别墅前期物业管理服务合同XXXX224

1、山河源墅前期物业管理服务合同 银湾物业- PAGE 88 -山河源墅前期物业管理服务合同甲 方：江西信诚置业有限公司法定代表人：住 所 地：联 系 电话：乙 方：江西银湾物业管理有限公司法定代表人：胡祝帮江西公司住所地：江西省南昌市红谷凯旋9号楼603室江西联系电话邮编：333001新余联系电话：07906656166 邮编：338000分公司住所地：诺贝尔花园物业服务中心根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方山河源墅住宅小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况:物业名

2、称 ：山河源墅物业类型 ：高档别墅及高层住宅物业（国家二级服务标准）坐落位置 ：新欣南大道以西、阳光大道以南建筑面积： 约41万平方米第二章 服务内容与质量第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四、公共绿化的养护和管理；五、车辆停放管理；六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；七、装饰装修管理服务；八、物业档案资料管理。第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、提供特约无偿服务（见附件一

3、）2、提供特约有偿服务（见附件二）3、其他增值服务。 第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理别墅服务质量标准，操作细节）。第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章 服务费用第六条 本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。一、物业服务收费标准：高层：1.3元/月；2、公寓：1.5元/月；3、庭墅：1元/月双拼、联排、叠墅：1.8元/月；5、商业物业：临街商铺1.50元/月平方米；最终以新余市物价局核定为准。二、物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福

4、利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、养护维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域培植养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、法定税费；9、物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按照本合同约定的服务内容和达到前期物业管理（山河源墅）服务质量标准及操作细节。第七条 1、业主应于入伙之日起预缴1年物业服务费、装修履约金（双拼、 联排、叠墅3000元/户，其他户型1000元/户）、装修垃圾清运费按3.5元/平方米（拆墙按面积另收每平方米30元）。装修履约金于业主或物业使用人将房屋装修完毕，属无违章装修的，入

5、住后三个月，经乙方验收合格后退还给业主。2、业主与物业使用人商定物业服务费用由物业使用人承担交纳的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。3、物业服务费交费方式：在本管理区域内，自甲方正式通知业主办理交房手续的次月起，由业主向乙方交纳物业管理服务费，业主应在办理首次入伙之前交清第一年的物业服务费用，以后按年或按半年收取一次。业主或物业使用人应在每年或半年首月十日前履行交纳义务，逾期交纳每日加收千分之三的滞纳金。4、自合同签订之日起至交房前如需要乙方提供前期物业服务工作，双方另行协商签订补充协议方式进行。第四章 物业的经营与管理第八条 停车场收费分别

6、采取以下方式：一、停车车位费1、公共停车部位：电动车：30元/月辆含充电电费、摩托车15元/月辆；2、临时小车停车费：针对1#酒店公寓地下车库及小区地面公共停车位，3小时外每车收5元，过夜每车收10元；3、业主专属车位（车库）停车服务费30元/月辆；参照新余市同等物业收费标准，报新余市物价局审批后执行。二、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第九条 开办费及补贴1、为保证乙方的顺利接管，甲方同意按照配置物资装备清单给乙方购置到位；（见附件三），开办物质归属权归全体业主所有。开办物质装备报甲方审批，根据配置情况购置到位交给乙方。2

7、、根据“山河源墅”高端住宅特殊性，服务标准达到国家二级标准，考虑交房存在一定空置房等综合因素，双方达成一致意见，从2014年元月到2016年12月整个项目一次性补贴三年费用：第一年补贴60万元整（人民币陆拾万元整），第二年补贴50万元整（人民币伍十万元整），第三年补贴40万元整（人民币肆拾万元整），补贴费用按季度支付，补贴节余归乙方所有，不足由乙方承担。甲方有处罚权力，处罚根据业主考评及按附件规范配置人员、岗位，并按所制定执行标准运行管理执行是否到位，处罚单可在补贴中扣除。交房后售楼部，样板房及甲方要求配置人员工资由甲方承担。3、为保证服务质量，打造项目高档物业形象，甲方对乙方采取实施每月考核

8、累积“基金”方式管理，对乙方在物业服务中不同阶段进行考评，主要以“业主满意度调查表”（表格见附件四）进行考核，具体实施办法为：1）小区入伙后分片区域以小组为单位，每月以业主满意率考评考核扣罚物业费累积物业基金；2）各片区区域按收回业主满意度调查表比例核算确定扣罚物业费累积物业基金；3）考评分以80分为基础，每月业主满意率考评分80分及以上，不扣罚物业费累积基金，80分以下按0.02元/分每平米进行扣罚物业费累积基金；4）物业基金将申请专用账户由甲、乙双方共同管理，物业基金主要用于发展提升乙方物业经营管理；物业基金建立后，乙方要启用需向甲方提出书面申请，双方认可方可启用物业基金。第十条 乙方承接

9、物业时，甲乙双方各派2人对以下物业共用部位、共用设施设备等进行查验：1、共用部位:物业管理区域内属全体业主、使用人共同使用的房屋承重结构、主体结构、室外墙面、屋面、住宅大堂、公共门廊（走道）、架空走廊、楼梯间、水电及通信用房、管理用房、消防用房和电梯间等部位。2、公用设施设备：物业管理区域内属全体业主、使用人共同使用的绿地、水箱及供水设施、给排水管道、化粪池、电视通信线路、宣传栏、电梯、照明系统、消防系统、避雷装置、设备用房、管理用房、公共停车场和监控设施等设备。3、绿化移交由双方进行核定后交予乙方维护保养，第一年自然死亡由甲方负责更换，一年内非自然死亡及一年后死亡的由乙方负责更换同规格植物。

