房地产地产成本管理制度

1、房地产地产成本管理制度目 录 一、 总 则 二、房地产成本管理职责 （一） 集团总部的成本管理职责 （二） 开发企业的成本管理职责 三、房地产成本监控 （一）成本监控系统 （二）成本监控的要求 四、房地产开发环节的成本控制 （一）立项环节的成本控制 （二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制 （五）工程材料及设备管理 （六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理 （八）其他环节的成本控制 五、 附 则 万科企业股份有限公司房地产成本管理制度目 录一、 总 则 二、房地产成本管理职责 （一） 集团总部的成本管理职责 （二） 开发企业的成本管理职责 三、房地

2、产成本监控 （一）成本监控系统 （二）成本监控的要求 四、房地产开发环节的成本控制 （一）立项环节的成本控制 （二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制 （五）工程材料及设备管理 （六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理 （八）其他环节的成本控制 五、 附 则 万科企业股份有限公司房地产成本管理制度一、 总 则1、 为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。2、 成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。3

3、、 成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。 二、房地产成本管理职责（一） 集团总部的成本管理职责1、 制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。2、 进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估

4、算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： 立项资料是否齐全、规范； 市场定位是否明确、恰当； 投资成本估算是否经济、合理； 投资回报是否符合集团利润目标要求； 投资风险能否有效控制。4、 跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。5、 建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。6、 组织集团成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会

5、等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高。7、 根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。8、 逐步推行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。（二） 开发企业的成本管理职责1、 认真执行集团成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受总部监督。 2、 根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开

6、发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。3、 规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。4、 客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。5、 遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。6、 正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大

7、工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。7、 组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。 8、 熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。 9、 定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报集团总部财务部。三、房地产成本监控（一）成本监控系统1、 根据集团的管理体制，集团建

8、立总部以管理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。2、 各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控。3、 各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行（二）成本监控的要求制度建设1、 根据管理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并报集团总部备案： 成本管理责任制及监控程序； 计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法)； 招、投标管理制度； 合同管理制度； 工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点

9、、竣工验收移交)管理制度； 预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度； 费用控制制度； 材料设备管理制度。 以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。2、 集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善集团房地产成本管理制度。计划管理1、 各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况： 开发产品成本计划(按完全成本口径)； 期间费用计划； 降低成本技术组织措施计划。 2、 成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。3、 各开发企业

10、应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。分析检查1、 各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析， 以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是： 计划及其执行情况； 实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因； 分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策； 评价、结论与提示。 2、 集团总部根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。信息交流1、 应报集团总部的常规性成本资料主要包括：项目基本情况； 按会计制度规定应编报的成本核算报表； 成本动态情况及其分析资料； 当

11、地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。2、 按例外管理原则，对下列成本异常偏差及其处置办法，应随时报集团总部： 当地有关法规政策的重大调整； 成本超降率占单项工程成本总额10%以上、占其本身预算成本或计划成本30%以上的的项目、事件(包括停工、严重窝工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、事件)； 合作条件更改； 补交地价。3、 各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。四、房地产开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制1、 各单位新项目立项时必须向集团总部提交立项请示和详细的可行性研究报告，并经集团立项听

12、证会讨论通过。可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容： 成本费用估算和控制目标及措施； 投资及效益测算、利润体现安排； 税务环境及其影响； 资金计划； 竞投方案（仅限招标、拍卖项目）； 投资风险评估及相应的对策； 项目综合评价意见。2、 可行性研究报告应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。3、 若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交立项申请。4、 招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价；合作建房项目要

13、充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。5、 招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。（二）规划设计环节的成本控制1、 规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则： 能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成； 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。2、 总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具设计概（预）算，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我

14、方的建造成本概（预）算，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。3、 施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的建造成本预算。4、 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。（三）施工招标环节的成本控制1、 除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。2、 主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。3、 应组

