广州站西路鞋业专业市场概况重点分析

1、PAGE 21PAGE 46站西路鞋业批发市场市调报告一、区域概况站西路广州鞋业、钟表、服装市场的代名词，位于广州市的陆路、铁路交通核心区域，西接“省汽车站”、东临全国三大客货运站场之一的“广州火车站”，交通、地理、物流优势明显。站西路全长约2公里，因广园西路贯穿其中，又分为东西两段。站西路鞋业批发市场位于站西路的西段，大大小小的鞋业市场星罗棋布，互为交错。共有专业市场16个，商户4000多家，经营面积20万多平方米，日平均客流量达3万多人，年交易额数十亿元，占广州皮鞋出口70%的份额。经过十余年的发展站西路已经成为影响广东，辐射全国的鞋业批发市场之一。主要经营男女装皮鞋、休闲鞋、运动鞋、外贸

2、鞋、童鞋及相关的鞋材辅料批发。二、区域商业规划格局及发展趋势广州市行政区域的重新规划布局，使站西也获得了前所未有的发展机遇。2006年荔湾区将积极实施“商旅带动，产业升级，科教强区，环境优化”的发展战略，建设“两个适宜”的现代化文明城区，繁荣兴旺的商贸中心区。商贸中心区将依托上下九商业圈、火车站商业圈为核心向外扩散发展。作为火车站商业圈的核心-站西路，提出了用3年时间建设跨越荔湾、白云、越秀和海珠四区的鞋业“金三角”构想。为站西的可持续发展，注入了强劲的推动力。分析小结： 在政府的引导及加速提升城市功能和形象下，必将提高城市建设步伐，随着众多城建项目的迅猛建设，城市商业环境的品质也将得到明显改

3、善。良好的经济发展态势为商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。强势资源的有力整合是进一步拉动，站西鞋业市场发展的因素之一。三、站西路西段鞋业批发市场发展轨迹专业市场在国内的发展起步较晚，这其中既有宏观的经济环境影响，也有政策因素的制约。进入90年代中后期，在经济环境得到改善及相关政策扶持下，吸引民间闲散投资，专业市场才进入一个高速的发展阶段。而站西路鞋业市场的形成主要原因大至可以归纳为下面四点：人流、物流优势明显，依托广州火车站、省市汽车站、白云机场、货运站及地铁完善的交通网络，成为专业市场首选之地。商城规划配套完善，经营品种、门类齐全极大地方便了商家和采购商。高进驻率吸引大量商家及经营户，两者

4、互为依托形成眼球、聚焦效应。政府政策扶持。从发展轨迹来看，大概可划分为三个重要阶段，80年代中后期的萌芽阶段、90年代的发展阶段、2000年后的持续发展阶段。阶段年代物业市场特征租售方式代表项目第一阶段80年代后期90年代初临建商铺或由其他建筑物改建商铺非产权式物业租赁为主“新濠畔皮革、鞋材、五金批发市场”第二阶段90年代中期纯商业性质的物业以商厦的形式诞生自主综合经营管理为主(只租不售)“广州国际鞋业广场”第三阶段2000年后1.盛行返租回报策略2.以主力商家进驻带动商铺销售3.商铺带租约发售产权式物业销售为主（既租又售）“环球国际商贸中心-步云天地”各发展阶段批发市场数量增长图：物业特征划

5、分比例：再从物业市场特征来看，单纯的商业物业占有形式在商业发展上已经具有局限性，以很难满足复杂多变的市场要求。从80年代中后期起站西鞋业市场，经历了从非产权式物业租赁到产权式物业为主既租又售的转变。产权式物业成为现今流行的商业物业模式，即以主力店（品牌店）加自由商铺（散户）的综合经营模式，一方面可以集中民间闲散投资，降低商家资金压力，另一方面则可丰富商业物业的经营内容和形式。四、站西路西段鞋业批发市场现状1） 整体状况站西路西段现时主要有鞋业、鞋材市场16个。据相关资料显示站西路西段鞋业批发市场的年交易额已经达到了数十亿元。外贸出口主要以欧美、东南亚、非洲为主，内销则以华南地区及省内为主。客流