10、第十一条 乙方按政府相关部门的竣工验收报告及项目现状进行接管验收,甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备接管验收后，在保修期范围内，存在质量问题, 乙方以工作联系函方式要求相关单位在合理期限内进行整改。如施工单位未在限期时间内返修整改, 乙方应以工作联系函方式要求甲方责令整改。或甲方委托乙方维修，维修费用全部由甲方支付。第十二条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并办理移交手续，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十三条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管

11、网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、业主资料和产权资料及物业管理所必须的其他资料。第十四条甲方保证交付使用的物业符合相关的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，由物业公司管理，运行，如物业在运行中需要甲方协助，甲方应全力支持配合。第十五条乙方实行包干制管理模式，自负盈亏。乙方对于项目现场工作人员的管理全部实行区域承包制管理，以附件约定执行并按区域进行目标考核（详情见附件五）在交房过程中一个月内，由业主与乙方共同查验到业主自用部位存在遗漏问题，乙方应及时书面通知甲方处理，并对问题进行跟踪，逾期由物业负责处理。

12、第五章 物业的使用与维护第十六条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。乙方可采取规劝、公示、 纠正 、责令恢复原状、向政府主管部门报告等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第十七条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第十八条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的

13、，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第十九条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十条甲方交房前30天按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的临时物业管理用房1320(简单装修)。第二十一条 专项维修基金按照国家建设部频布的2008年2月1日开始执行的住宅专项维修基金管理办法及省市有关规定执行。第六章 物业管理

14、服务承诺第二十二条乙方须按下列约定，实行目标管理，并上公示栏（见附件六）1、入住拜访：经理和客服人员每月上门拜访业主不少于5%的住户，每半年开展一次业主满意度调查，满意度达到80%以上。、业主物业管理费的收缴率达到90%以上。、投诉受理：及时受理业主有效投诉，建立回访制度，无激化矛盾现象。、路灯维护：定期检查维护，确保照明设施正常使用，路灯完好率90%。、管理人员专业培训：每周三晚上组织物业管理人员进行网络培训。、供水供电系统维护：定期对供水供电设备进行检查和保养。、建立档案管理：健全档案资料，完善档案索引和保密制度。、抢修处理：接到抢修任务，在规定时间内到达现场；维修及时完成，力争急修不过夜

15、。、制止违章发生：装修监管员上午或下午到装修业主家中检查装修情况，重点对卫生间防水、承重结构、外立面进行检查，并做好巡查登记。10、公共通道管理：制止随意占用、搭建，确保公共通道。11、南北阳台按统一要求进行封闭，空调统一放在指定位置。12、每年三节短信群发祝贺，每年不少于4期宣传板报。13、每半年公布账目一次。14、设备维护：定期检查、维护社区共用设施、设备，保障正常运行。15、绿化养护：根据甲方配置的绿化环境，实行定期养护和管理。16、建筑装修垃圾统一堆放，生活垃圾日产日清。17、小区治安维护：每小时巡更一次，外来人员和车辆实行发证出入。18、消防设备维护：小区消防系统正常运行，每年一次进

16、行消防演练。19、确保业主进出使用一卡制门禁规范管理。第七章 违约责任第二十三条 甲方若违反本合同中约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同期，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十四条 乙方若违反本合同中约定，未完成规定管理目标，甲方有权要求乙方在一定期限内解决，逾期未解决的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十五条 乙方若违反本合同第三章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十六条 乙方连续三个月业主满意率调查未及格（低于60分），

17、甲方发整改通知单要求一个月整改，未到位，甲方有权终止合同，并要求一个月内移交所有资产资料清单、收缴的相关费用及剩余资金，超过一个月未移交到位，乙方需承担按10000元/天的违约递增处罚赔偿；第二十七条 甲、乙双方任一方不得无故提前终止合同；否则，擅自终止合同造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。第二十八条甲、乙双方应严格履行本合同的各项条款；否则，视为违约；违约方应赔偿对方因此造成的所有损失。第八章 附 则第二十九条双方应于物业介入后，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。第三十条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内的空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。第三十一条

18、本合同执行期间，如遇到不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向当地人民法院起诉。第三十三条本合同服务期限自年月日起至年月日，为小区成立业主委员会为止。第三十四条 本合同正本壹式伍份，甲乙双方各执贰份，物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。第三十五条本合同未尽事宜，经双方协商同意后可另行订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第三十六条本合同自双方代表签字之日起生效。甲乙双方必须严格遵守，不得违反，如果不履行协议规定的义务，给对方造成损

19、失视为违约，违约方应承担一切损失，赔偿履约保证金人民币伍万元整。甲方：（盖章） 乙方：（盖章）甲方法定代表人或委托代表人： 乙方法定代表人或委托代表人：签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日 附件一：乙方提供的无偿服务项目一、家政服务：联系搬家服务、介绍保姆、代请家教、代叫出租车、代请搬运工、代办邮件； 二、社区文化服务：棋、牌活动、组织小型主题派对活动、社区演出队演出；（每年不少于两次）三、老年服务：（60岁以上业主及直系亲属）建立老人活动组织、组织交谊活动；健康检查、量血压（每年不少于两次）四、商务服务：代订报纸杂志、代订牛奶、代订酒店客房、电话叫醒服务、代订喜事庆典、摄像摄影联系

