地块考察报告

1、永州河西093土地项目考察报告一、项目概况一、地块位置093号地块位于永州河西传芳路东、西两侧，紫霞路以北。地块面积面积为33361.54平方米（50.04），由两块构成，传芳路东侧14558.56平方米，传芳路右侧18802.98平方米。为国有土地，手续齐全.商服用地40年、居住用地，年限：70年，原来控制性规划容积率：2.2。二、项目优点周边环境对面系永州汽车总站，距火车站3公里左右，15分钟可以上二广高速。交通十分便利。有新四中、六小、十六中，泓文实验小学，明德小学，京剑学校，中心菜市场，工业村市场成熟区位：地处永州市新汽车站对面，传芳路与紫霞路交汇处，处于火车站与规划中的汽车总站之间的

2、核心位置，占据汽车站商圈中心的中心地段，为站前黄金地段。配套完善：新四中、六小、十六中、泓文实验小学、明德小学、京剑学校、中心菜市场、工业村市场。交通便利：距离火车站3公里，汽车站近在咫尺，为高速公里连接线并有多路公交经过地块，直达商业中心和火车站，出行极为便利。临街面长，临街面长约650米左右，商业铺面多。并且位于汽车站对面，系站前黄金地段，商业价值不菲。并且距离永州四中3.5公里，属于学区房范围，随着火车站地段人气升温，升值潜力大。无须拆迁，地块西面虽然有3栋违法建筑，但建高层根据规定，要保持间距，在红线范围内退15米多进来，所以没有必要拆迁，并且拆迁户无任何手续，所以国土手续在我方。拆迁

3、户办不出任何证件。该地块为成熟地块，周边小区超华兴世纪城3200、金都天府3100、书香门第3100，由于该地段稍偏一点估计为住房3000。三、项目缺点地块分为两块，不利于整体规划设计和景观打造。地块西面有3栋违法建筑，也影响整体规划设计，减少商业面积。公路噪音：地块西对面为永州汽车总站，人流，车流量大，有一定的噪音影响。该地段目前人气不旺，受汽车总站的制约。四、项目经济效益概算项目后期开发成本及费用概算表估计与土地老板谈判地价为145万一亩，该地块共50亩，根据原控规容积率为2.2,密度为25%,（占地33330面,总建筑面积138333面,商业面18333面，住宅面积120000）序号项目

4、或费用名称金额（万元）TOC o 1-5 h z支出收入1土地成本（145万元/亩）72502建安成本（1400元/面）193673配套项目费（建安成本X20%）38734管理费、税费、营销费商业（销售额X14.3%）4719住宅（销售额X13.4%）46635调规费用（200元/面）13006项目开发成本及费用总计411727总销售额（均价2900元/近、商业18000元/面）678008利润266289利润率39.3%五、考察结论1、地块分为两块，不利于整体规划设计，团购单位可能不会同意将一单位分为两处。1、该项目系团购房项目，但团购房无利润，全靠商铺赚钱，风险系数极高。而且商铺销售受制于

5、汽车站的建设。如果商铺销售不行，或者汽车站易址，该项目可能亏损。3、目前汽车站的建设毫无进展，估计缺失缺少资金，更增加了项目的风险性。3、虽然有一定利润，鉴于目前楼市走向不明，加之该地块风险系数极高，建议不予考虑该地块。篇二：地块调研报告g13地块调研报告一、项目概况地块位于浦口区江浦街道新浦路7号地块。东至迎江路；西至新浦路；北至临河路；南至下河街路。出让面积36681.3平方米，二类居住用地，年限：70年，建筑容积率：1.0rW1.7，建筑密度：30%，建筑高度：35米，绿化率：三35%，挂牌成交价：26200万元，按照1.7容积率计算，地块均价4201元/平米。周围有浦口中心医院，在新浦

6、路上的城南新村还有社区医院，周围有南京市浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学，在新浦路上有苏果超市便利店以及其他几个小型超市。地块周围的菜场是凡星菜场、康华菜场。保证业主的正常生活需要。周围公交有雨乌线，汉江线、浦赛线、浦集线、603路，开车距离过江隧道10分钟左右车程，交通较为便利。地块位置：二、环境分析宏观分析：.中央层面在刚刚发布的政府报告中，温家宝总理指出去年我国政府实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加注重把握好政策实施的重点、力度和节奏，努力做到调控审慎灵活、适时适度，不断提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。我们把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，

