城市春天前期策划报告(提交)

1、广州中地行 云星城市春天前期策划报告PAGE PAGE 6广州中地行 摩托车厂项目前期策划报告前 言言受云星地地产集团团委托，我司于于20005年55月开始始正式介介入城北北区北湖湖路项目目。由于于该项目目所处环环境复杂杂，而且且兼顾云云星地产产品牌在在南宁的的推广重重任，因因此不敢敢怠慢，期间对对南宁的的宏观市市场、中中观市场场、微观观市场做做了细致致的调查查，虽辛辛劳，但但幸有所所获。作为城市市中心的的大型地地块，决决定了本本项目的的发展前前景，如如何对不不利条件件进行规规避、转转化、提提升，也也就成为为本案策策划的重重点。结合项目目以及云云星地产产的实力力，我们们提出了了“文化型型地产商

2、商”的品牌牌形象雏雏形，并并联动之之前的“荷塘月月色”等数个个项目文文化品牌牌的积累累，希望望在本项项目建设设过程中中，实现现品牌提提升。而而从市场场角度考考虑，我我们认为为项目应应该也必必须打造造成南宁宁城市住住宅的标标志，基基于上述述策划构构想，我我们对南南宁产品品方面作作了细致致深入的的研究，并结合合其他区区域市场场的产品品，提出出了多个个产品创创新理念念，以期期本案能能从市场场突围而而出。余下工作作依然任任重道远远，惟望望各方能能通力合合作，让让云星城市春春天成为为南宁城城市新居居住理念念的经典典之作。预祝云星星城市春春天圆满满成功！第一部分分 市市场调查查报告南宁市宏宏观环境境研究南

3、宁市宏宏观经济济发展概概况国内生产产总值（GDPP）近年年来增长长趋势明明显加快快，进入入高速发发展期。南宁的经经济一直直以来都都呈现稳稳步发展展的趋势势，但从从20003年开开始，进进入一个个高速发发展期，近两年年来，平平均增长长速度在在10-15%。同比云星星集团进进入的其其他几个个区域：20044年数据据比较南宁市区区福州广州GDP总总值（亿亿元）353317704641155811人均GDDP（元元）220882231889394448商品房价价格（元元/）259443494450011我们选取取了云星星集团进进入过的的其他城城市做一一横向比比较，可可以清晰晰地看出出南宁虽虽然增长长速

4、度较较快，但但是与其其他城市市相比，经济总总量基数数低，整整个城市市发展还还有较大大空间，而南宁宁也正进进入一个个高速发发展期，房地产产的发展展前景极极为看好好。城镇居民民人均可可支配收收入南宁宁市城镇镇居民人人均收入入稳步增增长，生生活质量量逐渐提提高。从人均经经济收入入的总量量上看，南宁城城镇居民民整体收收入水平平还比较较低，南南宁市在在房产消消费方面面，多数数处于一一次置业业阶段，二次置置业和多多次置业业还不普普及；而而目前南南宁市区区人均居居住面积积不足113。所以随随着整体体宏观经经济的向向好，居居民收入入的稳步步提高，消费能能力逐步步提升，对房产产的支付付比例会会增加，购房需需求应

5、仍仍保持强强劲。 南宁的产产业特征征第三三产业占占主导力力量。第一产业业第二产业业第三产业业总值（亿亿元）102.75184.97301.14增幅（%）5.9%18.11%13.11%三次产业业结构由由上年119.003:229.554:551.443调整整为177.455:311.411:511.144，虽然然第三产产业所占占的比例例略有下下降，但但在整个个产业结结构中仍仍然占有有举足轻轻重的地地位。 南宁的产产业特征征主要以以第三产产业为主主，第三三产业对对外来人人群吸集集作用较较为明显显，城市市人口总总量不断断加大，客观上上，也为为房地产产市场带带来了更更大的客客源群体体，外地地人的租租

6、住、购购房置业业等行为为都将对对本地的的房地产产行业起起到明显显的推动动作用。南宁城市市发展规规划中心城市市形象以以及中心心城市效效应已经经开始日日益凸现现南宁的总总体城市市定位为为西南地地区最具具经济活活力和开开发潜能能的中心心城市，并以打打造最优优的投资环境境及天然然优良的的气候环环境，树树立起“中国绿绿都”的形象象。中国国东盟博博览会落落户南宁宁，泛珠珠三角经经济圈合合作的全全面启动动都为南南宁的发发展带来来了新的的机遇。第一，城城市的发发展将会会带动城城市建设设，由此此而形成成的拆迁迁将会为为房地产产提供众众多的消消费客源源；第二二，城市市影响力力正在与与日俱增增，对外外来资金金以及高

7、高素质人人才的吸吸附能力力正在逐逐步加强强，这些些因素都都为南宁宁房地产产发展提提供了利利好，那那么随着着南宁广西西核心城城市地位位的逐步步确立，外来者者投资、居住对对于南宁宁的房地地产都会会起到良良好的支支撑作用用。城市发展展重心方方向集中中在东南南部，项项目所在在的城北北片区处处于未来来重点的的近辐射射区域内内，前景景看好，但现状状与琅东东、江南南相比，存在劣劣势。纲要根据南南宁市城城区发展展和建设设的实际际情况，对南宁宁市城市市功能定定位空间间拓展进进行了调调整，提提出了到到20220年市市区人口口达3000万人人、市区区建成区区面积3300平平方公里里左右的的总目标标，以邕邕江为轴轴线

8、，推推进城市市建设，加快总总面积达达1277平方公公里的相相思湖新新区开发发，拓展展城市发发展空间间。其中中对南宁宁市各街街区的规规划建议议分为旧旧城商贸贸居住区区、单位位制中高高档居住住区、工工人居住住区、文文教区、城市建建设新区区五个区区域。项目所在在的北城城区按照照上述规规划属于于旧城商商贸居住住区，而而且近邻邻未来重重点发展展区域相思思湖新区区，有一一定的发发展潜力力，但由由于城北北现在环环境还有有待整治治，相思思湖区域域受政府府行为影影响，现现在还没没有形成成城市热热点，因因此在板板块对抗抗上，项项目所在在的城北北区域与与琅东、江南板板块相比比，处在在劣势。南宁城市市原有内内核较小小