15、织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。4、 同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。5、 凡投资额超过人民币1,000万元的工程项目若采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。6、 零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。7、 垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调

16、，最大程度降低造价。8、 施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。9、 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。10、 出包工程应严禁擅自转包。（四）施工过程的成本控制现场签证1、 现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。2、 现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。3、 现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事

17、后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。4、 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。5、 因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写设计变更审批表并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。工程质量与监理1、 项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的

18、施工单位和供货商无利益关系。2、 工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。3、 应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。工程进度款1、 原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款

19、支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。2、 工程进度款的拨付应当按下列程序办理： 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表； 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料； 预算部门整理复核工程价值量； 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。3、 应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。4、 工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。（五）工程材料及设备管理

20、1、 项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：2、 甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；3、 实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。4、 应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。5、 甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位： 能够实行赊

21、销或定金较低的供货商； 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商； 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商； 售后服务和信誉良好的供货商。6、 工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。7、 采购合同中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。8、 各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。9、 对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质

22、量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。10、 材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。11、 甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。（六）竣工交付环节的成本控制1、 单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物

23、业公司同时签署。3、 凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。4、 工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。5、 采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。6、 甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。（七）工程结算管理工程竣工结算应具备以下基本条件

24、： 符合合同（协议）有关结算条款的规定； 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料； 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备； 工程遗留问题已处理完毕； 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。2、 工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。3、 “点工”必须按照定额价计取、结算。4、 审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。5、 编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材

25、料款项。6、 审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。7、 在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。（八）其他环节的成本控制1、 正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的销售承诺事项清单，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。销售承诺事项清单及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。2、 销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目

26、时，应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。3、 应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。4、 各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。五、 附 则1、 本制度适用于集团所属的房地产开发企业。各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求，制定本单位的成本管理制度或管理办法，在实际工作中不断完善，并报总部备案。 所有阻燃草帘外包玻璃丝布，塑料布接缝烫封

27、牢固，提高保温材料的周转使用率。混凝土的覆盖保温是冬季蓄热法施工的关键，要求保温材料对混凝土的覆盖要均匀，边角接茬部位要严密并压实。保温完毕，值班工长要认真检查，遇有大风天气，支钢管架，挂彩布挡风。要设专职值班人员检查保温覆盖情况，并负责修复损坏的覆盖层。临时施工设施井然有序，加工场地、库房、办公室、宿舍的建造符合安全防火要求，现场每天打扫干净，垃圾及时清运。工程施工要保持工完场清，多余材料要归堆，废料、下脚料及时回收，保证有条有理，干一层清一层。施工现场材料、成品、半成品等分区堆放，做到成排、成捆有序，防潮材料有可靠防潮措施。 所有阻燃草帘外包玻璃丝布，塑料布接缝烫封牢固，提高保温材料的周转

28、使用率。混凝土的覆盖保温是冬季蓄热法施工的关键，要求保温材料对混凝土的覆盖要均匀，边角接茬部位要严密并压实。保温完毕，值班工长要认真检查，遇有大风天气，支钢管架，挂彩布挡风。要设专职值班人员检查保温覆盖情况，并负责修复损坏的覆盖层。临时施工设施井然有序，加工场地、库房、办公室、宿舍的建造符合安全防火要求，现场每天打扫干净，垃圾及时清运。工程施工要保持工完场清，多余材料要归堆，废料、下脚料及时回收，保证有条有理，干一层清一层。施工现场材料、成品、半成品等分区堆放，做到成排、成捆有序，防潮材料有可靠防潮措施。施工现场按施工段、作业点划分区管理，每道工序做到“工完场清”，施工垃圾集堆放，及时清运，不

