2008河北廊坊城市及房地产市场研究上

1、Zdh最新研究成果2008年12月21日廊坊城市发展研判【拥有优越交通条件的新兴现代城市】【城市概况】廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里， 2005年末全市总人口为391.6万人。【便捷的立体交通体系】廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。【城市定位】京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。 城市发展研判城市发展分析

2、京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系：第二条京津唐高速全长145公里，预计2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊作为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者。城市发展研判城市发展分析【京津双轮驱动 区位交通优势明显】【 京津冀经济联合圈轴心 】京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础

3、最好、发展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。城市发展研判城市发展分析廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。一轴三带 “一轴”：京津发展轴，廊坊位于此主轴。“三带”：滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山太行山山区生态文化带。经济总量 2005年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值18336.58亿元，约占全国经济总量的9.3%。廊坊主导产业 以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；以金融保险、商务与信息服务、会展等为核心的生产服务业；以汽车、制药行业

4、等为主的现代制造业地位；钢铁、石油化工等基础原材料产业。城市发展研判城市发展分析【 受惠京津冀都市发展圈及经济联合圈】【城市布局：三点组团】【整体布局一个中心两个次中心】 “一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。 中心三河次中心霸州次中心 【中心城市结构采取三点组团方式】 开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。 万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。 市区：城市的文化、政治、商业、居住中心城市发展研判城市发展分析城市发展研判经济发展【经济发

5、展突飞猛进 但腾飞尚需时日】2006年廊坊经济发展加速上涨，GDP增幅达到15，2007年经济更是突飞猛进，GDP增长率26%。但廊坊的经济发展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的带动，随着京津冀经济圈的辐射及自身实力的增强，整体经济水平将呈现积极发展态势，但经济腾飞尚需时日。城市发展研判经济发展趋势地区 指标工业增加值（亿元）城镇固定资产投资（亿元）社会消费品零售总额（亿元）出口总值（亿美元）地方一般预算收入（亿元）全 省绝对值5040.95894.23897.1209.0821.7增长（%）14.031.322.651.423.2石家庄市绝对值897.61119.9777.948.59

6、5.0增长（%）15.324.822.844.919.5承德市绝对值275.1269.5146.53.335.4增长（%）14.828.321.287.529.9张家口市绝对值191.0319.7187.73.435.3增长（%）10.139.322.0-15.727.3秦皇岛市绝对值191.3184.0194.826.442.1增长（%）13.920.921.450.617.1唐山市绝对值1329.0912.3655.345.4129.6增长（%）15.638.725.097.129.6廊坊市绝对值276.7720.8252.312.950.2增长（%）16.940.323.425.431.

7、9保定市绝对值331.6547.3500.629.356.1增长（%）17.336.721.652.829.9沧州市绝对值495.7422.0334.612.748.1增长（%）14.625.222.839.624.9衡水市绝对值132.0140.5182.19.313.8增长（%）12.632.520.641.019.1邢台市绝对值316.0340.1263.88.932.5增长（%）13.827.721.839.927.8邯郸市绝对值629.4764.9401.69.164.9增长（%）12.533.222.032.512.52008年1-10月河北省各设区市主要经济指标比较表数据来源：河

8、北经济信息网2008-12-15【对外资吸引力较强】2006年实际利用外资额对比廊坊历年实际利用外资额凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近三年实际利用外资增长率均保持在15以上，2006年实际利用外资额达到3.15亿美元，远高于保定、秦皇岛等同类城市。城市发展研判经济发展趋势2008年1-10月河北11城市社会消费品零售总额比较 1 11 9 8 2 7 3 5 10 6 4 排列名次：在社会消费品零售总额方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，处于中间水平，廊坊总体消费水平一般，但其以23.4%的增速仅次于唐山，位列第二，说明发展潜力较大。数据来源：河北经济信息

9、网2008-12-15【城市社会消费品零售总额：廊坊VS其他城市】城市发展研判经济发展趋势2008年1-10月河北省11城市工业增加值比较表 在工业增加值方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，处于中间位置，工业发展水平一般；但其增长速度高达16.9%，位列第二，说明廊坊发展成绩较显著。 2 8 10 9 1 7 5 4 11 6 3 排列名次：数据来源：河北经济信息网2008-12-15【城市工业增加值：廊坊VS其他城市】城市发展研判经济发展趋势2008年1-10月河北11城市城镇固定资产投资比较图 在城镇固定资产投资方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第4位，处于中上水平，从一个侧面反