7、坚持综合施策，合理运用货币政策工具，调节货币信贷增速，大力发展生产，保障供给，搞活流通，加强监管，下半年，世界经济不稳定性不确定性上升，国内经济运行出现一些新情况新问题，政府一方面坚持宏观调控的基本取向不变，继续控制通货膨胀；一方面适时适度预调微调，加强信贷政策与产业政策的协调配合，重点支持民生工程特别是保障性安居工程。在报告中还指出，政府坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。2011在上海和重庆出台的房产税也在一定程度上抑制了房价过快过高的增长。对于这个问题，中国财政专家贾康表示，在结构性减税中，开

8、征房产税，会带来必要税负的增加，也可以平衡税收收入。在两个城市试点，是试图建立房产税制度的框架，已经看到了大方向、也出现了我们期待的正面效应，要进一步动态优化。在十二五期间，房产税肯定会在更多城市推广。但是房产税的推进肯定是一个渐进过程，要分若干步。房产税并不是化解问题的独门药方，但它是结束当前房地产的行政调控手段一个必要条件。2012年，房地产调控进入最为关键的时期：完善保障房制度，规范普通商品房市场秩序，扩大房产税试点，成为观察房地产市场是否健康稳定发展的三大标尺。根据专家所言2012年中央进一步巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

9、采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。总的调控方向没有变。首先，去年的提法是抑制房价过快上涨，而今年则是促进房价合理回归；其次，在保障房方面，去年主要讲的是扩大规模，2011年1000万套，2012年700万套的开工量，可以说在数量上确实已经不少了。因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建设和管理工作。第三，对于商品房的建设，去年的要求主要是提供更多的中小户型商品房，而今年则覆盖到所有普通商品房，达到加快扩大有效供应的目的。总体来看，政府今年对于房地产调控的提法更加精细化和扩大化。从2011年到2012年房地产市场尤其住宅市场的最大话题就是限购令，限购令实施不到两

10、年时间，全国楼市已显惨淡之境。尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但救市呼声依旧在各地此起彼伏。然而，各出奇招的“松绑”对策是否能对抗中央决定，正如刚被叫停的上海二套房等半路夭折的政策，目前来看，未曾奏效。虽然房市进入了“冬天”，但是调控将会回旋。房市长期回归正常绝不是严厉的宏观调控就能达成的。调控能暂时压制一下房价飞涨的势头，但不是长远之策。调控回旋后要依靠改革措施例如房产税等方法慢慢调整整个制度，这样才有可能使房地产真正回到一个健康的状态。地方层面从2011南京开始实施新国八条开始，到2011年底南京各类物业成交量与2010年对比。商品住宅成交量下滑2成，商业用房成交量下滑1/3，二手住宅交

11、易量下滑1/3，别墅成交量下滑4成以上，办公用房成交量增加7成。2011年全年，南京共计出让79宗地块，总出让面积达468.7万平米，完成年初500万平方米供地计划的93.7%。其中，住宅用地（含二类居住、住宅混合）为33宗，总出让面积为197.1平米，占总量的42.05%。2011年的地价明显下降，已出让地块的平均楼面地价为3254元/平米。比2010年低出1884元/平米，降幅达36.7%。较09年4233元/平米楼面均价下跌了23.1%，创三年来最低楼面均价。南京基本上严格执行了中央相关政策。2012年2月，春节过后南京楼市爆发了一股“刚需潮”，成交出现了回暖的趋势。据相关研究中心统计，

12、2月份南京住宅商品房共认购4964套，成交4007套。环比1月份，成交量上涨了76%。3月5日一天南京全市认购228套，成交182套。似乎南京楼市有回暖的迹象，接下来的金三银四将会有更多的新房源上市，届时会发生怎样的乱象值得关注。微观分析在房价飙升，一周一个价的09、10年，买房就像赶集一样热闹，日光盘频现。那个时候，购房者在意的是自己手上有多少钱，今天不买明天还能不能买得起房。而房价下行，等待抄底，这是从2011年底延续至今的楼市风向。到了2012年，这房子何时买？能不能买?买哪个盘？这一个个难题都因为后市的扑朔迷离而显得难以判断。08年调控，09、10失控，11年再调控，12年乃至后市将会

