上海住宅装修现状与发展策略的研究-精品

1、东北财经经大学本本科毕业业论文上海住宅宅装修现现状与发发展策略略的研究究上海住宅宅装修现现状与发发展策略略的研究究【内容摘摘要】上海是国国际化的的大都市市，随着着中国加加入WTTO，国国外将有有一大批批著名的的家装设设计、施施工、总总承包企企业和大大型家装装集团涌涌入，其其先进的的市场拓拓展理念念和竞争争能力、科学的的组织和和管理体体系、完完善的技技术手段段和市场场化运作作机制以以及高度度家装成成品化、工厂化化和产业业化的生生产、加加工集成成模式，将使上上海的住住宅装修修行业面面临巨大大的市场场冲击、激烈的的竞争和和严峻的的挑战。但同时时，也为为上海住住宅装修修业的整整合及促促进快速速发展，提

2、供了了强大的的动力和和难得的的机遇。首先，本本文经过过对上海海住宅装装修现状状的调查查，面临临上海住住宅建设设发展的的新形势势，运用用所学工工商管理理相关理理论，包包括SWWOT分分析法和和市场细细分的原原理等知知识，综综合考虑虑当前本本市家装装企业内内部条件件和外部部环境的的各种因因素，进进行系统统评估，对各自自的装修修企业进进行再定定位，从从而选择择最佳的的市场经经营战略略。其次，随随着社会会主义市市场经济济体制的的逐步完完善和世世界经济济一体化化进程的的快速推推进，住住宅装修修目前这这种零星星分散的的作坊式式小规模模生产经经营方式式与社会会化的住住宅装修修产业化化的矛盾盾变得越越来越突突

3、出。一一方面体体现在这这种小规规模生产产的组织织化程度度低，缺缺乏市场场开拓能能力，难难以适应应剧烈市市场竞争争和需求求的变化化，除了了要承担担自然风风险外，还要承承担巨大大的市场场风险。广大中中小型家家装企业业应当利利用自己己的现有有实力、管理规规模、人人力资源源、设计计施工质质量保障障体系等等方面的的优势，采取多多元化的的市场战战略，利利用自己己差异化化竞争优优势，在在多样化化经营上上寻找长长期发展展的机会会。对此，本本文根据据本市中中小型装装修企业业的特点点，提出出了上海海住宅装装修业的的定位和和产业化化发展的的策略，通过实实行家装装业的整整体创新新，有效效整合，走住宅宅装修产产业化发发

4、展的道道路，并并力求建建立产业业发展园园区，提提高住宅宅装修产产业化的的创新水水平，培培育家装装龙头和和品牌企企业，构构建良好好的住宅宅装修产产业市场场和法制制环境，全面提提升上海海住宅装装修业的的发展水水平。关键词:上海住住宅 装修发发展 策略研研究AbsttracctShannghaai iis aan iinteernaatioonall meetroopollis andd a fammouss cuultuurall ciity witthinn hiistooriccal conntesst iin oour couuntrry。 Folllowwingg chhinaas een

5、teerinng WWTO，a llot of forreiggn ddesiigneees， woorkiing entterpprisses， pprojjectt unnderrtakkerss annd ppackkagee deealeers speeciaalizzed forr hoousiing deccoraatioon wwithh faamouus bbrannds willl ccomee innto ourr coounttry。 Thheyreaadvaanceed mmarkketiing connceppt， commpettitiion abiilitty，

6、sciienttifiic mmanaagemmentt raatioonall orrgannizaatioon， perrfecct ttechhnollogyy， mmarkketiing opeerattionn meechaanissm aare chaalleengees tto ccosmmetiic hhoussingg deecorratiion proofesssioonalls。 Theeir higgh cclasss ppreffabrricaatessparrt pprodducttionn； ffacttoryy woorkiing andd asssemmbly

7、y inn duusteer ppattternn arre sschllockk too doomessticc hoousiing deccoraatioon mmarkket。 Buut iit ooffeers a sstimmulaant andd ann oppporrtunnityy too deevellopmmentt annd rrefoorm of houusinng ddecoorattionn ennterrpriisess inn shhangghaii。Faciing neww siituaatioon， thee deecissionn maakerrs oof

8、 hhoussingg deecorratiion commpanniess shhoulld mmakee a sysstemm apppraaisaal wwithh SWWOT anaalyssis metthodd affterr ann innvesstiggatiion in acttuallitiies of houusinng ddecoorattionn inn shhangghaii。 WWhille ppondderiing oveer vvariioussfacctorrs， whiich plaay eeffeectss uppon commpanniess frro

9、m inssidee annd ooutssidee， ttheyy shhoulld ddeteermiine marrkett poosittionns ffor theeir commpanniess annd sseleect an opttimaal sstraateggy ffor bussineess in marrkett。Folllowiing perrfecctinng oof ssociial ionn maarkeet eeconnomyy annd iinteegraatioon oof wworlld eeconnomyy， ssmalll iindiividdua

10、ll buusinnesss iss reeacttionns aagaiinstt laargee soociaal iinduustrry ppattternns iin hhoussingg deecorratiion traade。 Thhe cconttraddicttionn brringgs nnot onlly nnatuurall riiskss buut aalsoo biig mmarkket rissk tto ddeallerss frrom smaall entterpprisses of houusinng ddecoorattionn， bbecaausee t

