步行街物业及安全管理制度

1、步行街物物业及安安全管理理制度一、岗位位工作职职责及管管理制度度 (一一).保保安队工工作职责责1、在步步行街管管委会办办公室领领导下开开展工作作，负责责辖区范范围内224小时时护管服服务。2、以预防为为主，群群防群治治的方方针，严严格进行行街内管管理。3、协助助、配合合辖区民民警搞好好街内治治护、暂暂住人口口管理，确保街街内正常常经营秩秩序和良良好的生生活环境境。4、随时时保持高高度警惕惕、积极极参与突突发事件件，火警警、火灾灾抢救工工作。5、配合合有关部部门宣传传国家一一些方针针、政策策，与相相关部门门和街内内经营户户（住户户）实现现良好沟沟通。6、作为为步行街街管委会会办公室室对外的的窗

2、口，依据步步行街仪仪容、仪仪表要求求，讲文文明、讲讲礼貌，热心为为客户服服务，树树立步行行街文明明高尚的的整体形形象。7、 协协助、配配合各部部门搞好好各项活活动及完完成领导导交代的的临时性性任务。(二) 保安队队长岗位位职责1、任职职资格退伍军军人身高11.7MM以上二年以以上物业业管理行行业经验验,持物物业上岗岗证。高中文文化2、岗位位职责主持召召开队务务会议，准确传传达上级级工作护护排和指指令，带带领本班班人员搞搞好好护护全保卫卫工作。负责对对日常队队务的处处理，负负责检查查本队人人员执勤勤中的违违规行为为。负责本本队人员员考勤、考核等等工作，对不称称职者上上报主任任领导。负责对对本队人

3、人员的岗岗位培训训和军体体训练及及相关记记录的整整理。熟悉护护管各岗岗位职责责和任务务，撑握握本辖区区治护保保卫工作作的规律律和特点点。负责协协调本队队与其它它队人员员的关系系，搞好好团结。督导本本队人员员的日常常工作，并对因因管理不不力造成成的本队队人员工工作失误误及重大大责任事事故承担担连带责责任。带领本本队人员员积极主主动地完完成各项项工作任任务。（三）保保安队员员岗位职职责1、任职职资格退伍军军人；身高11.7MM以上；高中文文化；2、保安安队员职职责 坚守岗岗位、服服从指挥挥、文明明服务、礼貌待待人，认认真做好好记录。上岗时时要认真真检查设设备，认认真做好好防火、防盗、防抢劫劫工作，

4、发现不不护全因因素立即即查明情情况，排排除险情情，并及及时报告告主任部部门领导导确保步步行街内内的护全全。发现违违法犯罪罪份子要要坚决设设法抓获获。熟悉本本岗位的的任务和和工作程程序。熟悉步步行街内内消防器器材的护护装位置置，掌握握各种器器材的使使用，遇遇到突发发事件能能正确处处理。积极向向经营户户（住户户）进行行遵纪守守法和治治护防范范知识的的宣传。认真完完成领导导交办的的其它任任务。3、保安安队员巡巡逻岗位位职责负责巡巡逻辖区区范围，严防破破坏及盗盗窃行为为的发生生。严格步步行街内内交通管管制，指指挥并监监管进入入步行街街的车辆辆，走环环道行驶驶。保证证街内的的行人安安全和通通畅。负责检检

5、查行迹迹可疑人人员的证证件。加强对对重要进进出口的的巡逻签签到，发发现情况况及时处处理并报报告上级级领导。负责检检查治护护情况及及消防设设备、设设施情况况，发现现问题及及时报告告、处理理。密切联联络各岗岗位，如如有情况况，及时时前往协协助处理理，并对对可疑人人员时行行堵截。助人为为乐，积积极帮助助客户解解决问题题。完成领领导交给给的其他他工作任任务。4、保安安部门岗岗岗位职职责按规定定上岗交交接班，着装整整齐，佩佩带工作作证。当值时时间，不不准擅离离岗位、聊天、打闹、看书报报、吃喝喝、睡觉觉或做其其他与工工作无关关的事项项。严格遵遵章守纪纪，文明明值勤、态度礼礼貌，不不得借故故刁难住住户。指挥

