包头市房地产市场行业分析报告

1、包头市房地产市场行业报告报告时刻：2007年10月24日1.房地产行业宏观环境31.1 政策环境1.1.1 国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见的阻碍1.1.2 关于加强商业性房地产信贷治理的通知的阻碍1.1.3 物权法对房地产行业的阻碍1.1.4 货币政策的阻碍1.2 宏观经济环境1.3 中国房地产经济情况1.3.1 2007年中国房地产经济宏观运行情况1.3.2 中国房地产业存在的问题1.3.3 以后中国房地产价格的进展趋势 近几年房价上涨的要紧缘故 以后几年房价的变化趋势分析2.包头地区概况272.1 HYPERLINK /view/ o 返回页首 地理气候2.2 HYPERLIN

2、K /view/ o 返回页首 自然资源2.3 HYPERLINK /view/ o 返回页首 行政区划2.4 HYPERLINK /view/ o 返回页首 历史沿革2.5 HYPERLINK /view/ o 返回页首 科技教育2.6 HYPERLINK /view/ o 返回页首 支柱产业2.7 HYPERLINK /view/ o 返回页首 历年荣誉2.8 社会经济3. 包头市房地产市场运行情况383.1包头市房地产市场进展差不多情况3.2 包头市近年房地产开发项目情况3.2.1 2006年包头市房地产开发项目情况3.2.2 2007年包头市新建房地产开发项目情况3.3 包头市房地产开

3、发企业情况3.4 商品房交易情况3.5 商品住宅价格情况3.6 包头房地产市场开盘监控实施情况3.7 包头市房产市场的整体评价3.8 包头市住宅与房地产业持续健康进展的有利因素：3.9 包头市政府关于住宅与房地产工作思路和任务4. 健康阳光城项目周边同类项目情况4.1保利花园4.2 欧鹿生活城项目4.3 健康新城1.房地产行业宏观环境1.1 政策环境1.1.1 国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见的阻碍国务院2007年8月1日公布了国务院关于解决都市低收入家庭住房困难的若干意见，重点针对廉租房及经适房的制度完善、政策实施等种种问题作出相应规定。明确地提出了扩大廉租房的保障范围及保障方式和

4、合理确定保障对象及保障标准的重要性，同时强调了保障资金来源和多渠道增加房源及确定住房标准的要求。该意见是自1994年我国住房体制改革启动以来，以国务院的名义直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件，它高于此轮房地产宏观调控中的任何政策，能够确实是中国住房制度建设又一里程碑性文件，其力度及阻碍均非同小可。该意见对都市中低收入家庭的住房困难问题有了一个较系统的解决方案，对房地产市场的进展将产生深远的阻碍：1、意见的第一句话就强调了“住房是重要的民生问题”。因此，意见明确地确信了中国的房地产市场进展确实是为了改善中国居民差不多居住条件，住房的民生问题是房地产市场进展的全然。也明确了目前中国的房地产市

5、场进展并非仅是支柱产业的问题，也并非是如何来拉动GDP的增长或者如何扩大内需，而是要如何解决人民差不多住房问题。由此，也明确了中国房地产业在国内进展的一个定位，同时也充分显示了国务院督促各级政府及房地产商大批建筑中低档住宅以解决问题的决心。2、意见强调必须建立和健全廉租房制度，同时不断地完善经适房制度，大量建设廉租房及经适房，同时对此做出了种种细致而明确的建议和规定。可见，以后市场上将会出现大量的经适房，它们的上市将缓解一部分低收入者的住房问题，而廉租房的出现也将有效缓解部分极低收入者的住房问题。如此一来低收入和极低收入者的住房困难问题将一步一步得到解决，而高收入者则能够通过购买商品房来获得住

6、房，只剩下逐渐不够经济实力购买日益涨价的商品房且又不具备购买经适房资格的中等收入者，但是他们却需求十分强大。3、意见的颁发虽可一步一步解决低收入者的住房问题，但同时也可能导致商品房价持续快速上涨。因为显然中低层次住宅市场竞争必会十分激烈，各房地产开发商只得将目光专注地投于中高层次或高层次的住宅市场，由此，房价将会呈现结构的分化。低者是必须保持低位，而高者则将随市场变化持续升高。这关于中等收入者将是一个打击，怎么讲，他们才是购房大军中的中坚力量，需求强大且有一定经济能力，然而，却由于政策问题而两头不到岸。部分开发商也可能有效抓住机遇堵截这一购房群体，或者，走出不的创新路子。4、意见明确要求将经适

7、房面积操纵在60而廉租房面积操纵在50以内，同时意见的11条指出：“购房人因各种缘故确需要转让经适房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因互进行回购。经适房住房差不多满5年，购房人可将其转让，但应按照届时同地段一般商品房与经适房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等款项”可能的效地打消政府关系户们购买经适房的方法，而将面积操纵在一定范围内将有效降低总价，能够让更多的低入收者有能力购买。5、意见要求将廉租房配建在经适房或一般商品房小区内或者可幸免“贫民窟”的出现，然而关于一般商品房甚至经适房的销售都会有阻碍。怎么讲谁也可不能情愿住在贫民窟的隔壁，特不是花了重金购买商品房的购房者，如何会情愿同存

