某实业公司业务重组的方案设计

1、深圳市元元盛实业业有限公公司业务重组组的方案案设计（毕业论论文）层次：本本科专业：工工商管理理姓名：张张涧时间：220033年3月目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc41217265 前言 PAGEREF _Toc41217265 h 4 HYPERLINK l _Toc41217266 第一章元元盛公司司的背景景情况概概述及发发展战略略选择 PAGEREF _Toc41217266 h 77 HYPERLINK l _Toc41217267 1.1 元盛盛公司背背景情况况及发展展历史概概述 PAGEREF _Toc41217267 h 7 HYPERLINK l

2、 _Toc41217268 1.1.1 元元盛公司司背景情情况概述述 PAGEREF _Toc41217268 h 7 HYPERLINK l _Toc41217269 1.1.2 元元盛公司司发展历历程 PAGEREF _Toc41217269 h 8 HYPERLINK l _Toc41217270 1.1.3 发展银银行对元元盛公司司的投资资情况 PAGEREF _Toc41217270 h 110 HYPERLINK l _Toc41217271 1.2 元盛盛公司分分业经营营工作进进展情况况 PAGEREF _Toc41217271 h 11 HYPERLINK l _Toc4121

3、7272 1.2.1 下下属子公公司的清清理工作作 PAGEREF _Toc41217272 h 11 HYPERLINK l _Toc41217273 1.2.2 项目清清理工作作 PAGEREF _Toc41217273 h 14 HYPERLINK l _Toc41217274 1.3 元盛盛公司面面临的环环境分析析 PAGEREF _Toc41217274 h 15 HYPERLINK l _Toc41217275 1.3.1 元盛公公司的行行业背景景分析 PAGEREF _Toc41217275 h 115 HYPERLINK l _Toc41217276 1.3.2 元盛公公司面临

4、临的综合合环境分分析 PAGEREF _Toc41217276 h 199 HYPERLINK l _Toc41217277 1.4 元盛盛公司的的战略选选择 PAGEREF _Toc41217277 h 222 HYPERLINK l _Toc41217278 第二章元元盛公司司进行业业务重组组的现实实条件分分析 PAGEREF _Toc41217278 h 255 HYPERLINK l _Toc41217279 2.1 优势势条件分分析 PAGEREF _Toc41217279 h 255 HYPERLINK l _Toc41217280 2.1.1 作为发发展银行行子公司司的优势势条件

5、 PAGEREF _Toc41217280 h 225 HYPERLINK l _Toc41217281 2.1.2 专业优优势 PAGEREF _Toc41217281 h 277 HYPERLINK l _Toc41217282 2.2 现实实条件分分析 PAGEREF _Toc41217282 h 288 HYPERLINK l _Toc41217283 2.2.1 元盛公公司财务务状况分分析 PAGEREF _Toc41217283 h 288 HYPERLINK l _Toc41217284 2.2.2 元盛公公司管理理体制分分析 PAGEREF _Toc41217284 h 311

6、 HYPERLINK l _Toc41217285 2.3对对元盛公公司进行行现实条条件分析析的基本本结论 PAGEREF _Toc41217285 h 333 HYPERLINK l _Toc41217286 第三章元元盛公司司进行业业务重组组的方案案设计 PAGEREF _Toc41217286 h 335 HYPERLINK l _Toc41217287 3.1 发展展与发展展银行的的资源、优势互互补关系系，寻找找业务交交叉点 PAGEREF _Toc41217287 h 335 HYPERLINK l _Toc41217288 3.1.1 受托处处置深圳圳发展银银行以物物抵债房房地产

7、PAGEREF _Toc41217288 h 335 HYPERLINK l _Toc41217289 3.1.2 为发展展银行所所属物业业提供物物业管理理服务 PAGEREF _Toc41217289 h 441 HYPERLINK l _Toc41217290 3.1.3 代为建建设、经经营、管管理深圳圳发展银银行东冲冲培训中中心 PAGEREF _Toc41217290 h 422 HYPERLINK l _Toc41217291 3.2 逐步步向房地地产中介介业务、咨询服服务、营营销代理理等方向向发展 PAGEREF _Toc41217291 h 444 HYPERLINK l _To

8、c41217292 第四章不不良资产产处置与与经营的的思路 PAGEREF _Toc41217292 h 447 HYPERLINK l _Toc41217293 4.1 对原原有沉淀淀资产进进行重置置评估、分类治治理 PAGEREF _Toc41217293 h 477 HYPERLINK l _Toc41217294 4.2 拓宽宽思路，采取多多种资产产处置策策略 PAGEREF _Toc41217294 h 511 HYPERLINK l _Toc41217295 4.3 开拓多多种营销销渠道，实现处处置价值值最大化化 PAGEREF _Toc41217295 h 54 HYPERLIN

