XX货场整体开发项目(可行性报告)

1、汉西货场整体开发项目可行性研究报告汉西货场整体开发项目可行性论证报告（草案）商会（协会）联合体二 O 一 O 年十月十八日汉西货场整体开发项目可行性研究报告目录目录1第一章概 论2第二章合作单位42.1 合作单位名称42.2 合作单位概况4第三章项目背景73.1 汉西货场地块价值不断升迁73.2 地方政府对汉西货场日渐关注73.3 相关商业机构青睐汉西货场83.4 铁路主业功能逐渐外移83.5 试验性项目中南玻璃城初见成效8第四章合作目标104.1 经济目标104.2 社会目标104.3 铁路利益保障目标10第五章合作方式115.1 组织架构115.2 控股115.3 合作期限115.4 股权

2、预测115.5 商业项目12第六章项目可行性分析136.1 开发项目的原则和思路136.2 建材市场项目可行性分析136.3 智能仓储项目可行性分析146.4 商会总部项目可行性分析156.5 中国玻璃期货交易基地项目可行性分析15第七章项目投资分析177.1 商业区管理项目177.2 建材市场项目187.3 智能仓储项目187.4 玻璃期货市场项目和商会总部项目197.5 投资与收益预测表197.6 建设周期197.7 回报预测19第八章风险评估208.1 市场风险208.2 政策与效益风险21结论231汉西货场整体开发项目可行性研究报告第一章概 论鉴于汉西货场地块价值不断升迁、政府部门对它

3、日渐关注，商业机构对它日趋青睐、铁路主业功能逐渐外移、试验性项目中南玻璃城初见成效。因此，应该抓住这难得的历史机遇，尽快启动汉西货场整体开发的调研、论证、建设等相关工作。根据铁路这一国企的特点和汉西货场的实际情况，我们认为，成功开发汉西货场，应当做到“讲科学、讲政治、讲和谐”。只有这样，才能摆脱传统国企改革中各种 “国有资产流失”的现象，以及开发进程中各种现象的社会矛盾。讲科学，一是强调项目的“发展性” ，求真务实，避免空谈长谈，对项目的目标、进度、回报，准确计划、切实完成；二是强调项目“人本性” ，“财聚人散，财散人聚” ，投资人、现有职工、现有商户都是开发项目的强大力量，如何发挥这股力量的

4、作用，将是区别传统开发手段的重要特征之一；三是强调“持续性” ，避免项目昙花一现、竭泽而渔，利益分配是否合理，商业模式是否创新，政策趋势是否把握，产业结构是否科学，都将影响项目的生命力和生存空间；四是强调“统筹性” ，开发，将是企业的永久课题，建设过程中阶段性和整体性工作的实施， 营运过程中项目保留和项目置换工作的实施，我们随时都在做主次、轻重、先后的“选择题”。讲政治，汉西货场的整体开发，是铁路系统与民间组织的试探性合作，他的成功，极有可能成为有代表性的样板和典范。因此，2汉西货场整体开发项目可行性研究报告我们要实现国企和民企的利益平衡， 要找到国企体制和民企体制的融合空间。尽量避免简单承包

5、式和简单租赁式，避免在管理机制和分配机制上的各自为政、划江而治的局面。讲和谐，众人拾柴火焰高。成功开发汉西货场，我们必须团结各方力量，政府、铁路、商会、协会、投资人、职工、商户都将是项目的建设者和分配者， “小算盘”和“大算盘”的思路需要统一，项目方案和公关方案的手段要并举， 只有这样，才能形成同舟共济，风雨与共的和谐局面。所以，我们把汉西货场开发做出这样的定位：创新国企与民企合作思路，树立铁路系统改革典范，实现社会效益和经济效益最大化。3汉西货场整体开发项目可行性研究报告第二章合作单位2.1合作单位名称武汉中力物流总公司（负责人：湛伟）商会（协会）联合体（负责人：王孝新）2.2合作单位概况1

6、 中力物流总公司武汉中力物流有限公司创建于 2005 年，是中南地区最大、专业性最强、从事国内外物流服务的大型国有企业，主要为各种物资流通提供运输、 仓储和配送服务， 以及建筑材料、 装饰材料、 煤炭、粮食、钢材、化工等商品的贸易，并为客户提供进口业务咨询和报关服务。公司注册资金为一千一百万元，目前有干部职员四千多人。武汉中力物流有限公司是武汉铁路局唯一从事国际、 国内物流服务的直属一级公司，旗下拥有 9 个分公司，分布在湖北、河南铁路沿线及长江两岸沿线， 拥有 60 多个可办理运输业务的车站货场，营业线路 3000 公里。设立在各铁路站段货场内的露天硬地料场达20 万平方米、标准化仓库8 万

