某物业管理公司制度汇编之各阶段管理服务方案

1、某物业管管理公司司制度汇汇编之各各阶段管管理服务务方案第一阶段段：竣工工前阶段段前期工程程管理服服务详细审阅阅所有物物业设计计和图纸纸，从有有利于日日后物业业管理及及业主服服务的角角度对物物业的平平面布局局、功能能区域划划分等向向开发商商提出口口头或书书面专业业意见以以便对方方案进行行改善。协助开发发商监管管有关工工程进度度，列出出遗漏工工程。并并提出改改进建议议供贵司司参考；必要时时出席开开发商召召开的工工程例会会及其他他重要会会议。对开发商商选择的的物业机机电设备备、智能能化系统统、保安安系统、照明设设备及装装饰材料料提出意意见和建建议。协助审核核房屋设设备、设设施中、大维修修保养方方案及

2、年年度维修修保养计计划，同同时对预预防维修修实施计计划提出出建议及及意见。协助开发发商审定定物业之之有关保保养合同同及保养养单位。协助开发发商挑选选所有为为物业提提供服务务及维护护的承办办商，并并参与评评标工作作。制定交接接验收标标准及物物业接收收计划，草拟工工作日程程并调配配工程人人员按工工程进度度及质量量标准逐逐步进行行验收：协助开开发商对对物业总总体进行行检查、验收；协助开开发商对对各功能能区域进进行检查查、验收收；制定有有关工程程机电设设备验收收测试方方案，核核对供应应商提供供的数据据、资料料并参与与主要机机电设备备的安装装、测试试、验收收及试运运行；协助开开发商对对装饰、装修进进行检

3、查查、验收收。依照国家家现有的的法规、及物业业项目具具体状况况专门订订立各项项有偿服服务项目目的收费费标准。协助订立立工程部部的各种种规章制制度（包包括但不不限于岗岗位责任任制、操操作规程程及流程程,并制制订防火火及安全全守则等等。）并并且负责责检查、督促、完善、及改进进。提供工程程部所需需购置的的劳保用用具、仪仪表器材材、物料料及各类类零配件件清单。对物业设设备管理理及保养养提供详详细建议议和意见见。对物业停停车场设设备的管管理提供供详细建建议和意意见。协助开发发商对“销售部部”人员员的“礼礼仪、销销售艺术术”等方方面的培培训。波波及物业业方面的的业务知知识培训训。物业管理理处的筹筹建管理处

4、筹筹建开办办事宜筹备物物业管理理处开办办事宜（包括但但不限于于选定管管理中心心位置，以及提提出内部部装潢布布局、购购置各类类家具、工具器器材、文文具用品品，印制制各式表表格、信信封等）。拟定物物业管理理收支预预算及建建议管理理费收取取标准。与政府府有关主主管部门门及公用用事业机机构联系系洽商有有关物业业管理事事宜（包包括但不不限于环环卫局、税务局局、公安安局、消消防局、劳动局局、物价价局、工工商局、银行等等）。对物业业需购置置的各类类保险提提出方案案（包括括但不限限于财产产险及第第三者责责任险等等）。文件的建建立制定物物业管理理公约，明确业业主、住住户、使使用人的的权利和和义务。在筹备备期间制

5、制定下列列各项文文件，以以供日后后管理工工作开展展时使用用：业主/住住户守则则；业主/住住户二次次装修指指南；防火、治治安及环环卫规定定及守则则；物业交付付时所使使用各类类文件及及表格；清洁服务务招标文文件及表表格；物业管理理中心各各级员工工岗位责责任制及及奖惩制制度；制定物业业紧急应应变计划划；考虑物业业整体设设计组合合后，提提出物业业装卸区区域管理理和垃圾圾处理方方案，制制定物业业管理中中心员工工手册。参照物业业整体设设计，提提出物业业绿化管管理方案案。制订物业业保安实实施计划划，并对对保安系系统安排排及所需需设备提提出详细细建议。员工招聘聘拟定物物业管理理中心员员工总体体架构及及各级人人

6、员编制制。根据开开发商对对物业管管理服务务之要求求,调派派及招聘聘物业管管理服务务所需之之所有管管理员工工。从公公司其他他管理的的成熟楼楼盘的现现有物业业管理处处抽调有有经验之之优秀员员工组成成骨干班班子，其其他基层层员工从从社会上上招聘。按职务务要求及及劳务市市场情况况制订员员工工薪薪标准。拟定整整体招聘聘计划（包括招招聘广告告内容、招聘人人数、技技术要求求、学历历及工作作经验等等）。筛选适适当应聘聘人，安安排面试试、复试试，并按按工作先先后所需需提出建建议。员工培训训、考察察及实习习员工上上岗培训训：完善和系系统的物物业管理理服务员员工上岗岗培训，将有利利于员工工能更快快适应新新的岗位位。

