工程维修部工作手册

1、佛山创意者物业服务有限公司 PAGE 41 工程部工作手册目 录第一部分 岗位职责 工程主管岗位职责 4 维修领班岗位职责. 5 综合技工岗位职责. . 6 智能化弱电维修工岗位职责. 8第二部分 工作制度 值班、交接班管理制度. 9 供电管理制度. . 11 气压罐房管理制度. 12 配电房管理制度. . 13 临时动火管理制度. 14 临时用电管理制度. 15 水泵房管理制度. . 17 安全作业管理制度. 18 设备、设施事故处理制度. 20 给排水管理制度. . 22第三部分 工程维修作业操作规程电梯故障或停电困人救援方法. . . . . . . . . 24供配电设备、设施运行管理

2、作业规程. 25供配电设备、设施操作作业规程. 26给排水设备、设施操作作业规程. 27给排水设备、设施运行管理规程. 30弱电设备、设施维修保养作业规程. 32弱电设备、设施操作作业规程. 37弱电设备、设施运行管理作业规程. 38应急事件操作作业规程. . 40公共设施设备维修保养作业规程. 45特约维修操作作业规程. . 49工程主管岗位职责1、对物业服务中心经理直接负责，确保整个园区的设备设施运行正常。2、对工程部所有人员和设备全权管理和调配，制定下属各岗位规范及操作流程，督促检查下属严格执行岗位责任制及设备检修保养制度。3、负责设备设施的安装验收、安全运行管理工作。4、负责协调好与供

3、电、给排水、消防及有关施工单位的公共关系。5、根据客服部门发来的工程维修单，及时安排人员提供上门维修服务，保证维修工作按时进行。6、协助物业服务中心经理处理属于设备设施引起的业主投诉事件及突发性的事故，及时安排人员处理。7、完成领导交办的其他工作。维修领班岗位职责1、领班在物业服务中心工程主管的直接领导下，组织本班维修人员开展专业维修工作。2、负责处理业户维修申请，及时安排维修人员为业户提供服务，核定收费项目和标准，现场验证维修工作。3、组织房屋和公共设施维修保养计划，改建、扩建计划项目的施工，现场监督质量，办理竣工验收和工作量的核实。4、组织消防设施、防盗设施和机电设备的定期检查、保养工作，

4、把好维修质量关。5、熟悉辖区内各类房屋的结构、安全要求；熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求，掌握地上、地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况，开展定期检修工作；延长房屋及设备设施的使用寿命。6、编制本班保养工作计划，及时提出设备设施的更新和质量管理建议。7、经常巡视辖区，走访、回访业主、住用人。8、了解本班人员思想动态，做好思想教育工作。9、了解本班组配置工具的使用、保管情况。10、经常检查所属员工工作记录情况。11、完成领导交办的其他工作。综合维修技工岗位职责1、负责园区内所有电器及供电线路的例行保养工作；所有管道日常维修，熟悉管道阀门用途，走向和各种参数，保证管道畅通和设施完好。2

5、、熟悉园区供电系统线路图和控制方法，机电设备的性能和使用状况，保证低压配电设备的正常运行；保证园区公共用水设备的正常进行。3、严格执行操作规程，遵守用电运行维修保养制度。小修不过时，大修不拖延，特殊维修及时报上审批，会判断和处理发生的故障和事故。4、各类电气设备，应定期进行检查，在检修时必须切断电源，挂上警告牌，并设人监护。合闸前应仔细普查一遍，确认无问题后方可合闸。5、尽量不带电作业，特别是在危险场所（如工作地狭窄或工作地周围有对地电压在250V以上的裸露导体等）禁止带电作业，如必须带电工作，应采取必要的安全措施。6、积极主动为住户服务，接到施工单，应立即赶往处理，并在最短时间内完成，工作完

6、毕清理场地，完工后在维修单上填写修理内容及所用材料，请住户在维修单上签字。如一时不能修复应向住户说明情况。7、每天要巡查设备、仪表运行情况，检查公共区域的电灯和末端供电线路情况，做好各种运行记录，发现问题及时处理，保证机电设备的完好率和运行率。8、严格执行园区水泵维护、保养规程。做好维修记录，每月汇总后由领班上报给工程主管，送物业服务中心统一建档。9、每天要清扫值班房、机电房一次，保持环境整洁。10、发生停电、断电、火警等情况时，迅速查明原因，采取应急措施，及时报告上级并通知有关部门。11、完成领导交办的其他工作。智能化弱电维修工职责1、智能化弱电维修工是在维修领班的直接领导下，对园区智能化弱

7、电设备设施的运行管理及维修保养的实施。2、熟悉园区内智能系统、弱电系统的设备设施线路及控制位置，设备的性能及使用状况，不断提高操作保养及设备维修技能。3、严格按照机电设备保养操作规程，对摄像监视系统、线路的维护，做到小修不过时，大修用不拖延。4、每天对设备设施巡视检查，发现控制失灵、虚焊松脱、短路等现象，并迅速查明原因，立即采取措施。5、按规定定期对设备进行维修保养，保证其运转正常。6、设备设施出现严重故障，应及时向维修领班报告，并配合支援人员及时抢修，迅速恢复正常。7、及时了解现场信息反馈，并指导当值人员正确使用信息。8、无论是每日巡视，还是维修养护都要及时登记完整记录，及时归档。9、宣传教

8、育住户爱护智能化设备及弱电设施，一旦发现违规现象，要及时制止，以防造成不良后果。10、完成领导交办的其他工作。值班、交接班管理制度1、目的规范值班、交接班管理，确保值班、交接班工作质量。2.、适用范围适用于本公司管辖区内的设备、设施运行、维修值班、交接班管理。3、内容3.1值班人员必须坚守岗位，不得擅自无故离岗（运行值班时，若因工作需要临时离岗的，必须有符合条件的人员替岗，并交代离岗的时间及去向）；不得擅自串岗（若确需调班时，须报物业服务中心经理同意）；值班工作时不得会客。3.2运行值班3.2.1根据岗位责任制的要求，值班人员应密切注视所管设备运行状态，按时巡查，并作好记录，若出现设备故障应及

