仙境小区房地产项目建设可行性报告2016

1、 第一章 总 论一、项目名称及承办单位1、项目名称xx 境小区项目2、项目建设性质新建3、项目建设单位山东 xx 置业发展有限公司 法人代表：通讯地址：潍坊市奎文区幸福街 12 号 邮编：电话：4、报告编制单位山东 xx 工程造价咨询事务所有限公司 工程咨询等级：丙级 证书编号：工咨丙 11820060058 发证机关：国家发展与改革委员会二、工作依据1、山东 xx 置业发展有限公司与山东 xx 工程造价咨询事务所有限公司签 订的工程咨询委托书与合同书2、中华人民共和国城市规划法3、潍坊市城市总体规划4、奎文区分区规划5、城市居住区规划设计规范6、潍坊市人民政府关于加快中心市区“城中村”改造的

2、意见（潍政发 【2004】9 号）7、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。8、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性及市场需求分析2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护6、节能7、实施计划与工程管理8、投资估算与资金筹措9、经济和社会效益分析四、工作概况山东 xx 工程造价咨询事务所有限公司在接受山东 xx 置业发展有限公司 关于建设该项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、 科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必 要性进行了多方面的调查研究， 会同有关部门， 对项目建设方案进行了认真、 细致地研究、 讨论，

3、根据目前潍坊市住宅状况以及城市分区规划的有关要求， 确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况山东 xx 置业发展有限公司成立于 2006年 2 月 21 日，注册资金 1000 万 元，公司下设办公室、财务部、工程部、市场营销部等配套齐全的科室。该公司是一家从事房地产开发、商品房销售、物业管理的综合性房地产 开发企业。在激烈的竞争中，公司始终遵循“团结、奉献、求实、创新”的 企业理念，在企业经营，团队建设，人才管理，项目开发，客户服务上坚持 “以人为本，诚信求实、品味时尚、与时俱进”的经营宗旨，鼎新革故，迅 速适应市场变化，确立自身品牌。公司所有竣工验收优良率达

4、到100%，客户 满意率达 99%以上，实现了优质高效的承诺， 为推动山东房地产事业的发展贡 献自己的力量。六、研究结论1、建设地址 该项目位于潍坊市奎文区，西依潍州路，南邻健康街，草庙子村地块。 该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设居住区的理 想地段。2、建设规模该项目规划总用地面积 10.15 公顷，可建设用地面积 9.83 公顷，地上总 建筑面积187006吊，其中住宅建筑面积114819吊，公建建筑面积72187吊；地 下建筑面积36300 。总户数1034户。项目建成后，将形成一个布局合理、 配套齐全、功能完善的居住社区。3、物业管理 该项目建成后，通过招标择优选

5、择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定为居民提供多层次、全方 位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为 2年，工程拟于 2008年3月份开工， 预计 2010年2 月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为 44764.9 万元，其中工程费用 28807.2 万元，土地 费用 8959.3 万元，其他费用 1275.6 万元，不可预见费 902.5 万元，财务费 用 1494.0 万元，税费 3051.5 万元，销售费用 274.9 万元。项目建设资本金 15667.7 万元。6、资金筹措申请银行贷款 10000 万元；其余资金由建设单

6、位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善 城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。提高和改善了潍坊市经济开发 区的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化居 住社区，同时可带动潍坊市建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效 益和社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位指标1销售收入万元54981.32销售税金及附加万元3051.53土地增值税万元2952.84总投资万元44764.95利润总额万元6889.96所得税万元1722.57税后利润万元5167.58投资利润率%15.4%9投资利税率%28.8%10投资净利

7、润率%11.5%11所得税后全部资金内部收益率%27.7%12财务净现值（lc=12%）万元2400.513投资回收期年2.514盈亏平衡点%85.2第二章 项目建设背景与建设必要性一、项目提出背景 城中村是城市规划区内未完全向城市转型的原农村社区，是在急剧的城 市化过程中，原农村居住区域 （ 包括土地、房屋等要素 ） 、人员和社会关系等 就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，仍然以土地及 土地附着物为主要生活来源，以初级关系 （地缘关系和血缘关系 ） 而不是以次 级关系 （ 业缘关系和契约关系 ） 为基础形成的社区。据统计，目前潍坊城区大大小小有 71 多个城中村被列入改造对

8、象，占地 面积约 10 平方公里，可腾出土地 2.1 万亩，虽然这些土地只有一部分会用于 开发，但其惊人的体量和大多非常理想的地理区位，对于潍坊地产界来说无 疑深具诱惑。因此，城中村改造过程中的房地产机会，这应该是业界必须予 以重视和关注的问题。为进一步加快潍坊市市区，特别是中心区“城中村”改造步伐，改善人 民群众的生活环境，提升城市形象，市委市政府决定加快市区“城中村”的 改造，在以“三个代表”重要思想为指导的前提下，统一规划、综合开发、 配套建设，改革管理体制，利用三到五年时间对中心城区内的“城中村”分 期分批进行改造，基本实现农民市民化、土地国有化、管理社区化、城乡一 体化的总体目标，彻