29、得在施工从高空流放倾倒污水、垃圾。材料工具及时回收、维修、保养、利用、归库，各工序成品保护好。现场管理操作人员按规定持证上岗作业，现场管理人员工人佩戴安全帽应分色，便于施工管理。从整个工程施工进度安排分析，各个分部工程的施工时间都进行了充分的考虑，并做到稍有富余。在工程实际施工管理，只要部严格按照施工总进度计划的要求，并编制详细的分部分项工程作业计划及月旬作业计划，在保证工程质量的基础上，施工工期以抢为主，如期完成该工程是完全可行的。影响测试精度的主要因素是仪器精度现场环境，选择合适的测试时机，一般在清晨6：008：00，因为历了一个夜晚后，整体结构的温度比较均匀，比较容易剔除温度差的影响；此

30、时施工人员少、施工设备对仪器的扰动较小。具体随日出时间而定，夏季相对于冬季时间稍早些。日出前40分钟开始，30分钟内观测完成。本工程位于敦煌市主城区东南方向，为大型乙等剧场，观众厅人数1419人，以出演歌舞剧为主，兼顾戏曲、话剧、议等其他功能。建筑地下二层，功能为舞台台仓设备机房；地上局部四层，建筑结构高度23.9m，钢桁架屋脊处建筑高度35m。为营造仿汉唐风格建筑形象。本地下建筑面积12626.33m2，地上建筑面积20865.84m2，地上结构面积29547.0m2。部每周召开生产例，理把质量讲评放在例的重要议事议程上，除布置生产任务外，还要对上周工地质量动态作一全面的总结，指出施工存在的

31、质量问题以及解决这些问题的措施。并形成议记要，以便在召开下周例时逐项检查执行情况。对执行好的分包单位进行口头表彰，对执行不力者提出警告，并限期整改。建立严格而实用的质量管理制度控制办法、实施细则，在工程上坚决贯彻执行。加强施工过程的质量检查试验的质量控制，加强施工工艺管理，认真执行工艺标准操作规程，以提高工程质量的稳定性，保证实现质量目标的所有因素都处于受控状态。严格执行样板制、三检制、工序交接制度质量检查审批等制度。大力推行“一案三工序”管理措施即“质量设计方案、监督上工序、保证本工序、服务下工序”，对达不到样板标准要求的工序彻底返工。本工程塔楼及酒店一为高层结构，钢柱安装处于高空作业，受到

32、很多不利因素的影响（如风吹、雨淋），保证焊接工人高空焊接作业的安全性舒适性及保证焊接质量是钢结构安装成功的关键之一。首先设计专用可装配式的焊接操作台，固定在下层钢柱上，四周设置防护栏，同时封住用于焊接操作防风，顶部设置板用于遮阳防雨。为避免钢柱扭转焊接应力过大，由两名焊工对称焊接。钢结构的预应力锚栓球铰支座的基座底板安装需要在混凝土结构施工穿插进行，需要与混凝土结构施工相互协调与配合。因此，钢结构安装专业将在总承包的协调下与土建单位密切联系，统一协调，确保混凝土结构施工钢结构安装紧密配合，相互制约又相互推动地进行施工。先在一侧搭设几榀脚手架组装台，由于螺栓球网架所有构件都按图纸设计要求在厂家加

33、工成形，现场只须拼装即可，拼装时依据脚手架组装台，网架先落入支座固定，将网架分成若干散拼单位，采用汽车吊沿支座最小跨度方向逐渐向前延伸扩展，逐块拼装，每延伸拼装一个轴线，定位一轴网架。此种施工方法高效、快捷、费用低，又可与其它工序交叉施工，对建筑结构受力也没有影响。施工总面布置要符合工程整体施工要求，既要满足施工管理，又同时要根据施工现场的特点。根据，钢结构进场施工时，土建大部分结构已施工完成，但仍可能存在土建结构施工、钢结构施工交叉进行。在布置施工总面布置时，要充分考虑这些单位对施工现场的场地要求，同时遵循下列施工总面布置依据。水横杆步距根据工程特点按1.5m考虑，不合模数的地方适当调整。立

