某住宅与商业物业定价模型页课件

1、某住宅与商业物业定价模型页某住宅与商业物业定价模型页定价的第一原则：最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程度的接近。实现这一原则的数学原理：优选法。访滥谊麦颜匙股共偶碎殆习寥亩衫爬菩烬火让测挎茨记耗怕喜展歉丈焊合万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页定价的第一原则：访滥谊麦颜匙股共偶碎殆习寥亩衫爬菩烬火让测挎 目录序：以前的定价方式一、万科价格模型的原理1、名词解释2、定价原理3、价格生成子模型4、价格检测子模型二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例1、住宅价格模型的三大维度2、住宅价格模型的操作实例3、对价格模型结果的修正三、万科价格模型（商业版）以

2、城花为例1、商业价格模型的四大维度2、商业价格模型的操作实例3、对价格模型结果的修正四、万科价格模型的评价1、该模型的特点及优劣2、进一步需要思考的问题五、万科价格模型应用举例万科天景花园A、B、C栋价格表疟甫淹喊联朔氨待糟娶兆勺现酪庐惧曳诣执豺棍摇伟莆蛆蜒脱菌跑夯叉思万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页 序：以前的定价方式1、主要的前模型定价方式（1）基价差价法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价 3）确定层差 4）制定价格表 5）销售中检验、反馈（2）基价系数法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价的系数 3）基价与系数相乘，并纵横比较 4）确定层

3、差 5）制定价格表（3）混合法 以上两种方法的混合（4）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法乔摹株阴你像共把卜毛烽揪霞瓢筑似讽疲洋畅淳业揉茧井妥痢额泊高羔孕万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页 序：以 序论：前模型定价方式2、前模型定价方式的优劣（1）优点 1）定价直接、明了 2）运用各专业口“焦点小组”，快速生成价格（2）缺点 1）定价体系不系统； 2）价格制定的随意性较大； 3）定价比较倚重于经验判断和主观判断； 4）不知道什么时候赚钱、什么时候亏钱、能赚多少、会亏多少？往大里说，就是影响公司对经营情况的预期和判断； 5）价格调

4、整一定要等到销售到一定程度、得到市场完全的反馈后才能进行，且价格调整的随意性更大（典型如“阿杜，来了条水鱼”型），不利于调价的及时、准确、科学；澳噬升什蹬绑原双骤项韩撞慑州噬胰柯父磅赌略沥谆憎莫怂萤辊捞霄埃陪万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页 序论：一、万科价格模型的原理1、名词解释（1）基价：该模型唯一的系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动计算所有房源的原始价格；（2）原始价格：该模型的因变量，一般为该房源的按揭实收价；（3）维度：模型的主要计算依据，主要标志不同房源之间的价格差异的百分比数；某一个维度的意义是：在其他所有条件都完全相等的情况下，仅就

5、这一个维度而言，不同房源间的价格差异；（4）权重：标志各个维度之间的不同的重要程度；所有维度的权重相加等于1；（5）综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价格差异；（6）层差：楼层之间的差价；（7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程的局部、个别调整，目的是对个别价格做出适当的调整；旺筷济扁舒息疼休傍找获傲遇缚株邢刚红详兜辕引屠棍汹涵习绑郑云点腕万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页一、万科价格模型的原理旺筷济扁舒息疼休傍找获傲遇缚株邢刚红详一、万科价格模型的原理2、定价原理设基价为P0，维度一为X1，维度二为X2；维度一的权重为x1，维度二的权重为x2

6、；设层差矩阵为C；则房源n的价格 栈习荆叶五拳注仍私睦泥苔婆宴予渤例菜脓齐韦晶膨御缆甜非竟擎塞藩尽万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页一、万科价格模型的原理栈习荆叶五拳注仍私睦泥苔婆宴予渤例菜脓一、万科价格模型的原理3、价格生成子模型（1）维度矩阵的原理 价格生成的第一步是对房源n的维度的确定；维度确定的基本原理是： 1）影响房源n价格的主要因素的罗列；例如：景观、日照、园林、是否靠山、是否靠湖、是否靠马路、人流情况 2）各主要因素的分类；影响价格的因素通常可分为35大类，例如，对于住宅，通常的分类为：景观、朝向、安静度； 3）各维度权重的确定；根据产品的特点和

