房地产成本组成和分类(核心成本构成)

1、房地产成本的组成1、土地费用土地出让金 ，土地征用费（拆迁安置补偿费）协议出让或 招标 出让、拍卖 出让的费用2、前期工程费前期规划费用设计费可行性研究费地质勘查费“三通一平”费用。他在整个 成本构成 中所占比例相对较低，一般不会超过6%。3、建筑安装工程费建筑工程费用设备及安装工程费用约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用基础设施建设费主要指道路自来水污水电力电信绿化等建设费用。公共配套设施建设费学校，幼儿园，医院，派出所各种营利性的配套设施（粮店，菜市场等商业网点）煤气调压站变电室自行车棚等室外工程在房地产开发成本构成中，该项目所占比例一般在20%30%左右。5、管理费用管理人员

2、工资差旅费办公费保险费职工教育费养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6、贷款利息利息其他融资 成本与融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。7、税费一部分是税收房产税城镇土地使用税耕地占有税土地增值税两税一费（ 营业税 ，城市维护建设税 和教育费附加 ）契税企业所得税印花税 ，另一部分是行政性费用征地管理费商品房交易管理费大市政配套费人防费煤气水电增容费开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在 15%25%左右。8、其他费用销售广告费各种不可预见费等在成本构成中一般不会超过10%。房地产成本会计的具体工作一、首先要弄清房地产成本的

3、组成。二、要掌握开发成本核算的项目。开发成本的核算项目有：1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、 可行性研究 以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开

4、发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。三、正确核算区分开发成本和期间费用1、房地产开发企业的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。2、管理费用、

5、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。3、因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成

6、本。房地产成本的核算一、开发成本的核算( 一、房地产开发成本的组成内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能

7、有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气

8、、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑

9、安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但

10、要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。( 二、房地产开发成本核算程序房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较

11、容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，

12、便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。2、正确划分成本项目客观地反映产品成本的结构，

13、便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：（1）“ 4301 开发成本”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已

14、竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。（2）“ 4302 开发间接费”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账

15、户。按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。附件1制作兽药 GSP验收申报文件所需材料说明书一、兽药供货单位（兽药生产企业）应提供：1、营业执照、兽药生产许可证、兽药GMP证书复印件2、售人员的合法资格（

16、 要求：兽药生产企业提供授权委托书和销售人员的身份证复印件）。3、产品批准文号批件复印件。4、供货单位两年来被农业部、省、市兽药管理部门通报的情况。（要求：提供供货单位所在地县级以上畜牧兽医行政管理部门出具的无违法被通报的证明）。5、兽药质量标准。 （要求：兽药质量标准指生产企业生产兽药产品执行的质量标准，由企业出具其参照执行兽药质量标准类别、编号、页码以及生产该种兽药执行的具体标准名称证明，并将兽药质量标准附于证明之后）。6、检验报告。 （检验报告指兽药生产企业检验机构或者具有检验资质的监管检验机构出具的近期的检验报告对合法兽药产品按照生产企业执行的产品质量标准进行检验后的合格检验报告。7、

17、兽药标签、说明书等样稿。 （要求：提供与农业部审批一致的标签、说明书样稿）。8、兽药的性能、用途、储存条件以及质量信誉等内容。9、兽药生产企业产品目录。 （要求：由生产企业将出售给兽药经营企业的兽药产品按照农业部批准生产产品的批准文号按顺序登记汇总，编制兽药生产企业产品目录，提供纸质及电子文档）。二、兽药经营企业应提供：1、兽药经营企业法定代表人、企业负责人、质量负责人和质量管理机构的负责人、员工身份证、毕业证、职称资格证、简历、体检健康证明复印件各3份、小2寸彩色照片 2 张及电子版。（要求：（ 1）在市、县级城区内设立的兽药经营企业，其质量负责人和质量管理机构的负责人应当具有兽药、兽医等相

18、关专业大专以上学历，或者具有兽药、兽医等相关专业中级以上专业技术职称。在乡镇设立的兽药经营企业，其主管质量的负责人应当具有兽药、兽医等相关专业中专以上学历，或者具有兽药、兽医等相关专业初级以上专业技术职称。（2）兽药质量管理人员不得在本企业以外的其他单位兼职。（ 3）体检健康证明。（ 4）照片大小、分辨率要一致）。3、兽药经营企业场所、仓库、验收养护等设施、设备情况表3 份。（要求：提供设施、设备的产品合格证，产品说明书，质量“三包”证明，使用说明书，购货发票）。4、兽药经营企业经营场所和仓库的平面布局图 3 份。（要求：图示要准确，各部面积要显示）。5、兽药经营企业经营的兽药品种目录（要求：

