房地产项目成本控制【案例分析】

1、房地产工程本钱控制案例工程的概况罗马花园于2002年4月奠基，由陕西均利（国际）实业开展股份有限公 司开发。地处宝鸡市中心的罗马花园A、B幢商住楼奠基开工，据说奠基当 天，宝鸡市主要领导前去剪彩，还称均利公司是陕西省房地产业的诚信缔约 单位，号召大家踊跃购房。此后，均利公司先后幸运地被宝鸡市政府授予： “市级重点工程保护单位”、“房地产开发先进单位“。390多户居民高高兴兴 交款购房，变身业主。当时很多业主之所以当初购买这里，主要考虑的是罗 马花园既是市里的形象工程，又五证齐全。”大概九成购房户都交清了 款，总数近4000万，却不知这些钱用到了哪里。”如今，历时多年，他们苦 苦盼来的却是静坐多

2、年的两幢“烂尾楼”，当事人权益受到极大损害加。走进宝鸡市火车站对面繁华的均利广场，东区喧闹，西区冷清，西边白 墙围锁的就是被网友戏称作“楼停停”的罗马花园。远看，27层高楼已然封 顶，楼侧背着升降机，窗户“有眼无珠”。入内，杂草凄凄，机械泛锈。再 往里走，有业主代表喊话提醒：“莫往里头走，不平安！”十多年来，当时买房为子女结婚的，可是现在子女的孩子都上了学，也 没住上新房；想为老人安享晚年的，却已有多人抱憾而亡，到死没住上新房。 这件事疯传至互联网，有贴云：“罗马花园天天拖，姑娘拖成老太婆。八年 打败日本鬼，十年不见纳新客？ ”价值工程基本原理国标GB8223-87对价值工程的定义是：“价值工

3、程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术”。将价值工程的目确实定为：“以对象最 低寿命周期本钱可靠地实现使用者所需功能，以获得最正确的综合效益”。价 值工程的宗旨是提高研究对象的价值，即提高对象的功能与费用之比。价值 工程创始人麦乐斯(L.D. Mi les)的表述为“价值或由于增加功能，或由于降 低本钱而提高”。价值工程通过对建筑产品方案进行创造，并设立一套独立完整的功能定 义，确立功能重要因素，并通过用户、施工、设计等方面进行评分，得出功 能评价系数，再根据几种方案的加权计算平均本钱系数，然后利用价值公式 +价值系

4、数，功能系数-本钱系数，选择价值系数最大的设计方案为最优方 案。下面以本工程为价值分析对象，说明价值工程在设计中的应用。对本工程设计阶段造价控制对本工程来说，就要涉及结构、建筑、电气(强电、弱电)、给排水等 专业工种。在工程设计过程中，每个专业都各自独立进行设计，势必产生各 个专业工种设计的相互协调问题，通过实施价值工程，不仅保证了各专业工 种的设计符合国家和甲方的要求，而且解决了各专业工种设计的协调问题， 得到全局合理优良的方案；另一方面，建筑产品具有单独性的特点，工程设 计往往也是一次性的，设计过程中可以借鉴的经验较少。利用价值工程，发 挥出集体智慧，群策群力，得到了最正确设计方案。设计阶

5、段造价控制过程中出现的问题由于历史的原因，在工程造价控制管理方面，曾经延续着以前计划经济 体制下的很多方式，设计部门“重设计，轻经济”，设计人员在设计时只注 重技术责任，而忽视经济责任，在设计方案上虽然做到采取两个以上的设计 方案进行比拟，但在经济上是否合理却考虑的很少，而且在造价控制方法上, 如限额设计、典型设计、价值工程和优化设计等这些很好的造价控制方法没 2有得到充分的应用。设计人员经济观念淡薄，设计思想保守，设计出于平安考虑，尽可能采 用上限的平安系数，出现了一些“肥梁”、“胖柱”，有时甚至以传统的技术 手段平安为由，拒绝接受先进的、经济可行的技术措施。他们认为工程造价 是工程经济人员

6、的职责，很少了解工程概预算的编制过程和考虑如何控制项 目投资。而概预算人员由于不熟悉工程技术，也较少了解工程进展中的各种 关系，根据有关概预算编制原那么机械地编制概预算，不管设计，也不以工程 造价来控制或约束设计。因此，工程设计图纸的形成过程与工程计价之间缺 乏有机的联系，形成你搞你的设计，我算我的账，技术与经济长期脱节，设 计阶段的工程造价难以得到有效控制。相应处理的措施及效果价值工程并不是单纯追求降低本钱，也不片面追求提高功能，而是力求 正确处理好功能与本钱的对立统一关系，找出功能和本钱的最正确比值，将功 能细化，去掉多余功能，对投资高的功能实施重点控制，把工程造价降下来。 包括：（1）对