9、，城市市发展必必须向外外围拓张张 南宁随随着城市市建设的的发展以以及核心心城市地地位的日日益确立立，原有有城市格格局已经经满足不不了发展展的需要要，城市市发展已已经开始始外围区区域拓张张，而与与此相适适应，琅琅东、仙仙葫、江江南的房房地产先先后成为为城市发发展的重重心，而而西部也也是政府府规划的的重点建建设区域域，从长长远来看看，西部部的发展展前景看看好。而而项目所所在的城城北老城城区，主主要将是是以环境境整治，工业改改造、搬搬迁为重重点。最新政策策调整对对南宁房房地产行行业发展展的影响响“国八条条”政策强化规划划调控，改善商商品房结结构。（略）加大土地地供应调调控力度度，严格格土地管管理。（

10、略）加强对普普通商品品住房和和经济适适用住房房价格的的调控，保证中中低价位位、中小小户型住住房的有有效供应应。经济济适用住住房价格格要严格格实行政政府指导导价。完善城镇镇廉租住住房制度度，保障障最低收收入家庭庭基本住住房需求求。（略略）运用税收收等经济济手段调调控房地地产市场场，特别别要加大大对房地地产交易易行为的的调节力力度。加强金融融监管。各商业业银行要要加强对对房地产产贷款和和个人住住房抵押押贷款的的信贷管管理，防防范贷款款风险。切实整顿顿和规范范市场秩秩序。强强化法治治，严肃肃查处违违法违规规销售行行为。加强市场场监测，完善市市场信息息披露制制度。加加强舆论论引导，增强政政策透明明度。

11、小结： 国八条条的重点点是抑制制房地产产投资过过热，控控制房地地产的价价格泡沫沫，调节节房地产产的结构构供需矛矛盾。但但对于房房地产起起步不久久的南宁宁房地产产市场，影响极极小。虽虽然对南南宁购房房者的心心态产生生一定的的作用，致使购购房市民民观望心心态开始始上升，但影响响一个区区域房地地产市场场的始终终是这个个区域的的供需关关系，在在后文供供需关系系中，我我们可以以清楚看看出南宁宁市场现现在仍然然是一个个求略大大于供的的状况，而且结结合南宁宁未来城城市远景景规划来来看，因因为居住住面积不不断提高高和新增增人口的的住房要要求而产产生的刚刚性需求求将维持持在每年年至少余余万的水平平，因此此南宁的

12、的未来市市场依然然值得期期待。南宁市房房地产市市场分析析南宁市房房地产现现状概述述房地产市市场特征征简述房地产投投资总量量20003年年前稳步步增长，20004年则则呈跳跃跃式发展展19966年到220022年南宁宁市的房房地产投投资增长长平稳，20004年开开始得到到飞跃式式发展，同比增增长了665%，南宁房房地产市市场呈现现了蓬勃勃发展的的势头。南宁市房房地产市市场价格格分析整体体保持增增长的趋趋势小结：由由上图可可见，从从 20000年年到20005年年第1季季度南宁宁市的商商品房销销售价格格基本上上保持稳稳步增长长，增长长幅度在在5-110%。出现价价格回落落的是在在20003年，当时

13、由由于江南南区大量量的低价价房供应应，拉低低了整个个成交价价位，随随着其它它区域的的供应量量的增多多，上述述情况在在20004年得得到扭转转，继续续保持上上扬的趋趋势。广州中地行 摩托车厂项目前期策划报告PAGE iii房地产消消费者跨跨区域消消费的抗抗性较小小由于城市市原有内内核较小小，大部部分消费费者原有有居住水水平不高高，因此此对区域域的认同同度和归归宿感不不高，在在遇到适适合的住住宅产品品下，跨跨区域的的消费现现象比较较普遍，那么也也为项目目吸引其其他区域域的消费费者提供供了可能能，但项项目在与与其他热热点板块块争夺中中还处于于劣势地地位，必必须在推推广中突突出个性性化包装装，形成成市

14、场差差异点，从而对对抗板块块的劣势势地位。由局部的的单体竞竞争逐渐渐演变为为板块竞竞争，各各区域开开发档次次逐渐拉拉开南宁的房房地产格格局由琅琅东一支支独秀逐逐渐转向向为多极极的板块块竞争，仙葫、江南等等区域已已经初步步形成了了板块效效应，先先后成为为房产消消费的热热点，板板块之间间的竞争争已经初初显雏形形。在城市房房地产发发展过程程中，受受各区资资源条件件以及政政府对各各区域规规划的不不同等因因素影响响，各区区域的房房地产开开发档次次已经有有了差别别，琅东东、仙葫葫成为中中高层消消费者主主要的房房产消费费区域，江南则则成为中中层消费费者主要要消费的的区域，各区域域开发的的产品也也已经开开始出

15、现现了差异异。整体产品品水平还还较为低低下，从从产品突突破较易易实现经过几年年的发展展，南宁宁市场整整体产品品还处在在一个较较低的水水平，产产品创新新以及产产品细分分相对市市场仍然然不够，这主要要是受供供求关系系的影响响，产品品创新方方面欠缺缺原动力力，项目目可以在在成本支支持的情情况下，进行局局部创新新，以此此来实现现突破。具备一定定的包装装水平，但营销销手法较较为单一一，在推推广主题题上衔接接度以及及系统性性不够由于外地地高水平平的中介介介入，在项目目命名以以及现场场包装上上，南宁宁项目具具备了一一定的水水准，但但与房地地产发达达区域相相比，营营销手法法还较为为原始，主要以以媒介单单一推广