7、市场情况，对各维度的重要性作出判断，例如，对于蓝山而言，景观、朝向、安静度三者的权重依次为45、35、20；但对于城市花园而言，权重依次为50、35、15；因为城市花园是城市项目，而蓝山是郊区项目，在大环境相对“安静”的地方，客户更在乎所购买产品是否安静； 4）根据设计部提供的产品细节、根据实际爬楼的情况，对维度和维度的权重进行调整，并根据逐套房源的研究分析情况，确定各维度的分值；并确定层差； 戴销概袍乍而从峰养圃盗玉例倘渺赚贮决逮田绢解剩简胚铰哨族兵哦虱诞万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页一、万科价格模型的原理戴销概袍乍而从峰养圃盗玉例倘渺赚贮决逮一、万科价

8、格模型的原理3、价格生成子模型（2）维度矩阵的示例单元楼层房号景观系数45%朝向系数35%安静度20%C14层101-0.04-0.040.08201-0.04-0.040.08301-0.04-0.040.08401-0.04-0.040.08102-0.08-0.040.08202-0.08-0.040.08302-0.08-0.040.08402-0.08-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040

9、.08维度矩阵 X=维度矩阵是整个价格体系的核心；其数学依据是“优选法” ；优选的结果是发现：哪些产品好、哪些产品更好，哪些产品相对较差；通过对整个项目的产品的强制排序、甚至对某个市场上的全部产品进行强制排序，发现产品的优劣，发现产品的真实价值，并通过价格模型将其体现在最终的定价中。长篆泛瑞稿肪俺纺损语论昧自硬料斗瞬溶卑撕参饿拎晤捅祁辜释跑囤咳裤万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页一、万科价格模型的原理单元楼层房号景观系数45%朝向系数35-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-

10、0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08维度矩阵 X=453520权重 x=x1X2X3=X1X2X3一、万科价格模型的原理3、价格生成子模型（3）权重叠加后的维度矩阵：综合系数扮辨彻逾丝巳匹宝传指喜琶譬坤颖愁留兔矩浸灭释靡艘隔蒋弧填皋洱疡行万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0综合系数45-0.04-0.04-0.04-0.04-0.08-0.08-0.08-0.08=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0

11、.034-0.034=35-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04200.080.080.080.080.080.080.080.08一、万科价格模型的原理3、价格生成子模型（3）权重叠加后的维度矩阵：综合系数贵总监搜淆矽摩婴矿选样派孵躲懒帝卑冠牛赣讽考硅集苇躯彪始皆萌宁成万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页综合系数45-0.04-0.04-0.04-0.04-0.一、万科价格模型的原理3、价格生成子模型（4）价格生成-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034设 基价为

12、 P0则房源n的价格 P0 5,660 5,730 5,690 5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 =原始价格+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034P0+ 355-170-130-200 355-170-130-200迄阮钦叫囤淆伦越薛梁樟着沫城拽榆呈疚缠共靴受尼包舔侠撰蔚执继螟末万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页一、万科价格模型的原理-0.016-0.016-0.016-一、万科价格模型的原理4、价格检验子模型价格检验子模型是对价格生成子模型的验算；根据验算结果，将对价格

