光大-太原发展单一资金信托计划0922

1、 中国光大兴陇信托-太原发展单一资金信托计划调查报告一、产品介绍（一）基本特性产品名称和种类 名称：光大-太原发展单一资金信托计划； 种类：债权类；产品定义：光大兴陇信托发起信托计划，投资于太原国投城中村土地改造。产品期限：半年期产品规模：3亿元（二）交易结构本产品为光大兴陇信托募集资金，通过专项资管计划以受让应收账款收益权的形式，投资于太原国有投资集团有限公司发放贷款。产品交易结构图：光大兴陇光大兴陇信托计划 *财富资管计划 区政府城中村改造建设主体 区政府城中村改造建设主体土地出让金85%返还土地交易中心国库 土地招拍挂 缴纳竞买保证金土地交易中心国库 缴纳土地出让金（除竞买保证金部分）太

2、原市财政局太原市财政局 上划竞买保证金（三）投资策略计划名称光大-太原发展单一资金信托计划管理公司名称光大兴陇信托有限公司项目介绍种类单一资金信托计划期限自2015年10月起六个月金额人民币3亿元用途用于太原国有投资集团有限公司东社村城中村改造缴纳土地出让金融资方太原国有投资集团有限公司增信方式信用银行费率信托报酬费0.5%/年，基金托管费0.5%/年，基金管理费0.3%/年。客户收益6 %-7%其他情况无现场核查情况（融资类）一、参与主体简介1、融资方：太原国有投资集团有限公司，其基本信息如下：太原国有投资集团有限公司成立于2008年8月，法人代表兰卫军，太原市财政局为其唯一股东。经营范围：

3、受太原市人民政府委托负责政策性项目投资、以企业自有资金进行项目投资，从事土地整理，基础设施建设及管理，保障性住房工程，棚户区改造，城中村改造，房地产开发经营、物业管理、建材贸易；国有资本运营，股权投资，发起设立股权投资基金及基金管理公司。截止到2014年12月31日，公司注册资本金13.406亿元，资产总额201.73亿元，负债总额48.32亿元，所有者权益153.41亿元，资产负债率23.95%。二、本项目还款来源及风险控制国投集团此笔借款用途为缴纳东社村城中村改造土地出让金。按照太原市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干意见（并政发【2013】12号）的文件规定，在缴纳土地出让金后，太原

4、市财政局将返还85%至融资人，并用此来偿还借款。风控措施：融资人在太原分行开立资金监管账户，太原市国土交易事务中心、太原市财政局已在太原分行开立账户，根据土地出让金缴纳金额的80%提供融资，20%自筹，返还的85%可以足额覆盖本息。由融资人将土地出让金缴纳至太原市国土资源交易事务中心（太原分行账户内），太原市国土资源交易事务中心再将此笔资金缴纳至太原市财政局（太原分行账户内），太原市财政局缴纳国库后，在经国库返还85%，约定返还至太原分行融资人账户内用于归还借款。二、风险情况分析（一）信用风险及防范措施 该企业目前针对太原市东社村、义井村进行城中村改造。根据太原市人民政府关于进一步规范城中村改

5、造的若干意见（并政发【2013】12号）的文件规定，城中村改造用地全部以公开出（转）让方式供地。村集体或开发单位按市政府批准的土地备案价缴纳的土地出让金，市财政将返还85%土地出让金。根据城中村土地出让金先征后返的特点，太原分行结合其实际情况并在风险可控的前提下设计符合其特点的融资方案，用以解决企业缴纳土地出让金的融资难题。风险点：项目到期无法正常兑付，即所投资资管计划融资方的经营、财务状况、偿债能力将直接影响资管计划受益人的收益。若因融资方的经营能力、财务状况和偿债能力发生不利变化，将可能影响资管资金到期本金和收益的按时收回。 1、资金封闭运作（1）太原市财政局、区政府、光大银行太原分行签署

