老年社区运营概述

1、第 PAGE 26 页 共 NUMPAGES 26 页老年社区项目的运营概述在2000年的后未来20年，老年人口年均递增超过总人口的4%，相当于总人口年平均增长率的六倍，被国外称之为“跑步进入老龄化”的国家。2020年，60岁以上老年人将从1.4亿，增长到2.4亿（12年后），占那时总人口的16%左右；80岁以上的高龄老年人将从1150万，增加到2700万；2050年60岁以上老年人将达4亿，其中80岁以上高龄老年人将达到一亿以上！时间之短短，数量量之多，任务之之重，压压力之大大，前所所未有。一、老年年社区概概述：我国的老老年人为为社会和和家庭建设设勤奋了了一生，到了晚晚年离、退休后后，他们们

2、理应有有一个安安全和方方便的环环境颐养养天年。我国正逐逐步进入入老龄化化社会，这给作作当前城城市建设设和营造造人们生生活重要要成分的的居民社区区建设赋赋予了新新的任务务。当我我们对人人们居住住行为进进行分析析时，不难发发现，由于城城市生活活节奏的的加快，那些正正在为生生活奔波波忙碌的的中青年年群体，一天中中的大部部分时间间都消耗耗在工作作和社会会交往中中。8小小时以外外的时间间，不少人人也被各各种应酬酬占据着着，呆在家家里的时时间并不不多，徜徉于于社区并并享受小小区美景景的时间间就更少少了。实际上，对住所所使用最最多的还还是那些些已退休休和闲赋赋在家的的老人。随着独独生子女女政策实实施的岁岁月

3、增长长和高层层次知识识家庭的的大量增增加，家家庭组合合越来越越小型化化（2-3人），传统统的家庭庭养老方方式已不不能适应应当今生生活的需需要，社会正正逐步承承担起其其养老的的职责，建立符符合老年年人生活活习惯的的居住小小区势在在必行。虽然我国国房地产产市场需需求旺盛盛，但从从总体来来看，目目前我国国老年社社区的市市场开发发还处于于起步阶阶段，老老年社区区的建设设基本上上处于一一个“小而散散”的发展展状态。产业规规模小，未能够够形成一一个较大大规模的的产业集集群，且且整体服服务水平平低，从从业人员员素质较较低，服服务项目目比较单单一，急需要全全社会各各层面给给予关注注，近年年内各种种类型的的老年

4、社社区的开开发建设设将会逐逐渐增多多。我国老年年养护设设施发展展相对滞滞后，目目前主要要存在的的问题有有以下几几个方面面。1）提供供收养和和服务的的能力不不足，满满足不了了社会日日益增长长的需要要；2）养老老机构本本身资金金紧张，甚至难难以维持持日常运运转；3）管理理体制不不健全；4）企业业行为与与社会需需求之间间有一定定距离。中国历经经了20多多年的改改革开发发和计划划生育，由于独生生子女政政策的实实施，家家庭结构构不断小小型化，今后家家庭人口口结构（4：22：1 体制制）生活活模式，将迅速速形成主主流，单单身老人人和老年年夫妇独独立生活活的比例例加大，传统居居民养老老的功能能减弱，其主导导

5、地位发发生动摇摇，传统统的养老老观念受受到了极极大的冲冲击，对家庭庭的居家家养老模模式提出出了挑战战，光靠靠家庭已已不可能能负担起起居家养养老的重重任，养老任任务最终终将转嫁嫁给社会会承担，这一点点已引起起全社会会的密切切关注，老年社社区的开开发建设设也营运运而生。老年社社区的开开发运营营为房地地产开发发，无疑疑开拓了了新的领领域，所所谓“托起朝朝阳的产产业”，不仅仅适应了了时代的的需求，也为开开发商们们带来了了无尽的的商机。1、老年年社区的的配套设设施：在我国现现实条件件下，老老年社区区是指具具有多种种养老方方式，针针对老年年人养老老综合开开发的社社区，也也就是在在一个较较大规模模的范围围内

6、，建建设一个个包括居居家养老老的住宅宅建筑群群，包括老年年公寓和和敬老院院在内的的养老设设施，也也包括供供社会人人共用的的老年康康复医疗疗中心、健身中中心、教教育中心心、活动动中心、供配中中心和家家政服务务中心的的公共设设施，为为社区内内老人以以及社区区附近的的老人提提供各种种服务、生活照照料和为为老人提提供健康康和富有有活力的的社区生生活。在老年社社区的范范围内，除了本本身构成成完整的的自成体体系的服服务功能能外，还还与一般般房地产产项目一一样具有有城市细细胞的功功能，具具有对外外的交通通、通讯讯网络、商业网网点、公公用设施施和行政政管理的的功能，与社会会形成共共享的发发展格局局。老年社区区

7、的房地地产项目目应当直直接投入入市场中中去，并并通过市市场取得得销售利利润，同同时还随随巨大的的规模效效应，和和完善的的设施和和围合服服务水平平取得巨巨大的社社会影响响力。树树立企业业和社会会发展的的形象，引起同同行及社社会群体体的广泛泛关注。2、老年年社区的的生命力力：老年社区区的开发发运营，首先应应该融入入一种“老年文化化”的概念，应将中中国的传传统文化化与现代代文明作作为开发发运营的的宗旨和和行为准准则，使使老人们们在社区区内感觉觉到“老有所所养、老老有所医医、老有有所学、老有所所乐、老老有所为为”服务内内容，使其尽情情享受天天伦之乐乐。一方方面，老老年社区区要保障障老年人人物质生生活的

8、条条件，另另一方面面，应在在精神文文化方面面创建新新的境界界。既是是晚年生生活的乐乐园，也也是高尚尚境界的的“精神家家园”，使老老年社区区孕育出出广泛的的生命力力。老年年社区的的开发运运营应实实现精神神和物质质条件获获得双赢赢效果，保障硬件件、软件件齐备，对一切切不利于于养老社社区开发发运营的的旧有观观念和行行为去除除，确保保崭新的的养老理理念得到到发扬光光大。3、老年年社区应应具备的的条件1）具有有一定的的建设规规模。建设规模模是建设开开发养生生养老社社区的必必备的条条件。只只有有了规模模才能有有人气，才能在在人员集集中的条条件下，从事各各种社区区和社会会的各种种活动。才能形形成文化化或品牌