8、在安全隐患的极低收入者做邻居呢？怎么讲目前某些高档住宅的一个卖点是“购房群体较单纯”，指的确实是购房者的社会地位大致相同。廉租房的配建将打破这一卖点，同时给购房者带来许多忧虑，“孟母三迁”的方法在现代难道就不存在吗？由此，一般商品房的销售将有可能严峻地被廉租房拖累。6、意见的颁发差不多明确表示国务院针对房地产业的工作重点已从抑制房价转为解决低收入者住房问题，能够确实是质的飞跃。怎么讲房价涨跌要紧依旧围绕市场规律运转，而解决低收入者住房问题却属于政府公共职能，是政府能够通过努力办到的事。也意味着政府在将保障类住房价格锁定在较低范围的同时，将会减少关于商品房市场的政策性的干预，商品房价格的涨跌也将

9、完全按照市场规律进展。由此，意见的颁发也成为了中国住房制度的又一拐点，是政府社会保障职能的理性回归。综合论述：由上可知，意见的颁发使中国的住房体制随之迎来了第三次变革，也由此可证明，第二次住房体制变革弊端专门多。与此同时，意见中对集资建房的限制也有可能在一定程度上阻碍都市低收入家庭解决住房的问题，怎么讲集资建房较购买商品房或经适房划算得多，在一般情况下，单位能够补贴部购房款项，由此可相应减少都市低收入者的购房压力。但较之近几年来政府所颁布的其他种种针对房地产业的政策而言，意见是比较遵循市场规律同时理性且有可能行之有效的一项政策。它从实际情况动身的同时也充分考虑了市场进展及住宅国情现状的各个方面

10、，就提出的种种问题也给出了可行性较高的意见或者建议。而其结果如何，我们将进行进一步关注。1.1.2 关于加强商业性房地产信贷治理的通知的阻碍央行和银监会2007年9 月27 日晚联合公布关于加强商业性房地产信贷治理的通知，严格治理房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款，加强房地产信贷征信治理、房地产贷款监测和风险防范。其中规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1 倍。此项政策配合国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，

11、调控思路一致，在加大保障性住房供给、调整住房供应结构的同时，抑制投资、投机性需求，防范风险，操纵房价增长速度。对贷款购买第二套住房的阻碍。提高第二套房首付比至40以上后，购房财务杠杆从2.33 倍降至1.5 倍。现行5 年期以上贷款利率7.83%，房贷执行利率6.66%，按通知执行利率将提高到8.61%。以100万20年贷款计算，月还款额将从7547.56元上调至8749.88元，提高幅度约为16%。这关于贷款购买第二套及以上投资、投机购房需求有一定抑制作用。然而另一方面，我国持续的城镇化进程、人民币升值、人口红利诸多利好因素短期内可不能消逝；土地资源稀缺的情况会日益显著，土地成本居高不下；我

12、国居民的居住适应决定了我国的的自住房比例维持高位；自住性需求旺盛是我国房地产行业景气的基础；房地产刚性需求与有效供给不足的矛盾现状决定了房价仍将接着保持上涨趋势，尤其是像深圳、北京、上海等一线都市房源依旧紧缺。因此，我们认为此项政策的出台导致的房价出现下跌的可能性专门小。1.1.3 物权法对房地产行业的阻碍中华人民共和国物权法已由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007 年3 月16 日通过，19 日正式予以公布，自2007 年10 月1 日起施行。物权法涉及到房地产行业的要紧方面有：1、不动产统一登记原文：“第十条：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”这

13、一条款的设立将对现行的房地产产权登记制度产生巨大阻碍。由于目前我国的不动产产权登记存在多种治理，如国土局（土地使用权、矿山开采）、房产局（房屋产权）、林业局（山林承包）、农业局（田地承包）等等，假如所有不动产权都统一登记，那么现行所有牵涉到不动产登记的部门都必须进行权利重新划分、整合，许多法律法规都必须修改调整，能够预见这将是一个漫长的过程。而房地产行业的产权登记分房产证、土地证两种，那么日后将会出现将两证合二为一的现象。对房地产公司来讲将减少办证的环节，也减少办证手续费用（第22条：不动产登记按件收费，不得按照不动产面积、体积或价款比例收取）。但值得注意的是“第16条：不动产登记薄是物权归属

14、和内容的依据”。这确实是讲产权证和登记薄有差不时，以登记薄为准，而登记薄是由登记机构负责治理。那个一方面有利于公众查询、确认产权证的真实有效，防止有人利用假的产权证来损害他人利益；但另一方面也存在万一登记机构出错，将对合法产权人的利益损害。因此在以后进行产权登记时一定要慎之又慎，因为产权证是人们手中唯一的证明，要核对登记情况无误后才能要求登记机构发证。2、预告登记原文：“第二十条：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障今后实现物权，按照约定能够向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这一条要紧是针对防止不动产买卖的一物多卖的情况

