上海市商业建筑现状与发展方向

1、PAGE PAGE 10上海市商商业建筑筑现状与与发展方方向上海市十十五计划划明确提提出，十十五期间间是上海海加快建建设国际际经济、金融、贸易、航运中中心，初初步确立立社会主主义现代代化国际际大都市市地位的的关键时时期，在在实现这这一战略略发展目目标的过过程中，上海国国际商业业中心地地位的建建设应该该是基础础。因为为上海成成为国际际商业中中心，在在运输和和仓储方方面就会会出现国国际航运运和物流流运筹的的大量需需求;在在资金流流动方面面才会出出现金融融支付和和资本交交易的大大量需求求;国际际商业交交易、货货物运输输仓储、金融交交易的需需求，形形成国际际信息服服务的需需求，这这些对于于上海建建设成

2、为为国际物物流中心心、国际际金融中中心和国国际信息息中心有有巨大的的推动作作用。事实上，在20005年年初，上上海商铺铺的总保保有量已已经达到到了28856万万平方米米，这个个数字甚甚至比119988年上海海商铺总总面积的的4 倍倍还要多多。上海海市市区区人口约约9000万，人人均商铺铺面积以以户籍人人口计算算已达人人均2平平方米左左右，以以常住人人口计算算达到11.4平平米。但但是，实实际上上上海自有有人口总总量约114000万，并并常年拥拥有约5500万万外来人人口，而而且在全全国以及及周边省省市中具具有明显显的商业业购物中中心的地地位，因因此，上上海市按按照实际际人口计计算的人人均商业业

3、面积仍仍显不足足。由此看来来，上海海自20003年年开始受受“国八条条”、“国六条条”及其他他金融和和财政调调控措施施影响而而导致的的商业建建筑建设设潮，在在政府的的规划主主管部门门对于商商业设施施的关注注，对于于成一定定规模的的住宅区区的商业业街的布布局、业业态干预预，特别别是对大大型购物物中心和和商厦的的合理布布点加强强控制，以及开开发商对对商业建建筑建设设及运营营合理性性的掌控控逐渐成成熟种种种条件下下，未来来将大有有发展空空间。一商业业中心建建筑商业中心心是一种种现代的的零售业业态。美国零零售辞典典对购购物中心心是这样样定义的的：“购物中中心是一一个由零零售商店店及其相相应设施施组成的

4、的商店群群，作为为一个整整体进行行开发和和管理，一般有有一个或或几个核核心商店店，并有有众多小小商店环环绕。购购物中心心有宽敞敞的停车车场，其其位置靠靠近马路路，顾客客购物来来去便利利。”商业中心心分为地地区型购购物中心心，近郊郊社区型型购物中中心和近近邻型购购物中心心三种。其中，城城市中心心商业综综合体往往往位于于地价昂昂贵的繁繁华路段段，因而而在商业业开发的的过程中中将多种种功能集集合于一一组建筑筑之内。它不仅仅解决用用地紧张张的矛盾盾，同时时各种功功能之间间相互协协调与促促进，构构成商业业综合体体。一般般的商业业综合体体包括商商业，餐餐饮，车车库，办办公室或或公寓，有的还还包括剧剧场，会

5、会议中心心等内容容。这类类商业综综合体建建筑在设设计上往往往将商商业购物物与内部部交通或或公共娱娱乐休憩憩部分相相对分离离，公共共部分经经过谨慎慎设计成成为交往往，娱乐乐的共享享空间。同时将将传统的的商业街街道概念念引入室室内场所所设计，丰富多多彩的室室内外环环境为商商业中心心注入新新的活力力。并且且强调建建筑本身身的形象象成为商商业广告告的一部部分，因因而这类类商业综综合体往往往成为为建筑是是表达之之际对建建筑与环环境设计计哲学的的对象。加州首府府圣克莱莱门特的的城市广广场（DDownntowwn PPlazza）与与圣莫尼尼卡市的的圣莫尼尼卡广场场（Saantaa Moonicca PPl