6、情况稳定，日均客流量平稳，每天的销售情况起伏、波动不大。但从业态上来看则较为单一，主要从事成品鞋及鞋材辅料批发。同时由于位处老城区，相关的市政、道路、环境、卫生条件较差，建筑密度高。多数批发市场都是由民宅或者旧宾馆、厂房改造而成，搭建、改建现象十分普遍，内部空间缺乏整体规划，商业环境凌乱，过于强调购物功能，没有更多的从顾客、商家的实际需求来考虑。其整体的规模和档次都不够。只有近年投入使用的环球国际商贸中心-“步云天地”出现，才使情况有所改善。满足了部分商家提升品牌价值、符合自身品牌定位的要求。（加入地图）2） 站西路西段鞋业批发市场调查表物业名称：环球国际商务中心（步云天地）地址： 站西路26

7、号 经济参数总营业面积50000平面图层数地面10层、地下2层层高3.5米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）分为2期，按A、B、C、D区域划分，共1287间商铺每层情况负1层-3层商场4-10层展贸式写字楼硬件条件内部装修现代感强烈，规划布局合理。特别注重人流分导设计及空间开合退缩位的利用。软件条件统一促销：有 内部刊物：有电子商务：有 电话订购：有通道2.5-3米仓库有经营范围男女装皮鞋、休闲鞋、运动鞋等招租条件押金三按一租、管理费二按一交、水电周转金1000元入场、顶手费要根据位置定20-40万左右租期三年一签（一个月免租装修期）管理费及租金管理费18元/月受访商铺分布图：D102铺、租金：10

8、000元/月、面积：实用10、位置：一楼厕所旁D231铺、租金：17000元/月、面积：实用15、位置：距离二楼自动扶梯口50米受访商铺面积：受访商铺经营范围：分层租金一层：平均约800元/、二层：560元/、三层：360元/备注：商场共装有30台自动扶梯，7部垂直电梯、3部观光梯。综合配套车位及物流情况：负2层停车场拥有200个车位，停车费6元/小时。物业名称：广州国际鞋业广场地址： 环市西路101号 经济参数总营业面积9000平面图层数地面9层层高2.5米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）1-3层共580间商铺每层情况1-3层商场4-9楼展贸式写字楼硬件条件内部装修一般（天花吊顶、地面防滑砖）、

9、设施较陈旧。软件条件统一促销：有 内部刊物：无电子商务：无 电话订购：无（商场内设有大型商务中心、专业的货运团队并在每年春、秋两季举行鞋业订货会）通道2-2.5米仓库无经营范围男女装皮鞋、休闲鞋、运动鞋等招租条件押金三按一租入场、顶手费要根据位置定（15-40万）租期三年一签（一个月免租装修期）管理费及租金管理费18元/月受访商铺分布图：一楼某铺、租金：22000元/月、面积：30、进场费15万受访商铺面积：受访商铺经营范围：1-3层平均800元/备注：商场共装有4台自动扶梯，2部垂直电梯。综合配套车位及物流情况：有两个大型停车场，停车按小时计算收费。物业名称：金马鞋材城地址： 站西路39号

10、经济参数总营业面积3600平面图层数11层层高3.2米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）1-2层共176间商铺每层情况1-2层商场3-8楼展贸式写字楼9-11高级商务客房硬件条件内部装修一般（天花吊顶、地面防滑砖）、设施陈旧。软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商务：无 电话订购：无通道1层2.5米仓库无经营范围鞋材、辅料招租条件押金三按一租入场、顶手费要根据位置定（15-25万）租期09年到期、三年一签管理费及租金管理费商场18元/、写字楼8元/受访商铺分布图：受访商铺面积：受访商铺经营范围：目前暂没有商铺转手出租！备注：商场共装有2台自动扶梯，2部垂直电梯。综合配套车位及物流情况：与“新濠畔鞋