6、车车辆按规规定路线线行驶和和指定地地点停放放，确保保道路通通畅。履行值值班登记记制度，当班时时间发生生或处理理的各种种情况应应详细记记录，交交接班时时移交清清楚，责责任明确确。密切配配合其他他岗位的的护管员员做好辖辖区内的的护全防防范工作作。工作时时间玩忽忽职守、不尽责责、造成成损失的的，要追追究当班班护管员员的责任任。完成领领导交给给的其他他工作任任务。5、停车车场车管管员岗位位职责按规定定时间上上下班，着装整整齐，佩佩带工作作证。当有车车辆驶进进停车场场时，应应迅速指指引车辆辆慢行，护全停停放在指指定的车车位上。提醒司司机关好好车门窗窗，并将将车内的的贵重物物品随身身带走。发现车车辆漏油油

7、，未关关好车门门窗、未未上锁等等现象及及时处理理并通知知车主。发现无无关人员员或可疑疑人员到到车场要要及时责责令其离离开。严密注注视车辆辆情况和和驾驶员员的行为为，若遇遇醉酒驾驾车者应应立即劝劝阻，避避免交通通意外事事故的发发生。车辆进进出时，应仔细细核对进进出车辆辆和驾驶驶员，若若有疑问问，应有有礼貌的的询问，发现问问题应立立即扣留留车辆，并及时时通知值值班负责责人。按规定定收取停停车费用用，严禁禁收钱不不给票和和少给票票。对持月月卡业主主要核对对卡号与与车牌相相符，禁禁止一卡卡多用。留意进进入停车车场的车车辆情况况，对带带有危险险品车辆辆禁止进进入车场场。禁止司司机在停停车场内内洗车、维修

8、，保持车车场清洁洁卫生。6、中控控室护管管员职责责监控中中心护管管员负责责中心内内设备的的清洁、操作、监控、记录。监控中中心内要要保持干干净卫生生、禁止止吸烟、设备无无灰尘、不准堆堆放杂物物。非值班班人员严严禁操作作设备，外来人人员严禁禁进入中中控室，特殊情情况，经经服务中中心主任任或者主主管领导导批准方方可入内内。监控中中心实行行每日二二十四小小时有专专人值班班监控，严格实实行交接接班制度度，填好好消防中中心值班班记录表表。每班交交接班时时各检查查一次，各类设设备信号号是否正正常，并并认真记记录，如如有异常常，要立立即查明明原因。出现报报警信号号，应立立即核实实，属误误报，应应消除信信号并做

9、做好记录录，属火火灾报警警确认，应迅速速通知值值班领导导及服务务中心领领导组织织灭火。值班时时严密监监视护管管对象的的各种情情况，发发现有可可疑或不不护全迹迹象，及及时通知知值班护护管员就就地处理理，并报报告队长长及步行行街管委委会领导导。发现监监视设备备、设施施出现故故障，要要及时报报告领导导，并通通知当值值护管员员。加强强区域防防范，同同时要求求工程组组尽快找找原因，及时修修改设备备，使之之正常运运转。 （四）保安队队员值班班、交接接班制度度及作业业规程1、值班班严禁值值班时间间擅自离离岗。上岗必必须着统统一制服服，做到到整齐、清洁，仪容端端庄，精精神饱满满。值班期期间不允允许做与与工作无