9、K l _Toc41217296 4.4 不良资资产处置置的税费费分析 PAGEREF _Toc41217296 h 557 HYPERLINK l _Toc41217297 第五章新新的经营营战略下下元盛公公司的经经营任务务与目标标 PAGEREF _Toc41217297 h 59 HYPERLINK l _Toc41217298 6.1 制定定元盛公公司经营营任务与与目标的的指导思思想 PAGEREF _Toc41217298 h 599 HYPERLINK l _Toc41217299 6.2 元盛盛公司三三年期经经营任务务与目标标 PAGEREF _Toc41217299 h 59

10、HYPERLINK l _Toc41217300 6.2.1 三年期期经营任任务 PAGEREF _Toc41217300 h 599 HYPERLINK l _Toc41217301 6.2.2 三年期期经营目目标 PAGEREF _Toc41217301 h 622 HYPERLINK l _Toc41217302 结论 PAGEREF _Toc41217302 h 633 HYPERLINK l _Toc41217303 致谢 PAGEREF _Toc41217303 h 655 HYPERLINK l _Toc41217304 参考文献献 PAGEREF _Toc41217304 h

11、错误！未定义义书签。 HYPERLINK l _Toc41217305 附录一深深圳市元元盛实业业有限公公司近三三年资产产负债表表 PAGEREF _Toc41217305 h 67 HYPERLINK l _Toc41217306 附录二元元盛公司司近三年年的利润润表及利利润分配配表 PAGEREF _Toc41217306 h 688 HYPERLINK l _Toc41217307 附录三 20001年年度深圳圳房地产产开发企企业资质质排名前前十名 PAGEREF _Toc41217307 h 669 HYPERLINK l _Toc41217308 附录四深深圳市三三级市场场转移登登记

12、税费费表 PAGEREF _Toc41217308 h 700深圳市元元盛实业业有限公公司业务务重组的的方案设设计摘 要19955年7月，国国家以法法律的形形式确立立了金融融业分业业经营的的政策后后，深圳圳发展银银行（以以下简称称“发展银银行”）积极极按照国国家政策策和有关关部门的的要求，加紧进进行与其其子公司司深圳圳市元盛盛实业有有限公司司（以下下简称“元盛公公司”）的分分业经营营工作。然而，因急于于清理投投资，致致使原有有投资遭遭受了重重大损失失。随着着中国加加入WTTO后金金融环境境的日益益改变，中国金金融业分分业经营营的制度度受到严严重挑战战，央行行关于分分业经营营工作的的步伐放放缓。

13、在在以上双双重背景景下，为为解决元元盛公司司的生存存与发展展问题，培育元元盛公司司新的利利润增长长点，本本论文就就为什么么进行业业务重组组，如何何进行业业务重组组及如何何从体制制上保障障业务重重组方案案的顺利利实施进进行了研研究。论文首先先从深圳圳市元盛盛实业有有限公司司背景情情况入手手，介绍绍了元盛盛公司的的发展历历程、所所投资项项目的基基本情况况，重点点分析了了面临的的行业环环境、金金融环境境等，并并以此为为依托，提出了了对元盛盛公司进进行业务务重组的的战略构构想。为为实施这这一战略略构想，论文在在分析了了元盛公公司现实实条件的的基础上上，提出出了具体体的业务务重组方方法。一一是发展展与发

14、展展银行的的资源、优势互互补关系系，寻找找元盛公公司与发发展银行行的业务务交叉点点，二是是开展房房地产中中介、营营销咨询询、营销销代理等等业务。不良资资产处置置业务作作为新、老业务务的交叉叉点是元元盛公司司各项业业务的重重中之重重。为此此，论文文从处置置方式及及处置渠渠道等各各方面均均提出了了自己的的见解，并分析析了各种种处置方方式的成成本。最最后，论论文从实实际出发发，制定定了在新新的战略略下元盛盛公司工工作任务务和经营营目标。本论文设设计的业业务重组组方案设设计具有有一定的的实际意意义，且且部分建建议已得得到发展展银行的的采纳，并将于于近期付付诸实施施。关键词：分业经经营，业业务重组组，不

15、良良资产处处置，企企业体制制。Shennzheen YYuannsheeng Inddusttry LTDD. bbusiinesss rresttruccturringg pprojjecttAbsttracctAfteer tthe divvideed ooperratiion pollicyy foor ffinaancee inndusstryy waas ddeteermiinedd byy thhe sstatte iin fformm off laaw iin JJulyy 19995, Shhenzzhenn Deevellopmmentt Baank Co., LLtd. (

16、tthe Devveloopmeent Bannk”) haad bbeenn huurryyingg upp thhe ddiviidedd opperaatioon wwithh Shhenzzhenn Yuuansshenng IInduustrriall Coo., Ltdd (“Yuaanshhengg”), onne oof iits subbsiddiarriess acccorrdinng tthe pollicyy off thhe sstatte aand thee reequiiremmentts oof rrelaatedd auuthoorittiess. AAs t