19、兽药品种目录包括兽药的通用名称、商品名称、批准文号、批号、剂型、规格、有效期、生产单位、供货单位、批准文号、执行标准等内容。）6、兽药经营企业提供企业人员一览表、企业经营设施、设备情况表、设施设备一览表、合格供货方档案表、兽药经营企业兽药品种目录、首营品种审批表等，同时提供电子文档。注：所有证件原件或复印件需加盖生产企业或者经营企业红色印章。企业人员一览表职务技姓名性年龄/ 岗学术备注别历职位称企业负责人质量负责人门市负责人采购员验收员保管员养护员销售员档案管理员企业经营场所、仓储、验收养护等设施、设备情况表辅办助公营业场所及辅用用备助、办公用房营业用房面积房注房面面积积无平方米无此项此项备兽

20、药储存用仓库仓库面积注特殊管阴理仓库总面积冷库面积凉常温库 兽库面积药面积专库面积平无无平方米无此项方此此米项项设施、设备货架、柜台备注避光、通风、照明窗帘、换气扇、日光灯控制温度、湿度干湿温度计、空调灭火器、防潮垫防火、防尘、防潮、板、空调除湿防霉、防污染防虫、防鼠、防鸟捕鼠器、纱窗运输用车辆设备面包车 1辆符合药品特性要求的设备电脑、办公桌、其它椅子填写说明： 1、根据企业设施、设备的实际填写。如无栏目所设项目，应注明 “无此项 ”。2、表中所有面积均为建筑面积，单位为平方米。3、“营业场所及辅助、办公用房”栏目中 “辅助用房 ”指库区中服务性或劳保用房。首营生产企业评估表LHXLSYJY

21、B QM04002（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本 50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率二、土地开发成本的核算( 一现行会计制度中设置的“开发成本土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本

22、核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本房屋开发成本”账户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。( 二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（1）土

23、地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（2）土地开发成本项目的设置日企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各

24、种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建

25、筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发成本”账户核算外

26、，其他土地开发支出均应通过“开发成本土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本( 四 、举例说明土地开发成本的核算如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：GMP证书与编号商品性土地72 000 元支付承包设计单位前期工程款该企业具备国家规定的合法生产企业条件和

27、资格，其产品畅销，适合在我地区销售，建议作为合格供货方。应付承包施工单位基础设施款该企业具备国家规定的合法生产企业条件和资格，证照证书齐全质量管理体系完善，其产品执行的质量标准符合国家规定，包装、标签、说明书符合要求，产品经检验合格，近两年来没有被农业部、省、市通报，该企业已达到合格供货方标准。分配开发间接费考察人：年 月日合计审核意见质量负责人：年月日、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：借；开发成本商品性土地开发成本78 000企业负责人： 年 月 日贷：银行存款150 000开发成本自用土地开发成本18 000计算的数额内税前扣除。( 三、土地开发成本的核算年月银行存款有效期至 应付账

28、款年月日自用土地20 000企业地址名称电话传真邮编经营企业经济方式性质生产GMP证书范围编号兽药生产营业执照许可证法人销售姓名姓名代表代表职务委托书职称电话质量负责人职工人数年销售额( 万元供货品种1、质量管理与检验机企业构是否健质量全。是管理情况 否简介2、质管人员素质配备是否符合要身份证电话技术职务职称质管人员数固定资产( 万元房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业对于房可售兽药生产企房面积单位业 8%的地 产 开地产开发公工程成本司来说，根发 企 业=成本对比例内据许据企业所象总成本拟开 发 的得税暂行条实扣除广可总可售供土 地 ，例第六面