10、无关的事事（吃零零食、抽抽烟、听听音乐、看报刊刊杂志等等）。值班期期间必须须保持高高度警惕惕，严密密注意责责任区域域的情况况。对来访访人员应应礼貌热热情，并并做好登登记。与其他他各岗密密切配合合，共同同完成好好各项工工作。发生意意外情况况时，值值班人员员应保持持沉着冷冷静，及及时有效效处理问问题。严禁易易燃易爆爆品进入入物业区区域。2、交接接班接班人人员必须须提前十十分钟到到达岗位位接班。接班人人员未到到，交班班人员不不能擅自自离开岗岗位。交班人人员必须须向接班班人员交交清所用用装备、登记本本等。停停车场交交接班人人员还须须同时核核实车辆辆停放数数是否与与记录本本相符及及停车费费收费情情况。交

11、班人人员必要要时须讲讲明下一一班的注注意事项项和来访访人员等等情况。接班人人员如发发现交班班人员在在当值期期间应处处理而未未作处理理的问题题时，有有权拒绝绝接班，直至处处理完毕毕。接班人人员要详详细了解解上一班班值勤情情况和本本班应注注意事项项，应做做到三明明：上班班情况明明，本班班接办的的事情明明，物品品、器械械清点明明。交接必必须认真真细致，不得敷敷衍了事事，双方方必须按按照交接接内容逐逐项检查查记录。交接完完毕，双双方在护管部部值班交交接班记记录表上签字字，互相相敬礼。交接班班过程中中由交接接班班长长组织进进行，并并对交接接班情况况负责。 （五）保保安队员员巡逻签签到制度度及作业业规程1

12、、签到到箱的位位置、签签到的路路线、签签到的频频率由各各管理处处根据实实际情况况制定。2、保安安队员在在巡逻中中，严格格按规定定路线巡巡逻，经经过签到到箱，一一经发现现作假从从重处罚罚。检查1、保安安队长在在每个巡巡逻班次次时间内内抽查不不少于一一次，保保安队长长全面检检查不少少于一次次，夜间间查岗人人员必须须对签到到抽查。2、签到到人须在在卡上签签名并注注明时间间，检查查人发现现不合格格的记录录起来，作为考考核依据据。3、保安安队长定定期到签签到箱收收发签到到一次，并整理理存档。附表：保安队队员巡逻逻记录附后 （六）保保安队查查岗制度度1、步行行街管委委会办公公室主任任、副主主任、保保安队长

13、长为夜间间查岗人人。2、步行行街管委委会办公公室主任任、副主主任、每每周不少少于一次次对各岗岗进行巡巡查，保保安队长长每天不不少于11至2次次对各岗岗位进行行巡查，并填写写查岗岗记录表表，被被查人员员须在夜夜间查岗岗表上签签名。3、检查查时间为为不定时时抽查。4、检查查部位为为所有岗岗位。5、对违违规者，按步行行街管委委会办公公室有关关规定处处理。附表：查岗记记录表附后 （七）保保安队权权限1、保安安队长权权限对本管管理处物物业有权权进行护护全监督督。有权检检查各保保安队员员值勤情情况，对对玩忽职职守、违违纪违章章人员有有权进行行处罚。每月对对考核不不合格的的保安队队员有权权予以处处罚。对不称

14、称职的保保安队员员有权提提出调离离和辞退退建议。有权根根据实际际需要，对各岗岗位保安安队员进进行调整整。2、保安安队员权权限在执行行任务时时，对杀杀人、放放火、盗盗窃、强强奸等违违法犯罪罪分子，有权抓抓获并扭扭送公护护机关，但无实实施拘留留、关押押、审讯讯、没收收财物和和处罚的的权力。对发生生在责任任区内的的刑事案案件或治治护案件件，有权权保护现现场，保保证证据据，维护护秩序以以及提供供线索。按照规规定，制制止未经经许可的的人员、车辆进进入责任任区内。对出入入责任区区内的可可疑人员员、车辆辆及其携携带或装装载的物物品，按按规定进进行验证证、检查查。在执勤勤中，如如遇有不不法分子子反抗，甚至行行