20、、代购鲜花、礼品。附件二：乙方提供的有偿服务项目一、家政服务：清洁服务、代理纯净、矿泉水、木地板打蜡、代看婴儿、看护病人、代理干洗服务、接送小孩上学、代理房屋租售、代租售鲜花盆景、柴米油盐气等生活资料配送服务；二、健康医疗、保险服务：家庭病床、家庭护理、保险代理；三、商务服务：长途电话、传真、打印、塑封、装订、商务咨询和考察；四、日常维修：更换总水阀、拆换厨卫龙头、拆换水表、拆换三角阀、疏通水槽、水弯、疏通坐便器、蹲便器、疏通地漏、修理洗面盆排水打胶、修理浴缸排水打胶、坐便器水箱配件修理及更换、坐便器给水阀修理、更换灯泡、灯管、修理各种灯具、更换维修节能灯、更换维修开关面板、更换维修电源插座面

21、板、更换维修光纤、电话面板、更换维修配电箱内开关、检修光纤、电话、供电线路、清洁保养抽油烟机、安装油烟机、拆装各式灯具、更换各种锁具、维修防盗门、维修更换五合金配件、维修炉具热水器、安装小型五金件。 有偿服务收费标准（不含产品材料费）服务项目收费标准服务项目收费标准更换三相电表10元/个更换水表10元/个更换单相电表5元/个更换截止阀10元/个处理电表箱烧坏进出线5元/次维修截止阀10元/个更换断路器5元/个更换冲水阀10元/个铺设室内电线1.00元/米维修冲水阀10元/个更换开关免费更换水龙头免费更换日光灯管免费维修水龙头免费更换镇流器3元/个安装水管20元/条更换启辉器免费更换水管15元/

22、条安装日光灯架10元/个安装洗脸盆30元/个更换、安装白炽灯头2元/个更换蹲便器60元/个安装平灯头2元/个更换瓷砖15元/M2安装插座5元/个疏通下水道（自用）20-50元/处维修插座5元/个更换木门锁5元/个处理接头5元/个更换铁门锁10元安装吊扇30元/台维修热水器15元更换排风扇10元/个安装抽油烟机20元/台附件三：开办物品配置明细如下：名 称数量/型号备注一、办公用品开办物品打印、复印机1台对讲机经理1名、经理助理1名客服主管1名、片区管家10名10台计13台电脑5台空调3台办公桌10张大办公会议桌1张办公椅20把接待桌1张接待椅4把会议椅20把指纹考勤钟1只标识标牌若干自来水饮水

23、机10台/立式档案文件柜10组档案盒1000只阅览架2只/标准办公用品一批验钞机1台办公室、秩序维护亭装饰 业主手册1500本二、维修工器具开办物品对讲机10台电锤（进口）1台电动疏通机1台手电钻1台冲击钻1台疏通机1台潜水泵1台台钻1台台钳1台微型电焊机1台铝合金合页梯（1.5m5m）3只250/350/500/标准管子钳2把 24寸数字式钳形表2只电流表2只绝缘表2只梅花扳手2套/电工牌10件套筒扳手2套/电工牌32件内六角扳手2套/电工牌1.5m/m-10m/m工具箱2套高空工作安全带2套管道工具（管套热熔机）2套泥瓦、木工工具2套泥工戳刀、锯工等高压电工专用工具2套手提应急灯2个强光手

24、电筒5个微型充电式绝缘手套、鞋3套保洁工具对讲机1台清洁车1辆循环保清车5辆高压洗地水枪1把垃圾铲30把玻璃刮20把地 刮20把雨衣/雨鞋50套洗地机2辆尘推、拖把、扫帚等保洁消耗用品一批斗车5辆四、绿化工具对讲机1台割草机2台修边机2台绿篱机2台药剂喷雾器5台高枝剪2把绿篱剪2把花枝剪10把耐压胶管300米锄头10把小锄头10把铲10把板车5辆五、秩序、消防管理器具物品对讲机（主管秩序维护）21橡胶棍35把雨衣/雨鞋35套秩序维护亭办公桌9张电风扇9台取暖器9台防毒面具15个消防靴20双手电简20个六、运逾设备区内观光车1台治安巡逻车辆七、员工服装共计135人，每人四套，分夏冬两季。180元

25、/套(夏冬平均价)4套135人附件四您满意我们会做得更好 您不满意我们将努力改进业 主 意 见 征 询 表尊敬的业主：您好！在银湾物业管理的小区内生活，您觉得安全吗？为您提供的服务，您满意吗？我们非常想了解您的感受，更乐于倾听您的意见和建议，为此，请您将真实想法和意见提供给我们，便于我们进一步改进工作。当您填完此表后请放置家中，我们将于月日前派人前来收取，或请致电，通知我们，也可直接交给物业服务中心。占用了您的宝贵时间，深表歉意，同时，诚挚感谢您对我们工作的支持！祝身体健康、天天好心情！江西银湾物业管理有限公司201 年 月注：请按实际服务情况对照评分表进行打分，请在例表内评定你的分数，谢谢！