13、生成子模型进行调整，该调整可能会历经几轮方能最终定案。（1）价格检验的原则 以上原始价格生成后，是否符合我们定价的原则和初衷呢？如何检验以上定价是否合理呢？有以下几个价格检验的原则：1）均价检验：检验以上价格生成子模型生成的Pn的均价是否满足公司经营计划的要求；2）栋均价检验（产品差异检验）：检验各栋的均价，并比较各栋之间均价差异与产品品质之间的差异是否吻合？3）户型均价检验：检验各种户型之间的均价差异；并根据市场情况（通常是客户储备情况和周边竞品户型供应量和价格情况）对户型均价作出调整（附加调整因子）；4）最高价、最低价检验：对价差幅度的检验，通常同一种住宅类产品的最高和最低价格的价差一般不

14、超过20；5）产品细节个别调整：例如家庭娱乐室面积、地下储藏间（无采光）面积、地下采光井面积或个数、花园面积、封闭阳台及不封闭阳台个数、平屋顶（即天面）面积、露台面积、结构平台面积或个数、阳光室个数 ，等。童英干辊泄留肆宇传谁挥墅虱硼汝迢胖悦晓渭润匿唆刨纪矫姑铣明僵悠护万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页一、万科价格模型的原理童英干辊泄留肆宇传谁挥墅虱硼汝迢胖悦晓一、万科价格模型的原理4、价格检验子模型（2）价格检验的原理设Sn为房源n的面积矩阵，则均价Pn Sn栋均价户型均价P1n SnP栋1 S栋1P栋11栋1 S栋1P户型1 S户型1P户型11户型1 S户

15、型1最高价max（Pn）最低价min （Pn）埔粳烈杯九娜傍魂区漠晾拾毋殷蛇看俏动湃峨链榜涯分烧名赢堑也芥石免万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页一、万科价格模型的原理Pn Sn栋均价户型均价P1一、万科价格模型的原理4、价格检验子模型（3）价格检验的示例准延维罕襄朔柬计沤龚渡剿欲涣睬祷叹矣跑醒季矾撩鹰寅嘎掌胖茁熟仰疵万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页一、万科价格模型的原理准延维罕襄朔柬计沤龚渡剿欲涣睬祷叹矣跑二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例1、住宅价格模型的三大维度住宅的三大维度一般是：景观、安静度、朝向；虽然影响居住品质

16、的因素很多，但归类后，无外乎以上三大类；层差一般不作为维度之一，因为在本质上，三大维度与基价的关系是相乘的系数关系，而层差是相加的差价数值关系。蓝山的三大维度如下：呢谜帐揣惹句戍噶啸嫡腿慕唇颜垂臼板钠辛爪棕盐脱固荷滁欲知脖淋窃至万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例住宅的三大维度一般是二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例2、住宅价格模型的操作实例（1）单元编号部门：设计部、项目事务部、营销部阶段成果：编号平面图（2）取得住宅基本数据（包括面积、附加值等）部门：设计部阶段成果：基本数据表，表内包括单元、楼层、房号、套内面积、建筑面

17、积、户型、家庭娱乐室面积、地下储藏间（无采光）面积、地下采光井面积或个数、花园面积、封闭阳台及不封闭阳台个数、平屋顶（即天面）面积、露台面积、结构平台面积或个数、阳光室个数等。馋所漓盼钵偏匹瀑材坚放纽稳杰用滤市令屑笔淤燥礼牛蕊频购哆据服闽轻万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例（1）单元编号馋所漓二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例2、住宅价格模型的操作实例（3）实地考察（爬楼）（4）分析影响售价的主要维度并确定各维度的权重一般维度包括景观、朝向、安静度、户型等，景观主要考虑园林景观，而小区外的特殊景观可在层差上体现用百分比确定

18、各维度的权重（5）根据该批推货的目标均价和价格拉差，确定纬度的分值范围维度的分值范围以零为中值，两边的绝对值相等，如-0.20.2例：目标均价6000元/m2，价格拉差约1200元/m2，则纬度的分值范围可设为-0.10.1（6）实地考察，将各维度分成若干等级，并确定各等级相应的分值，结合平面图确定各栋的纬度分值，制作维度平面图谦璃孺详今献裸述咏唉懈钙介卤处铸岸辜捞荔碴悠秘忿坠嘲右恿豫宛悔驶万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例（3）实地考察（爬楼二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例2、住宅价格模型的操作实例（7）生成维度矩阵-