7、平方米、铁路专用线100 多条。依托铁路、公路、水路、航空等运输资源，为国内外商家、客户提供“一站式”、“门到门”、“分拨配送”等物流服务，同时为工程建设提供钢材、水泥等原材料配送和运输服务，流动资金3 亿元。2 商会（协会）联合体为确保汉西货场整体开发工作有效进行，针对汉西货场现状，商会（协会）联合体共由四家单位组成：湖北省四川商会、武汉玻璃行业协会、武汉莆田商会、武汉泉州商会。在铁路提供土地的基础上，商会联合体负责组织资金，与铁路组成合作公司，完成规划4汉西货场整体开发项目可行性研究报告设计和项目执行等工作。湖北省四川商会湖北省四川商会成立于 2006 年，四川籍人士在鄂投资的企业，四川企

8、业驻鄂办事处和经销机构，自愿组成的非营利性社会团体。商会业务主管单位湖北省工商联合会、民政厅的登记管理，同时受四川省人民政府驻武汉办事处的业务指导和监督管理。商会宗旨是为四川在鄂企业服务，密切企业与政府的联系，维护会员的合法权益； 引导会员守法经营， 树立良好的四川企业形象；组织四川企业充分发挥综合和群体优势，架起川鄂两省经济技术合作的桥梁和纽带。湖北省四川商会， 2008 年被湖北省民政厅授予 3A 级社会团体匾牌， 2009 年受到中央和湖北省委奖励。武汉玻璃行业协会武汉玻璃行业协会成立于 2008 年，是以玻璃原片厂、 深 / 精加工、科技生产（或销售）的企业自愿组成的非营利性社会团体。

9、其业务主管单位是武汉市经信委；登记管理机关是武汉市民政局。协会接受业务主管单位和社团登记管理机关的业务指导和登记管理。协会的宗旨：遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚，维护国家统一，安全和民族团结，不损害国家利益、社会公共利益，以及其它组织和公民的合法权益，不从事营利性经营活动，实施行业自律，促进行业发展和行业协作，为会员提供服务，维护会员合法权益。5汉西货场整体开发项目可行性研究报告武汉莆田商会武汉莆田商会成立于2010 年，在武汉经商的约3 万人。莆商在武汉投资约800 多亿元，涉及建材、食品、珠宝、房地产、医疗器械五大领域的30 多个行业。目前，武汉莆商资产百万以上的数以千计

10、，资产千万以上的企业有200 多家。武汉泉州商会武汉泉州商会成立于2007 年，现有会员 600 多人，经营范围涉及建材、建筑、装修、服装鞋帽、石材加工、房地产开发、汽车配件、食品加工、 交通运输、 餐饮等 10 多个行业，共投入资金200多亿元，为武汉市经济发展和城市建设作出了贡献。商会联合体机构设置商会联合体办公室设在中南玻璃城，联合体负责对项目的调研、论证、规划、资金招募、项目执行等相关工作。商会联合体及办公室主要成员组成如下：理 事 长：李国斌副理事长：宋事涛、蔡玉春、王清白执行理事：田祖平主任：王孝新项目助理：曾秋萍（兼会计）企划助理：罗飞英（兼出纳）行政助理：秦学文（兼勤务）2.

11、商会联合体及其办公室在项目前期先投入启动资金100 万，各理6汉西货场整体开发项目可行性研究报告事单位 20 万，不足部分根据项目开发需要再投入。第三章项目背景3.1汉西货场地块价值不断升迁汉西货场约 270 亩地，独居“中国建材第一市”硚口建材商业圈核心，紧邻武汉中央商务区。南国大武汉、香江、金太阳、沃尔玛等数十个知名卖场布其周围，大有“众星捧月”之势。建设大道、解放大道、汉西一路、汉西二路交汇于汉西货场，难得的客流资源，更助它“独霸一方” 。铁路专用线，更有别于其他商业地段，必将成为汉西货场的核心竞争力。尤其二环线横贯广场， “逼出”了开发汉西货场难求的机遇：放缓开发，二环线是“负担” ；