13、如何，购房者们失去了曾经“抢房”时的果断，走进由调控政策、房价构筑的怪圈，面临这样的考题，买房似乎变成了一件让人痛苦的事。在中国人的传统观念里，房屋是家庭的基体，是家族的聚源地。“居者有其屋”才能安身立命。以房为本的思想深深影响着中国人，大家都为拥有自己的房屋而努力。然而庞大的人口基数和城市化进程让房地产始终占据着重要位置，演变成现今的民生问题。据统计，2012年中国全年预计结婚人数将超过200万，而开年仅一周便有600个龙宝宝诞生于世。涌向社会的毕业生，赶赴城市的务工者，庞大的潜在置业群体像潮水般袭来。单身一人需要买房扎根城市，新婚燕尔急需婚房安家乐业，有了孩子想换大房共享天伦，孝顺父母需要

14、买房以供养老。众多实际存在的刚需购房者为了实现自己家的梦想，兑现自己创造一个家的承诺，急切需要拥有一套属于自己的住房。2012年成为刚需客户最适合入手的时间，因此2012房地产企业主要的客户人群将以刚需用户为主，改善型居住为辅以及少量的投资客户。区域分析地块属于珠江镇板块，是浦口区的商业、文化、教育、卫生中心。该地区居民较浦口区其他区域居收入高，具有较强的消费能力。由于居住习惯的原因，该地区是一个相对封闭的市场，珠江镇本地居民一般不会选择到其他区域购房。作为地处珠江镇的房地产项目，对本地的客户群是不可忽视的。珠江镇客户心目中的城区主要在东门至西门，彩虹桥至公园北路一带。珠江镇原为江浦县城，现为

15、新区政府所在地，基础设施完备，商业繁华，是目前浦口区配套最成熟的区域。项目周边有浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学、浦口中医院等，步行十几分可到达区中心商业区，生活十分方便。目前珠江镇的配套可以满足日常生活需要，并且正在不断完善之中。根据南京规划局出台的珠江镇最新规划，和江北其他区域不同，珠江镇未来的发展定位较为高端，将被打造成未来的江北总部基地。目前进出珠江镇的主要通道有三条：浦珠路、长江三桥和长江隧道。最为方便的莫过于长江隧道，公交车半个小时就能抵达河西中部繁华商业区。长江三桥主要连接珠江镇与城南、江宁。此外，地铁3号线、10号线也将于2014年青奥前通车。

16、珠江镇有长江三桥和长江隧道过江，但是由于收费，造成了过江成本的增加，以及路程上的增加。g13地块位于浦口开发区，周边分布着不少工厂，未来可以考虑接受企业“团购”，以此来降低销售压力。篇三：房地产地块调研报告广东省佛山市东平新城地块调研报告2009年7月项目综述地块处于佛山市禅城区东平新城，该区域定位为佛山市居住新区，是未来发展重点区域。该区域目前商品房均价10500元/面,最高价格12500元/面,精装公寓最高可达20500元/而。供应产品主要是130-160改善型产品，最畅销的户型是120-130改善型产品，有5%-10%的附送面积。进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。

17、总占地229亩，净用地154.6亩，规划容积率W6,总建筑面积62万方，起拍价360万/亩，总价8.2亿元，楼面地价约900元/。市场机会点及存在的威胁区域发展潜力(规划、政府投资建设力度)2)区域供求关系3)我司品牌及产品竞争力4)5)开发建议预计首期高层12500元/面，面积110-120而，精装公寓14500元/面，面积50-80，预估首年资金回笼2亿元。预计销售周期3年，成交均价16500元/，净利润20%。建议开发新户型，增加附送面积。目录TOC o 1-5 h z项目综述1一、地块概况4地块位置及交通42.地块现状及周边43.地块各项指标44.地块图示4二、佛山市房地产市场综述51

