房地产行业纳税筹划

1、房地产行业纳税筹划伴随着房地产行业的快速发展，无论是在项目的开发模式上，还是在开发产品的种类上，房 地产企业均呈现出多样化、 复杂化的趋势。在此情况下，房地产企业的纳税管理变得越来越复杂， 必须具有战略性和前瞻性。如何科学合理地进行纳税筹划、降低纳税成本， 已成为决 定房地产企业能否健康、稳定发展的关键因素之一。第一章 房地产企业不可或缺的工作 纳税筹划1.1房地产企业应缴哪些税1.2什么是纳税筹划1.3纳税筹划是偷漏税吗1.4房地产企业纳税有何特点1.5房地产企业纳税筹划的基本方法和技巧是什么1.6我们在纳税筹划中能做什么第二章房地产企业纳税筹划的基础 纳税测算2.1什么是房地产企业纳税测算

2、2.2房地产企业编制纳税测算的四个步骤2.3房地产企业基于现金流的纳税测算2.4影响房地产企业纳税测算的因素分析第三章房地产企业开发模式的选择 战略筹划3.1项目组织形式的选择3.2变自建为代建3.3合作建房的方式选择3.4销售与自营的选择3.5开发节点的纳税筹划第四章房地产企业销售与纳税的博弈一销售筹划4.1销售方式的筹划4.2销售定价的筹划4.3价外费用的筹划4.4精装修住房的筹划第五章房地产企业开发成本及费用的筹划建设筹划5.1开发成本的构成5.2建筑合同订立的筹划5.3开发成本结转的筹划5.4借款费用的筹划5.5配套设施的处理方法第六章房地产企业未来纳税筹划的重点 经营性物业6.1什么

3、是经营性物业6.2视同销售的筹划6.3变出租为承包经营6.4合理分解租金6.5售后返租模式的筹划第七章房地产企业容易出现的纳税错误 风险控制7.1企业面临的纳税风险7.2有关营业税的涉税误区7.3有关土地增值税的涉税误区7.4有关企业所得税的涉税误区7.5有关房产税的涉税误区第八章房地产企业纳税策划的外部环境 税企关系第九章房地产企业常用税收政策法规编辑本段书摘第一章房地产企业不可或缺的工作 纳税筹划1.1房地产企业应缴哪些税房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。具有不同的经营模式，但总体上可以划分为以下两类：销售物业模式：通过土地购买、规划设计、房地产包括房产和地产。不同的房地产企业组

4、织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。自营物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。1992年实行市场经济体制以后，我国的房地产业得到了迅猛的发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，没有企业自己的资产。而进入21 世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自营物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。这也是本书为什么将企业定位为房地产企业而非房地产开发企业的原因。同样，本 书所研究的纳税问题不仅涉及传统的销售物业，同时也涉及新兴的自营物业。阅读资料开发商改变赚钱策略长久持有

5、物业不再割售近期，中国商业地产联盟发布了2007 中国商业地产发展报告， 2007 年年初对699 家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择 “只租不售”开发模式的达到了39；而在2006 年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4 。国内商业地产开发商的经营理念正在转变，不乏这样的实例。【论文关键词】房地产企业税收筹划【论文摘要】企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很

6、大的现实意义。税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻

7、关注税 法 的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。税收筹划由3 个操作层次组成： 初级税收筹划：避免企业超额税负。 中级税收筹划：优化企业税务策略。高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的

8、选择，纳税人可以避重就轻，选择 低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。选择合适的建房方式大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。（1）房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范

9、围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行 定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。（2）合作建房方式。根据营业税问题解答（一 ）的通知的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权， 另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。 建成后按比例分房自用的，暂 免征收土地增值税； 建成后转让的， 再按规定征收土地增值税。此外， 以土地入股合作建房 或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为， 不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。开发多处房地产房地产公司在同

10、时开发多处房地产时， 可分别核算， 也可合并核算， 两种方式所缴纳的 税收不同， 这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。 一般来讲， 合并核算的税收利益 大一些， 但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。例 1 长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400 万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000 万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600 呜 00=150 %，应该缴纳土地增值税600 X50 % -400 X5 % =240 （万元

11、），营业税及其附加1000 5.5 % =55 万元；第二处房地产增值率为500 出 000=50 %,应缴纳土地增值税500 x30 %=150 （万元 ）；营业税及其附加 1500.5 % =83.55 （万元 ）。该房地产公司的利润为（不考虑其他税费）1000+1500-4001000-240 55 150 83.55=571.45 万元。 如若合并核算，两处房地产的出售价格为 2500 万元，根据税法规定可扣除费用为1400 万元，增值额为 1100 万元，增 值率为1100 - 1400=78.5 %。应该缴纳土地增值税1100X40 %- 1400X5 % =370 万元，营业税及