10、映了廊坊城市发展速度较快；增速高达40.3%，位列第一，反映出良好的发展势头。 1 9 8 10 2 4 5 6 11 7 3 排列名次：数据来源：河北经济信息网2008-12-15【城市固定资产投资：廊坊VS其他城市】城市发展研判经济发展趋势2008年1-10月河北11城市出口总额比较 1 11 10 4 2 5 3 6 7 9 8 排列名次：在出口总额方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第5位，处于中偏上水平，说明廊坊总体出口产业发展尚可，增速25.4%，位居第10。数据来源：河北经济信息网2008-12-15【城市出口总额：廊坊VS其他城市】城市发展研判经济发展趋势2008年1-10月河

11、北11城市地方一般预算收入 2 8 9 7 1 5 4 6 11 10 3 排列名次：在地方一般预算方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第5位，处于中偏上水平，说明廊坊政府总体创收尚可，增速31.9%，位居第1。数据来源：河北经济信息网2008-12-15【城市财政收入：廊坊VS其他城市】城市发展研判经济发展趋势 廊坊地区有廊坊经济技术开发区、燕郊经济技术开发区、安平经济技术开发区、霸州经济技术开发区、固安工业园区、永清工业园区、大城工业园区、文安工业园区和大厂工业园区9个省级开发区以及东方大学城文化产业园区，考虑到对城市发展的重要作用，重点阐述廊坊经济技术开发区和东方大学城。城市发展研判园区

12、经济发展【开发区是廊坊经济发展的源动力】廊坊开发区是河北省政府重点支持的省级开发区，是团中央、全国青联命名的“中国青年科技创新行动示范基地”，位于京津塘高速公路廊坊出入口处， 于1992年6月26日建区。截至2006年，开发区幅员面积67.5平方公里，规划面积：14.49平方公里，已开发土地面积：14.49平方公里，户籍人口53362（包括大学城）。城市发展研判开发区概况截至2005年底，廊坊开发区已累计实现地区生产总值254.4亿元，占廊坊整体的40，年均增长50.7；工业总产值426.8亿元，年均增长61.3%；工业销售收入404.2亿元，年均增长57.2；财政收入35.4亿元，年均增长5

13、4.6，实际利用外资8.7亿美元。到2006年10月底，累计总投资额490亿元人民币，其中外商投资总额15亿美元，累计利用外资9.7亿美元。【快速发展，廊坊经济的重要组成部分】城市发展研判开发区概况 廊坊经济技术开发区目前已有1300多家企业进区 ，其中包括西门子、鲁尔、GEA、天合、富士康、东芝、LG、阿克苏诺贝尔、来实建筑等16家世界500强企业。 初步形成了电子信息、食品加工、汽车零部件、新材料、生物制药为主的五大主导产业格局。产业领域代表企业1电子信息华为科技、富士康科技、特瑞胶黏、新奥软件、久智光电子、滨松光子、中电大成电子、贝斯特电子、冀雅电子、鑫谷光电、清华同方电子、捷好电子等。

14、2汽车零部件卢卡斯伟利达廊重制动器、天合发动机零部件、柳博安利活塞环、瑞达汽车制动器、全兴工业、威意特汽车系统、上方汽车内饰、华安汽车装备、亚新科制动技术等。3食品加工好丽友食品、露露饮料、伊利乳品、飞鹤乳业、新瑞番茄制品、威康特食品、智爱富食品、张裕葡萄酒、日清中粮食品、多维食品、中基金米兰咖啡、中孚食品等。4新材料立邦涂料、阿克苏诺贝尔、国瑞电子、阿童木、超尔固涂料等。5生物科技国药麻醉制品、周林频谱、维尔康生物化工、美宝制药、健邦医药等。【开发区五大产业支柱】城市发展研判开发区概况1992年建区之后，廊坊开发区迅速抬高项目入区“门槛”：凡是高耗能、高耗水、高污染的项目，一律不得入区；20

