评估公司二0一0年十月十日课件

1、评估公司二0一0年十月十日课件评估公司二0一0年十月十日课件目 录第一部分 关于评估说明使用范围的声明 2第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明3第三部分 森林资源资产清查核实情况说明4一、资产清查核实的内容 4二、实物资产分布情况及特点 4三、影响资产清查的事项 4四、资产清查核实的过程与方法 4五、资产清查结论 5六、清查调整说明 5目 录第四部分 森林资源资产评估说明 6一、评估方法 6二、评估假设和限定条件 8三、评估技术经济指标 9四、评估案例 11第五部分 评估结论及其分析 14一、评估结论 14二、评估结论成立的条件 14三、评估结论的瑕疵事项 14四、评估基准日的期后事项对评

2、估结论的影响 15五、评估结论的效力、使用范围与有效期 15第四部分 森林资源资产评估说明 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供委托方为实现本次评估目的与主管部门、评估行业主管部门及委托方和资产占有单位审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 本说明该部分内容由委托方与资产占有方共同撰写，并由法定代表人（或授权人）签字，加盖公章，详细内容请见附件一：“关于进行资产评估有关事项的说明”。 第二部分 关于进行

3、资产评估有关事项的说明 第三部分 森林资源资产清查核实情况说明 按照森林资源资产评估程序的要求，本评估机构组织林业专业技术人员组成森林资源资产实物量核查组，在委托方和林业部门有关人员的配合下，于2010年9月25日至2010年9月26日对委托方提交的森林资源资产清单上所列示的资产进行清查核实，编制森林资源资产评估统计表。 第三部分 森林资源资产清查核实情况说明 一、资产清查核实的内容 核查委估森林资源资产的权属、数量、质量和空间位置，以小班为核查的基本单位，对权属、界线、面积、地类、林种、树种、起源、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积株数和活立木蓄积等林分因子进行清查核实。 一、资产清查核实的

4、内容 二、实物资产分布情况及特点 委估森林资源坐落于市乡村和村，属于杂林地，一部分为商品林，另一部分为疏林地和灌木林地，树种有杉木、马尾松和阔叶树，整体上长势较差。 三、影响资产清查的事项 本次清查过程中评估人员未发现有影响资产清查的事项。 二、实物资产分布情况及特点 四、资产清查核实的过程与方法 采用查阅资料、访谈询证、现场勘察、实地调查等多种方式对委估森林资源资产进行清查核实。 (一)资产清单的审查 评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内涉及的具体评估对象详细状况。仔细阅读森林资源资产清单，检查小班因子的填写是否齐全，有无漏填、错填等情况。 四、资产清查核实的过程与方法 (二)资产权属的

5、核实 利用林权证及相关合同协议等，对委托评估的森林资源资产的产权情况进行调查核实，以明晰资产产权。 (二)资产权属的核实 (三)资产实物量清查核实方法和现场实地调查 森林资源资产实物量的清查核实方法按照福建省森林资源规划设计调查技术规定（2006年）的要求进行小班调查。 利用委托方提供的森林资源资产清单、林权证、林业基本图，到现场实地调查和询证，核实委托评估小班的界线、面积、地类、林种、树种、起源、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积株数和活立木蓄积等林分因子。 (三)资产实物量清查核实方法和现场实地调查 (四)资产评估明细表的编制 在查阅资料、访谈询证、现场勘察、实地调查的基础上，对每个小班的

6、资料进行内业整理，分析森林资源资产清单上所列示资产的真实性、准确性和可靠性。对资产清单上遗漏的小班因子及错填、漏填等，经核实后予以补充、更正和完善，据以编制森林资源资产评估明细表和统计表。 (四)资产评估明细表的编制 五、资产清查结论 本次评估对象为森林资源林地资产和林木资产，经统计汇总，纳入评估范围的森林资源小班总面积409.5亩，详细情况见森林资源资产评估明细表。 六、清查调整说明 经清查核实，委托方的申报评估资产基本属实，做到表、物相符，故未对森林资源资产的实物量进行调整。 五、资产清查结论 第四部分 森林资源资产评估说明 一、评估方法 根据森林资源资产的核查结果，按照森林资源资产评估技

