商墅专题报告课件

1、商墅专题报告商墅专题报告上海商墅专题报告其中商墅定义为40年或者50产权的独栋别墅产品1、上海商墅的发展定位2、各发展方向的案例分析上海商墅专题报告1、上海商墅的发展定位2、各发展方向的案例分上海商墅的发展定位方向调研Part 1上海商墅的发展定位方向调研Part 1上海商墅几大发展方向经营方向方向二- 独栋住宅方向四- 婚庆会所方向一- 总部办公方向三- 独栋商业截止目前（2013年10月），上海商墅的发展定位主要包括四个方向：总部办公方向、独栋住宅方向、独栋商业方向及婚庆会所方向。上海商墅几大发展方向经营方向方向二方向四方向一方向三截止目前各发展方向的案例分析Part 2各发展方向的案例分

2、析Part 2商墅发展方向一：总部办公商墅发展方向一：总部办公最常见的商墅发展方向总部办公上海独栋总部办公最早出现于21世纪初期；独栋办公楼多为中心城区的多形态办公楼中组合部分或者一般选址位于市郊开发区和科技园区；产品面积从200-500平米的小独栋到几千平米的整栋办公大楼；大多数的企业独栋办公楼的区域选择都位于产业园中，可以充分享受园区中的优惠政策，更好地促进企业，特别是成长型企业的发展；上海独栋总部办公情况主要分布：城市中心区域、市郊产业园区发展方向一：总部办公最常见的商墅发展方向总部办公上海独栋总部办公最早出现于2最常见的商墅发展方向总部办公三大优势：独栋总部办公的人性化和生态化设计，有

3、利于企业提升自身的生产效率；独栋总部办公可根据企业需求，定制化设计，最大化满足企业自身办公的需求；独栋总部办公具有独立的冠名权，由此可以提升企业自身的形象，创造出品牌效应。独栋总部办公的优势：高端+私密+定制化+冠名权+彰显企业实力发展方向一：总部办公最常见的商墅发展方向总部办公三大优势：独栋总部办公的优势最常见的商墅发展方向总部办公典型案例18号桥位置：建国中路8号建筑面积：12,000平方米改造原型：上汽集团工业厂房8号桥园区，创意产业地标建筑设计设计咨询影业制作主要产业发展方向一：总部办公最常见的商墅发展方向总部办公典型案例18号桥位置：建典型案例18号桥8号桥之所以命名为“桥”是有特别

4、意义形象上，每一座办公楼都有天桥相连；内涵上，它是连接国内外各创意咨询专业服务团队的沟通之桥。最常见的商墅发展方向总部办公发展方向一：总部办公典型案例18号桥8号桥之所以命名为“桥”是有特别意义最常典型案例18号桥8 号桥开放的工作空间（300-1300），布局合理的生态环境（木质走廊），以及独特建筑风格（7栋建筑+4座风格各异的桥）非常符合创意人士的要求，因此成功地吸引了众多创意类、艺术类及时尚类的企业入驻。最常见的商墅发展方向总部办公发展方向一：总部办公典型案例18号桥8 号桥开放的工作空间（300-1300典型案例18号桥营销模式：项目于2004年7月改造完毕，采用现房出租形式运营当前租

5、金情况与周边办公产品对比：项目产品类型单套面积租金价格8号桥创意总部企业园区300-13004.5-5.5元/城汇大厦甲级标准办公250-8007.5元/瑞金大厦甲级标准办公170-5007.6元/项目表现：租金不及周边标准办公项目，仅为其它项目租金的66.7%最常见的商墅发展方向总部办公发展方向一：总部办公典型案例18号桥营销模式：项目于2004年7月改造完毕，典型案例2复地中环天地（绿地墅）开发规模：占地面积14万，总建面积约32万项目定位：集园林办公、生态独栋等于多种业态于一体项目产品：一期包含2栋标准写字楼、1栋SOHO；二期由110栋生态独栋组成；三期为5栋定制式写字楼独栋产品： 4

6、50-600平方米，赠送地下室、地下车位及露台，毛坯中环生态独栋商务产品发展方向一：总部办公典型案例2复地中环天地（绿地墅）开发规模：占地面积14万典型案例2复地中环天地（绿地墅）营销模式：项目于2011年11月采用准现房直接销售总部办公独栋别墅产品销售情况与周边办公产品对比：项目产品类型单套面积去化速度整体价格复地中环天地总部办公450-600约2600/月24000元/上海国际研发总部基地总部办公1800-9200/栋约2200/月12308元/项目表现：项目的总部办公因较高的产品品质，与周边总部办公比较具备一定的溢价能力，去化速度尚可发展方向一：总部办公典型案例2复地中环天地（绿地墅）营

