2016-房地产开发行业备战营改增策略(未完成初稿)

1、2016-房地产开发行业备战营改增策略(未完成初稿)第一页，共23页。目 录背景房地产行业营改增待明确的问题应对策略第二页，共23页。背 景2016年5月1日起，所有尚未实施增值税的行业都将纳入营改增的试点范围。根据国际惯例，同时考虑到目前仍未纳入营改增范围的行业复杂性，这样的时间安排将对企业和税务机关顺利实行增值税改革构成极大挑战。营改增后期已不再采用上述分地域性阶段实施的方法，取而代之的是全国同时实施模式，将营改增在全国所有相关试点行业同时推行。短期来看，对于在全国各地都有业务的大型企业集团而言，此推行模式可能带来更多过渡性准备工作。但从长期来看，这种模式克服了先前相同行业在某些地区缴纳增

2、值税、在另一些地区缴纳营业税而造成的困难。第三页，共23页。房地产行业营改增待明确的问题1、税率税率作为房地产 “营改增”的核心，房地产业11%的税率在业界已基本达成共识。2.从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以核定抵扣进项税额？有观点认为，可以扣除，土地出让金和市政配套费可参考像“农业生产者自产农产品”一样直接乘以扣除率扣除，土地成本扣除率或为6%。第四页，共23页。房地产行业营改增待明确的问题（续）3、对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政策？参考财税【2013】106号文相关规定，营改增前已开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税；未开盘的在建项目，可选择继

3、续缴纳营业税，也可选择由由当地税务机关对已发生成本（含已签合同未支付部分）核定一个抵扣率形成期初留抵税额，新发生的成本按新办法执行；新项目按新办法执行。第五页，共23页。房地产行业营改增待明确的问题（续）4、是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税？（预售在先，成本在后的抵扣链条倒挂问题）一是不可能让企业预售时直接按税率缴纳，企业不干；二是也不可能等交房了才交，税局不干。所以，极有可能参照土增税的方法，先按预售款的一定比率预缴，达到一定条件清算。第六页，共23页。房地产行业营改增待明确的问题（续）5、不动产租赁将如何征税？财税【2013】

4、106号文规定：对试点范围内提供有形动产租赁服务的，在试点期间可按简易计税方法计算缴纳增值税，征收率为3%。预测对于已建成用于出租的不动产也将参照此办法执行，但已签订租赁合同的可选择继续缴纳营业税；对于未完工或新项目，可选择采用一般计税办法，税率或参照有形动产租赁的17%执行，建设期间的进项票据可全部形成留抵税额，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。第七页，共23页。房地产行业营改增待明确的问题（续）6、免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠，是否需要作 “视同销售”处理？同样，开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作 “视同销售”处理？待解。第八页，共23页。房地产行业营改增待明确的问题（续

5、）7、房地产开发商是否可以在项目开发初期（即在他们取得收入之前）登记为增值税一般纳税人？参照目前的做法，对预计收入额超过标准的企业，可在设立期初认定为一般纳税人。第九页，共23页。营改增重点研究问题和政策主要因素增值税问题实质：现金流问题 开发工程合同增值税（我司的预付税金-中间阶段）；租赁合同增值税（客户的预付税金-中间阶段）；租赁、销售房屋合同增值税（客户最终税金-最终阶段）重点：过渡期中如何应对营改增冲击；未来营改增中的业务调整以前业务的收尾，现有业务的保护措施，未来业务的调整。第十页，共23页。营改增工作策略1、税负转嫁：在通过详细财务分析确定定价临界点的基础上，尽可能向业务链下游转嫁

6、增值税税负，同时尽可能避免业务链上游因“营改增”而转嫁税负。2、销项端避免增值税不利处理：梳理组织模式，审阅并调整现行投标报价标准、审阅销项端合同，梳理业务流程，针对可能涉及不同增值税税率及税务处理的业务环节和管理环节，通过合理调整进行税务筹划，以避免对企业不利的税务处理。5、完善增值税管理体系：全面梳理各环节业务流程，识别、防控增值税风险，重新审视业务安排，优化内控管理流程，将增值税管理扩展到各业务岗位，实施有效控制。4、匹配进销项时间：通过加强收付款管理，合理调节结算和收付款进度，合理匹配销项与进项税的发生时间，避免因进销项不匹配而造成的特定期间增值税税负上升，避免额外现金流占用。3、争取

7、进项应抵尽抵：实施供应商分类和甄选、进项端合同审阅、进项端流程梳理，加强发票管理，尽可能就可抵扣的成本费用取得增值税专用发票，实现进项抵扣。第十一页，共23页。房产企业进项税类型费用内容抵扣凭证土地出让金取得土地使用权所支付的成本。难以获得征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费等。难以获得基础设施费开发小区内道路、供水、供电、供气、排污等工程支出。11%前期工程费规划、设计、勘察、招标代理、监理、“三通一平”等。6%公共配套设施费不能有偿转让的公共配套设施发生支出。11%建筑安装费建筑工程、机电安装工程费用。11%开发间接费用直接组织、管理开发项目发生的工资、职工福利等费用。

8、工资不能抵扣管理费用管理部门为组织和管理生产经营活动发生的期间费用。工资不能抵扣销售费用销售人员工资、广告、代理费等。工资不能抵扣财务费用融资利息以及手续费用等。6%其他费用专项维修基金、物业启动资金等。不能抵扣第十二页，共23页。房地产业业务流程梳理 / 增值税涉税点辨认项目准备项目启动（立项、报建）项目开发（建安、预售）项目结束（交付、清算）财务资金部财务 核算关键性文件营销部成本管理部地块信息收集 发掘项目机会否是否存在 项目机会是准备项目启动初步财务预算项目启动大会会议纪要可行性分析开发计划土地采购/合作谈判制定设计方案土地使用权证 建设规划许可证整体方案书工程规划许可证 建筑工程许可