17、the liqquiddatiion wass inn a verry hhurrry, greeat losssess weere cauusedd. HHoweeverr, aas tthe bannkinng eenviironnmennt oof CChinna aafteer iits acccesssionn too thhe WWTO is chaangiing, thhe ddiviidedd opperaatioon ssysttem of thee fiinannce inddusttry in Chiina enccounnterred sevveree chhallle

18、ngge, thee woorkiing of thee ceentrral bannk aabouut ddiviidedd opperaatioon sstepps sslowwer. Inn suuch a bbackkgrooundd, TTo gget surrvivvingg annd ddeveeloppingg, aat tthe samme ttimee, tto ffostter thee neew iincrreasse ppoinnt oof mmarggin forr Yuuansshenng ccomppanyy. tthe autthorr off thhis t

19、heesiss haas ddonee a thoorouugh stuudy on whyy annd hhow Yuaanshhengg caarriies outt buusinnesss reestrructturiing andd hoow tto eensuure thee immpleemenntattionn off thhe bbusiinesss rresttruccturringg. The theesiss waas sstarrtedd frrom thee baackggrouund of Yuaanshhengg, iintrroduucedd thhe ddev

20、eeloppmennt pproccesss off Yuuansshenng aand thee baasicc innforrmattionn abboutt itts iinveestmmentts aand madde aan eemphhasiizedd annalyysiss onn inndusstriial envviroonmeent andd baankiing envviroonmeent. Onn suuch a bbasiis tthe theesiss raaiseed aa sttrattegiic ppropposiitioon aabouut tthe bus

21、sineess resstruuctuurinng oof YYuannsheeng. Too acchieeve succh sstraateggic proopossitiion, thhe tthessis raiisedd a conncreete plaan oof tthe bussineess resstruuctuurinng oon tthe bassis of thee annalyysiss onn thhe aactuual conndittionns oof YYuannsheeng. Onne iis tto uutillizee thhe ccompplemmen

22、ttaryy reelattionns wwithh thhe DDeveeloppmennt BBankk inn reesouurcees aand advvanttagees aand finnd oout thee innterrsecctioon oof bbusiinesss wwithh thhe DDeveeloppmennt BBankk. TThe seccondd iss too deevellop reaal eestaate ageencyy, mmarkketiing connsulltattionn annd mmarkketiing ageencyy buusi

23、nnesss. IIt iis tthe mosst iimpoortaant mattterrs tto ddeemm thhe ddispposaal oof nnon-perrforrminng aasseets as thee innterrsecctioon oof tthe neww annd ooldeer bbusiinesssess. FFor thiis ppurpposee, tthe autthorr raaiseed hhis ownn viiewppoinnts on thee meethood, modde aand chaanneel oof tthe diss

24、possal andd maade anaalyssis on thee coostss off vaarioous plaans. Att thhe eend, thhe tthessis dettermmineed tthe jobb taaskss annd bbusiinesss ttarggetss off Yuuansshenng uundeer tthe neww sttrattegyy.Thiss prrojeect raiisedd inn thhis theesiss haas ssomee prractticaal vvaluue, andd soome of theem

25、 hhaveen bbeenn acccepptedd byy SDDB, andd woouldd bee caarriied outt reecenntlyy. Key worrds: Diividded opeerattionn, bbusiinesss rresttruccturringg, ddispposaal oof nnon-perrforrminng aasseets, ennterrpriise sysstemm.前 言言1、课题题目的和和意义19955年7月月1日，中华华人民共共和国商商业银行行法正正式颁布布实施，该法第第四十三三条明确确规定“商业银银行在中中华人民民共和

26、国国境内不不得从事事信托投投资和股股票业务务，不得得投资于于非自用用不动产产。商业业银行在在中华人人民共和和国境内内不得向向非银行行金融机机构和企企业投资资”。19997年年6月，中国人人民银行行下发了了关于于进一步步做好与与所办经经济实体体脱钩的的通知，通知知要求各各行所办办房地产产、其他他工商类类实体以以及所持持这些实实体的股股份，原原则上一一律撤销销或转让让。为此此，深圳圳发展银银行（以以下简称称“发展银银行”）对其其全资子子公司深圳圳发展银银行房地地产公司司（现已已更名为为深圳市市元盛实实业有限限公司）提出了了盘活资资产、回回收投资资、分业业经营的的总体要要求。在在这种背背景下，199

27、96年77月，经经深圳市市工商局局批准，深圳发发展银行行房地产产公司更更名为深深圳市元元盛实业业公司（以下简简称“元盛公公司”），公公司员工工的劳动动合同亦亦转由元元盛公司司与员工工签定，首先实实现了从从名称、人事上上的脱钩钩，向银银企脱钩钩迈出了了第一步步。根据商业业银行法法及有关关部门的的要求，发展银银行与元元盛公司司不仅要要在名称称、人事事上实现现脱钩，而是要要实现从从资产、产权上上的实质质性脱钩钩，彻底底切断产产权纽带带。为此此，元盛盛公司按按照发展展银行的的总体部部署，自自19996年底底起即对对其属下下的子公公司及投投资项目目进行了了全面的的清理。然而，在元盛盛公司历历年投资资经营