9、时处理，若当值人员不能处理，及时报告领班。3.2.2物业服务中心值班人员接到报修通知时，要及时安排当值人员进行维修。3.2.3夜间值班时，重要设备、设施每班巡视检查1至2次，发现情况及时解决。3.2.4夜间值班的作息时间为18：30至次日8：00，22：00后允许就寝（适用维修值班人员和高压配电室值班人员）。3.3维修值班3.3.1维修值班实行24小时全天制，报修电话见各物业服务中心通知。3.3.2若发现设备故障情况均应及时排除，如未能得到及时排除的故障应向维修领班及时汇报，以便组织人员抢修。3.3.3 遇突发性事故应及时向物业服务中心经理汇报，即时组织抢修，有关人员在接到通知后，应以最快的速

10、度赶到现场参于抢修，使损失减至最小。3.3.4夜间值班人员接到业主、住用人要求服务时，值班人员必须随叫随到，工作负责。若确因条件限制不能完成时，须向业主、住用人说明情况，取得谅解后交于次日处理；确需及时解决的，应立即汇报物业服务中心经理实施解决。3.4交接班管理制度3.4.1交班人员必须提前20分钟做好交班准备，检查并确保设备运行正常，搞好值班室和设备卫生工作，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位。3.4.2接班人员首先认真仔细地检查各类设备的运行情况，发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人员协助，确认无异常情况后，再进行交接班。3.4.3交班人员应主动、简要地向接班人员介绍

11、设备运行状况和方式，重点讲明注意事项，接班人员应认真聆听，如有疑问可向交班人员提问，直至双方清楚为止。3.4.4接班人员查看上班的运行记录，检查图纸、安全用具等物品是否齐全完好，交接双方确认无误后在交接班记录上签名认可。3.4.5交接完毕后所发生的问题由接班人员负责。3.4.6有下列情况之一的不能交接班a)上一班运行情况未交代清楚、记录不规范、工作场地不清洁。b)接班人员未到岗。C)接班人员醉酒或其它情况而未找到接班人。d)在倒闸或事故处理过程中。供电管理制度1、目的为规范供电管理工作，确保供配电设备、设施处于完好状态。2、适用范围适用于管辖区内的供配电管理。3、内容3.1电工必须熟悉园区内供

12、配电设备、设施的工作原理，装置位置及运行状况。3.2做好巡视检查工作，确保供电的正常。3.3做好正常情况下和非正常情况下的停送电管理。3.3.1正常情况下的停电是有计划的停电。a)停电前维修领班应填写停电申请表报物业服务中心经理，经批准后，由物业服务中心提前二天以有效方式告知业主、住用人停电起止时间。b)停电前要将电梯降至基站，消防中心控制柜切入备用电源。c)电网恢复供电时，按“轻、重、缓、急”的送电原则进行操作。3.3.2非正常情况下的停电是非人为因素导致的突发性停电。a)供电部门导致的突发性停电发生时，高压配电房值班电工要立即与供电部门取得联系，询问停电的起因和恢复供电时间，同时，将信息及

13、时反馈物业服务中心，由物业服务中心向业主、住用人做好说明告示工作。b)发现电气设备冒烟、短路、触电等异常情况或发生火警等重大事故时，高压值班电工有权立即进行全部或部分负荷停电操作，并将信息反馈给物业服务中心，以便物业服务中心向业主、住用人做好告示工作。c)遇设备故障而引起开关跳闸，若故障点较为明显的，可先将电器撤出，再查明原因，如未能查明原因，则可根据自我判断进行一次试合，如果仍然跳闸，严禁再次强送电，待彻底查明原因，排除故障点后，方可合闸恢复电网供电。3.4业主、住用人应做好安全用电，发现供配电异常情况时应及时与物业服务中心联系，严禁擅自处理，严禁超供电能用电。3.5业主、住用人因施工需要临

14、时用电时，应按临时用电管理制度执行，并填写临时用电申请表报物业服务中心审批。气压罐房管理制度1、目的气压罐房是消防设施的重要组成部分，直接关系到业主、住用人的生命和财产安全。规范气压罐房的管理，确保其正常运行。2、适用范围适用于本公司管辖区内的气压罐房的管理。3、内容3.1消防管理员、保安员根据消防运行管理作业规程进行气压罐房的巡视工作，检查水泵、管道接头和阀门有无漏水，以及压力是否在设定范围内。3.2检查水泵控制柜的开关位置（自动）指示灯是否正常，电接点、压力控制表指示压力是否在正常范围（0.10.18Mpa）内。3.3根据消防维修保养作业规程做好定期保养工作。3.4加强消防意识，确保消防器

15、材及应急照明完好。3.5气压罐房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆或危险物品。3.6气压罐房内门、窗应完好上锁，非值班人员不得入内，若工作需要进入的，必须填写机房出入登记表。3.7消防管理员必须保持气压罐房的整洁，确保良好的工作环境。配电房管理制度1、目的为规范配电房管理工作，确保安全、正常供电。2、适用范围适用于本园区管辖范围内的配电房管理。3、内容3.1高、低压电工必须持证上岗，负责配电房的管理。3.2配电房（高配）实行24小时运行值班。3.3高、低压电工必须熟悉配电设备一次接线，继电保护配备和运行状态，严格执行电工安全操作规程。3.4供配电的倒闸操作必须按有效指令执行。3.5根据供配电运行管