9、证标段规划书制定采购计划报建立项制定营销计划报送物料、工程采购需求报送设计采购需求申请预售许可预售许可证财务 核算、 税务 申报财务 核算、 税务 清算选标指引工程开展合同结算回款合同结算满足 预售条件是工程开展（续）竣工？竣工备案是销售尾盘回款各类采购合同工程竣工 验收证明书房地产项目整体开发概览制定 资金 计划、 经营 预算战略投资及 市场管理部产品管理部招标采购部运营管理部制定开发计划产品定位/规划制定开发节点/ 工程计划项目预售广告宣传采购招标合同结算销售推广： 优惠、赠送等网签（正式合同）竣工结算竣工结算现楼交付办理房产证房屋销售合同商品房质量验收、 综合验收、分期验 收等合格证面积

10、补差第十三页，共23页。商业地产问题影响税负如不能转嫁给租户，而由企业自行承担将影响 利润建造期取得的进项税可能需要十年以上的时间才能 完全消化，三、四线城市项目消化期更可能长达15-20年，对于商业运营资金占用情况十分严重如免租期需视同销售缴纳增值税，将增加转税负， 影响利润，有可能影响未来的经营模式建造期的进项税金额较大， 租金收入回收期长，进项税 要向后结转多年才能抵扣免租期租赁优惠是否会被视 同销售进项税长期 留抵营改增前签订的租赁合同无 法改变价格条款短期内无法将增加的增值税转嫁给租户，增加转税 负，导致利润降低建造支出没有进项税抵扣免租期已建商用楼过渡期问题第十四页，共23页。营改

11、增需考虑的因素收入端 情况摸底和筛选：设计、建安工程、园林、软装工程等 工程合同签订、合同审批、合同涉税条款 工程款支付条款、增值税专用发票的取得 配合现有集采合同，合理的从供应商获得材料项目的增值税发票 销售和物业租赁配比的设置 合理升价幅度的制定（寻求盈亏平衡点） 销售意向书签订、销售合同签订 销售收入、租金收入、物业管理服务费、 酒店业收入支出端第十五页，共23页。营改增需考虑的因素(续)筹划措施 分析贵集团业务流程，以识别在采购、发票、会计核算、 系统等流程中潜在的增值税风险控制点，以明确业务、会计核算和税务管理的对应关系 基于业务流程分析, 从应对增值税改革影响的角度， 识 别现有系

12、统需要改进的地方，与IT系统供应商就系统升级计划进行沟通，明确其对增值税要求的准确理解 与建筑企业联动规划，例如： 与上游供应商联动，要求其减少转嫁税负；或 建筑材料部分由乙供改为甲供 过渡期优惠的充分利用，以获得较多财政返还，例如： 销售收入实现时点较晚，财政返还/补贴期间未产生实际纳税义务，则可能最终无法享受该等优惠 单个项目的公司，销售完成后，获得增值税进项税，可能无法实际抵扣，也无法从税务局获得退税 跨期在建项目营改增后结合资金成本考虑对销进项动态监控流程梳理及IT系统改造第十六页，共23页。应对策略-租赁针对新合同（新签+续约）直接考虑营改增对租金涨幅的影响,最低报价=价格体系租金

13、- 营业税+增值税；最高报价=价格体系租金+增值税。针对老合同（尚在执行期，预测覆盖营改增，可实现双方共赢）换签合同，（原合同租金 - 营业税+增值税）新报价（原合同租金+增值税）。另：所有合同中均增加营改增相应条款含税报价、写明税率及税票种类。因全行业营改增，且租金增值税为租户中间环节预付税金，营改增对客户有利，多可接受新的增值税情况下的租金报价。第十七页，共23页。应对策略-销售1、鉴于房屋销售环节为最终纳税环节，直接将增值税金转嫁到消费者。2、拆分售房合同，降低税负。本该收取的房款以其他低税率应税项目的名义收取，如额外收取经纪服务费，实际上是对消费者涨价。 3、根据购房者不同，选择1、2

14、或1+2，适度转嫁到消费者。第十八页，共23页。应对策略-成本至少维持实际成本不涨（供应商实际收入不涨）供应商扣除营业税、增值税影响后的收入不涨；开发商实际成本降低、实际付现金额增加。所有合同中均增加营改增相应条款要求供应方价税分离、写明税率及税票种类。以营改增时点为界：已完成产值全部开具营业税发票，将发生产值按增值税开票优点：风险确定，现金流符合预期值，双方易达成共识。缺点：涉及在营改增时点到来前向我司的集中开票，即使不结算也需预付施工单位营业税金。正常付款，营改增后在建筑企业实际收入不变情况下，承担增值税总价款不变，营改增后换普通发票为专用发票考察建筑企业实际税负，增加甲供材料第十九页，共

15、23页。对已签及新签工程类合同的思考-1事项工作内容工作目标对于已签订的总包合同摸底排查对已签订但未完工的项目施工合同进行摸底排查，对已确认产值情况，配合财务人员核对发票开具情况1.加快施工进度，尽可能清除项目上存在的超验情况；2.营改增前在建项目杜绝自行超验；3.欠税部分应在资金允许的情况下及时开具税票；4.积极沟通，商谈试点期间在建工程的计价原则，力争在试点前结清已完工程价款，使双方企业不因税制改革产生损失。落实跨期合同金额、考虑签订补充协议。增加“合同价格应随着国家税制变动而变动，涉及双方价格变动的另行协商”等字样。对已竣工未结算项目的施工合同进行摸底排查，加快结算进度1.结算已基本确认但尚有