工程建设管理PPT

1、一.总论1.项目名称：碧龙湾居住小区居住项目2.开发单位概况：单位名称：中惠熙元房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司业务范围：房地产开发、销售建设单位简介：中惠熙元集团始创于1994年，是一家在南粤大地成长起来的大型房地产企业集团，公司总部设于广东省东莞市，在北京、上海、广州、天津、东莞、阳江、湖州、海南等地设有分公司，目前已开发和正在开发的项目共计35个，开发面积约300万，销售额近200亿。凭借卓越的运营能力，中惠熙元已成功实现了环渤海、珠三角、长三角的战略布局，成为华南地区最具活力的房地产公司之一。3.项目预期目标： 碧龙湾居住小区一期项目拟在占地面积32936. 7平方米的土地上，

2、建设总容积率为2. 63，建设密度为24. 4%，总建筑面积为42, 913. 47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房(其中住宅面积38, 652. 3平方米，1-2层商铺面积5419. 1平方米，地下停车场3051个4.可行性研究报告编制依据：(1)与委托方签订的咨询协议；(2)国家计委计办投资2002口15号审定的投资项目可行性研究指南(试用版)；(3)国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法一与参数(第三版)；城市房地产开发经营管理条例；房地产项目经济评价方法二、项目投资环境和市场研究1、我国投资环境2015年下半年在各类“稳增长”政策的作用下改变上半年宏观经济快速

3、下滑的趋势，于四季度逐步趋稳。但由于外需持续疲软以及政策刺激效应的弱化， 经济趋稳的基础并不扎实，宏观经济总体状况依然疲软。预计全年GDP实际增速为6.9%，较2014年下滑了0.4个百分点，基本完成了政府预定的经济增 长目标。但由于GDP平减指数为-0.5%，名义GDP增速仅为6.4%，名义工业增加值增速仅为0.2%，较2014年分别下滑了1.8个百分点和 4.7个百分点。从供给角度来看，在工业萧条的持续冲击下，第二产业回落幅度进一步加大，第三产业逆势上扬，增长较为强劲。预计2015年第二产业增加值增速为 5.9%，较2014年下降了1.4个百分点，第三产业增速为8.2%，比2014年上升了

4、0.4个百分点，第一产业在各类农业政策的作用下保持相对稳定 的状态，其增加值增速为4.0%。2、行业发展现状房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额 24409亿元，同比增长 3.1%，已经回正。 销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9个百分点。三、惠州房地产

5、市场分析1、房地产销售情况2015年6月，惠州市批售25个预售许可证，商品房批售7989套，环比上升47.56%，批售面积为79.54万平米，环比上升38.44%6月份惠州市商品房预售情况较5月份套数、面积环比均大幅度上升。2015年6月，惠州部分开发商把握营销节点加推货量冲刺年中目标；借市场复苏东风，部分开发商入市意愿明显，众多项目集中入市，在6月火热引爆。6月惠城商品房预售2682套，环比上升105.83%，同比下降22.33%；其次为惠阳区域预售1698套，环比下降14.42%，同比上升27.77%；大亚湾预售1407套,环比下18.76%，同比下降57.59%;惠东预售1177套, 环

6、比上324.91%，同比下降15.08%；博罗预售1025套环比上升768.64%，同比上升0.00%。总的来说，6月商品房预售除了惠阳、大亚湾两区下滑明显，其他区域处于上升的趋势2、惠州供求分析截止至2015年6月，惠州今年商品房整体供求关系为0.77，整个市场处于供不应求态势。其中惠城、惠阳、大亚湾、博罗、惠东2015年累计供求比分别为0.87、1.31、0.54、0.68、0.67。从各区的供应情况看，除了惠阳区供过于求以外，其他区整体均处于供不应求的态势。3、小结2015年6月份，惠州市商品房成交呈现“量价齐升”的态势，其中惠城一手商品房成交环比呈“量价齐升”的态势，惠阳区一手商品房呈

7、“量涨价跌”态势，大亚湾商品房成交呈现“量价齐升”态势；博罗商品房成交环比“量跌价涨”；惠东商品房呈“量价齐升”态势。从库存来看，截至2015年6月份底，受6月市场供应下滑以及成交增加的双重影响，惠州市商品房库存略有小幅下降，去化周期达到16.10月，对比上月有下幅度的下降。惠阳去化周期28.63月，居首位，大亚湾去化周期10.47月，略有小幅下降，为最短去化周期。总的来说，除了博罗、惠东库存环比有所上升，其他区库存环比均有下降。从供求关系来看，截至2015年6月份，惠州商品房供求比为0.77，市场处于供不应求态势四、建筑设计1、主要规范及标准 建筑结构荷载规范GB50009-2001 建筑地

8、基基础设计规范GB50007-2002 混凝土结构设计规范GB50010-2002 建筑抗震设计规范GB50011-2001 建筑桩基技术规范JG.T94-94 高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002 建筑地基处理技术规范JGJ79-2002 钢筋混凝十连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程 CECS51: 932、建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足口益变化的生活模式。 充分考虑惠州的气候特点，在平面布局强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市