26、派送小组由甲、乙双方共同参与！部门服务内容及评分标准分值得分备注保安管理服务保安人员岗位规范服务(仪表仪容、举止文明、环境熟悉、秩序维护、防到位、服务态度)4分 （ ）24小时保安值班巡岗安全服务4分 （ ）门禁一卡通管理实行 5分 （ ）外来机动车辆管理（车辆登记、车辆指挥）2分 （ ）停车场管理(车辆停放有序、路畅通、标识清楚等) 2分（ ）消防及保安设施管理(消防栓、灭火机、防盗门、电子对讲门禁系统、监控设备) 3分 （ ）20温馨提示：请在括号内评定您的分数！公共设施设备养护维护管理维修人员的岗位规范服务(仪表仪容挂牌上岗、举止行为、文明用语、服务态度) 2分 （ ）报修项目的受理情况

27、 2分 （ ）各类报修项目的维修情况() 2分 （ ）严禁向业户吃、拿、卡、要等行为的执行情况 3分（ ）排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象； 3分（ ）道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行；2分（ ）小区楼内公灯与道路照明运行 3分（ ）智能化系统（背景音乐、门禁，道闸一卡通、监控、电子围栏等）维修维护情况 3分 （ ）20公共卫生服务清洁人员的岗位规范服务（仪表、仪容、举止文明、服务态度）2分（ ）房屋共用部位保持清洁、无乱贴、乱画现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持洁净； 2分（ ）生活垃圾日产日清，垃圾筒垃圾箱房定期卫生灭杀 5分（ ）建筑垃圾的清运与管

28、理 4分（ ）业主区域专职清理人员实行责任制（标准保洁）； 4分（ ）17绿化管理服务绿化养护现状(花草树木长势、修剪状况、补种换苗等)3分（ ）绿化养护情况(浇灌、施肥、病虫害防治等) 4分（ ）绿化区域内环境卫生 4分（ ）草地无人为破坏，无明显高于15cm的杂草；3分（ ）植物成活率达96% 4分（ ） 18客服服务管理服务人员的岗位规范服务(仪表仪容挂牌上岗、举止行为、文明用语、服务态度) 4分 （ ）及时受理业主有效投诉，建立回访制度，无激化矛盾现象；4分 （ ）定期向住户发放物业管理服务工作管理征求意见单（业主满意度调查），对合理的建议及时整改；3分 （ ）室外招牌、广告牌、霓虹灯

29、按规定设置，保持整治统一美观，无安全隐患或破损； 2分 （ ）房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。2分 （ ）装修监管员（片区管家）每天至少1次到装修业主家中检查装修情况，并做好卫生间，阳台，露台等重点部位做好引导宣传装修巡查并记录；建筑装修垃圾统一堆放，无乱堆乱放现象；6分 （ ）装修材料统一堆放，无乱堆放现象；2分 （ ）装修时间按规定执行，无违规时间操作扰民现象；2分（ ）25合计栋单元室 签名：注：业主满意度调查将采取片区评比制，日常管理分片区定人、定岗、定制度，岗位工作责任到人（具体见附件七）一期小区人员配置职务人数工资标准（元/月）总额（元）

30、项目经理13800 3800保安主管124002400客服主管118001800水电工125002500设备设施系统工程师128002800片区管家216003200形象保安323006900门岗、巡逻保安8210016800样板房、售楼部保洁416006400保洁413005200绿化主管130003000绿化工416006400观光车司机115001500洗车工316004800合 计34675002、小区组织架构设施设备系统工程师项目经理客服部主管1人设施设备系统工程师项目经理客服部主管1人保安部主管1人工程部班长1人绿化部技师1人片区小管家各组小组长区域保洁各组组员区域水电工区域绿化工

31、形象保安保洁部主管1人绿化部班长1人项目经理助理附件五项目经理日常绩效考核标准职务工作范围配备人数工资标准（元）备注项目经理全面负责项目的日常管理工作1人基本工资（3300）+绩效工资（500）岗位职责日常工作内容备注1、实施对委托管理物业的验收和接管； 2、根据物业管理委托合同组织提供各项综合服务以及各项专项服务； 3、组织实施管理中心的各项工作规范,保证各项工作的有序开展。 4、组织员工完成岗位职责，合理调配人力资源，完成对员工的各项考核。 5、组织实施员工劳动保护和安全生产的各项工作规范和措施； 6、对物业管理服务分工的工作进行监控、检查和评价；7、组织物业管理相关费用的收缴工作； 8、

32、处理客户的投诉； 9、组织开展顾客意见征询和调查活动； 10、对托管物业实施物业管理服务时的对外联络工作； 11、实施相关文件和资料及质量记录的管理； 12、组织相关标识的实施及管理； 13、完成公司交办的其他工作。 1、根据各部门工作计划检查各部门日常工作情况；2、对各部门主管工作进行考核；3、组织各部门主管日常培训；4、关注每月业主满意率，接纳业主合理化建议；5、制定项目日常工作计划，确定项目工作重点及方向；6、规范项目各部门工作内容及流程；7、管理项目整体运作，带领项目员工更好地服务业主；8、负责项目日常行政及工作分配等；分公司对照日常工作进行扣分，每分按5元从工资中扣除；保安队长考核评

33、分标准职务岗位工作配置工资标准备注保安队长负责保安队伍的管理1人基本工资（2100）+绩效工资（300）类 别标 准分值得分备注仪容仪表1、按规定着工装上班;3分2、仪表整洁,不蓬头垢面,无工作场所内吸烟等不雅现象;4分3、按规定佩带工作证于正确位置;3分10项目经理每月对照工作进行扣分，每分按3元从工资中扣除；单项分数不足时从总分数扣除；服务态度1、工作热情,按规定使用礼貌用语,主动与业主或同事打招呼,工作过程中使用规范礼貌用语,微笑服务,热情待客;5分2、服务意识良好,能够积极接受业主或同事的意见,不与人发生争吵或有失敬、失礼的行为;5分10工作纪律1、遵守工作纪律，不违反各项工作规定;3