11、hhey aree laack of marrkettingg abbiliity in froont of acuute commpettitiion of bussineess andd raapidd chhangge oof ddemaandss。The Autthorr thhinkks tthatt miiddlle aand smaall entterpprisse ddeallerss shhoulld aadjuust theeir marrkett sttrattegyy wiith mullti_polliciies， loook forr thheirr oppporr

12、tunnityy off loong-terrm ddeveeloppmennt iin mmultti-sscoppes of bussineess witth aadvaantaagess off diiffeerenntiaal aand fleexibble pattterrns， annd rrelyy onn thheirr inndivviduual strrenggth， maanaggemeent connceppt， humman ressourrce andd quualiity conntrool ssysttem forr deesiggn aand worrk， t

13、o keeep ttheiir mmarkket possitiion。Accoordiing to feaaturres of midddlee annd ssmalll eenteerprrisees oof hhoussingg deecorratiion in shaanghhai Munniciipallityy； tthe autthorr maakess a proopossal on strrateegy forr poosittionn annd ddeveeloppingg shhangghaii Hoousiing Deccoraatioon IInduustrry。 I

14、t covverss innteggrattionn innnovvatiion， efffecctivve rrefoorm， trradee inndusstriialiizattionn annd bbrannd fforggingg。 AAimiing at esttabllishhmennt oof iinduustrriall paark andd cuultiivattionn off reeputted entterpprisse， it enccourragees iinittiattivee inn hoousiing deccoraatioon， marrkett opp

15、eniing witth llegaal cconsscioousnnesss soo ass too uppgraade Shaanghhai Houusinng DDecoorattionn Inndusstryy。Key worrds:Shaanghhai Houusinng DDecoorattionn Deevellopmmentt Straateggy RReseearcch aand stuudy目录录一、绪论论 1二、上海海住宅装装修的基基本现状状 2（一）上上海住宅宅装修的的演变过过程和现现状 2（二）本本市存量量和增量量房产的的基本情情 2（三）住住宅装修修类型及及总量分分

16、析 2（四）住住宅装修修队伍及及管理现现状剖析析 3（五）国国外住宅宅装修业业的调研研与借鉴鉴 3三、住宅宅装修的的态势与与存在的的问题 4（一）城城市住宅宅建设与与市民生生活质量量的需求求 4（二）住住宅装修修市场与与行业发发展的相相关因素素 5（三）住住宅装修修存在的的主要问问题和面面临的挑挑战6四、住宅宅装修发发展的趋趋势与对对策 6（一）住住宅装修修产业的的定位与与特点 6（二）住住宅装修修业的发发展趋势势 7（三）住住宅装修修业市场场拓展的的基础条条件 7（四）上上海住宅宅装修产产业持继继发展的的策略 99五、结论论 9参考文献献 11致谢 122上海住宅宅装修现现状与发发展策略略的

17、研究究一、绪论论中国有6680多多个大中中型城市市，住宅宅建筑面面积总量量约3000亿平平方米（据建设设部20000年年统计资资料），20000年以以来每年年新建住住宅100多亿平平方米，增量和和存量住住宅投入入装修的的费用高高达35500亿亿人民币币。中国国的改革革开放，使城市市建设快快速发展展，特别别是上海海的城市市面貌发发生了巨巨大的变变化，引引起了世世界的瞩瞩目。近几年来来，上海海每年都都以新建建住宅超超过15500万万平方米米的速度度，建成成了一大大批规划划领先、环境好好、质量量高、配配套齐全全的住宅宅小区。20001年上上海房地地产投资资超过6600亿亿元，房房地产业业的增加加值占

18、GGDP的的比重大大于5%，对GDDP增长长的贡献献率大于于7%（据市房房地资源源局20001年年的统计计资料）。住宅宅建设推推动了住住宅装修修业的蓬蓬勃发展展，也带带动了相相关建材材、家俱俱、家电电、轻纺纺等十多多个行业业的同步步发展，表现出出明显的的连动效效应。但是，上上海家装装业也面面临了结结构调整整与如何何适应市市场需求求的问题题，其关关键制约约因素是是现有众众多的家家装企业业规模小小，作坊坊式的生生产经营营分散性性大，集集聚力弱弱，表现现出很强强的非组组织化，大多数数中小家家装企业业缺乏对对市场信信息全面面、准确确的掌握握，盲目目涌入大大城市，而失去去了广阔阔的城郊郊和农村村市场，家

19、装业业的构成成与市场场的需求求严重脱脱节。要要解决这这些矛盾盾，使传传统小作作坊式的的住宅装装修与社社会化的的大市场场接轨，提高家家装业的的比较效效益，仅仅仅靠某某些局部部的改革革，力度度不足，效果不不大，必必须实行行家装业业的整体体性创新新，有效效整合，走住宅宅装修产产业化发发展的道道路。通过对国国内外住住宅装修修产业化化发展情情况及中中国住宅宅装修业业所面临临的挑战战进行分分析，对对上海住住宅装修修业的现现状进行行了剖析析，总结结了过去去一些成成功的经经验、发发现了不不适应目目前形势势发展、老百姓姓需求、市场规规范运作作的薄弱弱环节，从中找找到了影影响上海海住宅装装修产业业化发展展的主要要