28、的的项目中中，大都都存在投投资资金金数额大大，遗留留问题多多，产权权关系复复杂，泡泡沫成份份严重等等问题，有的须须先要经经历漫长长的确权权过程，否则根根本就无无法清理理。因此此，在已已经进行行的清理理工作中中，已清清理的子子公司及及投资项项目均不不同程度度地存在在亏损；在未清清理的投投资项目目中，分分别存在在着潜在在亏损巨巨大、产产权关系系尚未理理顺或正正在进行行法律执执行程序序等诸多多不同问问题。随着我国国加入WWTO后后外国金金融机构构的逐渐渐涌入，中国金金融业分分业经营营的政策策面临巨巨大挑战战，国内内有关金金融业混混业经营营的呼声声越来越越高，中中国金融融业分业业经营工工作的前前进步伐

29、伐趋缓 REF _Ref41276579 r h * MERGEFORMAT 1。元盛公公司何去去何从显显得至关关重要，是继续续按照以以前的部部署加紧紧进行分分业经营营的相关关工作，还是走走回混业业经营的的老路？因此，本论文文在对元元盛公司司历史、现状以以及面临临的新的的政策和和市场环环境进行行全面梳梳理和深深入分析析的基础础上，提提出了对对元盛公公司进行行业务重重组的发发展战略略设计，并重点点研究了了如何进进行体制制改革，以确保保战略目目标的顺顺利实现现。作者者力争通通过本论论文的研研究，实实现以下下几个方方面的目目标：（1）全全面梳理理和深刻刻剖析元元盛公司司发展历历程、现现状，面面临的困

30、困难、发发展的机机遇等，为业务务重组这这一战略略的提出出提供深深厚的背背景支持持；（2）根根据元盛盛公司面面临的内内外部环环境，从从实际出出发，研研究元盛盛公司业业务重组组的方案案，从根根本上解解决元盛盛公司的的生存和和发展问问题。（3）从从业务重重组思路路中对不不良房地地产的处处置入手手，研究究以物抵抵债房地地产处置置的思路路与具体体方案设设计，为为元盛公公司开展展此项工工作提供供参考。2、论文文各部分分的主要要内容 论文前前言部分分表明了了进行本本课题研研究的目目的和意意义，并并介绍了了国际国国内上关关于金融融业分业业经营、银行不不良资产产处理、公司治治理结构构等问题题的通常常做法和和研究

31、进进展。第第一章详详细阐述述了元盛盛公司的的背景情情况、发发展历程程与现状状，着重重分析了了元盛公公司面临临的行业业环境、金融环环境、正正在从事事的清理理工作的的进展情情况等。根据以以上分析析，提出出了元盛盛公司进进行业务务重组的的发展战战略。第第二章对对元盛公公司进行行业务重重组具备备的内部部优势、存在的的现实条条件进行行了深入入的分析析，希望望能为下下一步业业务重组组的若干干思路的的提出提提供依据据。第三三章设计计了元盛盛公司进进行业务务重组的的若干思思路。一一是以发发展银行行为依托托，发展展与发展展银行的的资源、优势互互补关系系；二是是以元盛盛公司多多年来积积累的房房地产经经营、处处置方

32、面面的经验验为依托托，提出出开展房房地产中中介、营营销咨询询、营销销代理等等业务。第四章章是关于于元盛公公司现有有沉淀资资产的处处置及以以物抵债债资产的的处置方方案设计计。对元元盛公司司现有沉沉淀资产产，本论论文提出出了分类类治理的的构想；对以物物抵债资资产，本本论文提提出了若若干种处处置与经经营思路路。第五五章则是是根据元元盛公司司制定的的业务重重组的发发展战略略，制定定了三年年期的经经营任务务和经营营目标，作为元元盛公司司开展各各项工作作的总体体依据。第一章 元盛公公司的背背景情况况概述及及发展战战略选择择1.1元元盛公司司背景情情况及发发展历史史概述1.1.1 元元盛公司司背景情情况概述

33、述深圳市元元盛实业业有限公公司的前前身为深深圳发展展银行房房地产公公司，成成立于119888年100月，是是以土地地开发与与房产业业务为主主要经营营范围的的房地产产开发公公司，注注册资金金为6000万元元。19996年年7月224日，根据央央行限期期脱钩的的要求，房地产产公司更更名为深深圳市元元盛实业业公司，向脱钩钩工作迈迈出了第第一步。19998年11月，为为符合中华人人民共和和国公司司法的的注册标标准，按按照深圳圳市工商商局的规规定，深深圳发展展银行将将其5%的股权权转让给给深圳建建昭投资资发展有有限公司司，对深深圳市元元盛实业业公司进进行了规规范登记记，将注注册资金金增至221011万元

