“老年公寓”策划报告政府用

1、顶级老年群体全方位生活解决方案（颐养中心）可行性报告第 PAGE 15页五星级老老年颐养中心心（顶级老老年群体体全方位位生活解解决方案案）夕夕阳工程程、朝阳阳产业之可行行性研究究报告前言提起“老老年住宅宅产品”，人们们或许会会直观地地认为就就是老年年人集中中居住的的老年公公寓。事事实上，“老年住住宅产品品”在国际际上有一一个通行行定义，即是“专供老老人集中中居住的的、采用用居家养养老、全全方位医医疗保健健与社区区服务相相结合模模式的住住宅。与与敬老院院、福利利院不同同，它不不是社会会福利设设施，而而是由社社会投资资并按市市场化运运作的商商品住宅宅。在国国内由于于国内的的保障体体系及消消费理念念

2、的制约约，老年年住宅产产品发展展非常滞滞后。而而随着家家庭的小小型化，人口的的老龄化化，老年年人的居居住生活活模式和和居住问问题越发发成为大大家所关关心的问问题。随随着国力力及民力力的不断断提高，越来越越多的老老年人自自身有条条件或在在子女的的帮助下下有条件件过上更更为完美美的老年年生活。而整个个房地产产市场中中老年住住宅产品品仍存在在供应不不足或供供应无效效的特点点。在这这种情况况下，对对老年住住宅产品品细分市市场的研研究就尤尤为重要要。一、国外外的老年年居住模模式与国国内现状状之比较较美国模式式在美国，老年社社区或公公寓十分分普遍，它们分分为赢利利性和非非赢利性性两类，前者大大多为私私人公

3、司司所办，后者主主要由教教会兴办办，美国国政府则则给予部部分津贴贴。在美美国环境境好、规规模大的的老年社社区一般般都坐落落于大城城市的郊郊外，大大多为私私人投资资并进行行商业化化运作，社区中中包括各各种专门门为老年年人服务务的配套套设施，形成老老年产业业的发展展基地。美国老年年住宅模模式呈多多样化：健康老年年人住宅宅：专供供身体健健康、生生活自理理的老年年人居住住，同时时提供最最简单的的家务服服务。多户老年年人住宅宅：由政政府出资资建设的的住宅，同时为为老年人人提供必必要的家家务与护护理服务务。有医疗设设施的老老年人住住宅：一一种专供供身体略略为衰弱弱的老年年人居住住的住宅宅。新加坡模模式新加

4、坡也也是一个个人口老老化较快快的亚洲洲国家，目前每每14个个人中，就有11人是660岁以以上的老老人，119988年3月月，新加加坡建屋屋发展局局开始推推出了乐乐龄公寓寓（老年年公寓），555岁以上上的新加加坡公民民均可申申请入住住。这种种乐龄公公寓兴建建在成熟熟的社区区内，为为高122层到114层的的板式高高层，整整幢楼只只有乐龄龄单元，而没有有其他户户型。乐乐龄公寓寓户型一一般分为为35平平方米和和45平平方米两两种，为为一位或或两位乐乐龄人（老年人人）提供供生活空空间，既既舒适又又容易整整理。这这种公寓寓已进行行了全装装修，老老年人只只需把自自己的行行李搬入入新居就就能生活活，社会会福利

5、团团体在公公寓内经经营社区区服务站站，服务务站内配配置了娱娱乐、健健身、护护理等配配套设施施，为老老年人提提供社交交服务，让老年年人保持持着愉快快的生活活方式。日本模式式日本也非非常重视视老年住住宅建设设。近年年来推行行较广的的是新型型的“银发住住宅”。“银发住住宅”每套面面积约44060平平方米，分一室室户和两两室户两两种。迁迁入的条条件是660岁以以上的老老年夫妇妇或单身身老人。费用按按居住116年计计，签约约时一次次付清，如提前前死亡，可按年年退还费费用。“银发住住宅”的居室室，都配配有厨房房和浴室室，一切切电器设设备均从从安全考考虑，房房间还设设有生活活节奏传传感器，如屋内内一定时时间