7、销模式：项目于2011典型案例3印象钢谷2期办公楼研发、会议、展示综合管理区北金石路商务会所集中商业楼35栋双拼别墅小高层办公楼1期项目总体二期开发，是一个集商务会所、居住、研发、办公、会议、展示等综合管理服务为一体的现代商务花园。 一期占地150亩：商务会所(3300)、35栋双拼式别墅70套，面积286、5幢中高层办公楼。双拼别墅为总部办公的主力产品销售；二期2013年动工。美兰湖商务别墅，我国最大素混凝土建筑体发展方向一：总部办公典型案例3印象钢谷2期办公楼研发、会议、金石路商务会所典型案例3印象钢谷土地价格：土地时间土地性质楼板价宝山工业园部分地块2005-8之前工业600 元/销售价

8、格：销售周期去化量去化速度销售价格2010.8-至今4005共计14套（月均去化0.25套）14,300元/项目整体价格约在14,300元/，超过不足600元/的楼板价23倍发展方向一：总部办公典型案例3印象钢谷土地价格：土地时间土地性质楼板价宝山工典型案例3印象钢谷营销模式：项目于2008年3月采用准现房直接销售，总部独栋办公产品双拼别墅产品属性为厂房销售情况与周边办公产品对比：项目产品类型单套面积去化速度整体价格印象钢谷双拼总部办公28672/月14300元/项目表现：总部产品溢价能力较强，去化速度缓慢，适宜无资金回笼压力的开发企业区域内无同类产品（办公、工业属性）发展方向一：总部办公典型

9、案例3印象钢谷营销模式：项目于2008年3月采用准现曹路宝龙城市广场，18万平米集购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文娱于一体的区域商业商务中心；北区36栋全能性商务别墅，单套面积400-800，滨水而建；联排别墅形态，地上1-3层，地下附赠地下室及3个车位。区域内稀缺型可售企业公馆典型案例4宝龙城市广场发展方向一：总部办公曹路宝龙城市广场，18万平米集购物、餐饮、休闲、游乐、商务、生态商住引入生态花园式景观均滨水而建，城市稀贵的亲水体验全面功能400-800 面积，可自由划分布局车位配比达到1:3典型案例4宝龙城市广场发展方向一：总部办公生态商住典型案例4宝龙城市广场发展方向一：总部办公土地价格

10、：土地时间土地性质楼板价曹路新市镇A4-8、A4-9、A4-13地块2011-2办公楼，商业用地，商业用地3429/销售价格（商住别墅）：销售周期去化量去化速度销售价格2012.11至今6337共计14套（月均去化1.3套）17924元/项目整体价格约在17924元/，较3429元/的楼板价超过5倍，月均去化1.3套典型案例4宝龙城市广场发展方向一：总部办公土地价格：土地时间土地性质楼板价曹路新市镇A4-8、A4-9营销模式：项目于2012年11月采用期房直接销售，办公属性联排别墅（40年产权）销售情况与周边住宅产品对比：项目产品类型单套面积去化速度整体价格宝龙城市广场联排别墅（办公性质）40

11、0-800576/月17924元/蓝山小城联排别墅160-3501189/月30823元/项目表现：办公属性别墅产品去化速度仅为住宅产品50%；因其办公属性，销售价格上有40%的折损典型案例4宝龙城市广场发展方向一：总部办公营销模式：项目于2012年11月采用期房直接销售，办公属性联发展方向一：总部办公分布特征：发展定位为总部办公的商墅分布较为离散，全市各个区位均有出现产品特点：市中心的总部办公多以园区内独栋办公为主（多为老建筑的基础上后期改建），市郊区域总部办公多为生态低密度综合体，集总部办公、商务会所、休闲娱乐于一体价格及销售情况：通常地价较低，市中心大部分独栋总部办公以租赁为主，市郊区域