20、原因，指出在在上海大大力发展展家装业业市场化化的重要要意义。并对住住宅装修修业市场场化的发发展内涵涵及外延延、主要要发展模模式及运运行机制制等从理理论上进进行了分分析，将将为上海海住宅装装修产业业化的发发展提供供决策依依据和参参考。根据中国国加入WWTO的的新形势势及上海海的具体体条件，探索了了上海住住宅装修修业的市市场定位位及产业业定位。着重分分析了宏宏观经济济环境的的推动，为本市市住宅装装修产业业的发展展提供了了机遇，着眼于于城市发发展总体体规划，住宅的的建设将将是持续续稳步地地不断发发展。如如上海国国际航空空港、国国际深水水港工程程的建设设和“黄浦江江、苏州州河两岸岸”的综合合开发；世博

21、会会配套场场馆和相相临大型型运动员员公寓的的建设；城市个超大大型生态态居住区区的规划划实施等等八大城城市重点点建设都都将带动动住宅和和相关产产业链的的同步拓拓展。随着家装装市场竞竞争日益益激烈，行业中中企业之之间的兼兼并、整整合现象象将逐渐渐加剧，市场竞竞争的残残酷，会会出现“胜王败败寇”的现象象。家装装企业更更应当注注重企业业的内部部管理质质量、企企业外部部形象和和企业综综合竞争争力的提提高，以以“名牌占占市场、实力闯闯天下、质量取取天下、服务守守天下”来创立立企业品品牌，树树立行业业形象，若设有有不断进进取、锐锐意开拓拓的精神神，就会会被市场场所淘汰汰。为此，本本文即从从纵向分分析了家家装

22、业发发展的历历程，又又通过横横向比较较，剖析析了目前前家装市市场存在在的主要要问题，针对上上海这样样一个特特大型城城市住宅宅快速发发展的良良机，提提出了上上海住宅宅装修产产业市场场化发展展的对策策，提高高住宅装装修产业业化的创创新水平平，构建建良好的的住宅装装修产业业市场和和法制环环境，推推动城市市经济发发展和人人民生活活水平的的不断提提高。 二、上海海住宅装装修的基基本现状状（一）上上海住宅宅装修历历史的演演变过程程和现状状上海大规规模地建建造住宅宅与装修修起源于于二十世世纪三十十年代，当时大大多数的的公寓和和花园住住宅及新新式里弄弄的建造造采用就就是这种种建造与与装饰合合一的方方法，居居民

23、提着着皮箱就就可入住住。五十年代代到七十十年代后后期，房房屋的建建造采取取计划经经济的管管理方式式，住宅宅以简装装修的形形式由单单位向职职工分配配，居民民自行装装修为数数众多，住宅装装修仅由由全市1150多多个房管管所负责责管理，这一时时期的装装修标准准还不是是很高。八十年代代以后，随着改改革开放放的不断断深入，一批涉涉外侨汇汇房的建建造也采采取了建建造与装装饰相结结合的方方法，取取得了一一定的成成效，同同时也暴暴露出了了相应的的缺陷，如住宅宅装饰设设计与施施工的成成品个性性化不强强、时效效性较短短、装饰饰材料选选用整体体性差，装饰工工艺与质质量水平平较低、大多数数住宅的的室内装装饰设计计采取

24、港港台和新新加坡的的模式，业主入入住后对对住宅的的装饰改改动较多多，特别别是使用用期多数数788年后，就进入入了住宅宅的再装装修阶段段。该时时期的装装修标准准有明显显提高。自19990年以以来，上上海的居居住物业业的管理理进入了了一个全全新的发发展阶段段。住宅宅装修也也呈现了了内容多多样化和和形式多多元化，委托正正规家装装企业进进行装修修已成发发展趋势势，上海海已逐步步形成了了住宅装装修市场场，老百百姓从简简单型住住宅装修修逐步走走向艺术术和美观观化，并并朝着个个性化生生态型转转变，带带动了上上海家装装业跳跃跃式发展展。随着着城市经经济的持持续发展展和人民民生活水水平的不不断提高高，住宅宅装修

25、标标准也相相应的逐逐步提高高，业主主对住宅宅装修施施工、监监理、中中介（包包括工程程款审价价、工程程质量审审核、室室内空气气质量检检测等）单位的的要求提提出了新新的内容容。现阶阶段业主主投入到到住宅装装修的费费用和标标准，已已达到相相当水平平，一般般占购房房款的11025，并呈呈逐步上上升趋势势。（二）本本市存量量和增量量房产的的基本情情况上海现有有各类建建筑总量量3.66亿平方方米，其其中居住住建筑22.4亿亿平方米米。据统统计，上上海每年年有400多万套套住宅投投入装修修，年住住宅装修修费用达达2500亿元，其中增增量住宅宅16万万套，装装修费用用约1330亿元元；存量量住宅装装修244多

26、万套套，装修修费用约约1200亿元。是市民民继购房房投资后后，占第第二位的的消费热热点，第第三位是是购买家家电，第第四位是是购买家家俱等。当前，购车消消费又成成为市民民新的消消费热点点。（三）住住宅装修修类型及及总量分分析从近几年年上海特特大型城城市住宅宅发展的的实践，纵观本本市住宅宅装饰装装修的演演变过程程。住宅宅装修分分为三大大类：第一类属属“全装修修”房地产产发展商商在住宅宅建造时时，在原原定总体体建筑设设计的方方案中，已包括括住宅的的套内装装饰设计计，并在在施工时时一步到到位，建建成后配配套销售售，这类类装饰装装修投资资属发展展商的一一次建设设开发投投资。如如80-90年年代建造造的侨