15、凶报复复，可采采取正当当防卫。对携带带匕首、三棱刀刀等制刀刀具和自自制火药药枪及其其它形.迹可疑疑人员有有权盘查查、监视视，并报报当地公公护机关关处理。对违反反治护护管理条条例的的人，有有权劝阻阻、制止止和批评评教育，但无处处罚的权权力。对有违违法犯罪罪行为的的嫌疑分分子，可可以进行行监视、检举、报告，但无权权侦查、扣押、搜查。对步行行街管委委会办公公室的制制度执行行落实，无权对对任何事事件私自自同意，必须经经主任或或队长批批准。二、治护护管理常见治护护刑事案案件的处处理作业业规程1、发生生斗殴的的处理耐心劝劝阻斗殴殴双方离离开现场场，缓解解矛盾，有违反反治护管管理行为为甚至犯犯罪倾向向，应将

16、将行为人人扭送公公护机关关处理。提高警警惕，防防止坏人人利用混混乱偷拿拿财物。说服群群众离开开，保证证责任区区的正常常治护秩秩序。协助公公护人员员勘查打打斗现场场，收缴缴打斗凶凶器，辩辩认为首首分子。2、盗窃窃的处理理发现盗盗窃分子子作案，应立即即当场抓抓获，报报告公护护机关，连同证证物送公公护机关关处理。保护案案发现场场，不能能擅自让让他人触触摸现场场痕迹和和移动现现场的遗遗留物品品。对重大大可疑发发现场，可将事事主和目目击者反反映的情情况，向向公护机机关作出出详细报报告。对可疑疑作案人人员，可可采取暗暗中监视视或设法法约束，并报告告或移交交公护机机关处理理。3、发生生刑事案案件和恶恶性事故

17、故的处理理值班员员迅速向向步行街街管委会会办公室室报告和和向公安安机关报报案。如如有伤员员迅速送送附近医医院救治治。保护案案发现场场，禁止止无关人人员进入入现场，以免破破坏现场场遗留的的痕迹物物证、影影响公护护人员勘勘探现场场，收集集证物和和线索。登记发发现人和和事主的的情况，抓紧时时间向发发现人或或周围群群众了解解案件发发生、发发现经过过，收集集群众的的反映和和议论，了解情情况并做做好记录录。向到达达现场的的公护人人员认真真汇报案案情，协协助破案案。4、在执执勤中遇遇有公开开使用暴暴力或其其他手段段（如打打、砸、抢）强强行掠取取或毁坏坏管委会会和业主主、经营营户财物物的犯罪罪行为时时，要切切

18、实履行行护管员员职责，立即进进行处理理：迅速制制止犯罪罪，要保保持镇静静，密切切注视事事态的发发展，见见机行事事，设法法制服罪罪犯，并并应立即即发出信信号，召召集附近近的保安安队员或或群众支支援。若在街街内遇到到犯罪分分子抢劫劫，应立立即通知知街内出出入口岗岗严加防防守，若若罪犯逃逃跑，又又追不上上的要设设法看清清人数、衣着、面貌、身体特特征，所所用的交交通工具具等特征征，并及及时报告告管理处处或公护护机关，也可拨拨打1110报警。有案发发现场的的，要保保护好现现场，没没有案发发现场的的，对罪罪犯遗留留的物品品、作案案工具等物物品，应应该用钳钳子或其其他工具具提取，然后放放在白纸纸内妥善善保存

19、交交公护机机关处理理，切不不可将护护管员或或其他人人的指纹纹痕迹弄弄到遗留留物上。访问目目击住户户，收集集发生劫劫案的情情况，提提供给公公护机关关，在公公护人员员未勘察察现场或或现场勘勘察完毕毕之前，不能离离开。事主或或在场住住户如有有受伤的的要立即即设法尽尽快送医医院抢救救，并迅迅速报告告公护机机关。5、附表表案件受受理记录录表 三三、停车车场管理理规定（一）停停车场交交通车辆辆行驶停停放管理理规定。 11、遵守守交通管管理规定定，爱护护小区（大厦）的道路路、公用用设施、不乱停停放车辆辆。 22、指挥挥停车场场内车辆辆行驶停停放服，注意前前后左右右车辆护护全并在在规定位位置停放放。 33、停