16、理作业规程做好配电房的巡视工作，发现问题及时排除，并做好记录工作。3.6根据供配电维修保养作业规程对供配电设备、设施进行定期维修保养工作。3.7加强消防意识，确保配电房消防器材及应急照明的完好。3.8配电房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆或危险物品。3.9配电房内门、窗应完好上锁，非值班人员不得入内，若因工作需要进入的，必须填写机房出入登记表。3.10高、低压电工必须保持配电房的整洁，确保良好的工作环境。临时动火管理制度1、目的为规范临时动火管理工作，确保防火安全。2、适用范围适用于本园区管辖范围内的临时动火管理。3、内容3.1在本园区管辖范围内的建筑物和设备附近进行动火施工均属临时动火作业，为

17、了保证房屋及设备的安全，任何单位、部门在进行动火作业时，必须严格遵守下列临时动火作业规定。a)因安装、维修装修等工程需要进行烧焊、切割、设炉生火等动火作业，必须执行先申报后动火制度，经所属物业服务中心批准后，方可施工，在必要时还需有人监护，未经批准，不得擅自动火作业。b)施工部门书面提出临时动火申请，根据动火等级，分别由物业服务中心、公安消防部门审批。c)经批准的临时动火作业，要严格遵守安全操作规定。d)焊割作业人员必须持有效证件作业，禁止无证上岗。e)施工前必须做好防火措施。f)动火作业完成后，施工人员应向物业服务中心报告，撤销本次临时动火许可证。临时用电管理制度1、目的为规范临时用电管理工

18、作，确保人身及消防安全。2、适用范围适用于本公司管辖区内的临时用电管理。3、内容3.1在临时线路中严禁把导线打结，用铁丝捆扎悬挂，或随便在地上拖来拖去和不用扦头直接用线头扦入扦座等违章装置。3.2临时用电装置的容量较小时（暂定20A）单相220V三相380V允许三蕊和四蕊坚韧的橡皮或塑料护套线。但长度不宜超过100M，离地高不应低于2.5M敷设必须牢固可靠。3.3导线截面的选择应符合实际负荷需要，对保护线路的熔断器熔体应符合规范，不得任意用其它不合格金属丝代用。3.4电气设备应按电气装置规程进行安装，不准乱装乱用，各种零部件及导线应选用完整无损的合格品。3.5架设线路时应先接用电端，再接电源一

19、端。拆除线路时，顺序相反。3.6临时用电装置的电源端必须装设漏电保护、过载保护、短路保护。在操作处应装操作开关。装在室外开关，熔断器等应用防雨开关箱。3.7对升降机用电，其操作开关必须装设在操作人员能看见电动机的运转及卷扬机升降的地方。对手持式电动机械等必须可靠接地。3.8临时线路中的接地线与中性线应有明显的标志。照明等单相电气装置严禁一线一地的违章作业。3.9临时用电一般不超过三个月，每月一次检查，内容包括各种用电设备的保护接地线的连接是否可靠，绝缘电阻是否符合要求，保护电器是否良好，使用时有否违章现象。3.10施工临时用电，必须做到领导批准，专人负责，装置合格，严禁乱拉，定期检查，过期拆，

20、如需继续使用必须重新办理手续。水泵房管理制度1.目的水泵房是提供生活用水、消防用水的关键部位，直接关系到业主、住用人生活和生命财产安全，因此应加强水泵房管理，以确保正常供水。2.适用范围适用于本园区管辖范围内的水泵房的管理。3.内容3.1维修工根据给排水运行管理作业规程做好巡视工作，检查水泵、阀门、管道有无漏水现象。3.2检查水泵控制柜上各仪表，转换开关、指示灯的工作情况。3.3检查各储水压力表是否正常。进水：0.2Mpa；出水：多层0.24-0.28 Mpa； 小高层0.3-0.37 Mpa3.4水池（箱）的溢水管应用不锈钢网包扎，以防止小动物进入。3.5备用生活泵每月试运行一次，消防泵、喷

21、淋泵每月盘车一次，每季试车一次，确保消防泵、喷淋泵处于完好状态。3.6根据给排水维修保养作业规程，对水泵、控制柜进行定期维修保养。3.7加强消防意识，确保水泵房消防器材及应急照明的完好。3.8水泵房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆或危险物品。3.9水泵房内门、窗应完好上锁，非值班人员不得入内，若因工作需要进入的，必须填写机房出入登记表。3.10维修工必须保持水泵房的整洁，确保良好的工作环境。安全作业管理制度1.目的确保人身安全和设备正常。2.适用范围适用于本园区管辖范围内的各项安全作业。3.项目内容3.1电气类3.1.1电气维修人员应严格按照国家电气安装工作规程作业。高压配电作业时必须严格按照电

22、业安全操作规程执行。装设临时线路时，应按临时用电制度执行，并填写临时用电申请表在管辖范围内的建筑物和设备附近进行动火施工时，应按临时动火制度执行。并填写临时动火许可证，交物业服务中心审批。3.1.2在进行电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具，非特殊况，严禁带电作业。若因特殊需要必须带电作业时，应装设隔离档板或采取确实有效的预防措施，并有专人监护，而且至少二人进行。3.1.3维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，值班员、维修员必须熟记和严格执行。维修领班应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。3.1.4若发

23、现有人触电，应设法迅速使触电者脱离电源，如情况严重应先现场抢救，后再送往医院。3.1.5维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出现场后，方可送电。3.1.6在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人工作”的标识牌。3.2管道及其它机械类3.2.1对一切运行的工作电器、机械设备，在维修保养时，必须切断电源，并悬挂“禁止合闸，有人工作”标识牌。3.2.2对发热设备或零部件维修时，应戴手套。3.2.3严禁在转动部件作业时戴手套。3.2.4拆卸零部件时，不可盲目用力过猛，以免活脱。遇设备设施有压力（气压或液压）时，维修人员应避开压