15、03年初，廊坊开发区再度抬高项目入区“门槛”：提高项目投资强度，投资1000万美元以下的外资项目、投资5000万元以下的内资项目不再配置土地资源；提高项目投资密度，外资项目不低于30万美元/亩，内资项目不低于150万元/亩。廊坊开发区对入区项目投资强度的“及格线”，是两年多后省有关部门制定的“一线地区”省级开发区相关指标的10倍；而投资密度的“及格线”，则比省相关指标高出25%； 2006年，重点引进资源节约型、生态环保型、科技创新型、龙头带动型、高贡献率型的项目，投资1亿元以下的内资项目，投资1000万美元以下的外资项目，开发区将不再配置土地资源。【抬高门槛 集约高效发展】城市发展研判开发区

16、概况【以文化产业先导的多功能复合城市新区】【位置】东方大学城位于廊坊市经济技术开发区，紧靠京津塘高速公路。【总体规划】东方大学城占地2万亩,计划投资120亿元人民币,10年内要完成包括教学楼、科研实验楼、现代图书馆、运动中心、教师公寓以及幼教、小学、中学、医疗、商业餐饮、文化娱乐等一系列配套服务设施,建筑面积达780万平方米,最终形成一个可容纳15万名学生和5万名员工的教育园区。【大学城一期】投资14亿元，占地2400亩，建设教学区、生活区、高科技园区、校园文化社区，总建筑面积57万平方米，目前已建成一座拥有综合教学楼、科研实验楼、计算机中心、校园互联网络、图书资料信息中心、体育活动中心、文化

17、宫、大礼堂及学生公寓、教师公寓、书店、商业、医疗活动于一体的科教园区。北京工业大学、北京师范大学、北京工商大学等11所大学的1万名学生于2000年9月首期入驻大学城。 【大学城二期】为大学城的中心区，由产研片区、体育片区、教学片区、生活片区和农林实验园区组成，总投资32亿元，用地689公顷，建筑面积177万平方米，以国际先进的星型组团规划手法，配以联系京塘高速出口和各组团的快速干道，明确的结构布局、有机的功能整合，构建出市场化的经营模式、人性化的城市机能、集大成的校园文化和景园化的生态环境。目前，东方大学城已经完成建筑面积205万平方米，总楼宇200多座，30多所高校的近5万名大、中学生入驻。

18、 城市发展研判东方大学城经过五年的建设，目前东方大学城已经拥有完整的商业、休闲、娱乐、邮电、医疗、金融、公安等保障服务系统，是自成体系的复合型城市新区，房地产建设是重要的组成部分之一。别墅高尔夫球场城市发展研判东方大学城【自成体系的复合城市、成熟新区】城市发展研判小结【快速扩张】廊坊为河北省重点发展的地级城市，整体发展起步晚，发展快，目前处于快速扩张阶段；【发展契机】地处京津冀经济联合圈轴心是廊坊最大的发展契机；【产业调整】廊坊的产业布局将面临结构性优化调整；【热点区域】廊坊经济开发区及东方大学城是廊坊发展的两大热点区域，是廊坊未来两大人口导入区，将实现资金及高质人群的密集输送。廊坊房地产市场

19、发展研判廊坊房地产市场发展研判宏观市场 廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动，由于起步较晚，整体发展水平低。但城市发展建设空间充足，可借鉴的成功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处于高速发展阶段。宏观市场整体市场特征【起步晚，但高速发展】 2006年全市实际土地出让 面积不足100万平米，07年已有明显上涨，07年7月至11月出让规模已达50万平米，根据十一五规划，未来将逐步加大土地供给规模。 廊坊市“十一五”期间住宅用地年度实施计划单位：公顷年度全市其中市区商品住房用地政策性住房用地合计2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-

20、1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-12525-28140-153合计1195-1255470-52080-90550-610宏观市场土地市场【土地供应大规模放量】廊坊市2008年下半年土地供应计划 地区建设用地供应总量（万）商业（万）住宅（万）工业（万）其他（万）廊坊市区82.00111.897273.66313.0873.3538三河市167.470747.2914116.31943.8599大厂县7.89661.66066.236香河县391.7584.161

21、6169.7143211.21546.6667广阳区45.782340.1711.64.0113安次区29.07093.748425.3225永清县61.611324.029937.5814固安县166.273527.958138.3155霸州市11.47921.11284.32233.90372.1404文安县59.15511.25972.61248.06647.217大城县4.51244.5124廊坊开发区147.44427.444120合计1174.45548.6023355619.0913151.7615宏观市场08年土地供应总量廊坊市区2008年下半年土地供应计划 序号 位置 面积/