9、牌效应。有规模模才能筹筹建一定定规模的的公共服服务设施施，并有有条件使使设施上上水平、上档次次，才能能为老人人们提供供全面的的质量服服务。2）采取取多种型型式，可可接纳各各种人群群。老年社区区开发运运营不同同于一般般的养老老院、敬敬老院，不仅集集聚老年年人群，而是一一个社会会，是一一个特别别适宜于于老年人人居住的的小型社社会，老老年人的的比例相相对要多多一些，但绝不不是只有有老年人人，而是是包含了了以老年年人为主主的各种种年龄段段的人员员，因此此它的建建筑物的的建设应应具有多多种多样样的模式式和各种种层次的的结构。而每一一幢建筑筑物，都都要充分分考虑适适合老年年人使用用的条件件，配备备各种老年

10、年设施。老年社社区除具具有各种种一家一一户的住住宅外，应该在在区内设设置一些些养老院院、老年年公寓、护理院院、医疗疗中心等等提供给给需要特特别照顾顾的老人人，为各各种需求求的群体体提供服服务。在老年社社区的居居住环境境中，可可以开发发建设一一些老人人们喜闻闻乐见的的形式，也可以以引进浓浓郁欧洲洲田园风风光的花花园，碧碧波荡漾漾的湖光光，生机机四溢的的绿树青青草，错错落有致致而相映映生辉，更可以以借助天天然的山山水、傍傍地，并并借助假假日住宅宅的概念念，引导导“候鸟老老人”定居，把把老年社社区和假假日住宅宅捆绑在在一起将将更有助助于老年年事业的的发展和和壮大。3）应具具备适合合现代老老年人各各种

11、需求求的多功功能社区区特征。现代老年年人是一一群具有有相当经经济实力力或者他他们的子子女具有有相当经经济实力力的团体体。他们们年青时时都有一一段辉煌煌或艰辛辛的历史史。他们们一生积积累了丰丰富的知知识和各各种经验验，虽然然退休了了，仍然然对生活活寄予无无限的希希望，继继续着毕毕生的追追求。发发挥老年年人的潜潜能，通通过社区区的社会会环境条条件，激激励他们们发挥余余热为自自己、为为他人、为社会会做贡献献。老年年社区的的作用就就是创造造包括居居住条件件在内的的各种条条件，使使他们再再度享受受人生，发挥每每个老年年成员的的作用。另外，老老年社区区的作用用具备多多功能、多方面面的特征征。被称称为阳光光

12、工程和和老年社社区不光光具备居居住的特特征，更更应当有有休闲疗养养、医疗疗保健、学习娱娱乐、科科技策划划、联谊谊交往、旅游观观光于一一体的特特征。这这里的老老年人可可以组织织起来，从事艺艺术创作作、书法法绘画、摄影展展示、手手工劳作作等创作作活动、切磋技技艺，可可以定时时组织文文化、戏戏剧沙龙龙、学术术研讨、科学报报告会、主题音音乐会等等等，连连续不断断地展现现老年人人的风采采，还可可以举办办老年大大学、书书画笔会会、专题题研究、少儿培培训等，使老人人不离社社会，并并追逐时时代潮流流，陶冶冶情操，孕育信信心和希希望，创创造良好好的氛围围。通过过兴办老老年社区区的交流流活动和和医疗康康复中心心、

13、教育育科研中中心、家家政服务务中心、生活供供配中心心、旅游游休闲中中心等的的服务，真正为为老年人人创造一一个生活活和精神神乐园。4、社会会养老的的发展趋趋势：从我国的的现实条条件出发发，专家家们认为为将出现现以下几几种养老老方式。1）以房房养老。由政府府制定出出台具有有市场化化机制的的支持政政策和法法规，对对有一定定财产的的老年人人，由社社会福利利管理机机构出面面进行财财产认定定和担保保，将老老人的财财产抵押押进养老老院，以以此作为为老人住住进养老老院的经经济支付付手段。2）政府府养老。国家依依法投放给养老老机构福福利性全全额补贴贴，赡养养部分符符合条件件的老人人。如五五保户、有特殊殊贡献的的

14、群体和和个人。3）保险险养老。拓宽经经济支持持渠道，在社会会保险或或商业保保险机构构中设立立职工终终生医疗疗保险和和照料保保险，通通过保险险投资养养老。4）子女女养老。随着经经济的不不断发展展，部分分老人的的子女经经济收入入逐渐丰丰富，并并为老年年人储备备养老资资金养老老。5）职业业养老。随着社社会劳动动保险的的不断完完善，以以退休金金养老的的群体逐逐渐扩大大，尤其其是公务务员、教教师、高高级职员员、医生生等中高高收入群群体逐渐渐增多，主要以以退休金金模式养养老。二、老年年人的特特征及需需求：1、老年年人的生生理特性性：从少年，青年，中年，一路走走到老年年，人的的心理和和生理发发生了巨巨大的变

15、变化。出现老化化现象，主要表表现在身身体功能能的变化化、感觉觉功能的的变化、心理功功能特征征的变化化、生活活结构的的变化等等，各方方面需求求也随之之变化，主要包包括以下下几个方方面：1）健康康需求：尤其是是70岁岁以后感感觉生理理功能衰衰退显著著，具有有恐老、怕病心心理，更更加关注自自身的健健康状况况。2）工作作需求：对尚有工工作能力力的老年年人，渴望再次次得到工作作，除体现自自身价值值外，希希望在工工作中消消磨富裕裕时间。3）依存存需求：对不能完完全自理理的老年年人，他他们希望望有人照照顾，尤尤其得到到子女的的亲自照照顾，使他们们感到有有所依靠靠。4）和睦睦需求：希望有有个和睦睦的生活活环境