7、公司司将针对对小区特性性及所新新聘用物物业管理理员工具具体情况况，度身身定制一一系列上上岗不少少于一周周的综合合的物业业管理基基础培训训课程。使员工工在上岗岗前能基基本掌握握综合物物业管理理所需各各类基础础知识，以便其其日常物物业管理理服务工工作的顺顺利开展展。员工在在职培训训：公司将对对物业管管理处在在职员工工进行循循环物业业管理知知识培训训，安排排各类培培训课程程，并针针对员工工存在的的不足，提供及及时培训训课程。务求物物业管理理中心在在职员工工服务质质量能达达到国际际标准的的物业管管理服务务要求。跟班实实习培训训和交流流：安排物业业管理处处部分新新聘员工工至公司司管理的的同类型型和其他他

8、类型楼楼盘进行行跟班实实习，以以便实地地了解公公司高标标准物业业管理运运作方式式和内容容；同时时，安排排物业管管理处主主要管理理人员，参加公公司定期期举办的的物业管管理服务务研讨会会，通过过交流和和互相借借鉴，以以完善和和提高的的物业管管理服务务运作品品质。选派骨干干员工外外出参观观学习优优秀楼盘盘物业管管理经验验或选送送人员参参加有关关部门组组织的经经验交流流会。第二阶段段：交接接阶段工程验收收及交接接范围以物业主主体为主主，包括括整体外外围系统统、市政政配套、楼宇装装备、机机电系统统，如大大楼的消消防系统统、给排排水系统统、电梯梯系统、污水处处理系统统、变配配电系统统、强/弱电系系统及支支

9、持整个个物业建建筑安全全、正常常运作的的一切楼楼宇装备备机电系系统及设设备。物业交接接程序总/分承承包商、供应商商呈交一一份竣工工验收及及交接计计划表和和组织架架构表；由开发商商组织召召开一个个竣工验验收及交交接协调调会；由开发商商提供总总/分承承包商及及供应商商的承包包合同中中的技术术要求、验收标标准等有有关文件件、三套套完整的的竣工图图、材料料/设备备产品使使用说明明书、调调试报告告、测试试报告、设备/系统操操作规程程、备品品/备件件/工具具清单、剩余材材料/设设备清单单；按国家有有关规定定对竣工工验收范范围、标标准取得得一致意意见；按照各方方面确认认的分行行业/分分楼层/分系统统/分期期

10、/分批批的验收收计划表表对各楼楼层、系系统进行行竣工验验收；确定缺陷陷整改目目标和要要求，由由总/分分承包商商及供应应商呈交交缺陷整整改计划划和方案案，该方方案经由由建筑师师、机电电工程师师、贵司司以及物物业管理理处确认认后由总总/分承承包商及及供应商商在规定定日期内内整改完完成，并并申请复复验；由总/分分承包商商及供应应商呈交交隐蔽工工程验收收单，在在市政配配套竣工工总图上上标明总总进水表表/煤气气表/电电度表的的位置和和规划红红线的位位置。总/分承承包商及及供应商商对设备备系统的的启动、运行、排故/应急处处理以及及基本维维修进行行现场培培训：由总/分分承包商商及供应应商呈交交现场培培训方案

11、案、计划划及目标标；该现现场培训训方案、计划及及目标经经由物业业建筑师师、机电电工程师师、业主主及物业业管理处处确认；物业管理理处呈交交参加现现场培训训方案、计划及及目标；由贵司代代表监督督、物业业管理中中心为主主，总/分承包包商及供供应商参参加，对对参加现现场培训训的物业业管理处处员工进进行现场场操作培培训和考考核。设设备/系系统试运运行物业管理理处应呈呈交参加加试运行行人员名名单；总/分承承包商应应呈交参参加试运运行人员员名单；确定试运运行时间间、方案案。验收标准准竣工验收收标准来来源于总总/分承承包商及及供应商商的承包包合同。安全标准准必须满满足国家家和行业业标准。标准适用用范围和和确认

12、。验收目标标完好设备备、完好好机房、完好系系统的完完好目标标目的是最最大限度度地降低低物业管管理成本本，建立立良好的的物业形形象。完备资料料、完备备图纸、完备操操作的完完备目标标目的是最最大限度度积累物物业管理理原始资资料，建建立充分分的软件件支持。完整材料料/设备备、完整整技术档档案、完完整操作作规程的的完整目目标目的是要要求总/分承包包商及供供应商全全部完成成安装、调试工工作、实实现承包包合约中中楼宇装装备机电电功能。系统/设设备：须须得到政政府部门门或行业业主管部部门的准准用证书书，以下下系统/设备设设计质监监、劳动动、消防防、交通通、规划划等政府府部门验验收合格格，并取取得准用用证书，