22、 公顷 土地用途 拟供地方式/划拨、出让（招拍挂） 拟供地价格（万元/亩） 1 安次税务局东南；李桑园东、爱民道南 0.5124 办公 划拨 2 广阳道北、永兴路西 2.5403 教师公寓 协议出让 3 广阳道北、永兴路西 1.9974 教师公寓 协议出让 4 常甫路东、瑞丰道北 2.2542 公共设施 划拨 5 永兴路西、翟各庄村北 0.2671 办公 划拨 6 永华道146号 0.6254 住宅 划拨 7 南门外大街11号 0.3472 商业 协议出让 8 爱民道22号 0.3201 办公 划拨 9 南尖塔村 0.2465 工业 协议出让 10 爱民东道168号 0.5864 工业 协议出

23、让 宏观市场市区土地供应序号 位置 面积/ 公顷 土地用途 拟供地方式/划拨、出让（招拍挂） 拟供地价格（万元/亩） 11 光明东道305号 2.2541 工业 协议出让 23.6 12 武警学院西侧 6.67 商住 拍卖 220 13 廊万路北侧 6.20 商住 拍卖 240 14 东外环东侧、解放道南侧 2.27 商住 拍卖 220 15 东外环东侧、解放道北侧 3.60 商住 挂牌 220 16 东外环东侧、解放道南侧 2.33 商住 挂牌 220 17 尖塔镇政府西侧 7.47 商住 挂牌 180 18 光明东道南侧、许青路西侧 10.77 商住 挂牌 220 19 和平路西侧 2.0

24、2 商住 挂牌 250 20 光明西道南侧，西外环东侧 8.63 商住 挂牌 230 21 和平路40号 2.58 商住 220 22 永兴路西侧 0.75 商住 240 23 建国道北侧、新华路西侧 3.01 商住 280 24 银河南路东侧 7.33 商住 250 25 解放道北侧、和平路东侧 1.55 商业 250 26 爱民西道北侧 4.87 商住 220 廊坊市区2008年下半年土地供应计划 宏观市场市区土地供应08年下半年廊坊市区土地供应总量82万左右。地块位置出让面积(M2)容积率建筑面积土地用途及年限出让方式成交价(万元)竞得人楼面地价（元/平米）廊坊市东外环东侧、六九一六工厂

25、西侧19376.461.834878 商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌5400廊坊市天圆房地产开发有限公司1548 廊坊市光明西道以北、西外环以东、育英路以西22057.581.737498 商品住宅70年(其中商业40年)招 标5976廊坊市翔泰房地产开发有限公司1594 廊坊市常甫路东侧、辛庄道南侧14857.071.826743 商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌4150廊坊市盛翔房地产开发有限公司1552 廊坊市爱民西道以南、菜豆庄以西6603.4181.711226 商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌1840廊坊市昶友房地产开发有限公司1639 07年下半年土地成交信息

26、宏观市场07年土地成交地块编号地块位置出让面积(M2)土地用途及年限出让方式成交价(万元)楼面地价（元/）竞得人成交日期廊开2008-7廊坊开发区经八路东侧、纬四道北侧173646.5工业用地50年挂 牌4950285廊坊市宝湾国际物流有限公司2008.9.17廊开2008-8廊坊开发区全兴路东侧、第二供热站北侧40000.1工业用地50年挂 牌1440360河北多维食品有限公司2008.7.30廊开2008-9廊坊开发区福邦德公司南侧、全兴路西侧6666.7工业用地50年挂 牌200300艾美弛(廊坊)电气有限公司2008.9.17廊开2008-10廊坊开发区新源道北侧、化辛路西侧14175

27、.9工业用地50年挂 牌450317维特根(中国)机械有限公司2008.9.172008-7廊坊市永兴路西侧、光明西道北侧7489.29商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌26013473廊坊市昶友房地产开发有限公司2008.11.262008-21廊坊市林苑小区内北侧、新星里小区南侧3069.57商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌12013913廊坊市汇源房地产开发有限公司2008.11.262008-22廊坊市文丰路东侧、永丰道北侧1780.519商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌6763797廊坊市隆华房地产开发有限公司2008.11.26廊坊市近期公开出让国有建设用地使用权成