15、来设定的，特不是防止房屋预售时出现此类情况。目前房地产行业内通行做法是签订商品房销售合同后，在一定时刻内统一到房产局备案，而认购合同等非正式买卖合同并不进行备案。实际上有一些不良公司就利用这种空白期间进行一房多卖，许多纠纷也由此而引发。那么依照这条，在以后的房屋销售过程中，客户专门可能在签订认购合同就要求进行预告登记，对房地产公司来讲将加大项目开发困难。因为专门多房产项目为了快速回笼资金，在房屋达到预售条件前，采取了内部认购、团购订房等一些手段收取购房户的房款。假如进行预告登记，将难以规避法律法规的要求，也确实是讲开发必须达到预售才能收钞票，这无疑将要求房地产公司在项目开发上要投入更多的资金。

16、但目前实施预告登记存在一定障碍。因为预告登记的前提条件是不动产差不多被登记在册，存在物权证明。因此在二手房交易时，因为产权证差不多存在，因此进行预告登记是可行的。然而，商品房预售就有问题了。由于预售时，房屋产权并没有进行登记，更没有明确到户，因此进行预告登记没有产权依据。可能下一步国家将调整现行都市商品房预售治理方法、商品房销售治理方法，可能会出现几种情况： （1）在商品房预售时，商品房合同案卷与销售房号对应备案。也确实是讲预售前，开发商必须把房屋的位置、面积、房号到产权登记机构登记，然后领取正式销售合同，并将一个合同号与登记资料的一个房号对应，登记机关只承认已备案合同号的销售是有效的。这种方

17、案可行性较大，可操作性较强，而且目前实行的预测量制度差不多为这种方案实施提供了良好基础，然而如此会大大增加开发公司和登记机关的工作量。（2）取消预售制度，直接要求现房销售并进行产权登记。这种方案目前可能性较小，但长远来看，以后房屋销售会逐渐向这方面进展。3、土地到期自动续期原文：“第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这一条是在物权法修订过程中被反复修改调整的，也是目前大伙儿特不关怀的问题之一。自改革开发以来，我国土地出让制度发生了重大改变，由原来土地划拨改为土地招拍挂为主，土地使用由原来无偿无限期改为有偿有限期。特不是改革初期，象深圳、广州等地区当时土地出让时，年限有20

18、年的、有30年的，现在都面临土地续期的问题。而目前国家实行的住宅用地70年、商业用地40年的政策，也有专门多人担心土地到期后会发生房屋产权与土地使用权纠纷问题。现在人们能够放心了。然而值得注意的是在本次物权法条款中没有明确土地续期是否交费的问题。可能以后会出现几种结果：1、土地续期必须办理登记手续，届时登记机关代政府收取续期费用。2、土地续期不再收取费用，通过开征物业税来补充土地续期使用费用。3、一次性提高土地出让金，土地续期时不再收取费用。目前来讲第2种情况出现可能比较大。此外，还有一个问题值得房地产企业考虑。“第148条规定：建设用地使用权届满前，因公共利益需要提早收回该土地，应对该土地上

19、的房屋及其他不动产给于补偿，并退还相应的出让金。”。这一条的要紧焦点在于退还出让金，在执行过程中国家征收征用已出让地时如何界定退还对象？假如房屋已出售给个人，又如何落实分配？另外假如确定国家是退还出让金的话，那么是否意味着今后国家只会赔偿房屋造价，而不再赔偿土地、房屋交易过程中土地增值部分。那么被征收人的权益如何保障？可能这一条款需要进行进一步解释和深化。4、地役权原文：“第一百五十六条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益。”这是本次物权法法案中提出的一个新概念，整个第十四章第156条至169条差不多上用来阐述那个概念的。什么是地役权呢？简单的来讲确实是某楼盘需

20、要使用某项设施、设备、场地、资源时，必须使用、借用相邻楼盘的土地、房屋或其他不动产，那么该楼盘这种使用相邻楼盘土地、房屋或其他不动产的权利即为地役权。因此该楼盘行使地役权必须得到相邻楼盘的同意，同时相邻楼盘有权要求该楼盘为使用地役权进行付费。举个形象的例子：甲楼盘需要连接市政自来水，但自来水水源在乙楼盘范围内，假如要连接就必须在乙楼盘范围内埋设管道。那么甲楼盘能够向乙楼盘提出连接自来水的要求，而乙楼盘能够就土地被占用提出费用要求，双方达成一致并签订地役权合同后，甲楼盘就能够在乙楼盘埋设管道、连接水源。物权法的实施明确了对权利人所拥有的物权的爱护，为房地产行业以后的进展奠定了坚实的法律基础，有利

21、房地产行业的长期健康有序进展。物权法的实施对房地产行业的阻碍是长期的，短期内对行业没有什么大的阻碍，因此政府加强对房地产行业的宏观调控在以后较长时刻内都可不能改变。1.1.4 货币政策的阻碍今年以来，CPI连续上扬，预测9月份将仍然保持在6%以上，2007年上半年各月CPI8月6.507月5.606月4.40%5月3.40%4月3.00%3月3.30%2月2.70%1月2.20%面对有过热风险的经济，货币政策紧缩又紧缩。2007年至今，央行已连续五次加息，2007年历次加息时刻表时刻内容2007年9月15日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。2007年8月22日上调金融机构人民币