12、其附加 2500 5.5 %=137.5 万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500 1100 370 - 137.5=892.5 万元。该税收筹划减轻税收负担892.5 - 571.45=321.05 万元。二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划1 通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过 20%的情况下可以免征， 企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%， 从而享受免税待遇。例 2 长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000 万元，按照税法规定可扣除费用为800 万元，增值

13、额为 200 万元，增值率为 200 - 800=25 %。该房地产公司需要缴纳土地增值税200 X30% =60 （万元 ），营业税 1000X5% =50 （万元 ），城市维护建设税和教育费附 加 50X 10% =5 （万元） 。 不考 虑企业 所得税 ， 该房 地产公司 的利 润为 1000 -800-60-50-5=85 （万元 ）。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200 万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000 万元，增值额为 200 万元，增值率为 200 X 1000=20 %，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营

14、业税1200X5 % =60万元；城市维护建设税和教育费附加60X10% =6 （万元） 。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为12001000-60-6=134（ 万元）。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49（万元）。相关借款利息的筹划实务由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。1 ）针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用 ）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成

15、本之和，加计20%的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。（2）针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发

16、费用，对实现企业价值最大化有利。3销售与装修分开，分散经营收入随着装修费在房款中所占比重逐年递增， 若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则 可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同： 一份房屋销售合同， 一份房屋装修合同， 则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税， 第 二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划 房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式， 通过改变销售模式的筹划不仅 可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。针对纳税主体的新设分立这也就是说，

17、房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。例 3 长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。若以1500 万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5 万元，增值率为28.48 %，应纳99.75 万元的土地增值税，净赚 232.75 万元。以 1400 万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96 万元，增值率为19.97 %，免征土地增值税，净赚233.04 万元。如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400 万元的售价卖给销售公司，而后由

18、销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97 %20 %，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500X5.5 % =82.5 （万元）,可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250（万元），其增值率为16.67 %20 %，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金 1400 X5.5 % =77 （万元 ），获利润1500 （1167.5+77 ）=255.5 （万元），比筹划前增加255.5232.75=22.75（万元）。2 减少账面收入或递延纳税时间（1）开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公

19、司销售房地产，于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，并可协商开具销售清单， 由 所以在确认纳税 义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开 立指定代收专户，将客户按揭还贷

20、的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入论房地产开发企业纳税筹划技巧论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。房地产开发企业营业税纳税筹划技巧1.1筹划思路纳税人提供应税劳务、 转让无形资产或者销售不动产， 按照营业额和规定的税率计算应 纳税额。 营业税是房地产开发企业的主要税种之一， 贯穿于企业经营的整个过程。 营业税以 营业额为计税依据， 营业额是纳税人提供应税劳务

21、、 转让无形资产或者销售不动产向对方收 取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、 集资费、代收款项及 其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额 迹税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。1.2筹划案例案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6 亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7 亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据

22、营业税法 的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1) “以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6 亿元，丙应纳的营业税为3000 万元。(2) “合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须 缴纳营业税。房地产开发企业房产税纳税筹划技巧2.1筹划思路房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房

23、屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10%? 30%后的余值作为计税依据，按1.2 的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12%的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。2.2筹划案例案例二：A 公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500 万元，市场价值6000 万元，如果出租，预计年租金500 万元。由于该商住

24、楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000 多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H 先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。方案 1： A 公司与H 先生签订房屋租赁合同，年租金500 万元。则应缴纳房产税：500X12 =60 （万元 ）。方案 2： A 公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H 先生签订承包经营合同，年承包费500 万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据固定资产会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税

25、费问题，则应缴房产税1500X（130%）XI.2 % =12.6 （万元 ）。可见：方案2 巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，成本从价计征房产税，比方案1 少缴纳房产税47.40 万元。改出租房屋为自营房屋，就可以按建造房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧3.1 筹划思路土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、 赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未

26、超过扣除项目金额100 %的部分。税率为40%；增值额超过扣除项目金额100 %、未超过扣除项目金额200 %的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额200 %的部分，税率为60%。 土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。 因此， 土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：（1）减少或分解

27、销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。（2） 增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。3.2 筹划案例案例三： Y 公司开发一住宅小区，总可售面积 100000m2 ，均为普通住宅。销售均价3500 元 /m2 , 预计总收入 35000 万元，预缴营业税及附加1960 万元，总开发成本20800 万元 （不 含 银行 费用 ）。方案 1：直接按现状进行开发与销售, 则； 可扣除项目金额 =20800X （ 1+20 % +10 % ）-51960=29000（万元）增值额 =35000 29000=6000 （万元）增值率