9、底改变市区城乡二元化管理格局，实现城市一元化管理。潍坊市奎文区草庙子村“城中村”改造工程位于奎文区内，西依潍州路， 东临一汽公司潍坊服务站，北靠杨家村、奎文梨园街道办事处、幸福街小学， 南为健康街。该地域内现状为陈旧的村民住宅房，外观破旧，与现代化城市 发展极不相称，为推动地区经济持续、健康、稳定发展，改善城市风貌，与 现代化城市接轨，满足当地居民的居住需求，根据城市建设总体规划，拟对 其旧村进行改造。二、潍坊市城中村改造指导思想和基本原则 城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐 潍坊、效益潍坊的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核 心，结合全面提升城市建

10、设品质和新城建设，长期、持续、全面开展城中村 改造，不断改善城市运行机制，为潍坊市建设现代化城市，实现经济社会全 面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 坚持积极稳妥、有序推进的原则。 城中村改造必须以建设现代化城 市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、 有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改 造一个；改造一个，成功一个”。 坚持政府主导、市场化运作的原则。 各级政府应牢牢把握城中村改 造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利 益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有的城中村和最广大的 居民。同时坚持政府

11、主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益， 尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。 坚持统筹兼顾、综合改造的原则。 积极开展体制创新，综合运用法 律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展综合改造，既要推动城 中村的空间形态改造，又要推动其社会形态改造和经济再造，以实现城中村 与城市的全面融合。 坚持区别对待、因地制宜的原则。 深入认识不同城中村的特点和问 题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造具体目标 和改造策略，分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式，解决特定城 中村的实际问题。 落实科学发展观、建设节约型社会的原则。 根据落实科学发展观的 要求，城中村

12、改造中要高度重视资源节约和循环利用，努力实现发展绿色经 济、循环经济和节约型经济的目标。珍视城中村积累的巨大财富，针对不同 的建筑状况采取不同的改造措施，同时在建设过程中要贯彻节能、节水、节 材、节地等要求，努力构建节约型社会。三、潍坊市城中村改造目标潍坊市城中村改造的长远目标是：按照建设现代化国际化城市总目标的 要求，通过全方位的综合改造，促使全市城中村在居住环境、管理秩序、经 济发展和文化心理等方面与城市全面融合，成为“和谐潍坊、效益潍坊”的 重要组成部分。根据这一目标要求，必须做到： 空间融合。 通过对建筑空间实体及各类配套设施的改造，改善城中 村的生活环境，将城中村的土地按照城市规划进

13、行统一利用，完善城市用地 布局结构，营造整体协调的城市面貌。 管理融合 。按照现代城市社区建设的要求，完善城中村的管理体制 和社区组织体系，将城中村纳入城市管理的统一法制秩序。 经济融合。 将城中村的集体股份合作公司改造成为参与平等竞争的 市场主体，集体和原村民的经济来源由过度依赖于物业出租转型为多元化的 产业经营，融入城市产业发展体系，实现可持续发展。 文化融合。 妥善保护城中村的珍贵历史文化遗存和优秀地方文化传 统，打破封闭的文化心理，使城中村居民融入具有深圳特色的现代都市文化。潍坊市城中村改造在未来五年的工作目标是：以空间形态改造为重心， 以综合整治为突破口，全面推进，突出重点，逐步实现

14、城中村生活环境的普 遍改善，促进城市产业结构提升和空间布局优化，推动一体化建设，促进城 市化水平和城市面貌的大改善。四、城中村改造的必要性 城中村的存在给城市经济社会发展带来了严重影响，要提高城市化质量， 提升城市素质，必须进行城中村改造。1、符合国家相关的产业政策 改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步 进入到“质量型”发展阶段。人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适 用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化“功能型”的新 时期。1998 年初，党中央、国务院决定在全国范围内停止住房实物分配，逐步 实行住房分配货币化。几年来，随着住房制度改革的逐步实施

15、，住房市场体 系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，推动了住房新体 制的建立。尽管我国宏观上仍在实行适度从紧的货币政策，但随着银行贷款 利率的多次下调，房地产面临的金融“瓶颈”制约作用实际上已经松动。特 别是国家为了刺激经济增长，进一步扩大内需，相继出台了一系列支持住宅 建设与市场发展相适应的税收、金融政策。主要包括：培育和规划住宅交易 市场，大幅度提高住房租金， 取消 54项建设项目收费， 降低住房建设造价等。 住房逐步实行了分配货币化，建立了以经济适用房为主体的多层次的新的住 房供应体系，扩大金融服务，促进住房商品化，进一步改善了人们的住房消 费观念，激发了人们购房的积极性。

16、近日，国务院就住房制度改革与住宅建 设发出的通知中又特别要求经济适用房价格须与中低收入家庭的承受能力相 适应，为房地产业健康有序发展，新经济增长点的形成奠定了政策基础。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产 业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广 大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。中华 人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出“发展以居民 住宅为重点的房地产业和装修装饰业。加强城镇基础设施建设，健全城镇居 住、公共服务和社会服务等功能”国家计划委员会 2000 年 7 月 27 日发布的 “当前重点鼓励发