34、柱顶应沿纵横向设置一道水拉杆。顶部水杆与二道水杆间距不大于0.5m，扫地杆与顶部水杆之间的间距，在满足设计所确定的水拉杆步距要求条件下，进行均分配确定步距，步距不得大于1.5m。为满足顶部台脚手板铺设要求，横向水杆间距0.6m，在脚手板接头位置还应适当调整。在钢箱梁安装完毕后，开始安装滑动支座。滑动支座按设计要求选用型号为KQZ球型支座，安装滑动支座时底板与钢箱梁及预埋支座临时焊接固定，并调整支座的水度与垂直度，待所有上部荷载增加完毕后，切除临时焊接，应力重分布后将滑动支座焊接牢固，完成支座安装。滑动支座安装完毕后安装上部方管双拱桁架支座，支座使用高强螺栓与滑动支座连接。根据施工总面设计及各分

35、阶段的布置，以充分保障阶段性的重点施工、保证进度计划的顺利实施为目的，在工程实施前，制定详细的材料生产、加工、堆放、运输计划，以及各工种施工队伍进退场调整计划。同时制定以上计划的具体实施方案，严格依照执行标准、奖罚条例，实现施工面科学、文明的管理。差分测量的优势：影响三维坐标测量精度的主要因素有仪器精度、点间斜距及垂直角，后两者涉及大气的气象改正、水折光、垂直折光等许多复杂的因素，故很难精确求出，从而降低了点位测量精度。然而根据变形监测的特点，需要测量的只是相对变化量，采用建立基准站进行差分的方法，极坐标法测量的点位精度可达到亚毫米甚至更高。钢架的安装校正：钢结构连接临时固定完成后，应在测量工

36、的测量监视下，利用千斤顶、倒链以及楔子等对其的垂直度偏差、轴线偏差以及标高偏差进行校正。钢结构面轴线及水标高核验合格后，排尺放线，钢架吊装就位在基础上。用纬仪检查钢架垂直度的方法是用纬仪后视柱脚下的定位轴线，然后仰视柱顶钢架心线，互相垂直的两个方向均钢架顶。咬边是指沿着焊趾，在母材部分形成的凹陷或沟槽，它是由于电弧将焊缝边缘的母材熔化后没有得到熔敷金属的充分补充所留下的缺口。咬边最大的危害是损伤了母材，使母材有效截面减小，也引起应力集。产生咬边的主要原因是电弧热量太高，即电流太大，运条速度太小所造成的。焊条与工件间角度不正确，摆动不合理，电弧过长，焊接次序不合理等都造成咬边。雨期砂石的含水率变

37、化幅度较大，所以要求商品砼搅拌站要及时测定其含水率，适时调整水灰比，严格控制塌落度，确保砼的质量。生产部门要掌握近日的天气情况，尽量避开雨露天浇灌砼。在浇筑砼的过程，如遇大雨不能连续施工时，应按规定留设施工缝，已浇筑且未初凝的砼表面及时覆盖防雨材料，雨后继续施工时，应先对施工缝部位进行处理，然后再浇筑砼。单元式玻璃幕墙是近年出现的一种高档建筑外围护系统，它是将玻璃面板铝合金框架在工厂过加工、组装为幕墙单元板块，以幕墙单元形式在现场完成吊装就位。它具有其它类型幕墙难以替代的优点，它集各种幕墙技术于一体，由于采用了对插接缝，使幕墙对外界因素的变形适应能力增强，尤其是在高层及超高层建筑上体现的更为明

38、显。本工程为单建式民防工程，时为地下自行车库，战时为6级人员掩蔽部。工程耐火等级为一级，时两个地下室各为一个防火单元，战时南侧地下室为两个防护单元，北侧地下室为一个防护单元。每个防护单元再分别划分为两个抗暴单元，战时用370厚砖墙砌筑抗暴墙，并沿墙高每500mm配置36通长的钢筋，且与钢筋混凝土墙（柱）连接。在场馆类建筑施工过程，由于各专业、各区域交叉施工作业，随着各管施工面逐渐扩大，移动起重设备空间、场地限制起重半径臂长不断生变化，所以吊装设备选择、站位、行走路线，需综合考虑自身结构特点、构件分段情况、工期进度、各场馆交叉施工、安全等多种因素，尽可能不出现施工盲区，达到起重机械最优选择最优布