12、加快开发，二环线是“财富” 。6. 目前，该地段商业门面的租金已经达到100 元/M 2月的均价，最高的已经攀升至200 元左右。而汉西货场仍然处于数年前的30元左右。相形之下，货场的商业价值每年流失4 亿元以上。汉西货场周边地段的开发，不断地吸吮着汉西货场的商业资源：汉西货场培养成熟的商户，总是一批批的迁至周边新兴市场。汉西货场需要创新升级、提升硬件、沉淀品牌。3.2地方政府对汉西货场日渐关注政府对货场的规划日渐关注，但由于铁路的相对独立，难免存在“难以下手”的顾虑。严格的说，老站台、老仓库，已经愈来愈与周边环境难以协调，货场需要改变形象。我们若能主动开发，既7汉西货场整体开发项目可行性研究

13、报告提升了商业价值，又有望为政府增加 1-2 亿元 / 年的税源，加快文明城、卫生城、 环保城、园林城“四城” 建设，努力推动区域经济，社会大发展、大提高。3.3相关商业机构青睐汉西货场近年来，包括南国大武汉、红星美凯龙、四川商会等在内的大型商业和民间机构，已经多次向铁路有关部门了解情况，有意对汉西货场局部或整体开发。3.4铁路主业功能逐渐外移据了解，可能年内就会对集装箱货场搬迁。届时，汉西货场基本处于完全辅业状态。 当然，可以暂时对空置地带进行仓租式处理。然而，一方面，这种举动会导致新一轮的“折腾” ：一旦租赁，整体开发时不免另花代价。另一方面，铁路专用线将在较长时间处于“闲置”状态。这些资

14、源，和二环线一样，利用了是财富，不利用是负担。3.5试验性项目中南玻璃城初见成效由于精品城在软硬件方面近十年来“少有动作” ，而以南国大武汉为代表的卖场异军突起， 导致精品城 2008 年末的 90% 空置率。在上级领导的支持下，精品城从产业方向、组织状态、稳定性能等各方面进行考核。与玻璃行业合作，于 2009 年年初开始运作“中南玻璃城”项目。虽然历经了金融危机、汉西双墩“玻璃街”拆迁停滞、二环线引起的工商登记冻结等等一系列致命元素的打击，但由于项目本身的生存能力和合作过程中的“共渡危难” ，到 2009 年年底，门面依然实现了从 90% 空置率到 90% 承租率的“镜像”8汉西货场整体开发

15、项目可行性研究报告变迁。尤其是中南玻璃城受到 CCTV 新闻联播和湖北卫视新闻联播节目主流权威媒体的报道，更加坚定了我们合作的信心。从目前中国玻璃协会、四川商会、武汉玻璃协会对玻璃城的关注程度不难看出，中南玻璃城即将受到行业和政府的更多支持，项目将拥有更大的成长空间。令人头疼的是，玻璃城马上又要面临新一轮的生死考验。二环线近两年的施工，几乎会使玻璃城市场前方完全封堵，客流量损失至少在 70% 以上。面对这种考验，我们可以采取三种应对方案：一是尽快面向商户表达开发意图，激发商户“为希望而坚守” ；二是开通客流的补救措施；三是给玻璃城适当补偿，以表铁路体恤之情。我们认为，三种方案中，最为有效的，应

16、该是让商户“为希望而坚守”。所以，对汉西货场的开发，显得更为迫切。我们深知，路局各级领导一直十分重视汉西货场的生存和发展。货场骄傲的历史和精品城的曾经辉煌，便是路局领导和铁路职工倾注心血的佐证。所以，我们期盼，路局各级领导继续重视汉西货场的整体开发工作，组织专业人员进一步开展调研、论证、规划等工作，抢抓机遇，保护和扩大既有成果，牢固掌握汉西货场开发的主动权，尽快启动汉西货场的整体开发工作，树立铁路在政府和老百姓心中的崭新形象。9汉西货场整体开发项目可行性研究报告第四章合作目标4.1经济目标合作后汉西货场年交易额50 亿，中力物流与商会联合体共同收益约 5 亿元 / 年，商户收益约5 亿元 /