17、展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施 及房地产”中将“经济实用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。 潍坊市也以潍政发 2004-83 号来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约 土地。该项目城中村改造工程，以中等价位、中等套型的居住房满足村民回迁 安置居住要求和保障要求，为居民提供优美、舒适的居住环境，提升生活质 量，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。2、是实现城市物质形态现代化的需要。从城市规划来讲，城中村严重影响了城市的物质形态空间规划的科学性、 阶段性、层次性和整体性，特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细 规划和地块的城市设计时尤其明

18、显。另外，这些地区功能定位的模糊、土地 使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂性，随着时间的推移将 对城市物质形态空间规划产生越来越大的负面影响。从市政建设来讲，城中 村的市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施与 城市的整体发展严重不配套，影响了城市功能的发挥。因此，要实现城市物 质形态的现代化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城 市整体中去。3、是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要。城中村主要是以初级关系 （ 地缘、血缘和原农村社会关系 ）为纽带形成的 社区，具有强烈的封闭性，这与以次级关系 （ 业缘、契约关系 ） 为基础构成的 城市社区形成

19、了明显的对比，二者共同构成了新的城市二元社会结构，给社 会管理带来很多矛盾和问题。在城中村里，村民们在经济上和社会认同上都 很排外，在社区管理中强调传统伦理，而不强调现代法理，强调习惯而不强 调制度，他们更多地认同传统权威，借助传统的办法解决彼此之间的矛盾。 而以国家法律为依据建立起来的居民委员会在城中村中没有相应的地位，大 多数村民仍然认同城中村原有的经济社会组织。居委会没有权威，城中村社 区的经济组织与上级组织又没有隶属关系， 因此，上级组织 （如区政府和街道 ） 进行社会管理的渠道不是很通畅，有的政策推行起来阻力很大，使得城中村 俨然成为一个“独立王国”。只有改造城中村， 淡化和瓦解城中

20、村的社会结构， 才能实现城中村社会结构和社会管理的现代化。4、是改善城市环境和社会治安的需要。 创建国家级园林城市、推动城市化进程是潍坊市委、市政府确定的奋斗 目标，围绕这一目标，市委、市政府投入大量资金、人力和物力，加大了城 市建设步伐。城中村在环境卫生上存在着先天不足：建筑密度大，绿地少， 通风采光差；市政配套差，道路狭窄，标准低，用电线路纵横交错，排水管 网不足，污水横流；居住人员庞杂，乱粘贴，乱设摊，乱扔垃圾，管理方式 和手段落后，环卫工作不到位，卫生状况差，居住环境恶劣。有人描述城中 村是“村外现代化， 村内脏乱差”，也有很形象地描述城中村的顺口溜说： “住 在城中村，不知晨与昏；难

21、见窗外一线天，一日三餐要开灯。 ”居住环境 可见一斑。在社会治安方面，城中村房东出租人员把关不严，藏污纳垢，管 理混乱，治安和犯罪事故频繁。租住在城中村的外来人口发生的刑事案件占 城市总案件的半数甚至 90%以上，发生在出租屋的案件占总案件的 30%左右。 如果改造好城中村，使城中村居住形态和管理形态与城市社区一致，将使城 市环境卫生和社会治安有一个根本性的改观。5、是盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值的需要。 一方面，城中村占用了大量城市土地，有的城中村位居寸土寸金的市中 心，但充斥着高低错落、标准不一的私房，土地利用效率低，产出低。另一 方面，随着城市的发展，城市用地日趋紧

22、张。因此，按照规划进行城中村改 造，既可以改善城市环境，又可以提高城市土地利用效率，实现城市的内涵 式发展。城中村的存在，也影响了城市房地产和物业价值。城中村周边房地 产的价格普遍比其他区域低，销售也受到影响。如果改造城中村，不但将使 城中村周边的房地产升值，而且使整个城市资产随着环境的改善而升值。 总之，改造城中村，有利于改善城市环境，提高城市综合竞争力，促进城市 经济社会的发展。同时，从时机的角度讲，早改比晚改好，早改可以尽快地 发挥改造的综合效益。否则，随着时间推移，城中村私房为了租赁需要自行 翻新将带来一轮一轮新违章建筑的出现，使改造成本持续增加，改造难度进 一步增大。6、是贯彻落实科

23、学发展观、构建和谐社会的具体体现 党的十六届五中全会指出要以科学发展观统领未来整个经济社会发展全 局。贯彻落实科学发展观，构建和谐社会，最关键的是维护人民群众的利益， 提高人民群众的生活水平。而实施的高家楼城中村改造工程，将直接惠及广 大市民特别是城中村中的居民。通过城中村改造，可以大大改善广大居民的 居住条件和生存环境，增加就业岗位，提高群众的生活水平，这也是城中村 改造的根本目的。五、结论 城中村改造要树立长远眼光。注意在进行房屋改造的同时，尽可能实现 社会形态的改造，使城中村更好地融入到城市整体中去，以实现城中村彻底 地城市化。综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，提升当地居民的生活品