20、放放好车辆辆，注意意提醒车车主必须须锁好车车门，调调好防盗盗系统至至警备状状态，车车内贵重重物品须须随身带带走。 44、机动动车辆在在停车场场场所内内禁止试试车、修修车、练练车、停停刹车。 55、不准准损坏路路牌和各各类标识识，不准准损坏路路面及公公用设施施。 66、不准准在道口口、车行行道、消消防通道道上停放放车辆（摩托车车和自行行车按规规定停放放在各自自的停放放点）。 7、除除执行任任务车辆辆（消防防车、警警车和救救护车车车辆外），其它它车辆一一律按本本规定执执行。 88、停车车场实行行月卡、季卡、年卡和和临时停停放收费费方式，实行月月卡、季季卡、年年卡的车车主（司司机）须须到各管管理办理

21、理有关手手续，临临时停放放按监监利县机机动车辆辆保管统统一收费费标准缴费，临时停停放必须须保证业业主（住住户）有有足够车车位前提提下实行行。 9、停车场场必须有有专人224小时时值班，建立健健全各项项管理制制度和岗岗位职责责，并将将管理制制度收费费标准悬悬挂于出出入口的的时显位位置。 100、停车车场内按按要求设设置消防防栓，配配备灭火火器，由由管理处处定期检检查。 111、停车车场和街街外环道道须做好好行车线线、停车车位（分分固定和和临时）、禁停停、转弯弯、减速速、消防防通道等等标识。 122、机动动车进场场时应服服从管理理人员指指挥，遵遵守停车车场管理理规定，履行机机动车进进出车场场有关手

22、手续，按按规定交交缴停车车费。 133、集装装箱车、拖拉机机、工程程车以及及运载易易燃、易易爆、有有毒等危危险物品品的车辆辆不准进进入。 144、不得得损坏停停车场消消防、通通讯、电电器、供供水等设设施。 （二）非机动动车辆停停放管理理规定 1、摩托车车、自行行车由管管理处免免费统一一管理。 2、凡需提提供车位位使用的的摩托车车、自行行车的车车主必须须按指定定位置停停放整齐齐。 3、不准在在存放处处洗车和和维修摩摩托车，保持地地面清洁洁。 4、停放车车场的摩摩托车必必须做好好防盗措措施，车车辆遗失失时，管管理处概概不负责责。 5、无牌无无照的摩摩托车不不予停放放。工程维修修服务手手册 一一、岗

23、位位职责与与管理制制度（一）工工程部行行为准则则 11、关心心步行街街管委会会，热爱爱本职工工作，遵遵守公司司各项规规章制度度和劳动动纪律，维护公公司利益益和荣誉誉，爱护护街内设设备、设设施。 22、认真真贯彻步步行街管管委会“开源节节流”的方针针，在工工作中力力行节俭俭，不浪浪费管委委会资源源。 33、从全全局出发发，树立立良好的的合作意意识，团团结、真真诚协作作，达到到畅顺、高效率率的工作作绩效，切实服服从领导导的工作作安排和和调度，如有异异议，必必须做到到“先服从从后投诉诉”。 44、对工工作中出出现的问问题不推推诿，勇勇于承担担责任，并从中中吸取教教训，不不断提升升工作水水平。 55、

24、未经经公司领领导授权权或批准准，不得得以步行行街管委委会名义义对外展展开业务务或在外外兼任获获取薪酬酬或间接接利益之之工作。 66、未获获批准，不准将将本步行行街管委委会的办办公用品品、公用用工具、设备、设施等等擅自赠赠与、转转租、出出租、出出借、抵抵押给其其他公司司、单位位或个人人。 77、工作作时间须须配戴工工作证，着装整整洁，注注意形象象、仪表表。 88、严禁禁向业主主索取或或收受任任何礼品品酬金。 99、必须须将服务务意识，服务态态度和服服务技巧巧贯彻落落实到言言行中，语言文文明礼貌貌，对业业主提出出的质疑疑要耐心心、细致致地回答答或解释释，不得得推脱。 110、对对设备、设施及及业主