24、力排口正面，放尽设备设施内压力后，方可工作，以保人身安全。3.2.5如需明火作业，应先办理动火审批手续，落实防火措施后，方可工作。3.2.6易燃、易爆物品不得带入各类机房和配电房，如因工作需要，经领导同意后，有专人负责并落实防范措施。3.2.7使用砂轮时，操作者必须站在砂轮侧面，并切忌将工件位于水平中线以上，并控制进刀量。3.3登高作业3.3.1在登高作业前，必须仔细检查登高工具，保险带是否牢固、可靠。3.3.2登高作业时需传递物品，应使用传递绳索，物品必须绑扎牢固。3.3.3如有必要，地面人员应对登高作业人员时进行监护，登高作业人员必须听从地面人员指挥。3.3.4切忌带电登高作业。3.4消防

25、类3.4.1各类场所必须按规定配备相应的灭火器，并保证完好。3.4.2当发生火灾时，应立即切断火灾现场供电。3.5安全用具及劳动保护用品的使用3.5.1在高压设备操作时，必须按规定使用辅助的安全用具。3.5.2在低压设备操作时，必须按规定使用辅助的安全用具3.5.3各工种在作业时，应使用相应的劳动保护用品。设备、设施事故处理规定1.目的为规范设备、设施事故分析处理，避免设备、设施事故的发生。2.适用范围适用于本园区管辖范围内的所有设备、设施事故分析处理。3.内容3.1设备、设施事故：凡设备、设施因非正常的损坏，导致无法使用或效能降低，均称为事故。3.1.1设备、设施事故的分类a)一般事故：因设

26、备、设施损坏而不能使用造成间断8小时以上或修理费在500元-1000元以内；园区内一层以上（包括一层）供电断60分钟。b)重大事故：因设备、设施损坏而不能在5昼夜修复或修理费用在1000元以上；园区内二层以上断电120分钟。3.1.2设备、设施事故的处理：设备发生事故，应立即切断电源。（除不及时抢救会扩大事故损失外）应保持现场，立即报告领班和物业服务中心经理，一般事故由物业服务中心经理召集有关人员进行调查分析，重大事故由物管部负责进行调查分析。3.1.3事故发生后，应积极组织抢修，分析原因，从中吸取教训，采取措施，防止类似事故发生，特别对重大事故，一定要做到“三不放过”：a)事故原因分析不清楚

27、，不放过；b)事故责任者与群众未受教育不放过；c)没有防范措施不放过。3.1.4事故责任的处理规定：由于不可控制原因引起设备损坏，任何部门或个人不承担责任。但由于设备、设施责任人或操作者的工作疏忽而引起的设备、设施事故，按员工岗位绩效考核规定执行，并按设备、设施修复所需材料费的20%作为赔偿。3.1.5由事故报告人在事故发生后二日内填写事故报告单，一般事故由物业服务中心调查发生原因，报总公司核实审批后由物业服务中心归档，重大事故由物业服务中心和相关责任部门共同调查核实后报总经理审批，由公司职能部门归档。给排水管理制度1.目的为规范给排水管理工作，确保给排水设备、设施处于完好状态。2.适用范围适

28、用于本园区管辖范围内的给排水管理。3.内容3.1给排水工必须熟悉管辖区内供水系统的水管、水池、水泵、开关、阀门及分阀门的位置。3.2定期巡视检查给排水泵以及自动装置是否正常；供排水系统有无漏水或堵塞现象，水池、水箱有无破裂、渗漏的发生。3.3定期做好清洁水池、水箱的工作，以保证清洁卫生。3.4检查消防输水设备，若发现损坏，及时修复，严禁消防器材挪作他用。3.5经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上和渠道底的垃圾，以防下雨时渠水受阻而出现水浸现象。3.6园区内的水表故障时，应告知相关用户，并立即检修。3.7若业主、住用人户内的水喉、水管出现满溢等异常情况，应报物业服务中心，在无法通知业主、

29、住用人时，应立即关闭阀门以阻止水流扩大，随后设法通知业主、住用人，以便尽快修理。3.8加强供水系统的管理，确保业主、住用人用水的连续性。3.8.1正常性停水，即指有计划的停水。a)维修领班填写停_申请表报物业服务中心经理，经批准后，由物业服务中心在设定停水时间的前两天通知业主、住用人，以便做好贮水准备。b)停水期间，物业服务中心做好业主、住用人的解释说明工作。3.8.2异常情况下停水，是指非人为因素而导致的停水。a)供水部门导致的突发性停水时，物业服务中心应及时与供水部门联系，询问停水原因以及恢复供水时间，及时向业主、住用人做好告知工作。b)若因水管爆裂等突发故障而导致停水的，维修领班不仅要组

30、织有关人员及时抢修，而且要将情况汇报物业服务中心，以便物业服务中心向业主、住用人做好说明告知工作。电梯故障或停电困人救援方法电梯出现故障或停电困人，需要把困在轿厢内的人员救出，可由本单位经过专门训练的、持有电梯维修证的维修人员按下述方法实施救出。1、切断电梯主要电源，防止电梯意外的启动，但必须保留轿厢照明。2、设法弄清电梯轿厢的位置。3、当电梯停在距某平层位置约500mm范围的位置时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。4、当电梯停在非上述的位置时，则必须用机械的方法移动轿厢后救人。步骤如下：（1）轿门应该保持关闭，如轿门已拉开，

31、则要乘客把轿门手动关上。通知被困乘客轿厢将会移动以救出他们，要求他们静待轿内，不要乱动（此步工作如电梯有对讲电话时可充分利用之）。（2）拆去曳引电动机轴尾罩盖，将盘车上手轮装上。（3）两人把持盘车手轮，防止电梯在释放制动器时意外或过快地移动，然后另一人用机械的方法一松一紧地释放制动器（见附图），注意仅当要轿厢移动时，才可松开制动器，否则应马上撤消释放制动器的动作。（4）按正确方向使轿厢继续地缓慢地移动到平层的500mm位置上。注：当轿厢未超出顶层或底层的平层位置时，可向较省力的方向移动轿厢。而当电梯超出顶层（或底层）平层时，则应向顶层（或底层）方向移动轿厢，必要时利用盘车手轮移动轿厢。（5）使