11、材城”共用一个停车场，按小时收费。 物业名称：欧陆商业广场鞋业城（宏基大厦）地址： 站西路24号 经济参数总营业面积6000平面图层数地面9层层高3米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）1-3层共190间商铺每层情况1-3层商场4-10楼展贸式写字楼硬件条件内部装修一般（天花吊顶、地面防滑砖）软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商务：无 电话订购：无（建有网站，只提供一般介绍功能）通道2-2.5米仓库无经营范围男女装皮鞋、休闲鞋、运动鞋等招租条件押金三按一租入场、顶手费要根据位置定租期三年一签（一个月免租装修期）管理费及租金管理费18元/月受访商铺分布图：受访商铺面积：受访商铺经营范围：欧陆鞋业城扼

12、守站西路与站西一路交汇处，地理位置得天独厚，投入运营的时间较早。场内的商家已经营多年，拥有不少的固定客户群，已经形成了一定的消费习惯。与对面“步云天地”相比在软件、硬件上虽不及，但客流量则较之为多！而且商场的体量较小，铺位相对来讲较为抢手。现时已全部满场，暂没有出让转租的。1-3层均价700元、450元、350元/备注：商场共装有4台自动扶梯，2部垂直电梯。综合配套车位及物流情况：与“国际鞋业广场”、“天和鞋业城”共用两个露天临时停车场。物业名称：胜其路鞋业广场（广东省电影公司下属企业）地址： 站西路32号 经济参数总营业面积2000平面图层数地面3层层高2.5米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）1

13、-2层共74间商铺每层情况1-2层商场3楼展贸式写字楼硬件条件内部装修一般（天花吊顶、地面防滑砖）、设施较新。软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商务：无 电话订购：无（建有网站，只提供一般介绍功能）通道2-2.5米仓库有经营范围男女装皮鞋、休闲鞋、运动鞋等招租条件押金二按一租入场、顶手费要根据位置定（15-25万）租期08年10月到期、三年一签管理费及租金管理费18元/月（含水电公共水电分摊）受访商铺分布图：一楼某铺、租金：8000元/月、面积：15、顶手费：20万A227铺、租金：2400元/月、面积：13、顶手费：5万受访商铺面积：受访商铺经营范围：1层平均450元/、2层平均180元

14、/备注：商场共装有2台自动扶梯，2部垂直电梯。综合配套车位及物流情况：有独立停车场约300、月租800元/月物业名称：天富(华丽宫)鞋业广场地址： 环市西路91号 经济参数总营业面积5000平面图层数?层层高3.2米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）负1层-1层共280间商铺每层情况负1层-1层商场2层酒楼3以上酒店硬件条件内部装修较好（天花吊顶、地面防滑砖）、设施较新。软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商务：有 电话订购：有（建有网站，只提供一般的网上查询，电话订购服务）通道3.2米仓库无经营范围男女装皮鞋、休闲鞋、外贸鞋、运动鞋、凉鞋招租条件押金三按一租入场、顶手费要根据位置定（20-50万

15、）租期09年到期、三年一签管理费及租金管理费商场18元/、写字楼管理费用8元/受访商铺分布图：受访商铺面积：受访商铺经营范围：目前暂没有商铺转手出租！1层平均租金500元/备注：商场没有安装电梯设备。负1层商场是利用酒店原有的地下停车场改造的!综合配套车位及物流情况：临时停车场，按小时收费。（临时停车场与天富荔珊共用）物业名称：天富荔珊鞋业城地址： 环市西路89号 经济参数总营业面积800平面图层数6层层高3.2米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）1层共35间商铺每层情况1层商场2-6层（天和鞋业广场写字楼）硬件条件内部装修较好（天花吊顶、地面防滑砖）软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商务：无

16、电话订购：无通道2.5-3米仓库无经营范围男女装皮鞋、休闲鞋、（外贸为主）招租条件押金两按一租入场、顶手费要根据位置定（20-30万）租期09年到期、三年一签管理费及租金管理费商场18元/受访商铺分布图：受访商铺面积：受访商铺经营范围：目前暂没有商铺转手出租！1层平均租金400元/：2-6层写字楼平均租金120元/备注：商场没有安装电梯设备。综合配套车位及物流情况：400临时停车场，按小时收费。物业名称：天和鞋城地址： 站西路20-22号 经济参数总营业面积5000平面图层数地面9层层高3米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）1-3层共200间商铺每层情况1-2层商场4-9楼展贸式写字楼硬件条件内部装