17、年。4.2社会目标解决约 15000 人的就业。创新国企与民企合作的双赢思路，成为铁路系统改革的典范。为政府提供 1-2 亿元的税收贡献，优化汉西货场市容形象。4.3铁路利益保障目标合作期间，联合体对合作公司的亏损负责填补，中力物流收入按 1500 万元保底，当分红高于 1500 万元时，按股权分配，当分红低于 1500 万元时，由联合体从股权收益中补足。铁路的土地作为合作资本，与联合体合作，在不可抗拒的因素下，联合体负责土地资本退出，回归铁路。3. 铁路职工一并编入合作公司统一管理（按2010 年10月31日汉西货场供职人数为限） 。10汉西货场整体开发项目可行性研究报告第五章合作方式5.1

18、组织架构中力物流商会联合体合作公司项目1项目2项目3项目4项目5图（ 1）5.2控股中力物流与商会联合体组成的合作公司对各项目控股。 在控股原则下招商，以确保对各项目的实际控制权。5.3合作期限中力物流与商会联合体的合作期限为 70 年。期满后，若继续合作，另行协商；若终止合作，土地自动回归铁路，土地附着物归合作公司，并按当时市值评估值作价转让，转让所得按股权比例进行分配。5.4股权预测划拨仓库用地按60 万元 / 亩测算，土地价值约1.62 亿元。按2.0 容积率加负一层规划设计，附着物投资约25 亿元；合作公司在各项目按51% 控股；联合体投资约10.75 亿元；考虑投资阶段性和铁路利益保

19、障元素，预估合作公司中中力物流股权20% ，联合体股权 80% （股权最终分配，以专业机构评估为准）。11汉西货场整体开发项目可行性研究报告5.5商业项目汉西货场商业园管理项目：主要收益来自于项目规划、设计、招商、物业管理等。建材市场项目：主要收益来自于租金、广告以及自营等项目。智能仓储项目：主要收益来自于仓位租金、物流管理等项目。玻璃期货交易项目：主要收益来自于租金、代理费等项目。商会总部基地项目：主要收益来自于租金、商会活动等项目。12汉西货场整体开发项目可行性研究报告第六章项目可行性分析6.1开发项目的原则和思路就整体思路而言，应该把握铁路在开发中的主导地位。在双赢原则下，实现项目的政治

20、利益和经济利益最大化。尤其是货场的形象、地块的价值、辅业人员的安置、铁路专用线功能的继续发挥四大要素，应当作为立足点和突破口。就开发项目而言，应该坚持产业方向、组织状态和稳定性能三大要素最优化的原则。 “产业方向”应当体现全面协调可持续，首选类似于玻璃城这种“填补空白”和“不可复制”的项目； “组织状态”应以与政府、国企、商会、协会等带有组织色彩的机构进行合作为主要手段； “稳定性能”应从项目本身的生命力和项目运作的综合能力进行考核和培养。6.2建材市场项目可行性分析随着市场和城市规划的变迁，武汉建材市场由原来的汉西、顺道街、小东门三架马车牵动的局面，逐渐由于交通、服务等元素，市场已经走向细分

21、和终端化， 虽然目前上述这三架马车仍然有牵动的体魄，但在一定程度上还是被相对弱化。这三架马车中，顺道街和小东门已经越来越终端化， “总代理”、“大本营”等概念，他们已经没有了。汉西却不同，他一直保持着渠道和终端这两类客户，欲购物美价廉的客户首选汉西，想在武汉发展，抢占中部地区，通过武汉辐射周边市场的厂家，越来越多的抢占汉西。从这个意义上说， 相对于顺道街和小东门， 牵动的能量，汉西正在继续强化。因此，武汉市和 硚口区政府，一直以来都非常13汉西货场整体开发项目可行性研究报告重视汉西建材圈的升级工作。汉西货场地处建材圈核心位置，地段、交通以及铁路本身在开发中相对宽松的优势，无一不助长着他在建材流

22、通领域的霸主地位。更为可贵的是土地成本低，商铺的租金就具备了独到的优势。大品牌，铁路最容易引进；大手笔，铁路最容易“玩”出来。从品牌集结到建材期货交易，很多人做不了的，铁路都可以做到。汉西货场占地 270 亩，规划 27 万的展厅，可以容纳近 2000家商户，相当于现有容量的6 倍。铁路、投资人、地方政府的收益都会大幅度的增涨。6.3智能仓储项目可行性分析目前散居各处的商场、建材市场，在仓储方面都不同程度地存在五个问题：一是仓库难求；二是装卸成本高；三是管理费用大；四是利用效能小；五是库店往来不方便。如果能针对这个五个问题就地解决仓储，不但收益可观，更容易促成展示厅的承租。智能仓储项目的启动，