28、 =6000-29000X100% =20.69 %应缴纳的土地增值税 = 6000X30% =1800 （万元 ）方案 2：追加园林绿化方面的投资 200万元, 则： 可扣除项目金额 =（ 20800+200） X（1+20 % +10% ） +1960=89260（万元）增值额 =35000 29260=5740 （万元）增值率 =5740 - 29260 X100 %=19.62 %因为增值率 0.33=2970元、多交印花税：( 300 000-291 000)0.0003=2.7 元、多交土地增值税：( 300 000-291 000 )0.01=90元、多交四税合计3 512.7元

29、。纳税筹划的日常运用应注意会计业务记录的合法性。例如：某一房地产开发公司2004年中从集团公司租用了两辆轿车，并列支了这两辆轿车的年检费、汽油费、过桥过路费等，为了获得合法凭证减少涉税风险，公司与集团公司签定租车协议，取得了税务发票，公司合 理规避了税，所有者对税收筹划更加重视了。纳税筹划事后应进行绩效评价年末终了，房地产开发企业委托会计师事务所对上一年的年报进行审计，此时对上一年度的涉税筹划的效果进行1 次评价，通过与审计结果进行分析对比，无疑是一次检查企业会计核算质量的最好机会，同时可以弥补原先税收内部筹划方案的不足。俗话说 亡羊补牢，犹未晚矣，在所得税汇算清缴、纳税评估、税务稽查中被税务

30、机关查到的企业，要重视税务筹划的事后评价，总结经验，吸取教训，重视事前税务筹划活动的开展，防患于未然。综上所述，随着社会的发展 进步，法治会越来越健全，执法的力度也会越来越加强，迫切需要房地产开发企业自身练好内功，树立纳税筹划的意识，一方面为企业提高经济 效 益，另一方面会促进税务机关相应地完善税制、堵塞税收法律、法规中的漏洞，能促使税务工作和税收筹划都步入一个良性发展的轨道。纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并 且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竟争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多

31、层次的运筹。合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的代理活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项 纳税筹划才是成功的筹划。2006 年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家观调控政策，4 月底的央行宣布加息；5 月份的“国六条”出台，随后国六条细则、密集下发宏限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108 号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。税法规定：以无型资产投资入股，参与接

32、受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20% 左右上升为 30% 左右。房地产开发前期投入很大， 房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资 如采用一方以土地作价入股， 另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、 利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，为企业前期项目资金投入有了保障。企业所得税筹划方案：公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结 合具体实际工作制定定额，控制相

33、应的费用比例。例如：自2001 年 7月 1日起，企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的捐赠，准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所（其中包括新建）的捐赠， 在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3% 以内的部分，准于扣除； 超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。另外， 对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按 经销金额比例， 通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以

34、加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告费支出），在不超过销售收入5% 范围内，可据实扣除；房地产开发企业可在销售收入8% 的比例内据实扣除广告支出。纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2% 计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理的扣除该笔费用。利用预缴企业所得税进

35、行纳税筹划：企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。 就有进一步筹划的空间。而计算、 缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会 计利润为基础计算的， 由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际 数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。 根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么 就出现如何使有限的资金，在企业内能充分加以流动，

36、 创造更多的价值，就在进一步筹划的 空间。房地产素有 “春节七日 ”、“五一黄金周 ”、“金九银十 ”的假期销售旺季，在这段时间广告费，销售佣金、加班费等各项支出均达到最高峰。例如：某房地产开发企业趁2005 年 5 月黄金周举行盛大开盘仪式，配合这次活动，策划部分在4 月底在电台、报纸等各大强势媒体作了大量广告，“五一”期间，顾客纷至沓来，各销售人员加班加点，取得不俗的销售业绩，该月支付的广告费600 000 元，加班费及佣金85 000元，业务招待费超支15 000 元。该企业应纳所得税适用税率为33% 。则该企业5 月份应纳税所得额减少（85 000 + 15 000 ）= 700 00

37、0（元）。少预缴企业所得税：700 000 33%= 231 000（元）这部分少预缴的企业所得税，将在以后月份或年终汇算清缴。这部分资金可以在企业流动，或付工程款或购置新地，能有效地缓解企业流动资金的不足。可见，纳税义务的滞后可使企业获得这笔税款的时间价值，其流动资金相对比较充裕。利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20% ，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能