19、0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08X=（8）确定层差标准楼层：楼层层差公式价差4FP+3604003FP-40602FP-1001201FP-2200C= 360-40-100-220禹品妹檬赢埃眷枣齐凤朱诚紧柯陶鞘促倪柄粉限虹鸟转叠合溜绩抬迂篆汤万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例（7）生成维度矩阵-二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例2、

20、住宅价格模型的操作实例（9）生成原始价格-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034则房源n的价格 P0 5,660 5,730 5,690 5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 +C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034P0+ 360-40-100-220 360-40-100-220浦蚤桓疼日步爬窒院稿华昂簧蛀藏奢狰氟沾恤晦域息拍称算札菜妻抿绘疲万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例（9）生成

21、原始价格-二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例2、住宅价格模型的操作实例（10）调整因子确定（附加值和策略附加）确定各附加值的单价，原始单价加上附加值后得出初始评估价，各类附加值的单价可参考：花园：15001700元/m2家庭娱乐室：10001500元/m2露台：800元/m2平屋顶：12001500元/m2阳光室/地下采光井/结构平台：1000元/个此阶段并可能对个别单位独立附加某个系数，对该个别单位的原始价格的生成作出干预；郧举耽柒吕淋腑霉又疫峪望渔亢贴钦答置竖龚瑶棺湃股抖揍音谍伺唐苫忠万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例

22、（10）调整因子确定二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例2、住宅价格模型的操作实例（11）价格检验子模型启动计算以下指标：Pn Sn栋均价户型均价P1n SnP栋1 S栋1P栋11栋1 S栋1P户型1 S户型1P户型11户型1 S户型1最高价max（Pn）最低价min （Pn）腕琶帆区诫絮水捞柠聪烛舜帖嘶癸抡便堰域功丧卡捕挥止舆吠求肪傻辆滔万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例（11）价格检验子模二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例2、住宅价格模型的操作实例（11）价格检验子模型启动焦引肩栖胎阴纶迪十见贞空蝶米福煽锦晚揪苟斯窄揉

23、雷懂偶版圃泳伊湖泪万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例（11）价格检验子模二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例3、整体流程和对模型结果的修正价格检验完成均价是否达到要求价格生成完成基价输入是否模型制定各维度是否合理是调整因子附加生成价格表户型均价判断栋均价判断最高最低价判断经验判断否各类附加值策略附加烙谱永德渊亨迅炙契括昧假讲栅卖帚夜抬搭甜俺盔麦疼酒厦抢抚跟贯揩英万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例价格检验完成均价三、万科价格模型（商业版）以城市花园城市1道为

24、例1、商业价格模型的四大维度商业的四大维度一般是：人流、面宽进深比、交铺标准、面积大小；影响商业价值的最重要因素是人流；面宽进深比主要影响使用的便利性；交铺标准影响业态范围（例如，是否可做餐饮）；面积大小主要针对小铺，因为小铺的总价低，单价承受能力较高；以上四大维度是对楼层差异、 景观差异性原则、 展示面差异性原则、业态差异、面积差异、开间进深比、层高差异、人流差异等的分类综合；单位人流（临街面交通）55面宽进深比20交铺标准15面积大小10201-0.15-0.20.2-0.1202-0.250.250.2-0.1203-0.250.20.2-0.1204-0.250.20.2-0.1205

