花样年商业模式课件

1、战略规划花样年商业模式专题研究花样年于1996 年在深圳启动物业开发业务，凭借丰富的经验和卓越的能力，已成功扩张至中国增长最快的四个经济圈，目前专注于“四大经济圈”开展相关房地产业务1996年9月28日，花样年开始其业务，成立深圳市星彦投资发展有限公司1998年：花样年的首个住宅物业开发项目深圳碧云天在中国深圳市福田区动工2000年：深圳碧云天落成。花样年开始从事物业管理业务，提供物业管理服务，包括保安服务、物业及设施维护、园艺及住宅物业与写字楼的其他物业管理服务。花样年位于中国深圳市罗湖区的首个半装修住宅精品楼盘项目芳邻亦开始施工2001年 ：花样年的物业组合多元化至包括写字楼的开发。花样年

2、的首个写字楼开发项目喜年中心于中国深圳市福田区动工。地域上，花样年已将房地产开发业务拓展至成都。于2001年10月18日，成都通和成立2003年：于中国成都市锦江区的首个住宅开发项目成都锦上花动工。花样年位于中国成都市城南区的首个住宅及商用大楼开发项目艺墅花乡亦开始施工2006年：花样年集团 （中国） 于2006年1月20日成立，并于同年成为深圳花样年投资、花样年物业管理公司、星彦地产及成都通和各自股权的控股公司2007年：地域上，花样年已将房地产开发业务拓展至长江三角洲地区。花样年开始着手云海间的建设，该项目乃位于中国江苏省宜兴市西渚镇的一个高档住宅小区2008年 ：除深圳、成都及宜兴外，花

3、样年亦将房地产开发业务拓展至珠江三角洲如东莞及惠州等其他城市。2009年：在东莞，住宅小区开发项目东莞君山已开始施工。整个项目预计将于2011年6月竣工。在成都，大型城市综合体美年国际广场1.1期至1.3期开始施工2009年11月25日在香港联合交易所主板挂牌上市（股份代码：1777）2010年：在 花开中国 战略指引下，花样年在新进入了桂林、大理、无锡和南京4个区域核心城市，将公司的业务布局从7个城市扩展到11个城市，这使公司业务布局更为均衡资料来源：公司公告及年报2001年起花样年开始尝试进入异地市场，并逐步展开全国化发展战略。目前其业务发展主要聚焦于中国经济发展最活跃的成渝经济区、珠江三

4、角洲、长江三角洲及京津都市圈四大区域2010年四大区域合同销售明细表区域合同销售金额 合同销售面积人民币百万元占比平方米占比成渝经济圈2,01952%244,10364%珠江三角洲1,21031%85,43322%京津都市圈50613%38,18610%长三角区域1574%14,4324%合计3,892100%382,154100%截至2011年10月，花样年已将业务扩展到深圳、东莞、惠州、成都、天津、苏州、无锡、南京、桂林、大理等10个核心城市，并计划每年新进入1-3个核心城市来持续扩大公司的战略纵深资料来源：公司年报时间回到2006年，当时政府连发“13道令”针对房地产行业进行密集宏观调控

5、，亦是在该年花样年开始寻求集团整体的战略转型序号时间政策15月17日国务院发布六大新措施调控楼市(简称“国六条”)25月29日关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(简称“九部委十五条意见”)37月5日关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知47月6日关于落实新建住房结构比例要求的若干意见57月6日关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知67月11日关于规范房地产市场外资准入和管理的意见77月24日关于建立国家土地督察制度有关问题的通知87月26日关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知98月1日正式实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范协议出让国有土地使用权规范109月4日关于规范房地产市场

6、外汇管理有关问题的通知119月5日关于加强土地调控有关问题的通知1210月18日关于开展查处土地违法违规案件专项行动的通知1311月7日关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知 在不到半年的时间内，来自中央有关部委的房地产调控政策多达13个，涉及信贷、土地、结构、税收、住房保障、市场秩序、反腐等众多环节、当时的市场感受到了一场史无前例的调控风暴事实上从2004 年起，中央就陆续出台了一系列政策措施，着力提高房地产行业门槛和集中度，直接导致相当数量尚未形成核心竞争力的中小开发商退出或被收购土地1.土地保证金提高，高达上亿；2.地价快速上涨，往往是起拍价的倍数；3.地价款一次性付清趋势越

7、来越明显；4. 闲置土地清理力度加大规划设计1.规划设计在拿地环节中的作用越来越重要；2.规划设计和国五条调控精神越协调越容易拿到地；3.90/70和双限房项目比重提高开发1.项目自有资金必须在35以上；2.主体结构封顶才能发放按揭；3.四证齐全才能贷款；4.贷款等资金具有扶强不扶弱的先天偏好；5.禁止建筑商为开发商垫资；6.禁止拖欠农民工工资税收1.所得税从结算时缴纳改为预售时预缴；2.取消新设公司税收优惠；3.提高投资购房流通税负，抑制投资投机需求；4.或严格实行土地增值税销售1.提高预售条件；2.主体结构封顶才能放按揭；3. 政府开始重视销售环节市场秩序和商品房质量保证；4.大中开发商定