16、，不不管经济济条件如如何，只只要家庭庭和睦，邻居关关系融合合，互敬敬互爱，互相帮帮助，就就会感到到温暖和和幸福。5）安静静需求：老年人人一般喜喜欢安静静，怕吵吵怕乱，甚至惧惧怕过星星期天，儿孙满满堂的一一天，变变成了“苦恼的的星期天天”。6）支配配需求：原为一一家之主主，掌握握家中支支配权，由于经经济地位位变化，造成家庭庭地位、支配权权的变化化，也将造成生活活苦恼。7）尊重重需求：离开工工作岗位位后情绪低低落，如如果得不不到尊重重，将产生悲观观情绪，长期下下去，则则会引起起仰郁和和消沉，埋下疾疾病的祸祸根。8）求偶偶需求：对丧偶后后的生活感到到寂寞，心理表表现无助助，有很很强烈的寻找个老伴的的

17、愿望，希望有有人照顾顾，说话话聊天，解脱寂寂寞。2、老年年人的心心理特性性：1）因生生活方式式、生活活习惯、生存环环境、所所受教育育及思想想观念不不同容易易与子女女产生“代沟”，不希希望与子子女共同同居住生生活，但但希望节节假日全全家小聚聚。2）年轻轻人生活活节奏加加快，竞竞争加剧剧，压力力加大，生活无无规律；与老年年人住在在一起相相互干扰扰影响，令人老老年人头头痛，希希望分开开居住。3）敬老老院虽然然“火爆”，传统思思想较强强的老年年人心理理上会有“被遗弃弃”的感觉觉，子女女也有不不孝敬老老人的负负罪感。4）老人人再婚后后，新建建立的老老年家庭庭不易与与子女完完全和睦睦共处，老人认认为分户户

18、购房是是，分开开居住是是最佳选选择。5）老年年人喜欢欢安静、淡泊、朴素、平静的的生活，对物质质要求不不高，不不愿地处处闹市和和商业区区、工厂厂区，与与子女的的居住环环境要求求差异较较大。6）老年年人怕孤孤独，在在相对集集中的老老年社区区、老年年公寓居居住，子子女上班班、上学后后，老人人们仍有有同龄伙伙伴、共共同话题题、共同同乐趣。7）随着着老年人人积蓄的的增多和和观念的的变化，相当一一部分老老年人不不愿意给给儿女增增加过多多的负担担，独立立生活意意识逐渐渐增强，愿意自自己生活活。因此，建建立完善善的社会会服务网网络，修修建集服服务、医医疗、居居住以及及休闲娱娱乐于一一体的复复合型养养生、养养老

19、社区区将是未未来老年年社区业业的大势所所趋，各各级政府府正在重重点鼓励励房产企企业在都都市区区区附近建建设复合合型养生生、养老生生活社区区，为今今后老年年群体的的逐渐增增加做好好社会准准备。3、老年年人的功功能特性性：1）身体体功能的的变化。身体尺尺寸总体体上变小小，出现现弯腰、弓背的的现象；身体的的运动能能力下降降，关节节活动的的范围变变小；骨骨骼脆弱弱，关节节组织出出现弹性性减弱。2）感觉觉功能的的变化。由于感感觉功能能衰老，对室内内、外冷热热变化的的感觉不不敏感；视觉、听觉衰衰退明显显；嗅觉觉、触觉觉和平衡衡感方面面均有下下降，表表现迟钝钝。3）心理理功能的的变化。普遍留留念过去去，希望

20、望继续居居住在曾曾经生活活过的地地方，念念旧情结结严重；适应新新事物需需要时间间，有时时也懒得得思考，思维的的适应性性和逻辑辑性减少少，有时时也难以以控制感感情；4）生活活结构的的变化。闲暇的的时间比比较多，滞留在在家的时时间比以以前有大大量的增增加，更更需要有有人陪伴伴和丰富富的文化化生活。4、对居居住环境境的需求求：1）对精精神安慰慰上的需需求。希希望家庭庭的依恋恋和亲情情关爱；有社会会和邻里里的交往往；精神神文化方方面的活活动；具具有安定定感、安安全感以以及来自自于治安安、交通通、环境境和管理理等诸多多方面关关心和关关怀。2）生活活环境的的安全无无障碍需需求。如如老人对对台阶、楼梯、低矮

21、无无扶手坐坐凳、蹲蹲式便器器会感到到不适；在光滑滑的地面面上行走走，强烈烈的灯光光和嘈杂杂的声音音也会对对老年人人的生活活带来不不便；而而诸如门门窗、扶扶手等处处理不当当也会对对老人身身体带来来麻烦。3）良好好的物理理性能需需求。主主要体现现在日照照、自然然通风和和采光等等方面，还有良良好的搁搁窗观景景视线等等；4）康复复和医疗疗的保障障体系。老老人对住住区医疗疗条件要要求较高高，除依依靠临近近区域的的大型医医疗机构构外，住住宅内也也应针对对老年人人的健康康需要设设有急救救设施、老年病病等配合合治疗的的基础医医疗站，形成完完善的医医疗网络络。三、老年年社区的的开发运运营：很多老人人退休后，从广

22、广阔天地地回到家家庭的小小圈子，顿感六六神无主主，孤单单、烦躁躁。突然然变得缺缺乏方向向感和充充实感。住在儿儿女身边边不够自自由随便便；而离离开子女女单独居居住，又又感空虚虚无助。理想的的老年社社区开发发运营应使使老人在在生活中中感到，既有自自我独立立空间，又有学学习娱乐乐工作的的地方，同时可可享受完完善的医医疗保障障和丰富的的精神生生活，从从心态和和生理上上满足老老年人的的生活需需求。1、开发发运营需需要考虑虑的主要要因素：近年来，各地在在推进老老年社区区开发中，在养老老配套服务务领域都都取得了了很大发展展，并对对老年社社区开发发运营进进行了很很多分析析和研究究，在老老年社区区开发运运营中一