13、尤其取取得二次次装修准准许：电梯消防系统统变配电系系统泊车及车车道系统统设备安装承建商进行遗漏工程整改工作管理处定期巡查汇报遗漏工程整改情况筹建处遗漏工程完成物业管理处遗漏工程未完管理处工程部列出遗漏工程项目通知设备安装承建商遗漏工程程处理程程序及管管理遗漏工程程跟进流流程表工程处理理程序在在工程完完成及交交收期，协助筹筹建处检检定有关关设备之之安装是是否符合合设计方方案及使使用条件件，并列列出遗漏漏工程及及未合格格工程标标准之项项目；将遗漏工工程项目目，交给给筹建处处，由筹筹建处通通知有关关的设备备安装公公司进行行整改；订定整改改期限，定期由由物业管管理处工工程部代代理筹建建处巡查查，反映映

14、情况。第三阶段段：交付付使用后后全权物物业管理理服务阶阶段物业日常常运作管管理保安保安为现现代物业业管理重重要环节节之一。配有高高级住宅宅、办公公楼、商商业配套套、停车车场等一一系列高高品味的的生活服服务设施施。欲为为住户提提供最高高品质的的生活环环境，可可以预见见每天大大部份时时间均会会有住户户、访客客、购物物者等不不同人群群进出不不同的物物业部位位。故此此，管理理处须根根据物业业已设计计的智能能自动化化电脑监监控系统统的基础础上再修修订一套套有利于于将来全全面管理理的保安安计划，以便有有效地控控制及协协调物业业不同功功能部份份的保安安，更高高效率地地处理不不同功能能之部位位如办公公楼、公公

15、寓及停停车场等等一切管管理及突突发性的的事件，维护业业主住户户的安全全，减少少对公共共地方及及设施所所造成的的破坏。如对住住宅区域域进行封封闭式管管理，对对办公楼楼、商业业区进行行人流和和物流控控制管理理的多种种管理方方式。礼貌礼礼仪：亲亲和性的的、微笑笑服务管理方方式：外外松内紧紧员工的的服装：软色调调颜色清洁物业的清清洁水准准直接反反映管理理的素质质，由日日常的清清洁操作作规程、使用的的清洁设设备和材材料、保保洁工作作的细致致标准、以至清清洁工作作的检查查监督等等等汇物物业保洁洁管理程程度系统统。从这这套物业业保洁管管理系统统基础，将会为为物业制制订一套套完善的的清洁管管理细则则，作为为日

16、后服服务及监监管的指指标，或或以招标标方式将将部分清清洁工作作外包，使清洁洁服务至至臻完善善。绿化养护护为更好保保持物业业内的绿绿化效果果，管理理处须与与专业绿绿化公司司制订一一套完善善的保养养计划，以作为为外判绿绿化公司司服务及及监管的的标准。接待/指指示牌为配合整整个内办办公楼、住宅公公寓、商商业配套套、停车车场等的的设计，管理处处需协助助开发商商在物业业内设计计统一及及全面性性的指示示牌，以以配合物物业之整整体布局局，同时时，在住住宅楼内内及商业业部份入入口处设设立业户户咨询接接待处，为商务务人士、业户、访客及及休闲人人士提供供咨询、接待服服务等。车辆交通通管理由于具有有综合性性的特性性

17、，物业业内的车车流交通通对起居居生活、工作，行人安安全有很很大的影影响，故故对进出出地面、地下车车库行驶驶、停放放的车辆辆均要严严格管理理。严禁商业业区的人人流和车车流进入入住宅范范围，保保证住宅宅区的正正常交通通秩序加加强对进进出小区区内行驶驶车辆的的严格管管理，减减少住宅宅范围内内的车流流交通对对起居生生活、行行人安全全的影响响。为此，公公司将为为拟订进进出物业业的车辆辆控制计计划、停停车管理理及交通通安全管管理制度度等有关关规定，以制约约和管束束住户、访客的的违约行行为。内内容具体体包括：人员岗岗位运行行、收费费岗、流流动指挥挥岗、闭闭路监控控岗等的的岗位职职责、工工作责任任要求、职责权