7、术规范（试行）与福建地方标准D35森林资源资产评估技术规范的规定，本次森林资源资产采用如下评估方法。 第四部分 森林资源资产评估说明 （一）林地期望价法 林地资产采用林地期望价法评估，技术思路是把主伐时按现行林价的百分比作为林地收益，单位面积年林地使用费计算公式为： （一）林地期望价法 式中：Bz为年林地使用费； Au：单位面积主伐时林地纯收益； u：主伐年龄； p：利率。 式中：Bz为年林地使用费； （二）市场价倒算法 商品林成过熟林采用市场价倒算法评估，技术思路是：林分成熟，已可主伐利用，将林分主伐时的木材销售总收入，扣除木材生产经营成本、税费、木材生产段的合理利润及林地使用费（若主伐时一

8、次性支付）后，将其剩余值作为林木资产评估值。计算公式为： （二）市场价倒算法 式中各符号含义如下： En：林木资产评估值； Mn：林龄为n年时林分蓄积量； Zu：主伐时林木每立方米蓄积纯收益； f：出材率； W：木材平均销售价格； C：木材生产成本； F：经营利润； B：税费； D：林地使用费。 式中各符号含义如下： （三）收获现值法 商品林中龄林和近熟林采用收获现值法评估，技术思路是：预测林分主伐时所得到的纯收入（已扣除木材生产成本、税费及合理的经营利润），将其折为现值，再扣除从现在到主伐之间的年管护费用现值合计，其剩余值作为林木资产的评估值。计算公式为： （三）收获现值法 Mu：利用林分蓄

9、积生长预测模型预估u年主伐时的蓄积量； V：年平均管护费用； u：主伐年龄，取成熟林年龄的下限； n：现实林分年龄； p：利率。 其他符号含义同前。 Mu：利用林分蓄积生长预测模型预估u年主伐时的蓄积量； （四）择伐作业的收益现值法 天然阔叶用材林采用择伐作业的收益现值法评估，技术思路是：在天然阔叶林经营中，每隔一定的间隔期（择伐周期）择伐一次，将每次择伐的纯收入（木材销售总收入扣除木材生产经营成本、税费、木材生产段的合理利润及林地使用费后的剩余值）折为现值并累加，再扣除每年管护费用的现值合计，其剩余值作为林木资产的评估值。成熟林择伐作业收益现值计算公式为： （四）择伐作业的收益现值法 Au=

10、MnfZu 式中：Au为择伐纯收益； u：主伐年龄，取成熟林年龄的下限； f：择伐强度，取30%； t：择伐周期，取15年； b：经营期限，取林地使用年限50年； 其他符号含义同前。 Au=MnfZu未成熟的天然林利用生长模型预测成熟时的择伐纯收入，按成熟林计算公式测算价值，再将其折为现值，经营期限为b的计算公式为： 式中符号含义同前。 天然阔叶用材林采用择伐作业的收益现值法评估时，若计算结果为负数，每亩林木资产评估值统一取50元。未成熟的天然林利用生长模型预测成熟时的择伐纯收入，按成熟林计 二、评估假设和限定条件 1 本次评估测算各项参数均按评估基准日取值，不考虑通货膨胀因素； 2 影响企业

11、经营的国家现行的有关法律、法规及企业所属行业的基本政策无重大变化，宏观经济形势不会出现重大变化；企业所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化； 二、评估假设和限定条件 3 国家现行的银行利率、汇率、税收政策等无重大改变； 4 无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响； 5 本次林木资产评估测算价值为一次性支付价值总额，以正常管护和持续经营为前提条件，没有考虑采伐限额指标对资源采伐的影响； 6 本次评估所涉及的价格、产量、成本等技术经济指标，均按当地现有森林生长及经营管理的平均水平确定。并假设达主伐年龄时能如期采伐，未考虑采伐时间推迟或提前对林木价值的影响； 3 国家现行的银行利率、汇率、

12、税收政策等无重大 7 本评估结果以被评估森林资源持续使用为假设前提，即评估对象按目前的用途和拟实现的使用方式、规模、频度、环境等情况下继续使用，没有考虑未来林地用途可能发生的变化对评估价值的影响； 8 假设委托方和有关当事方提供的相关基础资料真实、准确、完整，且产权持有者对评估范围内的资产在评估基准日拥有完全产权。 9 本次评估测算中的中龄林和近熟林指的是林分年龄大于10年且小于主伐年龄，成熟林和过熟林指的是林分年龄大于或等于主伐年龄。 7 本评估结果以被评估森林资源持续使用为假设前 三、评估技术经济指标 （一）营林生产成本 营林生产成本根据区和市国有林场林业生产的社会平均发生额综合确定，年管