23、一般都考考虑到了了以下几几个方面面的因素素：1）区位位环境。因为郊郊区清新新的空气气和开阔阔的视野野对老人人身体大大有裨益益，所以以老年社社区应离市区区远一些些，不过过考虑到到子女看看望老人人方便，因而最最好交通通便利，距市区区车程在在1小时时以内。 2）无障障碍设计计。由于于老人行行动不太太方便，同时为为了便于于及时救救护，小小区内部部应全面实实施无障障碍设计计，超过过一层均均应配备备电梯。 3）医疗疗救护体体系。除除了普通通小区具具有的红红外防盗盗、门禁禁系统外外，老年年社区的的房间里里应装有有紧急呼呼救按钮钮，与社社区医疗疗服务系系统连接接，软件件方面，还要为为每人建建立医疗疗档案、开办

24、健健康讲座座、提供供家庭医医生服务务等。 4）生活活配套设设施。社社区应当当能够满满足老人人的一般般生活需需要，并并提供一一些娱乐乐康体设设施，此此外，为为方便行行动不便便的老人人，还应应有送餐餐、送货货、送水水等各项项上门服服务。 2、五大大原则与与一个方方向：根据老年年社区居居住群体体的特殊殊要求，很多老年年社区专专家总结结出了老老年社区区开发运作作的五大大原则与与一个方方向的理论。1）环境境第一原原则 老年社区区建设运作作的第一一原则是是要做好一一“硬”一“软软”环境境建设，即即要做到到良好自自然环境境的选址址和浓厚厚人文环环境的营营造。老老年社区区项目要要充分考考虑老年年人群的的需求特

25、特点，宜宜选址在在城市近近郊或大大型公园园周边，这才构构成老年年社区的的第一，也是最最主要的的卖点；其次，对社区区人文、亲情、交往沟沟通氛围围的营造造也是不不可忽视视的，这这些对老老年人群群的精神神健康、心情愉愉悦有着着重要影影响，因因此，开开发运作作老年社社区项目目需要营营建相应应的场所所配套实实现“软软”环境境的形成成。 2）设施施优化原原则 在老年社社区中，社区在在规划设设计与配配套设施施上，需需要根据据老年人人群的特特点和老老年人建建筑设计计规范进进行针对对性的细细节优化化，满足足老年人人的生活活需求。专家们们概括出出十个方方面的基基本要求求：私密密性、社社会交往往、可选选择性、清楚的

26、的方向性性和明确确的标志志系统、安全感感和安全全性、无无障碍和和易操作作性、适适度挑战战性、适适度的声声光环境境、环境境的熟悉悉性和连连续性、尺度适适宜的细细部。根根据这十十大要求求，老年年社区开开发运作作需要相相应建设设一系列列的配套套设施。如满足居居者运动动、健康康需要的的设施：游泳馆馆,网球球场，保保龄球场场、垂钓钓园，可可采摘果果园、植植物园等等；满足足休闲、娱乐的的设施；图书馆馆、茶馆馆、咖啡啡厅、棋棋牌室、桑拿健健身、餐餐厅、亲亲情会所所、美食食中心、展览厅厅，家私私保管中中心、KKTV娱娱乐房等等。这些些设施可可以使老老年人的的生活处处处感到到方便和和愉快。 3）服务务组态原原则

27、 如何为老老年住宅宅提供适适合老年年人需求求的社区区服务是是老年社社区运作作中的一一项重要要内容。 对于于老年人人来说，健康及及日常护护理是应应放在第第一位的的服务内内容，并并需要以以此为中中心形成成一整套套的社区区服务组组态。其中包括括：个人人生活照照料服务务、老年年护理服服务、心心理/精精神支持持服务、安全保保护服务务、环境境卫生服服务、休休闲娱乐乐服务、协助医医疗护理理服务、医疗保保健服务务、家居居生活照照料服务务、膳食食服务、洗衣服服务、物物业管理理维修服服务、陪陪同就医医服务、咨询服服务、通通讯服务务、送餐餐服务、教育服服务、购购物服务务、代办办服务、交通服服务等。 4）有效效运营原

28、原则 老年社区区开发运运营如果果只有自自然健康康的环境境、完整整周到的的服务体体系还不不够，因因为它不不同于普普通的房房地产住住宅项目目，一般般住宅只只需要常常规的物物业管理理即可，老年社社区开发发运营需需要通过过更高层层次的运运营管理理来实现现收益；在运营方方式上，可以以以俱乐部部会员制制的形式式进行运运营管理理； 在目标客客户定位位上应采采取“多多路出击击”运营营模式，不但老老年人群群，许多多其他中中高经济济实力人人群和资资源共享享群体(即享用用老年社社区中配配套的设设备、设设施、服服务等资资源的群群体，包包括短期期度假、旅游观观光者)都可以以是目标标客户； 在服务模模式上，可根据据老年社

29、社区所处处地理位位置，因因地制宜宜地开发发利用特特色资源源规划公公建设施施。如在在旅游区区域内的的老年社社区项目目就应发发挥旅游游资源优优势，为为老年人人提供特特色服务务的同时时对游客客提供住住宿、娱娱乐等服服务。这这样一方方面减少少了老年年住宅的的“暮气气”，让让老年人人能有更更多的机机会接触触社会，减轻他他们落伍伍的心理理负担，另一方方面还可可通过老老年社区区的日常运运营(住住宿休闲闲旅游娱娱乐)和和会员制制运营盈盈利，增增加社区区收入，为老年年人提供供更优质质的颐养养环境。 长远来看看，待运运营模式式成熟后后还可以以通过老老年社区区的中的的连锁经经营管理理收购及及整合扩扩张来盈盈利。 5

30、）投资资保障原原则 从社会性性保障来来看，福福利养老老行业是是国家扶扶持的公公益事业业，老人人晚年生生活的舒舒适、开开心对整整个社会会生态起起着积极极的作用用，投资资老年社社区对国国家养老老事业的的发展不不但提供供了新的的思路，更使其其有了良良性运转转的经济济基础。 从市场收收益性保保障来看看，首先先随着老老龄化人人群的扩扩大和养养老观念念的转变变，老年年社区有有着广阔阔的市场场空间。通过老年年社区的的日常运运营、后后期服务务、连锁锁扩张等等体系的的建立，投资者者入入住者经营营者消费者者之间的的良性资资金链，完全可可以保证证项目的的良好投投资收益益。 6）一个个方向：老年社社区的投投资消费费群