28、交信息 数据来源：廊坊市国土资源局 2008-12-15 宏观市场08年最新土地成交编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）保证金(万元)起始价(万元)起始楼面地价（元/）容积率建筑密度绿地率廊开2008-11廊坊经济开发区三号路北、规划路西侧3632.4合5.4486亩工业0.840%-60%15%-20%50年8109300廊开2008-12廊坊经济开发区百合路北、精细化工东侧28249.5合42.374亩工业0.840%-60%15%-20%50年5008473002008-24廊坊市新104国道东侧,六干渠北侧,原104国道西侧26667合40亩商品住宅2.025

29、%30%70年/其中商业40年300060002250廊坊市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告廊国告字200818号数据来源：廊坊市国土资源局 2008-12-15 注：从挂牌公告看，廊坊本次推出的地块楼面地价起始价为2250元/，与2008年11月26日成交的三幅土地（楼面地价分别为3473元/、3913元/、3797元/）比较，地块较偏，价格较低，工业用地楼面地价仅为300元/。公告有效期：2008年12月1日至2008年12月22日 宏观市场08年最新土地成交【2009年度住房建设总量】 2009年规划建设各类住房2.6万套，建筑面积 245万平方米。其中，套型建筑面积小于90平方

30、米的住房2.2万套，建筑面积180万平方米，占住房总建筑面积的73。（一）2009年商品住房建设总量 2009年建设商品住房220万平方米，其中新审批、新开工项目建设商品住房100万平方米，续建项目建设商品住房120万平方米。可建设2.3万套住房。（二）保障性住房建设规模、经济适用住房建设规模2009年度规划建设经济适用住房0.32万套，建筑面积25万平方米，套型建筑面积60平方米。具体位置见附表。、廉租住房建设规模2009年采取购、建等方式提供廉租住房250套，建筑面积1.25万平方米，套型建筑面积50平方米。【2009年度住房用地供应情况】1、2009年度住房用地供应总量及结构按照廊坊市住

31、房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构。年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。2009年度，市区规划区住房建设用地计划供应总量为1300亩。经济适用住房用地为195亩，廉租住房用地19.5亩。其中住房用地供应总量中,新增用地500亩,存量土地800亩。2、加大闲置土地处理力度，积极促进存量土地利用进一步加强土地整理，加大各类闲置土地的处理力度，依法征收土地闲置费、收回闲置土地；妥善处理土地遗留问题，加大问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量土地，保障住房用地有效供应。宏观市场09年房地产建设计划

32、近年来廊坊房地产开发投资一直呈现高速增长的状态，07年以来房地产开发投资额更是增长激烈，08年1-9月投资额增长率已经是07年全年的1.48倍。 宏观市场房地产投资分析【房地产投资增速高速反弹】 今年上半年以前商品房新增供给逐步下降，大量需求被抑制，据统计06年商品房供需比约为0.75：1。但这一状态将从07年下半年开始有所转变，未来将有较大供给放量，主要集中于安次区。廊坊市区近期商品房供给面积廊坊05年至07年供需比例宏观市场商品房供求分析【供需基本平衡】 07年来廊坊市区房地产价格增幅达44，目前安次区目前均价为35004300元/平米，而广阳东区板块均价已经达到45005200元/平米，

33、原因分析：正经历起步快速发展的必然阶段；受京津地区高房价的强烈辐射影响。（数据来源：廊坊统计局） 廊坊整体价格走势廊坊市区价格走势（数据来源：廊坊房地产网） 宏观市场价格走势分析【价格激增】作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的吸引力。此部分购房者收入差距较大，对于地段认知不很敏感，性价比是其考虑的首要因素。是廊坊房地产市场的最主要客户构成，目前所占比例达到80-90%，其中改善性需求占有一定比例，首选区域为城市中心区。享受京津地区的高收入，坚信廊坊地产有广阔的发展空间，多次置业及投资者比例较高。交通的便捷、房价和生活成本的低廉，使一部分北京和天津人以投资升值为目的到廊坊置业、居住，目