34、。元盛公公司正式式改造为为符合公司法法登记记要求的的有限责责任公司司。出于于生存与与发展的的需要，元盛公公司先后后三次增增加了经经营范围围，具体体历史沿沿革情况况见表11-1。表1-11 深圳市市元盛实实业有限限公司历历史沿革革情况表表时 间间公司名称称注册资本经营范围围19888、100-19996、77深圳发展展银行房房地产公公司600万元土地开发发和房产产业务19966、7-19998、11深圳市元元盛实业业公司21011万元土地开发发和房地地产业务务；国内内商业、物资供供销业、经济信信息咨询询（不含含专营、专卖、专控商商品及限限制项目目）19988、1-20001、55深圳市元元盛实业

35、业有限公公司21011万元土地开发发和房地地产业务务；国内内商业、物资供供销业、经济信信息咨询询（不含含专营、专卖、专控商商品及限限制项目目）；物物业管理理）需取取得相关关资质证证方可从从事经营营）20011、5-20002、66深圳市元元盛实业业有限公公司21011万元土地开发发和房地地产业务务；国内内商业、物资供供销业、经济信信息咨询询（不含含专营、专卖、专控商商品及限限制项目目）；物物业管理理）需取取得相关关资质证证方可从从事经营营）；房房地产经经纪业务务1.1.2 元元盛公司司发展历历程元盛公司司自成立立至今可可分为目目标迥然然不同的的三个历历史阶段段。1、19993年年前大量量投资，

36、目的是是赢利。公司成立立之处，基本上上无项目目。19991年年后，发发展银行行受全国国房地产产热形势势的影响响，加上上当时银银行信贷贷资金可可进入房房地产业业的政策策背景，允诺元元盛公司司可动用用15亿亿元的信信贷资金金发展房房地产，并制定定了“沿海发发展大战战略”。在这这一战略略的指引引下，元元盛公司司开始在在全国沿沿海城市市大量购购置土地地。到119933年全国国宏观调调控之前前的两年年时间里里，公司司已在上上海、大大连、北北海、惠惠州、番番禺、深深圳等地地的房地地产项目目投入资资金总额额达5.79亿亿元，购购置了近近2000万平方方米的土土地储备备，详见见表1-2（第第9页）。2、199

37、9319996年：政策与与市场发发生巨大大变化，经营目目标不明明确，公公司暂时时停止运运营。19933年，鉴鉴于当时时全国经经济过热热所形成成的泡沫沫经济现现象，国国家紧缩缩性的宏宏观调控控政策出出台，给给已经热热得发狂狂的房地地产业迎迎头一击击，加之之之后商商业银行行法的颁颁布实施施，禁止止银行对对房地产产开发进进行直接接投资和和对进入入房地产产开发的的资金实实行严格格控制，对房地地产业来来说更是是雪上加加霜，使使房地产产业一下下子从沸沸点跌入入冰点。元盛公公司的一一切开发发项目就就此停止止下来，直到119966年，整整个公司司基本上上处于停停顿状态态。深圳圳发展银银行则把把投入的的5亿余元

38、元资金作作挂帐处处理。表1-22：元盛盛公司119933年前投投资项目目情况一一览表（单位：万元）项目名称称立项时间间土地面积积（平方米米）建筑面积积（平方米米）至96年年6月完成投资资额上海金叶叶水都大大厦19933.442666882133344209550.22上海银桥桥花园19922.466755030311沙头角银银沙大厦厦19922.44218843055941722大连湾里里小区19922.846588947011大连银寰寰花园19933.4220000117779615000上海汇银银商城19922.8199440805000558惠州金麦麦山庄19911.1222483332

39、42550886惠州银麦麦花园19911.12264322053100017766.1宝安西乡乡银和苑苑19922.514000028000012122.5西乡银宝宝花园19922.7480000117220068522龙华银怡怡花园19922.122700000210000055988.9番禺银怡怡工业城城19922.1005333336718990055999北海银滩滩花园19922.1004602230446.5广东四会会商住楼楼19899.586800300000600合计168662455153661444578883.22注：1、由于以以上各项项目的投投资是分分期完成成，19993

40、年年以前对对各项目目的投资资完成额没有精精确的统统计，故故只能采采用19996年年6月份份前的投投资额。2、对以以上各项项目的投投资额基基本上都都是19993年年宏观调调控前的的行为，19993-119966年各项项目基本本上处于于停顿状状态，只只有部分分项目的的产权（或股份份）退出出或转让让。因此此，19996年年6月前前各项目目的完成成的投资资额冲抵抵了各项项目的股股份退让让或转让让所得收收益后的的实际投投资额。3、19996年年至今：重新启启动，目目的是收收回资金金，银企企分业经经营19966年，随随着国家家宏观调调控的“软着陆陆”，房地地产业也也开始出出现转机机。在此此大环境境下，深深

