现代农副产品冷链物流产业园项目可行性研究报告书

1、 因此该项目在节能方面是可行的。第五章建设用地和征地拆迁分析5.1项目选址及用地方案5.1.1项目地理位置概况*市位于陕西省西南部，东倚太岳，与长治、晋城为 邻；西临黄河，与陕西省隔河相望；北起韩信岭，与晋中、 吕梁毗连；南与运城市接壤；有* “东临雷霍，西控河汾，南通秦蜀，北达幽并” 之说，地理位置优越。 全市共辖乡镇 151个，2011年，常住人口为417.2万人，其中城镇人口为 151.7万人，*市区人口 53万人。5.1.2建设场址*市锦绣商务中心项目建设地点拟建于*市国道法加南侧，滨河东路以东，古城遗址公园以北，向阳路以南； 项目区北邻商业用地，西临居住用地。总占地面积为 16770

2、.40平方米。项目区紧靠滨河景观带，交通十分便利， 同时建设场地周边宽阔，地势平坦，利于项目建设和远期发展。5.1.3场址现状该场址现为规划中的商业用地，整体呈长方形，项目周围紧靠城市道路。项目所在区域内目前无大的工业污染源， 环境质量总体优良。场址范围内无矿床、文物古迹和军事设 施，没有各类列入国家保护目录的动植物资源，没有风景名胜古迹等环境敏感点，不影响交通运输和周边地块的防洪排 涝。5.2 土地利用合理性分析该项目的建设符合国家产业政策和 *市城市发展规 划，有利于加快城市建设步伐， 有利于改善城市环境面貌和 提高市民居住质量。根据*市城市发展总体规划，该项目建设场址处于城 市规划中的商

3、住区域，项目的建设符合了*市土地利用规划的有关要求。*市建设规划部门已对本项目的建设出具 了规划建设意见和建设规划许可。项目总用地面积16770.4平方米。该地块区位优势明显， 交通便利，场地周边配套设 施完善，具有得天独厚的建设条件。项目范围内规划建设总建筑面积48852平方米，项目建成后是一座融休闲购物于一体的大型综合体。符合该地块规划建设条件的有关要求，占地规模合理，符合国家及*市集约和有效使用土地的有关要求。5.3征地拆迁和移民安置规划方案项目用地属为规划商业建设用地，项目的建设符合了城市土地利用规划的有关要求， *阁润房地产开发有限公司 拟对土地进行建设利用， 提高土地利用率。项目用

4、地范围内 无建构筑物，无拆迁情况，不存在移民安置问题。第六章环境和生态影响分析6.1设计依据及标准6.1.1大气环境质量及大气污染排放标准大气环境质量执行环境空气质量标准GB3095-1996中二类标准。同时执行保护农作物的大气污染物的最高允 许浓度(GB9137-88)标准。废气排放执行大气污染物综合排放标准GB16297-1996 中二级标准。6.1.2水环境质量及污水排放标准地面水执行地面水环境质量标准GB3838-88中V类标准。地下水质量标准执行地下水质量标准(GB/T14848-93) 中的川类标准。污水排放执行污水综合排放标准GB8978-1996表4中二类污染物二级标准。6.1

5、.3声环境和噪声标准声环境执行声环境质量标准(GB3096-2010)中的1类标准。厂界噪声执行工业企业厂界环境噪声排放标准GB12348-2010 中 1 类标准，昼间 55db(A)，夜间 45db(A)。6.2周围环境质量现状该项目位于*市滨河新区，临近城市滨河绿化带，项 目周围没有大的污染源，大气及土壤环境现状良好，大气、 土壤自净能力较强。6.3施工期环境影响及治理措施6.3.1施工期对环境的影响1、施工扬尘运输车辆的撒漏和车轮带出的泥土是造成道路上扬尘 的主要原因。2、施工噪声施工期的噪声主要是吊车、 升降机等施工机械和运输车 辆产生的噪声，声功率级70-90 dB(A)。3、施工

6、废水该项目装修期间废水排放主要有车辆设备冲洗水和施工人员的生活污水等。 车量冲洗水成份相对比较简单，污染物浓度低，水量较少，属于瞬时排放，装修期生活污水主要 污染物为BOD COD4、固体废物固体废物主要是装修垃圾和施工人员的生活垃圾等。建筑垃圾主要是施工过程产生的各种废建筑材料，如碎砖块、 水泥块、废木料、工程土等；生活垃圾主要是工地民工废弃 物品，由于生活条件所限产生量很小。632施工期污染防治措施1、扬尘污染控制措施对易扬尘物料米用苫盖措施，避免扬尘污染；运输灰土、沙石、垃圾等易产生扬尘的散流体物料，采用密闭车辆运输，并防治运输过程中发生遗撒或泄漏；在施工现场周围，连续设置不低于2.5m