24、质， 而且对潍坊市的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，潍坊市奎文区草庙子 村旧村改造工程的开发建设是十分必要的。第三章 建设条件与建设地址一、建设地区概况1、潍坊市概况 潍坊市地处山东半岛中部，辖奎文、潍城、寒亭、坊子、寿光、诸城、 青州、安丘、高密、昌乐、临朐等十二个县市区，总面积 1.58 万平方公里， 总人口 874 万人，其中城区人口 140 万人。潍坊市东接青岛，西靠淄博，南 连日照，北邻渤海湾，地理位置优越，经济较为发达，是无数商家向往之地。 近年来，通过潍坊国际风筝会的举行，更是将潍坊推向、轻工、化工、食品、 建材、纺织、医药等支柱产业各领风骚了世界。潍坊作为一座新兴的工业城 市

25、在齐鲁大地崛起，机械、电子。随着改革开放的不断深入和经济建设的快 速发展，人民生活水平不断提高，综合经济实力明显增强，截止 2006 年完成 地区生产总值 1720.9 亿元，增长 16.5%；财政总收入 177.7 亿元，其中地方 财政收入 88.5 亿元，分别增长 26.1%和 26.4%；社会消费品零售总额 573.6 亿元，增长 16.3%；居民消费价格总水平上涨 1.0%。成为半岛城市群中最具 活力的城市之一。2、奎文区概况奎文区总面积 71平方公里。辖 9个街道办事处 ,65 个行政村,49 个居委 会。2006年全区总人口 35万人，人口出生率7.82 %。,死亡率3.11 %。

26、,自然增长 率4.71 %。有少数民族22个,800人。经济概况 全年实现生产总值 56.0 亿元, 按可比价格计算 , 比上年增长 19.6%。其中, 第一产业增加值 0.8 亿元, 降低6.2%;第二产业增加值 34.6 亿元, 增长20.3%;第三产业增加值 20.6亿元，增长19.7%。三次产业比例为1.4 : 61.9 : 36.7。农业 全年农村经济总收入 71.9 亿元, 比上年增长 15.4%。农林牧渔业 总产值完成 1.45 亿元。工业 全区工业总产值完成 139.2 亿元, 比上年增长 24.7%。其中规模以 上工业企业 68 家,完成总产值 131.2 亿元, 增长 28

27、.3%。建安企业完成总产值 4.6 亿元, 增长 70.4%,实现利税 1400 万元, 增长 42.6%;施工面积 73.5 万平方 米, 竣工面积 29.3 万平方米 ; 工程合格率 100%。建设 环保 全区投资 1100 万元, 新建、扩建、改造、修复城市道路 面积 3.9 万平方米。以创建园林城市为目标 , 加快城市园林绿化建设步伐 , 累 计投资 510 万元, 重点实施了双羊街、四平路北段等绿化工程。 “城中村”改 造步伐加快。全区环境保护总投资 6296 万元, 其中废水治理投资 898 万元。 工业废水处理率达到 100%,燃料燃烧中废气处理率达 100%,工业固体废物综合

28、利用率达 99.8%, 烟尘控制区覆盖率达到 100%,区域环境噪声达标区覆盖率达 到 80.9%。交通 拥有客货营运车辆 2626部, 增长 16.7%,其中出租车 520部。全年 共完成货运量 302 万吨,增长 9%;货运周转量 13057 万吨公里 , 增长 9%。完成 客运量 65 万人次, 增长 2%;完成客运周转量 7360万人公里 , 增长 8%。贸易 全年实现社会消费品零售总额 31.13 亿元, 比上年增长 16%。 科教文卫体 全区共取得主要科技成果 14项, 达到国内先进水平和填补 国内空白 5项,达到省内先进水平 9 项。共有普通小学 24所, 在校生 25893人;

29、 普通中学 10所, 在校生 9431人; 职业中专 1 所, 在校生 348人; 特殊教育学校 1 所, 在校生 80人。各类学校共拥有在职教职工 3740人, 其中专任教师 2523人。 全年文化系统共发表各类文艺、 美术作品 43件。拥有医疗机构 7处, 床位 519 张, 卫生技术人员 611人。参加市级以上体育比赛项目 14个, 获金牌 45枚, 银 牌 26 枚 , 铜牌 24 枚 ; 广泛开展丰富多彩的健身活动 , 全年举办群众性健身活动 9 余次 , 参加人数达 3 万余人次。社会生活 年末全区共有在岗职工 31998人; 发放工资总额 47340万元; 年平均工资 15245

30、元。城镇居民人均可支配收入 11846元, 增长 14.8%;人均消 费性支出 8816元,增长 15.1%。农民人均纯收入 5921 元, 增长 8.2%;农民人均 生活消费支出 4093元, 增长4.6%。城乡居民储蓄余额达到 35.0 亿元,增长 3.1%。二、建设地址该项目位于潍坊市奎文区，西依潍州路，南邻健康街，草庙子村地块。 该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设居住区的理 想地段。附：区域位置图三、自然条件1、地形、地貌、地质等资料潍坊市位于东经 11800-12001，北纬 3630- 37 36, 在大地构 造上属华北台地，处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起