31、体年年轻化 老年社区区发展的的方向就就是：使使老年社社区的投投资群体体年轻化化。即养养老不再再是老年年人的专专利，中中青年人人出于为为将来考考虑而投投资老年年社区的的人群也也将越来来越大。 事实上，从实际际购买力力来看，目前大大多数人人在步入入老年期期前基本本只有购购置一套套住宅的的能力，在步入入老年期期后，很很难再有有能力购购置专门门的老年年住宅产产品；而而专业老老年社区区对老年年人生活活的益处处是显而而易见的的，如何何解决需需求愿望望强烈与与购置能能力不足足之间的的矛盾，提前十十年，在在步入老老年期前前即选择择老年社社区进行行投资是是一个明明智的方方向，一一方面可可以在十十年间获获得可观观

32、的投资资回报，另一方方面，在在十年后后可以自自住养老老，并享享受多项项专业服服务。这这一方向向不仅开开辟了养养老模式式的新天天地，也也突破了了投资领领域的传传统思维维。 老年社区区专家们们总结出出的五大大原则和和一个方方向将会会拉开了了国内系系统化、体系化化研究老老年社区区的序幕幕，对更更多看好好老年社社区市场场的开发发商们有有所帮助助。3、老年年人需求求的六个个方面：随着老年年社区开开发的不不断研究究和总结结，老年年社区专专家还从从六个方方面完整整地诠释释老年人人第二次次价值提提升的全全部所需需。1）老有有所养：老年社区区的开发发运营应应充分体体现出各各项服务务和配套套设施。根据所所处的地地

33、理位置置，整合合商业配配套、风风雨连廊廊、酒店店管理、物业管管理、医医疗服务务、活动动中心等等服务资资源，为为老年人人享受满满意的社社区生活活提供充充足的保保障，真真正使老老年人感感觉到自自己生活活在老年年乐园之之中。 如配套：沿街商商业店面面、二十四四小时便便民店、星级酒酒店、快餐店店、美容容美发、银行、邮政储储蓄、有线电电视、通通讯网络络（内线线）、互互联网、商务中中心、风雨连连廊、空中花花园、太阳能能热水、智能化化设施、新风系系统、健身步步道、游游泳池、物业服服务、医疗中中心、活活动中心心等各种种休闲景景观等。 2）老有有所医：医疗中心心是老年年社区运运营中的的一项重重要的配配套条件件，

34、一般般应在社社区内建建造一所所社区医医疗中心心，与医医保部门门达成意意向，作作为医保保定点单单位，为为老年人人设置一一整套健健康保障障服务体体系：户户户建立立健康档档案、配置个个性化健健康方案案；户户户紧急求求助按钮钮、社区区无线求求助追踪踪；定期期体检、健康监监测；定定期开设设老年医医疗、保保健养生生课堂；常见病病、慢性性病不出出社区，随时治治疗，检检测；重重病、行行动不便便者提供供上门接接诊服务务；行动动不便者者、重病病者免费费送药上上门；重重症、急急症以最快速速度进入入与当地地三甲医医院合建建的绿色色通道，协助转转院服务务，为老年年人健康康、保健健、医疗疗提供完完善的保保障服务务。社区医

35、疗疗中心配配套功能能如：诊诊疗室、药房、挂号、观察室室、化验验室、档档案室、出诊室室、健康康保障体体系、急症绿绿色通道道、紧急求求助按钮钮、无线求求助设施施、医护护电梯等等，开设设老年门门诊、家家庭病床床、家庭庭医疗咨咨询站等等，常年年为社区区内体弱弱多病和和伤残老老年人服服务。3）老有有所学：老年活动动中心是是老年社社区开发发运营不不可缺少少的配套套服务内内容之一一。应在在社区内内设置各各种学习习、活动动场所，使得每个人人都可以以有机会会学习新新东西的机机会和条条件。如：舞蹈蹈教室，健身场所所，健身房房，培训训教室，图书、报刊阅阅览室，棋牌室室，书画画社，插插花艺术术室，网网吧、会会议室、多

36、功能能厅等，为老年年人营造造良好的的学习环环境。4）老有有所为：在老年社社区开发发运营中中，通过过区内优优美的环环境、清清洁的空空气、健健康的饮饮食、细细心的呵呵护保障障了老年年人有健健康、硬硬朗的身身板和年年轻的心心态，应应正确引引导老年年人自发发的组织织起来，走向社社会，走走出社区区，参加加各种各各样的社社会公益益活动，社会福福利活动动，交流流学习活活动，为为老年人人实现老老有所为为，互为为人师提提供机会会，充分分发挥老年年人的一一技之长长，开设设讲堂，发挥余余热，弘弘扬文化化、宣传传科学、传授技技艺、表表现特长长，使老老年人感感觉到自自己能够够老有所所为。 建立完善善的义工（或或志愿者者

37、）服务务体系，义工服服务宗旨旨主要是调调动老人人的潜能能，从心心理到心心理因素素中，增增强老人人们自理理、自立立和自信信的能力力，让老老人们超超越自我我，超越越年龄，推迟养养老期，并通过过服务，使老人人们生活活有尊严严，从而而提高老老人们生生活的质质量。如：设置置医护、保安、保洁、护工、绿化、维修等等义工岗岗位，组组建各种种义工服务务团体，创建义义工服务务体系，实现互互助型的的社区建建设；组组织文艺艺、体育育、书画画、游泳泳、插花花、电脑脑、养生生、保健健、营养养美食等等培训班班，通过过互帮互互学丰富富老年人人的日常常生活内内容。5）老有有所乐：老年活动动中心根根据老年年人各自自家庭、性格、经