34、分2、上班时不离岗、不聚众闲聊、不做与工作无关的事情；3分3、服从领导安排，对领导工作指示及安排严格执行；4分10工作要求1、对所管新员工进行培训（礼节、军事、消防、安全）;5-10分2、对保安班组安全教育并及时监管;3-10分3、每周、月、季度做好工作计划,并落实执行;15分4、完善保安部各项工作程序，规范工作制度；15分5、做好部门日常工作检查；10分6、每月按要求对巡逻路线进行更改确保安全无事故；10分70秩序维护员承包区域划分及考核评分标准区域岗位范围配备人数工资标准备注形象门岗日常形象展示2人形象门岗基本工资（2000）+绩效工资（300）A区地面巡逻1组A区高层日常巡查10人基本工

35、资（1800）+绩效工资（300）A区地面巡逻2组A区日常巡查8人基本工资（1800）+绩效工资（300）B区地面巡逻1组B区日常巡查4人基本工资（1800）+绩效工资（300）B区地面巡逻2组B区日常巡查4人基本工资（1800）+绩效工资（300）A区车库巡逻1组A区车库日常巡查2人基本工资（1800）+绩效工资（300）A区车库巡逻2组A区车库日常巡查2人基本工资（1800）+绩效工资（300）B区车库巡逻1组B区车库日常巡查2人基本工资（1800）+绩效工资（300）B区车库巡逻2组B区车库日常巡查2人基本工资（1800）+绩效工资（300）人行门禁各门禁日常管理12人基本工资（1800

36、）+绩效工资（300）车库门禁各门禁日常管理10人基本工资（1800）+绩效工资（300）监控中心日常监控管理2人基本工资（1800）+绩效工资（300）A、B区小组长负责区域上班期间的各项管理4人基本工资（2000）+绩效工资（300）合计64人类 别标 准分值得分备注仪容仪表1、按规定着工装上班;3分2、仪表整洁,不蓬头垢面,无工作场所内吸烟等不雅现象;4分3、按规定佩带工作证于正确位置;3分10每月对照工作进行扣分，每分按3元从工资中扣除；单项分数不足时从总分数扣除；服务态度1、注重礼仪礼节，见到业主主动打招呼,工作过程中使用规范礼貌用语,微笑服务,热情待客;2分2、服务意识良好,能够积

37、极接受业主或同事的意见,不与人发生争吵或有失敬、失礼的行为;3分3、遇见业主、领导经过时应主动让路并打敬礼；3分4、与人接触时先打敬礼；2分10工作纪律1、遵守工作纪律，认真履行公司管理制度、要求;3分2、上班时不离岗、不聚众闲聊、不做与工作无关的事情；4分3、服从领导安排，对领导工作指示及安排严格执行；4分10工作要求门岗人行门禁1、对进出人员要求刷卡并严格落实到位；5分2、对外来人员应主动询问，确认后做好登记；5分3、门岗物品进出管理（出库物品确认或凭放行条出库）；10分4、装修人员应凭装修出入证进出，不得随意放行；10分5、门岗保安应与巡逻保安、停车场车库的保安、及录像监控室的保安紧密协

38、作与交流，最大限度地保障生命和财产安全。10分70车库门禁1、对进出车辆要求刷卡并严格落实到位；5分2、对外来车辆应主动询问，确认是访客并得到业主允许后做好登记并通知车库巡逻员做好引导工作；5分3、门岗物品进出管理（出库物品确认或凭放行条出库，进库材料检查是否按要求制式袋装入库）；10分4、装修人员车辆指定停放地点，不得进入交房区域；10分5、车库门岗保安应与巡逻保安、停车场车库的保安、及录像监控室的保安紧密协作与交流，最大限度地保障生命和财产安全。10分6、送货车辆按要求询问，确认后按规定时间内卸完货物要求车库巡逻人员及时清离出库；10分7、人员进出无特殊情况不得由此进出；5分巡逻地面巡逻1

39、、对可疑人员应核实身份，无关人员劝离小区；5分2、对巡查区域内装修户应密切关注是否有违规装修现象；10分3、对巡查区域内装修垃圾、装修材料堆放要求按规定做好引导进出路线；10分4、按规定对装修超时工人进行清场；5分5、按要求及指定路线巡逻；5分6、对巡查区域内各项设施设备进行检查，有损坏及时报修；10分7、发现巡查区域范围卫生有不到位应及时通知相关责任人；5分8、巡查区域内各项工作有不到位应及时通知相关人员整改；5分9、与门岗保安、停车场车库的保安、及录像监控室的保安紧密协作与交流，最大限度地保障生命和财产安全。10分车库巡逻1、对巡查区域内车库进行巡查；5分2、按要求及指定路线巡逻；5分3、

40、对巡查区域内各项设施设备进行检查，有损坏及时报修；5分4、发现巡查区域范围卫生有不到位应及时通知相关责任人；5分5、巡查区域内各项工作有不到位应及时通知相关人员整改；5分6、做好车库车辆排查，卸货车辆卸货完毕及时清理车库；10分7、按要求对装修材料、装修垃圾是否袋装，是否按要求堆放指定位置进行引导；10分8、对车库内车辆规范停放做好引导；5分9、与门岗保安、地面巡逻保安、及录像监控室的保安紧密协作与交流，最大限度地保障生命和财产安全。10分保洁主管考核评分标准职务岗位工作配置工资标准备注保洁主管负责保洁团队的管理1人基本工资（1200）+绩效工资（300）类 别标 准分值得分备注仪容仪表1、按