31、三个次级构造的交 汇处，地势南高北低，坡向莱州湾海岸，南部为丘陵，中北部为平原。根据 国家地震局 2001 年中国地震烈度区划图 ，该工程所在区域为 7度烈度区， 小区内所有建构筑物均按国家抗震设计规范设防建设。2、水文、气象资料 该项目所在地位于潍坊市奎文区，属暖温带半湿润季风区，气候温和， 四季分明，雨量集中，雨热同期。气温：历年平均气温：12.2 C历年平均最高气温：19.2 C极端最高气温：40.7 C历年平均最低气温：7.7 C极端最低气温：-21.4 C降雨量：历年平均降雨量： 646677mm年最大降雨量： 1215.7 毫米年最小降雨量： 372.3 毫米湿度：历年平均空气湿度

32、： 67.5%年最大空气湿度： 90 %年最小空气湿度： 55%风向风力： 夏季主要风向为：东南风 冬季主要风向为：北风 历年平均风速： 3.5 米/ 秒 最大风速： 20 米 / 秒霜冻： 历年平均冰冻期 52 天 历年平均霜期 79 天 冻土深度： 490 毫米 历年平均日照总时数为 2792 小时。从地质、水文、气象等条件来看，对工程建设无不利影响。四、市政配套设施条件1、交通 潍坊市内有潍坊港口、潍坊机场、济青高速公路横贯东西。距青岛国际 机场 97 公里，距山东省会济南国际机场 194公里。开发区 200公里范围内有 潍坊、青岛、烟台、日照等国际客货港口；东西横贯山东半岛的胶济铁路沿

33、 开发区而过，客货运输便捷。该项目位于潍州路与健康街东北角，周围有 2、12、环 32、53 路公共汽 车通过，交通十分便捷。2、给排水该项目用水由潍坊市自来水公司供给， 自潍州路市政给水管网引入 DN150 的给水管作为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到生活用 饮用水卫生标准。该项目排水实行雨污分流制，雨、污水汇集后就近分别排入市政雨、污 水管网。3、供电该项目用电由潍坊市供电公司供给，自潍州路市政供电网接线，在区内 建设变配电室，即可满足项目用电需要。4、燃气 该项目燃气由潍坊市天燃气公司供应，自潍州路燃气管道接入燃气管线， 在区内建设燃气降压站，经调压后供给用户，可满足项目用

34、气需求。5、采暖 该项目采暖热源由潍坊热力公司供应，自潍州路市政供汽管道接入供热 管线，在区内设热交换站，即可满足项目冬季采暖需求。6、电讯 潍坊市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络， 各类信息能够及时传输交流，为项目的通讯提供了便利条件。7、教育潍坊市奎文区教育层级结构设置合理， 共有普通小学 24所,在校生 25893 人；普通中学 10 所, 在校生 9431 人；职业中专 1 所, 在校生 348 人；特殊教 育学校 1 所, 在校生 80人。各校规模适当，教育设施先进，师资力量雄厚。8、医疗卫生 潍坊市奎文区现有第一人民医院、第二人民医院、中医院、潍坊医学院 附

35、属医院等多家大型专业医院，并且现在潍坊社区医疗机构、医药超市发展 较快，居民买药、看病很方便。9、消防 潍坊市消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、 建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防 为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按 防水规范要求设置，沿城市主干道每隔 120 米设一消火栓，次干道每隔 150 米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防 应按建筑设计防火规范和建筑灭火器配置设计规范设计、配置。第四章 工程方案一、建设规模该项目规划总用地面积 10.15 公顷，可建设用地面积 9.83

36、公顷，地上总 建筑面积187006用，其中住宅建筑面积114819吊，公建建筑面积72187冷；地 下建筑面积36300 。总户数1034户。停车位1808个。项目建成后，将形 成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住社区。二、方案设计1 、规划依据中华人民共和国城市规划法潍坊市城市远景规划奎文区分区规划城市居住区规划设计规范（GB0180-93（2002年版）住宅设计规范高层建筑设计防火规范潍坊市人民政府关于加快中心市区“城中村”改造的意见（潍政发20049 号）甲方提供的规划设计条件和设计要求。2、设计原则规划设计坚持以人为本的观点、以创造可持续发展的住宅环境为宗旨、 以创造绿色生态家园为

37、目标。充分结合规划用地的现状条件，强调规划设计、 建筑设计和环境设计的紧密结合。在符合相关规范的前提下，融入现代居住 区理念。通过精心规划、精心景观构思创造一个生活品味高、设计新颖、功 能齐全、设施配套齐全、环境优美的人居环境。总体包括：统一规划、有序实施原则按照中心城区总体规划、市区年度供地指标和房地产市场发展规划，在 统一规划的基础上，分批分阶段实施以人为本、可持续发展原则 以建设生态型居住空间环境为目标，尽量创造优美的居住和社区环境， 满足居民生活的舒适性、安全性、方便性。住宅建设与配套设施同步进行的原则 力求在保证村民安置用房的情况下，尽量多安排绿化、停车及配套设施 等居民服务的项目。