22、存贷款基准利率0.27个百分点。2007年7月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。2007年5月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。2007年3月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。加息后的率为如下：目前的利率表项目调整前利率%调整后利率%活期存款0.810.81整存整取定期存款-三个月2.612.88半年3.153.42一年3.603.87二年4.234.50三年4.955.22五年5.495.76各项贷款-六个月6.216.48一年7.027.29一至三年7.207.47三至五年7.387.65五年以

23、上7.567.83连续加息将使整个房地产行业面临特不大的资金压力。同时，加息最终将加速行业内企业的两极分化，给优质公司带来更多扩张机会，盈利能力较差公司的生存环境将更为困难。同时，由于央行扩大人民币兑美元交易价浮动幅度，房地产行业特不是资源型地产公司，在人民币升值的过程中将受益。利率上升对房地产阻碍包括两方面：一是牵涉经济差不多面房价会接着上涨；二是按月还贷的工薪族的成本会成倍上升，收入增长赶不上利率增长的步伐。同时，贷币政策的阻碍是不分自住与投资的全方位打击，其中最大的自然是工薪一族。尽管个人房贷仍然是优质贷款，但违约比例差不多上升。据上海银监局统计，2004年上海中资银行房贷的平均不良率只

24、有千分之一左右，到2006年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已上升到千分之八点六。假如违约比例接着上升，下一步政府可能会推出贷款证券化，向社会释放这部分风险。工商银行差不多在最新公布的报告指出，商业银行应完全摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观念，合理操纵房地产贷款尤其是个人按揭贷款的投放节奏及贷款投向，并切实防范信贷资金流入股市。对投资者来讲，加息会增加融资成本，使其预期收益下降。利率上调后，投资者会考虑买房能保值增值依旧存款更划算，从而削减购房热情。目前一系列房地产调控的初步效果差不多显现，再加上这次加息产生的心理阻碍，尽管调整的幅度不大，但这是对房地产市场投资增长过快的一次警告，假

25、如房价操纵不住接着上涨，中央有可能接着上调利率，对房地产市场进行操纵，多种因素综合阻碍将进一步打压投资者的心理预期，将使投资性购房进一步受到抑制。 1.2 宏观经济环境今年以来，中国经济高位开局，可能全年国民经济将会接着呈现平稳较快进展的态势。但经济运行中的矛盾和问题没有全然缓解，必须看到经济快速增长下的经济结构不合理、资源配置不经济、价格信号失灵的掩盖，可能引发微观主体盲目性的潜在问题，更应该注意到经济运行存在着由偏快转向过热的风险，也存在接着上扬的压力。上半年国内生产总值106768亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.5个百分点。其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%。分

26、产业看，第一产业增加值9470亿元，增长4.0%；第二产业增加值55454亿元，增长13.6%；第三产业增加值41844亿元，增长10.6%。初步统计，全国夏粮产量达到11534万吨，增产146万吨，增长1.3%，连续第四年获得丰收,夏粮单产提高1.1%。早稻可望再获丰收，棉花播种面积接着增加，农产品优质化率进一步提高。上半年猪牛羊禽肉产量3652万吨，同比增长1.3%。上半年，全国规模以上工业增加值同比增长18.5%(6月份增长19.4%)，比上年同期加快0.8个百分点。其中，一季度增长18.3%，二季度增长18.7%。分所有制看，国有及国有控股企业增加值增长14.0%，同比加快2.2个百分

27、点；股份制企业增长20.0%，加快1.3个百分点；集体企业增长13.0%，回落0.1个百分点；私营企业增长26.6%，回落0.6个百分点；外商及港澳台商投资企业增长17.9%，回落1.1个百分点。分行业看，在39个大类行业中，有24个行业增速比一季度加快，1个行业增速持平，14个行业增速回落，加快的要紧集中在机械和轻工行业，回落的则以高耗能行业为主。出口交货值保持较快增长，但增速回落。上半年，规模以上工业企业累计完成出口交货值32859亿元，同比增长21.7%，增幅比上年同期回落3.2个百分点，比一季度回落2.0个百分点。投资增速接着在高位运行，中西部地区投资保持快速增长。上半年，全社会固定资

28、产投资54168亿元，同比增长25.9%，增速比上年同期回落3.9个百分点，比一季度加快2.2个百分点。其中，城镇投资46078亿元，增长26.7%(6月份增长28.5%)，比上年同期回落4.6个百分点，比一季度加快1.4个百分点；农村投资8090亿元，增长21.5%。分产业看，第一产业投资同比增长37.5%，第二产业投资增长29.0%，第三产业投资增长24.6%。上半年，房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%，比上年同期加快4.3个百分点，比一季度加快1.6个百分点。上半年，中、西部地区分不完成城镇固定资产投资11111亿元和10094亿元，同比增长35.6%和30.2%，均快于东部