41、圳发展展银行以以元盛公公司为主主体，开开始着手手重新处处置已停停止多年年的项目目。与此此同时，深圳发发展银行行新任行行长到任任，要求求按央行行的要求求加速收收回已投投入的资资金（即即投入到到房地产产上的资资金），实行银银企分业业经营。由于原原投资的的土地严严重贬值值，发展展银行无无法承受受硬性处处置带来来的巨额额亏损。在这种种背景下下，总行行提出了了“以新养养旧”的战略略，元盛盛公司在在总行授授意下选选择了上上海高尔尔夫球场场和深圳圳美加广广场两个个前景较较好的项项目，果果断投资资，重新新启动元元盛公司司的各项项运作，目的是是尽快产产生收益益，为盘盘活已经经沉淀的的、死寂寂的资产产提供资资金，

42、最最终还清清发展银银行的资资本金与与拨入资资金。但但事与愿愿违，在在开发的的新项目目刚刚产产生效益益，元盛盛公司发发展势头头良好的的情况下下，发展展银行恢恢复配股股资格，面临证证监会审审批配股股申请的的严格审审查，为为使配股股申请获获得顺利利通过，证监会会责令发发展银行行按国家家分业经经营的政政策要求求尽快清清理原有有投资，与元盛盛公司脱脱钩。在在此背景景下，以以新养旧旧战略不不但夭折折，原有有项目不不得不在在在政策策制定的的时间表表里加快快清理，由此使使元盛公公司产生生了巨大大的亏损损。1.1.3 发展银银行对元元盛公司司的投资资情况发展银行行除对元元盛公司司投资221011万元资资本金外外

43、，还陆陆续无偿偿拨入了了534476万万元资金金供元盛盛公司使使用，这这5亿余余元资金金大部分分是在房房地产过过热的119911年至119933年的上上半年投投入的，具体投投资情况况及时间间分布情情况见表表1-33。发展展银行对对这5亿亿余元资资金作挂挂帐处理理。1.2元元盛公司司分业经经营工作作进展情情况分业经营营工作开开始后，元盛公公司分别别于19996年年和19997年年先后在在名称上上和人事事上实现现脱钩后后，元盛盛公司按按照发展展银行总总行确立立的“尽快回回收投资资，实现现分业经经营”的工作作目标，将属下下的资产产清理工工作分为为转让产产权类、合作开开发清理理类、确确权类、其它等等四

44、个大大类，全全面展开开沉淀资资产的清清理工作作。1.2.1 下下属子公公司的清清理工作作元盛公司司共有子子公司五五个。其其中深圳圳1个，即深圳圳市深发发投资发发展有限限公司；上海两两个，即即上海银银涛高尔尔夫有限限公司和和上海元元盛房地地产有限限公司；大连两两个，即即大连元元盛房屋屋开发有有限公司司和大连连银寰房房地产有有限公司司。具体体注册情情况详见见表1-4。表1-33总行拨拨入资金金及其使使用情况况表（单单位：万万元）拨款时间间拨款金额额拨款用途途备 注注19899.7.600四会项目目已清理19911.122.810惠州银麦麦已清理19922.2.10000惠州银麦麦同上19922.3

45、.10000惠州银麦麦同上19922.4.500惠州金麦麦19922.5.750惠州金麦麦19922.5.18400西乡银宝宝项目19922.6.35000西乡银宝宝项目19922.7.40000大连元盛盛已清理19922.8.10000北海银滩滩19922.8.10000大连银寰寰已清理19922.9.500大连银寰寰已清理19922.9.15000上海元盛盛已清理19922.9.20000龙华银怡怡项目19922.100.20000上海元盛盛已清理19922.111.14000上海元盛盛已清理19922.122.82000上海银涛涛已清理19933.1.43000上海银涛涛已清理19933

46、.1.51000番禺怡建建科技城城19933.2.27000银沙大厦厦19933.5.500番禺怡建建科技城城19933.6.20000上海银涛涛已清理19933.6.11000西乡银和和花园19933.7.226西乡银和和花园19933.122.18000龙华银怡怡项目19944.3.41500总行借款款5000万美元元,用于于上海银银涛按11:8.3折算算合计534776表1-44 元元盛公司司下属公公司一览览表公司名称称成立时间注册资金所占股份份备注1深圳市深深发投资资发展有有限公司司19933年10500万元95%实际为元元盛一家家投资2上海银涛涛高尔夫夫有限公公司19933年2100

47、0万美元50%实际为元元盛一家家投资3上海元盛盛房地产产有限公公司19933年1350090%实际为元元盛一家家投资4大连银寰寰房地产产有限公公司19933年500万美元50%5大连元盛盛房屋开开发有限限公司19922年10000万元95%实际为元元盛一家家投资深圳市深深发投资资发展有有限公司司于19993年年成立。该公司司成立后后，没有有直接进进行项目目投资，多是提提供资金金给合作作方定向向投资于于某一项项目，从从而获得得固定利利润分成成。这种种方式在在90年年代初非非常普遍遍，但并并不符合合有关法法律、法法规，也也出现了了很多的的问题，放款多多未能收收回。现现因仍存存在债权权未能实实现，故