23、 将一揽子解决上述问题。 首先，按展厅 ：仓储 = 1 平方：10 立方的比例配备，智能仓储面积19 万平米，容量 270 万立方米。 进驻的品牌， 都可以获得配套的仓储空间。第二，比照伊利、蒙牛、武烟等企业仓储自动化标准，装卸快、成本低。第三，智能仓储自动化程度高，消防、安全、防盗监控等功能全面解决，降低请人看管等费用。第四，仓位式设计，可以最大限度地利用仓库空间，避免了传统的单层堆码或者3-5米的堆码高度。第五，就地解决商户库存，不需要第二次转运，也不需要人员的远程往来。14汉西货场整体开发项目可行性研究报告6.4商会总部项目可行性分析随着市场经济的逐渐成熟，商会的作用和影响已经达到空前高

24、度。事实证明，商会的成长， 更有利于当地的社会稳定和经济发展。目前，各个异地商会总部尚处散居状态。这种状态，将会在一定程度上制约着商会作用的更好发挥，也制约着地方政府的有效管理。如果能够成功运作商会总部项目，在改善商会办公环境，优化商会组织形象的同时，必将引来商会组织发挥更大社会作用的本质变革。运作商会总部项目，已经具备一定的现实基础。一方面，商会总部项目已经使部分商会表达出了浓厚的兴趣；另一方面，地方政府也不同程度地对商会总部项目的社会价值和商业价值给予肯定。据了解，几年前，硚口区拟建商会总部项目时，就已经有17 家省级商会报名登记，但由于用地原因，导致项目搁浅。（尽管如此，湖南商会依然成功

25、运作了他的总部项目。目前，湖南大厦已经在汉西海工大开工建设。 ）如果能够在汉西货场修建15-20 幢冠名为“广东大厦”、“四川大厦”、“浙江大厦”等等的商会总部大楼，与武汉中央商务区紧密呼应，我们想，不但能够获得巨大的政治利益，而且可以实现空前的经济回报。6.5中国玻璃期货交易基地项目可行性分析商会总部应该是具备两大功能的项目：一是商会组织功能；二是地域特色经济功能。 如果还能够与政府倡导的产业结合 （如节能、环保、新概念、新能源等科学发展观元素） ，项目的社会价值和经济价值将会更大。15汉西货场整体开发项目可行性研究报告玻璃是建筑装饰中不可或缺的基础性传统材料，基本与水泥、钢材的市场生命力相

26、差无几。随着光伏玻璃、现代 LOW E 玻璃、导电玻璃、液体玻璃、调光玻璃、发光玻璃、 TFT 玻璃基片等一系列的新兴产品问市，玻璃势必成为 “节能、 环保、新能源” 独树一帜的建筑装饰材料。 目前，河北保定已经建成中国第一栋玻璃幕墙发电的大厦，年发电量为万度。在全国，各类玻璃前沿产品的研发应用基地在各级政府的大力支持下如雨后春笋般地兴建。玻璃市场始终存在较大波动。 以 2009 年为例，玻璃基础材料价格波动幅度直逼 100% 。玻璃与其他材料的最大不同在于：终端交易环节的量身定制。玻璃期货交易基地项目的成功运作，将彻底改写玻璃行业8-10 年产品推广周期的尴尬纪录，将完全改变玻璃基础材料的恶

27、性竞争和传统项目的重复建设。更为重要的是，高新产品的期货交易，可以最大限度地降低上游研发企业的市场风险，必将得到政府和企业的倾力相助。16汉西货场整体开发项目可行性研究报告玻璃是建筑装饰中不可或缺的基础性传统材料，基本与水泥、钢材的市场生命力相差无几。随着光伏玻璃、现代 LOW E 玻璃、导电玻璃、液体玻璃、调光玻璃、发光玻璃、 TFT 玻璃基片等一系列的新兴产品问市，玻璃势必成为 “节能、 环保、新能源” 独树一帜的建筑装饰材料。 目前，河北保定已经建成中国第一栋玻璃幕墙发电的大厦，年发电量为万度。在全国，各类玻璃前沿产品的研发应用基地在各级政府的大力支持下如雨后春笋般地兴建。玻璃市场始终存