27、汇汇房、外外销房和和近几年年建造的的高级公公寓楼、商住楼楼等，其其数量占占城市住住宅总量量不足55%。第二类属属“菜单式式装修”是房产产开发商商通过对对众多家家装企业业的择优优挑选，确定几几家有资资质、质质量好、讲信誉誉，有保保修责任任的家装装企业，能提供供给业主主装修设设计和施施工的菜菜单式服服务。此此类商品品房从220011年开始始实施为为30000套，20002年为为3万套套，20003年年预计达达到100万套，其数量量占城市市住宅总总量的225%。第三类属属“自主装装修”是业主主购买住住宅后，自行委委托装修修施工单单位对所所购住宅宅进行装装修设计计和施工工，此类类数量占占城市住住宅总量

28、量的700%。后后二类住住宅装饰饰装修投投资属业业主购房房后的二二次投资资。（四）住住宅装修修队伍与与管理现现状的分分析经上海工工商管理理部门统统计，目目前报工工商批准准注册成成立的家家装企业业有1660000多家，而具备备市建委委审批装装修资质质和到市市装饰装装修行业业协会登登记的会会员单位位不足440000多家，仅占225，其中997以以上为中中小型家家装企业业。1、从家家装企业业的经营营业绩分分析现具有家家装施工工资质的的近40000家家装修企企业中，年经营营收入超超过亿元元的只有有荣欣装装饰公司司3亿和和百姓装装饰公司司2.88亿两家家；年经经营收入入在50000万万元以上上的不足足1

29、0家家；年经经营收入入10000550000万元的的有300多家；年经营营收入550010000万元元的有550多家家；极大大多数都都是年经经营收入入在5000万元元以下的的占总量量的977。2、从家家装企业业职工人人数分析析企业人数数超过5500人人以上的的仅占11；企企业人数数在20005500人人之间的的占4；企业业人数在在10002000人之之间的占占15；企业业人数在在1000人以内内的占880。3、从家家装企业业从业人人员年龄龄段分析析家装企业业从业人人员年龄龄在300岁以内内的占总总人数的的40；家装装企业从从业人员员年龄在在3040岁岁之间的的占总人人数的335；家装企企业从业

30、业人员年年龄在440550岁之之间的占占总人数数的200；家家装企业业从业人人员年龄龄超过550岁的的占总人人数的55。4、从家家装企业业现有近近3万管管理人员员的学历历和技术术力量分分析具有本科科及以上上学历的的管理人人员占22；具具有大专专学历的的管理人人员占77；具具有中专专学历的的管理人人员占113；具有技技校和高高中学历历的管理理人员占占75。具有有高级技技术职称称的管理理人员不不足0.5；具有中中级技术术职称的的管理人人员不足足3；具有初初级技术术职称的的管理人人员仅为为5。5、从企企业性质质分析国营企业业所占比比例小于于1；民营企企业占998；其它性性质的企企业占11。综合上述述

31、分析，本市家家装企业业量多、企业规规模小、管理人人员学历历低、技技术力量量弱、整整体竞争争能力较较差，因因此，正正规家装装企业的的营业收收入仅占占市场份份额不足足30。（五）国国外住宅宅装修业业的调研研与经验验借鉴1、城市市重建时时期低标标准住宅宅的大量量生产第二次大大战后，欧洲各各国和美美国、日日本等国国，相继继进入战战后城市市重建家家园的建建设高速速发展时时期，市市民居住住困难已已成为政政府迫切切急待解解决的首首要问题题之一，政府指指定了一一批设计计和施工工企业，完成了了标准化化住宅设设计系列列和施工工规程，住宅房房型的定定型化、模数化化缩短了了施工周周期，加加大了建建设速度度。但是，由由

32、于当时时受建造造投资资资金、建建设施工工时间和和政治、经济等等方面因因素的影影响，住住宅的建建造标准准普遍较较低，城城市居民民在简装装修的情情况下，考虑的的是安居居和就业业、社会会稳定、发展经经济。因因此，该该时间建建造的住住宅公寓寓楼使用用期不到到20年年就再次次列入政政府对住住宅的更更新建造造计划。2、城市市再开发发促进住住宅和装装修标准准的不断断提高根据城市市功能的的调整，城市总总体规划划的完善善和政府府立法，新型的的住宅区区组成的的社区在在7080年年代大量量涌现，居民不不仅仅满满足于住住得下，而且逐逐步要求求提高居居住质量量和环境境水平，不同阶阶层、文文化、经经济条件件的居民民开始追

33、追求个性性化装修修，其中中，高收收入阶层层的市民民讲究豪豪华和舒舒适，中中等收入入阶层的的市民选选择美观观和个性性装修，低收入入阶层希希望得到到适用和和安全的的居住条条件。这一时期期，政府府为低收收入阶层层建造了了大量的的公共租租屋和廉廉价房，建设公公司根据据不同阶阶层的需需求，推推出了适适合消费费群体的的各种住住宅装修修的样板板，供市市民选用用，类似似上海目目前进行行的“住宅全全装修和和菜单式式装修”。3、城市市化功能能的重组组带来了了住宅和和装修产产业的革革命90年代代以后，中高收收入阶层层，要求求从设计计效果到到施工成成品符合合个性化化的趋势势日益成成熟，建建造技术术和施工工工艺随随着住