29、积告支出。证条、第七品按 其 用另 外 ，名条、企业法人代表种所得税暂行国家税称途 可 将条例实施细已销务总局关它 分 为则第八开发产品如 下 两条、企业的计税成 于房地产求。是结出否审 核3、质量责任制是否人 签明确。名 ：span 是 所得税税前本开发业务扣除办法已实现销征收企业（国税发200084售的可售所得税问号）第四面积可题 的 通条、第六知（国条、第八售面积单条、第九种 ： 一种 是 为了转让 、 出租 而 开否预提费用位工程成税发条，国家发 的 商年 月4、质量体系是否健全。日是否(5、质量方针、目标、制度管理体系是否落实。是否6、质量标准体系是否完善。是否7、工艺管理、工艺质量

30、是否健全。是否8、物料管理、设备管理是否规范。是否9、生产批次记录管理是否规范。是税务总局关本。200631于房地产开号 ） 规发业务征收2、定，开发企业所得税至于广告企业取得问题的通费列支的知（国税问题，根 的预售收发200631据企业入不得作号）规定，所得税税开发企业在前扣除办为广告进行成本、法（国费、业务费用的核算税发宣传费、与扣除时，200084必须按规定号）第四 业务招待区分期间费十条的规费等三项用和开发产定，纳税品成本、开人每一纳 费用的计发产品税年度发算基数，生的广告首营企费支出可 至预售收以在税前入转为实业审批列支的部际销售收分确实应表该在销售 入时，再（营业）将其作为LHXL

31、SYJYB 收入 2QM07001以内据实计算基编 号 ：扣除。但数；新办是后来，填表日期：开发企业国家税务、根据国总局在在取得第2001 年 8一笔开发家税务总局品 性 土地 （ 也叫 商 品性 建 设场地 ） ；另 一 种是 为 开发 商 品房 、 出租 房 等房 屋 而开 发 的自 用 土地 。 前者 是 企业 的 最终 开 发产 品 ，其 费 用支 出 单独 构 成土 地 的 否10、生产车间是否通过GMP认证。3、计算并结转已完开发产品实际成本注：实地考察后则填，否则据实填写。 、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产

32、品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。关于房地产 200189产品实际开发业务征号），根销售收入收企业所得税问题的通据该通之前发生知（国税知第一的，与建发 200631号）第八条条 的 规造、销售第（二）项定：自开发产品的规定，已销开发产品 2001年 1相关的广的计税成月告费、业本。当期准务宣传费予扣除的已和业务招销开发产品的计税成待费，可本，按当期以向后结已实现销售的可售面积转，按税和可售面积收规定的单位工程成标 准 扣本确认。可售面积单位除，但结工程成本和转期限最已销开发产品的计税成长不得超本按下列公过式计算确定：个纳税年度。3国家税务总局关于房地产开发业务征收

33、企业所得税问题的通知（国税发开 发 成本 ； 而后 者 则是 企 业的 中 间开 发 产品 ， 其费 用 支出 应 计入 商 品房 、 出租 房 等有 关 房屋 开 发成本。200631号）第八条第（二）项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除；成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或

34、保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。4、借款利息支出，按照下列方法对成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除：1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。（2销售员78 000 元支付征地拆迁性别费综合评价18 000 元门市负责18000 元人：审批意见建议列入合格供货方。借：开发成本商品性土地开发成本20000附件1制作兽药 GSP验收申报文件所需材料说明书一、兽药供货单位（兽药生产企业）应提

35、供：1、营业执照、兽药生产许可证、兽药GMP证书复印件2、售人员的合法资格（ 要求：兽药生产企业提供授权委托书和销售人员的身份证复印件）。3、产品批准文号批件复印件。4、供货单位两年来被农业部、省、市兽药管理部门通报的情况。（要求：提供供货单位所在地县级以上畜牧兽医行政管理部门出具的无违法被通报的证明）。5、兽药质量标准。 （要求：兽药质量标准指生产企业生产兽药产品执行的质量标准，由企业出具其参照执行兽药质量标准类别、编号、页码以及生产该种兽药执行的具体标准名称证明，并将兽药质量标准附于证明之后）。6、检验报告。 （检验报告指兽药生产企业检验机构或者具有检验资质的监管检验机构出具的近期的检验报