32、制动器恢复正常，然后在对应层站的厅门外用厅门钥匙打开厅门，拉开轿门，并协助乘客安全撤出轿厢。供配电设备、设施运行管理作业规程1.目的为规范供配电设备、设施运行管理工作,确保供配电设备、设施处于良好运行状态。2.适用范围适用于本园区管辖范围内的供配电设备、设施的运行管理。3.职责3.1工程主管、维修领班负责监控供配电设备、设施的运行情况。3.2维修工负责供配电设备、设施的运行巡视管理工作。4.巡视周期4.1电工负责低压配电房日巡视和层间配电房的周巡视，并认真填写在低压配电房日巡视记录表和层间配电房周巡视记录表上。4.2维修工如遇下列情况，如：雷雨、台风、大雾等必须增加巡视次数，对巡视中发现的问题

33、，及时排除，如不能解决的，应向领班报告，低压配房值班电工，应认真填写配电房、水泵房日巡视记录。5.巡视内容5.1检查有无异常响声或气味。5.2检查各种仪表、指示灯是否正常。供配电设备、设施操作作业规程一、工作职责1、维修工负责低压配电设备设施的操作二、低压操作程序：低压操作根据上级指令合上或断开相关的开关。1、断开开关，应有明显的开路点；2、验电，确认无电；3、挂上“有人工作，禁止合闸”标志牌于停电开关处，尽量双手作业。给排水设备、设施操作作业规程一、供水泵1、确认供水泵进、出水阀是否处于开启状态，必要时排尽水泵体内的空气。2、手盘水泵轴转3圈，应灵活无阻滞。3、合上供水泵控制柜内电源隔离开关

34、。4、合上供水泵分供电空气开关。5、检查电压表，信号灯指示情况。6、将水泵功能选择开关置于“手动”位置。7、按水泵启动按钮，启动后，注意起动电流，若起动电流过大，且起动时间超过10秒，则应立即停止，查找原因，排除故障后放能再启动。8、启动成功后，让其运转5分钟，观察水泵运行电流，压力是否正常，有无异声和异味及漏水情况。9、确认一切正常后，按水泵“停止”按钮，水泵停止运行，同时观察止回阀状况。10、将水泵功能选择开关置于“自动”位置，水泵应处于自动启用或待用状态来判水位控制器是否正常。二、排污泵1、确认排污泵出水阀处于开启状态。2、水位必须高于泵体或控制启动时间，以确保泵不受损。3、合上控制箱内

35、空气开关。4、按下启动按钮，启动指示灯启亮，若发现异常，应及时查找原因，排除故障后才能启动。5、启动后，观察排污泵有无异常现象。6、确认正常后，按停止按钮，观察止回阀关闭情况。7、将排污泵功能选择开关置于“自动”位置，排污泵处于待用状态或启用状态来判断水位控制器是否正常。三、消防、喷淋泵1、确认主、备泵进、出水阀处于开启状态。2、合上控制电源隔离闸刀和主供电源开关。3、按下启动按钮，同时观察电流、若起动电流过大，且起动时间超过10秒，则应立即停止，查找原因，待排除故障后方能启动。4、确认正常后，按停止按钮，将选择开关置“自动”位置。5、在启动消防、喷淋泵时注意控制运行时间。四、补压泵1、确认进

36、、出水阀门处于开启状态。2、确认电接点压力表内的上下限在设定压力限定值内。3、合上控制柜内的空气开关。4、将选择开关置于“手动”位，按下启动按钮，启动指示灯亮，观察泵运动情况，若发现异常情况，则立即停止，待排除故障后再启动。5、确认泵运行正常后，按“停止”按钮后，将选择开关置“自动”位置。五、雨、污水（管）的疏通。1、选择适当的作业时间，提前通知业主在作业时间内暂停向雨、污水管排放。2、在雨、污水管总管弯头前检查口用压力枪冲刷管道内壁，注意冲刷压力，避免因压力大而损坏管道，同时察看出口窨井的出水状况。3、在进行雨、污水管的疏通作业时，应设置标识牌，落实安全措施。六、雨、污水（池）井的清理1、用

37、铁钩打开检查井盖。2、用长竹片捅捣井内的粘附物。3、用铁铲或硬扫把将粘在池（井）内壁的杂物清理干净。4、放回检查井盖，把垃圾用桶或袋（需沥干）装后运至垃圾中转站。5、用水冲洗地面。6、在进行雨、污水池（井）的清理作业时，应设置标识牌并落实安全措施。给排水设备、设施运行管理作业规程一、工作职责1、维修领班负责检查、监控运行管理工作。2、维修工负责给排水设备、设施的运行巡视管理工作。3、维修人员负责泵房的巡视工作。二、巡视周期1、维修工应每天巡视辖区内水泵房，并填写在水泵房日巡视记录表，每周巡视一次辖区内给排水管网、闸阀及雨、污水井（池）。2、维修人员应在巡视工作的同时，填写配电房巡视记录表。三、

38、巡视内容1、水泵房内有无异常响声、振动。2、电机、控制柜有无异常气味。3、电机温升是否正常(变频器散热是否畅通，实际压力是否在设定压力范围内)。4、电压表、电流表、压力表指示值是否处于正常位置，控制柜上信号灯显示是否正确。5、水池、水箱水位是否正常。6、闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线状，标识是否齐全清晰。7、止回阀、水位控制器是否运作可靠。8、临时接驳用水情况。9、给排水管道、雨、污水（池）井、化粪池是否有渗漏、堵塞现象。四、异常情况的处理：维修工在巡视过程中发现给排水设备、设施有异常情况时，应及时采取措施加以处理，并填写房屋、设备、设施维修单，处理不了的问题应及时向物业服务中心汇