29、地区22.3%的增幅。市场销售增速稳步加快，居民消费价格结构性上涨。上半年，社会消费品零售总额42044亿元，同比增长15.4%(6月份增长16.0%)，增幅为1997年以来的新高。其中，一季度增长14.9%，二季度增长15.8%。分地区看，都市消费品零售额28525亿元，增长15.9%；县及县以下消费品零售额13519亿元，增长14.3%。分行业看，批发和零售业、住宿和餐饮业分不增长15.2%和18.0%，其他增长5.3%。上半年，居民消费价格同比上涨3.2%(6月份同比上涨4.4%，环比上涨0.4%)，涨幅比上年同期上升1.9个百分点。分类不看，食品价格同比上涨7.6%，其中，粮食上涨6.

30、4%，蛋上涨27.9%，肉禽及其制品上涨20.7%，其余商品价格有涨有落。上半年，商品零售价格上涨2.4%(6月份上涨3.2%),工业品出厂价格上涨2.8%(6月份上涨2.5%)，原材料、燃料、动力购进价格上涨3.8%(6月份上涨3.4%)。对外贸易较快增长，利用外资增长平稳。上半年，进出口总额9809亿美元，同比增长23.3%，比上年同期回落0.1个百分点，与一季度持平。其中，出口5467亿美元，增长27.6%;进口4342亿美元，增长18.2%。进出口相抵，顺差达1125亿美元，比上年同期增加511亿美元。上半年，外商直接投资实际使用金额319亿美元，同比增长12.2%。6月末，国家外汇储

31、备13326亿美元，比上年末增加2663亿美元。城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有。上半年，城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素，实际增长14.2%，增幅高于上年同期4个百分点。农民人均现金收入2111元，同比增加314元，扣除价格因素，实际增长13.3 %，增速高于上年同期1.4个百分点，高于一季度1.2个百分点。城乡居民收入出现了多年少有的快速增长态势。货币信贷稳定增长，居民储蓄存款增速放缓。6月末，广义货币(M2)37.8万亿元，同比增长17.1%，增速比上年同期回落1.4个百分点，比一季度回落0.2个百分点；狭义货币(M1)13.6万亿元，增长20.9%，比上年同期加

32、快7个百分点，比一季度加快1.1个百分点；流通中现金(M0)26881亿元，增长14.5%，比上年同期加快2.0个百分点，比一季度回落2.1个百分点。6月末，金融机构各项贷款余额250793亿元，比上年同期增长16.5%；金融机构各项存款余额369368亿元，增长16.0%，其中居民储蓄存款增长9.4%。上述情况表明，增长加快是今年以来经济运行最突出最明显的特征。表现在：一是出乎预期。随着去年上半年针对经济增速过快所采取的一系列宏观调控措施的落实到位，去年下半年经济增速出现了回落，各个方面预期今年仍会大体保持去年下半年的运行态势，但实际运行结果是经济增速又出现了加快，出乎预期。二是全面加快。工

33、业生产、国内市场销售、出口、财政收入、企业效益、货币信贷等要紧经济指标均有所加快，投资和进口增长虽有所放慢，但与历史同期相比，仍是比较快的速度，呈现出全面加快的特征。三是高位加快。今年以来经济增速的加快，是在经济连续四年保持10及以上增速基础上实现的，而去年又是过去四年经济增速最快的一年，明显具有在高位上加快的特征。如何看待当前经济的加快增长今年以来经济运行出现的以上特征，引起社会各界对如何推断当前经济形势的极大关注。经济增长加快的缘故是因为：一、世界经济处于快速增长期为我国经济加快进展提供了新的机遇。据可能，2007年全球经济增长率可望达到49，连续了前四年的快速增长势头，这将成为自20世纪

34、60年代末以来世界经济增长最为强劲的五年。尽管美国经济增长今年有可能会放缓，但鉴于通胀形势已得到一定操纵，美国经济专门可能实现软着陆。其他地区商业活动依旧强劲，欧元区经济接着保持稳健的增长势头。可能一季度欧元区经济同比增长28，高于去年同期的22；环比增长10，快于2006年四季度的09。日本经济接着复苏，可能一季度日本经济同比增长19。全球经济的差不多面依旧良好，要紧经济体消费者和投资者信心较高，欧元区、日本、亚洲进展中国家内需逐步扩大，自主进展能力增强，仍处在健康增长的轨道上。世界经济的持续快速增长为中国经济进展提供了良好的外部环境和更多的机遇。二、消费升级为经济加快进展提供了新的动力。今

35、年以来，消费增长有一个较为明显的提速。14月份，社会消费品零售总额同比增长151，增速比上年同期加快21个百分点。分地区看，有21个省市（区）超过全国增速，有13个省市（区）增速超过16。汽车、房地产及装修、休闲旅游、餐饮服务等消费热点热度升高。14月份，限额以上批发和零售业商品零售中，汽车类同比增长385，建筑及装潢材料类增长271，家具类增长417，分不比上年同期加快99、17和25个百分点。住宿和餐饮业零售额同比增长176，加快31个百分点。三、产业转移进程加快为中国整体经济的加快进展提供了新的空间。当前，中国经济差不多进入人均国内生产总值超过2000美元的新的进展时期。较发达地区要进一