38、历、经济、身体条条件的不不同，根根据自己己的兴趣趣对文化化活动项项目的选选择、参参与具有有较大的的差异，利用这部部分老年年人具的一技之之长，组组建文化化、文艺艺、体育育、登山山等活动动团体，走向社社会参加加各种活活动，并并组织在不不同级别别的竞赛赛中获得得过好成成绩，通通过精神神文明建建设，满满足老年年人的精精神需求求，在各各种活动动中锻炼炼心身，通过自娱娱自乐，感觉到到其乐无无穷。活动团体体如：组组建太极极拳（剑剑）、瑜瑜伽、秧秧歌、舞舞蹈、健健身操、声乐合唱唱、戏曲曲演唱、茶茶艺表演演、乒乓乓球、台台球、门门球、腰腰鼓、气排球球、蹴球、健身球球、登山山、象棋棋、跳棋棋、扑克克等活动动团体。

39、修身养性性如：手手工编织织、手工工制做、养花、养草、喂鱼、养鸟、篆刻、根雕、集邮、收藏、书法、绘画、写作等等，在爱好好中修身身养性。6）老有有所聚：通过老年年活动中中心的各各种活动动，把入入住社区区生活养养老的渴渴望健康康、快乐乐的老人人们集合合起来，通过义义工服务务体系的的互助服服务，增增进入住住社区的的老年人人之间的的感情交交流，增增强互帮帮、互助助、互敬敬的精神神，解脱脱老年人人的孤独独感、恐恐惧感，充实晚晚年生活活，使过过去散落落居住的的老人，寻找到到找到一个个理想的的居家养养老的乐乐园，使使老人的的儿女们们能够真真正解脱脱出来，全身心心地投入入到各自自的事业业之中。 4、安全全文化建

40、设设：对老人来来说，谁谁都喜欢欢在一个个舒适安安全的居居住环境境里享受受晚年生生活，可可是，在在安康小小区、绿绿色小区区、精品品小区遍遍地开花花的今天天，老年年人在家家中发生生摔伤、碰伤的的事却屡屡屡见诸诸报端，冲击着着每一个个有老人人家庭的的视野和和神经。近年来，全国各各地开展展了形式式多样的的老年社区区建设项项目，在在事故预预防理念念方面，老年社社区建设设提出的的安全促促进、安安全社区区建设等等概念强强调了以以人为本本、可持持续发展展、可以以量化的的安全目目标，重重视整合合各方面面的资源源，通过过最基层层的社会会组织社区区的安全全促进来来构建全全社会长长期、持持续的安安全基础础。老年年社区

41、的安全标标准应该该采取结结构化、系统化化、程序序化的方方式建立立持续改改进的伤伤害预防防机制，营造老老年社区区的安全文文化氛围围，实现现预防伤伤害的目目标。年年社区的的安全文化化建设应应注意满满足下列列条件：1）由社区区管理者者、老年年人、志志愿者组组织代表表、技术术人员以以及安全全专家组组成的跨跨界组织织，以伙伴伴合作模模式，负责老老年人的的安全促促进事项项，由一一名社区区行政管管理代表表和一名名志愿者者代表共共同担任任负责人人。2）建立健健全老年年人安全全规章制制度，这这些制度度应由社社区内的的互助组织织制定；3）长期、持续地地开展老老年人安安全教育育，通过过警钟长长鸣增强强安全意意识，并

42、并覆盖到到不同的的性别、所有年年龄阶段段的老年年人以及及各种环环境和状状况。4）有针对对老年社社区的高高风险人人群、高高风险环环境，以及脆脆弱群体体的安全全措施；5）对社区区内发生生的伤害害（包括括意外伤伤害和故故意伤害害）事故故建立健健全登记记建档制制度，分分析各种种事故发发生的频频率及其其原因。6）建立安安全管理理措施评评估制度度，在安安全管理理工作过过程，针针对变化化效果的的效果给给予评价价。7）积极组织织老年人人参与本本地及外外地与老老年人安安全有关关的活动动。从生理学学角度研研究可知知，人进进入老年年后，身身体机能能退化，功能降降低。这这些都决决定了老老人相对对而言身身体较虚虚弱，行

43、行动迟缓缓，体力力下降，可见老老年社区区的安全全文化建建设尤其其重要。 5、服服务体系系建设：老年社区区的服务务体系开开发运营营是质量量和信誉誉的重要要表现，是社区区软件建建设的重重要内容容。社区区服务的主要宗宗旨是调调动老人人的潜能能，从心心理到心心理因素素中，增增强老人人们自理理、自立立和自信信的能力力，让老老人们超超越自我我，超越越年龄，推迟养养老期，并通过过服务，使老人人们生活活有尊严严，从而而提高老老人们的的生活质质量。社社区服务务的主要要内容包包括：1）养老老金的保保障制度度的服务务。理想想的模式式是设法法建立不不同类别别的养老老保障制制度，针针对不同同收入和和资金来来源的老老人建

44、立立不同的的养老资资金保障障体系，使老人人们住得得宽心，无忧无无虑。比如：以房养养老模式式。2）医疗疗保障服服务。要要建立必必要的医医疗的条条件，包包括日常常保健紧紧急处理理和建立立老人健健康档案案，并能能在老人人们需要要特殊照照顾的时时候，能能迅速转转换到相相关医院院或者收收纳以医医疗为主主护理院院的机构构中去，以得到到更好的的照顾。3）精神神慰藉服服务。生生活在老老年公寓寓内，要要使老人人们感到到一种自自豪和一一种满足足，因为为在这里里可以结结伴、集集群、交交谈、交交流心得得和切磋磋技艺，欢渡快快乐时光光。在这这里可设设立相识识咨询服服务，为为老人排排忧解难难，可以以陪伴老老人闲聊聊和出游

45、游，使老老人们生生活在自自由自在在、自信信自立、互助互互爱的环环境中，有益于于身心健健康、延延年益寿寿。4）生活活照料的的服务。此类的的服务只只是一种种辅助性性的服务务，只有有在老人人提出要要求的时时候，才才给以必必要的协协助，此此类的服服务包括括家政服服务和餐餐饮供给给服务，卫生保保健服务务等等，以协助助老人提提高生活活质量，提供部部分生活活照料，这种服服务不是是替代，而是在在老人力力所能及及的条件件下给以以帮助，以保持持老年人人生活的的乐趣。四、老年年社区的的住宅类类型：目前我国国的老年年社区项项目基本本上可分分为三类类。第一类类是传统统的老年年公寓，第二类类是房地地产加上上老年的的概念，