17、修一般（天花吊顶、地面防滑砖）、设施陈旧。软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商务：无 电话订购：无通道2-2.5米仓库无经营范围男装皮鞋、休闲鞋、运动鞋等主要以男装为主招租条件押金三按一租入场、顶手费要根据位置定（15-35万）租期09年10月到期、三年一签管理费及租金管理费18元/月（含水电公共水电分摊）受访商铺分布图：1006铺、租金：11000元/月、面积：20、顶手费：35万1层某铺、租金： 7700元/月、面积：20、顶手费：17万2层某铺、租金： 8500元/月、面积：27、顶手费：13万受访商铺面积：受访商铺经营范围：1层平均450元/、2层平均350元/、3层平均250元/

18、备注：商场共装有6台自动扶梯，4部垂直电梯。综合配套车位及物流情况：与“欧陆鞋业城”共用一个停车场，按小时收费。 物业名称：环球国际商务中心（万国童鞋世界）地址： 站西路26号 经济参数总营业面积5000平面图层数地面10层、地下2层层高3.5米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）按A、B、C、D区域划分，共240间商铺每层情况负1层商场硬件条件内部装修现代感强烈，规划布局合理。特别注重人流分导设计及空间开合退缩位的利用。软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商务：无 电话订购：有通道2.5-3米仓库有经营范围童鞋、休闲鞋、运动鞋等招租条件押金三按一租入场、顶手费要根据位置定租期三年一签（一个月免租装

19、修期）管理费及租金管理费18元/月受访商铺分布图：092B铺、租金：5400元/月、面积： 18、位置：管理处对面受访商铺面积：受访商铺经营范围：分层租金平均约300元/备注：商场共装有10台自动扶梯，7部垂直电梯、3部观光梯。综合配套车位及物流情况：与“步云天地”共用一个停车场，停车费6元/小时。物业名称：西城（天富）鞋业广场地址： 环市西路91号 经济参数总营业面积2500平面图层数6层层高3.2米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）1层分A、B、C、D区共150间商铺每层情况1层商场2-6层展贸式写字楼硬件条件内部装修较好（天花吊顶、地面防滑砖）、设施较新。软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子

20、商务：有 电话订购：有（建有网站，只提供一般的网上查询，电话订购服务）通道3.2米仓库无经营范围男女装皮鞋、休闲鞋、外贸鞋、运动鞋招租条件押金三按一租入场、顶手费要根据位置定（20-50万）租期09年到期、三年一签管理费及租金管理费商场18元/、写字楼管理费用8元/受访商铺分布图：2A23铺、面积：20、租金：15000元、顶手费：35万受访商铺面积：受访商铺经营范围：目前暂没有商铺转手出租！1层平均租金500元/、写字楼平均租金180元/备注：商场没有安装电梯设备。综合配套车位及物流情况：400临时停车场，按小时收费。（与天富荔珊共用）物业名称：西城鞋材市场地址： 环市西路91号 经济参数总

21、营业面积2500平面图层数8层层高2.5-3米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）3层共65间商铺每层情况3层商场4-8楼展贸式写字楼硬件条件内部装修一般（天花吊顶、地面防滑砖）、设施较新。软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商务：无 电话订购：无通道2.5-3米仓库无经营范围鞋材、辅料、皮革招租条件押金两按一租入场、顶手费要根据位置定（20-40万）租期09年到期、三年一签管理费及租金管理费商场18元/、写字楼8元/受访商铺分布图：2605A铺、面积：51.79、租金：120元/、过户费6000元（管理处收取）受访商铺面积：受访商铺经营范围：所有原商户进场时均缴纳有一定金额的进场费（10-30万不