6、没动动静，生生活节奏奏传感器器即可发发报警，服务人人员会及及时赶到到，观察察情况。考虑到到老人和和邻居间间的交流流和健康康管理，“银发住住宅”的公共共场所配配有健身身器、多多用途大大厅、温温水游泳泳池、娱娱乐室、食堂等等；在膳膳食方面面，食堂堂提供营营养菜单单，老人人也可以以自己做做饭，在在健康管管理上，每晚都都有护士士或助手手值班，医院每每周一次次派医生生上门服服务，也也可由老老人根据据情况自自行决定定。国内常见见模式合居模式式：老人人与子女女同住一一套住房房。合居居家庭模模式的存存在有诸诸多因素素：如子子女住房房困难、父母年年迈有病病、第三三代需要要老人看看护、传传统家庭庭观念的的影响等等

7、。这种种居住模模式对社社会、家家庭和老老人有很很多优越越性，并并仍将延延续。但但是，现现代社会会生活的的多样性性、代际际之间的的不同生生活习惯惯以及家家庭人际际关系的的错综复复杂，都都是影响响这种家家庭生活活模式存存在的主主要因素素。独居模式式：老人人独立居居住。现现代都市市生活方方式的影影响和城城市住房房的日趋趋宽松，越来越越多的老老年夫妇妇开始选选择和已已婚子女女分居的的方式，纯老人人家庭不不断增加加。这种种家庭模模式更适适应现代代生活方方式，相相互间干干扰少，使家庭庭关系简简单化，对有生生活自理理能力的的老年夫夫妇和承承担社会会家庭双双重压力力的已婚婚子女都都比较理理想。但但是，当当老人

8、年年龄增大大、自理理能力减减弱、子子女忙碌碌少于探探望时，老人的的寂寞孤孤独和生生活的不不便就突突出反映映出来。毗邻模式式：与子子女或亲亲属相互互独立且且毗邻居居住。这这种模式式介于前前两种居居住模式式之间，是城市市中普遍遍受到欢欢迎的居居住模式式。但是是，由于于居住地地点、居居住环境境的限定定，往往往居住双双方必须须有一方方做出牺牺牲和让让步。为为照顾子子女上班班、孩子子上学，做出牺牺牲的往往往是老老人。借助老年年服务设设施：老老人选择择适宜的的老年性性服务设设施安度度晚年。这在我我国并不不普遍。在老年年福利设设施养老老的大多多是孤老老户或生生活不能能自理而而子女又又无力照照顾的老老人。因因

9、传统的的观念，很多老老年人宁宁愿自己己生活不不便也不不愿住进进福利院院。但随随着传统统的养老老责任向向社会转转化，为为减轻子子女和家家庭的负负担，越越来越多多的老人人走向老老年公寓寓或养老老院，从从而促进进了城市市居住社社区老年年服务设设施的迅迅速发展展。由于于制度、管理以以及设计计等方面面的因素素，目前前的老年年设施仍仍存在较较多问题题。通过以上上分析可可以看出出我国的的老年住住宅服务务产品与与国外相相比有很很大的差差距，已已有的产产品与传传统理念念、消费费习惯与与现实的的有效需需求之间间存在较较大矛盾盾。对老老人的服服务只是是满足于于简单的的端茶、送饭、洗衣，而无法法从老年年人的心心理和生

10、生理需求求的角度度出发，提供人人性化的的全方位位专业服服务。在社会保保障机制制还并不不完善的的情况下下要在全全社会范范围开发发老年住住宅服务务产品的的条件还还不成熟熟。我们们认为我我国老龄龄产业的的前景还还是比较较乐观的的，尤其其是高端端老龄产产业消费费市场。随着近近年年改革开开发给民民众积累累的巨大大财富，许多成成功人士士也慢慢慢步入老老年，另另外再加加中国传传统孝道道根深蒂蒂固的影影响，愿愿意为父父母花大大钱颐养养天年的的中产以以上阶层层不在少少数，高高端老龄龄产业消消费市场场存在巨巨大商机机。而在在所有的的消费品品中，适适宜的老老年人居居住、生生活的老老年住宅宅产品则则首要考考虑的最最核

11、心问问题。发挥我们们的专业业所长，我们所所瞄准的的是最高高端的老老年居住住产品消消费市场场，通过过市场细细分锁定定这部分分小众高高端群体体，提供供五星级级老年全全套生活活解决方方案。 杭州地区区包括长长三角等等经济发发达地区区（以杭杭州市区区为例）等老年年人口及及老年住住宅产品品市场分分析1、杭州州市区老老龄化的的现状及及发展趋趋势目前浙江江省老年年人口为为6400万，是是全国第第二个进进入老龄龄化社会会的省份份。而杭杭州市人人口老龄龄化现象象更为明明显，截截至20004年年底，杭杭州市老老年人660岁以以上人口口数为992.57万万，占全市市人口114.22%。20005年年末全市600岁以