18、权限及监监管、收收费标准准及突发发事件应应变措施施、物业业交通标标志、减减速墩、交通凸凸镜等安安设等。消防管理理建立健健全的消消防管理理队伍，明确责责任人。组织消消防宣传传教育，抓好义义务消防防队的培培训和演演习。制订健健全和完完善的消消防管理理制度。加强消消防设备备的管理理和维护护，有完完整的安安全疏散散指示牌牌和应急急照明设设施。必须保保证所有有消防通通道畅通通无阻，任何单单位和个个人不得得占用和和封堵。制订防防火安全全工作制制度，严严格监控控动火作作业。制订处处理火警警的应急急措施。垃圾处理理物业管理理处会根根据业户户的入伙伙率而配配置足够够的垃圾圾箱，和和上城区区环卫部部门签订订合同由

19、由环卫部部门予以以每天及及时清运运，对于于日常生生活垃圾圾和装修修建筑垃垃圾严格格加以分分类处理理。所有有用户的的日常生生活垃圾圾将由物物业管理理处派专专人负责责收集，用户只只需将垃垃圾放入入每一楼楼层指定定的垃圾圾桶内即即可。业主住户户服务作为一个个高标准准的综合合性物业业，物业业管理处处应在业业户服务务方面加加强力度度，提升升服务档档次，重重视业户户反馈意意见，要要尽可能能地站在在业户的的角度，为业主主多加考考虑，尽尽可能多多的提供供各种贴贴身”或或“一对对一”服服 务，使业主主在”西西安华诚诚”内能能真正做做到安居居乐业。从此点点出发，物业管管理处将将专门设设立客户户服务中中心，专专职处

20、理理有关此此点事项项，其工工作内容容将包括括但不限限于：处理投诉诉所有业主主/租户户之投诉诉，必须须记录及及妥善处处理，同同时要作作定期分分析及检检讨业户户主要投投诉项目目。所有有投诉应应按既定定合理时时间内完完成，并并通告投投诉人，若未能能按时完完成，应应交待原原因及作作出解释释，并另另订完成成日期。热线电话话客户服务务中心有有必要设设立公众众投诉程程序，以以便改进进服务，建议在在客户服服务中心心设立业业户电话话热线，由专业业人员接接听，并并记录在在一预设设之热线线电话投投诉表格格，由客客户服务务中心主主管处理理任何有有关管理理上的问问题，投投诉者的的姓名会会被保密密。接受受投诉不不应局限限

21、在热线线电话。所有员员工在日日常与往往客接触触中有义义务接受受投诉，然后转转交客户户服务中中心。如如遇重大大或紧急急事件，管理处处主任或或公司物物业总经经理应可可直接接接听有关关投诉，并要求求客户服服务中心心限时跟跟踪处理理，提交交有关报报告。业户档案案建立客户服务务中心按按业户所所在单元元区域进进行划分分，每一一业户档档案内再再按事件件性质不不同进行行细分。同时，每月重重新编订订一份最最新的业业户情况况一览表表，包括括业户姓姓名、单单元、联联系人、租约起起始时期期、面积积、管理理费，水水、电、气表起起止读数数等。探访业主主、使用用人有业户新新入住物物业内时时，物业业管理主主任或客客户服务务中

22、心主主管走访访该住户户，对其其进行亲亲善访问问，以了了解业户户需要和和解决问问题，给给业户留留下良好好的第一一印象，从而建建立日后后互相信信任的基基础。业户调查查问卷为了能够够准确及及彻底了了解物业业业主（使用人人）的意意见及所所需，故故应根据据物业的的特点制制订一份份完整的的业主（使用人人）意见见调查问问卷，针针对性地地反馈物物业住户户的意见见，并有有计划地地改进客客户服务务中心的的工作质质量。酒店式服服务为与这一一高档物物业的形形象匹配配，满足足入住业业户多方方位的服服务要求求，公司司将全力力推行酒酒店式服服务，并并凭借公公司多年年高档住住宅物业业服务之之经验，针对建建立一整整套酒店店式服务务标准和和体系。 双双语接待待客户服服务24小时时中、英英语客户户热线电电话服务务，客户户留言服服务 治治安消防防、保安安服务全天提供供保安服服务 特特色酒店店式公寓寓服务洗衣服务务/订送送餐服务务/订送送报纸服服务/保保姆家政政服务 其其他服务务代客泊车车/预定定车辆/代订机机票、戏戏票、旅旅游票等等酒店服务务资产及及租务行行政管理理服务开展此项项服务是是为满足足个体产产权业主主的需要要而推出出的配套套服务措措施。凭凭借公司司在房产产市场的的丰富经经验，特特别设计计出一套套融日常常管理、租务管管理、产产权过户户及财务务管理于于一体的的专业配配套服务务，向各各业主