物业管理法规（第三版）第08章物业服务合同

1、1第8章 物业服务合同学习目标 了解物业服务合同的概念及其特征和种类；理解并掌握物业服务合同订立的原则和程序；理解并掌握物业服务合同的主要内容； 理解物业服务合同的履行、转让和终止，以及违约责任。 8.1 合同概述8.2 物业服务合同概述8.3 物业服务合同的订立和效力8.4 物业服务合同的履行、变更和转让、解除和终止28.1 合同概述8.1.1 合同的概念和特征8.1.2 合同的分类8.1.3 合同订立的基本原则8.1.4 合同的内容和形式38.1.1合同的概念和特征1）概念 是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2）特征（1）合同是一种民事法律行为（

2、2）合同是两方以上当事人意思表示一致的民事法律行为（3）合同是以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为（4）合同是当事人各方在平等、自愿的基础上实施的民事法律行为48.1.2 合同的分类1）双务合同与单务合同2）有偿合同与无偿合同3）诺成合同与实践合同4）要式合同与非要式合同5）为订约人自己利益订立的合同与为第三人利益订立的合同6）有名合同与无名合同58.1.3 合同订立的基本原则1）平等原则2）合同自由原则3）公平原则4）诚实信用原则5）守法原则6）效力法定原则68.1.4 合同的内容和形式1）合同的内容（1）当事人的名称或者姓名和住所（2）标的（3）质量和数量（4）价款或者报

3、酬（5）履行期限、地点和方式（6）违约责任（7）解决争议的方法2）合同形式（1）口头形式（2）书面形式（3）其他形式78.2 物业服务合同概述8.2.1 物业服务合同的概念和特征8.2.2 物业服务合同的种类8.2.3 物业服务合同的内容和形式88.2.1物业服务合同的概念和特征1）概念 是指业主或建设单位与依据法律程序公开招标或选聘确定的物业管理企业就物业服务的有关内容达成一致，并以书面形式明确双方权利义务关系的协议2）物业服务合同的特征（1）物业服务合同的双方当事人都有特定的身份（2）物业服务合同是以约定有关当事人在物业服务中的权利义务关系为主要内容的（3）物业服务合同是双务合同、有偿合同

4、、诺成合同、要式合同98.2.2 物业服务合同的种类1）前期物业服务合同2）物业服务合同108.2.3 物业服务合同的内容和形式1）内容（1）双方当事人的名称或者姓名和住所（2）物业管理项目（3）物业管理事项（4）物业服务质量（5）物业服务费用（6）双方的权利义务（7）专项维修资金的管理与使用（8）物业管理用房（9）合同期限（10）违约责任2）形式：书面形式118.3 物业服务合同的订立和效力8.3.1 物业服务合同的订立8.3.2 物业服务合同的效力128.3.1 物业服务合同的订立1）前期物业服务合同订立的程序（1）招标（2）投标（3）开标、评标和中标2）物业服务合同的订立程序（1）业主大

5、会选聘物业管理企业（2）业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同138.3.2 物业服务合同的效力1）物业服务合同生效的条件（1）主体合格（2）双方意思表示真实自愿（3）内容合法（4）形式合乎要求2）物业服务合同效力欠缺的后果（1）返还财产（2）赔偿损失（3）追缴财产148.4 物业服务合同的履行、变更和转让、解除和终止8.4.1 物业服务合同的履行8.4.2 物业服务合同的变更和转让8.4.3 物业服务合同的解除和终止158.4.1 物业服务合同的履行1）物业服务合同履行的概念 是指当事人双方根据物业服务合同的内容，各自享受相应的权利和完成相应的义务2）条款不明确的物业服务合同的履行

6、3）有关物业服务合同履行中的价格变动问题4）物业服务合同履行的中止168.4.2 物业服务合同的变更和转让1）物业服务合同的变更 是指在合同有效成立后，合同当事人不变，仅改变合同的权利义务2）物业服务合同的转让 是指合同当事人一方将合同权利义务的全部或部分转让给第三人178.4.3 物业服务合同的解除和终止1）物业服务合同的解除 是指在物业服务合同有效成立后，当解除条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。2）物业服务合同的终止 是指合同权利义务关系的终止。本章小结合同，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。根据不同的

7、分类方法，合同可以分为不同的类别。合同的订立要遵循平等、合同自由、公平、诚实信用、守法、效力法定等原则。合同条款包括当事人、标的、质量和数量、价款或报酬、履行期限地点方式、违约责任、解决争议的方法等。合同的形式有口头、书面和其他形式。物业服务合同是指业主或建设单位与依据法律程序公开招标或选聘确定的物业管理企业就物业服务的有关内容达成一致，并以书面形式明确双方权利义务关系的协议。物业服务合同是双务合同、有偿合同、诺成合同、要式合同。物业服务合同可以分为前期物业服务合同和物业服务合同两大类。物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合

8、同期限、违约责任等内容进行约定。 合同订立的程序包括要约和承诺。主体合格、意思表示真实、内容合法、形式合乎法律要求的物业服务合同依法收到法律保护。除遇不可抗力事件外，当事人双方均应按照合同内容履行自己的义务，否则将承担法律责任。凡不具备生效条件的为无效合同、可撤销合同或效力待定合同，由此产生的法律后果是返还财产、赔偿损失、追缴财产。物业服务合同违约责任，是指合同当事人因自己行为违反物业服务合同约定的义务而应当承担的法律责任。承担违约责任并不以当事人主观上的过错为前提条件，除非能证明有法定的免责事由或双方协商一致的免责条款。违约责任的承担方式有继续履行、赔偿损失、支付违约金等。 20合同要式合同物业服务合同关键概念实训 操作训练实训情境设计重庆市渝中区嘉宾路13