18、.城市宏观经济数据52.近5年房地产开发情况（excel做表）53.商品住宅价格及成交走势64.各区域房地产市场75.房地产政策7三、地块所在区域房地产市场分析7东平新城板块地位72.土地市场情况83.区域商品房供求关系84.区域商品房价格及面积85.别墅市场分析TOC o 1-5 h z9四、商业开发建议9商业定位102.商业开发规模及面积103.商业开发位置及设想（附图）104.商业租售价格评估10五、六、swto析10项目定位11产品及售价建议112.产品配比建议113.销售计划预估11TOC o 1-5 h z4.投资分析125.其他建议12七、附件12楼市地图122.当地代表楼盘12

19、3.其他楼盘列表134.城市商圈分析135.畅销产品分析13调研人员：张三、李四地块概况地块位置及交通地块四至距离禅城市老城区中心1.5km,6个红绿灯，约15分钟的车距，高峰期间约30分钟。地块现状及周边突出有利因素和不利因素,如地块景观、拆迁物、高压线、地下电缆、破坏地块完整性的市政道路、古迹等。周边,如景观、配套、环境,水污染、噪音污染（污染程度、污染源及距离。）3.地块各项指标地块图示图示参考：投资部目标地块地形图佛山市房地产市场综述.城市宏观经济数据2011年佛山宏观经济数据与南京市对比表（与已有项目城市近似数据的对比）分析：通过以上数据可以看出，佛山.近5年房地产开发情况（exce

20、l做表）2009年，佛山市累计完成房地产投资1188.7亿元，商品房施工面积6847.9万m2,商品房竣工面积1293.5万m2,商品房销售面积1396万m2。各项目指标仅次于直辖城市，在省会城市排名前列。篇四：吉林工师地块考察报告吉林工师地块考察报告目录一、宽城区区域概况况绍面结析置至状况套析结11.1自然情11.2区域宏观方面介11.3城建方31.4区域概况总6二、地块属性及土地价值分72.11415宗地位72.2宗地四82.3宗地现102.4周边状102.5生活配2.6地块swot分.7宗地分析总112.一、宽城区区域概况1.1自然情况宽城区是长春市最老的城区,在长春发展历史上具有非常重

21、要的地位。宽城区地理位置优越,是长春市的重要门户和对外窗口,这里交通要素聚集,公路、铁路四通八达,长春火车站、长春客运中心站以及城市轻轨和多路公交车的始发站坐落区内,是全市的交通枢纽和人流、物流集散地。宽城区面积为29.43平方公里,哈大铁路横贯宽城,将其分为铁北和铁南两部分,铁南地区4.88平方公里,铁北地区24.55平方公里。铁南地区商埠集中,现有国商、华正、远东、黑水路、光复路等大型商业企业,素有“商业黄金带”之称,是传统商贸集中和批发区；铁北地区是长春的老工业基地,具有一定的工业基础和产业优势,发展物流业基础较好,为主要仓储集中区开发潜力较大,是长春市振兴老工业基地的主战场。1.2区域

22、宏观方面介绍1.2.1地区生产总值单位：亿元40035030025020015010050南关宽城08年长春区域gdp图表朝阳二道绿园经开净月高新汽开宽城区08年实现地区生产总值107.1亿元，相对其它区域发展情况来说较为落后，但其经济增长速度明显，经济发展长期向好。1.2.2固定资产投资总额各区域固定资产投资情况单位：亿元25020015010050南关宽城朝阳二道绿园经开净月高新随着宽城区政府关于改造大铁北战略的提出，宽城区的投资额呈明显上升的趋势，其固定资产投资总额环比去年上涨39.2%。1.2.3社会消费品零售总额区域社会消费品零售总额单位：亿元300250200150100500南关宽城二道绿园朝阳汽开08年该区域实现社会消费品零售总额121亿元，占全市零售总额的13%，区域消费市场活跃。铁南地区为长春市重要的“商业黄金带”，该区域内聚集了国商、华正、远东、黑水路、光复路等一大批大型商贸企业，是长春市最繁华的商圈之一，对于刺激消费拉动经济增长起重要作用。1.2.4在岗职工平均工资单位：元3000