12、溢价能力较高，但销售速度缓慢发展方向一：总部办公分布特征：发展定位为总部办公的商墅分布较商墅发展方向二：独栋住宅商墅发展方向二：独栋住宅典型案例上置名人天地上置名人天地是上置集团在罗店新镇重点打造的首创四位一体式果岭中央会馆社区，集独栋会馆、五星级酒店、金熊会所、36洞高尔夫球场于一体。 上置名人天地推出88套40年产权别墅，单栋面积383-514美兰湖独栋高尔夫商务别墅发展方向二：独栋住宅典型案例上置名人天地上置名人天地是上置集团在罗店新镇重点典型案例上置名人天地户型设计和营销推广都以居住功能为导向发展方向二：独栋住宅典型案例上置名人天地户型设计和营销推广都以居住功能为导向典型案例上置名人天

13、地营销模式：项目于2011年12月采用准现房直接销售，高尔夫独栋别墅（办公性质，40年产权）销售情况与周边住宅产品对比：项目产品类型单套面积去化速度整体价格上置名人天地独栋别墅（办公性质）383-514414/月42700元/远洋博堡独栋别墅600-1200178/月59081元/上置香岛原墅联排别墅（类独栋）22057/月52837元/项目表现：因区域独栋产品供应不足，无法衡量其去化准确速度对比；销售价格上仅有10-15%的折损发展方向二：独栋住宅典型案例上置名人天地营销模式：项目于2011年12月采用发展方向二：独栋住宅分布特征：多分布于拥有稀缺资源/生态资源的非市中心地带，因无任何商务氛

14、围无法开发办公产品，借助稀缺资源打造居住型产品产品特点：面积段设计较常规居住产品更具尺度，同时注重满足成功商务人士的居住需求价格及销售情况：与70年产权的独栋住宅比较，价格有一定的折损，销售速度无一般规律，相对不可控发展方向二：独栋住宅分布特征：多分布于拥有稀缺资源/生态资源商墅发展方向三：独栋商业商墅发展方向三：独栋商业独栋商业的集中表现形式市中心独栋式老洋房（商业&展示店）市中心高端商业集群（内含独栋）郊区商业体（内含独栋）发展方向三：独栋商业独栋商业的集中表现形式市中心独栋式老洋房（商业&展示店）市中方向三：独栋商业市中心独栋式老洋房南昌路瑞金路路口独栋500平商铺出租不可餐饮租金价格：

15、110000元/月（约 7.33 元/天）商铺面积：500商铺类型：商业街商铺所在区域：上海-卢湾-淮海中路商铺地址：南昌路适合经营：美容美发、服装服饰、休闲娱乐方向三：独栋商业市中心独栋式老洋房南昌路瑞金路路口独栋5凯旋路新华路沿街，独栋，1-4层租金价格：65000元/月（约 4.33 元/天）商铺面积：500商铺类型：商业街商铺商铺名称：新华路沿街商铺所在区域：上海-长宁-新华路适合经营：教育,产品展示,医疗门诊,体验中心,售后服务,以及文化传媒方向三：独栋商业市中心独栋式老洋房凯旋路新华路沿街，独栋，1-4层租金价格：65000元/月四川北路多伦路商圈,独栋商铺租金价格： 86000元

16、/月（约 8.96 元/天）商铺面积： 320商铺状态： 空铺 出租商铺类型： 商业街商铺商铺名称： 四川北路2099号所在区域： 上海 - 虹口 - 四川北路 商铺地址： 2099号方向三：独栋商业市中心独栋式老洋房四川北路多伦路商圈,独栋商铺租金价格： 86000元/月（约徐家汇 独栋洋房招租 衡山路天平路租金价格： 180000 元/月（20元/天）商铺面积： 300商铺类型： 商业街商铺商铺名称： 徐汇衡山路所在区域： 上海 - 徐汇 - 徐家汇 商铺地址： 徐汇 徐家汇 衡山路/天平路方向三：独栋商业市中心独栋式老洋房徐家汇 独栋洋房招租 衡山路天平路租金价格： 180000 原法租

17、界衡山路独栋别墅租金价格： 160000元/月（约 13.33 元/天）商铺面积： 400商铺类型： 商业街商铺商铺名称： 复兴中路1252弄所在区域： 上海 - 徐汇 - 其他 商铺地址： 复兴中路1252弄方向三：独栋商业市中心独栋式老洋房原法租界衡山路独栋别墅租金价格： 160000元/月（约 1方向三：独栋商业市中心独栋式老洋房产品形态：以独栋式洋房为主，多为老式建筑，市中心核心位置，有一定的历史沉淀价值，大部分仅有使用权，无明晰产权。发展方向：均为租赁形式，业主经营方向多为高端餐饮、服装、产品展示等。租金主要取决于地段，多数由4元/月20元/月不等。市中心独栋式老洋房（商业&展示店）

