登记制度课件

1、登记制度钱豪一、物权登记制度的概述二、物权登记制度的效力三、物权登记制度的常见类型四、对物权登记制度的建议目录 婚姻法司法解释第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相

2、对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。 侵权责任法第五十条当事人之间已经以买卖等方式转让并交付机, 动车但未办理所有权转移登记，发生交通事故后属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由受让人承担赔偿责任。 担保法第四十三条 当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同

3、自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。 买卖合同司法解释第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移

4、登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。一、物权登记制度的概念和性质（一）事实与行为1、事实说。认为不动产登记是“经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实”。日本不动产登记法采用了这种观点，第1条规定：”登记，为不动产的标示或如下所列的不动产权利的设定、保存、转移、变更、处分限制或消灭时所为的记载。”既然登记是一种记载，则当然是事实状态了。2、行为说。我国台湾学者温丰文先生认为登记是指“将土地及建筑改良物的所

5、有权与他项权利的取得、转让、变更、丧失，依法定程序，登载于地政机关所掌管的登记簿册上的行为”。3、双重说。该说主张，登记既是一种事实，也是一种行为。登记”指经当事人申请，国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门簿册上的事实或行为“。我国物权法关于登记的相关法条：第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第十二条登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人

6、补充材料，必要时可以实地查看。第十三条登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。 综上所述，我国物权法上登记的概念可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程，以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。 之前我国的物权登记机构五花八门，比较混乱。依据森林法的规定县级以上人民政府的林业部门为森林、林木、林地使用权变动的登记机关；依据渔业法的规定，县级以上人民政府的渔业部门负责渔业与水面的管理与登记工作；而依据矿产资源法规定，矿产资源的探矿权与开采权的审批与登

7、记机关为国务院地矿主管部门。此外，根据水法规定，行洪、排涝河道及航道范围内的沙石、沙金开采权及其变动由河道主管部门会同航道主管部门批准。此外，重要的交通工具的登记由交通部门负责。二、物权登记制度的效力（一）登记推定效力 因为物权登记具有公信力，所谓公信，是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。正是因为其具有使人信赖的特质，所以才具有推定效力。 德国民法典第891条“法定推定”中规定：(1)在土地登记簿中，某项权利为某人而被登记的，即推定此人享有该项

8、权利。(2)在土地登记簿中，某些已登记的权利被涂销的，即推定该项权利不存在。1、积极推定力与消极推定力2、权利存在与权利不存在3、非终局性与可推翻性权利 我国物权法同样承认登记的推定效力。我国民事诉讼法、物权法关于权利推定的条文如下： 我国民事诉讼法第六十九条规定： 经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。尽管此条规定的是公证文书，但登记也应当比照其适用。所以，在有权属争议的民事诉讼中，登记推定力承担了举证的功能。 不动产登记簿是物权归属和内容的根据(物权法第16条)，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准(物权

9、法第17条)。示意图1：第三人借名人出名人对待给付移转登记不动产示意图2：借名人出名人不动产（2）第三人受登记的公信力的保护，应具备下列条件：第一、须登记的错误不能由登记簿中发现第二、第三人需善意第三、第三人取得权利须基于法律行为，而且此法律行为除登记名义人实际上无处分权外，其他方面均需具备法律规定的有效要件。第四、须无异议登记（3）婚姻法司法解释三 第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 在示意图1情

10、形中，出名人由第三人处获得不动产登记名义者，第三人多有移转登记不动产予出名人之真实意思表示，但出名人一方，无论其受让登记不动产之意思表示系由出名人自行作出或借名人代理为之，因其都是没有使出名人真正取得不动产物权之法律效果意思，法律上应认定其为虚伪意思表示。但依民法规定，单方虚伪意思表示除相对人(示意图1中之第三人)明知外，否则其意思表示仍为有效，故原则上出名人仍得借由与第三人间之不动产物权移转登记行为取得不动产物权，纵事后出名人违反借名登记契约之约定将不动产处分予他人者，因法律判断上出名人仍为真正不动产物权人，其处分应属有权处分，纵他人为恶意时，亦取得该不动产之物权，此时借名人仅得依债务不履行

11、之规定内部向出名人请求赔偿。（不适用善意取得制度） 反之，示意图2情形中，出名人由借名人处获得不动产登记名义，但两者间所为之不动产物权移转行为因双方均欠缺移转不动产物权之法效意思，应构成通谋虚伪意思表示，故不动产物权移转行为无效，不动产物权仍属借名人所有。出名人仅为不动产之登记名义人，倘出名人违反借名登记契约之约定将不动产处分予他人时，因出名人欠缺处分权，所为之处分行为自属无权处分，非经借名人之承认该处分行为效力未定至于他人如为善意第三人时，通谋虚伪意思表示之无效不可对抗善意第三人规定之保护，或径为主张不动产善意取得之规定。 在法国公证人基于自身的利益和信用考虑，完善地承担着“活的登记簿”功能