6、acce）是是这类商商业空间间的典型型例子。圣克莱门门特的城城市广场场位于加加州首府府圣克莱莱门特市市4街。7街及及J街，L街形形成的街街区范围围之内，该广场场建于119688年，119933年彻底底更新。由于位位于市中中心，公公交系统统极为方方便轻轨轨站，巴巴士总站站均在七七街靠近近城市广广场入口口处。多多层车库库靠近44街，可可提供660000个有效效停车位位，设计计中利用用十字形形内部半半开敞公公共通道道将整个个街区的的各种商商业零售售空间联联合成一一个整体体。7街街入口广广场，花花园式內內院，圆圆形大厅厅，五街街市场，环廊市市场及44街入口口等六个个层次，一环扣扣一环，形成完完整的商商

7、业空间间序列。7街入入口广场场紧临77街，空空间开放放，仅作作象征性性围合，顾客可可由户外外大台阶阶进入22层，或或是由底底层直接接进入花花园式内内院。入入口处伸伸出混凝凝土墙体体的装饰饰或遮阳阳钢构架架，精心心设计的的灯柱与与雅俗共共赏的传传统雕塑塑适当的的表明其其商业建建筑之特特征。花花园式内内院实际际上是一一个露天天的中庭庭空间，内援仔仔细世界界的铺地地，喷泉泉，灯具具等户外外设施，在热闹闹的市场场中心创创造了一一个优美美而宁静静的停留留空间。而曾走走廊为扩扩充部分分，屋顶顶用钢构构架做成成传统的的坡屋顶顶式样，与空间间使用性性质相协协调亲切切而动人人。由街街道进入入综合体体的交汇汇处为

8、综综合体的的圆形大大厅，是是群体的的中心，大厅上上覆盖885英尺尺高的钢钢网架穹穹顶，在在夜晚可可发出特特殊的激激光光柱柱，形成成全市的的中心与与地标，带来巨巨大的广广告效益益。第五五街市场场用现代代化钢构构件与钢钢网体现现传统市市场亲切切，热闹闹的气氛氛，构建建的光影影变化，垂落的的帆布装装饰衬托托出热闹闹的市场场景象。纵向序序列最终终集中空空间为环环廊市场场，它是是整个综综合体的的活力所所在，作作为综合合体的餐餐饮娱乐乐空间，环廊一一侧布置置各种咖咖啡厅，快餐店店及罕见见的多屏屏幕电影影院，一一侧为大大型百货货公司，底店为为各种店店铺，上上下两层层半露天天处理，由环形形走廊及及自动扶扶梯，

9、电电梯，楼楼梯等垂垂直交通通相互联联系，环环形走廊廊由不完完整的钢钢架屋面面覆盖，透过轻轻巧的钢钢架与柱柱廊市蓝蓝蓝的天天空，为为购物之之余带来来休憩与与乐趣。4街入入口时综综合体纵纵向序列列的结束束巨大的的门形铸铸铁雕塑塑与入口口钢架重重点重叠叠处理，再一次次表明商商业建筑筑特征。圣莫尼卡卡广场商商业综合合体商业业中心部部分由著著名建筑筑师弗兰兰克盖里（见见上图）设计，显示了了建筑师师的强烈烈个性，内部公公共部分分与商业业部分呈呈斜向十十字型布布局，空空间的穿穿插使内内部视觉觉感受复复杂化，三层通通高的中中庭，凌凌空飞越越的天桥桥，自动动扶梯与与顶部天天窗造成成内部光光影的变变化，平平面网格

10、格错动形形成多视视点的空空间变幻幻，反映映了建筑筑师对商商业空间间新奇变变化的追追求及不不同于古古典的时时空观念念。二上海海商业建建筑现况况分析商业空间间形态，建筑与与环境设设计，与与社会经经济发展展脉络息息息相关关。纵观观近年国国内大规规模商业业空间建建设与改改造过程程，在“量”的方面面确实成成就惊人人，然而而从设计计的角度度去评价价却发现现缺乏对对“质”的追求求。上海做为为我国商商业城市市中的佼佼佼者，在商业业建筑建建设上一一直有着着良好的的发展态态势，下下文将以以其中颇颇具代表表性的部部分建筑筑为例进进行说明明。一南京京西路“恒，中中，梅”商圈该商圈是是指梅龙龙镇广场场，中信信泰富（见下