36、步进展面临着日趋严峻的土地、劳动力等要素的制约，而欠发达的地区则相对具有资源优势，土地、劳动力等制约也相对较少，为产业的地区间转移提供了空间。去年以来，国家宏观调控措施特不是严把土地闸门客观上加快了这一进程。从投资看，表现在中西部地区投资增速不减反快。14月份，中部地区城镇投资增长359，西部地区增长273，而东部地区仅增长21。从生产看，表现在中西部工业生产明显加速，反超东部地区。一季度，中部地区工业增长209，西部地区增长194，而东部地区仅增长180，东北地区增长149。展望：全年国民经济将接着平稳较快进展依照今年以来国民经济运行情况，并考虑到国内外经济环境的变化，以及针对经济运行中存在

37、的突出矛盾和问题可能进一步采取的政策措施，总体来看，下一时期国民经济仍会保持平稳较快的进展。但由于世界经济形势好于预期，流淌性过剩明显，较多工业利润带来的投资冲动，资本市场的活跃等因素的存在，国民经济进展有进一步加快的可能。而与此同时，新开工项目及其投资规模的减少，食品价格的大幅上涨，房地产等资产价格上涨势头不减，农业特不是粮食生产形势等将如何变化，还存在着不确定性，需要下一步进行紧密监测。2007年上半年国民经济运行情况表项目总值变化量国内生产总值106768亿元同比增长11.5%，比上年同期增速加快了0.5个百分点居民消费价格总水平同比上涨了3.2% 6月份同比上涨了4.4%城乡居民收入人

38、均可支配收入7052元增长14.2%，农民人均现金收入同比增加314元；扣除价格因素，实际增长13.3 %社会消费品零售总额21188亿元同比增长14.9%，3月份增长15.3%货币供应量广义货币(M2)37.8万亿元同比增长17.1%，增速比上年同期回落1.4个百分点狭义货币(M1)13.6万亿元增长20.9%，比上年同期加快7个百分点流通中现金(M0)26881亿元增长14.5%，比上年同期加快2.0个百分点金融机构各项存款250793亿元比上年同期增长16.5%金融机构各项贷款余额369368亿元增长16.0%，其中居民储蓄存款增长9.4%进出口总额9809亿美元同比增长23.3%，进口

39、增长18.2%，出口增长27.6%，进出口相抵，顺差1125亿美元粮食播种面积10610万公顷比上年增长0.5%工业生产增加值全国规模以上工业增加值同比增长18.5%，1-5月份 工业企业利润9026亿元全国规模以上工业实现利润9026亿元，增长42.1%，同比加快16.6个百分点固定资产投资54168亿元同比增长25.9%，增速比上年同期回落3.9个百分点房地产开发投资9887亿元同比增长28.5%，比上年同期加快4.3个百分点1.3 中国房地产经济情况1.3.1 2007年中国房地产经济宏观运行情况2007年8月，全国70个大中都市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；

40、环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。一、新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，涨幅比上月高0.9个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月高0.2个百分点。分类不看，经济适用房、一般住房和高档住房销售价格同比分不上涨3.1%、9.3%和10.0%，环比分不上涨0.7%、1.6%和1.7%。分地区看，所有70个大中都市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的要紧都市包括：北海18.2%、深圳17.6%、乌鲁木齐15.5%、北京13.5%和蚌埠11.1%等。环比涨幅较高的要紧都市包括：杭州4.7%、乌鲁木齐4.0%、大理2.8%、石家庄2.5%、重庆2.5%、昆明1.7%、上海1.6%和深

41、圳1.5%等。二、二手住房销售价格同比上涨7.9%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨2%，涨幅比上月高0.5个百分点。同比涨幅较高的要紧都市包括: 深圳22.0%、北京10.6%、郑州10.0%、牡丹江9.5%、宁波9.3%和乌鲁木齐9.2%等；环比涨幅较高的要紧都市包括：郑州5.9%、沈阳5.2%、乌鲁木齐3.7%、牡丹江3.7%、长春3.4%和南昌2.8%等。三、非住宅商品房销售价格同比上涨6.2%，涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨0.5%，涨幅与上月持平。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分不上涨6.5%、7.4%和6.1%。2007年 8月份全国70个大中都市房屋销

42、售价格指数地 区房屋销售价格指数新建商品住房价格指数二手住房价格指数同比环比同比环比同比环比全 国108.2 101.4 109.0 101.5 107.9 102.0 北 京112.1 100.8 113.5 101.1 110.6 100.5 天 津106.8 100.8 107.1 101.0 106.6 100.5 石 家 庄107.9 101.8 109.8 102.5 106.1 100.8 太 原104.8 100.6 105.5 100.5 105.8 101.3 呼和浩特104.4 100.4 104.4 100.6 104.7 100.6 沈 阳105.2 101.8 10