34、宅宅产业化化的出现现，而进进入了一一个崭新新的革命命时期。“工厂化化生产”和“集成住住宅”的涌现现，成为为建造商商的热点点而广受受欢迎。改变了了住宅建建造和装装修现场场湿作业业、现场场加工、多工种种交叉进进行的局局面，取取而带之之的是工工厂化设设计定型型加工，现场组组装，完完工即可可入住。比传统统建造和和装修方方式时间间更为减减少，质质量大为为提高，成本更更具有竞竞争优势势，至今今仍是住住宅装修修的主要要潮流。三、住宅宅装修的的态势与与存在的的问题（一）城城市住宅宅建设与与市民生生活质量量的需求求本市1999820000年，每年新新建住宅宅15000万平平方米。20001220022年，每每年

35、新建建住宅超超过16600万万平方米米；随着着城市改改造的不不断深入入，许多多大型城城市基础础设施的的建设，城市生生态环境境的进一一步改善善和提高高，地铁铁、轻轨轨、磁悬悬浮和内内环、中中环、外外环的道道路网络络逐步贯贯通，预预计至220100年，本本市仍将将建造住住宅量达达90000万平平方米，约800万套住住宅，住住宅装修修费用可可达8550亿。1、城市市住宅小小区规模模分析20022年全市市新建住住宅竣工工面积118600万平方方米，销销售面积积18000万平平方米，约有220万套套住宅计计2500个新建建小区。其中，新建住住宅面积积规模超超过100万平方方米的住住宅小区区有755个，比

36、比上一年年多255个。 新建住住宅面积积规模超超过200万平方方米的住住宅小区区有9个个，比上上一年多多5个。 新建建住宅面面积规模模超过330万平平方米的的住宅小小区有44个。其其余新建建住宅面面积规模模小于110万平平方米的的住宅小小区有1162个个。2、城市市住宅小小区分布布在新建住住宅小区区中，内内环线以以内占小小区总数数的333%，内内环与外外环之间间占小区区总数的的44%，外环环线以外外占小区区总数的的23%。从房房屋分布布情况看看，多层层(1-7层)占422%，高高层(88层以上上)占558%(其中115层以以上的占占总量的的46%)。别别墅施工工面积3320万万平方米米(其中中

37、单体别别墅面积积占499%)，占全市市住宅施施工面积积的6.4%，竣工面面积1005万平平方米，占全市市住宅竣竣工面积积的6.8%。3、城市市商品住住宅价格格分析在销售的的商品房房中，以以成交套套数统计计，小于于30000元/平方米米的低价价商品房房占销售售总量的的16%，而330000-50000元元/平方方米的中中价位商商品房占占55%，价位位在50000-70000元/平方米米的中高高价位商商品房占占销售总总量的220%，大于770000元/平平方米的的高价位位商品房房仅占99%。4、商品品住宅购购买对象象分析以成交面面积统计计，属本本市居民民购买的的占755%，外外地人士士购买比比例为

38、119%，境外人人士购买买比例为为6%。在购买买高价位位商品房房中，外外地人士士占299%，境境外人士士的购买买比例达达到255%。(摘自上上海住宅宅20002.111期上上海房地地市场供供求分析析)5、商品品住宅面面积和户户型分析析商品房销销售户型型面积小小于700平方米米占销售售总套数数的6%，销售售户型面面积在770-1100平平方米占占销售总总套数的的24%，销售售户型面面积在1100-1500平方米米占销售售总套数数的555%，销销售户型型面积大大于1550平方方米占销销售总套套数的115%。主力房房型为面面积从770-1150平平方米的的二房一一厅、二二房二厅厅或三房房二厅居居多，

39、占占总套数数的800。6、存量量房产交交易量分分析20022年存量量房产交交易继续续稳步上上升，达达到15500万万平方米米，其中中已售公公房上市市出售成成交量近近6套，交易面面积3220万平平方米，户均建建筑面积积为555平方米米；全市市差价换换房总成成交量为为58000户，总成交交面积220万平平方米(转让444000户，面面积133万平方方米，金金额3.8亿；交换114000户，面面积7万万平方米米)。7、商品品房抵押押贷款分分析全市房地地产期房房抵押建建筑面积积为25528万万平方米米，抵押押贷款金金额为3375亿亿元。房房地产现现房抵押押建筑面面积为337000万平方方米，抵抵押贷款

40、款金额为为8577亿元。8、从居居民购房房后所投投入的装装修费用用分析住宅装修修费用投投入在55万元以以下的占占25；住宅宅装修费费用投入入在510万万元的占占40；住宅宅装修费费用投入入在100155万元以以下的占占25；住宅宅装修费费用投入入在155万元以以上的占占10。9、从住住宅套型型面积所所投入的的装修费费用分析析住宅面积积在500平方米米以内，一般投投入装修修费用335万万元；住住宅面积积在5001000平方方米，投投入装修修费用55100万元；住宅面面积在11001500平方米米，投入入装修费费用100155万元；住宅面面积超过过1500平方米米，投入入装修费费用155万元以以上