22、等）。目前暂没有商铺转手出租！3层平均租金350元/、4-8层平均租金120元/备注：商场共装有4部垂直电梯。另外“西城鞋材”因企业改制问题，已将该商场的一、二楼出租给“站西天富鞋城”自己只保留3-8层出租经营。综合配套车位及物流情况：400临时停车场，按小时收费。物业名称：新大陆鞋业广场（雅苑分场）地址： 站西路29号 经济参数总营业面积1500平面图层数8层层高一层3.2米、二层以上2米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）1层共41间商铺每层情况1层商场2-8楼展贸式写字楼硬件条件内部装修一般（天花吊顶、地面防滑砖）、日常维护管理问题较严重，以至设备较残破。软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商

23、务：无 电话订购：无（一楼设有商务中心，代客收发传真）通道1.5-2.5米仓库有经营范围鞋材、辅料、皮革招租条件押金三按一租入场、顶手费要根据位置定（5-10万）租期09年到期、三年一签管理费及租金管理费商场18元/、写字楼8元/受访商铺分布图：受访商铺面积：受访商铺经营范围：目前暂没有商铺转手出租！备注：商场共装有4部垂直电梯。综合配套车位及物流情况：停车场300，按小时收费。 （与新大陆共用，属临时停车场）物业名称：新大陆鞋业广场地址： 站西路29号 经济参数总营业面积6000平面图层数8层层高3米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）1-3层共138间商铺每层情况1-3层商场4-8楼展贸式写字楼硬

24、件条件内部装修一般（天花吊顶、地面防滑砖）、设施陈旧。软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商务：无 电话订购：无通道2.5米仓库有经营范围鞋材、辅料、皮革招租条件押金三按一租入场、顶手费要根据位置定（5-10万）租期09年到期、三年一签管理费及租金管理费商场18元/、写字楼8元/受访商铺分布图：受访商铺面积：受访商铺经营范围：目前暂没有商铺转手出租！备注：商场共装有4台自动扶梯，2部垂直电梯。综合配套车位及物流情况：停车场300，按小时收费。 物业名称：新濠畔皮革、鞋材、五金批发广场（鸿运分场）地址： 站西路12号 经济参数总营业面积3500平面图层数8层层高2.5米总商铺数量（分档铺和玻璃

25、柜）分A、B、C区共135间商铺，其中临街20间。每层情况1层商场2-8楼住宅硬件条件内部装修一般（天花吊顶、地面防滑砖）、设施陈旧。软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商务：无 电话订购：无通道2.5-3米仓库无经营范围鞋材、辅料、皮革招租条件押金三按一租入场、顶手费要根据位置定（10-20万）租期09年到期、三年一签管理费及租金管理费商场18元/受访商铺分布图：受访商铺面积：受访商铺经营范围：目前暂没有商铺转手出租！备注：综合配套车位及物流情况：没停车场。 物业名称：新濠畔皮革、鞋材、五金批发市场地址： 站西路39号 经济参数总营业面积30000平面图层数地面6层层高2.5米总商铺数量（

26、分档铺和玻璃柜）1-2层共600间商铺、写字楼300间每层情况1-2层商场4-6楼展贸式写字楼硬件条件内部装修一般（天花吊顶、地面防滑砖）、设施陈旧。软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商务：有 电话订购：有（建有网站，提供的功能较齐全）通道1层2.2米、2层1.8米仓库无经营范围鞋材、皮革、五金、辅料招租条件押金三按一租入场、顶手费要根据位置定（15-25万）租期09年到期、三年一签管理费及租金管理费商场18元/、写字楼8元/受访商铺分布图：受访商铺面积：受访商铺经营范围：新濠畔是站西路最大的鞋材、五金、皮革批发市场。开业时间较早，客户认可度高、人流畅旺。目前暂没有商铺转手出租！备注：商场

27、共装有2台自动扶梯，1部垂直电梯。综合配套车位及物流情况：与“金马鞋材城”共用一个停车场，按小时收费。 物业名称：站西天富鞋材（地下）市场地址： 环市西路91号 经济参数总营业面积5000平面图层数2层层高2.5米总商铺数量（分档铺和玻璃柜）2层共245间商铺每层情况1-2层商场硬件条件内部装修一般（天花吊顶、地面防滑砖）、设施陈旧。软件条件统一促销：无 内部刊物：无电子商务：无 电话订购：无通道2.5-3米仓库无经营范围鞋材、辅料、皮革招租条件押金两按一租入场、顶手费要根据位置定（5-15万）租期09年到期、三年一签管理费及租金管理费商场18元/受访商铺分布图：受访商铺面积：受访商铺经营范围