12、，并一度排斥登记制度，但最终法国的公示制度和公证人制度结合，极好地保证了交易安全”。 在法国，公证制度弥补登记对抗模式不足的主要方式，是确立了内容丰富的法定公证制度，主要包括：一是要求一切公示的文件都采取公证书的形式；二是约定抵押权仅得以公证的方式设立；三是待建不动产的完成事实或完工日期，需要借助公证的形式来确定，并以此决定不动产所有权的转移；四是经公证的租赁契约和借贷契约，对于租赁和借贷契约涉及的物权享有优先权；五是确认了公证对于一般合同和遗嘱的证据效力等等。经由公证人的调查和保障，不动产交易几乎没有风险，这种制度配置的结果就是没有制成公证证书的公示申请将被拒绝。2、德国的物权形式主义登记为

13、生效要件以及具有对抗效力物权形式主义概括成三个要点： 分别是形成债权关系（签订买卖合同）、达成所有权转移的合意（签订物权合同）、公示（登记或交付）；公示不但是对抗要件而且是生效要件；达成所要权转移的合意成为物权变动的一个生效要件。 在“2001年中国物权法国际研讨会”上，德国民商法专家特别指出，在德国，从事司法实践的人都有个经验，不动产转移必须有三个条件，一是一部好的物权法，二是一个好的登记机构，三是进行公示、公证。由此可见，公证制度对登记制度的正常运行起到了有力的保障作用。 为了增强登记的公信力，德国法和瑞士法有针对性地采取了一些措施，主要有三项：“第一，完善登记的机构、设备，尤其是制作正确

14、的地图，尽可能地消除登记的程序上的缺陷。第二，采取登记为不动产物权变动的生效要件主义。第三，严格规定登记的要件。” 在实行登记要件主义的前提下，基于是否承认物权行为与债权行为的区分，德国法在登记机关的审查权限和范围上采用了形式审查主义。之所以在德国得到适用，这应归功于德国法引入了公证制度。可以想象，如果没有公证的介入，无论是德国的模式在实际运行中都会遇到难以克服的困难。3、奥地利、瑞士、韩国的债权形式主义登记生效效力 物权因法律行为而变动时，除了债权的合意外，还必须践行登记或交付的法定形式才能生效，登记是生效要件 以房屋买卖为例子，双方当事人虽已经签订买卖合同，但仅产生债权关系，买受人要取得房

15、屋所有权还必须履行登记或交付的手续。 同样，瑞士也采用了公证制度。瑞士民法典第657条第1款规定：“转移所有权的契约，不经公证，无约束力。”瑞士民法典第799条第2款规定：“设定不动产担保的契约，须采用公证，始生效力。”4、我国物权变动模式我国既有债权意思主义也有债权形式主义，也就是登记生效和登记对抗主义双重模式，具体条文如下：物权法第9条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，这实际上就是对登记生效主义的一般规定。而法律“另有规定”表现在物权法第24条(特殊动产的变动)、第127条(土地承包经营权的设立)、第129

16、条(土地承包经营权的流转)、第139条(建设用地使用权的设立)、第158条(地役权的设立)、第188条(特殊动产的抵押)和第189条(动产浮动抵押)，这些情形下，法律采取的是意思主义的变动模式，即登记对抗主义，只要当事人达成合意，物权就被创设或者进行了转移，至于登记，仅仅能够产生对抗第三人的效力。三、物权登记的常见类型（一）从客体角度分类：不动产物权登记、动产物权登记和权利物权登记。1、物权法第6条也规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”2、物权法第24条中的船舶、航空器和机动车等。3、权利物权登记主要集中在第17章第2节的权利质权，货币证券(汇票、本票、支票)所

17、表彰的权利，商品证券(仓单、提单)所表彰的权利，资本证券(股票、债券及其衍生品种)所表彰的权利，可以转让的知识产权中的财产权利，应收账款等等，其中前三种可以称为有价证券所表彰的权利。 值得注意的是，权利质权的登记机构各不相同，而不是如不动产那样，实行统一的登记制度。（二）从权利的种类区分:所有权登记、用益物权登记和担保物权登记。1、所有权登记是比较常见的一种登记，但并非所有的所有权都需要登记。物权法第31条的规定，因公法行为、继承和遗赠行为以及事实行为创设的所有权只有在处分物权时才可能需要办理登记。而我国的土地等自然资源属于国有，依法可以不登记所有权(物权法第9条第二款)。2、用益物权登记主要

18、有土地承包经营权登记(第227条，第229条)（登记对抗），建设用地使用权登记(第139条、145条、第150条)，宅基地使用权登记(第155条)（登记生效）和地役权登记(第158条、第169条)3、抵押权登记的效力主要有以下几个方面：其中不动产、不动产权利设定抵押登记的，采用登记生效主义(物权法第187条)。而动产设定抵押登记的，采用登记对抗主义(物权法第188条和189条第一款)。不过对于一般动产抵押登记，法律又设置了特别规定，即对于在正常经营活动中已经支付合理价款并取得了抵押财产的买受人，即使已经登记抵押权，也不能对抗此第三人(物权法第189条第二款)。抵押登记还有一个效力，就是可以产生权利的顺位效力。（三）从登记的确定力分类：异议登记和预告登记1、异议登记。物权法第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当