41、规定着工装上班;3分2、仪表整洁,不蓬头垢面,无工作场所内吸烟等不雅现象;4分3、按规定佩带工作证于正确位置;3分10项目经理每月对照工作进行扣分，每分按3元从工资中扣除；单项分数不足时从总分数扣除；服务态度1、工作热情,按规定使用礼貌用语,主动与业主或同事打招呼,工作过程中使用规范礼貌用语,微笑服务,热情待客;4分2、服务意识良好,能够积极接受业主或同事的意见,不与人发生争吵或有失敬、失礼的行为;4分10工作纪律1、遵守工作纪律，不违反各项工作规定;3分2、上班时不离岗、不聚众闲聊、不做与工作无关的事情；3分3、服从领导安排，对领导工作指示及安排严格执行；4分10工作要求1、对所管新员工进行

42、培训（礼节、规范用语等）;5-10分2、对保洁班组工作布置并及时监管;10分3、每周、月、季度做好工作计划,并落实执行;10分4、完善保洁部各项工作程序，规范工作制度；10分5、做好部门日常工作检查；5-10分6、每月按要求对区域保洁进行考核、要求及检查确保保洁工作秩序；10分70保洁承包区域划分及考核评分标准组别保洁范围配备人数工资标准备注A区车库保洁1组A区日常车库卫生维护1人基本工资（1000）+绩效工资（300）A区车库保洁2组A区日常车库卫生维护2人基本工资（1000）+绩效工资（300）A区清洗组A区日常车库地面清洗2人基本工资（1000）+绩效工资（300）B区车库保洁1组B区日

43、常车库卫生维护1人基本工资（1000）+绩效工资（300）B区车库保洁2组B区日常车库卫生维护1人基本工资（1000）+绩效工资（300）B区车库保洁3组B区日常车库卫生维护1人基本工资（1000）+绩效工资（300）B区清洗组B区日常车库地面清洗2人基本工资（1000）+绩效工资（300）A区地面保洁1组A区日常卫生维护8人基本工资（1000）+绩效工资（300）A区地面保洁2组A区日常卫生维护4人基本工资（1000）+绩效工资（300）A区地面保洁2组A区日常卫生维护3人基本工资（1000）+绩效工资（300）B区地面保洁1组B区日常卫生维护3人基本工资（1000）+绩效工资（300）B区

44、地面保洁2组B区日常卫生维护1人基本工资（1000）+绩效工资（300）B区地面保洁3组B区日常卫生维护1人基本工资（1000）+绩效工资（300）会所保洁会所卫生维护及日常机动2人基本工资（1000）+绩效工资（300）合计32人类 别标 准分值得分备注仪容仪表1、按规定着工装上班;4分2、仪表整洁,不蓬头垢面,无工作场所内吸烟等不雅现象;3分3、按规定佩带工作证于正确位置;3分10每月对照工作进行扣分，每分按3元从工资中扣除；单项分数不足时从总分数扣除；服务态度1、注重礼仪礼节，见到业主主动打招呼,工作过程中使用规范礼貌用语,微笑服务,热情待客;3分2、服务意识良好,能够积极接受业主或同事

45、的意见,不与人发生争吵或有失敬、失礼的行为;4分3、遇见业主、领导经过时应主动让路问好；3分10工作纪律1、遵守工作纪律，认真履行公司管理制度、要求;3分2、上班时不离岗、不聚众闲聊、不做与工作无关的事情；3分3、服从领导安排，对领导工作指示及安排严格执行；4分10工作要求1、认真履行保洁工作职责、员工手册；5分2、保洁工具应放置在规定位置,摆放整齐；3分3、路面保持干净,及时清理烟头、纸屑、树叶、垃圾及其它杂物,雨季青苔及时清扫，停车场每日清扫1次每周拖洗1次；5分4、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。每日至少收集1次（夏季每日至少收集2次），确保垃圾桶清洁、无异味、无溢满现象，绿

46、化带无胶袋、砖头、果皮等杂物；5分5、室外标识、宣传栏、信报箱、每周擦拭1次。根据山河源墅实际情况定期进行消毒和灭虫除害；5分6、公共梯间内扶手、窗台、电器开关、消防栓箱手摸无明显灰尘,门窗干净、无污渍、天花板无蜘蛛网、无积尘,玻璃干净、明亮；5分7、休闲椅、儿童娱乐设施附近杂物及时清理;路灯、灯杆、凉亭上无厚积灰尘、信箱、户外消防箱、铁门等公共设施无污物、无厚积灰尘；5分8、小区沟渠及水系养护：保持四季有水不干涸，水质清澈，定期去污泥，定期换水，水生植物生长良好，溪水流畅不堵塞，沟渠不坍塌，定期维修。10分70绿化主管、班长考核评分标准区域工作范围配置工资标准备注绿化技师（主管）全面负责小区

47、绿化工作规范及管理1人基本工资（2500）+绩效工资（500）绿化班长按工分配各片区工作，检查指导日常工作1人基本工资（1500）+绩效工资（300）类 别标 准分值得分备注仪容仪表1、按规定着工装上班;3分2、仪表整洁,不蓬头垢面,无工作场所内吸烟等不雅现象;4分3、按规定佩带工作证于正确位置;3分10项目经理每月对照工作进行扣分，每分按绩效工资百分之百一从工资中扣除；单项分数不足时从总分数扣除；服务态度1、工作热情,按规定使用礼貌用语,主动与业主或同事打招呼,工作过程中使用规范礼貌用语,微笑服务,热情待客;5分2、服务意识良好,能够积极接受业主或同事的意见,不与人发生争吵或有失敬、失礼的行