43、5.4 100.9 106.8 105.2 大 连107.0 100.5 107.7 100.5 108.4 100.9 长 春107.8 101.7 109.9 101.1 107.8 103.4 哈 尔 滨105.1 101.4 104.1 101.3 106.7 102.3 上 海103.6 101.4 103.7 101.6 104.0 101.5 南 京106.6 100.7 107.5 100.7 104.7 101.0 杭 州108.0 103.4 110.2 104.7 105.6 102.0 宁 波109.0 101.7 110.5 102.0 109.3 101.9 合 肥

44、101.0 100.0 101.3 100.0 100.0 99.9 福 州106.5 100.9 107.9 101.1 104.0 100.5 厦 门106.9 100.8 107.1 100.7 107.0 101.1 南 昌106.8 101.4 107.8 101.2 106.6 102.8 济 南105.2 100.7 105.8 100.4 104.6 101.4 青 岛106.6 100.4 106.8 100.4 106.6 100.6 郑 州106.6 100.8 105.9 100.1 110.0 105.9 武 汉105.4 100.9 106.9 101.1 103.

45、6 100.2 长 沙108.4 102.3 109.4 101.6 107.2 102.2 广 州106.4 101.0 107.4 100.8 105.9 101.6 深 圳120.8 101.6 117.6 101.5 122.0 101.7 南 宁107.4 101.6 109.7 102.2 103.1 100.3 海 口109.0 100.1 109.9 100.6 108.1 98.3 重 庆108.2 102.2 109.5 102.5 106.5 102.4 成 都107.4 100.4 108.8 100.5 104.7 100.4 贵 阳106.5 101.0 107.1

46、 100.8 106.0 102.2 昆 明103.5 101.1 102.3 101.7 104.7 100.3 西 安105.9 100.5 106.5 100.6 106.5 100.3 兰 州105.3 100.0 106.7 99.9 104.8 100.6 西 宁103.7 100.8 104.4 100.4 102.8 101.3 银 川104.0 100.9 104.5 100.6 103.6 101.3 乌鲁木齐111.9 103.4 115.5 104.0 109.2 103.7 唐 山106.4 100.4 107.1 100.3 106.6 100.2 秦 皇 岛106

47、.0 100.4 106.8 100.4 105.0 100.3 包 头106.3 100.8 105.9 100.7 107.2 101.4 丹 东101.5 99.9 101.0 99.8 102.8 100.0 锦 州101.9 100.1 101.8 100.3 102.2 100.0 吉 林104.0 101.7 104.1 102.2 103.6 101.2 牡 丹 江106.9 101.0 103.1 99.8 109.5 103.7 无 锡105.7 101.4 103.9 100.8 108.4 102.4 扬 州105.7 100.8 106.6 100.8 104.1 1

48、00.7 徐 州106.4 100.5 107.9 100.6 104.5 100.3 温 州106.7 101.0 107.8 100.9 106.3 101.2 金 华100.9 100.3 101.0 100.4 100.6 99.9 蚌 埠109.3 101.8 111.1 102.3 105.5 100.8 安 庆104.5 100.1 104.6 100.1 104.6 100.2 泉 州105.2 100.8 105.3 100.8 104.9 100.6 九 江106.1 100.8 105.7 100.3 107.3 101.5 赣 州106.1 101.1 106.1 10

49、1.3 106.6 100.9 烟 台106.1 100.9 107.5 100.8 103.1 100.8 济 宁105.8 101.9 106.3 101.4 103.0 100.4 洛 阳103.8 100.2 104.4 100.1 100.8 99.4 平 顶 山104.6 100.3 104.7 100.5 104.0 100.2 宜 昌105.6 99.5 104.0 100.3 107.2 97.2 襄 樊106.0 101.2 104.7 100.5 108.3 102.4 岳 阳107.4 101.6 108.3 101.8 108.7 100.4 常 德108.3 101

50、.7 110.8 102.4 107.7 101.0 惠 州108.4 101.4 108.4 101.4 108.3 103.1 湛 江104.5 99.1 104.6 98.4 105.1 101.3 韶 关106.7 100.6 107.3 100.8 105.6 100.5 桂 林104.2 100.4 104.7 100.4 103.7 100.8 北 海112.6 101.2 118.2 101.3 108.7 102.0 三 亚106.2 101.7 107.6 102.2 103.6 100.8 泸 州106.1 100.4 106.3 100.5 106.2 100.4 南

51、充105.9 100.4 105.7 100.3 107.0 100.8 遵 义103.0 101.8 103.1 102.1 102.8 101.7 大 理107.2 101.9 106.3 102.8 106.9 100.0 注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。当前房地产市场运行呈现以下特点：一、房地产开发投资增幅上升，住房投资增速有所加快，一般商品住房和经济适用房投资比重提高。今年1-8月，全国房地产开发完成投资14277亿元，同比增长29%，同比提高5个百分点。住宅完成投资同比增长30.9%，高于同期房地产投资增幅1.9个百分点。其中，90平方米以下住房完成投资占住