34、前此类人群呈上升趋势。 廊坊市民廊坊下辖区县购房者在京津工作的廊坊人 京津人士在廊坊工作的其他城市移民此部分购房者多集中在开发区，多数已在廊坊工作了一段时间，有定居的打算。随着华为、富士康等实力型企业进驻开发区，未来此类型购房者比例将显著提高，开发区内的高品质项目自然是他们的首选。宏观市场客源分析注重采光和朝向，尤其是南向采光；偏好板楼或点式形态，塔楼接受度不高；经济型三居（95-115）为主流需求，其次为经济型二居（70-90）；良好的社区景观有较强的吸引力；大盘受到追捧。宏观市场产品偏好分析【建筑业发展保持平稳】 2007年廊坊全市建筑业实现增加值60.6亿元，增长22.6。具有资质等级的

35、建筑企业实现产值113.7亿元，增长13.0。【房屋施工面积增长较快】 2007年完成房屋建筑施工面积1151.7万平方米，增长29.9。【房屋竣工面积不断增加】 2007年全市竣工面积560.0万平方米，增长17.O。 【在售存量房源较多】 截至2008年12月17日，廊坊全市可售楼盘110个，可售总套数18129套，可售总面积175.7559万。【2008年1-9月投资、销售、价格】 2008年1-9月份，全市房地产开发投资完成1828亿元，同比增长776，分别比1-8月份和去年同期回落311和218个百分点；完成商品房销售面积3281万平方米，同比增长221，分别比1-8月份和去年同期回

36、落212和223个百分点；商品房销售价格4102元平方米，同比增长244，分别比1-8月份和去年同期回落96和13个百分点。【12月近日成交数据一览】日期12月11日12月11日12月10日12月11日12月13日12月14日12月15日12月16日成交套数27套45套53套26套3套42套16套62套成交面积2828.9 2841.77 4267.62 2098.39 179.44 1782.88 1483.16 4426.03 数据来源：廊坊网上房地产宏观市场小结【房地产开发投资特点】 1、总量大，增速高。 2008年1-9月份，廊坊市全市房地产开发投资完成1828亿元，总量位居河北省各市

37、之首；同比增长776，比全省平均水平高330个百分点，位居全省第二。 2、结构趋于优化，小户型比重上升。 2008年1-9月份，廊坊市全市房地产企业完成商品住宅投资1601亿元，同比增长672。其中，90平方米以下住宅投资804亿元，同比增长26倍，占住宅投资的比重为44O，同比提高222个百分点。 3、土地开发面积止升转降。 2008年1-9月份，廊坊市全市购置土地面积1693万平方米，同比减少1543万平方米，下降477；完成土地开发面积477万平方米，同比减少560万平方米，下降540；土地成交价款258亿元，下降203。 4、国内贷款比重下降，定金及预收款比重上升。 2008年1-9月

38、份，廊坊市全市房地产开发企业本年到位资金2226亿元，其中，定金及预收款1021亿元，占比由去年同期的357上升到459；国内贷款284亿元，占比由去年同期的163下降到127：自筹资金638亿元，占比由去年同期的320下降到286。宏观市场小结 【京津区域一体化趋势是廊坊地产的重要增长极】京津区域一体化延长了房地产供求半径，在交通成本缩减的情况下，位于京津中间点的廊坊商品房的低价格对京津商品房的替代性会加强，将增加廊坊当地房地产的有效需求，从而促进廊坊房地产市场的发展，形成京津区域房地产市场的阶梯增长； 【目前廊坊房地产市场正处于重大拐点】 07年下半年开始供给放量，供需错位逐渐趋向平衡；

39、90/70政策执行，户型趋小； 本土化开发模式正被打破，整体运营水平将有所提高； 政府管理和市场运行机制将逐步规范化、透明化。 【城市向东向北发展成为趋势】未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，未来房地产重心仍在城北，经济技术开发区将成为热点之一。宏观市场小结廊坊房地产市场发展研判微观市场微观市场板块分析廊坊市区辖安次区和广阳区两个行政区，经济技术开发区作为经济增长极在整个房地产板块中也占有一席之位整个城市可划分为四大板块：【广阳东区】均价：5500-7000元/城市核心价值高地【广阳西区】均价：5000-6500元/主打中端市场【安次区】均价：4500-5500元/放量爆发的待发展区 【开发区】高举高打，发展广阔板块容积率建筑形态主力户型广阳东区1.31.7 高层、小高层板楼、塔楼3居（10