36、告对合法兽药产品按照生产企业执行的产品质量标准进行检验后的合格检验报告。7、兽药标签、说明书等样稿。 （要求：提供与农业部审批一致的标签、说明书样稿）。8、兽药的性能、用途、储存条件以及质量信誉等内容。9、兽药生产企业产品目录。 （要求：由生产企业将出售给兽药经营企业的兽药产品按照农业部批准生产产品的批准文号按顺序登记汇总，编制兽药生产企业产品目录，提供纸质及电子文档）。二、兽药经营企业应提供：1、兽药经营企业法定代表人、企业负责人、质量负责人和质量管理机构的负责人、员工身份证、毕业证、职称资格证、简历、体检健康证明复印件各3份、小2寸彩色照片 2 张及电子版。（要求：（ 1）在市、县级城区内

37、设立的兽药经营企业，其质量负责人和质量管理机构的负责人应当具有兽药、兽医等相关专业大专以上学历，或者具有兽药、兽医等相关专业中级以上专业技术职称。在乡镇设立的兽药经营企业，其主管质量的负责人应当具有兽药、兽医等相关专业中专以上学历，或者具有兽药、兽医等相关专业初级以上专业技术职称。（2）兽药质量管理人员不得在本企业以外的其他单位兼职。（ 3）体检健康证明。（ 4）照片大小、分辨率要一致）。3、兽药经营企业场所、仓库、验收养护等设施、设备情况表3 份。（要求：提供设施、设备的产品合格证，产品说明书，质量“三包”证明，使用说明书，购货发票）。4、兽药经营企业经营场所和仓库的平面布局图 3 份。（要

38、求：图示要准确，各部面积要显示）。5、兽药经营企业经营的兽药品种目录（要求：兽药品种目录包括兽药的通用名称、商品名称、批准文号、批号、剂型、规格、有效期、生产单位、供货单位、批准文号、执行标准等内容。）6、兽药经营企业提供企业人员一览表、企业经营设施、设备情况表、设施设备一览表、合格供货方档案表、兽药经营企业兽药品种目录、首营品种审批表等，同时提供电子文档。注：所有证件原件或复印件需加盖生产企业或者经营企业红色印章。企业人员一览表职务技姓名性年龄/ 岗学术备注别历职位称企业负责人质量负责人门市负责人采购员验收员保管员养护员销售员档案管理员企业经营场所、仓储、验收养护等设施、设备情况表辅办助公营

39、业场所及辅用用备助、办公用房营业用房面积房注房面面积积无平方米无此项此项备兽药储存用仓库仓库面积注特殊管阴理仓库总面积冷库面积凉常温库 兽库面积药面积专库面积平无无平方米无此项方此此米项项设施、设备货架、柜台备注避光、通风、照明窗帘、换气扇、日光灯控制温度、湿度干湿温度计、空调灭火器、防潮垫防火、防尘、防潮、板、空调除湿防霉、防污染防虫、防鼠、防鸟捕鼠器、纱窗运输用车辆设备面包车 1辆符合药品特性要求的设备电脑、办公桌、其它椅子填写说明： 1、根据企业设施、设备的实际填写。如无栏目所设项目，应注明 “无此项 ”。2、表中所有面积均为建筑面积，单位为平方米。3、“营业场所及辅助、办公用房”栏目中

40、 “辅助用房 ”指库区中服务性或劳保用房。首营生产企业评估表LHXLSYJYB QM04002（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本 50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率二、土地开发成本的核算( 一现行会计制度中设置的“开发成本土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本房屋开发成本”

41、科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本房屋开发成本”账户，计入商品房、出租房

42、等房屋的开发成本。( 二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（1）土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（2）土地开发成本项目的设置日企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整

43、，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征

44、用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可

45、将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本( 四 、举例说明土地开发成本的核算如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：GMP证书与编号商品性土地72

46、 000 元支付承包设计单位前期工程款该企业具备国家规定的合法生产企业条件和资格，其产品畅销，适合在我地区销售，建议作为合格供货方。应付承包施工单位基础设施款该企业具备国家规定的合法生产企业条件和资格，证照证书齐全质量管理体系完善，其产品执行的质量标准符合国家规定，包装、标签、说明书符合要求，产品经检验合格，近两年来没有被农业部、省、市通报，该企业已达到合格供货方标准。分配开发间接费考察人：年 月日合计审核意见质量负责人：年月日、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：借；开发成本商品性土地开发成本78 000企业负责人： 年 月 日贷：银行存款150 000开发成本自用土地开发成本计算的数额内