38、3、小区总体布局 结合地形条件、综合考虑适度规模、方便管理和有利小区特色塑造等诸 多因素，小区规划结构模式注重以下设计特点：打破常规景观与建筑的布局次序 , 设计流动交融的建筑及景观体系 在建筑布局前充分考虑景观的可行性和完美性，以景观为主导布置建筑 物，尽量满足住户对景观的品味需求。强调连绵不断的绿化体系和步移景异 的景观空间。打破通常以建筑为界面围合的庭院 , 然后在栽花种草的刻板模 式，强调区内外环境的交融渗透，强调园林与建筑的和谐，强调景观结点间 的有机结合。亲和温馨的家园气氛 从总体到单体、从建筑到环境、从主体到细节、处处刻意营造亲切宜人 的社区氛围，通过规划布局、空间形式、流线设计

39、、建筑形象、园林风格、 物业配套与管理系统等方面配合，给住户一种“回家的感觉”。整个小区分为北、南、西三个组团，北部为村民安置用地，全部用于建 设村民回迁用房， 14栋 6层多层住宅；南部组团为 8栋高层住宅，面向主出入 口设地下沉式广场；西部组团为沿街高层商务办公楼、酒店式公寓。4、道路系统规划小区出入口 小区主出入口的设置首先从小区所处大环境区位关系出发，以解决居民 与城区有便捷的联系为宗旨，同时与小区内部功能及道路系统组织安排相衔 接。最终满足就近、方便的使用功能的要求。规划共设 3个小区出入口：规划 在健康街上开辟小区主要出入口 , 在潍州路、健康街各开一个次出入口车行道路网规划 为满

40、足小区居住就近乘车外出或停车进入庭院的要求，通车道路可达到 每幢住宅建筑旁。多层建筑设 330个地上停车位。高层建筑、沿街商务办公楼 设1508个地下停车位。步行系统 虽然小区没有设计外环主路网，但基本实现人车分流。中心景观轴线为 居民步行系统，步行道宽 2.0 米2.5 米，路面以碎石或卵石、片石铺装。5、住宅设计平面在房型平面布置上，根据当地的气候特色和风俗习惯，将起居室及主 卧室在南侧，辅助房及次卧房布置在北侧，做到明厅、明卧、明卫的“四明” 格局。房间采用全明布置及南北开窗，室内可以达到天然采光的要求，最大 限度的利用冬季南向直射阳光，充分利用能源；夏季则有效地组织室内穿堂 风，降低室

41、内温度。在房型设计上，以较大面积的起居室（家庭室）为中心组织家庭活动， 且各户起居室（家庭室）均有充足的正面阳光和良好的观赏景观。起居室在 户内位置适当，可有效地减少交通穿越，保证空间使用功能的独立性。卧室设计低窗台的凸窗，内加防护栏杆，客厅至阳台为落地玻璃窗， 保证了居室良好的采光及开阔的景观视野。每户进户设置玄关作为过度空间，同时结合储藏空间，营造良好的空 间层次效果。充分考虑洗衣机的位置以及储藏间的位置。 厨卫设计均按现代居住生活使用要求考虑，达到舒适的居住水平，本案中采用整体设计手法，综合考虑操作顺序、设备安排、管线布置以及通风卫 生的要求。厨房内部按照合理的操作顺序安排：电冰箱、洗菜

42、池、煤气炉及 储物柜。形成舒适的操作流线，厨房布局与餐厅紧密相邻，功能关系明确，空间亦分亦合的灵活运用。外窗采用中空玻璃塑钢窗， 符合节能要求， 单元入户门采用可视对讲门 立面墙面颜色以暖色为主，立面挺拔秀丽，阁层阳台和飘板，使建筑协调整 体，且富有韵律感。6、公建 小区内的公共服务设施和为小区配套的公共设施规划，在参阅有关国家 规范的同时，尊从房地产开发建设方意图，对小区的公共服务设施进行合理 配置和安排。主要公共设施包括会所、幼儿园、物业管理中心、换热站、变 电站、燃气调压站、垃圾转运站等。幼儿园位于用地的东侧中部，变电站、 燃气调压站、换热站及垃圾转运站设置在西部中间位置，遵循位置佳，有

43、效 服务距离短的原则，物业管理中心及会所位于用地的东南角。7、小区环境景观设计设计构思 小区绿地系统规划根据小区规划结构类型，结合小区用地形条件和环境 特点，以营造形态自然流畅、整体感强，个性鲜明的景观特征为出发点，注 重建筑与环境的结合，突出绿色和蓝色，以植物及水系造景为主，同时注重 现代简洁的布局方式，充分考虑环境设计的经济适用性和可实现性。景观分析整个小区的景观在布局时采用化零为整的方法，对死角落充分布置建筑， 把富裕的空间集中到中部，以形成完美，丰富的中心水景花园。小区共有纵 向三条和横向一条景观轴线，沿中心景观轴线及东西轴线布置活动空间及园 林小品。在小区主出入口内设计一林带式障景空