6、三方协议，确保光大银行所给予融资项目所对应的土地出让金在光大银行账户内封闭运行。应按照太原市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干意见（并政发【2013】12号）的文件规定，确保在收到建设主体资金拨付申请后及时将拨付资金（土地出让金的85%）拨付至区政府。并由区政府确保拆迁安置返还资金拨付至建设主体在光大银行开立的账户中。（2）账户开立：建设主体在太原分行开立账户竞买保证金缴纳至太原市国土资源交易事务中心在太原分行开立的账户内土地出让金缴纳至太原市财政局在太原分行开立的账户内土地出让金85%返还至建设主体在太原分行开立的账户内（3）缴纳及返还周期：从土地挂牌到土地出让金返还预计为3-4个月时间

7、，此产品设计为6个月，在融资期限内足以将土地出让金返还到位。如提前返还到位，则可提前结清本息。 （二）市场风险及防范措施 1、风险点本产品主要投资专项资产管理计划。专项资产管理计划是否会因为利率变动、经济环境变化而出现到期不能兑付。 2、防范措施本产品在风控上层层把关。首先是资管公司要对所发行的产品尽到受托人责任，对投资人负责。过去五年，内地尚未出现专项资产管理计划到期不能对付现象。且该项目融资方是太原分行重点授信客户，项目也经*财富资产管理有限公司严格筛选，风险可控。 风险评估结果：风险可控 综上：根据以上对国投集团各方面情况的综合分析和评估，太原分行认为该计划交易结构清晰，可操作性强，风险

8、可控，收益明显。三、融资方及抵押物相关情况 （一）融资方：太原国有投资集团有限公司1、区域经济情况太原市作为省会地区，区域中心地位突出。2013年在一线城市房地产泡沫重新抬头、地价新高屡屡刷新的情况下，太原地区地产价格波动幅度不大，土地出让金收益在财政收入中占比远低于同类城市，作为中西部省会之一，土地市场仍存在发展的空间和潜力。太原是全国大型城市之一。现辖6区1市3县，全市共有51个街道办事处，488个社区居委会，54个乡、镇，1030个村民委员会，1794个自然村。全市总人口为383.07万人，其中常住人口为348.82万人，人口密度达493人/平方公里；常住人口中，市辖区人口为270.94

9、万人，县（市）人口为77.87万人；农业人口为97.82万人，非农业人口为250.99万人。太原是我国建国初期的工业基地，经过50多年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，近年来，太原市国民经济实现了快速、协调，健康发展，效益不断提高。山西省政府根据中华人民共和国第十二个五年规划，要求加快构建太原都市区，实施山西省城镇化战略，发挥大太原中心城市的引领带头作用。近年来，太原市委、市政府在产业结构调整和改善城市环境的同时，提出要充分挖掘太原2500年历史遗留下来的宝贵遗产

10、，大力发展旅游业，把太原建设成为知名的旅游城市。随着经济发展战略和城市定位的改变，太原市的基础设施和居民的住房条件得到很大的改善，城镇居民人均居住面积由“十五计划”期初的13平方米增加到23.16平方米，与此同时，太原市重点建设了城市道路，大规模扩建了城市供水和供暖系统。伴随太原市政府提出的“南移西进、北展东扩”城市发展战略的实现，必将带动一系列的城市基础设施建设，从而改善城市环境，促进太原市经济和房地产业的快速发展。太原市房地产业从二十世纪八十年代中期起步以来，经历了从无到有、从缓慢到稳步高速增长的发展过程。近年来，太原市房地产业发展迅速，不论从投资总量，还是对拉动GDP贡献上都有较快增长，

11、已成为太原市启动内需的消费热点和新的经济增长点，对拉动国民经济持续、健康、快速发展发挥了重要作用。随着“十二五规划”的实施，太原市房地产业将面临一个良好的发展契机和广阔的发展空间。2、企业基本情况太原国有投资集团有限公司成立于2008年8月，法人代表兰卫军，太原市财政局为其唯一股东。经营范围：受太原市人民政府委托负责政策性项目投资、以企业自有资金进行项目投资，从事土地整理，基础设施建设及管理，保障性住房工程，棚户区改造，城中村改造，房地产开发经营、物业管理、建材贸易；国有资本运营，股权投资，发起设立股权投资基金及基金管理公司。截止到2014年12月31日，公司注册资本金13.406亿元，资产总