13、护成本为15元/亩。 三、评估技术经济指标 （二）木材价格 以当地木材市场平均销售价为基础，参考国有林场及其周边县市木材销售情况综合分析后，确定各树种木材销售平均价格为：杉木950元/m3；马尾松700元/m3；阔叶树550元/m3。 （三）林价 按福建省现行林价规定,杉木规格材160元/m3,非规格材按规格材的70%测算。 （二）木材价格 （四）木材生产经营成本 按委估森林资源的分布及当地生产的实际情况确定，其中伐区设计费按蓄积量计费，其他按出材量计算，木材生产成本主要指采伐成本、短途运费及道路维修养护费等。 1、伐区设计费： 7元/m3。 2、检尺费：9元/m3。 3、木材生产成本：杉木1

14、50元/m3；马尾松160元/m3，阔叶树170元/m3。 4、销售费用、管理费及不可预见费：按木材销售价的8.5%测算。 （四）木材生产经营成本 （五）税费 育林金按木材生产经营税费起征价的10%征收，检疫费为起征价的0.2%。育林金起征价按区林业局的规定为：杉木800元/m3；马尾松500元/m3；阔叶树500元/m3。 （六）木材生产利润：按木材生产成本的15%计算。 （七）利率：6%。 （八）平均主伐年龄 杉木26年，马尾松16年，阔叶树天然林41年，择伐强度30%，择伐周期15年,林地使用年限50年。 （五）税费 （九）林分蓄积生长预测模型 利用福建省现行森林经营类型表中优势树种中径

15、材经营类型的生长指标及本评估机构所收集的数据，选择理查德方程建立林分蓄积生长预测模型。 （九）林分蓄积生长预测模型 式中：Mu为u年主伐时林分预估蓄积量；Mn为林龄为n年时林分实际蓄积量；k1、k2、k3分别代表杉木、马尾松、阔叶树树种组成系数，其他参数取值如下。 式中：Mu为u年主伐时林分预估蓄积量；Mn为林龄为n年表4-1 林分蓄积生长预测模型参数起源a1a2b1b2c1c2人工天然表4-1 林分蓄积生长预测模型参数起源a1a2b1b2c1 （十）林分平均胸径生长模型 利用福建省现行森林经营类型表中优势树种中径材经营类型的生长指标及本评估机构所收集的数据，选择理查德方程建立林分蓄积生长预测

16、模型。 （十）林分平均胸径生长模型表4-2 林分平均胸径生长模型参数参数杉木 人工松木天然松木人工阔叶天然阔叶abc表4-2 林分平均胸径生长模型参数参数杉木 人工松木天然松 （十）林分出材率 利用本评估机构所收集的伐倒木实际造材数据，选择理查德方程建立林分出材率模型。 式中：f为林分总出材率，D为林分平均胸径，a、b、c为参数，各树种取值如下表。 （十）林分出材率 式中：f为林分总出材率，D为林分平均表4-3 林分出材率模型参数 参数杉木马尾松阔叶树abc表4-3 林分出材率模型参数 参数杉木马尾松阔叶树a 四、评估案例 案例一：林地资产评估 林地评估按最佳使用原则，考虑近年来林地使用费的上

17、涨情况并参考市的林地使用费收费标准，取杉木主伐时林价的50%作为林地收益。主伐年龄为26年，主伐蓄积按如下蓄积生长模型确定。 四、评估案例 式中:V为亩蓄积,t为年龄。测算过程见表4-4。 式中:V为亩蓄积,t为年龄。测算过程见表4-4。 表4-4 林地资产评估测算过程项目符号 数值依据或公式平均胸径(cm)D21.7 林分胸径生长模型出材率(%)规格材f131.6 以总出材率为基数，按规格材和非规格材比例4:6测算非规格材f247.4合计f79 林分出材率模型蓄积量(M3)M16.5 林分蓄积生长模型林价(元/M3)L160 按现行林价确定表4-4 林地资产评估测算过程项目符号 数值依据每立