48、为;5分10工作纪律1、遵守工作纪律，不违反各项工作规定;3分2、上班时不离岗、不聚众闲聊、不做与工作无关的事情；3分3、服从领导安排，对领导工作指示及安排严格执行；4分10工作要求1、制定的年（月）度绿化养护计划，以及绿化养护实际情况，安排每天的绿化养护工作，并指导员工予以落实；5-10分2、对绿化工的工作质量进行每天检查，对不符合质量要求的现象，要求并指导整改，并对整改质量进行跟踪；5-10分3、负责绿化员工的考勤，日常工作表现进行考核，根据不同季节向绿化养护部提出调整作息时间；10分4、规范绿化养护器械、工具、农药肥料的管理，做到帐目清楚，领用报废有记录，对有毒的物品严格执行专人管理制度

49、；10分5、做好绿化病虫害的测报工作，并对防治情况和防治结果做好记录，绿化防寒工作。10分8、按计划完成小区整体园林养护任务 10分9、制定培训计划、科目；雨天组织培训，并做好现场指导，以样板引导为主，做好技术指导工作10分70区域工作范围配置工资标准备注A区1、2组负责A区域绿化养护工作8人基本工资（1300）+绩效工资（300）B区1、2组负责B区域绿化养护工作8人基本工资（1300）+绩效工资（300）C区1、2组负责C区域绿化养护工作4人基本工资（1300）+绩效工资（300）D区1、2组负责D区域绿化养护工作4人基本工资（1300）+绩效工资（300）合计24人类 别标 准分值得分备

50、注仪容仪表1、按规定着工装上班;3分2、仪表整洁,不蓬头垢面,无工作场所内吸烟等不雅现象;4分3、按规定佩带工作证于正确位置;3分10每月对照工作进行扣分，每分按3元从工资中扣除；单项分数不足时从总分数扣除；服务态度1、注重礼仪礼节，见到业主、同事、领导主动打招呼,工作过程中使用规范礼貌用语,微笑服务,热情待客;3分2、服务意识良好,能够积极接受业主或同事的意见,不与人发生争吵或有失敬、失礼的行为;4分3、遇见业主、领导经过时应主动让路并问好；3分10工作纪律1、遵守工作纪律，认真履行公司管理制度、要求;3分2、上班时不离岗、不聚众闲聊、不做与工作无关的事情；3分3、服从领导安排，对领导工作指

51、示及安排严格执行；4分10绿化工工作要求1、认真履行绿化工作职责、员工手册；5分2、绿化工具应放置在规定位置,摆放整齐；5分3、熟悉绿化工具及绿化用药的使用,掌握修剪、施肥、洒药技术、技巧；10分4、及时修剪私家花园绿篱带,保持造型线条流畅,外观平整;保持绿篱带无缺口,破损现象;绿篱下泥土要进行中耕松土,保持土壤疏松透气;清除绿篱下枯枝烂叶、杂草、石块及其它杂物;及时淋水,保持无枯萎、缺水现象,并清除枯死植株及时补种,保持私家花园绿篱带完整美观；10分5、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；定期喷洒药物，预防病虫害。10分6、平时养护时地栽花生长良好，无杂草，无秃斑，边界分明。绿化造型绿

52、篱轮廓清晰，棱角分明，侧面垂直，平面水平，无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐；坡度片植绿篱有坡度变化，坡面平滑，无明显交接口。5-10分7、遵守绿化养护程序：淋水-开窝培土-修剪-施肥-除草-修剪抹芽-病虫害防治-扶正-补苗。10分70月度养护工作安排一、二月份1、修剪：对病虫枝、枯枝、特长枝去除并整形。2、防病虫害：刮除枝枝干上的虫包、虫茧，剪除蛀干害虫多的树枝。3、维护巡查：检查苗木防冻、防风情况，并对热带植物下雪后有积雪情况要及时抖落。三月份1、对苗木进行补栽、浇水、拆除防寒物。2、施肥、防治病虫害：针对现场苗木情况喷洒药剂。本月需要重点的病虫害有：甲壳虫、蚜虫、天牛、柏绣病。3、除草：阔

53、叶杂草出现，需及时清理。四月份1、浇水、施肥：争取月底所有苗木都春灌一次，施肥一次。2、修剪除杂：对早春开花的灌木进行花后修剪。并对私家花园绿篱进行修剪；绿篱的修剪高度根据观赏需要而定，对于造型绿篱要保证 其原有形状特征，使其轮廓清晰，层次有序。草坪修剪高度保持在5公分左右。并清除草坪杂草。3、维护：本月苗木正适集中开花之时，应加强看护，防止人为攀折损坏，对伤残枝及时进行处理。五、六、七月份1、浇水、施肥：本月树木进入生长盛期，根据植物的生长发育情况，结合浇水追施一些速效氮肥，遵循“弱多强少”原则。2、修剪除杂：本月对绿篱及色块要修剪一次，草坪修剪基本1520天一次，高度保持在5公分左右，剪下