12、额201.73亿元，负债总额48.32亿元，所有者权益153.41亿元，资产负债率23.95%。公司主要负责太原市城市基础设施建设类工程项目的投融资建设和土地一级场开发，营业收入主要来自基础设施开发代建收入和土地开发收入。公司主要从事太原市西山地区基础设施建设项目和土地开发业务，在建及拟建项目投资规模较大，未来存在较大的资金压力 作为太原市城市建设投资主体之一，公司主要负责太原市西山地区综合整治启动区（包括长风西大街片区 10 平方公里以及晋阳湖区 45 平方公里）的基础设施建设和土地一级市场开发。 公司承担的西山地区基础设施建设任务采取代建模式，太原市政府授权市财政局与公司签订项目委托代建及

13、回购协议，协议规定市财政局应按照项目总投资额加计项目总投资额的 15%（保障性住房项目按 8%）的代建管理费支付项目转让款，实际支付金额与成本的差异，作为公司项目的转让收益。 公司近年主要承担了长风西大街打通工程、 长风西大街道路红线外 30 米绿化带景观工程和西山城郊森林公园绿化供水工程（一期）等工程，完成投资 23.2亿元，实现较大规模的开发收入， 2011-2012 年分别实现开发收入为88519.99 万元和 89796.16万元、106696.7万元。 作为太原市西山地区基础设施投融资建设主体，公司承担了太原市西山地区较大规模基础设施建设任务，有效地提升了当地的城市承载能力。为了进一

14、步提升公司的投融资能力和业务发展水平，近年太原市政府在增资、资产注入、财政拨款等方面给以公司大力支持。 2011 年 6 月，根据太原市人民政府关于增加市国投公司注册资本金的通知，太原市西山地区综合整治办公室以无形资产（土地总面积为 5.75万平方米，其中 3.08 万平米土地用途为工业用地，土地性质为出让用地；2,67 万平方米土地用途为住宅用地，土地性质为划拨用地）43,560 万元为公司增资；2011 年 11 月和 2012 年 11 月，太原市西山地区综合整治办公室分别以人民币 4 亿元和 5 亿元出资增加公司注册资本。通过多次增资，公司注册资本由初始的 500万元，增加到 2012

15、 年底的 134,060 万元，资本实力大幅增加。 资产注入方面，近年太原市人民政府将多块土地划拨给公司，增加了公司的净资产。截至 2012 年底， 太原市人民政府共划转给公司 30宗土地， 总面积达到 191.69 万平方米 （包括计入无形资产的 5.75万平方米土地） 。其中，公司于晋阳湖区拥有土地面积总数为 163.27万平方米，土地用途主要是商业用地；其余土地位于长风西大街片区，土地用途为工业用地和住宅用地，土地评估价值合计为 130.27 亿元。太原市政府还明确公司作为长风西大街和晋阳湖两个片区的开发主体和市场运作主体， 明确该两片区共 55 平方公里范围的土地出让收入返还，用于区域

16、内市政设施配套建设和滚动发展。另外近年公司还收到太原市财政局提供的较大规模的财政补贴，根据并财城【2010】119 号、并财城【2011】252 号和并财城【2012】175 号文，2010-2012 年公司分别收到太原市财政局拨付的 1.20亿元、3.40 亿元和 2.75 亿元财政补贴款，计入公司营业外收入，有效的提升了公司的利润水平。2013年4月10日有太原市人民政府办公厅出具意见将省补西山地区综合整治的煤炭可持续发展基金每年5亿元拨付给太原市国有投资控股有限公司作为建设资金。当地政府在增资、资产注入、财政拨款等方面给予公司大力支持，提升了公司的投融资能力。 3、融资人历史沿革太原国有

17、投资集团有限公司是根据太原市国有资产经营公司关于成立太原市国有投资控股有限公司的决定【2008】141 号文，于2008 年8 月7 日成立的国有独资公司，初始注册资本为500 万元。2011 年6 月，太原市人民政府下发关于变更市国有投资控股有限公司股东的通知，公司股东由太原市国有资产经营公司变更为太原市西山地区综合整治办公室1（以下简称“西山办”），后经西山办以无形资产（土地使用权）和货币资金等形式多次为公司增资，截至2012 年底，公司注册资本为134,060.00 万元，太原市西山地区综合整治办公室为公司的唯一股东。根据并政综20146号文件，太原市政府关于太原市国有投资控股有限公司变