18、方米蓄积林地使用费(元/M3)Lz51.82 按林价的50%测算,非规格材为规格材的70%主伐时每亩林地使用费(元/亩)B855.1 B=M*Lz主伐年龄(年)u26 取自技术经济指标利率(%) p0.06年林地使用费(元/亩年)Bu14.45 林地期望价法公式每立方米蓄积林地使用费(元/M3)Lz51.82 按林价 案例二：成熟林林木资产评估 以序号1林权证号为证字(2010)第号的02大班350小班为实例，属于成熟林，采用市场价倒算法评估，测算过程见表4-5。 案例二：成熟林林木资产评估项目符号杉马阔依据或公式林分因子组成系数ki100来自森林资源资产评估明细表平均胸径(cm)d17出材率

19、(%)f78.2181.8784.23林分出材率模型小班蓄积量(M3)M345来自森林资源资产评估明细表平均木材价格(元/M3)W950700550来自技术经济指标平均起征价(元/M3)Q800500500表4-5 市场价倒算法评估实例项目符号杉马阔依据或公式林分因子组成系数ki100来自森林资经营成本(元/M3)伐区设计费C18.958.558.31换算为出材量为基数(即7/出材率)检尺费C2999来自技术经济指标木材生产成本C3150160170销售、管理及不可预见费C480.7559.546.75C4=W*8.5%合计C248.7237.1234.1C=C1+C2+C3+C4税费(元/M

20、3)育林金B1805050B1=Q*10%检疫费B21.611B2=Q*0.2%合计B81.65151B=B1+B2经营成本伐区设计费C18.958.558.31换算为出材量为经营利润(元/M3)F22.52425.5F=C3*15%林地使用费(元/M3)D按年支付，主伐时不必再支付出材量纯收益(元/M3)Zs597.2388239.4Zs=W-C-B-E-D蓄积量纯收益(元/M3)Zu467.06317.6201.68Zu=f*Zs蓄积量综合纯收益(元/M3)Z467.06按树种组成系数加权平均小班林木资产评估值(元)En161137En=M*Z经营利润(元/M3)F22.52425.5F=

21、C3*15%林 案例三：中龄林和近熟林木资产评估 以序号8林权证号为证字(2010)第号的01大班020小班为实例，属于中龄林，采用收获现值法评估，测算过程见表4-6。 案例三：中龄林和近熟林木资产评估项目符号杉马阔依据或公式树种组成系数ki0.80.20来自森林资源资产评估明细表现时林分因子年龄n19平均胸径(cm)d111.2小班蓄积量(M3)Mn72主伐林分因子年龄u 26来自技术经济指标平均胸径(cm)d213.99956014林分平均胸径生长模型出材率(%)f76.630880.783.428林分出材率模型小班蓄积量(M3)Mu97.31310068林分蓄积量生长模型表4-6 收获现

22、值法评估实例项目符号杉马阔依据或公式树种组成系数ki0.80.20来自森小班面积(亩)S55来自森林资源资产评估明细表平均木材价格(元/M3)W950700550来自技术经济指标平均起征价(元/M3)Q800500500经营成本(元/M3)伐区设计费C19.13478.6748.3905换算为出材量为基数(即7/出材率)检尺费C2999来自技术经济指标木材生产成本C3150160170销售、管理及不可预见费C480.7559.546.75C4=W*8.5%合计C248.885237.2234.14C=C1+C2+C3+C4小班面积(亩)S55来自森林资源资产评估明细表平均木材价格(税费育林金B

23、1805050B1=Q*10%(元/M3)检疫费B21.611B2=Q*0.2%合计B81.65151B=B1+B2经营利润(元/M3)F22.52425.5F=C3*15%林地使用费(元/M3)D按年支付，主伐时不必再支付出材量纯收益(元/M3)Zs597.015387.8239.36Zs=W-C-B-F-D蓄积量纯收益(元/M3)Zu457.498313199.69Zu=f*Zs税费育林金B1805050B1=Q*10%(元/M3)检疫费蓄积量综合纯收益(元/M3)Z428.5948186按树种组成系数加权平均主伐小班蓄积纯收益Au41707.89073En=Mu*Z年管护费及林地使用费(