47、税前扣除。( 三、土地开发成本的核算年月银行存款有效期至 应付账款年月日自用土地20 000企业地址名称邮电话传真编经营方式企业经济性质生产GMP证书范围编号兽药生产营业执许可照证销法人姓名售姓代表代名表职务职称电话质量负责人职工人数年销售额( 万元供货品种企业质量 1、质量管理 管理与检情况 验机构是简介 否健全。是委托书身份证电话技术职务职称质管人员数固定资产( 万元房地产开发成本核算的最终目的是计可售房对于房地产开发公 面积单位兽药生产拟许地产开司来说，根据企业所工程成本供可得税暂行条例第六=成本对企业 8%发企 业的比例内品证条、第七条、企业所象总成本种开发 的得税暂行条例实施细总可售

48、名据实扣除土地 ，则第八条、企业所面积否算出项目的总2、质管成本和单位可人员素质销售面积的开配备是否发成符合要本，以求。是便企业否结出3、质量审 核责任制是否明确。 人 签span 是 否名 ：预 提 费4、质量体用 年系是否健全。 是月 日 否5、质量方(针、目标、制度管理体系是否落实。 是 否6、质量标准体系是否完善。是 否7、工艺管理、工艺质量是否健全。是 否得税税前扣除办法法人代表广 告 支称按其用（国税发 200084出 。 另途可 将号）第四条、第六条、已销 外，国它分 为第八条、第九条，国家税务总局关于房地产开发产品家税务总如下 两的计税成开发业务征收企业所得本局关于房种： 一税

49、问题的通知（国税发 200631 号）规已实现销地产开发种是 为定，开发企业在进行成业务征收了转本、费用的核算与扣除售的可售时，必须按规定区分期面积可企业所得让、 出间费用和开发产品成售面积单税问题的租而 开本、开发产品通 知 发的 商位工程成首营企业审本。（国税发品性 土批表200631地（ 也2、号 ） 规叫商 品LHXLSYJYB QM07 001至于广告定，开发性建 设费列支的编号：问题，根 企业取得场填表日期：据企业的预售收地） ；所得税税、根据国家税务总局前扣除办 入不得作另一 种关于房地产开发业务征法（国为 广 告是为 开收企业所得税问题的通税发费、业务发商 品知（国税发 200

50、631200084号）第八条第（二）项号）第四 宣传费、房、 出的规定，已销开发产品十条的规业务招待租房 等的计税成本。当期准予定，纳税扣除的已销开发产品的人每一纳 费等三项房屋 而计税成本，按当期已实税年度发费用的计开发 的现销售的可售面积和可生的广告售面积单位工程成本确费支出可 算基数，自用 土认。可售面积单位工程以在税前至预售收地。 前成本和已销开发产品的列支的部入转为实者是 企计税成本按下列公式计分确实应算确定：该在销售 际销售收业的 最（营业）入时，再终开 发收入 2以内据实 将其作为产品 ，8、物料管理、设备管理是否规范。是 否9、生产批次记录管理是否规范。 是 否10、生产车间是

51、否通过 GMP认证。3、计算并结转已完开发产品实际成本注：实地考察后则填，否则据实填写。、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“经营成本”、扣除。但计算基其费 用是后来，数；新办支出 单国家税务开发企业独构 成总局在2001 年 8在取得第土地 的200189一笔开发开发 成号），根产品实际本； 而据该通销售收入后者 则知第一之前发生是企 业条 的 规的，与建的中 间定 ： 自造、销售开发 产2001 年 1开发产品品， 其月相关的广费用 支告费、业出应 计务宣传费入商 品和业务招房、 出待费，可租房 等以向后结有关 房转，按税屋开 发收规定的成本。标 准

52、 扣除，但结转期限最长不得超过个纳税年度。3国家税务总局关“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发房”等账200631户，贷记“开发产品”账户。号）第八条第（二）项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除；成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价

53、值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。4、借款利息支出，按照下列方法对成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除：1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借 款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成 本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。（ 2销售员支付征地 78 000 元拆迁费性别综合评价 18 000 元门 市负责18000 元人：审 批意见建 议列 入合 格供 货方。借：开发成本商品性土地开发成本20000注：附兽药生产许可证、营业执照、兽药GMP证书复印