11、图图）以及及恒隆广广场三大大商业中中心。它它们均以以高档商商品为主主，注重重空间品品质的塑塑造，是是上海现现代高档档商业建建筑的代代表。其其中梅龙龙镇伊势势丹是集集合了百百货商店店，超市市，出租租商店，餐饮娱娱乐，电电影院等等多功能能的商业业综合体体。建筑中高高达七层层的中庭庭(见右右图)是是该商场场室内空空间的亮亮点，优优雅而具具个性的的室内空空间氛围围为商业业空间添添上了一一抹潮流流文化的的色彩。中信泰泰富与恒恒隆厂场场均采用用了带形形中庭组组织商业业空间，商场的的高度均均为五层层，这是是开发商商为应对对我国多多层建筑筑防火规规范楼高高不得超超过244米要求求而一般般采取的的开发策策略。其

12、其中恒隆隆广场的的空间处处理则更更具代表表性：建建筑沿南南京路弧弧面展开开，以形形成道路路转角两两端较为为宽大的的入口广广场；在在两个商商场主入入口均设设置玻璃璃入口中中庭，一一为倒圆圆锥，一一为梭形形，外形形统一中中有变化化。入夜夜，两个个中庭通通体透亮亮，起到到人流的的吸引作作用。在在购物中中心室内内，一条条月牙形形的通道道连接了了两个入入口，并并引向拥拥有5层层楼面66万平方方米的购购物空间间。圆形形大厅和和中庭由由长廊连连接，长长廊的天天窗与其其下的通通道保持持一致。室内的的人流作作为周边边街道上上的一个个支流，将人们们从附近近的角落落吸引了了进来，再由其其它地方方排出。这样，南京西西

13、路的活活力上海著著名的城城市体验验，在其其中很好好地被加加强了。购物中中心的室室内，建建筑师故故意将颜颜色略去去，商铺铺的展示示以及行行人本身身的活动动便使室室内空间间生动异异常。二锦江江迪生和和巴黎春春天百货货这两个商商场均位位于淮海海路商圈圈中心地地段。其其建筑外外形设计计均希望望能体现现和延续续该地域域三十年年代形成成的古典典建筑风风貌，建建筑师采采用“artt deeco”设计语语言来进进行建筑筑的外形形设计，并渗透透至室内内空间设设计。相相对而言言， 巴巴黎春天天百货的的外立面面设计较较为丰富富和多变变化。而而锦江迪迪生的整整体设计计则更为为内敛和和平和。该建筑筑外墙主主要采用用了与

14、锦锦江宾馆馆相似的的红砖贴贴面，临临街安排排了骑楼楼，黑色色石材作作为建筑筑基座用用材。立立面竖向向壁柱，叠涩线线脚，精精致而统统一的品品牌广告告，为稍稍显沉闷闷的建筑筑外形带带来一些些变化，也与该该地段传传统建筑筑风格产产生对话话。该建建筑沉稳稳而有分分量，豪豪华而不不显张扬扬，与其其内部陈陈列的顶顶级商品品相协调调，透出出一种富富有历史史感的贵贵族气息息。其室室内空间间色彩淡淡雅，设设计简炼炼，在上上海商业业建筑中中占有独独特的地地位。三港汇汇广场与与正大广广场这两个商商业建筑筑均以普普通大众众作为消消费对象象，商场场规模很很大，商商品种类类以中高高档为主主，在整整体设计计上各有有所长。港

15、汇广广场（见见右图）作为徐徐家汇商商圈的旗旗舰店安安排了多多样性的的功能。其空间间设计上上有三个个特色：1在建建筑内部部设置了了较大规规模的公公共中庭庭空间，来串联联各部分分商场功功能，在在公共空空间里考考虑了人人性化设设施，如如绿化，休息座座凳，空空间比较较有序。2面对对徐家汇汇转角主主入口室室外设计计了大平平台踏步步和自动动扶梯，将人流流引向二二层进商商场。踏踏步两侧侧结合喷喷泉跌落落以营造造出较有有气势的的入口空空间。人人流在二二层平台台上集散散和活动动，有效效地隔绝绝了转角角路口的的交通干干扰，并并为观赏赏都币景景观提供供了一个个不同标标高的公公共视点点。3在建建筑群体体组合中中设计了