7、高的围挡，并做到坚固美观，以减少施工扬尘对环境敏感目标的影响；工地出入口要设置清洗车轮措施， 设有专人清洗车轮及 清扫出入口卫生，确保出入工地的车轮不带泥土；施工现场必须设立垃圾暂存点，并及时回收、清运工程垃圾等等，并加强环境管理。2、施工噪声污染控制措施选用低噪声设备，加强设备的维护管理。安排好施工时间，禁止当日23时至次日6时（如需打桩作业时，禁止施工时间为当日22时至次日7时）进行产生噪声污染的施工作业。 如必须夜间施工的工程， 应写出书 面申请提前到环保行政主管部门申请；起重、运输机械在施工现场禁止鸣笛；现场设置的电锯、空压机、砂轮和搅拌机应安放在按工 地相应方位搭设的设备房和操作间内

8、，不可露天作业。3、施工废水和固体废物处理措施该项目施工期产生的废水主要有含有淤泥的施工废水 和生活污水。为避免施工期废水对环境构成影响，建议在施工期间采含有淤泥的施工废水可经沉淀处理后与生活污水一起就近 排入污水管道。施工中要加强对建筑垃圾的管理， 从生产、运输、堆放 等各环节采取措施，减少撒落， 及时打扫，及时清运， 避免 污染环境，减少扬尘的污染。6.4运营期环境影响及治理措施该项目建成后，主要产生固体垃圾、 污水和噪声等污染 源。6.4.1废水该项目废水包括生活废水和商业废水。 生活污水主要是 来往人员及职工洗涤污水及冲刷粪便用污水， 经化粪池滞留 沉淀处理后，经生活污水管网排入城市污

9、水管网。 商业废水 主要是市场及加工车间内地面冲刷水等， 这些废水几乎没有 污染。此类废水经场内生产废水管网统一收集后， 排入城市 污水管网。642废弃物该项目废弃物主要来源于生活垃圾和营运过程中产生 的包装物垃圾。生活垃圾与商业垃圾要分装盛袋，杜绝与其他污物混装，由环卫部门运出。6. 4.3噪声治理场区的运输设备、家电音响、空调、风机设备等的噪声 是主要噪声源。对上述噪声均设有相应的处理措施，并尽可能将噪声控制在噪声源间内。 主要治理措施：选用噪声低的 设备，并在安装时加装防震垫， 选用低噪声节能型水泵与风 机；可避免过大的噪声； 场区周围种植树木、 花草，以减弱 噪声。6.5生态环境影响分

10、析由于拟建项目排放的污染物也较少， 且对产生的各类污 染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以该项目的建设不会对区域的生态环境产生 明显的影响。因此，从环保角度讲，该项目建设是可行的。第七章经济影响分析7.1投资估算7.1.1投资估算范围根据项目建设内容，本项目投资估算范围：建安工程费；工程的土方、绿化、道路；工程建设其他费用。7.1.2项目投资估算依据1、国家发展和改革委员会发布的投资项目可行性研 究指南投资估算办法；2、国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料；3、*市区主要市场材料价格及预算价格；4、类似工程指标，即建、构筑物参照*市区近期同类工程实际造价资

11、料估算。电气、给排水等工程费用按各专业人员提供。5、其他费用按建设项目投资估算办法，并参照国家的 有关政策估算。7.1.3建设投资分析该项目建筑工程总投资由土地购置费用、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施建设费、预备费（包括基本预备 费和涨价预备费）和其它费用组成。（1） 土地购置费由征用土地费、市政配套设施费构成；（2）前期工程费用包括规划、勘探、设计费、项目申 请费；（3）建筑安装工程费由建筑工程费和安装工程费组成，建筑工程费包括建设项目涉及范围内的建筑物、构筑物、场地平整等费用；（4）设备、工器具购置及安装费是指按照建设项目设 计文件要求，建设单位（或其委托单位）购置的设备所需的 费

12、用，由设备原价、工器具原价和运杂费及安装费组成；（5）基础设置建设费包括：道路建设、室外给排水、供电、绿化、公用设施等费用；（6）预备费包括：基本预备费和涨价预备费；（7）其它费用：包括建设单位管理费、工程监理费、 供电贴费等。7.1.4投资估算该项目总投资估算为 19462.96万元，其中建设投资 13727.42万元。工程建设其他费用 4293.84万元，预备费 1441.7 万元。项目投资情况表序号工程费用及单建筑规模单位造价费用合计备注名称位及计算基（元 / m2）（万元）数费率及标准建安工程费13727.421.1地基处理工程m24885265317.541.2土建装修工程m2488