41、。10、从从购房者者年龄段段所投入入的装修修费用分分析购房者年年龄在330岁以以内，装装修费用用投入一一般在558万万元；购购房者年年龄在330440岁，装修费费用投入入一般在在8112万元元；购房房者年龄龄在400500岁，装装修费用用投入一一般在110220万元元；购房房者年龄龄在500600岁，装装修费用用投入一一般在88155万元；购房者者年龄超超过600岁，装装修费用用投入一一般在55100万元。（二）住住宅装修修市场与与行业发发展的相相关因素素目前，本本市家装装市场正正处在逐逐步清理理和不断断完善阶阶段，家家装的需需求呈现现出长期期性和多多元性，政府采采取鼓励励、扶持持和引导导的方

42、法法，从政政策上加加以规范范。装饰饰行业协协会采用用行业自自律和讲讲诚信、讲质量量、讲服服务等手手段，推推动家装装市场有有序发展展。一方面市市民需要要通过家家装市场场寻找品品牌装修修企业；而家装装企业也也想在规规范有序序的市场场中，通通过竞争争来吸引引装修的的业主；社会舆舆论对住住宅装修修的监督督也加大大了力度度，有效效地促进进了家装装业向集集约化、规模化化、工厂厂化、产产业化发发展。住住宅装修修行业需需要一大大批骨干干企业发发挥领头头羊和排排头兵的的作用，企业集集团化、企业联联盟和品品牌连锁锁已成为为发展趋趋势，也也适应了了市场的的不同需需求。 面临新形形势，装装修企业业的决策策者应当当审时

43、度度势，运运用分分析法，综合考考虑企业业内部条条件和外外部环境境的各种种因素，进行系系统评估估，从而而选择最最佳经营营战略。装修企企业的管管理者对对企业自自身的内内部优势势（trrenggthss）和内内部劣势势（eaakneessees）应应当有充充分的把把握，对对企业的的外部环环境的机机会（ppporttuniitiees）和和企业外外部环境境的威胁胁（hrreatts）有有清醒的的认识。对众多的的中小型型装修企企业，应应当选择择适当的的经营战战略。如如属第第类型的的企业，具有良良好的内内部优势势以及较较多的外外部机会会，应当当采取增增长型战战略。第第类企企业，面面临巨大大的外部部机会，却

44、受到到内部劣劣势的限限制，应应当采用用扭转型型战略，充分利利用环境境带来的的机会，设法消消除劣势势。第类企业业，内部部存在劣劣势，外外部面临临强大威威胁，应应当采用用防御型型战略，进行业业务调整整，设法法避开威威胁和消消除劣势势。第类企业业，具有有一定内内部优势势，但外外部环境境存在威威胁，应应当采取取多元经经营战略略，利用用自己优优势，在在多样化化经营上上寻找长长期发展展的机会会。（三）住住宅装修修存在的的主要问问题和面面临的挑挑战随着社会会主义市市场经济济体制的的逐步完完善和世世界经济济一体化化进程的的快速推推进，住住宅装修修目前这这种零星星分散的的作坊式式小规模模生产经经营方式式与社会会

45、化的住住宅装修修产业化化的矛盾盾变得越越来越突突出。一方面体体现在这这种小规规模生产产的组织织化程度度低，缺缺乏市场场开拓能能力，难难以适应应剧烈市市场竞争争和需求求的变化化，除了了要承担担自然风风险外，还要承承担巨大大的市场场风险。另一方面面，还体体现在这这些家装装中小企企业自身身缺乏吸吸纳现代代科学的的内在动动力，也也不具备备采用现现代技术术的能力力和条件件，更不不利于先先进管理理方式的的应用，使现代代管理效效应和规规模效应应难以实实现。面对住宅宅装修业业发展中中这种“小生产产与大市市场”之间的的矛盾，迫切需需要探索索创新住住宅装修修业的生生产经营营方式，提高住住宅装修修业的组组织化和和规

46、模化化程度。近几年来来，市民民对住宅宅装修市市场需求求不断增增长的同同时，由由于家装装队伍良良莠不齐齐，管理理方法落落后，技技术技能能不高，考核控控制能力力较差，往往造造成了居居民对违违规装修修的投诉诉不断，一些居居民及施施工单位位把装修修工程变变成了“扰民工工程”、“纠纷工工程”和“隐患工工程”，成为为了市民民和新闻闻媒体关关注的热热点、难难点问题题。在装修设设计与施施工中的的“二张皮皮”现象依依然存在在，使用用伪劣建建材及价价高质次次的情况况还未彻彻底根除除，新型型建材和和节能环环保建材材的推广广应用有有待加强强，装修修市场有有待进一一步规范范。对现有大大量的无无资质家家装企业业需要政政府

47、和行行业协会会的进一一步引导导、培训训、规范范、清理理和及时时执法查查处。对对进入住住宅小区区的住宅宅装修施施工企业业，物业业公司要要对装修修资质严严格把关关，对施施工从业业人员落落实“小三证证”，并对对违规装装修行为为及时制制止，对对劝阻无无效的，应当运运用合同同、协议议、政策策法规、法律和和社会舆舆论等多多种手段段，加以以制约，只有形形成合力力，才能能使上海海的家装装行业管管理不断断成熟和和完善，以适应应市场经经济发展展的需求求。四、宅装装修发展展的趋势势与对策策（一）住住宅装修修产业的的定位与与特点上海家装装业发展展的定位位就是实实施住宅宅装修产产业化，这是顺顺应家装装业由传传统的计计划