39、报，请求协助解决。弱电设备、设施维修保养作业规程1.目的为规范弱电设备、设施（监控、红外线周边报警、楼宇对讲、楼宇设备（BA）自动控制）的维修保养工作，确保弱电设备、设施性能处于良好的工作状态。2.适用范围适用于本园区管辖区范围内的弱电设备、设施的维修保养。3.职责3.1维修领班依据弱电设备设施维修保养计划，负责组织并落实该计划执行。3.2智能化弱电工负责对弱电设备设施实施维修保养。4.保养周期41监控设备设施每月维修保养一次（录像机磁鼓头、监视器屏幕每季清洁一次）。4.2红外线周边报警每月维修保养一次。4.3楼宇对讲、楼宇设备自动控制（BA）每年维修保养二次。5.弱电设备维修保养注意事项5.

40、1智能化弱电工应熟悉弱电设备、设施功能作用，接线方案。5.2维修保养时，应做好对强电、弱电电线的区分、隔离、绝缘、标识工作，如需带电作业（电压高于36V时）应做好相应的安全、绝缘措施。5.3注意安全操作，带电维修测量时，切忌与相邻焊点相碰及线路板与金属物相碰。5.4正确判断故障部位，切忌乱拆乱调。6.维修方法6.1观察法、触摸法、替代法、静态测量法、信号跟踪法。7.弱电设备设施的维修7.1监控系统维修7.1.1监视器图像模糊a)将图像切换至另一台监视器，调节监视器上相关电位器或利用菜单调节画面，如仍不正常，执行下面操作。b)检查摄像机至监视器间的视频连线是否松动，如松动重新整修连接。c)调整摄

41、像焦距，使其呈最佳状态。d)清理镜片及防尘罩上的灰尘。e)检查摄像机是否故障，镜头是否损坏，可采用替代法来判断摄像机是否正常。f)通过第一个方法若监视器图像正常，则应排除是监视器故障，以此类推查找原因。7.1.2监视器无图像a)检查摄像机是否通电b)检查矩阵切换器或画面分隔器是否将该图像切至监视器，如换台后仍无图像，应检查摄像机，矩阵切换器、画面分隔器及监视器之间的视频连线是否松动，否则重新整修连接。c)试切换另一摄像画面至监视器，如有图像，检查原摄像画面是否被删除，若恢复所删除画面后，如仍无图像，应检查摄像机、监视器及矩阵切换器、画面分隔器，并逐一排除故障。7.1.3云台不能操作a)检查矩阵

42、切换器是否将云台切换至当前画面。b)检查云台，解码器是否通电，若有电，检查云台、解码器、矩阵切换器是否故障，并逐一排除。7.1.4录像回放无图像a)检查画面分隔器“TAPE”钮是否按下。b)检查录像机磁鼓头是否磨损，录像带是否失效，若是应更换。7.2红外线周边报警系统7.2.1防区长时间报警a)红外线发射器与接收器之间有障碍物，排除障碍。7.2.2操作键盘防区报警指示灯长亮，但无报警声a)红外发射器与接收器位置未对准，应将其位置对准。7.2.3防区不报警a)检查红外线发射器与接收器信号线，电源接线是否松脱，如是应重新接线。b)检查红外线接收器的继电器是否故障，若是更换同规格继电器。c)检查操作

43、键盘是否将该防区隔离，若是应重新释放布防。d)如上述却都不是，应逐一检查主机及键盘，以排除故障。7.3楼宇对讲（非可视）的维修7.3.1室内听不到铃声。a)检查主机按钮开关及室内分机待机转换开关接触是否良好，否则应整修或更换。b)检查振铃及放大电路是否故障，若是排除。7.3.2不能对讲。a)检查通话线，室内分机放大电路、扬声器是否正常，否则应检修或更换。7.3.3分机不能启开楼下大门。a)检查锁舌部件是否灵活，开锁电磁线圈接线是否良好，线圈是否烧焦，若是应检修或更换同规格电磁线圈。b)检查分机开锁按钮是否正常，开锁继电器是否动作可靠，开锁电路有无元件损坏，若有问题逐一检查并排除故障。7.3.4

44、主机无电源。a)检查整流二极管、电源调整管或三端稳压器有无损坏。电源变压器是否烧焦，若是应更换同规格元件。7.4楼宇对讲（可视）维修7.4.1无图像，但开锁正常。a)调节亮度电位器，观察屏幕有无光栅，如有光栅应检查室内机与门口机的视频线是否连接良好，否则应接好。b)调节亮度电位器屏幕无光栅，应检查室内机的电源及行扫描电路等，逐级检查排除故障。7.4.2通话无声音。a)检查听筒与室内机的接线是否良好，否则重新接好。b)调节音量电位器，如扬声器里有交流声，重点检查门机上的麦克风，若麦克风损坏应更换。7.4.3不能开启楼下大门，按本规程6.3.3条款进行。7.5楼宇设备（BA）自动控制系统维修。7.