18、更股东经营范围等变更的通知，该公司名称变更为太原国有投资集团有限公司，股东由太原市西山综合治理办公室变更为太原市财政局，经营范围变更为:受太原市人民政府委托负责政策性项目投资、以企业自有资金进行项目投资，从事土地整理，基础设施建设及管理，保障性住房工程，棚户区改造，城中村改造，房地产开发经营、物业管理、建材贸易；国有资本运营，股权投资，发起设立股权投资基金及基金管理公司。融资方股权结构及实际控制人融资方是依法设立的国有独资公司，现有注册资本134060万元，由太原市财政局出资成立，因此融资方实际控制人为太原市人民政府。 融资方控股情况（子公司概况）截至2014年12月31日，国投集团拥有全资子

19、公司3家，企业如下：序号子公司名称持股比例注册资本1太原市国投房地产开发有限公司100%1,0002太原市国投和祥物业管理有限公司100%1103太原芳苑企业管理有限公司100%110（二）国投集团经营情况介绍目前该公司的在建项目采用BT形式建设经营，包括太原西山农村旅游及森林防火公路工程、长风西大街棚户区改造新建回迁安置小区项目、蒙山大街（滨河西路至旧晋祠路）道路、冶峪南北街道路工程、南中环街（新晋祠路至旧晋祠路）道路工程等5个项目，该5个项目由太原市财政局作为授权方与发行人作为投资方签署了BT合同，项目总回购款为783,846万元。根据协议规定，BT项目回款进度如下表所示： BT项目回购时

20、间安排单位：万元序号项目名称资金类别2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1太原西山农村旅游及森林防火公路工程项目建设资金18,30018,30018,30036,60036,60036,60036,60036,600代建管理费8,9218,9218,9218,9212长风西大街棚户区改造新建回迁安置小区项目项目建设资金6,6136,6136,61313,22613,22613,22613,22613,226代建管理费1,7191,7191,7191,7193蒙山大街（滨河西路至旧晋祠路）道路工程项目建设资金11,09311,09311,09322,1

21、8622,18622,18622,18622,186代建管理费5,4085,4085,4085,4084冶裕南北街道路工程项目建设资金9,5509,5509,55019,1001910019,10019,10019,100代建管理费4,6554,6554,6554,6555南中环街（新晋祠路至旧晋祠路）道路工程项目建设资金7,2787,2787,27814,55614,55614,55614,55614,556代建管理费3,5483,5483,5483,548合计8年77,08577,08577,085129,919105,668105,668105,668105,668注：总回购款最终会根据

22、工程竣工决算情况略作调整，其中代建管理费依据BT协议约定按照总投资额的15%（回迁小区项目8%）的比例在前四年中支付。 以BT项目产生的应收账款为标的，本年度（融资期限内），应收账款金额为77085万元，足以覆盖融资本息。（三）融资方财务情况截至2014年底，公司资产总额201.73亿元，所有者权益153.41亿元；2014年公司实现营业收入14.06亿元，利润总额2.81亿元。1、流动资产公司2012年末、2013年末、2014 年末的公司资产总额分别为170.81亿元、177.89亿元、201.73亿元。20122014年公司资产总额呈波动上升趋势。截至2014年底，公司资产总额201.7

23、3亿元。截至 2014年底，公司流动资产总额为71.14亿元，较2013 年上升50%，主要由于货币资金、其他应收款、存货上升有关。(1)货币资金公司2012年末、2013年末、2014年末的货币资金余额分别为102163.44万元、71235.8、133349.66万元，所占同年流动资产总额的比例分别为25.4%、15.05%、6.61%。（2）预付账款公司2012年末、2013年末、2014年末的预付账款余额分别为39578.8万元、68606.41万元、33645.56万元，所占同年流动资产总额的比例分别为9.847%、14.5%、4.73%。公司的预付账款主要为预付工程款。前五名欠款单