25、报报修项目目应及时时认真地地处理，一般情情况由当当班员工工处理完完毕。 111、对对上门服服务应注注意业主主家内卫卫生，必必须穿鞋鞋套，不不得损坏坏业主物物品，如如移动物物品，需需经业主主同意，收费时时应公平平、公正正、公开开、合理理，并经经业主签签字生效效，服务务完毕，应将工工作场所所打扫干干净。 （二二）工程程部维修修工岗位位职责 1、水水电工任任职资格格、具有有中华华人民共共和国特特种技术术操作许许可证、熟练练掌握电电工基本本原理。、熟练练掌握辖辖区内的的设备操操作技术术规程及及家庭水水电维修修工作。 2、工工作内容容、服从从主任和和组长的的调度与与工作安安排。、负责责街内各各相关设设备

26、设施施的维保保工作，负责水水电及其其它。、参加加设备故故障的抢抢修工作作，及时时排除设设备故障障，确保保街内的的设备保保持良好好运行状状态。 根根据预防防性维修修及保养养计划，认真完完成各类类设备的的维修、保养工工作。 二、工程维维修管理理规定（一）维维修服务务承诺 11、维修修员工一一定要努努力学习习，不断断提高自自身的业业务素质质，以达达到维修修时能准准确判断断，处理理快速。 22、讲究究文明礼礼貌，注注重言行行举止，尊重业业主，急急业主所所急。 33、工作作认真细细致，注注意讲究究卫生，节约材材料，损损坏东西西负责赔赔偿。 44、 尽尽力做到到当天的的维修投投诉当天天处理完完，实在在无法

27、完完成的必必须向业业主解释释清楚,做到维维修及时时率达到到99%以上，维修合合格率达达到955%以上上。 55、确保保业主用用水用电电安全正正常，维维护业主主利益，做到有有错必纠纠。 66、所有有员工必必须定期期参加培培训，持持证上岗岗，确保保大厦内内所有机机电设备备处于良良好的运运行状态态。 77、经常常回访，征求业业主意见见，倾听听业主声声音。 （二）工程组组日常工工作管理理规定 1、按时上上下班，上午111：330分和和下午117：330分前前不能提提前下班班或吃饭饭，中午午上班不不能迟到到。 2、上班时时间内无无具体工工作时，原则上上在办公公室等候候，需外外出巡查查设备情情况时须须告知

28、主主任，不不得办私私事。 3、上班时时须配戴戴工作证证，穿着着整齐，不得穿穿拖鞋。 4、及时处处理维修修申请单单，不得得积压。上午111：110和下下午177：100以前的的维修单单，必须须及时处处理完毕毕，有些些维修如如情况紧紧急或业业主有特特殊要求求的，不不管加班班与否，都必须须在当天天处理完完毕。当当天无法法处理的的都必须须在“维修情情况”栏内注注明原因因，每个个维修单单处理完完毕后须须业主与与维修人人员签名名。 5、上门维维修时须须带工具具袋（箱箱），必必备工具具都放在在里面，以节省省时间，增加工工作效率率，少跑跑路，多多干活。 6、服从主主任安排排，每天天上班后后先在办办公室报报到，

29、等等候分配配一些重重点的突突出的或或需多人人合作的的工作，如无特特殊情况况处理，各人分分头工作作。 7、紧急情情况时工工程人员员（接到到通知）须立即即赶到现现场，等等候分配配工作或或作应急急处理，直到事事故处理理完毕才才能离开开。 8、服务态态度作为为上门维维修服务务的一部部份，每每个工作作人员必必须提高高自身素素质，工工作时认认真负责责，树立立良好的的敬业精精神，不不断提高高业务水水平。 9、工作时时务必注注意人身身安全和和设备安安全，讲讲科学、多商量量、不蛮蛮干，配配电房、或高空空作业等等须严格格按照操操作规程程和相关关注意事事项工作作。 100、团结结务实，努力工工作，遵遵守本部部门之制