7、初步设计提出优化意见，对结构体系、设备系统、主要关键设 备的选定提出意见。（2）核查设计文件是否贯彻和满足了方案审查中提出的 修改要求。（3）核查工程估算、概算的全面性、合理性以及深度是否到达要 求。（4）核查设计文件深度和控制设计进度以及有关质量、进度的保证措施, 并进行跟踪管理，及时向建设单位报告有关情况。（5）协助建设单位对初步 设计文件组织专家会审。常熟罗马花园为控制工程本钱费用，可以对所选择的最优设计方案做进 一步优化。譬如，针对上述最优设计方案的土建工程局部，以工程材料费为 对象展开价值工程分析。将土建工程划分为桩基围护工程、地下室工程、主 体结构工程、装饰工程四个功能工程，各功能

8、工程评分值及其目前本钱见表 1. 1按限额设计要求，目标本钱额应控制到2050万元。表1.1各功能工程功能评分及目前本钱表A.分别计算桩基围护工程、地下室工程、主体结构工程、装饰工程的功能工程功能评分目前本钱（万元）A、桩基围护工程10260B、地下室工程11250C、主体结构工程35845D、装饰工程39860合计952215功能系数Fi、本钱系数Ci和价值系数Vi,如表1.2所示表1.2各功能工程功能、本钱、价值系数表功能工程功能评分功能系数Fi目前本钱（万元）本钱系数Ci价值系数ViA、桩基围护工100. 10532600. 11740. 897程110. 11582500. 11281

9、.027B、地下室工程350. 36848450. 38150. 966C、主体结构工390.41058600. 39931.028程D、装饰工程合计951.00022151.000B.根据目标本钱额，计算各工程内容的目标本钱额，从而确定本钱降低额度，如表1.3所示。表1.3各功能工程本钱降低额计算结果表4功能工程目前本钱（万元）功能系数Fi目标本钱（万元）本钱降低额（万元）本钱降低额排序A、桩基围护工2600. 1053216442程2500. 1158237134B、地下室工程C、主体结构工程D、装饰工程8458600. 36840. 4105755842901813合计22151.000

10、2050165由表1.3计算结果可知，桩基围护工程、地下室工程、主体结构工程、 装饰工程均应通过适当方式降低本钱。根据本钱降低额的大小，功能改进顺 序依次为：主体结构工程、桩基围护工程、装饰工程、地下室工程。这样， 目标本钱额就控制到理想的水平(2050)万元；也就是说，最优方案的总成 本就能降到我们所需要的最低值。小结我们在常熟罗马花园工程设计中，运用上述方法进行方案优选，把设计 工程周期本钱的观念渗透到具体设计技术措施之中。为了把该住宅工程建成 一个综合建筑，工艺方案收集国内外有关资料，为实现某一功能提出各种各 样的设想，并使其完善和具体化，以合理的工程造价，最大限度的满足功能 需要。在设

11、计过程中运用价值工程的原理来进行设计方案分析，以提高价值 为目标，以功能分析为核心，以经济效益为出发点，从而真正到达了优化设 计效果，使其工程投资降低，经济效益显著。结论要有效地控制建筑工程造价，就要把控制重点转移到建筑前期的投资决 策和设计阶段，尤其应抓住设计这个关键阶段。强化决策层及技术人员重视 设计阶段造价控制的意识，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理 基础上的技术先进，把控制工程造价目标渗透到各项设计和施工技术措施 中。明确概预算工作不仅要反映设计，更要能主动地影响设计，优化设计， 以发挥控制工程造价，促进建设资金合理使用的作用。对工程造价是中的投 资估算、设计概算、施工图预算

12、、承包合同价、结算价、竣工结算实行一体 化处理，改变“铁路警察各管一段”的状况。加强对工程造价的主动控制， 强化全过程的动态管理和监督，通过深化行业体制改革，通过市场价格机制 的运行，形成统一、协调、有序的工程造价管理体系和符合中国国情并与国 际惯例接轨的工程造价管理体制。只有这样才能在激烈的国际、国内竞争中 立于不败之地，更好地适应我国社会主义市场经济开展的需要。参考文献1王继才，陈昌华.推选限额设计控制造价J.重庆工学院学 报.2010. 66-682李建新。工程设计阶段是造价控制的关键J.机械管理开发，2011, ：61-623工程工程管理规范4成虎.工程工程管理M.高等教育出版社.20

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14、钱控制研究D.吉林大学，2011.13谢汇.X房地产工程本钱控制研究D.南昌大学，2013.4梁怡.房地产工程本钱控制研究D.广西大学，2013.15孙士学.房地产工程本钱控制研究D.复旦大学，2013.16崔健.基于挣值管理的房地产工程本钱控制研究D.哈尔滨工程大学,2012.Maher, Lanen and Rahan, Fundamenta Is of Cost Account i ng, 1 stEdition (McGraw-HiI I 2005).Horngren, Datar and Foster, Cost Account i ng - A Manager i a IEmphas i s, 11th edition (Prent i ce Ha I I 2003).Kap I an, Robert S.