16、广为主，与房地地产发达达区域相相比，在在现场销销售气氛氛的控制制与引导导上也还还存在不不小的差差距，而而在主题题的衔接接上以及及系统性性方面也也还有待待加强，整个市市场上出出现的具具有鲜明明主题和和个性气气质的楼楼盘不多多。项目如果果能在主主题包装装上突出出个性，并且在在营销手手法上借借鉴其他他房产发发达区域域的营销销手法，就一定定能从市市场上脱脱颖而出出。南宁房地地产现阶阶段供求求关系分分析南宁市房房地产市市场供应应与需求求现状分分析从现现状看，南宁市市场处于于求大于于供的状状况根据上图图显示，20004年一一季度全全市批准准预售面面积放量量较为温温和，二二季度稍稍有回落落，但到到了第三三季

17、度呈呈放量态态势上升升，全年年3000万平米米的预售售面积刚刚好达到到政府预预期中的的目标，而到了了20005年第第1季度度，南宁宁的商品品房预售售则创了了历史同同期新高高。 20055年第11季度，南宁的的商品房房预售创创历史新新高，根根据历史史数据记记载，季季节的交交易总量量与全年年的交易易总量有有着较为为相似的的发展节节拍，因因此，以以第1季季度的交交易总量量也可大大致静态态地体现现年交易易总量的的大致范范围。除除04年年第1季季度预售售面积略略大于销销售面积积外，其其余各季季度的销销售量均均大于预预售面积积，整体体供求状状况在去去年也较较为畅旺旺。南宁市房房地产市市场供求求状况预预测短

18、期内内仍将是是求大于于供的局局面20044年至220055年1月月，南宁宁共出让让土地334宗，出让土土地面积积2600余万 m2，以2.2的容容积率计计算，总总建面积积为5770万mm2（但但由于其其中九曲曲湾新城城占地1180余余万 mm2，总总建面3340万万m2，分期开开发），因此明明年的新新增供应应量约为为2500万左右右，再加加上现有有楼盘剩剩余的供供应量，明年的的供应量量应当在在3000万m22左右。南宁城区区人口1150万万，加上上外地常常住人口口接近2200万万，20003年年南宁城城区人口口居住面面积100 ，规规划到220055年达到到16 ，按按上述比比例测算算，每年年

19、增加33的居居住面积积。以上述的的静态人人口测算算，每年年增加22的居居住面积积，市场场需求每每年至少少在4000左左右。因此20006-20007年，市场上上仍将出出现求大大于供的的市场状状况。南宁市各各区域房房地产市市场分析析区域划分分20055年，经经国务院院批准，南宁市市行政区区划调整整为六个个城区和和六个县县，分别别是兴宁宁区、青青秀区、江南区区、西乡乡塘区、邕宁区区和良庆庆区六个个城区，以下则则以各行行政区域域来进行行区域分分析。主要区域域市场分分析主要区域域概况及及居住价价值分析析目前，在在南宁市市的房地地产市场场，具有有较强竞竞争力的的区域主主要是西西乡塘区区、青秀秀区、江江南

20、区、良庆区区，且这这四个区区域的主主要板块块与本项项目的可可比性较较强，因因此下面面针对这这四个区区域做进进一步的的分析。青秀区该区区拥有优优越的地地理位置置和自然然环境，区位优优势显著著，在目目前南宁宁市六大大城区中中，城区区环境和和发展前前景最被被看好。生态环境境：青秀秀山和石石门森林林公园所所在地，并座拥拥邕江东东，环境境较佳；城市规划划：近几几年城市市规划的的方向是是向东向向南，青青秀区的的3大板板块琅东东板块，凤岭板板块还有有仙葫板板块都是是城市规规划的重重点，未未来几年年的开发发力度将将继续增增长；交通条件件：拥有有横贯南南宁市东东西走廊廊的主干干道民族族大道以以及南北北座向的的环

21、城高高速，交交通最为为便利；居住氛围围：随着着近几年年的市政政的利好好和城市市规划的的导向，该区已已经形成成一定规规模的居居住人口口，居住住氛围仅仅次于西西乡塘区区；商业配套套：南宁宁国际会会展中心心、体育育中心、文化中中心均在在该区，并拥有有多条繁繁华的商商业街，商业配配套最为为成熟；升值潜力力：现均均价约333000元/，近年年及今后后几年内内南宁市市房地产产发展的的重点，升值潜潜力大。西乡塘区区地域域空间广广阔、耕耕地面积积多、人人口众多多，随着着经济实实力的不不断增强强，将会会成为首首府的“西部明明珠”。生态环境境：环境境相对一一般，除除了靠近近南宁市市动物园园的高新新板块环环境较佳佳

22、外，其其他的两两个板块块永新板板块则比比较一般般，城北北板块是是旧城区区所在地地，生态态环境则则较差；城市规划划：该区区相思湖湖流域地地处邕江江上游，具有良良好的自自然环境境和人文文条件，市政府府将把它它建设成成集教育育、文化化、旅游游、生态态、经济济发展为为一体的的多功能能大学城城和科技技产业城城；交通条件件：拥有有南北座座向的环环城高速速秀厢大大道，以以及北湖湖路明秀秀路等交交通要道道，交通通较为为为便利；居住氛围围：人口口众多，邻里关关系密切切，居住住氛围最最浓；商业配套套：该区区为老城城区，生生活配套套基本齐齐全，但但商业配配套等有有待完善善；升值潜力力：现均均价约226000元/，升

23、值值空间一一般，但但将较为为保值。江南区南宁宁市轻纺纺、化工工、制糖糖、机械械、建材材、电子子、饲料料加工业业等工业业的重要要基地。生态环境境：南宁宁市3个个工业园园所在地地，工厂厂众多，环境较较差。城市规划划：20002年年开始城城市规划划南拓的的重点，邕江桥桥头板块块和白沙沙大道板板块近年年来发展展迅猛；交通条件件：拥有有交通主主干道白白沙大道道和江南南路，交交通条件件良好，仅次于于青秀区区；居住氛围围：该区区主要为为工业区区，居住住氛围不不浓，但但近几年年入住的的人口增增多，情情况有所所改观；商业配套套：该区区的生活活配套、商业配配套和娱娱乐配套套都比较较落后，有待完完善；升值潜力力：近