48、故尚未注注销，而而由元盛盛公司代代为追索索欠款。上海银涛涛高尔夫夫有限公公司前身身为上海海银涛房房地产开开发公司司。该公公司成立立后，在在上海青青浦县开开发高档档别墅项项目金叶水水都。然然而，项项目尚未未建成即即遇到房房地产形形势急转转直下，建至一一半被迫迫停工。19997年，在总行行“以新养养旧”的脱钩钩战略下下，按照照总行的的部署，元盛公公司将金金叶水都都项目改改项为高高尔夫球球场，又又追加投投资近22亿元（向其他他银行融融资），20000年建建成188洞的标标准高尔尔夫球场场。同年年，在证证监会施施压下，为顺利利实现配配股，发发展银行行要求迅迅速将银银涛公司司转让。在这种种背景下下，银涛

49、涛公司被被迫转让让，其结结果是亏亏损巨大大。上海元盛盛房地产产有限公公司成立立的主要要任务是是与上海海北桥房房地产公公司合作作开发位位于上海海北桥镇镇的“银桥花花园”。20000年年9月，为完成成清理外外围子公公司的任任务，转转让了该该公司股股权，亏亏损17795万万元。大连元盛盛房屋开开发有限限公司成成立的主主要任务务是购置置了位于于大连开开发区的的高城山山住宅小小区,然然后再销销售出去去（实际际是炒楼楼）, 20001年销销售完所所有住房房后将其其注销，亏损113000万元。大连银寰寰房地产产开发有有限公司司成立的的主要任任务是开开发“银寰小小区”，元盛盛公司累累计投资资18992万元元。

50、20002年年4月，将净资资产已为为负数的的银寰公公司股权权转让银银寰公司司另一方方股东，合同转转让价1100万万元，已已收回880万元元，亏损损近18800万万元。1.2.2 项目清清理工作作截至20003年年2月底底，元盛盛公司已已完成的的清理工工作见表表1-55。表1-55 项目目清理盘盘活情况况表（截截至20003年年2月末末） 单位：万元股权投资资清理类项目名称称投资金额额合同签署署时 间合同金额额(万元)已收回金金额上海银涛涛28966620000、413000015000上海元盛盛4224420000、93200024299大连银寰寰1892220000、910020北海银河河4

51、0020011、412355.52212355.522大连元盛盛4744434277合作开发发类项目名称称投资金额额合同签署署时 间合作方式式预计回收收金 额银沙大厦厦5267720011、2合作开发发、物业业分成45000诉讼类项目名称称投资金额额（本金）确权时间间确权金额额已回收金金额番禺怡建建5420020000、4550000上海南汇汇商 城55820000、555835四会项目目56919977、111910747东方市场场30020011、1以物抵债债惠州金麦麦1018816322其它类项目名称称投资金额额预计可收收回投资资已回收投 资资资产性质质北海银滩滩10100602土地惠州

52、银麦麦2443325000已清理完完毕1.3 元盛盛公司面面临的环环境分析析1.3.1 元盛公公司的行行业背景景分析1、全国国房地产产行业发发展现状状房地产业业是进行行房产、地产的的开发和和经营的的基础性性建设行行业，属属于固定定资产投投资的范范畴。它它的上下下产业链链很长，具有很很强的产产业关联联性，涉涉及到居居住、办办公、经经营、娱娱乐等多多个方面面，同时时又与建建筑、装装饰、家家电等数数十个产产业发生生横向联联系，是是一个与与资金流流、物流流、人流流发生错错综复杂杂关系的的行业，是国民民经济的的支柱性性产业。在全国经经济增长长放缓，国内城城镇居民民消费价价格指数数和社会会商品零零售价格格

53、指数不不断下降降的情况况下，以以全国住住房制度度改革为为契机，房地产产市场从从19998年开开始进入入新一轮轮增长阶阶段，房房地产开开发投资资和商品品房销售售同时出出现了快快速增长长的势头头，房地地产业演演绎着“冬天里里的童话话”。但是，房房地产开开发投资资额的不不断快速速增长，特别是是商品房房价的不不断攀升升，让人人们感觉觉到房地地产市场场出现了了某种不不正常现现象，人人们不由由自主会会想起119922年那一一轮横扫扫全国、最后在在南方留留下大量量后遗症症的房地地产泡沫沫。去年，有有著名经经济学专专家预言言20002年将将是房地地产行业业的冬天天。这一一断言曾曾经引起起不小的的争论。认同这这

54、一观点点的地产产开发商商可谓少少之又少少。房地地产开发发商们继继续用他他们的行行动加大投投资表示示对“冬天”论的异异议，全全国房地地产开发发投资速速度继续续高速增增长。220033年1-2月份份全国房房地产开开发投资资额5998亿元元，同比比增长337%。然而，房地产产市场的的很多方方面已经经不得不不让人担担心市场场泡沫的的存在。从宏观方方面看，近两年年房地产产业对国国民经济济的贡献献过大。据有关关部门测测算，220022年1-9月，房地产产业对GGDP的的贡献达达到1.6个百百分点左左右。另另据有关关资料，在美国国房地产产市场繁繁荣时期期，房地地产业对对美国GGDP的的贡献也也只有00.6个