28、在较大波动。 以 2009 年为例，玻璃基础材料价格波动幅度直逼 100% 。玻璃与其他材料的最大不同在于：终端交易环节的量身定制。玻璃期货交易基地项目的成功运作，将彻底改写玻璃行业8-10 年产品推广周期的尴尬纪录，将完全改变玻璃基础材料的恶性竞争和传统项目的重复建设。更为重要的是，高新产品的期货交易，可以最大限度地降低上游研发企业的市场风险，必将得到政府和企业的倾力相助。16汉西货场整体开发项目可行性研究报告招商： 包括广告、宣传等在内的招商投资，预计5000 万元。物业管理： 物业管理系统软硬件总投入预计1000 万元。投资合计： 1.9 亿元2. 投资收益投资增益： 各个项目启动前，按

29、 500 元 / 收取一次性配套费，并按 2 元/ 月收取配套养护费。一次性收益为 2.3 亿元，利润为 2.3 亿元 -1.8 亿元 =0.5 亿元；配套养护年利润为 1100 万元 - 成本 700 万元 =400 万元。物业管理收益： 按 2 元 / 收取，收益： 1100 万元 - 成本 600 万元=500万元。收益合计： 一次性收益 0.5 亿元，另每年900 万元。7.2建材市场项目建材市场项目在玻璃期货市场和商会总部基地项目运作之前，将占据商业园270000 的区域。按建材类别分别为瓷砖、洁具、玻璃、门业、板材等五大主体市场。投资测算： 土建、设备、装修、招商等按3500 元/

30、 计，预计 10亿元。收益测算： 租金、广告、活动等按75 元/ 计， 2.7 亿元 / 年。效益测算： 2.7 亿元 / 年- 成本 5000 万元 / 年 =2.2 亿元 / 年7.3智能仓储项目智能仓储项目： 按-1 层及第 3 层共计 19000 ，合 270 万 m 3，主要负责仓储、物流管理。投资测算： 土建、设备、招商等按7000 元/ 计， 13.3 亿元。18汉西货场整体开发项目可行性研究报告收入测算： 租金按月 10 元/m 3月计，预计3.2 亿元 / 年；物流管理按 1 元/m 3，预计 3200 万元 / 年。效益测算： 3.2 亿元 +0.32 亿元 - 成本 50

31、00 万元 =3.02 亿元 / 年。7.4玻璃期货市场项目和商会总部项目由于政策性较强，目前暂不作分析，待项目成熟后，可以从前述项目中进行改造转移，届时再作分析。7.5投资与收益预测表投资年成本年收入利润项目名称备注（亿元） （亿元） （亿元） (亿元）商业区管理项目1.90.130.220.09另收入 2.3 亿元建材市场项目100.52.72.2智能仓储项目13.30.53.523.02当期收回投资合计25.21.136.445.312.3 亿元图（ 4）7.6建设周期针对汉西货场现状分期执行各个项目，预计完全建成周期为8年，但各项目实际投资收益期在2-3 年，所以按平均3 年建设周期评

32、估投资及回报。7.7回报预测全项目每年利润5.31 亿元（含税）。合作公司应得利润为5.31 51%=2.7亿元。中力物流收益约：5400 万元，联合体约2.16 亿元。19汉西货场整体开发项目可行性研究报告第八章风险评估8.1市场风险汉西货场虽地处武汉中央商务区， 但以南国大武汉为代表的建材市场异军突起。在上级领导的支持下，精品城与玻璃行业合作，于 2009 年初开始运作“中南玻璃城”项目。实践证明，中南玻璃城的成功进驻也显示了时代精品城的历史荣光。 由于诸多因素的变化将应有的市场份额，无形地流失，如欲再回暖必须进行比周边市场更优越的软硬件投入，实行亮点打造。市场保有量的风险预测与防范汉西货

33、场现有商户约 350 家，开发后将达到 2000 家，相当于现有商户的 6 倍，商户进驻是否能够达到饱和， 将是市场风险之一。解决方案应采取五个步骤：一是培养现有商户成为开发的主力军，从优惠、投资权等方面放宽政策。 确保现有商户沉淀， 扩大转介绍。实现在现有基础上翻一翻（ 700 家）的目标；二是尽快启动招商宣传工作，在汉西路、中央商务区、金太阳等正在执行拆迁的地段或建制地引进商户和品牌，实现 600 家进驻的目标； 三是通过广告等手段，将尚未进驻汉西的建材品牌引进汉西货场，实现 300 家进驻目标；四是引进“城市综合体”概念，将补充性质的项目引入汉西货场，如餐厅、酒店、银行、百货、娱乐等等，