24、几几年城市市建设的的重点，现均价价约25550元元/，升值空空间较大大。良庆区南宁宁市辖区区面积最最大的城城区，大大交通较较为便利利，农业业发达。生态环境境：处于于南宁郊郊区，环环境较佳佳。城市规划划：20002年年开始城城市规划划南拓的的重点，靠近白白沙大道道一带将将是近几几年开发发的重点点；交通条件件：处于于郊区，交通不不甚便利利；居住氛围围：以村村民居多多，有一一定的居居住氛围围；商业配套套：处于于郊区，商业配配套落后后；升值潜力力：房价价最为便便宜，现现均价约约19550元/，有有一定的的升值潜潜力，但但由于地地处偏远远， 升升值空间间但比不不上其他他三个区区。各区域竞竞争分析析根据上

25、述述的分析析，我们们给这四四个区域域的居住住价值评评分，最最高为“”，最低低为“”。区域主要指标西乡塘区区青秀区江南区良庆区生态环境境城市规划划交通条件件居住氛围围商业配套套升值潜力力结论一：由于青青秀区得得天时及及地利众众优势于于一身，故所开开发的物物业属高高端产品品适合开开发高档档写字楼楼、公寓寓以及大大型商业业物业；西乡塘塘及江南南区由于于区域定定位为城城市副中中心所开开发的物物业将处处“金子塔塔”的塔身身位置，适合开开发中档档住宅公公寓、配配套商业业以及少少量的高高端产品品以满足足整个区区域的需需求及现现状；而而良庆区区由于地地处城市市边缘地地带，故故所开发发的物业业将定位位在“金子塔

26、塔”的塔底底部分，为纯居居住型的的住宅物物业，在在配以少少量的自自足型商商业配套套。结论二：综合以以上的区区域概况况与区域域价值的的分析，我们可可以看出出项目所所在区域域西乡塘塘区与其其他三个个具有较较强市场场竞争力力的区域域相比，优势在在于：人口密集集，居住住氛围浓浓。西乡乡塘区为为老城区区，也是是目前南南宁市新新的城市市规划66大区中中人口最最多的区区域，人人口密集集，居住住氛围浓浓，邻里里关系密密切；这这是江南南、良庆庆等新兴兴区域所所不能比比拟的，青秀区区近几年年随着经经济的发发展，入入住的人人口增多多，但是是居住氛氛围还不不浓，尤尤其是凤凤岭板块块和仙葫葫板块居居住氛围围更为一一般。

27、区域房产产价格具具有竞争争力。房房产价格格相对于于青秀区区来说比比较便宜宜，与江江南区的的房产价价格较为为接近，假如产产品上有有所突破破、性价价比高的的话，竞竞争力将将加强不不少。交通便利利。该区拥拥有南北北座向的的环城高高速秀厢厢大道，以及北北湖路明明秀路等等交通要要道，交交通较为为为便利利；项目目更是位位于西乡乡塘区的的主干道道北湖路路，并且且靠近环环城高速速秀厢厢大道，到市中中心仅需需20分分钟车程程。在与外区区域竞争争中，本本项目的的近离城城市中心心、居住住氛围浓浓郁、配配套相对对成熟等等要素是是重要的的筹码。同时项项目作为为老城区区内占地地1966亩的项项目，在在规模上上拥有一一定的

28、优优势。项目所在在区域住住宅市场场分析项目所在在区域供供应状况况分析区域房地地产市场场需求状状况分析析西乡塘区区房地产产市场供供求现状状分析整体体市场需需求略大大于供应应西乡塘区区除044年第 1季度度预售面面积略大大于销售售面积外外，其余余各季度度的销售售量均大大于预售售面积，整体供供应状况况在去年年也较为为畅旺，多层物物业类型型的楼盘盘较受欢欢迎，且且在20005年年第1季季度比批批准预售售的要高高。由于于有效的的招商引引资及区区域路网网交通的的优势，房地产产市场在在该区域域形势仍仍旧看好好。区域房地地产市场场未来供供应状况况分析区域土地地供应状状况根据国土土出让信信息总汇汇表显示示西乡塘

29、塘区去年年至今年年国有土土地出让让面积约约为200.844万平米米左右，折合容容积率测测算未来来供应量量大致在在52.1万平平米，其其中规划划多为小小高层及及多层建建筑，绝绝大部分分面积为为住宅，商业及及写字楼楼各占小小部分。周边主要要在售项项目剩余余供应状状况项目名称称总供应量量（万MM2）剩余量（万M22）恒大新城城52.002.522棕榈湾27.2219振宁翠峰峰18.990.5恒安新城城5.21万秀小区区8.03.5合计111.326.552目前整个个西乡塘塘区主要要在售楼楼盘共有有5个，住宅部部分供应应主要集集中在棕棕榈湾，棕榈湾湾也是本本项目未未来最主主要的区区域内竞竞争对手手。综

30、上所述述，西乡乡塘区域域明年的的供应量量大约在在70-80万万左右右，如果果以20004年年的成交交面积静静态来看看，供求求会呈现现基本持持平的状状况。 区域板块块划分 为了更更准确的的表述出出西乡塘塘区房地地产市场场的现状状，按照照项目所所处的位位置，将将西乡塘塘区市场场细分为为如下四四个区域域进行分分析。永新板块块：以原原永新区区的城市市碧园、嘉州华华都、梦梦泽园和和滨江骏骏景广场场为标志志性楼盘盘，现在在售的有有城市碧碧园、嘉嘉州华都都和滨江江骏景广广场。高新板块块：以原原高新区区的高新新苑、金金乐福雅筑、金宇新新城和中中富花苑苑为标志志性楼盘盘，现在在售的有有金乐福福雅筑、金宇新新城和