38、把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20% 以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。例如：某房地产开发企业，当年商品房销售收入为1.5 亿元，其中普通住宅的销售额为1 亿元，豪华住宅的销售额为5 000 万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.15 亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8 500 万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3 000 万元。 1、如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：增值额与扣除项目金额的比例为：（15 00011 500）-11 500 XI00%= 30.43%适用30% 税率。应缴纳土地增值税=（ 15 00011

39、500 ）X 30%= 1050（万元）2、如果分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（10 000 8 500 ）七 500 X00% = 17.65%增值额与可扣除额低于20% ，享受免税优惠。豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（5 000-3 000 ）七 000 X00% = 66.67%适用 40% 税率。应缴纳土地增值税=（5 000 3 000 ） 40% 3000X5% = 650 （万元）分开核算合计共交650 万元，比不分开核算交1 050 万元少交400 万元。房地产税收筹划方法有利用价格

40、进行税收筹划；有利用优惠政策进行税收筹划；利用空白点进行税收筹划等，相关人员应认真掌握好税收筹划，将对企业起到事半功倍的效果，尤 其是随着国家对房地产企业越来越规范的管理，房地产将面临新的一轮洗牌，可以预见：今 后房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，对房地产业的管理提出了更新的要求，而房地产税的筹划得当将对本企业品牌的打造有着深远的意义。一、房地产企业的税负概况近几年来我国房地产行业迅猛发展，已成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产开发企业的税收也成为中央和地方政府财政收入的重要来源。我国现行的税法体系由各单行税法构成。其中，实体税法是现行税法体系的组成部分，目前的实体税法由2

41、2 个税种构成，在这 22 个税种中，房地产开发企业主要涉及的税种：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、 城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等 11个，占到了我国税种的50% 。二、房地产公司税务筹划分析本文对房地产开发企业涉及的主要税种（土地增值税、营业税、所得税）进行税务筹划分析。（一）营业税的税务筹划分析根据中华人民共和国营业税暂行条例，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产。税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计 税依据是房地产开发公司的销售额，房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣

42、金。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是我们可以根据业务特点进行税收筹划，1.减少营业税应税项目的流转（转让）次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。 （ 1 ）合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作， 建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。（2） 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式

43、我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税1。（二）土地增值税的税务筹划分析土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它是专门针对高投入、高风险、高收益 的房地产开发企业而设立的特殊税种。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定， 土地增值税按照增值额超过扣除项目的比率，采取30% 一 60% 的四级超率累进税率形式，增值额与扣除项目

44、的比率越大，适用的税率越高，税负越重。从2007 年 2 月 1 日起，房地产开发企业土地增值税的缴纳方式也由“预征制 ”转为“清算制”。土地增值税在房地产开发企业的所有税费中占有相当大的比重。所以， 对于房地产开发企业来说，合理地对土地增值税税务筹划可以降低企业的开发成本和风险。土地增值税=增值额 X 税率 -扣除项目金额X 速算扣除数， 从公式中我们可以看出土地增值税的税务筹划中降低增值率是少纳税的关键，而 减少增值额或增加扣除项目金额以降低增值率。所以， 房地产开发企业从以下几个方面入手进行税务筹划：1.减低增值额，（1）降低房屋的销售价格房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值

45、额减少， 也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必 须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行税收筹划。 （2） 与客户签订销售与装修两份合同，随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响己不能忽视。 若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税，第二份 合同不用缴纳土地增值税。2.增加扣除项目金额，（ 1）选择适当的利息扣除标准，一种情况是依靠负债筹资，预计利息用较

46、高， 应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除； 另一种情况房地项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或提供金融机构证明，以 多扣除房地产开发费用，达到实现企业价值最大化。（2）慎重选择销售时间。3.选择合适的建房方式，（ 1 ）合作方式，税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。 （ 2）代建方式，税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发， 向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收 入，但没有生房地产权属的转移， 其收入

47、属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式， 在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。4.利用税收优惠政策的税收筹划。根据我国土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20% 的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额 20% 的，应就其全部增值额按规定计税。筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20% 以内以获得免税待遇。5. 利用销售比例进行税务筹划。根据 （国税发 （2006 ） 187 号 ），扩了对于开发商征收土地增 值税的清算条件，清算条件规定： “已竣工验

48、收的地产开发项目 ”，已转让的房地产建筑面积 占整个项目可售建筑面积的比例 85% 以上的，或该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑 面积已经出租或自用的以及 “取得销售 （预售 ）许可证满三年仍未销售完毕的 ”都将纳入新的土地值税征收条件。因此，可以利用85% 这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在85% 以内，将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法2。（三）企业所得税的税务筹划分析我国自2008 年 1 月 1 日起施行内外资统一的新企业所得税法，税率为25 。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项