24、元)V1622.5V=S*年管护费及林地使用费利率(%)p6来自技术经济指标小班林木资产评估值(元)En18681收获现值法公式蓄积量综合纯收益(元/M3)Z428.5948186按树种组案例四：天然林林木资产评估 以序号2林权证号为证字(2010)第号的02大班360小班为实例，属于未成熟天然林，采用收益现值法评估，测算过程见表4-7。案例四：天然林林木资产评估项目符号杉马阔依据或公式树种组成系数ki001来自森林资源资产评估明细表现时林分因子年龄n23平均胸径(cm)d16.2小班蓄积量(M3)Mn17主伐林分因子年龄u 41来自技术经济指标平均胸径(cm)d29.66林分平均胸径生长模型

25、出材率(%)f80.53196林分出材率模型小班蓄积量(M3)Mu25.67林分蓄积量生长模型表4-7 收益现值法评估实例项目符号杉马阔依据或公式树种组成系数ki001来自森林资源资小班面积(亩)S28.4来自森林资源资产评估明细表平均木材价格(元/M3)W950700550来自技术经济指标平均起征价(元/M3)Q800500500经营成本(元/M3)伐区设计费C18.6922009换算为出材量为基数(即7/出材率)检尺费C2999来自技术经济指标木材生产成本C3150160170销售、管理及不可预见费C480.7559.546.75C4=W*8.5%合计C248.885237.2234.44

26、22C=C1+C2+C3+C4小班面积(亩)S28.4来自森林资源资产评估明细表平均木材价税费育林金B1805050B1=Q*10%(元/M3)检疫费B21.611B2=Q*0.2%合计B81.65151B=B1+B2经营利润(元/M3)F22.52425.5F=C3*15%林地使用费(元/M3)D按年支付，主伐时不必再支付出材量纯收益(元/M3)Zs239.0578Zs=W-C-B-F-D蓄积量纯收益(元/M3)Zu57.755382Zu=f*Zs*择伐强度税费育林金B1805050B1=Q*10%(元/M3)检疫费蓄积量综合纯收益(元/M3)Z57.75538163按树种组成系数加权平均主

27、伐小班蓄积纯收益Au1482.580647En=Mu*Z年管护费及林地使用费(元)V837.8V=S*年管护费及林地使用费利率(%)p6来自技术经济指标小班林木资产评估值(元)En-12362.33953收获现值法公式蓄积量综合纯收益(元/M3)Z57.75538163按树种组本次评估测算过程中，天然阔叶林计算结果均为负值，故每亩林木资产评估值统一取50元。本次评估测算过程中，天然阔叶林计算结果均为负值，故每亩林木资 第五部分 评估结论及其分析 一、评估结论 根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正和科学的原则及必要的评估程序，对委估森林资源资产进行了评估，根据以上评估工作，在评估前提

28、和假设充分实现的条件下，得出如下评估结论：农业技术开发有限公司委托评估的森林资源林木资产于评估基准日的评估值共计人民币277575元（大写金额：贰拾柒万柒仟伍佰柒拾伍元），每亩每年林地使用费为14.5元（大写金额：壹拾肆元伍角）。 第五部分 评估结论及其分析 二、评估结论成立的条件 (一)本评估结论是评估公司出具的，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。 (二)评估结论系对评估基准日资产公充价值的反映，仅在满足前述评估假设和限定条件下成立； (三)评估结论仅为本次评估目的服务，没有考虑特殊交易方式对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力的

29、影响。 二、评估结论成立的条件 三、评估结论的瑕疵事项 以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于以下)： (一)本公司对委托方和产权持有者提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件等资料进行独立审查，但不对上述资料的真实性负责； 三、评估结论的瑕疵事项 (二)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担责任。 除此之外，评估人员在评估过程中未发现其他可能影响评估结论的瑕疵事项。 (二)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托 四、评估基准日的期后事项对评估结论的影响 评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。 本次资产评估过程中未发现有影响评估工作的重大期后事项。 四、评估基准日的期后事项对评估结论的影响 五、评估结论的效力、使用范围与有效期 (一)本报告所揭示的评估结论有效期自评估基准日起有效，有效期为一年。 (二)本报告系评估机构及人员依据国家法律法规出具的专业性结论，需经评估机构及评估人员签字、盖章后，依据国家法律法规的有关规定发生法律效力。 五、评估结论的效力、