31、中中富花苑苑。城北板块块：以秀秀厢大道道和北湖湖路为主主干道，以原城城北区的的恒大新新城、恒恒安新城城、北湖湖安居小小区、万万秀小区区、棕榈榈湾和振振宁翠峰峰为标志志性楼盘盘，现在在售的有有恒大新新城、恒恒安新城城、万秀秀小区、棕榈湾湾和振宁宁翠峰，本案隶隶属于上上述板块块。相思湖板板块：相相思湖临临岸区域域，位于于高新板板块以西西区域，现在地地块尚未未进行开开发，因因此无项项目供应应，但其其区域由由于自然然环境良良好，适适宜发展展高档产产品，因因此发展展的前景景较为看看好，有有可能在在项目推推广中，该区域域可能会会进行开开发，对对本案也也会有一一定的竞竞争影响响，因此此对该区区域要进进行密切

32、切的关注注。区域房地地产价格格分析各板块房房地产市市场价格格走势永新板块块现均均价28860元元/，位于于西乡塘塘区的南南部，靠靠近市中中心，是是西乡塘塘区房地地产市场场价格最最高的板板块，且且呈持续续增长的的趋势。高新板块块现均均价25532元元/，处于西西乡塘区区的西部部，是国国家级的的高新技技术开发发区，价价格也出出现持续续增长的的趋势，是西乡乡塘区房房产价格格上升势势头最快快的区域域城北板块2004年第3季度2005年第2季度商品房销售价格走势（元/）24252480252025802004年第3季度2004年第4季度2005年第1季度2005年第2季度均价走势城北板块块现均均价255

33、80元元/，处于西西乡塘区区的北部部，原城城北区的的老区位位置，价价格增长长幅度相相对慢于于西乡塘塘其他两两个板块块。但是是随着外外环路的的开发建建设，其其房产价价值越来来越明显显，呈稳稳定增长长趋势。周边主要要在售楼楼盘价格格走势及及分析城北板块块较有影影响力的的楼盘有有恒大新新城、恒恒安新城城、万秀秀小区、棕榈湾湾和振宁宁翠峰。恒大新城城对本区区域楼盘盘价格走走势的辐辐射力最最大，002年恒恒大新城城以17780元元/的的价位入入市，到到了20005年年销售均均价达到到25880元/；恒安新城城包括部部分房改改房，销销售价格格较低，在20003年年，以119800元/的低价价入市，到200

34、05年年的销售售均价仅仅为23300元元/，略低于于周边楼楼盘价格格；同样以低低价位入入市的还还有万秀秀小区，原为拆拆迁安居居房，003年入入市时的的价位是是15000元/的低低价入市市，到220055年的销销售均价价达到223200元/；棕榈湾在在20004年以以19666元/的价价位入市市，其前前身为烂烂尾楼，主要推推出的是是离秀厢厢大道较较远的一一期，到到20005年的的销售均均价达到到25550元/。振宁翠峰峰在20003年年以19950元元/的的价位入入市，地地理位置置较为偏偏远，但但由于其其小区配配套齐全全，整体体布局合合理，产产品质量量较高，很受大大众追捧捧，到220055年的销

35、销售均价价达到226800元/。区域房地地产产品品分析产品规划划布局分分析从目前项项目周边边各大在在售楼盘盘整体规规划布局局来看：永新板块块嘉州州华都、城市碧碧园、桂桂馨源、滨江骏骏景广场场，在布布局方面面大体都都是以小小高层为为主或社社区内带带少量的的多层，吕字型型布局。高新板块块中富富花苑、金宇新新城、高高新苑、金乐福福雅筑除除了金宇宇新城外外都是以以多层为为主，都都为坐北北朝南以以排列式式。城北板块块恒大大新城、棕榈湾湾、万秀秀小区、振宁翠翠峰、恒恒安新城城都是以以半围合合式布局局，来加加强组团团的主题题性，但但同时也也损失了了部分南南北朝向向摆位价价值；恒恒安新城城以半围围合式坐坐北朝

36、南南以排列列式布局局。建筑规模模及建筑筑类型分分析板块项目名称称占地面积积容积率总建筑面面积永新板块块嘉州华都都1.6万万3.85.9万万城市碧园园5.6万万2.313.00万滨江骏景景广场0.8万万5.14.1万万高新板块块中富花苑苑3.0万万m22.06.0万万m2金乐福雅筑0.6万万m24.12.5万万m2金宇新城城1.6万万m22.64.6万万m2高新苑16.99万m221.728.00万m2城北板块块恒大新城城28.22万1.952.00万棕榈湾10.00万2.727.00万万秀小区区5.4万万1.48.0万万振宁翠峰峰10.77万1.818.99万恒安新城城2.1万万2.55.2万

37、万根据上述述数据对对比，永永新板块块相对其其它两个个板块的的项目占占地面积积为最小小的，大大部分占占地面积积都不是是很高，在1万万左右，这与其其靠近市市中心，生活配配套较为为齐全有有关；高高新板块块的项目目除了高高新苑外外,其它它占地面面积大部部分在11.55万mm2，而容容积率也也多数在在1.55-2.0这个个区间内内；城北北板块的的项目占占地面积积大部分分在5万万m2以上，并出现现了像恒恒大新城城这样占占地达228.22万m22的大盘盘，而容容积率控控制在11.53.00这个区区间内。区域的大大部分项项目都控控制在22.5以以下，销销售业绩绩也较为为理想,容积率率较低的的项目如如高新苑苑、

38、振宁宁翠峰等等销售速速度很快快，而且且销售价价格同比比板块中中其他项项目高1100-2000元/ m2，而容积积率稍高高的项目目，销售售速度则则相对慢慢于上述述几个项项目，特特别是高高层产品品，去货货速度较较慢。如果从打打造城区区精品的的角度出出发，建建议项目目的容积积率取值值不宜过过高，以以销售速速度以及及销售价价格来获获取利润润。建筑类型型分析板块项目名称称多层（%）小高层（%）高层（%）永新板块块嘉州华都都0%100%0%城市碧园园63%37%0%滨江骏景景广场0%100%0%高新板块块中富花苑苑100%0%0%金乐福雅筑32%68%0%金宇新城城28%72%0%高新苑90%10%0%城

