江苏房地产整合策划方案

1、江苏房地产整合策划方案文档仅供参考江苏昆山房地产XX商业广场整合策划方案XX商业广场整合策划方案目录一、江苏XX房地产市场发展概述XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展,XX市1998年、1999年和 商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，为62.2 万平方米。XX市商品房施工面积1998和1999年基本持平，分别为70.3万平方米；商品 房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%,为92.2万平方米，增幅最为明 显。随着住房制度的改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999 年为28.18万平方米，为43.24万平方米

2、，到了剧增为64.8万平方米。自去年来XX市的房地产价格持续上扬,楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚 破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为的1800元/平米攀升到 的2300元/平米,增幅达27%,大大超过了 13%的年均增幅，一些楼盘甚至涨幅达到 每平米千元以上。分析:房价的大幅上扬,预示着XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但 也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分,主要表现在：XX人均可支配收入增长缓慢；XX人均居住面积已超过国家标准,居住以不是昆山主要矛盾；投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素；7月前国有土地的买卖操作不规范，自后的人为因素导致房价上

3、涨因素较多； 那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势?我们认为短期内 （5年内）不会影响,这主要及与以下理由：XX的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结，其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升值的主要动能:资 金、人流将继续存在；XX房价是上海的1/2,苏州的2/3,因此还有价格的上升余地;而上海申博成功， 带动迁移资金流动,离上海最近的XX肯定得到惠顾;XX本地企业也会意识到即将 到来的投资高潮,从投资环境和和成本分析的角度看,XX已较苏州有更大优势，势 必在XX打下坚实基础；主要依靠外来投资制成的XX经济，有了可持续发展的基础,那么房

4、地产的投资回 报也就有了保障，除非周边市场（上海、南京）发生重大转折,XX房地产市场将保持 原有运行轨迹；苏州近年来火爆的楼市也对XX的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因；楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加，也市楼价 上涨的原因之一。昆山市商业概况：商业业态XX经济以”外向型”为主，第三产业比重不断增长,商业发展呈蒸蒸日上之势。XX 的商业是以老城区为基础向四周不断延伸，市场渗透力极强,表现为以沿街一条线 的形式呈”条状商业带”格局，当前，商业体系仍以人民路商业中心为主，整体发展 属于”第二代商业”业态。商业特征商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说

5、商业区域相对偏少， 当前仅以”人民路”和”亭*路”为主，且”亭*路”商业繁华程度较弱；商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱 乐为一体的综合性商业场所；商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围；商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调 节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。商铺市场市场供应量增大,市场投放集中。在售项目80%以上均有商业铺面，各项目对于 商铺产品当前只做意向登记，没有明确的市场报价，开盘时间不约而同地定在12月 份；商铺投资意识强烈，需求市场旺盛。今年上半年，市区非住宅商品房销售面积比 去年同

6、期增加了 169.5%,交易量呈火爆之势，比去年同期翻了一倍还多，创历史最 高水平；从产品方面来看，以独立商铺为主，商铺开间4-5米居多，进深一般在10米以上, 以14米居多。出售方式均为一二层整体（上下层价格相同）出售，市场均价为8000 兀/?O左右。二、市场消费心理-XX房地产市场主要客户群分析：改进住房条件的本地客户外省市在昆山经商的民营企业主、个体劳动者合资企业及台资企业的台籍干部外资企业主管和白领阶层近两年存在部分浙江企业和个人投入大量资金炒作昆山楼盘来自全国各地及境外的投资客商（台湾最大的半导体企业台机电入驻上海、台 联电入住苏州必将带动相关产业下游厂家纷纷在周边设厂,并延伸至房

7、地产业） 消费者项目认知程度概况消费者90%采取银行按揭贷款的方式买房，因此比较认可楼花预售的方式；消费者注意因素依次为:价格、楼盘质量设计、环境、出租率、地产商实力、 物业管理；消费者普遍对楼盘买卖的各项国家规定比较忽视，很少注意开发商五证是否齐 全。三、区域价格及决定因素昆山市各区域楼盘售价市中心区平均价：多层2900元/平米高层3000元/平米城西平均价：多层2300-2500元/平米别墅3000-4000元/平米城北平均价：多层-2800元/平米城东平均价：多层2500-2800元/平米高层2700-3300元/平米XX市各城区主要楼盘分布图四、对配套的市场需求商铺产品的设计和周边能源

8、状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还 有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很 大，投资者考虑范围较大。商场楼层功能定位的说明：逛、购、娱、食功能的统一大型购物中心以流动人口为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购 物、休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下各占1/3,但由于休闲，旅游者存在 着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据有关部门测算，一般 情况下，儿童的疲劳时间为4060分钟,成人为90150分钟。按此推算:顾客在商 场停留的时间不会超过2.5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购 物环境，终止购物活动。

9、基于上述两点，购物中心不但要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休 闲空间和娱乐活动。顾客能够在里面购物、就餐、游乐。这样就消除了顾客的疲 劳，延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭,能够全家前来，大人购物、小孩 玩乐，各得其所，这是当前许多百货商店所不能比拟的。专题式商场的概念近年来，国内大型商场经济效益不佳,有人把主要原因归结为大型商场增建过多，分 流了购买力。但也有专家认为国内大型商场普遍经营无特色，价格偏高是生意冷淡 的重要因素。专题式商场是围绕着某一类商品展开服务，强化了消费者特定的购物意识。例如” 黄埔新天地”内就包含了五个专题式商场：占地4000平方米的”文化城”是一个 展现图书、文化、文具的专题商场；”时尚坊”网罗了世界各地的时装名牌；”良 缘阁”包含了结婚所需的一切内容，从地产代理、室内设计装修、家具、电器和床 上用品，乃至婚纱摄影、蜜月旅游应有尽有；”荧幕圈”是家庭娱乐和综合娱乐中