特色小镇的综合运营开发模式解读

1、“特色小镇综合开发运行模式”解读河北旅游研究院1/33一、辨析两个小镇概念二、把握“4特”内涵三、遵照三大开发逻辑四、形成三大开发基础五、构建“两产业三引擎五架构”六、整合五类开发运行“特色小镇综合开发模式”七、创新改革行政管理与政策支持体系八、搭建综合投融资结构九、“特色小镇孵化器”平台服务2/33 回顾我国城镇化发展历程，“特色小镇”概念或是雏形很早之前便有包括，云南早在就下发了云南省人民政府关于加紧推进特色小镇建设意见。如今，在全国各地展现如火如荼发展态势“特色小镇”，起源于浙江，以浙江特色小镇成功经验为借鉴，国家层面及省级层面均出台了相关政策，推进“特色小镇”发展，加紧城镇化进程。 小

2、城镇、小镇介于城市与乡村之间，对上承接大中城市功效疏散，对下对接漂亮乡村建设，是中国城镇化进程中非常主要部分，是推进城镇一体化、推进供给侧结构性改革、完善城镇体系、带动农村经济和社会发展主要战略办法，也是大多数农民就地转化为城镇居民基本模式。即使小城镇、小镇带动性相对大中城市较弱，但与产业联络极为亲密，易于形成鲜明主题性特征，与疏解大城市中心城区功效相结合、与特色产业发展相结合、与服务“三农”相结合特色化发展之路将成为指导方向。3/33一、辨析两个小镇概念4/33 一是国家层面虽没有明确提出“特色小镇”概念，但在住房城镇建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合公布关于开展特色小镇培育工作通知中

3、，提出“特色小镇标准上为建制镇（县城关镇除外），优先选择建制镇”，包含云南早期提出“特色小镇”也属于这一概念； 二是发展较早浙江，明确提出“特色小镇是相对独立于市区，含有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定小区功效发展空间平台，区分于行政区划单元和产业园区。”可见，国家层面推进“特色小镇”与浙江根本不是一个概念。国家层面出发点更多在于推进新型城镇化，而浙江更贴近于市场，“经济转型升级和城镇统筹”是其主要想处理问题。 10月8日国家发展和改革委员会公布关于加紧漂亮特色小(城)镇建设指导意见，明确提出了特色小镇、小城镇两种形态。“特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不一样于行政建制镇

4、和产业园区创新创业平台。特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、含有一定人口和经济规模建制镇。” 至此，全国各地相关“特色小镇”概念得到了统一：特色小镇非镇非区，是各种特色发展要素聚集区。同时，特色小镇和小城镇之间又有着亲密联络，二者相得益彰、互为支撑。特色小镇是小城镇中主要发展主体，小城镇是特色小镇发展主要载体。 对于“特色小镇”了解在今年10月份之前，有两种：5/33二、把握“4特”内涵特在“产业”特在“功效”特在“形态”特在“机制”6/33 特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境原因（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造含有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定小区功效综合

5、开发体系。它不是单一旅游景区，或产业园区，也不完全是建制镇，而是旅游景区、产业聚集区、新型城镇化发展区三区功效合一、产城镇一体化新型城镇化模式。7/33 特色小镇“特色”还在于其必需形成独特格调、风貌和风情。小镇格调是小镇性格和个性。小镇风貌是其独特建筑与外观，都要与文化传承接合，与生态及自然环境一致。小镇风貌确实定，需在遵照生态标准基础上，以小镇“功效定位”为出发点，以小镇“历史文化”为导向，以小镇“地形地貌”为依据，形成个性化、艺术化、传承化、文化化景观与建筑风貌，塑造“小而美”小镇形态。小镇风情以历史文化、生活方式、风俗习惯等软环境为基础，结合演艺、小区活动、人际交往，成为独特文化价值。