39、北板块块恒大新城城58%34%8%棕榈湾22%78%0%万秀小区区66%34%0%振宁翠峰峰82%18%0%恒安新城城100%0%0%根据上述述数据对对比，永永新、高高新和城城北三个个板块都都是以多多层和小小高层相相结合为为主，高高层则供供应较少少，仅恒恒大新城城有产品品供应。从城北板板块的建建筑类型型进行分分析，都都是以多多层为主主，外加加少量的的小高层层。 户型面积积分析目前该区区域主要要以二房房和三房房为主力力户型，销售速速度也较较快，主主力面积积集中在在76-1000，其其次在1101-1200，主主要为经经济型户户型，一一次置业业者与二二次置业业者参半半。面积在1131-1600比例

40、例占8.56%，由于于大面积积户型缺缺少需求求，所以以1611以上上的户型型推出量量不到11%，而而且销售售较为缓缓慢。通过以上上分析可可以看出出，该区区域产品品还是以以76-90的二房房和955-1330的三三房户型型为主流流，销售售速度较较快的是是1100-1220左左右的三三房和776-990的的两房。项目所在在区域消消费者分分析根据现有有的资源源以及资资料，项项目所在在区域消消费者主主要存在在以下特特征：主力消费费群本市、本本区域原原住居民民居住在原原单位住住房或房房改房中中；期望改变变居住现现状，在在自己生生活、工工作的地地方提升升居住品品质，提提高居住住安全感感；琅东的价价格偏贵贵

41、，江南南的距离离偏远，这里可可以接受受，离市市区也不不远。次主力消消费群城北区域域内外来来经商、务工者者主要是本本区域内内的从事事建材、汽配、农资、农贸、五金等等商贸活活动的商商人；居住在出出租房、经营铺铺面中，希望在在自己创创业的地地方能有有归属感感，有个个属于自自己的“家”；如果项目目月供和和他们租租房的月月租差异异不大，他们可可以接受受，首付付对他们们不是太太大问题题；补充型客客户群南宁市本本区域外外居民居住在原原单位住住房或早早期的商商品房中中；期望提高高现有的的生活质质量，改改变生活活环境，将原有有物业出出租或抛抛售；可以解决决下一代代子女的的住房问问题，子子女离自自己也不不远；共同

42、特征征：状态：有有一定的的经济实实力；物业心态态：自住住，将生生活质量量提升；购买驱动动：集中中在产品品规划、总价、物业形形态、地地段及居居住环境境上。项目所在在区域商商业调查查分析南宁主要要商圈分分布所在区域域第一商圈圈朝阳阳路、人人民路、三华两两场一带带第二商圈圈七星星路、东东葛路、民族大大道琅东商圈圈金湖湖广场一一带、城城北区南南棉商业业圈地块周边边商业形形态分布布摩托托车场地地块周边边的商业业形态以以街铺为为主，商商场为辅辅，本区区域欠缺缺集中式式、中高高档次的的商业中中心。秀厢大道道以北的的北湖路路地段，街道两两边的商商业基本本都以街街铺的形形式经营营，并且且铺面较较为简陋陋，大多多

43、是以一一层农民民瓦房的的形式存存在，街街铺或者者不加任任何装潢潢或者简简单装修修，形象象较差。北湖路两两侧秀厢厢大道地地段，街街铺为主主，多为为多层住住宅（房房改房或或商品房房）的首首层，门门面形象象为中等等偏下。另有小小型商场场，如永永正超市市，经营营面积为为1000M2左右。有一中中型菜市市场，如如三秀菜菜市场，比较脏脏乱。秀厢大道道与明秀秀路之间间的北湖湖路段，街铺为为主，多多为多层层住宅（房改房房或商品品房）的的首层或或两层农农民房的的第一层层，档次次中等偏偏下。有有中小型型超市，如省好好多超市市、利客客隆超市市等。明秀路与与中华路路之间的的北湖路路段，街街铺为主主，多为为商品房房或房

44、改改房的首首层。另另有中型型专业市市场，如如装饰城城、北湖湖旧货市市场等。南棉商业业街路段段，商场场与街铺铺比例大大致相当当，商业业街东段段以大型型商场为为主，如如南城百百货（已已投入使使用、经经营）、振宁商商厦一到到三层。商业街街西段以以街铺为为主。综上所述述，北湖湖路缺乏乏一个具具有一定定规模、档次的的商业配配套，建建议项目目设置集集中式商商业，定定位为区区域商业业中心，以满足足本区域域对于商商业配套套的需求求。地块周边边商业业业态分布布摩托托车厂的的周边商商业经营营种类较较多，配配套比较较齐全，但大都都档次不不足，以以街铺为为主，面面积集中中在100-300 M22之间，除了建建材市场场

45、之外，没有形形成规模模，大多多数属个个体经营营、零散散经营。秀厢大道道以北的的北湖路路地段，多以经经营快餐餐形式的的饮食业业、五金金、机器器配件等等。北湖路两两侧秀厢厢大道地地段，则则分布着着小商店店、药店店、汽修修配件、酒楼等等。秀厢大道道与明秀秀路之间间的北湖湖路段，多以五五金、发发廊、电电器、布布匹等为为主。明秀路与与中华路路之间的的北湖路路段，分分布较多多的是建建材、装装饰用品品、橱柜柜、窗帘帘、机械械等，并并有一定定的规模模。明秀路地地段，多多以建材材、服装装、酒家家、士多多等，种种类分散散。南棉商业业街路段段，则经经营者百百货、超超市、电电器、服服装、饮饮食等。路段主要商业业业态比