13、5218008793.36含地下车库、超市， 按中等装 修标准，不 含内部精 装费1.3给排水消防喷淋工程m65317.541.4商业通风空调m3801856.381.5电气工程m180879.341.6电梯工程m90439.67自动扶梯6 部，电梯3 部（停靠4 站）1.7室外配套工m2301123.59下沉广场程铺砖、绿化工程，配套管网等工程建设其他费4293.841.1土地使用费亩25.141203016.81.2建设单位管理费万元13727.421.2%164.731.3工程监理费万元13727.42241.19内插法1.4可研报告费万元13727.422市场价1.5勘察费万元1372

14、7.420.3%41.481.6设计费13727.42300.58内插法1.7环境影响评价费13727.422.41.8设计审查费300.5813%39.071.9招标代理费37.64累进费率1.10劳动安全评价费13727.420.1%13.731.11场地准备及临时设施费13727.420.8%109.821.12工程保险费13727.420.6 %。8.241.13特殊设备安全监督检验费439.670.8%3.521.14防空易地建设费977.021800175.861.15城市基础设施配套费4885225122.131.16城市消防设施配套费48852314.65三预备费8%1441.

15、7四总投资19462.967.2资金筹措1、融资方案该项目总投资为19462.96万元，拟通过项目单位自筹方式。2、项目资本金本项目建设投资为企业自筹，项目资本金6000万元，资本金比例为32%所占比例符合国发201127号文国务 院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知要求。3、资金使用计划项目总工期2年，根据项目实际进度， 在建设期内完 成全部项目建设资金使用。7.3经济效益分析7.3.1编制依据该项目经济评价主要依据国家计委及建设部发布的建设项目经济评价方法与参数，现行财税制度，建设单位提 供的有关资料等。7.3.2基本数据1、计算期项目总工期为2年，经营期按20年计算。2、营业收入本

16、项目营业收入主要包括两部分：建筑出租租金收入和停车设施营业收入。建筑出租租金营业收入：除停车设施采用按次收费外，其余所有建筑均出租，租金按每月650元/m2 a，预计正常年可实现营业收入 2258.62万元。停车设施营业收入：该项目中共有机动车停车位317辆，其中地上停车位数量为50辆，地下停车位数量为 267辆。机动车停车设施营业收入：本方案采用按次停车收入标 准，即5元/辆，停车率采用6次/辆天，预计正常年可实 现营业收入347万元。则预计正常年本项目可实现营业总额为2605.62万元。3、营业税、税金及附加根据财政部、国家税务总局（94）财税字第014号文件，该项目营业税按5%城市建设维

17、护税 7%教育费附加3%营业收入、营业税金及附加和营业税估算表项目税率税费（万元）备注营业税5%130.28城市建设维护税7%9.12教育费附加3%3.91合计143.314、总成本费用原材料本项目建筑对外出租，日常运营不需要原材辅料燃动力本项目建筑对外出租，燃动力由租户承担。职工工资及福利该项目新增工人20人，职工工资及福利每人每年1.8万元，年费用36万元。折旧该项目形成固定资产按分类折旧，其中折旧年限按20年计算，残值率为 5%年折旧费924.49万元。（5）维修费维修费按固定资产折旧的20%计，年维修费184.89万丿元。（6）其他费用该项目其他费用包括营售费、管理费及其他费用，按经

18、营收入的3%计取。年其他费用 78.16万元。（7）成本计算该项目正常年总成本费用1223.54万元，其中固定成本924.49万元，可变成本 299.05万元。4、利润该项目所得税税率执行 25%正常年利润总额为1238.77万元，年所得税 309.69万元，年税后利润 929.08 万元。7.3.3财务盈利能力分析总投资收益率=息税前利润总额/总投资X 100%=6.36%734盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点固定成本盈亏平衡点 =X100%=42.73%营业收入-税金及附加-可变成本即生产能力达到42.73%，企业可保本不亏。7.3.5评价结论由以上经济效益指标可以看出，项目可

19、取得销售利润总额929.05万元，总投资收益率 6.36%。因此，应注重经营 收入和建设投资的控制，制定营销措施，增加经营收入，以期取得较好的经济效益。7.4行业影响分析*市地处陕西省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为陕西省经济发展最具活力的主要城市之一。但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。*市国民经济和社会发展规划中指出：发展现代服务业：积极打造城市商业中 心，加快建设*市区城东商务区、高效商务区和尧庙景观 商务区，强化特色定位，满足不同群体消费需求。发展连锁经营优势，鼓励连锁企业兼并联合。本工程不仅是*市商贸设施建设重点项目，也