16、了一条室室外步行行街，既既增加了了室外人人流进入入商场的的路径，也为购购物人群群提供了了室外不不受交通通干扰的的休闲空空间。正大广场场是亚洲洲规模最最大的零零售业商商业中心心。建成成后其极极富特色色的室内内空间便便引起了了人们的的关注。该建筑筑由美国国捷得国国际建筑筑师事务务所设计计，这家家设计公公司对商商业建筑筑的设计计颇有心心得。它它认为按按常规设设计的购购物中心心是购物物的机器器，缺乏乏复杂的的体验。它试图图把购物物中心从从消费机机器包装装成一种种体验性性的事情情。从这这一概念念出发，捷得事事务所设设计的购购物中心心不是一一栋建筑筑物体，而是一一种综合合建筑、景观、空间、声音的的“体验式

17、式场所”，一种种为群众众创造的的拥挤热热闹的场场所。从从而将购购物变成成一种充充满生活活情趣的的活动。它的室室内空间间完全不不同于中中规中矩矩的商场场“模式”它打破破了常规规，从建建筑外轮轮廓至内内部每个个空间、每段线线条都处处在自由由的变化化状态之之中。正正是这些些看似随随意、无无序的点点、线、面构成成整体空空间后， 形成成了无数数独特的的视点与与视角从从而不断断鼓舞人人们能品品味到其其中的乐乐趣，使使购物活活动不再再是单调调的行为为，而转转变为由由趣味相相伴。上述的商商业建筑筑为我们们商业建建筑的发发展带来来了很多多有益的的尝试，也为上上海商业业建筑的的多元化化发展和和达到国国际一流流水准

18、作作出了努努力。相相信随着着社会的的进一步步发展，人们的的需求的的多样性性变化，上海一一定还会会出现更更多的富富有个性性、耐人玩味味的商业业空间。三上海海商业建建筑发展展方向地域发展展(一)上上海的商商业地产产开发的的特点上海市的的商业地地产开发发具有如如下两个个特点：一，是交交通枢纽纽型商业业项目开开发加快快步伐，轨道交交通发展展将带动动一批大大型的城城市交通通枢纽商商业项目目的开发发。二，是郊郊区商业业项目开开发方兴兴未艾。随着城城市建设设重心的的延伸，九大卫卫星城镇镇开发步步伐加快快，使得得商业地地产重心心将从市市中心向向郊区的的60000平方方公里延延伸，郊郊区商业业地产将将成为未未来

19、几年年上海商商业发展展的重点点。(二)上上海商业业地产的的区域分分布（1）商商业地产产的总体体布局：总体看来来，上海海的商业业地产项项目呈条条状、块块状向点点状分布布发展。上海商商业经过过多年的的调整改改造，初初步形成成了市级级商业中中心、区区域商业业中心和和社区中中心为支支撑的多多层次商商业布局局。按国国际化城城市发展展的要求求，推进进以试点点城镇为为代表的的郊区城城镇商业业发展，规划设设计一步步到位，集聚商商业、商商务、餐餐饮、娱娱乐、宾宾馆等功功能设施施，构筑筑新城、中心镇镇、社区区商业和和邻里中中心四个个层次的的商业中中心，推推进大型型连锁企企业的组组团式经经营。结结合城市市枢纽型型网

20、络化化的交通通设施建建设，积积极发展展与城市市轨道交交通枢纽纽相配套套的商业业设施。上海的主主要商圈圈以传统统的“四街”和“四城”为代表表（见下下表1）。近年来来，随着着轨道交交通的开开通和成成熟，新新老商圈圈四面开开花，上上海商圈圈开始从从原来的的条状、块状向向点状分分布发展展。随着着商业中中心的转转移，逐逐渐形成成了100个市级级商业副副中心，32 个区级级商业中中心、665 个个居住区区商业中中心和110 条条专业特特色街（见下表表2）。市级商业业中心商业中心心名称四街南京东路路南京西路路淮海中路路四川北路路四城徐家汇商商业城豫园商城城新客站不不夜城新上海商商业城表一市级商业业副中心心区