6、1、特在“产业” 特色小镇“特色”首先表达在产业上。从我国产业结构演进基本规律来看，新常态下，产业发展趋势展现两个方向：一是产业转型升级驱动下高加工度化、技术集约化、知识化和服务化，尤其是在经济发展水平到达一定阶段以后；二是历史经典产业回归，这是我国经济向消费主导转变以及人们对消费品质需求增强必定结果。绿维创景认为“特色小镇”产业需要坚持特色产业、旅游产业两个发展架构。特色产业选择需要立足当地资源禀赋、区位环境以及产业发展历史等基础条件，向新兴产业、传统产业升级、历史经典产业回归三个方向发展；旅游产业含有消费聚集、产业聚集、人口就业带动、生态优化、幸福价值提升作用，也是引领特色小镇发展主要动力

7、。2、特在“功效” 以产业为依靠“生产”或“服务”是特色小镇关键功效，没有生产与服务就无法形成大量人口聚集；文化是特色小镇内核，形成了每个小镇独有印象标识；特色小镇不能只以旅游为关键功效，但旅游“搬运”功效，能够激发小镇内在系统与外部系统交换融合，也是不可或缺功效；有特色产业，有旅游，有居住人口，有外来游客，就必定要形成满足这些人口生活与居住小区功效，不然特色小镇就只是一个“产业园”。3、特在“形态”8/33 特色小镇建设不但是政府行政行为，而是以政府为主导、以市场为主体、社会共同参加主办运行商开发模式。政府以顶层设计、制度建设、服务管理为主要任务，把控整体方向、创造制度环境、建设基础设施、提

8、供公共服务；企业（小镇开发运行商）经过资源整合以及市场化运作管理方式， 成为特色小镇建设中主角；而与特色小镇息息相关当地居民，则负担参加与社会监督责任。4、特在“机制”9/33三、遵照三大开发逻辑政府区域发展逻辑企业市场运行逻辑居民工作生活逻辑10/33 对于政府来说，特色小镇是推进供给侧结构性改革主要平台，是实现新型城镇化主要抓手，是促进城镇统筹主要伎俩，是推进经济和产业转型升级主要动力。其目标是要经过特色小镇发展，促进产业发展升级、推进城镇化发展进程、带动新农村建设，摆脱传统城镇发展中依靠土地开发及基础设施建设拉动增加模式，搭建一个创新创业空间，实现自我造血功效，从根本上改进民生。所以特色

9、小镇发展需要满足政府在产业化、城镇化、带动性方面发展诉求。 特色小镇发展不是政绩工程，而是在市场机制下，基于城镇发展中一些问题而产生一个处理方案，需要统筹兼顾政府、企业、百姓三方利益。1、政府区域发展逻辑11/33 企业是特色小镇开发一大主体，更是市场化运作体制下弥补政府短板、激发市场活力重要角色。其价值一方面体现在资本能力上，企业以强大资本能力及融资伎俩，经过PPP模式，能够解决政府建设资金不足问题；其次体现在市场化运营模式上，企业有着敏锐市场观察力、较强风险管控能力以及强大项目运营能力，可以很好弥补政府在小镇运营上缺陷。但不论提供何种服务，企业追求是与其付出相匹配利益。2、企业市场运行逻辑

10、12/33 特色小镇建设最主要和终极目标就是要提升居民幸福感，让他们在这里能够方便就业、幸福生活、尽情娱乐、安全居住、享受教育、陶冶情操所以，在特色小镇开发中除了要大力发展特色产业，处理人们就业问题之外，还需要为他们配套多样化公共服务设施、开发精品化休闲度假项目、提供便捷化公共管理服务、塑造文化精神领地。3、居民工作生活逻辑13/33四、形成三大开发基础特色产业真实有效落地发展是最主要前提基础人流聚集引导消费聚集是泛旅游产业发展基础人口聚集是新型城镇化落地基础14/3315/33 特色产业发展带来了大量长久居住型就业人口，泛旅游产业发展聚集是中短期流动性人口以及部分服务产业人口。人口聚集必将产