39、置。1配合土建施工预留预埋时，应首先弄清土建装修要求，如建筑标高、装饰材料及抹灰装饰厚度，以此来调整预留预埋的高度深度。混凝土内暗敷线管焊接或绑扎应严密、牢固，暗配盒、箱应在其对应的模板处，用防锈漆或其它有区别的油漆做好标志，引出混凝土墙、地面的管子要顺直，两根以上管引出时应排列整齐。所有管口应齐、光滑无毛刺，并堵严密，不同专业的配管用不同标记图纸相符的编号，严防漏配。阀门的强度试验压力为阀门公称压力的1.5倍,严密性试验压力为阀门公称压力,试验时间少于5分钟,以壳体、填料不渗不漏为合格。阀门的安装位置，进出口方向应正确，连接牢固、紧密，启闭灵活，手柄朝向合理，表面洁净。阀门的手轮在安装时应卸

40、下，交工前统一安装好。在进行阀门的安装时，一定要注意止回阀、截止阀、水流指示器等阀体上箭头方向，确保水流方向与阀体上箭头方向一致。钢结构吊装全部采用卷扬机行进吊装，在需要吊装的钢梁上拉设32.5钢丝绳，做悬索吊装绳，将吊装用的滑轮挂在吊装钢丝绳上，使用卷扬机进行吊装，两部卷扬机，主吊卷扬机进行构件吊装，辅助卷扬机（1吨）使滑轮在吊装钢索上根据吊装点位置的需要进行滑动，将构件吊装到安装位置。部分别对加工班组安装班组进行技术交底相关设备仪器使用操作指导，并由XX负责编制专门针对单元式玻璃幕墙加工、安装施工技术要点的问卷分别进行考核。考核标准分为80分合格，加工班组参加考试50人，成绩90分以上39

41、人，成绩80分以上11人，合格率100%；安装班组参加考试75人，成绩90分以上58人，成绩达80分以上17人，合格率为100%。说明班组人员对幕墙加工、安装技术要领掌握比较全面，可胜任本工程施工任务。小组成员通过对施工记录检查、现场验证现，在酒店六层写字楼六层南立面的测量放样时，安装班组利用原有的土建楼层控制线，由两边直接向间分格引测钢支座轴线，本工程幕墙分格轴线较密集(间距1920mm)，放线过程的误差不断积累,严重影响了钢支座定位的准确性。满堂脚手架高空散装法，需将地面混凝土结构部分工程施工完成后，在结构板面上搭设满堂脚手架到设计标高，满铺的脚手板作为操作面进行拼装的一种施工方法。用此种

42、施工方法施工时，首先，钢结构的整个工程工期延迟，而且满堂脚手架必须待钢结构完成安装后才能拆除，在此期间钢结构施工区域内的其它工序均无法穿插施工；其次，脚手架前期搭设及后期拆除的时间较长，且成本较高。对于放置在楼板面上的临时支撑架，如果楼板面的承载力无法满足传递支撑架荷载的要求，需要对支撑位置处的楼板面进行加固。采用型钢及圆管等构件对楼板面结构进行加固处理，支撑荷载通过型钢梁传递至混凝土梁或楼板，再通过混凝土柱、型钢柱或钢管柱传递至底板，确保了楼板面及支撑结构的使用安全。若检查的实际施工进度产生的偏差影响了总工期，在工作之间的逻辑关系允许改变及征得业主、监理工程师同意的条件下，改变关键线路超过计