46、比例北湖北路路（秀厢大大道以北北）机械农机机32%；建材材27%；士多多店133%；小吃、饮饮食111%；其其他177%北湖路两两侧秀厢大道道地段酒楼、餐餐馆、小小吃店554%；建材、五金店店11%；士多多店155%；药药店3%；超市市2%；发发廊6%；其他他9%秀厢大道道与明秀秀路之间间的北湖湖路段五金、电电器222%；发发廊188%；超超市166%；小小吃177%；副副食品批批发8%；士多多店5%；其他他14%明秀路与与中华路路之间的的北湖路路段布艺422%；家家私166%；建建材9%；酒家家10%；农机机、机电电8%；士士多、小小吃店44%；其其他111%明秀路建材488%；服服装8%；

47、酒家家5%；小小吃店44%；士士多3%；副食食品批发发8%；药药店：22%；超超市5%；其他他17%南棉商业业街百货（服服装、电电器、精精品等）32%，餐饮饮28%，超市市18%；其他他22%小结：周周边的商商业多以以低档次次、小规规模的经经营为主主，虽然然饮食、酒家、百货超超市都有有一定的的经营面面积，但但是由于于档次过过低，本本区域相相对较高高消费能能力一般般都外流流城市商商业中心心进行消消费，因因此在商商业业态态上，中中、高档档次娱乐乐休闲的的商业配配套设施施较少，可以考考虑引进进一些娱娱乐、休休闲的商商业种类类，既提提高商业业中心的的吸引力力，另一一方面又又为项目目住宅部部分中高高档次

48、定定位进行行支撑。地块周边边街铺租租金及商商场售价价情况摩托托车厂周周边地块块租金水水平沿着着北湖路路，由北北向南逐逐渐升高高，从北北段的115元/ M22升至南段段的1110元/ M22，升幅幅较大。本地块块周边街街铺租金金处于330-440元/ M22水平。摩托车场场地块周周边街铺铺租金偏偏低，商商场售价价较高，但销售售状况不不理想。秀厢大道道以北的的北湖路路地段，街铺租租金主要要集中在在15-25元元/ MM2之间间，大部部分为220元/ M22以内。秀厢大道道与明秀秀路之间间的北湖湖路段，街铺租租金主要要集中在在30-40元元/ MM2之间间。明秀路地地段，街街铺租金金主要集集中在44

49、0-550元/ M22之间。明秀路与与中华路路之间的的北湖路路段，街街铺租金金主要集集中在660-770元/ M22之间。南棉商业业街路段段，街铺铺租金主主要集中中在800-1110元/ M22之间。南棉商业业街振宁宁商厦商商场售价价：一层层2.44万/ M2；二层11万/ M2；三层00.7万万/ MM2明秀路柠柠檬宿商商场售价价：一层层临街11.9万万/ MM2；一一层内铺铺1.11万/ M2；二层00.755万/ M2。周边人口口分析城北总人人口为440余万万，是南南宁人口口密度最最集中的的区域，除了原原有居民民之外，近年来来周边房房产开发发带来的的大量居居住人口口以及在在城北经经商的外

50、外来人口口，常住住人口总总量预测测在500-600万之间间，庞大大的人群群足以支支撑本地地的消费费。总结城市规划划中将城城北区规规划为商商贸片区区，为项项目的商商业发展展奠定了了基础现地块周周边区域域人群密密度大，有足够够的消费费能力保保障北湖路的的商业档档次较低低，经营营种类比比较分散散，整体体商业形形象不佳佳第二部分分 项目目分析项目地块块概况项目位置置和四至至范围本项目地地块处于于西乡塘塘区秀厢厢大道和和明秀路路之间的的北湖北北路段。西临北北湖路，南靠中中顶住宅宅小区，东连皂皂角村，北邻广广西机械械工业研研究所、北湖北北路学校校等建筑筑。 北北湖北路路边 北湖北北路学校校皂角村远远景中顶

51、顶住宅楼楼地块现状状地形、地貌状状况地形项目目前前为南宁宁益宾摩摩托车车车厂，地地块占地地约1996亩，呈不规规则多边边型，整整个地块块进深约约5500米，西西面临街街（北湖湖北路）长约1160米米。地貌从项目整整体看，地块的的地势平平坦，临临近北湖湖路有一一块绿化化空地，中部为为工业厂厂房区，东面部部分为原原生态小小树林，植被茂茂盛。摩托车厂厂广场 厂厂房区 摩托车车间 东东部一景景区域居住住环境交通环境境分析项目目前前交通环环境良好好，路网网形成“一纵二二横”干道系系统，周周边有相相邻的多多条主干干道与市市中心相相接，通通过这些些主要干干道可以以顺畅通通达南宁宁市各区区。北湖北路路双向向四

52、车道道城市道道路，西西通火车车站和中中心商业业区；秀厢大道道双向向六车道道环城快快速公路路，直达达南宁各各区；明秀路双向向四车道道城市道道路，与与环城快快速相连连。公交状况况：主要要有6路路、166路、118路、19路路、222路、330路、38路路七条线线路，基基本能通通往南宁宁的各个个区域，公交系系统较为为通畅。周边居民民构成与与配套分分析通过我司司人员的的实地调调查，把把项目地地块周边边区域的的居住环环境和街街区文化化大致分分为3个个区域：区域居民构成成生活配套套教育主要在售售楼盘特点北湖北路路居民区区主要为八八九十年年代的工工厂职工工宿舍以以及拆迁迁房为主主，城北北区域居居民相对对较多

53、，生活水水平尚可可目前配套套相对完完善，有有银行、餐馆、菜市场场、小型型超市等等，但档档次相差差较大 北湖北路路学校、南宁西西南民族族中学、市二十十八中目前几乎乎无在售售楼盘，但生活活氛围较较浓翠宁宁公寓目目前剩余余几套公公寓，均均价在226000元/,该区域属属于工业业居住结结合区，原柠檬檬酸厂、摩托车车厂、味味精厂等等均设在在此区，目前交交通便利利和生活活配套完完善秀厢大道道居民区区此区主要要是拆迁迁房为主主，有部部分是商商品房，居民生生活水平平属于中中下层。小区生活活配套相相对集中中，银行行、餐馆馆较多，以及小小型的市市场万秀小学学目前在售售楼盘，恒大新新城、棕棕榈湾、恒安新新城，均均价