34、实现相当于300家建材进驻的面积； 五是整体引进类似欧亚达家居这种有品牌影响力的企业，实现相当于 500 家建材进驻的面积。市场持续性的风险预测与防范20汉西货场整体开发项目可行性研究报告要实现汉西货场项目“青春永驻“，最好的解决方案就是不断升级。在市场运行过程中，必须提供足够的用以企业发展的储备资源，必须提前准备超越现状的成长性项目。比如，我们考虑的“玻璃期货交易”和“商会总部基地”项目，现在看来，可能有很多条件还不成熟， 但我们得准备， 得争取，得想办法总是走在别人前面。 8.2 政策与效益风险国企改革随着市场经济不断健康的发展， 走出了具有中国特色的成功路子。铁路也不例外，铁道部门沉淀资

35、产丰厚，人力资源丰盛，技术队伍庞大，这恰好说明铁路的改革攻坚阶段即将来临。在项目开发中，虽存在诸多难以预测的政策变化和相关制度的改革等，但是开发不能等，刻不容缓。要认真分析政策前景，切实把握政策变化的机遇与有利因素，规避可预测的风险。利益分配的风险预测与防范有的国企改革总会在改革之后背负“国有资产流失”的议论，我们也可能会承担这个风险。防范这一风险，一是在程序上依法、讲科学，和铁路、投资人的利益分配，除了这两个主体之间的讨价还价以外，尽量引入政府部门和权威评估机构参与其中，让他们当裁判，做出中性、公正的判断；二是建立分配工作的阶段性协商机制，可能因为条件变化导致原始评估的客观失衡，所以，有必要

36、建立后期利益调整的协商机制，保证项目健康、长久、双赢。宏观政策的风险预测与防范铁路什么时候改革、如何改革，在目前看来，存在诸多未知因21汉西货场整体开发项目可行性研究报告素。如何打造一种合作思路，既符合现有政策，又能适应将来政策变化，是汉西货场整体开发项目机制建设的必修课。有一点我们肯定，无论宏观政策如何调整，保持发展，提高效益的方向是不会变的。因此，我们建议，在合作机制中，考虑“双轨制”的元素，即一方面保持并延续现有机制“存档” ，另一方面创新并发展新机制，寻找一种“进可攻，退可守”的策略。职工消化的风险预测与防范职工进入新的合作公司，工作习惯可能与以往不一样，薪酬待遇可能与原来有区别，晋级

37、升迁可能与现有方式存在差异，很多地方都可能表现出不一样的特征。 一方面，这部分职工对 “既得利益”的留恋，另一方面他们又对“未来风险”的观望。但是，就整体而言，铁路职工在政策水平、个人素养、组织观念等方面，相对于一般的民企来说，还是胜人一筹的。把这部分职工积极、稳妥、有效地组织起来，可以更多地为合作公司创造价值。所以，关键的问题是在组织工作中， 如何扬长避短， 既让他们感受到与铁路的 “血亲”关系，保持“铁老大”文化的优越感，又让他们感受到新公司的成长希望和国家利益、 社会利益的一脉相承。 现有铁路部门之间的 “劳务输出”概念等一系列的成功经验，都是我们需要学习和借鉴的。随着项目的进展，我们必

38、然会发现和面对更多的风险，对风险的预测和防范，是从立项、执行，到发展、变迁，一直都不能放松的永久性的工作任务。 因此，建立和健全项目风险预测和防范机制，才是抵制风险的根本方法。22汉西货场整体开发项目可行性研究报告结论汉西货场的整体开发，是历史的必然选择。新兴市场的升级等现状和二环线建设等元素， 从正反两个方面催促着整体开发工作的启动。保持铁路系统的主动权，创新铁路改革思路，树立国企与民企合作的典范，是汉西货场整体开发的基本方向。提高商业价值，优化城市形象，创造经济效益和社会效益，是汉西货场整体开发的最终目的。商业区管理项目在整合中创造价值， 建材市场项目在承袭中领驭汉西，智能仓储项目在创新中

39、独树一帜，商会总部和玻璃期货更在追求中为后续发展藏储可持续元素。因此，整体开发汉西货场，是智慧的选择，更是历史的必然。商会（协会）联合体2010 年 10 月 18 日 XX大学生实习报告总结 3000 字社会实践只是一种磨练的过程。对于结果，我们应该有这样的胸襟：不以成败论英雄，不一定非要用成功来作为自己的目标和要求。人生需要设计，但是这种设计不是凭空出来的，是需要成本的，失败就是一种成本，有了成本的投入，就预示着的人生的收获即将开始。小草用绿色证明自己，鸟儿用歌声证明自己，我们要用行23汉西货场整体开发项目可行性研究报告动证明自己。打一份工，为以后的成功奠基吧!在现今社会，招聘会上的大字板