49、目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。1. 合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售现。 房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间， 推迟房产证的办理来实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。收入的实推迟销售收入的2. 合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。三、房地产开发企业税务筹划注意的问题（一 ）加强税法法律、法规学习。房地产企业进行税务筹划必

50、须知法、懂法、守法，不能 只靠对税收政策的一知半解，税务筹划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果。（二）税务筹划要规范化。房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、 合法地做好纳税筹划工作（三）战略与战术相结合进行税务筹划。房地产企业虽然不能从对单个项目、单笔业务或单个环节进行筹划， 但还应构建整体的税费筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大 “捡 了芝麻丢了西瓜 ”。（四）提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。房地产企业纳税筹划的几种方法房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、 教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土

51、地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，不但令企业的财务人员头疼，就是税务人员也未必摸得清，这就造成了纳税不准确，税种偏 多，整体税负偏重，如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房 地产业自身的特点进行具有自身特色的纳税筹划。（一） 利用临界点进行纳税筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出， 避免承担 较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法

52、规定， 纳税人 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20% 的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。 目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值 税的存在是原因之一。 开发商开发一个项目，总要获得一定利润， 而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此， 如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。这里 “ 20%的增值额 ”就是我们常说的“临界点 ”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税

53、筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20% 这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。正如汕头市某房地产开发公司建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500 万元，开发土地的费用为100 万元， 新建房及配套设施的成本为1000 万元，与转让房地产有关的税金为80 万元，该批住宅以2410 万元的价格出售。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加扣 ( 500 1001000 ) 疋 0%=320 万元。因此，该房地产企业的增值率为(2410-500-100-1000-80-320)/( 500 100 1000 8

54、0 320) =20.5%. 根据税法规定，应该按照30% 的税率缴纳土地增值税( 2410-500-100-1000-80-320 )X 30%=123 万元。企业税后利润为2410-500-100-1000-80-320-123=287万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为2400 万元，则该公司的增值率为(2400-500-100-1000-80-320) /( 500 100 1000 80 320) =20%. 根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为2400-500-万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担万 元。同样，房地产企业也可以通过增加扣除项

55、目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。正 如汕头某房地产开发公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800 万元。增值额为200 万元，增值率为200/800=25%该房地产公司需要缴纳土地增值税200X30%=60万元，营业税1000X5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50 X( 7% 3% ) =5 万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为1000-800-60-50-5=85万元。200 万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200

56、万元，增值率为200/1000=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1200X5%=60万元，城市维护建设税和教育费附加60X( 7% 3% )=6万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200-1000-60-6=134万元。该纳税筹划降低企业税收负担为134-85=49万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20% 的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20% ，从而享受免税待遇。( 二 )巧设分支机构来进行纳税筹划根据房产税暂行条例第3、 4 条的规定，房产税依照房产原值一次减

57、除10% 至30% 后的余值计算缴纳。 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2% ；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%. 两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，在这种情况下， 就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。最近， 汕头市某房地产开发公司将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20 万元一年，该房屋的原值为 100 万元。该公司应该缴纳房产税20 X 12%=2.4 万元，营业税20 X5%=1 万元，城市维护建设税和教育费附加1X( 7% 3% )

58、=0.1 万元。不考虑企业所得税，该房地产开发公司的利润为20-2.4-1-0.1=16.5 万元。 如果进行纳税筹划，该房地产公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给汕头某家商贸企业，承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租， 不能按照租金计算房产税，应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税 100 X ( 1-30% )X 1.2%=0.84 万元。该房地产公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为20-0.84=19.16 万元。该纳税筹划可 减轻企业税收负担19.16-16.5=2.66万元。( 三 )利用建房的方式进

59、行纳税筹划我国税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按 “服务业 代理业 ”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全 额按“销售不动产 ”税目缴纳营业税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税； 建成后转让的， 再按规定征收。 企业可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。前不久， 汕头某商贸公司需要购置一栋房屋，由汕头市某房地产开发公司承建。该房地产公 司预计

60、建成该房屋的售价为 1000 万元，按照税法规定可扣除费用为600 万元。土地增值率为400/600=66.7%. 该房地产公司需要缴纳土地增值税400X40%-60 5%=130万元，营业税1000 5%=50 万元，城市维护建设税和教育费附加50X(7% 3% ) =5 万元。不考虑企业所得税，该商贸公司需要支付1000 万元费用， 该房地产公司利润为 1000-600-130-50-5=215万元。 如果进行纳税筹划， 该商贸公司与该房地产公司合作建房，房地产公司出地，商贸公司出资900万元，建成后商贸公司分得95% 的房屋，房地产公司分得5% 的房屋作为办公之用。该房地产公司的开发成本