45、5.1检查被控设备取样点至控制器的连接线是否松动。7.5.2总站及各子站内电源是否正常。8.弱电设备设施的保养内容8.1监控的保养8.1.1每月对监控设备设施进行以下项目的维护保养。a)检查清洁各摄像机防尘罩，擦洗净镜头。b)检查摄像设备、立杆、支架、护套的固定及锈蚀情况，必要时加固及调换、油漆。c)检查监控各控制设备至监视器连线是否接触良好。d)对于室外摄像设备，检查其防风、防雨、防尘罩的密封是否良好。8.2每季度对监控设备设施进行以下项目的维修保养。8.2.1清洁录像机磁鼓头及监视器屏幕。8.3红外线周边报警的保养8.3.1每月对红外线周边报警设备设施进行以下项目的维护保养。8.3.2检查

46、主机与各对射探头的连线接触是否良好，并除尘清洁。8.3.3清洁各红外线对射器外罩。8.3.4检查红外线对射器支杆的固定及锈蚀情况，必要时加固、油漆。弱电设备、设施操作作业规程一、工作职责1、工程部门负责指导监控消防监控员对弱电设备的操作。2、消防监控员负责对消防监控中心的弱电设备的操作。二、操作程序1、合上控制台上的电源总开关，摄像机电源总开关，监视器电源总开关。2、合上控制台上的各设备（矩阵切换器、画面分隔器，录像机）的电源开关。3、开启各监视器电源开关。4、若监视器画面随外界光线变化时，适当调节监视器上的亮度和对比度电位器。5、若需要跟踪目标时，可以在监视器上进行跟踪，也可以利用矩阵切换器

47、将摄像图像切至各监视器上实现目标放大识别跟踪。6、画面选择的操作：按画面分隔器上相对应于摄像机编号序号钮，使该摄像画面放大监视（单画面），也可按分隔钮将画面分隔成2、4、9、16画面进行监视。7、消防监控中心、监控员对操作中发现有异常情况应及时记录、报修。弱电设备、设施运行管理作业规程一、工作职责1、智能化弱电工负责具体的弱电设备、设施的运行巡视管理工作。2、监控员负责监控中心弱电设备的运行监控。二、监控员24小时对监控中心弱电设备进行监控。三、运行监控内容1、密切注意监控设备的运行情况a)各监视器的可调电位器旋钮位置是否适合；b)监视器的摄像画面是否在园区的重要位置，如不是应调整至重要位置；

48、c)录像机是否处于正常录像，包括录像时间是否正确；d)当丢失画面时，检查画面分隔器，矩阵切换器及监视器后面的视频进出线是否松脱，如松脱将其旋（插）紧；e)观察监视器上的电梯楼层指示的层显是否正确；f)严密监视各监视器摄像画面，特别是电梯内摄像画面，发现可疑现象立即进行画面跟踪，并通知保安前去查看。2、红外线周边报警系统a)当防区报警时，立即通知保安前去检查；b)如检查后无异常情况，且频繁误报，可将此防区暂时旁路，并通知维修人员检查；c)当故障排除后，及时释放被旁路的防区。四、监控中心设备24小时实施运行监控，当值人员需暂时离开时，需要保安人员暂时替代。并交待值班注意事项，且离开时间不宜过长。五

49、、弱电设备若发现有异常情况，应进行记录，同时通知维修人员检查。六、设备、设施巡视内容1、检查各弱电井设施是否完好。2、检查各摄像机立杆、支架、防护罩有无损伤，如有应及时报修。3、检查红外线周边报警红外探头防护罩是否损伤。4、检查电子巡更信号钮是否脱落，如脱落应及时通知维修人员补上。七、工程人员接到报修或在巡视中发现弱电设备施有异常时，应及时采取措施加以处理，并填写房屋设备、设施施工单，处理不了的问题及时向物业服务中心汇报，请求协助解决。应急事件操作作业规程一、工作职责1、物业服务中心经理负责应急事件发生时的协调和组织人员进行抢修的实施工作。2、保安班负责应急事件发生时的控制、协助工作。3、维修

50、班负责具体的抢修工作。二、应急事件的操作程序1、暴雨及台风a)检查所有公共门窗是否关上及牢固。b)检查天台上的广告牌、设施是否牢固，清理天沟内的杂物，确保排水渠道的畅通，消除安全隐患。c)检查地下层各处的排水渠道是否畅通，确保无杂物，塑料袋等，确认各排污泵工作状态正常。d)在园区内告示牌贴上台风警告，通知业主关闭窗户。e)在地下层可能进水处（地下停车库进口处和各阶梯入口处四周）作好应急准备，并密切注意事态的发展，必要时用沙包堆成挡水墙。f)随时检查地下停车库进口斜坡下、楼道至地下车库入口阶梯下，电梯前室的污水池内水位及排污泵的工作状态。2、给排水损坏或爆裂a)若发现有漏水现象时，应立即检查漏水

51、部位及所属水质（生活水、排污水等）并在能力许可下，立即设法制止漏水，如关上供水阀门。若不能制止应立即通知维修人员，在人员未到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。b)观察四周环境，漏水是否影响电梯、配电、用电设备、设施。c)为防止漏水渗入电梯时，应迅速将电梯驶离发水区域，停放至发水区域的上方，关闭电梯电源开关。d)配电、用电设备、设施在发生水浸时应关闭电源。e)通知保洁员清理现场的积水，检查受影响范围。f)若漏水可能影响设备，应做好记录或拍照以便追溯。3、停水本园区设有地下蓄水池和屋顶水箱，所以只有部份断水的可能性。其处理方法：先检查断水部位的供水阀开闭情况，如果阀门在开启状态下，则应检查该供水管

52、是否淤塞或阀门损坏。否则应由管道工进行排除。a)由供水部门导致的突发性停水，应及时与供水部门联系，询问停水原因以及恢复供水时间，及时向业主做好告知工作。b)若因内部供水设施发生突发性故障而导致停水时，物业服务中心应立即查明原因，组织人员抢修。向业主做好说明告知工作，并采取临时供水措施。4、停电由于设备故障或人为误操作引起的跳开关而无电，称为断电。其处理方法：如故障点较为明显的，可先将故障电器撤出，再查明原因。如果未能查出明显故障，则可根据自我判断，进行一次性合闸，如果仍跳闸，严禁再次强送。待彻底查明原因，排除故障后，方可合闸送电。此间应告知相应用户。因市电网供电中断，称为停电。其处理方法：先解