44、间，内置小喷泉、座登，以显示 小区的景观地位。进入小区后沿水系布置张拉膜、休闲广场、小濠梁、濠濮 榭、濯缨亭、泡泡泉、竹舫、木水车、汀步石、分水石、跌水、曲水流觞、 景观亭，景石等景点，通过卵石铺底水系为线，各类广场为面，把景点、水 线、场面有机、生态、和谐地串联起来，形成一个可行，可游，可憩，可健 的园林空间。通过景点的物境、情境及意境的构思来迎合人们向往自然，追 求高品味的生活环境的意向。8、竖向规划指导思想和规划原则因地制宜，充分利用地形，达到工程合理、造价经济、景观优美的目标;综合解决城市规划用地的各项控制指标，使城市道路的纵坡度既要配合地形又能满足交通要求；合理组织小区的地面排水;合

45、理、经济地组织好用地的土方工程。规划内容 根据小区的现状分析图的高程系进行竖向规划，地势起伏不大，为减少 土方量，规划尽量接近自然标高。为满足国家有关技术规定，符合道路行车 安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。小区周围城市主干道按照城市规划 早已成形。小区内各级道路中心线的设计标高，根据小区四周城市主干道现 状标高依次得出，满足地面排水的要求。三、结构说明1、设计依据建筑结构荷载规范GB 50009-2001混凝土结构设计规范 GB 50010-2002建筑地基基础设计规范 GB 5007-2002建筑抗震设计规范GB 50011-2001高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-952、该

46、工程由多高层住宅楼及公用设施组成。3、 该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50 年。4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。5、该地区地震基本烈度为 7 度，抗震设防烈度按照 7.5 度进行设计。6、基本风压： 0.45kPa 基本雪压： 0.45kPa7、主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯： 2.0kPa 厕所： 2.0kPa住宅： 2.0kPa 疏散楼梯： 3.5kPa阳台： 2.5kPa 车库： 2.5kPa上人屋面： 2.0kPa 不上人屋面： 0.5kPa 设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。四、基础配套设施综合规划 基础配套设施综合规划根据城市居住区规划设

47、计规范 （GB50180-93） 、城市工程管线综合规划规范（GB50289-98,以及城市各专项、专业规划 的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化 美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。 小区内基础配套设施综合规划有电力工程规划、电信工程规划、给排水工程 规划、暖通工程规划、燃气工程规划。管线敷设交叉时应遵循以下原则： 压力流管让重力流管；小管径让大管径； 给水管尽量在污水管上面；易弯的让不易弯的； 临时性的让永久性的；工程量小的让工程量大的。 各种管线间距应满足规范要求。（ 一 ） 电力工程规划1、设计依据低压配电设计规范纟10KV变

48、电所设计规范建筑设计防火规范民用建筑电气设计规范火灾自动报警系统设计规范建筑防雷设计规范高层民用建筑设计防火规范2、负荷估算 小区内建筑主要是多高层住宅、公建，用电负荷按以下原则估算，住宅 用电负荷为6ow/m,商业用电负荷为8ow/m，小区总用电装机负荷约为12664.0kW。3、供电系统 小区内住宅其配套用房的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷；住宅用电及其它用电等属三级负荷。根据负荷分布情况和负荷估算结果， 在小区用地西侧中部设置 1 座变电所， 以满足住户、商业用电需求。电源由潍州路 10KV线路以电缆方式埋地引入。4、低压配电系统小区内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380

49、/220V。在小区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同 的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户住宅均为单相 进线，电源进户后均设置用户配电箱。变电所电力计量采用高供低计的形式；住宅、商业均实行一户一表计量， 计量表采取相对集中的方式；公用照明等各类负荷设分类计量表。5、建筑照明根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具， 每 个房间设置 2-3 组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必 要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。 公共场所均采用节能型灯具 和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相

50、结合的开关。6、电气消防系统 整个小区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。7、建筑物防雷接地 根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区内所有 建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子 内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Q。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备 用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。（二）电信工程规划1 、电话通讯系统该小区内的所有住宅及其它

51、公用建筑的电话用户均设电话通讯，住宅按每户 1.2 门电话考虑，商业建筑及其它公建按有关指标估算。2、电视系统 通过在小区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，小区有线电视信号接自市政有线电视网。3、对讲与防盗门控制 在小区内各单元门住户处安装防盗门和对讲装置，以实现住户与访客的对讲，住户可遥控开启防盗门，有效防止非法人员进入住宅楼内。4、住户宽带接入系统 建立小区宽带接入网络，在住户家中设立网络接入信息点，用户在家中 享受 宽带接 入 的信息 网络服务。 使小 区内的 住户可 以实现与 互联网 （INTERNE）T 的高速通讯。（三）给排水工程规划1 、规划依据建筑给水排水设计规