24、位欠款占预付账款总额的98.39%，超过一年的预付账款未收回的原因主要是因为房款和土地回购款，尚未结算。本期预付账款余额中债权单位前五位明细 名称欠款原因金额太原锅炉集团有限公司土地回购款300,000,000.00太原市第一建筑工程集团有限公司工程款19,421,600.00林州市二建建筑工程有限公司六分公司工程款4,900,000.00太原市第二热力有限责任公司工程款4,519,724.86西继讯达（许昌）电梯有限公司往来款2,204,215.00合计331,045,539.00（3）其他应收款公司2012年末、2013年末、2014年末的其他应收款余额分别为78517.51万元、6826

25、7.07万元、66422.45万元，所占同年流动资产总额的比例分别为19.52%、14.43%、9.34%。前五名欠款单位欠款占预付账款总额的97.96%，其他应收款主要为代政府垫付城市基础设施款及往来款，不存在无法收回的风险或风险很小。本期其他应收款余额中单位前五位明细 名称欠款原因金额太原市西山地区综合整治办公室往来款530,987,175.54太原市公交公司（长风停保场）往来款75,635,925.00山西世纪长风房地产开发有限公司往来款24,000,000.00太原市国有资产经营公司往来款14,567,977.39太原长风佳苑物业管理有限公司往来款5,500,000.00合计660,6

26、91,077.93（4）存货公司2012年末、2013年末、2014年末的存货余额分别为181927.87万元、46953.71万元、119774.91万元，2014年新增城中村改造项目所致。公司因存货无减值迹象而未计提跌价准备2、非流动资产20122014年，公司非流动资产稳定，2012年2014年非流动资产余额基本持平。截至2014年底，公司非流动资产130.58亿元，主要为无形资产（占99.75%），资产分布符合城投公司的基本特征。（1）长期股权投资对山西世纪长风房地产开发有限公司股权投资3000万元。（2）无形资产根据2009年8月10日根据太原市人民政府文件关于将晋源区晋阳湖560,

27、488.31平方米（840.73亩）土地划拨给太原市国有投资控股有限公司的通知，用以增加太原市国有投资控股有限公司所有者权益。2009年10月30日经山西瑞友土地估价咨询有限公司评估，并出具了以2009年10月20日为基准日（晋）瑞友（2009）（估）字第0065号评估报告，评估价为3,044,830,100.00元；2010年11月17日根据太原市人民政府文件关于将晋源区晋阳湖528,697.16平方米（790.04亩）土地划拨给太原市国有投资控股有限公司的通知，用以增加太原市国有投资控股有限公司所有者权益。2010年12月10日经山西瑞友土地估价咨询有限公司评估，并出具了以2010年12月

28、1日为基准日（晋）瑞友（2010）（估）字第0067号评估报告，评估价为3,325,824,100.00元；2011年6月22日根据太原市人民政府文件关于增加市国投公司注册资本金的通知，由太原市西山地区综合整治办公室以土地使用权评估作价出资。出资无形资产经山西华城地产评估有限公司出具晋华土评报字（2011）第040号评估报告进行评估，评估价为435,605,300.00元；2011年6月24日根据太原市人民政府办公厅会议纪要【2011】第120期文件，将位于黄坡村地块226,687.72平方米土地划拨给太原市国有投资控股有限公司。2011年6月20日经山西聚信地产评估咨询有限公司评估，并出具了

29、以2011年6月16日为基准日晋聚地估（2011）字第066号、077号评估报告，评估价为1,555,300,000.00元；2011年11月23日根据太原市人民政府文件关于将晋源区晋阳湖543,551.58平方米（815.33亩）土地划拨给太原市国有投资控股有限公司的通知，用以增加太原市国有投资控股有限公司所有者权益。2011年12月25日经山西瑞友土地估价咨询有限公司评估，并出具了以2011年12月20日为基准日（晋）瑞友（2011）（估）字第0131号评估报告，评估价为4,665,319,600.00元；土地使用权为太原市人民政府划入本公司，使用期限不确定，故未进行摊销。总体看，公司流动