28、：目前暂没有商铺转手出租！1-2层租金平均200元/备注：商场没有安装电梯设备。“天富”只是该物业的“二房东”！综合配套车位及物流情况：400临时停车场，按小时收费。3）档次划分比例：根据站西路西段鞋业批发市场现状特征，按高、中、低档选出下列三个类比项目。“环球商贸中心-步云天地”位于站西路与环市西路交汇处。是集商贸、展示、洽谈、旅游、休闲于一体的大型批发商场。共分四期开发，现一、二期已建成投入使用，商业体量达50000；三、四期计划明年底交付使用，定位为高级鞋材基地。目前“步云天地”内，共有商户1000多家，出租率100%；1-3层为商铺，4-10层为展贸式写字楼；场内布局合理，注重空间开合

29、，整体商业功能健全、设施齐备。不论硬件、软件、租金均属段内最高。“步云天地”的成功，表明目前段内的高档物业市场比较稀缺，有众多企业迫切希望，通过改善其自身的经营环境来提高产品的经营档次，符合自身的产品定位要求。“天和鞋业城” 目前商城内有商铺200多家，经营面积5000；1-3层为商场，4-9层为展贸式写字楼；通过二次升级改造，提高场内整体经营环境，辅以差异化的经营定位。确立了“天和鞋业城”的成功。在市场同质化严重的今天，寻找差异化的市场出路，是段内众多批发市场需要考虑的问题，只有创造并捉住市场才能立于不败之地。“天和鞋业城”率先走在了前面，以经营男鞋为主，并形成一定口碑，获得了长期生存发展的

30、时间与空间。“新濠畔皮革、鞋材、五金批发市场”作为段内目前最大的鞋材批发市场，经营面积达3000，商户600多家。整个商场由多栋建筑搭建拼接而成，置身其中有如迷宫一般。场内装修较差，经营档次较低。大量的中小型企业进驻，吸引了不少的人流。反过来这类型企业对经营环境的要求普遍不高。而“新濠畔皮革、鞋材、五金批发市场”由于开业时间早，在市场已形成了其权威性，这是其能够不断发展赖以生存的核心竞争力。4）业态分布比例：站西路西段鞋业批发市场主要经营品种，大至分为男女鞋、外贸鞋、童鞋、鞋材、皮革等。因多数鞋业批发市场目前都属于多业态综合类型，无法逐间店铺按其经营品种进行统计，只能按其主营类别来进行简单划分

31、。五、站西路西段鞋业批发市场租赁状况租金水平站西路西段段内租金价格大至在300元-800元/的范围，整体价格走向由高到低，沿环市西路、广园西路至站西路西段路尾。其中以“国际商贸中心-步云天地”及“广州国际鞋业批发广场”价格最高。主要原因是商场成新度较高，内部装修环境高档，商业配套设施完善所以价格较高。而由旧建筑改造而成位于西段路尾的“新大陆鞋业城”则相对较低。部分鞋业城一层租金对比表：2） 出租率及租赁条件路段各批发市场内的铺位，基本上出租率都达到100%。租赁年期通常3-5年一签，交付方式为三押一租，另收水电、管理费押金。租赁期间转手出让，管理处还要收取3000元-6000元不等的服务费用。转手出让费用目前根据调查情况转让顶手费用大约在10-60万的区间，价格差幅较大。原因在于各批发市场的经营情况各有不同，物业档次也有高低，铺位位置、淡旺季节对其都会产生影响。管理费及停车费管理费及停车费用，统一均按有关部门核定的价格标准进行收取。管理费18元/、停车费6元/小时。小结：租金的构成主要从位置、物业档次、经营情况、供求状况、管理服务等多方面综合考虑。站西路西段铺位