54、都在在25000元/左右该区域原原属居民民拆迁户户安置区区，随着着区域生生活配套套的不断断完善和和交通的的便利性性，该区区域会有有一定的的发展潜潜力明秀路 居民区区以南宁地地区单位位职工学学校教师师、医院院职工等等为主，居民生生活水平平属于中中等偏上上。目前配套套较完善善，临街街配有商商铺，购购物饮食食较方便便，沿明明秀路分分布不少少酒店广西师范范学院、广西中中医学院院目前在售售楼盘，振宁翠翠峰、翠翠竹人家家、翠馨馨苑，均均价都在在27660元/左右该区域以以教育、医疗、建材为为主，商商务氛围围较浓，临近火火车站和和中心商商业圈，生活便便利。小结：作作为城市市的老城城区，拥拥有生活活配套相相对

55、成熟熟，往来来城市中中心便利利等优势势，但由由于区域域的工厂厂、专业业市场混混杂，人人员素质质参差不不齐，对对区域的的居住影影响较大大。在后后期的推推广中应应当对优优势加以以利用，对劣势势加以规规避。 在城北北的各居居住区域域的比较较中，地地块所在在的居住住价值好好于秀厢厢大道居居民区，略次于于明秀路路居住区区，但现现在该区区域在售售楼盘的的供应量量已所剩剩无多，因此项项目在本本区域内内的销售售基本处处于无竞竞争状态态。项目SWWOT分分析优势（SS）项目邻近近公交车车站，有有十多条条公交线线路车通通过，交交通便利利；项目周边边区域生生活设施施配套较较完善，有一定定的生活活氛围，消费者者的认知

56、知度较高高；项目总占占地1996亩，在市场场上有一一定的规规模优势势；项目地块块紧临北北湖北路路，有利利于项目目的形象象展示和和吸引客客流；劣势（WW）处于城市市发展的的非重点点板块，且区域域内的供供应量较较小，难难以形成成规模效效应；项目地处处居民工工业结合合区，各各项配套套设施档档次低对对项目产产生一定定的影响响，周边边有些工工业厂房房，虽然然几乎没没有污染染，但容容易造成成购房者者的心理理影响。弱化：项项目必须须树立鲜鲜明的市市场形象象并形成成自己的的核心竞竞争力，在市场场上形成成良好的的认知度度和美誉誉度，从从而对抗抗板块弱弱势。机会（OO）“东盟博博会”落户南南宁，奠奠定了其其在西南

57、南部的中中心地位位，加快快了南宁宁经济发发展，南南宁城市市辐射能能力的加加强对于于项目来来说也存存在一定定的契机机；随着南宁宁市重新新划区，高新区区定为西西乡塘区区，在未未来年间间将有大大量人口口陆续落落户此区区，形成成一定的的房屋需需求。项目所在在北城区区现在已已经基本本无楼可可售，区区域的消消费市场场有较大大的潜力力虽然目前前南宁的的产品设设计、营营销推广广方面已已有很大大的提高高，但整整体产品品水平还还是处于于一个比比较落后后的阶段段，因此此对于本本项目仍仍有很大大的提升升空间。突破：从从产品局局部上形形成突破破。形成成差异化化的产品品，从而而吸引市市场的关关注。威胁（TT）该区域有有大

58、量土土地仍未未开发，如果项项目动工工时间延延迟，在在未来势势必会有有新的项项目对项项目造成成威胁。恒大新城城、棕榈榈湾等在在此区域域已经初初步树立立了项目目品牌，同时均均有一定定的后续续供应，对项目目具有一一定的威威胁。市场对项项目所在在北城区区的普遍遍认知形形象不佳佳，将会会影响到到项目推推广。规避：利利用良好好的包装装，形成成强势的的项目品品牌形象象，建立立城北指指标性楼楼盘的地地位。第三部分分 市场场定位开发定位位功能定位位结合前述述的市场场调查与与项目自自身的情情况，建建议本项项目采用用商住结结合的方方式进行行开发，一方面面通过中中高档商商业的引引入来提提升地块块的价值值，另一一方面也

59、也能对住住宅部分分档次提提升提供供有利的的支持。档次定位位结合地块块的位置置及前述述的市场场状况，我们初初步建议议：商业部分分：区域域性的商商业中心心住宅部分分：城市市中心精精品住宅宅形象定位位形象定位位分析首先，项项目的形形象定位位必须对对项目所所在地的的居住文文化加以以提炼，去其糟糟粕，留留其精髓髓，对有有益的文文化要素素加以利利用，改改变外界界市场对对于城北北区域的的传统认认知。第二，项项目所在在区域在在南宁现现时市场场中处于于非热点点区域，所以项项目的形形象定位位必须考考虑到在在与竞争争市场中中的竞争争弱势地地位，采采用鲜明明的形象象定位来来改变此此状况。最后，本本项目将将是云星星地产

60、集集团在南南宁开发发的第三三或第四四个项目目，综合合前几个个项目的的包装，云星地地产将在在南宁市市场上形形成一个个有品位位的文化化型发展展商形象象，因此此在这个个项目上上，我们们希望能能结合上上述要素素进行考考虑，将将企业的的品牌推推广作一一个有机机的部署署，能够够继续沿沿袭文化化类型的的包装，将云星星品牌形形象塑造造的更为为清晰，继续强强化市场场对云星星企业品品牌的认认知，以以期在云云星后续续的开发发中能形形成强力力的品牌牌效应。因此，本本项目的的定位要要采用缺缺口定位位法与优优势定位位法相结结合的方方法，以以构筑他他人不可可模仿的的核心竞竞争力。我司通通过对项项目和云云星地产产的了解解与分