11、生生产、生活、休闲、娱乐、居住、教育、医疗等各种需求，由此便催生了商街、商业综合体、居住小区、度假小区、学校、医院、银行等系列生活配套设施以及公安、工商、市政等政府公共管理服务机构产生，形成了基础设施配套完善、社会公共服务健全、城市管理人性、相关政策合理完善宜居环境。1、特色产业真实有效落地发展是最主要前提基础 产业发展，带来是人们生产与收入方式改变，确保了农民离开土地后按照城镇方式生活基础，产业一直以来被认为是城镇发展背景与推进力。以特色产业本身为基础，在纵向维度上，往上向研发延伸，往下向应用、营销、管理、服务延伸；在横向维度上，与旅游、教育、会议等泛旅游产业广泛融合，实现全产业链聚集，形成

12、小镇产业结构，从而组成人口与要素集聚前提和基础。但因为小城镇产业要素支撑不足，产业发展非常困难。2、人流聚集引导消费聚集是泛旅游产业发展基础 以“旅游吸引核”为基础，经过旅游“搬运”功效，将会形成大规模外来游客聚集。游客到来就意味着消费形成，而人们在旅游过程中消费，已经超越普通了解旅游消费，是一个复合消费结构：不但包含景区门票等直接消费，还包含农产品、艺术品、收藏品、文化纪念品等购物消费，以及文化体验、娱乐活动、运动康体、养生理疗、养老服务、会展培训、祈福修学等服务消费。有消费需求，就会有市场供给，有市场供给就会形成产业生产。所以，游客消费聚集为泛旅游产业发展提供了基础条件。3、人口聚集是新型

13、城镇化落地基础16/33五、构建“两产业三引擎五架构”以特色产业为引擎泛产业聚集结构以旅游为引擎泛旅游产业聚集结构旅游目标地架构新型城镇化架构互联网引擎与智慧化架构17/3318/33 以特色产业为引擎聚集结构，主要包含“产业本身+产业应用+产业服务+相关延伸产业”四个层面。以机器人产业为例，“产业本身”即机器人生产制造、科研、设计、系统集成等；“产业应用”包含工业领域机器人工业4.0、医疗领域机器人康复医疗陪护、休闲领域机器人娱乐演出等；“产业服务”则包含机器人交易服务、机器人会议服务、机器人教育培训等；“相关延伸产业”能够与旅游、影视、文化等领域结合，打造机器人主题乐园、机器人影视产业园、

14、机器人博物馆等。1、以特色产业为引擎泛产业聚集结构19/33 泛旅游产业聚集结构，是在泛旅游产业理念下，依靠旅游与其它产业融合、聚集，超越旅游十二要素范围，形成以旅游产业带动其它产业发展多产业、立体网络型产业集群。这一集群包括面广，几乎涵盖旅游及全部相关产业。2、以旅游为引擎泛旅游产业聚集结构20/33 特色小镇虽不完全是以旅游为主要目标，但又必须包含旅游功效，每一个特色小镇标准上都是一个以3A或3A以上景区为主导旅游目标地，是“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”一体化聚集地。3、旅游目地架构21/33 毋庸置疑，特色小镇本身就是一个城镇化架构，包含“关键引擎+产业园区+休闲聚集区+综合居住区

15、+公共服务设施配套”五大架构。关键引擎是形成人口关键，产业园区是特色产业关键部分聚集区，消费产业聚集形成休闲聚集区，综合居住区是获取土地开发收益重点，而小区配套网是特色小镇必须具备支撑功效。 4、新型城镇化架构22/335、互联网引擎与智慧化架构 伴伴随互联网发展，消费者信息获取方式、消费习惯、支付环境都发生了巨大转变，互动、体验、便捷成为了人们生活中无处不在追求。所以，以人为中心特色小镇，也应重视市场环境改变，立足居民或游客体验维度，从顶层设计、生产生活、服务提供、城市管理、品牌营销等多角度全方位，重视当代智慧科技利用，打造智慧化特色小镇，形成对产业、旅游、宜居生活全方面提升。23/33六、