12、上上的老年年人口已已达1003.447万人人，其中中65岁岁以上占占四分之之三。 20002-220044年老年年人口数数量(万万人) 老年人人口比重重（%）及老少少比（%）60岁以以上/占占全市人人口/老老少比65岁以以上/占占全市人人口20022年89.883/114.11%/998.880%68.667/110.778%20033年90.552/114.11%/1101.5%69.668/ 10.9%20044年 92.557/114.22% /1066.6%70.663/ 10.9%年.老年人口口增加对对社会物物质和精精神文化化生活提提出了更更高的要要求。随随着人口口老龄化化进程不不断

13、加快快，老年年人口数数量进一一步增加加，必然然要求社社会提供供与之相相适应的的居住、消费、服务、运动、保健、休闲、旅游和和安全保保障等公公共环境境，也要要求社会会形成善善待老人人、使之之安享晚晚年的和和谐氛围围。这对对整个社社会的消消费结构构、劳动动力相关关就业、社会保保障以及及社会道道德水准准等都面面临巨大大变化和和挑战。同时庞庞大的老老年人口口消费群群体的消消费需求求，也必必将促进进与老年年人消费费相关产产业的发发展，促促进包括括老年医医院、敬敬老院、老年公公寓、老老年专用用系列产产品等领域行业业的发展展。2、市场场需求分分析由於中國國特殊的的國情快速速發展的的人口老老齡化和和“四二二一”

14、的的家庭結結構(即即一對夫夫婦，要要照顧四四個老人人，還有有一個獨獨生子女女)必將將使老人人的生活活照料成成為一個個普遍的的社會問問題。 老人對對社會化化的服務務需求偏偏高，不不是子女女不願照照顧老人人，而是是很有可可能沒有有能力親親自照顧顧老人。尤其是是杭州、上海、北京這這樣的大大城市，較早進進入老齡齡化社會會，上述述問題已已經開始始顯露出出來。在在这样的的形势下下，要缓缓解人口口老龄化化带来的的冲击，并提高高老年人人的晚年年生活质质量，在在政府的的大力支持持下，倡倡导老年年人积极极的居住住生活观观、发展展老年人人周边产产品无疑疑会有较较大的市市场潜力力，对整整个社也也具有十分分积极的的现实

15、意意义。中国经济济发达地地区老龄龄化速度度惊人的的现状，养老模模式的相相对滞后后性和局局限性，迫使全全社会共共同来关关注和研研究这个个课题。我们在在研究中中发现，杭州现现有的养养老模式式与国际际上成熟熟模式相相比明显显滞后，像居家家养老出出现的空空巢现象象，很多多老人觉觉得孤独独，引发发了一系系列不安安全的因因素；而像养养老院等等机构养养老，方方式则过过于单调调，因为为现在很很多600周岁以以上的老老人仍旧旧需要交交流、学学习等，希望自自己能发发挥余热热，融入入社会，才是他他们所向向往的晚晚年生活活。目前杭州州的養老老機構類類型大致致分為三三類：福福利性質質的養老老院、政政府和社社會合辦辦的敬

16、老老院以及及民營養養老院。近年来来杭州的的养老机机构已从从单一的的福利院院，发展展到生活活设施完完善的老老年公寓寓等多种种模式，养老机机构呈细细分化趋趋势。政政府開辦辦的養老老院適合合一些經經濟不太太寬裕、需要政政府幫助助的老人人。在那那裏，通通常三位位老人共共住一間間房間，但是價價格低廉廉。在这这众多養老老機構还还是以此此類福利利性質的的養老院院居多，多家机机构床位位全部爆爆满。而将富裕裕老人定定為目標標人群的的高端老老年住宅宅产品及及服务机机构市场场存在很很大空白白点。不少文文化层次次高、有有相对丰丰厚的养养老资金金的老人人对养老老机构提提出了更更高的要要求，他他们需要要更高层层次的养养老