55、个百分点点。相比比之下，我国房房地产业业对GDDP的贡贡献是如如此之大大，要让让这种局局面长期期下去是是难以想想象的。近期政府府管理部部门针对对房地产产业的一一些措施施明显地地反映出出其对当当前房地地产业出出现过热热的担心心。20001年年下半年年，央行行开始规规范银行行对房地地产业的的贷款，降低了了按揭贷贷款的比比例，之之前一些些八成按按揭、九九成按揭揭甚至零零首付的的做法被被禁止了了；同时时，银行行贷款时时对房地地产公司司自有资资金的要要求也相相应地提提高了。这一措措施反映映出银行行对房地地产业贷贷款开始始谨慎。去年88月份，建设部部联合国国家计委委、财政政部、国国土资源源部、中中国人民民

56、银行、国家税税务总局局等七部部委发布布了关关于加强强房地产产市场宏宏观调控控，房地地产市场场健康发发展的若若干意见见，指指出近年年来在局局部地区区出现了了房地产产投资增增幅过大大、土地地供应过过量、市市场结构构不尽合合理、价价格增长长过快等等问题，强调房房地产开开发建设设的规模模要与当当地经济济发展、市场需需求相适适应，加加强宏观观调控，防止出出现新的的房地产产过热。从微观方方面看，近年来来商品房房价格上上升的速速度快于于城镇居居民可支支配收入入的增长长速度。这种状状况最终终将使商商品房价价格脱离离城镇居居民的购购买能力力。而大大量商品品房购买买者的投投机性购购买行为为最终将将加剧房房地产市市

57、场的剧剧烈拨动动。商品品房虽然然可以作作为一种种投资性性商品，但它的的第一属属性应该该是消费费性商品品。商品品房的可可流通性性是有限限的，多多数情况况下，一一套商品品房被一一个普通通投资者者购买后后，很可可能就意意味着它它已经贬贬值了。因为商商品房转转到普通通居民手手中以后后，商品品房的流流通性比比在开发发商手中中时下降降了。快速增长长的商品品房积压压规模无无疑已向向人们传传达出了了商品房房市场需需求跟不不上市场场供给的的强烈信信号。去去年以来来，房地地产开发发投资规规模大大大高于商商品房销销售规模模，导致致商品房房积压量量不断攀攀升，目目前全国国积压商商品房数数量已达达约1.2亿平平方米。我

58、国商商品房的的控制率率已高于于国际公公认的115%的的控制率率警戒线线。种种种迹象表表明，房房地产市市场的局局部过热热已是不不争的事事实，房房地产市市场的调调整恐怕怕是难以以避免的的。房地产行行业政策策相关性性大， 85年年经济体体制改革革引起房房地产业业的发展展，888年得到到了迅速速发展、89年年由于紧紧缩政策策而下滑滑、922年市场场放开引引起的狂狂热、993年下下半年紧紧缩银根根导致的的阵痛、95、96年年的低速速增长、97年年房改政政策及金金融配套套政策出出台和220011年土地地供应的的市场化化，都对对房地产产行业的的发展直直接产生生着巨大大的影响响。今年年3月在在广东省省建设工工

59、作会议议上对220033年全省省建设工工作制定定的六大大目标之之第一目目标就是是加强房房地产市市场的宏宏观调控控，防止止过热。因此，目前出出现的房房地产行行业过热热的苗头头已经引引起决策策层的关关注，从从而势必必影响国国家对有有关房地地产业政政策的制制定与调调整，最最终将影影响到房房地产开开发企业业的经营营。2、深圳圳房地产产业发展展现状继“九五五”时期房房地产业业发展的的良好态态势，深深圳房地地产市场场呈现出出积极的的发展趋趋势。从从对元盛盛公司的的影响来来看，有有以下几几个特点点值得关关注：（1）房房地产开开发投资资高速增增长，市市场规模模稳步放放大。220011年我市市房地产产开发投投资

60、突破破3000亿大关关，全年年完成房房地产开开发投资资3022.644亿元，比上年年增长116%，高出全全社会固固定资产产投资增增幅7.3个百百分点，推动固固定资产产投资增增长5.4个百百分点，成为全全社会固固定资产产投资增增长的重重要推动动力。商商品房施施工面积积23992.777万平平方米，比上年年同期增增长122.1%。企业业投资热热情高涨涨，20001年年全市房房地产企企业土地地购置面面积3447.881万平平方米，比上年年增长771.99%，表表明房地地产企业业正积极极进行土土地储备备。（2）市市场竞争争加剧，市场份份额逐渐渐集中 近几年年，深圳圳市相继继出台了了一系列列政策性性强、