18、方向三：独栋商业市中心独栋式老洋房产品形态：以独栋式洋房典型案例1思南公馆项目毗邻复兴中路和复兴公园，坐落于上海商业,娱乐休闲核心区域。距离北面的淮海中路商业区和东面的上海新天地仅两个街坊。车辆经思南路和复兴中路、重庆南路抵达项目。地铁1号线的黄陂南路站和10号线的马当路/淡水路站，信步即达。绝对市中心，复兴公园旁思南公馆的历史沿革始于1920年，当时上海法租界的核心区域。这一年，沿“法国公园”（French Garden，今复兴公园）南面的“辣斐德路”（Rue Lafayette，今复兴中路），首批花园大宅拔地而起。随后的十年里，其他花园洋房陆续建成，吸引了大批当时的军政要员、企业家、专业人

19、士和知名艺术家迁入，使该地区逐渐成为当时上流社会的集聚地。如今的思南公馆是采用了保护更新与商业开发并重的模式。经过十余年的修缮，修旧如旧，深度植入现代的、时尚性、个性化的商业元素，已经成为上海的商业地产标杆。当年名流法租界，如今高端商业标杆方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独栋）典型案例1思南公馆项目毗邻复兴中路和复兴公园，坐落于上海典型案例1思南公馆特色名店B1、B2区酒店A区公寓C区企业公馆D区酒店区（A区）由15栋三十年代的独栋老洋房构成，每栋均是600平米左右的四层别墅，风格各异，还带有200多平米的独立大花园。别墅酒店都是整栋出租，住宿一晚，费用高达38000元。特色名店区（B

20、1、B2区）混合了多种老上海的住宅类型，有独栋的花园洋房（B1区），也有里弄式的联排老洋房（B2区）。这里有日本料理、法国餐厅、中餐馆等中外美食，也有美容会馆、健身会所等休闲场所，还有画廊、花艺等艺术门面。公寓区（C区）提供118套酒店式公寓，单套面积90-350平米不等。企业会馆区（D区）由十栋独栋别墅组成，建成高档商务会所中心，为沪上银行VIP客户、游艇俱乐部会员、私人飞机俱乐部会员等高端商务人群提供接待服务。方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独栋）典型案例1思南公馆特色名店酒店公寓企业酒店区（A区）由1思南公馆酒店由19幢建于1920-30年代的花园洋房、1幢约于同期建成的外廊式雄

21、伟建筑和1幢新建会所组成；其中15幢独立花园洋房为客房部分，供整幢出租；外廊式建筑楼高三层，为酒店宴会（400-500宾客）及多功能厅；新建会所设有室内恒温游泳池、桑拿及蒸汽室、健身房、室外花园等开业时间： 2010年 住宿价格：38870元/晚客房：由15栋独立花园洋房组成，每幢3-4层，四层洋房设电梯，面积段550-600，包含客厅、餐厅、厨房、书房、娱乐休闲房、管家用房、专用车库及四间套房（约200），专属大花园300-600，个别还特别配置健身房间及水疗区室内设计：15栋别墅内部分为三种风格：第一排的4栋为略带上海特色的欧洲古典主义；第二排的5栋属于简约的现代派装饰；第三排的5栋则采用

22、了时尚而跳跃的设计元素上海特色欧洲古典主义风格专属独立大花园独栋花园洋房方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独栋）思南公馆酒店上海特色欧洲古典主义风格专属独立大花园独栋花园洋北里 特色名店该区由24幢老建筑和5幢新建筑组成，总建筑面积约20，000平方米。该区的新老建筑形态丰富多姿，十多条宽窄不一的步行街和六个大小开放空间穿插其中，尽显上海里弄街区的独特氛围其中约30%为各式餐饮，其中包括中外餐厅、咖啡厅、茶馆、酒吧、冰激凌店和糕饼甜品店等；其余为商品零售和展销“会所式”的经营模式为顾客提供个别的售前和售后服务，以满足高端客户的个性化需求知名商家：著名艺术家施养德夫妇的龙门雅集画廊、蒲蒂花