25、-0.25-0.10.2-0.1206-0.150.250.2-0.1208-0.250.250.2-0.1抵凶朋藉氛不峙堤陆师醋囱鞭寻恰留幻婿铂澄拨叮瑚达验俯溜栽陆朋北挡万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页三、万科价格模型（商业版）以城市花园城市1道为例商业的四三、万科价格模型（商业版）以城市花园城市1道为例2、商业价格模型的操作实例商业价格模型的操作过程与住宅基本类似，此不赘述，基本的流程如下：（1）单元编号（2）取得住宅基本数据（包括面积、附加值等）（3）实地考察（爬楼）（4）分析影响售价的主要维度并确定各维度的权重（5）根据该批推货的目标均价和价格拉差，

26、确定纬度的分值范围（6）实地考察，将各维度分成若干等级，并确定各等级相应的分值，结合平面图确定各栋的纬度分值，制作维度平面图石化路0.5石化路-10.4风情街+10.2风情街0.1风情街-10核心路0二楼0.251:21:10.251:31:20.2或1:11:41:301:4-0.2水电烟道煤气0.2 （二楼）水电齐备有排污0水电齐备无排污-0.1只有电-0.210350.2 53580080以上-0.1 （二楼）蜜扮拱勺缩请底佩熙孜傀塔董香调骚纺赶节中旭钉棋锈擞善因轿闸譬亏灵万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页三、万科价格模型（商业版）以城市花园城市1道为例

27、商业价格三、万科价格模型（商业版）以城市花园城市1道为例2、商业价格模型的操作实例（7）生成维度矩阵-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1X=（8）确定层差商业的层差与住宅差异较大，一般是：设一楼价格为P1，则二楼价格P2P12三楼价格P3P13床字堑懒覆哎括含拧巾狭撂鹿络嵌留札渊招冠倔庸疡得踩迹芽块鸵道无锡万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页三、万科价格

28、模型（商业版）以城市花园城市1道为例（7）生三、万科价格模型（商业版）以城市花园城市1道为例2、商业价格模型的操作实例（9）生成原始价格设一楼基价为P1；二楼基价为P2；三楼基价为P3；则一楼房源n的价格（无层差矩阵C，因为层差已经体现在不同楼层、不同基价中） Pn1 P1YP1Pn2 P2YP2以此类推。吩恿拍目趴喊量冈住蜒痉恨超侈枕衍垛偿涨鉴灾斥绰境适琉寨柠坏呵获垮万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页三、万科价格模型（商业版）以城市花园城市1道为例（9）生（10）调整因子确定（附加值和策略附加）此阶段并可能对个别单位独立附加某个系数，对该个别单位的原始价格的

29、生成作出干预；一类旺角0.2二类旺角0.1一类双层高0.5二类双层高0.25三、万科价格模型（商业版）以城市花园城市1道为例2、商业价格模型的操作实例瞳瞪栋筏五流虏韶旦税匀藏钱角决忆傣匿蹄隔够韩游荚釉高重晨苍癣嘘笋万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页（10）调整因子确定（附加值和策略附加）此阶段并可能对个别单（11）价格检验子模型启动计算以下指标：Pn Sn楼层均价不同类型的商铺均价P1n SnP楼层1 S楼层1P楼层11楼层1 S楼层1P类型1 S类型1P类型11类型1 S类型1最高价max（Pn）最低价min （Pn）三、万科价格模型（商业版）以城市花园城市1道为例2、商业价格模型的操作实例义姓述胰屿折儿太鸯撵滩鸵殉时冶菜惹巩绥狱岁习侍东彦罚后滇坠烫衡沏万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页（11）价格检验子模型启动计算以下指标：Pn Sn楼层均价（11）价格检验子模型启动三、万科价格模型（商业版）以城市花园城市1道为例2、商业价格模型的操作实例臀版讨俩杂调镭用痹江哎峰涸肚比听恭涟寥篮缉村投黄柯零救提技茂溃残万科住宅与商业物业定价模型_36页万科住宅与商业物业定价模型_36页（11）价格检验子模型启动三、万科价格模型（商业版）以城价格检验完成均价是否达到要求价格生成完成基价输入是否模型制定各维度是否合理是调整因子