20、是 *市滨河东区物流产业建设发 展的组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力， 形成区域性的物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、 商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发 展，推动*市区域经济的平稳快速发展。第八章社会影响分析8.1社会效益分析该项目建成后具有明显的社会效益。1、 有利于*市城市建设规划的整体推进，加速城市信 息化和现代化建设；2、优化城市产业结构，促进经济发展，从而提升城市 综合竞争力；3、实现物流合理化，缓解交通拥挤、堵塞、噪声等城 市问题，体理可持续发展要求，利于城市生态环境建设；4、充分利用企业经济资源、自然资源与社会资源，合 理利用人力、物力和

21、财力，取得最佳经济效益；5、提供更多就业机会，促进企业发展与社会稳定首先是可以解决当地就业， 该项目可容纳200多职工就业，除部 分管理和技术人员外，其余人员均从当地招聘， 可以大大缓 解当地的就业压力。8.2社会风险及对策分析投资项目的风险来源于法律、 法规及政策变化，市场供 需变化、资源开发与利用、技术的可靠性、工程方案、融资方案、组织管理、环境与社会、外部配套条件等一个方面或 几个方面的共同影响。项目风险贯穿于项目建设、 生产和运营的全过程。 参考 本类项目的实施和运营状况，其风险主要有以下几种：1、市场风险市场风险是项目遇到的重要风险之一。它的损失主要表现在项目产品销路不畅， 原材料供

22、应不足，以至产量和销售 收入达不到预期目标。本项目的市场风险主要来源于三个方 面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离；二是项目产品市场竞争力发生重大变化； 三是项目产品和主要原材料的 实际价格与预测价格发生较大偏离。2、技术风险项目采用技术的先进性、 可靠性、适用性和可行性与预 测方案发生重大变化，导致生产能力利用率降低， 生产成本 增加，产品质量达不到预期要求。3、工程风险工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长等。4、资金风险项目资金来源的可靠性、 充足性和及时性不能保证， 导 致项目工期拖延甚至被迫终止；由于工程量预计不足或设 备、材料价格上升导

23、致投资增加。5、组织管理风险由于项目组织结构不当、 管理机制不完善等因素， 导致 项目不能按期建成；未能制定有效的企业竞争策略， 而导致 企业在市场竞争中失败。6、政策风险由于政府在税收、金融、环保、产业政策等的政策调整， 使税率、税种、利率、汇率、通货膨胀率发生变化，导致项 目原定目标难以实现甚至无法实现。7、外部协作条件风险交通运输、供水、供电等外部配套设施和外购、外协件 的配套关系发生重大变化， 给项目建设、生产和运营带来困 难。&社会风险预测的社会条件、社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失该项目只有通过有效合理的监管控制风险，制定项目风险管理计划才能对本项目进行风险控制，保证本项

24、目的顺利实施。建议成立独立项目组对本项目全过程进行财务监管控 制风险。第九章 结论和建议9.1结论1、项目建设符合国家产业政策项目建设符合国家产业结构调整指导目录（2005年本）中第一类鼓励类第二十五项 “其他服务业” 第1条“电 子商务、现代物流服务体系建设”，项目属于国家鼓励发展 类。2、项目建设条件项目选址恰当，项目所需的水电供应、市政设施等建设条件具备，并得到了 *市委、市政府大力支持，项目建设 具备良好的建设条件。3、项目建设规模适宜该项目总规划占地面积 16770.40平方米，总建筑面积 48852平方米。项目总投资 48852万元，其中主要为建设单 位自筹资金。4、项目经济效益和

25、社会效益明显该项目建成后正常年可实现营业收入 2605.62万元，实 现利润总额929.08万元，项目总投资收益率 6.36%，项目 经济效益良好。综上所述，项目建设具有良好的经济和社会效益、具有较强的抗风险能力，项目可行。9.2建议1、项目单位应立即做好项目的立项工作，开展项目初步设计、施工图设计、工程招投标等各项工作， 力争优质优 量完成项目的建设，尽早投产运营，实现经济效益。2、项目建设规模较大，建议进一步优化设计布局，进 行多方案比选，确定最佳方案。3、积极落实建设资金，按照基本建设程序办事，认真实行项目法人责任制， 招投标制和建设监理制， 保证项目的 顺利实施。目录第一章 总论错误！未定义书签1.1项目单位基本情况 错误！未定义书签1.2项目基本情况 错误！未定义书签1.3可行性研究报告编制依据 错误！未定义书签1.4综合评价 错误！未定义书签1.5存在问题与建议 错误！未定义书签第二章背景及必要性 错误！未定义书签2.1项目区概况 错误！未定义书签2.2项目区社会经济状况 错误！未定义书