48、经济济向社会会主义市市场经济济转变的的客观要要求的产产物；是是进行高高开放度度和改革革领先、打“区位差差”和“时间差差”的条件件；是与与国际接接轨，发发挥上海海的比较较优势和和优化资资源配置置的前提提；是实实现规模模经济，积极参参与国际际分工和和竞争的的基础，对全面面推进上上海住宅宅装修业业的改革革和发展展有着重重大的现现实意义义和长远远的战略略意义。上海有着着雄厚的的经济基基础和实实力、应应发挥科科技力量量集中、综合配配套能力力齐全的的优势，突出重重点，积积极培育育高新技技术的家家装产业业群，可可通过引引进外资资尽快建建设具有有上海特特点的高高新技术术产业群群，使其其成为上上海经济济发展新新

49、的经济济生长点点和驱动动力，带带动传统统产业改改造，推推进产业业结构升升级。通通过增加加科技投投入、优优化政策策环境，加快高高新技术术产业开开发区的的选址和和建设，重点发发展先进进、实用用、高效效的环保保产品和和生态型型节能产产品，形形成以高高新技术术为特征征的上海海新一代代推动城城市经济济发展和和人民生生活水平平提高所所迫切需需要的支支柱产业业。（二）住住宅装修修业的发发展趋势势以市场为为导向，加快住住宅装修修产业结结构的调调整，坚坚持科技技兴业，大力开开发附加加值高的的住宅装装修配套套产品，大力发发展仓储储和物流流配运业业务，开开展联运运直达服服务，为为社会提提供优质质价廉的的可靠产产品。

50、不不断完善善住宅装装修服务务体制，建立质质量、维维修、保保险、售售后跟踪踪等保障障体系。稳步推推进适度度规模经经济，提提高家装装业的集集约化、产品化化、现代代化水平平，提高高劳动生生产力，经过几几年的努努力，力力争达到到世界一一流水平平。建立和完完善家装装业信息息流通体体系，加加强商情情信息资资源的开开发和服服务机构构的建设设，培育育家装信信息市场场，发展展家装信信息网络络，实现现信息的的国内国国际联网网，增强强信息的的有效利利用。逐逐步形成成一大批批为家装装业提供供技术咨咨询评估估、委托托代理、工程审审价、质质量监理理、招投投标等配配套的中中介服务务机构。通过立立法来保保护和支支持住宅宅装修

51、产产业的发发展，使使上海住住宅装修修产业形形成一流流的基础础设施、一流的的优质产产品、一一流的社社会化服服务保障障体系、一流的的社会、生态、环境和和经济综综合效益益。（三）住住宅装修修产业市市场拓展展的基础础条件1、上海海未来住住宅市场场和家装装需求总总量分析析对未来住住宅市场场需求将将分为三三部分:一是相相对静止止的原有有城区和和城镇人人口的住住房需求求占有量量为2/5；二二是相对对活跃的的新增城城区和城城镇人口口的需求求的占有有量为22/5；三是各各省市和和境外导导入人口口的需求求的占有有量为11/5。宏观经济济环境的的推动为为本市住住宅装修修产业的的发展提提供了机机遇，根根据城市市发展总

52、总体规划划，住宅宅的建设设将是持持续稳步步地不断断发展。如上海海国际航航空港、国际深深水港工工程的建建设和“黄浦江江、苏州州河沿岸岸”的两岸岸开发；现代交交通规划划格局的的逐步实实施，城城市道路路、轻轨轨、地铁铁的联动动建设，内环、中环、外环和和城市高高架道路路网络的的贯通；世博会会配套场场馆和相相临大型型运动员员公寓的的建设；城市个超大大型生态态居住区区的规划划实施等等都将带带动住宅宅和相关关产业链链的同步步拓展。2、对家家装业的的相应要要求纵观城市市功能的的不断调调整和完完善，年年建造118000万平方方米的住住宅需求求量将持持续到220100年，这这是一个个巨大的的市场空空间，对对家装业

53、业的待续续发展提提出了新新的相应应要求。（1）装装修企业业走“名牌战战略”之路，家装行行业要与与国际接接轨，形形成中国国特色、上海特特点的集集团公司司、连锁锁企业和和“超级航航母”随着家装装市场竞竞争日益益激烈，行业中中企业之之间的兼兼并、整整合现象象将逐渐渐加剧，市场竞竞争的残残酷，会会出现“胜王败败寇”的现象象。在这这种市场场环境下下，家装装企业更更应当注注重企业业的内部部管理质质量、企企业外部部形象和和企业综综合竞争争力的提提高，以以“名牌占占市场、实力闯闯天下，质量取取天下，服务守守天下”来创立立企业名名牌，树树立行业业形象，这些都都直接关关系到企企业的存存亡。同同时，作作为家装装的中