52、宅投资的20.8%，比上半年高1.3个百分点；经济适用住房完成投资占住宅完成投资的4.4%，比上半年高0.2个百分点。 二、住房供应结构开始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低。据40个重点都市信息系统数据显示，各地新审批、新开工住房中，90平方米以下一般商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房供应中，90平方米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1-8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%，但离“9070”调控要求尚有较大差距。批准预售商品住房套均建筑面积由2005年7月的122.3平方米下降到今年1-8月的106.95平方米，但月末累计可售

53、商品住房套均建筑面积仍高达114.03平方米。三、市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。今年1-8月，全国商品住宅竣工面积同比增长10%，增幅比去年同期上升1.6个百分点；销售面积同比增长30.9%，增幅比去年同期上升21.6个百分点,其中，现房销售面积同比增长12.6%，增幅比去年同期上升22.8个百分点;期房销售面积同比增长39%，增幅比去年同期上升18个百分点。销售面积是竣工面积2.17倍，且增幅快20.9个百分点，市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。40个大中都市中, 竣工面积下降的都市有20个，其中，同比下降20%以上的都市有11个，降幅最大的是哈尔滨市，同比下降63.2%；销售面积上升的都市

54、有36个，升幅最大的是北海市，同比上升153.3%。四、房价涨幅呈逐月加快之势。今年4月、5月、6月、7月和8月， 70个大中都市房屋销售价格同比分不上涨5.4%、6.4%、7.1% 、7.5%和8.2%，其中，新建商品住房销售价格同比分不上涨5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。分地区看，深圳、北京等都市房价高位上涨，近5个月新建商品住房销售价格涨幅均在10%以上，其中，8月份同比分不上涨17.6%和13.5%，销售均价分不达到12790元/平方米和10071元/平方米。一些二、三线都市房价涨幅也在加快，8月份北海、乌鲁木齐、蚌埠和常德等都市新建商品住房销售价格同比涨幅均在10%

55、以上，其中，北海近5个月涨幅均在13%以上，8月份达到18.2%。与此同时，长三角地区部分都市房价出现回升势头，其中，杭州、宁波新建商品住房销售价格8月份同比分不上涨10.2%和10.5%。从目前市场运行情况看，一些地点对调整住房供应结构、稳定住房价格缺乏紧迫感和主动性，“9070”调控目标没有如期完成，加之受结构调整周期阻碍，已供土地没有及时形成实质性开发，中低价位、中小户型一般商品住房有效供应不足。与此同时，信贷、税收政策对住房需求的调节作用不突出，加之近期股市的震荡刺激部分获利资金套现，重新进入房地产市场，导致住房需求持续旺盛。一些开发企业为猎取超额利润，囤积土地、捂盘惜售的现象又有所抬

56、头，加剧了住房供求矛盾。1.3.2 中国房地产业存在的问题能够讲，中国房地产市场总体上是健康的。然而在房地产业进展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。 1.我国房地产行业缺乏总体规划意识，资源的白费与流失严峻。土地资源严峻破坏和流失，开发失控、进展无序，特不是 92、93年，像当时的海南以及贵州，当时全国开发区是上万个，规划占地总面积达到 1.5万平方公里，相当于当时全国差不多建成的城区的总和，实际真正有效利用不到 2。商品化操纵量不断增加。1993年商品房操纵面积是 5000万平方米，2000年达到 9000万平方米，截止到 2003年 11月差不多突破 1亿平方米，接近开发总量的

57、 20。开发过程中的无序进展。都市开发部门缺乏前瞻眼光，同时开发商急功近利，留下的大批的垃圾，甚至于开发商自己造的房不情愿住，开发商几乎成了骗子的代名词。这就要求政府从政策规范的角度介入房地产开发，通过制定宏观的都市规划进展思路和制定详细的土地规划，进一步完善房地产的法律法规，用一定的法规进行规范和约束，使之朝着健康的方向进展，让房地产企业具有核心的竞争力，从而全面提升都市的价值。2商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到500万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2006年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长；其中，商品

58、住房空置面积万平方米，同比增长。国际惯例商品房的空置率一般是操纵在10左右，而中国房地产开发的空置房已超过了那个指标。尽管建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然接着上升。3房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的爱护与建设。房地产业进展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10，仅占银行全部

59、贷款总量的1。实现可持续进展是中国房产业面临的一项战略任务。4. 从目前的情况来看，中国房地产核心竞争力不强。房地产要与国际接轨并走出国门，必定要从大处着手，描准宏观大方向，引进都市运营的观念，让房地产项目有持久的生命力。同时，具有竞争力的大的房地产企业会主动与本地政府联手，要进行整体的规划，走规模开发的进展之路，谋求都市快速进展的策略。1.3.3 以后中国房地产价格的进展趋势 近几年房价上涨的要紧缘故导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速进展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的阻碍，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失

60、衡。一、房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其全然的动因差不多上由供求关系所决定的。在当前，又要紧表现在房地产市场的需求过度旺盛上。城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓舞居民住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从 1999年下半年起，住房二级