8、价能力和优势越来越突出开发商竞争加剧，竞争越来越聚焦于土地、资金和品牌优势中小开发商退出，大中开发商跟进，行业集中度提高 于是从2006年起公司开始尝试寻求差异化发展道路，经过对市场形势的综合研判和业务模式的不断摸索，终于确定了城市综合体精品高档住宅 “双核驱动”的战略构想业务拆分专业化、精细化地产开发集团物业管理集团商业地产集团销售代理集团战略转型“双核”驱动城市综合体精品高档住宅据判断，花样年对该战略的主要考量应该是基于当时企业自身的经营能力、中国城市化进程的发展水平，以及长久以来住宅市场与商业地产市场之间发展的“不均衡性”等内外部环境住宅地产以自住需求为主，商业地产较少发展住宅中自住和改

9、善型需求并存，商业地产起步发展住宅以改善为主，商业地产从快速到稳定发展8000工业化初期工业化中后期发达经济阶段资料来源：Natrust，统计局与住宅不同，商业地产起步期较晚但持续期很长国际经验表明人均GDP1200-8000 美元是商业地产的起步期 ，8000 美元之后进入加速发展期，直至20000 美元之后才进入成熟发展期而在起步期时新增供应增速往往最快。中国目前正处于起步期，而一线城市则已步入加速发展期人均GDP（美元）机会多年来，花样年坚持 “双核驱动”战略，使其可以更好地满足核心客户关于居住、商务、办公、投资等综合性需求，在遇到宏观调控时也拥有了更强的抵御市场波动的能力商务居住办公投

10、资商业文娱城市综合体+精品高档住宅以成都香年广场为例，项目包括精装商务公馆、甲级写字楼、艺术酒店、精品商业等高端商务业态于一体，树立了花样年未来在城南乃至天府新区持续发展的战略支点项目简介：位于CBD核心区天府大道西侧，总占地近30亩、总建面约25万，是一个集国际甲级写字楼、精装商务公馆、艺术酒店和精品商业于一体的城市商务综合体项目特色：写字楼单位由两栋高176米的双子塔构成，全隐框LOW-E玻璃幕墙，局部高级石材竖向线条造型；限量版70年产权珍稀精装商务公馆，户型面积为28-68，全奢适精装标准，配备品牌家具家电，客户拎包即可直接入住项目特色：小户型、LOFT、酒店式公寓、投资地产及其他交通

11、配套： 501、504、4A、4B软件园站装修状况：精装修、菜单式装修、公共部分精装修开间面积：65-2000平方米所属商圈：高新区近些年来，花样年不断提升城市综合体业务的比重，逐步实现了由单一的住宅开发商向综合服务运营商的转变，未来更欲形成住宅、酒店管理、商业运营及养老地产“四足鼎立”的发展格局引述花样年董事局主席潘军的说法，花样年现在推出的产品结构包括商业、写字楼和商务式的公寓，所占的比重超过了50%，高端住宅大概在30%，中档住宅、精品住宅类20%与此同时，花样年将继续提升城市综合体的销售占比，并持续提升物业服务业和商业运营能力，这是花样年面向未来的长期产业发展战略潘军还表示，花样年的策

12、略就是要做高端，并大幅增加商业地产的业务比例。公司在2006年设定的商业与住宅比例是3：7，现在调整为5：5。资料来源：公司年报自2009年上市以来，花样年紧紧围绕“四大经济圈”稳步推进战略的实施，充沛的土地储备保证了其发展的纵深2010年土地储备明细表单位：区域在建项目待建项目框架协议项目总土地储备建筑面积比例成渝经济圈8,399,80360%成都568,3112,840,8333,917,3327,326,476大理76,796996,5311,073,327珠三角经济圈3,567,75326%深圳125,089125,089东莞122,983333,400456,383惠州72,4186

13、82,127754,545桂林2,231,7362,231,736京津都市圈904,0386%天津83,289765,749849,038北京55,00055,000长三角经济圈1,070,0728%苏州11,848521,27349,246582,367无锡421,208421,208南京66,49766,497总数983,9387,939,6195,018,10913,941,666100%2010年花样年先后新进桂林、大理、无锡和南京4个区域核心城市，将公司的业务布局从7个城市扩展到11个城市，使得公司业务布局更为合理均衡资料来源：公司年报从花样年上市后披露的年报可以看出，自2006年实

14、施战略转型以来，近5年时间公司实现了“跨越式”发展，财务表现十分突出200620072008200920105年平均复合增长率人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元人民币千元收入 342,339 772,057 1,174,211 2,458,673 4,471,23467.18%毛利 154,480 222,837 469,477 1,026,861 1,924,79465.62%净利 91,094 68,797 84,259 373,469 807,28154.71%资产总额 2,027,567 4,209,052 4,957,322 11,453,486 15,382,38849.97%负债总额 1,407,486 2,807,249 3,510,965 7,372,125 10,415,91849