54、小小型企业业必然会会遇到在在竞争的的浪潮中中，若没没有不断断进取、锐意开开拓的精精神，且且管理水水平和信信誉低、质量和和效益差差、投诉诉和纠纷纷多的企企业就会会被市场场所淘汰汰。（2）企企“做强、做大、做实、做精”，从而而降低成成本，达达到规模模经营由于本市市住宅开开发量的的持续增增长和家家装市场场的竞争争加剧，家装行行业也势势必走上上“横向联联合、纵纵深发展展之路”，通过过联合、并购、改组等等方式进进行企业业间的重重组和整整合，有有效扩张张。随着着市场经经济的发发展和完完善，“走出去去，引进进来”的国际际流动会会日益频频繁，国国外已经经成熟的的家装经经营模式式包括特特许经营营、连锁锁经营的的

55、模式将将会出现现。家装装企业的的合弱为为强、强强强联合合，优势势互补已已成为发发展潮流流，就上上海年装装修2550亿的的巨大市市场而言言，年产产值100亿的家家装“超级航航母”将会不不断出现现，成为为促进社社会经济济发展和和城市化化进程的的中坚力力量，成成为行业业的排头头兵和领领头羊。（3）家家装模式式趋向多多元化，家装行行业向“法制化化、市场场化、科科技化、集约化化、产业业化”的方向向发展由于住宅宅类型、档次和和消费群群体的不不同，家家装必将将围绕“以人为为本、质质量取胜胜”、“因地制制宜、因因人而异异”地提供供科技含含量高、设计效效果佳、施工质质量优、管理服服务全的的集生态态、环保保、景观

56、观环境为为一体的的家装成成果，力力求达到到各方“多赢。”新技术革革命和住住宅的智智能化将将促进家家装业的的新发展展，家装装业是一一个长效效产业，也是一一个快速速发展的的产业。过去开开发建设设的住宅宅，配套套设施和和设备的的技术含含量都不不高，当当时的装装修水平平也较低低。随着着社会经经济、高高新科技技和生活活水平的的不断提提高及迅迅速发展展，各类类住宅装装修中的的科技含含量都在在上升。（4）家家装业从从粗放型型、数量量型向集集约型、质量型型、效率率型转变变近年来，国家建建设部推推出了住住宅产业业化的一一系列政政策，促促进了家家装业从从粗放型型、数量量型向集集约型、质量型型、效率率型转变变。目前

57、前，相当当一部分分家装企企业还只只是低级级的一般般化劳力力型管理理，很难难适应知知识经济济时代新新技术革革命的挑挑战，只只有依靠靠科技进进步，达达到规模模经营的的集约化化和专业业化，充充分发挥挥家装部部品产业业化的优优势，才才能增强强企业的的市场竞竞争能力力，促进进整个行行业的进进步。当前，宽宽带网络络技术的的迅速普普及推广广，为家家装拓展展市场提提供了新新的平台台，网络络化、智智能化管管理服务务已成为为今后一一段时间间家装企企业竞争争制胜的的关键作作用之一一，如何何借助先先进的互互联网技技术手段段，进一一步提高高占领市市场的能能力，是是家装企企业将无无法回避避的现实实。（5）家家装“集成化化

58、”为现场场拼装搭搭起了全全新的服服务平台台，“部品化化集成”引领家家装新变变革如百姓装装潢公司司“部品化化集成”引领家家装新变变革，其其体现在在构件“部品化化”，将各各种装饰饰构件科科学组合合成部品品，增强强了装饰饰构件的的功能性性与互换换性，它它带来家家装的高高品质、无钉化化、短周周期、环环保型与与新技术术的结合合。施工工“拼装化化”，装潢潢材料的的部品化化为家装装施工拼拼装化奠奠定了基基础，同同时提高高了施工工速度和和简化了了工艺流流程，达达到无钉钉眼、无无裂缝、无污染染的标准准，且装装修完成成后即可可入住，其装饰饰部品质质量与住住宅室内内空气质质量完全全达到优优良指标标，充分分显示了了装

59、饰工工程拼装装化的高高科技优优势。家装“集集成化”为现场场拼装搭搭起了全全新的服服务平台台，实现现了家装装从“木材进进厂加工工开始，通过烘烘干断断料指指接合合成覆覆面加加工油油漆成成品包包装入入库直直至施工工现场拼拼装，如如同一条条完整的的现代化化的装饰饰流水线线”。改变变了传统统的以现现场作坊坊式施工工的落后后模式，走上了了集成化化道路。（6）家家装企业业在上海海国际化化大城市市发展中中的机遇遇一是城市市化进程程的推进进势必带带动房地地产业的的发展；二是老老城市改改造和新新都市的的规划发发展；三三是长江江“三角洲洲”启动“生活圈圈”；四是是“世博会会”对房地地产开发发的持续续拉动；五是城城市

60、交通通道路的的进一步步建设推推动房地地产稳步步增长；六是“二岸开开发”为城市市注入生生机引发发房地产产再拓展展；七是是“银发住住宅”的人文文呼唤；八是“一城九九镇”的规划划实施带带动卫星星城镇房房地产的的投入高高潮。（7）家家装企业业面临的的挑战和和冲击经济制度度与经济济体系变变革的冲冲击、社社会生活活方式改改变的挑挑战、高高科技管管理手段段发展带带来的挑挑战、劳劳动力市市场变化化带的冲冲击、消消费者权权益与业业主保护护意识觉觉醒带来来的挑战战、市场场竞争对对手的挑挑战。（8）家家装企业业未来发发展趋势势“以客户户为中心心”的经营营策略、以人为为本的管管理理念念、品牌牌经营的的竞争战战略、推推