16、整合五类开发运行“特色小镇综合开发模式”土地一级开发二级房产开发产业项目开发产业链整合开发城镇建设与公共服务开发24/33特色小镇商业模式关键主要包含五个层面：25/33 土地一级开发既能够只做土地一级开发代开发，经过工程获取收益；也能够全方面托管土地一级开发，经过土地升值或其它补助方案，取得收益。 二级房产开发：包含园区地产、城市地产（一居所地产、城市商业地产）及旅游地产三大架构。其中旅游地产又可分为二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产、旅游休闲商业地产、客栈公寓型地产五大类。二级房产开发，主要经过销售、“销售+回收经营”、租赁经营三种方式获取销售及运行收益。 产业项目开发：包含

17、特色产业项目开发及旅游产业项目开发两大类。特色产业项目标开发主要以科技产业园、产业孵化园、双创中心等为主体，同时结合科教文卫等事业，开发产业科研基地、教育培训园区、产业博物馆等项目。旅游产业项目开发众多，包含负担吸引核功效景区、主题公园、演艺广场，以休闲消费聚集为主要功效餐饮、酒吧、夜间灯光秀，以及为游客提供居住功效度假地产。产业项目标开发主要经过运行取得收益。 产业链整合开发：包含泛旅游产业链和特色产业链。两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈。 城镇建设与公共服务开发：包含城市服务、城市管理、以及银行/学校/医院等城市配套项目。26/33七、创新改革行政管理与政策支持体系以公共工程建设为基

18、础以公共营销为推进以扶持政策为支撑27/33 公共工程是特色小镇建设发展基础，对区域整体发展作用显著，普通由政府负责开发建设，当前为处理资金压力，很多地方采取政府与社会资本合作PPP模式。特色小镇公共工程相较普通城镇，需要表达几个方面特色：第一，道路系统除城市道路外，还需要设置满足城镇居民及外来游客休闲旅游用途自驾车道、骑行道或步行道等。道路除承载交通功效外，还是城镇文化一个表现载体，是城镇对外一个窗口。第二，公共服务层面除提供基本服务外，还需要营造宜居幸福生活气氛，表达在一些休闲设施建设上，比如中央公园、精品博物馆/音乐馆、滨河休闲带、环城游憩带等。第三，城市风貌打造要实现本土化、特色化、品

19、牌化，形成鲜明城镇特征。建筑风貌方面，要利用当地建筑格调、形态、材料、符号等，形成创意建筑独特征；景观风貌方面，要在区域定位指导下，经过标志性景观设计、城市家俱设计、元素装饰、植物配置、绿道建设等景观工程，搭建城市景观识别系统。 政府在特色小镇开发运行中更多饰演是一个管理与支持角色。主要表达在基础设施建设、公共服务设施建设、扶持政策保障、城市营销及公共管理等层面。1以公共工程建设为基础28/33 政府应从政策上为特色小镇发展创建一个健康、宽松政策环境：第一，产业政策给予特色产业、旅游产业及其相关产业以政策倾斜，培育完整产业集群。第二，土地政策在明晰产权和确立集中统一管理体制基础上，进行科学土地规划，正确处理小城镇建设用地、产业用地、旅游用地与保护耕地之间矛盾，预防打着产业开发幌子，进行地产开发现象。第三，金融及税收政策融资方面，拓宽社会资本引入，加大国家银行对小镇建设贷款资金支持范围，并在土地开发成本、税收、投资回报等方面给予投资商以优惠支持，实现投融资方式灵活性、多样性。2以公共营销为推进 营销是城镇建设和发展过程中主要一环，是一个系统工程。政府在其中饰演着管理者、推进者作用。其四个层面： 第一，品牌及形象定位挖掘城市品牌