17、产品品及服务务。在长三角角等经济济发达地地区，的的確存在在部分有有經濟實實力的老老人或其其子女願願意支付付高昂養養老費用用的老年年群體存存在。” 3、高端端老年住住宅产品品机会点点夕阳红，是人们们对美好好晚年生生活的寓寓意。老老年群体体尤其是是高端老老年群体体对衣、食、住住、行、医疗和和娱乐等等，都有有着独特特的需求求。而目前杭杭州地区区老年住宅宅产品普普遍存在在档次不高高、服务务体系滞滞后的问问题。现有的的老年公公寓多为为政府投投资，由由房地产产开发商商共同参参与开发发、营运运的很少少。在纯纯福利的的政府贴贴补型老老年住宅宅产品并并不能完完全这各个层层次老年年居住服服务需求求的情况况下，如如

18、何借助助“市场外力力+政府府福利扶扶持”更好地地来打造造这造福福利事业业、创造造更多社社会效益益，是我我们迫在在眉睫需需要解决决的问明明。多年的房房地产市市场已证证明，杭杭州的房房地产产产品消费费的辐射射范围通通常可扩扩大到浙浙江全省省及更大大范围。同样杭杭州地区区的老年年住宅产产品也是是一样，合适区区位的产产品开发发其需求求外延并并不仅仅仅局限于于杭州本本地，这这就为我我们在杭杭州地区区开发相相关产品品提供了了一个很很好的契契机。机会点一一：老年年住宅产产品市场场总体需需求巨大大，并且且不断壮壮大，能满足足较高层层次老年年住宅产产品需求求的产品品提供商商很少。机会点二二：高端端老年住住宅产品

19、品消费能能力已具具备一定定规模，在杭州州等富裕裕地区已已具备先先行条件件，而且其消消费辐射射范围很很大。机会点三三：按一定定标准模模式成功功后（类类似奥体体住宅产产品）可可在较大大范围连连锁复制制推广，规模大大了，就就能形成成一条从从打造老老年人居居住产品品、到带带动相关关培训就就业机会会、相关关专业产产品研发发制造、代理销销售的系系统产业业。三、我们们提供产产品的市市场区隔隔与特质质目前市场场上出现现了几类类市场化化操作的的老年住住宅产品品，经分分析研究究我们认认为以上上各种模模式或许许是市场场前沿者者对如何何打造老老年房地地产商品品、探究究老年房房地产消消费的一一种尝试试，也可可能是因因为

20、房地地产项目目体量过过大、区区域消化化能力有有限而不不得不去去打造这这样的一一种营销销主题，而并非非是原创创性的去去设计打打造这样样满足极极端细分分高端市市场的产产品。考虑到中中国传统统居住观观念的影影响，我我们的目目标客户户主要针针对三类类老人：收入高高思想也也比较开开化的老老人、儿儿女均不不在国内内的老人人（儿、来来中国工工作或学学习的外外籍人士士的父母母。我们们所推广广的是一一种全新新的退休休生活规规划，居居住只是是实现规规划的一一个载体体，提倡倡的是以以服务为为核心，为退休休人士提提供更全全面的配配套服务务和更完完善的管管理体系系，让他他们在退退休后更更能体会会一种全全新的、积极向向上

21、的生生活模式式。居住模式式：根据据老人不不同的情情况可采采取分套套独居，同套合合居模式式相结合合的居住住模式。具体经营营模式：针对以上上细分市市场，我我们根据据目前及及目前长长三角大大城市经经济发展展和老年年市场消消费观，提出前前瞻性的的老年住住宅产品品运行模模式：都市五星星级老年年群体全全套生活活解决方方案（居住环环境、交交往群体体、医疗疗呵护、专用消消费品、精神文文化全套套解决方方案）旨在打造造“市场最最高端金金字塔尖尖（小众众群体）的五星星级多功功能老年年别墅生生活小区区或者老老年大学学城（居居住、生生活、学学习一体体化）。考虑到有有的老人人睡觉就就认自己己那张床床，有的的老人要要练书画

22、画必须是是自己用用惯的那那张桌子子，我们们甚至允许许老人把把平时用用的家具具、生活活用品带带来。老老人可以以把喜欢欢的家具具搬进养养老院，在专业业剧场里里观看自自己喜欢欢的节目目，并得得到医护护人员的的悉心看看护这是我我们所设设计的颐颐养中心心诸多特特色之缩缩影。2、五星星级颐养养中心具具有以下下核心特特点五星级老老年住宅宅产品经经营模式式：以长期租租赁为主主，通过过类似分分时度假假、全国国连锁交交换复合合模式实实现投资资人使用用权利益益的最大大化。转让使用用权的方方式出售售公寓只只供老人人自身居居住，中中途不得得转让、出租、出售，老人寿寿终必须须退房，退房时时根据使使用年限限返回房房款，收取