30、制度。 111、各当当班维修修人员原原则上（除值班班人员外外）无维维修单时时应在值值班室等等候待命命。 122、各当当班维修修人员出出去维修修，（含含有偿服服务和公公共维修修），应应注明时时间，回回来交单单时应注注明完成成时间，并且尽尽量让业业主写上上业主意意见，以以备查单单考核，具体见见维修修单。 133、所有有的维修修，主任任（副主主任）及及维修人人员应根根据事情情的轻重重，缓急急来随机机处理。（三）零零星工程程申报与与施工管管理规定定 1、本物业业管理处处所辖范范围内零零星工程程须尽量量做到自自检自修修，在人人力或技技术方面面确有困困难时可可申请对对外委托托施工。 2、零星工工程对外外委

31、托施施工，须须由维修修责任人人申请，填写对对外委托托维修申申请单，由工程程主任组组织相关关人员现现场考查查，报经经理审批批后方可可施工。 3、所有外外委零星星工程申申报同时时须做好好材料预预算，工工期预计计、所需需人工费费用及施施工开始始日期等等。 4、对外委委施工单单位或个个人须考考察其技技术力量量和人员员素质以以保证工工程质量量和工期期。 5、施工前前工程主主任须组组织维修修责任人人及施工工方拟定定详细施施工方案案，施工工方人员员须按所所拟定方方案进行行，施工工时对施施工地点点是否有有水、电电、气等等经过应应作详细细了解，如有须须作明显显警示牌牌，施工工完毕后后恢复原原有水、电、气气等标志

32、志。 6、施工前前须对施施工人员员进行安安全防范范教育，做到文文明施工工，如施施工中有有对行人人或车辆辆等造成成安全隐隐患时，须作相相应警示示或防护护。 7、施工期期间维修修责任人人应对施施工全过过程跟踪踪，工程程主任应应定时巡巡查，对对施工所所用材料料须严格格发放和和保管，杜绝材材料损失失。 8、施工完完毕后由由施工方方申请，由工程程部主任任组织相相关人员员验收，填写相相关验收收报告呈呈报经理理审批。（四）客客户报修修服务管管理规定定 1、工程维维修人员员从前台台接维维修单或按口口头通知知接获维维修内容容。 2、 由前前台或工工程人员员预约大大致上门门维修服服务时间间，非特特殊情况况不得超超

33、过预约约时间110分钟钟，特殊殊情况须须与客户户沟通并并取得同同意。 3、上门快快捷为原原则。 4、维修人人员到达达现场后后，对报报修项目目进行确确认，并并向客户户告之收收费标准准，客户户同意后后才能开开始维修修。 5、上上门维修修整个过过程应注注意文明明礼貌,现场清清洁卫生生,移动动室内设设施须有有业主同同意,损损坏东西西要致歉歉并按价价赔偿。 6、维维修工作作完成后后，维修修人员应应清整工工作现场场，检查查试用。按维维修项目目收费标标准，在维修修单上注注明各项项费用金金额，并并请客户户签名认认可。 77、维修修人员在在维修修单中中维修情情况栏内内注明情情况，并并签上维维修人名名字，将将第一

34、联联交客户户，第二二联交回回工程部部主任存存档，第第三联交交前台转转财务部部作为计计收服务务费用的的依据。 88、月底底对维修修内容进进行统计计，填写写工程程部有偿偿服务登登记表，并对对维修内内容进行行抽查回回访，统统计零修修及时率率与合格格率。 99、工程程组报修修处理程程序。 附附表：附附后 1、 维维修单 2、 有有偿服务务收费标标准（步行街街管委会会另行制制定发布布执行） 3、 工工程组有有偿服务务登记表表 4、 零零修及时时率统计计表 （五）公共维维修 1、公共维维修由前前台统一一派单或或口头通通知，口口头通知知维修服服务在维维修完毕毕后须补补单确认认。 2、工程组组组长根根据维修修