23、廊、 O.SPA、慧公馆、晶浦会、日本料理鱼藏、秘鲁的Chicha等方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独栋）北里 特色名店方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独西苑企业公馆 位于思南路西侧的10幢花园洋房为思南公馆的企业公馆区，出租予境内外企业作商务用途。该等花园洋房于1930年代建成，含多种建筑风格，楼高3-4层，单幢建筑面积约500-650平方米方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独栋）西苑企业公馆 方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独东苑至尊府邸东苑至尊府邸总建筑面积约20,000平方米，提供118套全装修住宅单元作出售用途。单元面积由约85平方米（一房）至350平方

24、米（四房）。会所由思南公馆酒店管理，设置包括室内恒温游泳池、桑拿及蒸气室、健身室、室外花园等。住户礼宾部提供24小时家居服务。方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独栋）东苑至尊府邸方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独栋典型案例2国际丽都城沿街商铺丽都黄金走廊绝对市中心独栋 “会所型”小众商业有效差异化：不可复制的静安人文及历史内涵、被赋予的价值高度、政府街区营造的引导概念（商务区、高品质生活居住区）、社区强力支撑以及产品独特类型内在价值：核心地段、高品质物业、独特立面场所精神、高尚空间气质、潜在高端客群消费支撑、高出租率稳定回报、地段升值空间等方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含

25、独栋）典型案例2国际丽都城沿街商铺丽都黄金走廊绝对市中心独栋 停车位每栋可购买一个车位空调安装空调安装在每栋楼顶的指定位置煤气6立方的给气量电容量及电路自东向西第一栋：照明55A，空调53.8A; 自东向西第二栋：照明60A，空调58.8A; 自东向西第三栋：照明55A，空调53,每栋一个计量,两个开关给水每栋两根水管，管直径32MM排气与排污不得排放油烟气消防每栋配有喷淋头物业管理由第一太平戴维斯管理层高一层4.2米，二层4米丽都黄金走廊平面图基本配备：860-1024独栋面积，对入驻商户设有严格门槛，严格保护建筑外墙、外貌单栋面积：860-1024方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独

26、栋）停车位每栋可购买一个车位丽都黄金走廊平面图基本配备：86独栋商业溢价显著，较本案沿街商铺溢价27%，相对于周边项目溢价更高门牌号成交日期面积金额均价北京西路722号2007-6-29920.14,048.444,000北京西路708号2007-8-3859.73,539.741,171北京西路700号2007-8-8909.24,237.146,600北京西路700号2007-9-10909.24,237.146,600北京西路718号2007-10-19877.74,037.446,000北京西路780号780号幢2008-1-16934.64,018.943,000北京西路762号76

27、2号幢2008-4-231,024.84,611.645,000合计6,435.528,730.544,643.5独栋商业：单价41,100-46,600元/，总价3,539-4,611万/套与区域内同时间段成交商业价格比对： 国际丽都沿街商业： 成交均价34,976元/ 溢价27%中凯城市之光沿街商业： 成交均价27,105元/ 溢价64%贤居天下苑沿街商业： 成交均价30,810元/ 溢价44%东海园沿街商业： 成交均价31,779元/ 溢价40%方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独栋）独栋商业溢价显著，较本案沿街商铺溢价27%，相对于周边项目溢悠哈旗舰店高越传媒丽都剧场交通银行丽都

28、支行入驻商家：内街主要由名店、咖啡店、酒吧组成，外街部分为知名企业、银行高越传媒悠哈旗舰店老洋房质感、历史风韵犹存，实行统一招商，入驻均为知名企业，用于展示或营业网点方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独栋）悠哈旗舰店高越传媒丽都剧场入驻商家：高越传媒老洋房质感、历史市中心高端商业集群（内含独栋）方向三：独栋商业市中心高端商业集群（内含独栋）产品形态：高端商业集群内部的独栋商业部分，多位于绝对市中心，经典项目更是现代体验与历史文化的撞击发展方向：租赁形式为主的高端商业集群通过统一租赁运营模式，合理组织业态分布；出售形式的高端商业集群通过严格管理使用客户，确保项目档次市中心高端商业集群（内含独栋）方向三：独栋商业市中心高端商典型案例祥腾假日广场纯开放式BLOCK街区，引入国际全新商业模式LSP，定位“青浦时尚生活享乐园”物业地址青浦大盈镇新桥路628号所在区域上海市青浦区大盈镇，青浦北部板块物业属性目前状况商铺售罄，类住宅尾盘物业类别类住宅 、商铺装