21、商圈周边边的主要要路段五角场商商圈政旦东路路（国济济路国和路路）邯郸路、四平路路、黄兴兴路、翔翔殷路老西门商商圈人民路（浙江南南路河南南南路）中华路（复兴东东路安澜路路）沉香路（旧校场场路侯家路路）曹家渡商商圈万航渡路路（康定定路武定西西路）长寿路（武宁路路万航渡渡路）中山公园园商圈定西路（长宁路路延安西西路）愚园路（长宁路路江苏路路）虹桥商圈圈仙霞路（安龙路路延安西西路）水城路（仙霞路路虹桥路路）大柏树商商圈车站北路路（凉城城路水电路路）凉城路（车站北北路汶水东东路）提篮桥商商圈霍山路（杨树浦浦路大连路路）杨树浦路路（海门门路许昌路路）打浦桥商商圈瑞金二路路（淮海海中路肇家浜浜路）徐家汇路路

22、（瑞金金南路重庆南南路）上海莘城城商圈水清路（沪杭高高速莘建东东路）莘松路（七莘路路莘西路路）浦东昌里里商圈昌里路（洪山路路长清路路）昌里东路路（洪山山路云莲路路）表二由上述报报表我们们可以在在此先对对上海市市商业地地产的发发展做一一个直观观分析：上海市市中心的的商业地地产市场场以市级级、区级级和社区区商业中中心为支支撑的多多层次商商业空间间格局已已成型，新增商商业用房房供应区区域呈现现远近郊郊边缘化化趋势。特别是是外环线线内外的的新建住住宅区的的社区商商业街将将随着住住宅的建建设放量量和郊区区城市化化进程的的加速，逐渐获获得较大大发展空空间。未未来上海海商业房房地产将将表现为为郊区重重点发展

23、展、市中中心商业业地产高高度集约约化的趋趋势。总体设计计构思商业中心心常 位位于“十”字路的的交叉口口商业用用地，由由于人流流密集商商机无限限，同时时人车流流量大， 交通通复杂，设计中中首先从从交通入入手，将将车流远远离交叉叉路口，并引人人地下合合理分流流和疏导导路口人人流，为为商业带带来更多多的机会会。我们将商商场的购购物人流流分为三三类：第第一类， 目的的性购物物人群；第二类类，休休闲性购购物人群群；第三三类，偶然性性购物人人群。三类之中中以二、三类为为数众多多。第一一类人群群较为固固定，是是商业的的稳定收收人，而而商家需需要争取取的则是是第二、三类人人群他们是是商业中中的潜在在收人。这是

24、因因为第二二类人群群除注重重商品本本身的品品质外，对商业业场所的的环境质质量给予予了更多多的关注注，而第第三类人人群本身身对商品品并无目目的性的的追求，只能在在有意无无意之中中使其被被动地接接触商品品，从而而达到商商业效果果。设计计中我们们运用多多种手法法以期达达到这一一目的： 通通过455度角的的引导作作用，同同时利用用人的“就近”思维，将大量量的途经经人流导导向商场场大厅和和架空广广场，使使商场的的主入口口成为人人气旺盛盛的城市市空间。 采采用多层层次的人人口空间间构成合合理分流流和导流流，使商商业楼层层获得均均等的机机会。 下下沉广场场的运用用， 使使其成为为闹市中中相对独独立的休休闲空

25、间间。 建建筑的形形象需具具有强烈烈的标志志性和广广告作用用。 室室内中庭庭的运用用帮助商商场成为为一个整整体。 裙裙楼与塔塔楼的结结构转换换层所形形成的架架空层适适合作为为休息娱娱乐的庭庭院空间间。商业与城城市空间间设计空间与绿绿化是设设计中的的控制因因素，是是商业主主人口的的着重处处理部分分，作为为一个开开敞的空空间， 宜人的的尺度、绿化树树木等的的存在将将使这一一空间极极具标识识性。完善的步步行系统统营造层层次丰富富的的开开放空间间。城市交叉叉路口的的交通繁繁杂，建建立一个个安全的的步行环环境将为为我们的的商业活活动提供供有力的的保障。沿商业业内街445度与与十字路路口形成成的区域域可用于于步行。城市广场场与商业业广场相相互渗透透成为城城市空间间的延续续。商业中心心附近若若存在城城市广场场，可考考虑面向向此广场场，使商商业中心心以开放放的空间间与之对对应。用用地的建建筑首层层的面积积部分架架空， 形成商商场的主主人口，同时也也是一条条步行街街，面向向广场。根据不不同的功功能和要要求形成成多层次次的小广广场，地地面有道道路转角角处退让让形成的的小广场场、架空空广场地地下有