9、场需求，提升卖点。如:阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3.结构设计3.1、指导思路 在结构设计中充分考虑以下内容:使结构具有明确的计算简图和合理的传力途径。 II、满足规范要求 3.2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级，抗震设防烈度：7 度3.3、结构选型:剪力墙结构4、使用工具及软件PKPM结构软件（2010年新规范版）、理正工具箱、CAD、探索者五、环境影响评价1、环境状况（1）气候状况全年气候基本特点：上半年气温继续延续近10年来气温一直偏高的特点

10、。上半年气温基本趋势：冬暖春温高这种气温特点对冬作物越冬、春作物播种十分有利，同时对人类和各种生物活动及环境产生很大影响，例如：候鸟提前北归，作物过早发芽等等。入春后，降水较为集中，给春收和播种带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，较为凉爽，雨季结束不明显。全市全年平均气温：22 最低气温13 最高气温31（2）大气质量根据检测结果，建设区域内的SO2和NOx污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符合国家环境质量二级标准，环境空气质量良好。2、项目建设对环境影响项目建设范围内没有任何污染源，建设及经营不会对周围环境产生任何污染和破坏，符合当地环保要求。3、环境保护措施（1

11、）设计依据环境空气质量标准;城市区域环境噪音标准;大气污染物综合排放标准;室外排水设计规范。（2）设计原则 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。（3）治理措施 污水治理 本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋而雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪声治理 高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备

12、的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。 各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理 小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。4、编制依据 1污水综合排放标准GB8978-1996; 2城市区域环境噪声标准GB3096-93; 3)地表水环境质量标准GHZB1-1999; 4)大气污染物综合排放标准GB16297-960六、投资估算 1、法律依据 I、国家和有关

13、部门颁布的有关投资的政策、法规; II、国家发改委投资建设项日可行性研究指南(试用版); III、中国建筑土业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价; IV、国家发展计划委员会、建设部工程设计收费基价表; V,中华人民共和国土地管理法; VI ,中华人民共和国城市房地产管理法; VII、中华人民共和国国家标准GB/T 18508一2001城镇土地估价规程。2、投资估算结果 项目总投资为11, 650. 44万元，包括工程费用8, 479. 07万元，前期费用10262万元，土地费用1, 287. 4万元，报建费548万元，监理费84. 79万元，设计费61. 95万元，不可预见费423

14、. 95万元，销售费用396. 04万元，建设期贷款利息266. 6万元。 3.资金筹措 （1）资本金筹措 本项目自筹资本金为8, 650. 44万元(约占总投资的74%)，全部用于本项目的开发和建设。 （2）债务资本筹措 本项目债务资金约3, 000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7. 56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。3,资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下:自有资金全部用于投资;预售收入扣除有关税费后用于投资;若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。本项目开发投资的资金来源有两个渠道:一是自有资金，二是银行借贷资金。根

15、据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知:房地产开发(小含经济适用房)项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金 8, 650. 44万元(约占总投资的74%)，向金融机构融资3, 000万元(约占总投资的26%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。不确定性分析 1、敏感性分析 根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值(NPV),财务内部收益率(FIRR)进行敏感性测试。测试结果表明; 当最不利因素商品房销售下降5%时，总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231. 16万元，内部收益率为56. 16%;当项目成本增加10%，在收入不变的

16、情况下，项目财务净现值为2010. 77万元，内部收益率46. 75%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。 2、盈亏平衡分析 当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时(不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等)，就_p,_以达到盈亏平衡。 就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。七社会评价：1项目对社会影响：（1）引进先进的住宅开发理念，推动当地房地产业的发展惠州市房地产近年发展较迅速，但由于当地房地产商注重短期效益，多数照搬其他地区的经验，欠缺考虑当地的气候、环境条件，导致当地房地产产品质量

17、相似，没有突出的房地产品牌。 该房地产注重与自然环境的结合，而且在户型设计和景观营造等方面，树立出一个与别不同的形象，再通过在湘江东面江景房的成功打造，本项目力争成为当代标志性楼盘，成功着眼于当代房地产的长远发展（2）、开发精品社区，提高住房标准 本项目作为该房地产公司的又一大型建设项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、完善配套、市场推广、客户服务和物业管理的各个环节进行全方位的质量监控，力争开发一个高档次精品住宅小区，进一步提高客户人居水准。通过本项目建设，周边居民的生活环境和建设品位将大大提高。（3）、发展经济，从本质上提升区域价值 根据惠州市发展规划规定的发展战略，惠州市各项基本措施完

18、善，人气日趋高涨。项目建成后将提高城市生活品位，营造高品质生活环境，拉动销售价格，促进本区域商业、服务业发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升衡阳城市建设档次与水平，改善区域环境，提升惠州市地区的城市形象具有重要意义。2、风险分析（1）、政策风险近期国家对房地产业各项政策频繁变动，宏观调控政策的组合正为经济降温，某些政策对房地产的影响尤其明显。为防止这类风险，本项目开发需要进行全面系统的筹划。（2）、销售风险本项目地理位置优越、设计合理、建筑风格传统与现代相结合。建议该项目严格控制工程进度以及质量，在其价格定位上，采用低开高走的策略，刺激后期买房者的购买欲，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目市场风险。总之，该项目定位准确，相比同地区的其他项目优势较明显，具有较大的竞争力。八总结与建议1本项目定位为高级住宅小区，我们不仅要把重点放在小区的建设方面，还要重点放在小区后期的管理方面，全面打造高质量的高级住宅小区。在外观方面采用欧式别墅风格，同时注重小区环境的规划建设，以欧式