23、一定定的高级级会员费费（享受受易地交交换渡假假生活权权利）并并按月收收取租金金及服务务费出售后按按年期及及一定比比例回购购等五星级颐颐养中心心的租赁赁对象60岁以以上身体体健康的的具有相相当经济济条件的的高端老老年群体体，入住老老年人可可根据身身体状况况选择自自理型、基本陪护护型不同同服务等等级五星级颐颐养中心心的选址址和规模模中心选址址：随着着居民生生活水平平的提高高，老年年人对居居住的要要求更加加讲究。他们年年轻时由由于竞争争环境和和迫于生生计，终终年奔波波于城市市中间，渴望回回到自然然却又无无法自主主，退休休后如释释重负，轻松了了，无牵牵挂了，迫切需需要回归归自然，与山水水园林亲亲密接触

24、触，过着着“桃花源源”式的田田园生活活，颐养养天年。项目以以老年人人住宅为为主，集集休闲、娱乐、度假、会务为为一体。根据老老年人的的生理和和心理需需求，我我们分析析认为：作为老老年人的的养身、养心、养性、养情的的地方应应满足以以下几个个方面的的要求：交通便捷捷（与市市中心一一小时车车程范围围内）环境优美美（具在在较好的的自然条条件，如如靠近水水系、大大型绿地地、主题题公园等等）地块块，中间间或周边边应该具具有山地地、丘陵陵、水域域等。良良好的生生态环境境能使老老年人心心情舒畅畅，更加加符合健健康养生生要求。区域内有有较高起起点的规规划及较较为完善善的生活活配套设设施的近近郊卫星星城镇土地面积积

25、：地块块面积在在亩为宜，较大的的社区规规模可利利用大体体量的优优势摊薄薄产品相相对较高高的建设设及配套套设备设设施成本本。五星级颐颐养中心心的适宜宜建筑形形态住宅产品品建筑形形态：独独立、双双拼、联联排别墅墅（每套套别墅分分上下两两层，可设有有四间标标准房，共享套套内客厅厅、厨房房、花园园、露台台）为主主，辅以以可单独独成户的的公寓，以满足足不同层层次的目目标客户户。别墅墅内设有有单人房房、双人人房和多多人房等等多种房房型，房房间内空空调、电电视机、应急呼呼叫系统统等生活活用品一一应俱全全，。装装潢考究究的底层层大厅可可供老人人自由活活动，接接待访客客。）五星级颐颐养中心心的专业业服务会会所为

26、了确保保居住环环境的安安静，具具有五星星级装修修硬件及及专业性性的服务务标准的的专业会会所应与与别墅居居住区分分离集中中设置，会所功能能包括：夕阳红养养生会馆馆音乐、画画廊、咖咖吧三味味书屋传统茶道道品茗馆馆书画创作作及棋牌牌交流馆馆花房培育育室及工工作坊钓鱼台、遛鸟园园老年BOOSS堂堂交流馆馆室内外运运动健身身场医疗保健健专家工工作站其它生活活配套设设施等针对老年年人最为为关注的的健康养养生我们们特别提提供夕阳阳红养生生会馆（太极、养生气气功、温温水游泳泳、理疗疗推拿、专业食食谱指导导建议等等）以及及（建立立由特级级医学专专家教授组组成的巡巡回服务务体系，定期接接受咨询询、检查查及诊疗疗）

27、。地块能达达到上述述标准面面积的话话，即可可将医疗疗保健专专家工作作站升级级为集专专业化及及特色化化的具有有相当规规模的老老年特需需医疗保保健中心心，除对对社区及及连锁社社区老人人提供服服务外，同时对对外接待待高端老老年体检检医疗服服务，并并可提供供试住服服务，同同时也可可弥补专专业化医医疗体系系中高端端老人专专立医院院较少的的空缺。五星级颐颐养中心心的服务务人员服务人员员：定：位为具具有护士士、营养养师执业业资格并并经过专专业化培培训的知知识全面面的“老年护护伴”行政管理理人员：具有酒酒店管理理水准的的行政管管理人员员各类专业业服务人人员，指指导老人人培养及及发展各各自专长长、爱好好五星级颐颐养中心心的衍生生服务产产品专业化产产品服务务通过国际际化的日日用消费费品供应应渠道提提供高端端的（提提供针对对老年人人特质专专业生产产制作的的食品、日用品品、保健健品、生生态绿色色农产