46、第三类类属于专为为老年人人开发的复合型型养老社社区。1、复合合型养老老社区：复合型养养老社区区目前在在国内已已开始崭崭露头角角，如北北京的“东方太阳阳城”、三亚的“清平乐乐”、都江江堰的“久道居居”等。这这些老年年社区规规模都比比较大，配套设设施比较较齐全。1）东方方太阳城城的营销销概念退休休（空巢巢）老人社社区。以退休社社区的概概念出击击市场，主要以以享受中中高退休休金的退退休人员员为主要要目标客客户，目目前入住住的6000多户户老年群群体综合合素质较较高，对对现代养养老理念念的推广广和实施施非常成成功。北京东东方太阳阳城位于于潮白河河边，距距市区440分钟钟车程。规划面面积2334万平平方

47、米，建筑面面积700万平方方米，容容积率仅仅0.229。110万株株成年林林木环绕绕社区，16万万平方米米人工湖湖面纵横横相连，75万万平方米米景观绿绿地横贯贯南北。社区有有独栋、联排、中式四四合院以以及4层层电梯公公寓等多多元建筑筑类型，60至至5000平方米米丰富户户型选择择。全社社区无障障碍设计计，每一一扇门都都足够两两个老人人并排搀搀扶通过过，每一一个浴室室也都有有防滑扶扶手，公公共区域域的路面面均经过过防滑处处理。配配套方面面，有近近5万平平方米宏宏大公建建群落，包括商商业文化化中心、康体医医疗中心心、度假假酒店、零售中中心和度度假公寓寓四大板板块。医医疗保障障方面，设有全全天候电电

48、子巡更更、紧急急呼叫、保安服服务系统统，中日日友好医医院或同同级别医医院进驻驻社区，设立专专业老年年门诊，解决后后顾之忧忧。2）清平平乐项目目的营销销理念候鸟鸟老人社社区。现在每年年三亚的的“侯鸟老老人”有7万万人左右右，他们们都散落落在三亚亚的各个个角落，虽然有有的也住住着豪宅宅，但他他们的生生活现状状不是很很乐观。由于三亚亚的相关关生活配配套不是是很齐全全，在很很大程度度上制约约了这些些“候鸟老老人”的生活活质量。三亚清平乐乐的建设设把散落落孤独的的侯鸟老老人聚集集到一起起，做到到老有所所聚，对对这些“侯鸟老老人”来说是是弥足珍珍贵的，并且通通过周到到而细致致的物业业服务，能够使使这些侯侯

49、鸟老人人生活的的开心，充实。根据三亚亚“候鸟老老人”的实际际市场情情况，三三亚清清平乐自自面世以以来，一一直受到到广大客客户的青青睐，一一期已销销售900以上上，二期期计划220088年8月月份推出出，现在在已经开开始登记记。“三三亚清平平乐”社社区地处处热带岛岛屿的海海南省三三亚市，是中国国老龄产产业委员员会“老老年住宅宅研究示示范基地地”，同同时也是是全国为为数不多多的专为为中老年年人设计计的亲情情养老社社区。该该小区的的建设完完全围绕绕“候鸟鸟老人”在三亚亚生活的的各方面面需求，以实现现“六老老”即“老有所所养、老老有所医医、老有有所学、老有所所为、老老有所乐乐、老有有所聚”为建设设目标

50、，以弘扬扬孝道、服务老老人、发发展企业业、贡献献社会为为开发理理念建设设。该社区区区别于其其他社区区的特点点是：小小区配有有“候鸟鸟老人”生活所所必需的的社区医医疗卫生生服务中中心、社社区集中中式自助助餐厅、远程授授课式老老年大学学、供老老人们休休闲娱乐乐所需的的棋牌室室、茶舍舍、画廊廊、健身身房等多多项服务务配套设设施。除除此之外外还增加加了太阳阳能热水水系统、霍尼韦韦尔新风风系统及及小区生生活废水水集中处处理系统统等高科科技环保保配套设设施。3）都江江堰久道居居项目颐养养天和社社区项目位于于都江堰堰市中兴兴镇梅花花生态居居住小区区内，SS1066旅游快快速通道道以东，沙沟河河与石孟孟江交汇

51、汇区域，面积约约4700亩，久久道天居居中老年年生活社社区由约约11万万平米的的出售型型房产及及2.77万平米米的配套套物业构构成。规规划要点点为：建筑密密度：335；容积率率：公园园0.44，社区区0.66；绿化率率：455；建筑控控制高度度：155 米，局部220米；建筑层层数：商商铺二层层局部三三层；住住宅三层层局部五五层；公公建四层层局部六六层；个个别七层层；预计项项目规划划建筑面面积：117.66万平方方米；其中：（步行行街）商商铺：1.33 万平平方米；经营型型公寓：2.66 万平平方米，约7000套；发售型型公寓：11 万平方方米，约约20000套；服务配配套设施施：2.77 万

52、平平方米；大型停停车场：3个，可供约约10000辆小小型汽车车停放。项目以“颐养天天和”为销售主题题。结合合颐养的的各种途途径以及及需要营营造的各各种环境境，将“颐养天天和”理念分分为三个个层面进进行阐述述：共享文文明，分分享天赐赐；挖掘爱爱好，体体现价值值；同伴羡羡慕，晚晚辈爱戴戴。出售型房房产严格格按照国国家标准准进行设设计施工工，按照照无障碍碍的设计计标准修修建住房房，多种种户型、多种面面积的住住房兼备备，以适适应不同同消费人人群的需需求。配套物物业包括括网球场场、健康康步径、中央观观景山、门球场场、老年年大学、图书馆馆、迷你你高尔夫夫等适合合中老年年人的活活动场所所。老年年大学将将开设