40、都总写着“有经验者优先” ,可是还在校园里面的我们这班学子社会经验又会拥有多少呢?为了拓展自身的知识面，扩大与社会的接触面，增加个人在社会竞争中的经验，锻炼和提高自己的能力，以便在以后毕业后能真正的走向社会，并且能够在生活和工作中很好地处理各方面的问题记得老师曾说过学校是一个小社会，但我总觉得校园里总少不了那份纯真，那份真诚，尽管是大学高校，学生还终归保持着学生身份。而走进企业， 接触各种各样的客户、同事、上司等等，关系复杂，但你得去面对你从没面对过的一切。记得在我校举行的招聘会上所反映出来的其中一个问题是，学生的实际操作能力与在校的理论学习有一定的差距。在这次实践中，这一点我感受很深。在学校

41、，理论学习的很多，而且是多方面的，几乎是面面俱到的，而实际工作中，可能会遇到书本上没学到的，又可能是书本上的知识一点都用不上的情况。或许工作中运用到的只是简单的问题，只要套公式就能完成一项任务，有时候你会埋怨，实际操作这么简单，但为什么书本上的知识让人学的那么吃力呢?两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书“只是古代读书人的美好意愿，它已经不符合现代大学生的追求，如今的大学生身在校园，心儿却更加开阔，他们希望自己尽可能早地接触社会，更早地融入丰富多彩的生活。时下，打工的大学生一族正逐渐24汉西货场整体开发项目可行性研究报告壮大成了一个部落，成为校园里一道亮丽的风景。显然，大学生打工已成为一种势不可挡的社

42、会潮流，大学生的价值取向在这股潮流中正悄悄发生着改变。对于大学生打工，一直是” 仁者见仁， 智者见智 “, 许多人的看法不尽相同。每个人都有自己的人生模式，我们有理由走自己选择的人生路，只要把握住自己，掌握好学习与打工的分寸，肯定能把大学这个人生阶段过得丰富多彩。打工的途径或者形式多种多样，只要是对社会有益，对自己积累人生经历有益，还能够有少量收入，就可以毫不犹豫的参与其中。虽然在实践中我只是负责比较简单的部分，但能把自己在学校学到的知识真正运用出来也使我颇感兴奋 ! 在学校上课时都是老师在教授，学生听讲，理论占主体，而我对知识也能掌握，本以为到了企业能够应付得来，但是在企业里并没有想象的那么

43、容易，平时在学校数字错了改一改就可以交上去，但在工厂里，数字绝对不可以错，因为质量是企业第一生命，质量不行，企业生产就会跟不上，而效率也会随之下降，企业就会在竞争的浪潮中失败。因此，每一个环节都不能出错。这种要求是我们在课堂上学不到的。在学校里可能只需会解一道题，算出一个程式就可以了，但这里更需要的是与实际相结合，没有实际，只是纸上谈兵是不可能在社会立足的，所以一定要特别小心谨慎，而且25汉西货场整体开发项目可行性研究报告一旦出错并不是像学校里一样老师打个红叉，然后改过来就行了，在工厂里出错是要负责任的， 这关乎工厂的利益存亡。 总之，这个寒假的社会实践是丰富而又有意义，一些心得和体会让人感到

44、兴奋，但却决不仅仅用兴奋就能描述的，因为这是一种实实在在收获，是对”有经验者优先“的感悟。在我的打工生活中，我也明白了许多：在日常的工作中上级欺压、责备下级是不可避免的。虽然事实如此，但这也给我上了宝贵的一课。它让我明白到别人批评你或是你听取他人的意见时，一定要心平气和，只有这样才能表示你在诚心听他说话。虽然被批评是很难受的，而且要明确表示你是真心在接受他们的批评。因为这样才能在失败中吸取教训，为以后的成功铺路。我们要学会从那里跌倒就从哪里爬起来，这才是我所应该做的。我也从工作中学习到了人际交往和待人处事的技巧。在人与人的交往中，我能看到自身的价值。人往往是很执着的。可是如果你只问耕耘不问收获，那么你一定会交得到很多朋友。对待朋友，切不可斤