43、划工期的非关键线路上的有关工作之间的逻辑关系，或加大投入、缩短影响进度的工作时间，达到缩短工期的目的，并在确保工期及业主、监理工程师同意的基础上，重编制实施进度计划。本工程主体建筑地库工程桩拟采用钻孔灌注桩，基坑采用地下连墙方案，根据设计初步估算桩长约为39m（暂估桩底深度为58m左右）,邻近勘探资料表明，本场地风化基岩埋深为58m左右，为满足桩基在持力层比选，勘察以最深基础长桩方案进设计，计划参照满足大直径嵌岩桩设计方案进行布置孔深。本工程的主体结构为管桁架结构，环向桁架贯于径向桁架上，而径向桁架支撑于钢管柱上，节点均为多根钢管相贯于同一位置，其最多有10根钢管同时相贯，多管相贯顺序既直接影

44、响节点受力性能，又影响到现场装配焊接顺序，甚至可能出现支管装配不上存在焊接死角的情况。因此保证多管相贯顺序的准确是本工程的重点难点之一。结构控制点三维绝对位移监测点设置在钢屋盖主梁节点处。这一方面的测量主要由设置在该处的的反射片测点完成。所有的监测控制点都设置在卸载点主体结构上，通过监测该类控制点的三维坐标变化，并与卸载前坐标进行对照，比较卸载过程结构变形与计算模拟变形的差距，现异常情况时及时停止卸载并查找原因。东边为市政规划路，南边为规划肖厝路。本工程共有7栋高层商业住宅1栋幼儿园。本工程装饰线条很多，特别是玻璃纤维增强水泥线条（下文简称GRC线条），按其高度可分750mm、850mm120

45、0mm三种类型。其，1#至4#楼为18层结构，4层、16层分别有GRC装饰线条，5#、6#楼为30层，6层、22层、29层有GRC装饰线条，7#楼为26层结构，6、22、25层有GRC装饰线条，总长度大约为3150m，总面积约6200m2。1配合土建施工预留预埋时，应首先弄清土建装修要求，如建筑标高、装饰材料及抹灰装饰厚度，以此来调整预留预埋的高度深度。混凝土内暗敷线管焊接或绑扎应严密、牢固，暗配盒、箱应在其对应的模板处，用防锈漆或其它有区别的油漆做好标志，引出混凝土墙、地面的管子要顺直，两根以上管引出时应排列整齐。所有管口应齐、光滑无毛刺，并堵严密，不同专业的配管用不同标记图纸相符的编号，严

46、防漏配。首先在钢网格上焊接钢方管支撑架，将核心筒杆件使用塔吊吊运至支撑架上，调整垂直度，并使用8条角钢支撑固定稳固一节核心筒杆件，焊接牢固后方可松开塔吊，同时搭设脚手架辅助安装。同样的方法安装二节核心筒杆件，并使用8条16钢丝绳作为缆风绳固定（配相应的绳卡花篮螺丝），防止核心筒倾覆，待一层拱形钢桁架安装完毕后方可以安装三节核心筒杆件。在安装过程，脚手架随时配合同步搭设施工作业台。穿入管内导线包括绝缘层的总截面积，不应大于管子内截面积的40%，且穿入的导线应能满足日后维修更换要求，杜绝死线。导线在管内严禁有接头扭结，也不得将导线接头埋入箱底板后的墙体，如有接头必须在箱、盒内。导线在盒、箱内应预留长度。在接线盒、开关、插座及灯头盒内导线应预留长度150mm，在配电箱内预留长度为配电箱周长的一半，出户导线应预留1.5米。架体顶部悬臂部分超过6m，必须与结构间有可靠的拉结(严禁与支模架进行拉结)。加固采取钢管拉结，对应主框架竖向位置设置一个拉结点。顶板浇筑时，在顶板上预留f48预埋钢管(钢管外露200m)。预埋钢管距结构外皮2.0m左右，间距不大于6m，架体提升后，用5m钢管将架体与结构预埋环进行拉结。