53、书书画、武武术、声声乐、舞舞蹈等培培训班，并定期期组织乒乒乓球、棋牌等等比赛，以丰富富中老年年人的生生活。2、房地地产加老老年概念念的社区区：目前，国国内房地地产加老老年概念念的老年社社区项目目，主要要利用思思想较强强的老年年人心理理上会有“被遗弃弃”的感觉觉，子女女也有不不孝敬老老人的负负罪感的的传统概概念制定定营销计计划，一一般都还带有浓浓厚的房房地产气气氛，大大多创造造概念还还是以推推动房地地产的价价格和销销售，真真正养老老社区并并不多见见。在中中等城市市像重庆庆、成都都、青岛岛等多见见老年社社区项目目，本质质上还是房房地产加加上老年年概念，促进地地产销售售，距离离真正的的养生养养老型老

54、老年社区区配套服服务，还还有较大大的距离离。3、老年年社区的的老年公公寓：老年公寓寓是完全全区别于于传统的的养老院院和社会会福利院院的新兴兴老年设设施，是是充分运运用市场场的机制制，作为为一种特特殊的商商品，提提供给健健康老年年人根据据自己的的能力和和需求随随意选择择的住房房条件。因此，老年公公寓必需需具备能能满足特特定的老老年人群群需求的的，具有有相当使使用价值值的产品品，才能能在市场场中被认认可，这这种满足足老年人人的特殊殊商品的的使用价价值主要要体现在在：设施和和服务两两个方面面。完善善的设施施、便捷捷的设施施、便捷捷周到的的服务，称心如如意的安安全感和和归属感感，是老老年公寓寓的居住住

55、模式能能够在市市场上立立足的主主要基础础，已成成为社会会养老居居住模式式的主流流。如何何来创造造并最大大体现老老年公寓寓的价值值，一般般说来应应满足下下列条件件：1）老年年公寓模模式必须须是“居家养养老”型的，是用一一家一户户作为组组合基本本单元，在这里里生活的的老人没没有失去去家庭感感觉，其其私密性性和领域域感得到到保障，老人尊尊严得到到保障，除此此此外，还还会因为为住进理理想的老老年公寓寓里，而而感自豪豪、充满满自信。2）老年年公寓的的配置设设施和设设备必须须是齐全全的，各各种建筑筑设计和和细部的的处理，必须是是适合老老年人生生理和心心理特征征，满足足老年人人的需求求。有必必要的，而且具具

56、有简单单易行的的紧急预预报和呼呼叫系统统。老人人们经常常到达的的地方应应为无障障碍设计计，防滑滑和防撞撞，必须须设置必必要的扶扶手，要要有便于于协助和和抢救的的空间尺尺寸和紧紧急措施施。3）在公公共设施施的配置置方面，应考虑虑不同老老年人群群的需要要，分出出不同的的档次的的配置标标准分别别提供餐餐饮，医医疗保健健、公共共服务、休闲娱娱乐和行行政后勤勤等用房房，配置置必要的的室外用用地等，以满足足为老人人们提供供服务的的必条件件。目前，随随着老年年公寓服服务设施施的不断断完善，老年公公寓根据据其不同同的老年年服务对对象，已已开始提提供越来来越人性性化的服服务，目目前常见见的老年年公寓可可归纳为为

57、以下三三种。1）独立立型老年年公寓。主要供供有自理理能力的的老年居居住，造造价较低低，与城城市社区区服务设设施较近近，交通通便捷，一般户户型为一一室一厨厨一卫，面积较较小，但但物业管管理和日日常医疗疗护理比比普通居居民公寓寓更为专专业和规规范。2）集合合型老年年公寓。有专门门的服务务人员为为老年人人提供除除医疗、护理外外所需的的服务，社区内内有方便便、安全全的社交交娱乐场场所和公公共食堂堂等设施施。3）护理理型老年年公寓。该类公公寓提供供全日制制的护理理和医疗疗服务，建筑按按无障碍碍设计，卧室、卫生间间独立，起居室室和厨房房共用。人均居居住面积积10平平方米左左右，大大部分活活动在公公共、半半

58、公共场场所里进进行，几几位老人人可组成成一个小小集体互互相照应应。老年公寓寓的居住住模式是是老人离离开原来来的“家”改换到到一个具具有相应应照料和和服务的的新的“家”，在这这个新型型的“家”中能够够恢复老老人的自自我，人人格得到到尊重，能够换换到新的的生活的的未来，实现老老人们梦梦昧以求求的理想想境界。五、老年年社区的的市场化化运营：人口老龄龄化，说说到底是是社会进进步的标标志之一一，是社社会经济济的综合合反映。改革开开放的国国力的增增长，为为社会老老龄化高高目标的的发展方方向提供供了契机机和可能能。人们们经济条条件的宽宽裕，为为老年人人提供怎怎样的生生活条件件和精神神乐园，是老年年社区开开发

59、运营营的新的的目标和和任务。公益性性决定了了将得到到社会的的热烈的的反响，道义上上和资金金上的赞赞助，在在政策上上可获得得政府的的优惠和和支持。同时可可以获得得信誉，品牌效效应和资资本优势势，并可可带动其其他房地地产的发发展。发展老年年事业必必须纳入入市场，采用市市场运作作的方法法进行。使开发发、管理理和服务务符合市市场经济济的要求求和发展展规律。坚持经经济效益益和社会会效益的的一致。市场化化的机制制，为推推动我国国老年事事业带来来可能性性。1、老年年社区建建设的选选址：1）选址址在市区区范围内内。可以以发挥不不脱离城城市和社社会的优优势，使使老年依依附于街街区和周周边环境境，定期期接受社社会

60、志愿愿者的参参与和帮帮助，使使老年人人不离社社会，和和社会融融合在一一起。目目前在市市区范围围内，项项目的设设计应考考虑家庭庭的聚合合和亲友友的互访访活动。在公用用设施上上依靠城城市的保保健、社社会福利利、商业业网点、教育及及文化娱娱乐活动动设施，减少不不必要的的投入，集中力力量，兴兴建一些些高档次次、高质质量的服服务设施施和设备备，创造造特色服服务，并并以此特特色服务务吸纳周周围地区区老年人人共同享享用。2）选址址在近郊郊和远郊郊的自然然风光地地段内。应该充充分利用用地形、地貌的的有利条条件，营营造环境境，提供供便利的的生活条条件，要要能借助助周围的的风景名名胜，改改善生活活品质和和增加老老