53、困在电梯轿厢内的乘客。并告知各业主，说明停电原因。做好安全保卫检查工作，严格盘查出入人员，防止发生治安事件。待电网恢复送电后，按轻重缓急要求，按照送电程序进行送电。a)应及时与供电部门联系，询问停电原因以及恢复供电时间，及时向业主做好告知工作。b)查询电梯轿厢内是否有乘客，若有须立即实施解困工作。c)做好安全保卫检查工作，严格盘查出入人员，防止发生治安事件。5、电梯困人a)电梯故障或停电时，监控中心的值班员要立即通知保安班长，并通告电梯管理员。b)保安人员要立即赶赴现场，协助电梯管理员实施解救工作。c)切断电梯主电源，防止电梯意外的启动，但必须保留轿厢照明。d)消防监控值班人员用对讲电话问讯和

54、安抚轿厢内的乘客，并告知“请等待，我们已经设法采取措施解救你们。”e)用平层区域标志来判断电梯轿厢的位置。f)当电梯停在距某平层位置约500mm范围的位置时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。g)当电梯停在非上述的位置时，则必须用机械的方法移动轿厢后救人。步骤如下：(1)轿门应该保持关闭，如轿门已拉开，则要乘客把轿门手动关上。通知被困乘客轿厢将会移动以救出他们，要求他们静待轿内，不要乱动（此步工作如电梯有对讲电话时可充分利用之）。(2)拆去曳引电动机轴尾罩盖，将盘车手轮装上。(3)两人把持盘车手轮，防止电梯在释放制动器时意外或过

55、快地移动，然后另一人用机械的方法一松一紧地释放制动器，注意仅当要轿厢移动时，才可松开制动器。否则应马上撤消释放制动器的动作。(4)按正确方向使轿厢继续地缓慢地移动到平层的150mm位置上。注：当轿厢未超出顶层或底层的平层位置时。可向较省力的方向移动轿厢。而当轿厢超出顶层（或底层）平层时，则应向底层（或顶层）方向移动轿厢。必要时利用盘车手轮移动轿厢。(5)使制动器恢复正常，然后在对应层站的厅门外用厅门钥匙打开厅门，拉开轿门，并协助乘客安全撤出轿厢。注意：当按上述方法和步骤操作时发现异常情况，应即停止救援，并及时通知电梯维保单位。6、解救后工作a)向被困乘客表示歉意和安抚。b)问询乘客地址、联系电

56、话以及身体是否不适等情况，做好记录备案。c)事故发生后，现场物业管理工作人员应根据设备、设施事故处理规定立即填写事故报告单，记录事故的起止时间、处理的结果，上报物业服务中心。7、消防灭火可参照消防安全作业规程执行。公共设施维修保养作业规程1.目的为规范公共设施的维修保养工作，确保公共设施随时处于良好状态。2.适用范围适用于本园区管辖范围内的公共设施的维修保养作业。3.职责3.1物业服务中心工程人员负责检查、监控公共设施的维修保养工作。3.2维修领班负责落实相关公共设施维修保养工作。4.维修保养内容：4.1道路4.1.1修补损坏的砼路面a)如果损坏面积不大，可以用107胶水拌水泥来修补,对于大面

57、积损坏的修补，应采用1：2：2硅酸盐硬性砼来修补。b)将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿的深度以达到新面及结实面为准，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。c)将要修补的砼表面充分湿润后，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，表面抹平，养护不少于7昼夜，并浇水以保持砼具有足够的水分处于湿润状态（养护期间禁止通行并保持表面清洁）。4.1.2修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）。a)凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。b)待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆。c)将块材充分洒水或浸湿后，用1：2.

58、5水泥浆砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砖缝多余泥浆。d)必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出材面。e)修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。4.2化粪池、雨污水井的清理可参照给排水设备设施操作作业规程实施。4.3排水渠a)如果盖板损坏，应按原计划要求，用同一规格和同一材料，把损坏板换掉。b)如果渠损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润。然后用与原壁相同的材料修复，然后，再做砼面面层。c)如有杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，排水不畅，应及时清除杂物。4.4垃圾屋、垃圾中转站（园区）4.4.1如饰面（如瓷片、抹灰）被损，可采两种方法：a)将破损部分的松散层清除，再用相同的材料修复。b)直接

59、用水泥补，然后经刷漆等处理保持维修后外观协调统一。4.4.2如五金部件缺件。a)检查缺损部位，查明原因，然后用相应的配件修复，并刷两道防锈漆。4.5铁艺门、铁栅栏的保养a)若锈蚀范围不大，可将相关部位除锈后，清洁干净，然后刷防锈漆，待防锈漆干后，再刷与原来颜色相同的油漆。b)若锈蚀范围较大，应整体作除锈处理，油漆。c)若因部件缺损，应更换相同的配件修复，并在修补部位清洁后刷上防锈漆，待防锈漆干后，再刷上与原来颜色相同的油漆。4.6公共卫生间和走廊照明灯的维修和疏通可参照家庭特约维修作业规程执行。4.7绿化水管漏水a)若水管接头漏水，应先将水管总阀门关闭，然后在漏水的接口处将水管卸下，在外丝管绕

60、上止泄带或止水麻丝，再将水管接好，打开总阀门检查，至不漏为止。b)若水龙头漏水，应先关闭总阀门，然后拆下水龙头检查是否因内或止水胶片破损漏水，若是，应更换相同的配件，装回水龙头，开总阀门，检查直至不漏。如无法修复，应更换水龙头。c)因水管锈蚀而导致损坏的，则应更换该段水管。4.8汽车道闸保养4.8.1保养周期为每季度一次。4.8.2保养内容：a)检查挡车杆，若有弯曲变形应予纠正，反光膜有破损的地方进行修复。b)电动和手动试验挡车杆起落情况，检查其传动机构是否正常。c)拆开控制箱顶盖，打开箱门，补充齿轴箱内机油，对各传动部件加润滑油。d)检查齿轮磨损情况及限位开关动作的可靠性。e)紧固各电线接头