30、资产中其他应收款占比较大，但其发生坏账损失的风险较小，回款周期存在一定不确定性；在无形资产项目占非流动资产比重大。公司整体资产质量良好。3、负债及所有者权益流动负债 （1）应付账款公司2012年末、2013年末、2014年末的应付账款余额分别为1418.44万元、991.2万元、9436.11万元，所占同年流动负债总额的比例分别为3.87%、0.5%、8.76%。公司应付账款主要是尚未结算的工程款。2013年末前5大应付账款债权人信息单位名称欠款原因金额西继迅达（许昌）电梯有限公司工程款1,746,980.00北京市政建设集团工程款2,106,885.00太原市第一建筑工程集团有限公司工程款1

31、,500,000.00北京思能达节能电气股份有限公司工程款1,389,430.00太原市市政工程设计研究院工程设计款1,000,000.00太原市诚信市政工程款400,000.00山西致诚伟业送变电工程有限公司工程款711,853.94艾益康咨询（深圳）有限公司工程款262,500.00合计3,763,783.94（2）预收账款公司2012年末、2013年末、2014年末的预收账款余额分别为6640.34万元、6780.09万元、19461.01万元、，所占同年流动负债总额的比例分别为18.12%、3.43%、18.06%。账龄超过一年的预收账款债权人信息单位名称欠款原因金额太原市万柏林区地方

32、税务局房款45,307,868.50回迁小区多层住户房款21,969,634.56合计67,277,503.06（3）其他应付款公司2012年末、2013年末、2014年末的其他应付款余额分别为21310.54元、5332.65万元、3050.4万元，所占同年流动负债总额的比例分别为58.18%、2.7%、2.83%。（4）一年内到期的其他借款单位金额借款日到期日兴业银行太原双东支行400,000,000.002012-12-142014-12-12合计400,000,000.00非流动负债截至2014 年底，公司非流动负债37.54亿元，主要为长期借款和其他非流动负责。（1）截止2014年1

33、2月31日应付债券主要明细：债券名称14国投债券1,984,000,000.0014PPN01997,000,000.0014PPN02498,500,000.00合计3,479,500,000.00（2）其他非流动负债项目2013-12-31万柏林区棚户区改造专项资金33,410,000.00长风西大街打通工程建设资金99,860,000.00柴化路改造工程（旅游公路）13,110,000.00公交停保场项目1,000,000.00规划展示馆90,000,000.00省补煤炭可持续发展基金37,710,000.00冬季取暖补贴124,363.90合计275,214,363.902012201

34、4 年，公司所有者权益稳定增长，主要为实收资本、资本公积及未分配利润的增长。截至 2014年底，公司所有者权益为 153.41亿元，其中实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润分别占8.74%、82.07%、0.94%和8.25%，所有者权益结构稳定。公司所有者权益中资本公积占比较大，主要为太原市政府2010 年、2011 年分别土地注资转入33.25亿元、62.2亿元，2012年增资5亿元。20122014年，公司负债总额有所波动；截至2014 年底，公司负债总额48.32亿元，其中流动负债和非流动负债分别占22.29%和77.69%，公司非流动负债占比较大。 （三）盈利能力分析201220

35、14 年，公司营业收入稳定增长， 收入增长主要来自土地出让收入， 2014 年，公司实现营业收入14.06元，其中开发收入14.03亿元、占比为99.79%。2014年公司营业成本12.31亿元，主要为开发成本，占比为99.92%。20122014 年，公司主营业务利润率分别为15.87%、12.92%、11.36%。20122014 年，公司利润总额分别为3.20亿元、2.46亿元、2.81亿元，呈下降趋势，主要是由于公司承担市政基础设施等政府项目的开发、建设、维护、管理职能，政府于 2010、2011 、2012年每年给予公司较多的财政补贴所致，2013年补助较少。20122014年，公司总资产收益率分别为1.9%、1.22%、1.48%，呈波动上升趋势；净资产收益率分别为 2.12%和1.43%和1.85%，2014年较2013年呈上升态势。 总体看，受经营职能所限，公司营业收入及利润总额规模小