企业如何驾驭房地产经济周期汇报稿课件

1、开发企业如何驾驭房地产经济周期9/11/2022报告解决的核心问题 本报告重在清晰认识现阶段房地产市场发展现状以及未来趋势，以此为依据，从而把握市场形势，为战略选择提供判断依据。房地产经济周期理论房地产市场整体运行趋势是向上的，呈周期性向上而不是直线上升，每一个周期内是随机波动的。 任何事物的发展都是波浪式的，经济学家把这种起伏的、波浪式的经济发展叫做经济发展周期。 随着我国经济的发展，房地产业的投资占固定资产投资的比重不断提高，房地产周期波动与宏观经济周期之间的互动性越来越强。房地产经济周期包括复苏期、高涨期、危机期和萧条期四个阶段。高涨的最高点是下降的起点，衰退的最低点也是复苏的开始。周期

2、内各阶段持续时间及特点周期内各阶段购房主体的变化市场以用家为主导市场以炒家为主导用家离场市场只剩炒家炒家亏损严重用家观望复苏期高涨期危机期萧条期目前市内四区（芝罘区、莱山区、福山区、开发区）在售项目约有78个。其中市中心板块、莱山板块、福山板块、开发区板块有63个，成为供应的主力板块。 2008年烟台房地产市场现状2008年烟台市场供应量约为290万，前三季度消化量约为70万平米，供需比为4：1显示市场的消化速度缓慢，市场进入观望期，供大于求的局面已经形成。2008年烟台中高端住宅市场现状2008年烟台住宅中高端市场（均价7000元/平米以上），供应项目有19个，供应量约为92万，消化量为30

3、万。供需比为3：1。2009年市场新增量比08年略有增长，为110万。加上2008年的市场存量60万平米，预计2009年烟台住宅中高端市场供应量将到达170万平米左右，市场压力进一步加大。烟台中高端市场价格与销售趋势变化 2008年烟台房地产市场，上半年与下半年存在较大变化，具体表现在价格小幅递减，销量大幅下滑。上半年 量缩价挺 上半年中高端市场消化量20万平米，截止2008年11月27日，下半年消化量仅为10万平米，与07年同期相比下降60%。下半年 量价齐跌 2008年下半年市场看跌预期逐渐加剧，市场出现量价齐跌，部分楼盘出现85折（富顺苑项目等南郊项目），众多楼盘打折、赠送豪礼，优惠力度

4、加大，中高端市场销售量仅为10万，与上半年相比下降50%。振华地产应该采取何种策略去应对房地产市场的冬天？在复苏期到来的时候，振华国际应比竞争对手具备怎样的优势？从政策中寻找机会点2008年9月以来，三次降息、两次下调存款准备金率2008年11月1日起，首次购房契税降至1%；个人买卖住房暂免征印花税；个人卖房暂免征土地增值税；首套房首付比例降低至20%；公积金贷款利率下调0.27%；商贷利率最高可享7折优惠允许地方政府针对当地市场情况出台救市政策国务院出台十项扩大内需的措施，在2010年底完成4万亿元投资促进经济增长政策影响降低购房者购房成本及进入门槛，一定程度上刺激房产消费；4万亿投资，拉动

5、经济发展，提高居民收入水平和消费能力。各地政府房地产救市政策全国18个城市救市政策总结刺激需求，缓解资金链上调公积金贷款期限降低首付比例杭州24项救市政策。首先，提高住房公积金贷款额度和贷款年限，减免契税和给予财政补贴，用来促进居民合理住房消费；其次，放宽房地产企业所得税预征政策，放宽土地款支付政策，放宽项目开竣工期限，延迟或暂停征收涉及房地产行业的行政事业性收费，来优化房地产行业投资发展环境；最后，鼓励银行在宏观调控政策指导下，增加有效信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求，搭建银企对接互动平台，解决企业面临的困难。沈阳、长沙、福州三地延长公积金贷款期限，由20年提升至30年；河南

6、、辽宁两省均允许省内可办理公积金异地贷款。沈阳、长沙两地将首付比例由30%降至20%。放宽契税优惠范围沈阳将市内五区住宅标准由5680元/平方米提至6700元/平方米，福州由5500元/平方米提升至7000元/平方米，厦门由7000元/平方米提升至12240元/平方米。停止经济适用房供地长沙停止经济适用房供地，对符合购买经济适用房的家庭给予货币补贴；重庆对农村户口首次购买90平米以下商品房的，免征契税。品牌开发商应对危机的战略选择出让股权，合作开发。 产品创新，市场定位更为精准。 细分市场，控制产品总价。 开源节流，加大内部成本控制。 尊重需求、尊重客户权益，产品服务做加法。 整合营销渠道，开

7、创多种营销手段。 现金为王，低价促销，放量快跑。 振华国际的战略思考振华是做运营商还是做开发商？振华国际的战略思考当下市场环境下，开盘利弊的权衡利好：可回收3000-4000万的资金（根据客户成交情况），缓解部分资金压力。弊端：在09年市场预期不明朗的情况下，开盘可能造成振华为少数人盖房子的情况。因为一旦开盘，项目必须按照合同进行施工/如期交房，这需要2-3个亿的资金，当下环境下，销售回笼资金难以满足此部分资金。振华国际的战略思考当下市场环境下，不开盘利弊的权衡利好：针对不明朗的市场形势，项目可以灵活掌握工程进度，避免背负过大的资金压力。可以出台更加灵活的客户策略，为项目销售留出调整空间。弊端

8、：已经认购的50批客户会有部分流失。振华国际的战略思考我司的建议是暂不开盘应对措施：1、工期调整，缓A区，保B、 D区，为D区2009年国庆节开业做好准备。2、客户策略：进行前期客户积累。3、基于目前市场下的企业发展策略（1）基于商业经营的开发策略以经营为主。（2）基于房地产开发策略以销售为目的产品现状：公寓客户观望，商业门槛太高。措施：划分总价高的商铺，控制在200万左右/套。振华国际的战略思考因财制宜:需要多少资金?因时制宜：根据市场的复苏程度及时调整。根据对市场供需对比、政策调控力度、客户心理转变周期的判断，我司认为，2010年烟台房地产将出现转暖迹象。因地制宜：根据工程进度，在开盘后的多长时间内达到交房条件？因人制宜：客户积累情况如何？什么时候开盘？振华国际的战略思考调整集团发展策略由通过开发高档房地产带动大商业开发战