有关农村土地流转问题的调查

1、 HYPERLINK xxxx/ 河北广播电视大学学生社会实践考核表实践单位（基地）实践活动时间实践课题2011.3月关于农村土地流转问题的调查指 导 教 师 情 况姓名工作单位学历专业专业技术职务社会实践报告内容：调查时间：2011年 3月20日至 2011年3月30日实践地点：调查对象：调查方式：采取座谈的方式调查关于农村土地流转问题的调查一、农村土地流转的基本现状（一）土地流转程序土地流转程序不是很规范，随意性较大。首先，在土地流转过程中，流转当事人到乡镇相关主管部门备案的较少。以转让方式流转的基本上都能取得发包方的同意，并且签订土地流转书面合同，但到乡镇农经部门备案的较少。其次，私下转

2、包占一定的比例。土地流转主要在农户之间进行，他们往往私下协商，部分双方当事人虽然签订了转让协议，但未经发包方同意。第三，以空头形式转包的占一定比重。在调查中发现，双方当事人不签订协议，多以口头协议代替书面合同。以口头形式转包的占大多数。土地使用权流转中存在严重随意性。书面协议的条款多数都不规范，内容过于简单，对双方的权利义务、承租土地上附着物的处置以及违约赔偿条款等缺乏明确具体的约定。纠纷形成后，由于双方举证困难，给案件的审理带来很大的难度。第四，有些村违背程序发包机动田和册外地，有的甚至“一女二嫁”。上述情况不可避免地引发了矛盾纠纷。（二）土地流转条件一部分地区土地流转条件较差，使得土地流转

3、受到制约。一方面撂荒、遗弃土地的现象不断增加，成为土地流转中流转不出去的一大现实问题；另一方面农民又不愿转让手中的土地使用权，害怕离开土地后，生活失去最后的一点保障；三是农村社会保障体系不健全也是制约土地流转的重要因素。（三）土地流转期限土地流转期限较短，且流转缓慢、土地流转效益不高，多数为2年以下。受市场价格影响，为租金或转包费发生争议时有发生。有的干脆撂荒，也不愿放弃土地使用权让其流转。在农地流转中，以租赁、人股方式进行流转的，单宗流转面积大，流转双方签订了较为规范的书面合同或协议。因此，受法律保护的流转期限都比较长，耕地一般为 1025年，林地和“四荒”地在5070年之间。由于大宗农地流

4、转的期限长，业主可放心大胆投入资金进行开发，农民也可得到长期稳定的收入。（四）土地流转形式土地流转形式从初期的代耕发展到目前的代耕、转包、租赁、入股、互换等。在这几种形式中，代耕和转包面积最多，占流转面积的一半以上，其次是租赁和人股。这两种形式属于有偿流转，是目前流转双方均能接受并能较好地保护农民利益，实现农业增效、农民增收的最好形式。第三是互换和转让形式，占流转面积的较少比例。（五）土地流转价格情况一些地方在转让、租赁土地承包经营权时价格偏低，虽然一签就是20年、30年、50年，农民眼前得到了实惠，但从长远看，在业主经营收益大幅度增长时，农民的土地租金却只能维持原来的水平，必然影响他们的长远

5、利益。不应忽视的是，有的业主成片租赁土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，有的甚至干脆租用耕地开店、办工厂等，从根本上改变了土地的农业用途。二、农村土地流转过程中产生纠纷的原因（一）农民应得的流转收益风险较大首先，业主因投资失败和市场变化等原因，不能及时兑现农户的租金。其次，少数业主租赁的“四荒”地、林地迟迟不投入、不进行开发，而是想等待时机再流转给他人，获取转让差价，其间不按时支付农民和集体的租赁金。最后，流转土地到期后，如数复耕困难。无论是短期，还是长期流转土地，业主在租赁土地后都要修建一定的基础设施和临时性建筑，并对土地进行整理，这将减少耕地面积和打乱原有农户土地的承包界线，期满后难

6、以如数复耕和原样退还给农户，使农民心存疑虑，长远利益得不到保障。（二）收回土地是发生土地承包经营权流转纠纷的首要原因土地承包经营权流转纠纷诉讼的基本请求在于收回土地，或者是因土地征收和农业用地转为建设用地而由发包方从承包方那里收回土地，或者是承包方从流转受让方那里收回土地。单纯追索欠费的比例很低。（三）土地流转中介服务平台缺失在农村土地承包经营权流转中，目前尚未形成统一、规范的流转市场，流转中介组织较少，流转信息传播渠道不畅。由于信息不灵，往往出现农户有转出土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到中意的出让者，从而影响了生产要素的合理流动和优化配置。（四）农民在土地流转中缺乏自主性

7、当前对于乡镇企业和村民住宅建设以外的建设用地，涉及集体农地转用的，实行由国家统一征用的管理制度，借助国家权力来征用农民的土地。我们现行的农地征用制度是建立在农民的承包地可以随意调整和非物权化的土地承包经营观念之上的，在土地征用补偿中并不完全承认农民土地承包经营权的财产性质，所补偿的并不是完全的土地资产价格。目前，我国与农村土地承包经营权流转相关的法律主要土地管理法和农村土地承包法中关于土地征用、土地承包经营权流转的条款很不具体，对如何定价、如何减少政府干预、流转利益如何分配等根本就未作规定。（五）农村社会保障制度严重滞后农村社会保障制度的严重滞后，极大地束缚了农村劳动力的流动，使农民长期依赖土