54、的草屑及时清运，不得堆积 在草坪里。对草坪、绿篱及色块内生的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。3、病虫害防治：本月需全面的在所有绿化植物上均匀的喷 洒药物一遍。4、维护：随时检查，及时扶正因大风造成歪倒的树木。清除风后的断枝、树叶。八、九、十月份1、浇水、施肥：每天所有苗木至少浇一遍透水，并针对性补肥。2、修剪、除杂：绿篱及色块要剪除个别特长枝，草坪基本1015天修 剪一次，对树木下、草坪、绿篱及色块内生出的杂生植物予以连根清除。3、病虫害防治：对虫害、病害等现场密切关注，及时喷药。并对 药物种类要交替使用，避免产生抗药性。4、维护：随时检查，及时扶正歪倒的苗木或支立柱。十一、十二月份1、浇

55、水、施肥：保证所有苗木浇一遍透水，追施一些复合肥，提高苗木的抗寒性。2、修剪、除草：伐除死去苗木，修剪枯、病枝，根据草坪长势适当修剪，彻底清除草坪及各种树木下的杂草，并清扫落叶。养护标准：1、苗木成活率要求在95%以上。2、所有苗木要求青枝绿叶，生长茂盛，轮廓整齐、层次有序。保持草坪清洁，园容干净整洁。3、无大 面疾病虫害现象，苗木出现病虫害情况必须在3天内采取措施。客服主管、片区管家考核评分标准区域工作区域划分配备人数工资标准（元）备注客服主管全面负责服务中心及主管客服部门工作1人基本工资（1500）+绩效工资（300）1组A、B区域日常管理2人基本工资（1300）+绩效工资（300）2组D

56、、H区域日常管理2人基本工资（1300）+绩效工资（300）3组E、I区域日常管理3人基本工资（1300）+绩效工资（300）4组C、F、G区域日常管理3人基本工资（1300）+绩效工资（300）合计11人客服主管类 别标 准分值得分备注仪容仪表1、按规定着工装上班;3分2、仪表整洁,不蓬头垢面,无工作场所内吸烟等不雅现象;4分3、按规定佩带工作证于正确位置;3分10项目经理每月对照工作进行扣分，每分按绩效工资百分之百一从工资中扣除；单项分数不足时从总分数扣除；服务态度1、注重礼仪礼节，见到业主主动打招呼,工作过程中使用规范礼貌用语,微笑服务,热情待客;3分2、服务意识良好,能够积极接受业主或

57、同事的意见,不与人发生争吵或有失敬、失礼的行为;3分3、遇见业主、领导经过时应主动让路并问好；2分4、与人接触时应面带微笑；2分10工作纪律1、遵守工作纪律，不违反各项工作规定;3分2、上班时不离岗、不聚众闲聊、不做与工作无关的事情；3分3、服从领导安排，对领导工作指示及安排严格执行；4分10工作要求1、制定年（月）度工作计划并按要求落实到位；5分2、对片区管家日常工作进行每天检查，对不符合质量要求的现象，要求并指导整改，并对整改质量进行跟踪；5分3、负责服务中心日常工作安排及管理；10分4、按时拟定工作计划和总结。5分5、定期召开部门工作例会。5分6、负责策划、组织、总结社区活动。5分7、接

58、待所管区域内业主投诉、意见处理，并及时落实整改与回复（大问题1天内给予处理意见；小问题即时给予回复）10分8、负责检查各管理员的日常工作，并对片区管家的工作给予具体指导5分9、负责督促和检查各管理的收费工作，统计全区收欠费情况并针对性的处理。10分10、对日常工作中难以解决的问题，及时汇报经理。5分11、及时完成公司领导交办的其他任务。5分70片区管家类 别标 准分值得分备注仪容仪表1、按规定着工装上班;3分2、仪表整洁,不蓬头垢面,无工作场所内吸烟等不雅现象;4分3、按规定佩带工作证于正确位置;3分10每月对照工作进行扣分，每分按3元从工资中扣除；单项分数不足时从总分数扣除；服务态度1、注重

59、礼仪礼节，见到业主主动打招呼,工作过程中使用规范礼貌用语,微笑服务,热情待客;3分2、服务意识良好,能够积极接受业主或同事的意见,不与人发生争吵或有失敬、失礼的行为;3分3、遇见业主、领导经过时应主动让路并问好；2分4、与人接触时应面带微笑；2分10工作纪律1、遵守工作纪律，认真履行公司管理制度、要求;3分2、上班时不离岗、不聚众闲聊、不做与工作无关的事情；3分3、服从领导安排，对领导工作指示及安排严格执行；4分10工作要求1、接待所管区域内业主投诉、意见处理，并及时落实整改与回复（大问题1天内给予处理意见；小问题即时给予回复）10分2、负责所管区域业主收房、入住、装修等手续和证件的办理以及业

60、主资料、档案、钥匙的归档;10分3、负责所管区域接受各方面信息，包括业主、装修单位、房产公司、施工单位等信息，在做好记录的同时通知相关部门和人员进行处理，并对此过程进行跟踪，完成后进行回访; 5分4、负责所管区域的函件、文件的制作、发送与归档；5分5、每日巡检责任区域内房屋，关注现场品质；10分6、负责所管区域内物业费的催缴工作；10分7、定期按计划对责任区域内执行客户访谈及满意度调查；5分8、跟进区域内客户装修进展，及时向物业服务中心反映需要解决的问题 10分9、协助开展社区文化活动 5分70工程人员考核评分标准组别工作区域划分配备人数工资标准（元）备注水电班长负责小区工程管理工作1人基本工