52、范GB50012003（2003年版）建筑设计防火规范GBJI6 87（2001年版）居住小区给水排水设计规范 CECS 57- 94建筑灭火器配置设计规范GBJI40-90（1997年版）人民防空工程设计防火规范 GB50098-98（2001年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067- 97高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2001年版）2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室 内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及小区室外污废水排放、场地雨 水排放等。3、生活给排水规划生活给水规划水源小区给水水源取自市政供水管网，根据城市管网

53、资料，在潍州路上有自 来水管，供水管道就近与其相接，供水水源有保证。用水估算用水量定额按住宅用水140升/人日；服务人员及管理人员用水 50升/ 人日；绿化及浇洒道路用水1.5升/人日设计。供水系统小区内 6 层以下公建由市政管网直供，高层建筑用水考虑设置统一变频 供水系统供给，在地下室设置生活不锈钢水箱及变频泵组。生活排水规划 室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统， 立管上部升顶通气。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外 市政污水管网。所有污废水经收集处理后，排入市政污水管网。4、屋面雨水规划雨水设计重现期以两年计，查建筑给水排水设计手册，当降雨历时 为5

54、min时，降雨强度3.51升/秒 100 m2,降雨厚度为126mm雨水流量为 9450升/秒。屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。5、管材选用室外埋地给水管采用镀锌钢管；室外雨水管和污水管DNC 400采用U-PVC 加筋管，DN400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用 钢塑复合管，给水支管采用 PP-R管；消火栓给水管 DN100采用镀锌钢管， DN100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。（四）暖通工程规划1、供热工程热力站及热源该小区拟米用集中供热的方式，拟在小区用地西侧中部设汽水换热式集中换热站作为小区的热源，热力站的热源就近

55、由潍州路供汽管道接入。设计参数室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11度C;通风计算温度-3 C;采暖计算温度 -7C ;相对湿度61% 大气压力1022.6kpa ;室内设计参数场所冬季温度C）相对温度%住宅18-2040商业14-1640热负荷测算公建建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。公建建筑采暖热负荷 指标为80W/M，采暖热负荷：5774.9KW住宅建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。住宅建筑采暖热负荷 指标为60W/M，采暖热负荷：6889.1KW小区建筑供热总负荷：12664.0KW2、空调所有住宅、公建，均考虑预留空调电源插座，空调设备由用户自行选购。（五）燃气工程

56、规划该项目燃气在小区用地中部空地设燃气调压站，燃气管线自潍州路敷设 的城市燃气管线接入，小区全部采用管径为 DN100低压燃气管线为主管，防 腐保护地下直埋敷设，供各用户使用。小区内各类管线，应根据其不同特性和设置要求综合布置，各类管线相 互间的水平与垂直净距及埋设顺序应符合有关规定。五、建筑新材料、新技术的应用根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，在小区中 拟采用以下几项科技进步成果：1、大量推广使用建筑节能新型墙材，该技术能减少污染，节约能源，提 咼居住质量。2、高效钢筋和预应力混凝土技术的应用。该技术具有降低工程造价、提 高工程质量的特点，应在各项建筑中积极推广、应用。3

57、、生活垃圾粉碎处理技术，该技术将区内居民日常生活垃圾分类收集， 进行粉碎处理，大大降低污染，节约能量，应在小区建设中大量推广。4、太阳能热水系统，该技术将太阳能转化为热能，直接利用太阳能，节 省能源，在小区中应推广使用。5、 其它新材料、新技术的应用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管应 用技术等。通过对新型材料、新技术的利用，提高居住环境质量，节约能源和资源， 降低造价，建设生态型居住小区。六、主要技术经济指标1、小区用地指标小区用地平衡表用地面积（公顷）所占比例（%人均面积（M2从）一、居住区用地9.8310029.7住宅用地6.506619.6公建用地1.42144.3道路用地1.111

58、13.4公共绿地0.8092.4一、城市道路用地0.32居住区规划总用地10.152、技术经济指标小区主要技术经济指标序号项目单位数量1地上总建筑面积平方米187006其中住宅建筑面积平方米114819公建建筑面积平方米721872地下建筑面积平方米363003容积率1.904绿地率%305建筑密度%226多层住宅日照间距1.5H7规划总户数户10348户均人口人/户3.29总停车位个1808其中住宅停车位个1078其/、中地上停车位个330地下停车位个748公建停车位个730其/、中地上停车位个130地下停车位个600第五章 环境保护一、设计依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国

59、水污染防治法3、固体废物污染环境防治法4、环境噪声污染防治法5、污水综合排放标准二、设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的 排放标准。三、环境条件调查该项目提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲 究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，目前国内的景观设计多采用喷泉、 广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重 视觉效果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时应注意 尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的 压抑感。 30%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化 控制，

60、污染较少。四、施工期环境影响分析1、施工期污染源施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交 通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工 人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电 钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引 起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。该项目运输车辆安排时尽量避开居民楼各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶 段挖土机78-96装修、安装 阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机