8、地，从而限制了土地的流转。而土地流转受到限制，从而在一定程度上阻碍了农业、农村产业结构的调整，农村产业化的速度也相对缓慢，最终农民收入增长乏力，农业现代化进程也相对缓慢。三、农村土地流转的立法缺陷（一）对转包、出租流转方式内涵及外延缺乏明晰的法律界定 农村土地承包法列举了转包、出租土地流转方式，但对其内涵未作规定，实践中如何区分并不很容易，对其区分的实际意义也不很明显。农村土地承包经营权流转管理办法对转包、出租进行了界定，转包与出租的区别在于流入方取得的承包经营权性质有区别，出租关系中否承租方取得的是承包经营权，转包关系中受让人取得的承包经营权属于债权还是物权性质，没有明确规定，理论上有不同观

9、点，一种观点认为如果不属本集体经济组织成员根据其是否等级，确定其它是否属于物权性质，另一种观点认为此观点不严密，转包取得承包经营权是否具有物权效力性，不应该以受让方的身份来确定，农业部上述办法则将转包关系中受让方身份限定为本集体经济组织成员产生上述不同理解的根源在于承包法和物权法没有明确界定，理论界尚且分歧明显，其对家属工作的影响可想而知。 （二）对转让规定由发包方同意仍不尽合理 土地承包经营权属物权中的用益物权，根据物权法的一般原理物权具有直接支配性，权利人依法对其享受直接支配和排他的权利，无须征得发包方同意，规定转让须由发包方同意违背了上述物权的基本规定，损害了农户的利益。另外，转让须经发

10、包方同意的立法目的是考虑农户在经济上风险判断能力及法律意识上处于弱势，有必要通过合理的外界帮助，为其利益保护做出更加细致的考虑，达到保护土地承包经营权人合法权益的目的，但由于对发包人是否同意的法定理由缺乏明确的法律规定及发包方是否会认真履行职责值得考虑，其缺乏认真履行的动力。法律并未规定相应的责任条款，因此，该条规定尽管承载了立法者良好的主观愿望，但客观上能在多大成都上实现立法目的都无法考量，另一方面又限制了农民的流转权利。 四、对农村土地流转问题的建议（一）创新普法宣传方式，进一步加大法制宣传力度首先，要加大政策宣传力度，既防止出现一刀切和急躁冒进的行为，又注意引导农民消除惧怕流转的顾虑。让

11、广大农民明确自身的法律定位，自觉遵守法律，勇于运用法律武器维护自身合法权益。其次，大力宣传推介正面典型。先进典型是最好的教材，要积极开展试点，及时总结和推广典型经验，充分发挥典型的示范引导作用。（二）建立健全土地流转服务中介组织，畅通土地流转渠道要积极培育和发展土地经营权流转的中介服务组织。可以乡镇农业综合服务中心为依托，组建土地流转中心，也可引导有一定实力的公司、企业或个人组建土地流转中介组织，加强土地流转中介服务。明确其在中介服务中应承担的职责，经常地加强对它的监督和管理，充分发挥中介组织在土地经营权流转中的引导、组织、服务和协调作用，尽力减少交易成本和履约成本，规范出租方和接包方的行为，

12、保障双方利益。（三）抓紧制定出台管理细则，完善土地流转制度体系土地管理法和农村土地承包法等与土地相关的主要法律虽然对土地流转的主要问题作了相关规定，但是过于笼统，只有依照实际，制定相关实施细则，使基层在实际操作中有法可依、有章可循，尽可能避免农地流转纠纷的发生。（四）加强对土地流转管理，规范土地流转监管首先要确立土地经营权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规行为的处理办法。其次要规范和完善流转合同，建立流转合同的签订、鉴证、仲裁制度。再次要建立农地流转档案，重点对拟出让方的土地情况、基本条件和拟受让方的土地需求情况进行登记造册，促进土地的顺利流转。（五）健全土地

13、流转价格和利益分配机制，保护农民利益建立土地流转的政府指导价格机制。针对目前土地流转过程中自由协商定价，标准不统一的现状，辖市区价格主管、土地管理、农林等部门要根据各地实际出台原则指导意见。由县级价格主管部门根据当地农民年种植的亩均净收益水平、区位环境、基础设施等综合因素，确定土地流转指导价格和最低保护价。要积极探索建立有效的农村养老、医疗等社会保障机制，对迁入城镇定居，有稳定职业和固定住所的农民，政府应给予政策扶持，鼓励农民以土地承包权换城镇社会保障、以农村宅基地使用权及其房屋产权置换城镇社区住房，促进农村规模经营发展和农村人口向城镇有序转移。（七）健全土地流转矛盾调处机制，多渠道解决农村土

14、地流转纠纷健全土地流转矛盾调处机制，建立多元化农村土地流转争议解决机制。将所有土地权属流转争议纳入仲裁机制之内，将行政调解与行政裁决救济纳入机制之内。健全监管机构，理顺土地流转体制。充分尊重农民的意愿，保护农民利益，不强制推动土地流转。如果没有农民的自愿流转，无论哪一种流转方式都会为将来的发展带来麻烦。学生（签名）：年 月 日评语实践情况出勤情况实践态度实践能力实践效果实践单位意见指导教师意见 实践单位（章）： 年 月 日 成绩指导教师（签章）： 年 月 日教学点初审意见审核人（签章）： 年 月 日分校复审意见复审人（签章）： 年 月 日省电大验收意见验收人（签章）：年 月 日 DATE M.d.yyyy 9.15.2022 DATE HH:mm DATE M.d.yyyy 9.15.2022 DATE HH:mm 06:03 DATE HH:mm:ss 06:03:10