8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析1大桥南片区 A2 地块出让土地使用权价格评估福建大地评估闽大地2007泉估 122 号第一部分评估项目背景及估价思路一、估价目的本次评估的目的是为委托方确定估价对象的招标、拍卖、挂牌出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考。二、宗地背景委估宗地位于大桥南片区 A2 地块，宗地批准用途为商住用地，宗地批准使用年限为 70 年（由于当地规定商住用地的出让使用年限为 70 年），该地块用地面积为 80904.98 平方米。宗地实际开发程度为红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯），红线内“一平”（即场地平整）。评估对象用地拟进行房地产开发，该地块规划设计条件要求为：容积

2、率小于等于 2.57，建筑密度小于等于 22，绿地率大于等于 40，建筑高度控制在 80 米以下，。三、估价思路桥南片区位于市江南组团大桥西南侧，东至 317 县道、路，西至柴塔村、清濛村，北至国道 324 线、火炬村、东埔村，南至农科所、御辇村（至规划路）。按照规划，作为城市的次中心，桥南片区将于 2008 年基本建成。这意味着，原江南区域的市政基础配套的，将因为桥南片区的“诞生”而改变。在桥南片区的规划中，桥南片区用地性质以商业、居住用地为主。建设内容以商业、等设施和居住建筑为主，并按规范配套建设社区活动中心、小学、幼托、停车场等公共设施。委估宗地西南为东路、东北邻国道 324 线、东南为

3、 40米规划路、西北为规划路，位于市区南面，地理位置较好。根据城镇土地估价规程（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、假设开发法、成本近法等。从委估宗地的评估目的以及土地性质来看，首先收益还原法不适合，由于委估宗地现状为空地，将开发为商住区，一般情况是考虑为出售，少有留作出租，因此很难确定其收益；其次成本近法不适合，委估宗地作为房地产开发用地，其土地价格远高于一般成本的土地价格，其中土地的增值收益很难从成本层面来核定；再者基准地价系数修不适合，由于近年来，住宅土地市场价格大幅上涨，晋江市的基准地价基准日为 2004 年 1 月 1 日，

4、滞后性较大，而晋江市又没有的地价指数，因此很难修正到合理的价格。而鉴于估价对象具有待开发价值，为待开发用地，可采用假设开发法进行评估。另外，晋江市桥南片区近期有较多的土地挂牌、拍卖案例，市场相对成熟，也可采用市场比较法进行评估。第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、市场比较法技术难点及解决方案1、比较案例的选取。比较案例的选取是市场比较法的难点和关键点，只有选取相关程度大的案例，才能准确地进行比准价格的修正。此次评估有类似商住用地的案例。2、本地没有地价指数期日修正系数的确定。期日修正系数取值的依据种类繁多，主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数；有直接

5、运用价格指数，也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。当地未价格指数，本次估价是采用的利率做为期日修正的参考，假设从一定的代表性和理论基础。贷取等额土地款需要支付的利息，具有3、没有容积率修正体系的容积率修正值确定容积率是影响土地价格的关键。委估宗地基准地价没有容积率修正体系，因此容积率修正值很难确定。本次评估从两个方面来参考核定容积率修正值。一是了解周边有容积率修正值的类似地区其相应容积率的修正系数，来作为委估宗地容积率修正值的基本参考；二是了解周边相同土地用途不同容积率地块的价格，由多个案例来推算出容积率影响修正值。二、假设开发法技术难点及解决方案1、商业、住宅售价的确定存在不确定

6、性。按照规程要求，售价的确定要通过市场比较法来确定。但由于宗地规划为商住用地，了解了其他区域商业和住宅售价，也调查了解了委估宗地周边区域商业和住宅的售价，收集了大量的数据，将数据进行整理分析，首先从中分析整理出其他区域商业和住宅的售价差异，再分析出其他区域商业和住宅和委估宗地区域商业和住宅售价的差异，从而得出若特性相近的情况下委估宗地区域商业和住宅的售价，再比较不同商业和住宅的差异对其价格的影响，最终确定委估宗地的基本售价。2、建筑造价没有参考的依据。由于本地未现行建筑工程概（明确的建筑造价依据，本次估价主要依据福建省）标准测算，同时参照本地的同类物业重置成本统计值及委托方提供的有关资料，确定

7、该类房屋重建单价。3、本地房地产开发市场上涉及的费用存在一定的不平衡性。 房地产开发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包括拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设计及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工图费；报建费用：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费、规划；建设阶段费用：施工招标费、施工用水、用电费、办理预售证费用；销售交房阶段费用：宣传费用、登记费；以及整个过程中的用。由于费用种类繁多，各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各有不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相关要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性。第三部分评估项目的难点解决办法及启示一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料等，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场价经验综合确定。和估市场比较法中主要涉及难以确定的有比较案例的选取（