54、件。合格供货方档案表编号：建档时间：企业名称地址法定代表人联系电话邮政编码营业执照许可证生产经营范围营业方式企业概况年产值获得主要荣誉技术人员万元主要产质量状况：产品状况品：批批全检，合格率 100%质量管理与质量机制度情况质量保证质量名称情况构名称(按 GMP或GSP管理质量质量负责人姓名性别文化程度职务技术工作职称年限审核以上这些资料符合规定，可以列入合格供货方档案。综合评价质量负责人：年 月日 企业负责人： 年月 日兽药质量评估记录LHXLSYJYB QM04003通用名称商品名称剂型单位数 量规格批号有效期至生产企业供货企业评估时间评估人1、 对供货单位合法资格和质量信誉的评估是否索取

55、供货单位的兽药生产（经营）许可证和营业执照是否评估内容“证照”复印件是否加盖了供货单位的原印章是 否“证照”是否在其注明的有效期之内是否“证”与“照”的相关内容是否一致是否“证照”上的注册地址是否与供货单位实际的生产或经营地址相同是 否是否索取供货单位的GMP、 GSP认证证书的复印件是否“证书”是否加盖了供货单位的原印章是否对 GMP或 GSP认证证书的真实性进行查验 是否“证书”是否在其所注明的有效期之内是否供货单位两年来是否被农业部、省、市兽药管理部门通报是否2、 对采购兽药进行合法性和质量可靠性的评估是否索取所采购兽药产品批准文号批件和兽药质量标准的复印件是否上述文件或资料的复印件是否

56、加盖了供货单位质量管理部门的原印章是 否所采购兽药是否在供货单位的生产或经营范围之内是否所采购兽药是否在本企业的经营范围之内是否所采购兽药是否是畜牧兽医行政管理部门要求停止或暂停生产、销售和使用的兽药是否兽药外观的性状是否符合要求是否兽药内外包装及标识是否符合要求是 否采购的兽药是否是抽验合格的兽药是 否采购的兽药是否是曾有发生严重不良反应报道的兽药是否、对供货单位兽药销售员合法资格的评估供货单位兽药销售员是否持有“企业委托授权书”原件是 否供货单位兽药销售员是否提供身份证原件及复印件是否“企业委托授权书”原件是否加盖有供货单位和法定代表人的印章是 否“委托授权书”是否注明有被委托授权人、委托

57、授权的范围、权限和有效期限是 否供方销售员的身份证是否与“委托授权书”上所注明的被委托授权人为同一人是 否、对首营企业和首营品种的评估是否执行首营企业审核程序和首营品种审核程序是否、购进合同评估是否签订有明确质量条款的购进合同是否供货单位为兽药生产企业时，购进合同中是否明确：（ 1）兽药质量符合质量标准和有关质量要求；（ 2）兽药附产品合格证；3）兽药包装符合有关规定和货物运输要求。质量负责人意见企业负责人意见首营品种审批表LHXLSYJYB QM07 002编号：商品名称规 格批准文号生产企业是 否评估意见：评估年月 日负责人：年 月 日负责人：年 月 日通 用 名称有效批单位期号质 量 标

58、准供 货 单位发证机许可证许可证名称关许可证编号营业执照发证机关发证日期GMP、 GSP认证情况兽药包装、标签及说明书审核储存条件兽药性能、质量、用途、疗效等情况出厂检验报告书编号注册号有效期至证 书 编号批采购出厂价发价价监 管 检验 报 告书编号申请原因采购员意见门市负责人意见负责人签字：采购员签字：年年月日月 日企业负责人审批质量负责人意见意见同意进货负责人签字：年不同意进货月 日负责人签字：年 月 日注：附兽药产品批准文号、标签说明书批件、质量标准、出厂检验报告书等相关资料复印件。兽药质量档案表建档日期编号：通用名称商品名批准文号剂 型生产厂家规 格质量标准效 期标签、说明储存条件书外

59、观质量检查情况包装、标签说明书情况质量查询情况用户访问情况库存质量检查情况设备一览表商品性土地开发成本10 000贷：开发间接费用10 000同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。( 五、已完土地开发成本的结转四、基础设施费用的核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归

60、类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本 房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080000 元，这两幢商品房的预算造价为：101商品房630 000元102商品房504 000 元合计1134 000 元则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：某项工程实际建筑安装工程费工程标价该项工程预算造价各项工程预算造价合计设例中：、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本 房屋开发成本