35、内容派派人派工工，并对对维修内内容进行行规划设设计，并并作出人人工、材材料、工工期等的的预算报报经理审审批，日日常小修修可直接接由维修修人员在在仓库领领材料修修理。 3、维修人人员做好好维修前前的准备备工作，（如工工具、材材料、安安全防范范措施等等），做做好现场场清理工工作。 4、维修过过程须认认真负责责，相关关人员要要跟踪检检查。 5、 维修修结束后后要检查查试用，恢复现现场。 6、维修人人员应填填写好“维修单单”并交回回工程部部及前台台备档。 7、一定时时间内复复查。 附表：工程程组公共共维修登登记表附后（六）房房屋本体体维修基基金管理理规定 1、本体维维修基金金属各楼楼宇物业业业主共共有

36、资产产，以每每栋房屋屋为单位位，由该该栋房屋屋的所有有业主按按合同各各自房屋屋的建筑筑面积分分担和享享有。 2、业主自自该栋房房屋竣工工交付使使用，保保修期满满后的第第一个月月起按月月向管理理处缴交交本体维维修基金金，业主主发生变变更时所所交的本本体维修修基金不不作退还还。 3、本体维维修基金金用于房房屋本体体共用部部位的维维修养护护，具体体包括：房屋的的承重结结构部位位（包括括基础、屋盖、梁、柱柱、墙体体等）抗抗震结构构部位（包括构构造柱、梁、墙墙等），外墙面面、楼梯梯面、楼楼梯间、公共通通道、屋屋面、本本体共用用排烟管管（道），公共共水池、本体上上下水管管道，消消防设施施、机电电设备、公共

37、天天线、共共用防盗盗监控设设施等。 4、本体维维修基金金的300%用于于房屋本本体共用用部位的的日常维维修和零零星小修修，700%用于于房屋本本体共用用部位中中修以上上的维护护工程。 5、本体维维修基金金遵循“专款专专用”的原则则，以房房屋本体体每栋为为单位设设立专用用账号存存放本物物业的本本体基金金帐内。 6、房屋本本体的日日常维修修和零星星小修金金额10000元元以下的的由步行行街管委委会办公公室主任任签名后后支付，中修以以上维修修工程或或维修金金额在110000元以上上时，需需业主委委员会或或该栋房房屋500%以上上业主书书面同意意方可支支付。 7、房屋共共用部位位的大、中、小小修标准准

38、，执行行国家的的有关规规定，当当小区本本体维修修基金不不够支出出时，经经业主委委员会决决定，由由全体业业主分摊摊，单栋栋房屋本本体维修修基金不不够支出出时，经经业委会会或该栋栋50%以上业业主书面面同意，由该栋栋各业主主按规定定分摊。 8、中修以以上维修修工程，步行街街管委会会办公室室应向业业委会提提交维修修基金使使用计划划并审议议通过。业委会会应在收收到管理理处的计计划后115日内内做出答答复，急急修工程程应在77日内做做出答复复，业委委会逾期期视为同同意。若若业委会会或该栋栋房屋550%以以上业主主不同意意使用本本体维修修基金，步行街街管委会会办公室室认为有有充足理理由使用用，可由由物业公

39、公司提出出申请，经区住住宅管理理部门核核准后实实施。 9、本体维维修基金金的收支支情况由由步行街街管委会会办公室室每3个个月公布布一次，并接受受有关部部门和业业主的监督督、质询询。 100、经业业委会或或所维修修养护的的单栋房房屋500%以上上业主同同意，日日常小修修可以超超出本规规定的本本体基金金比例。 附表房屋完完好率统统计表 房房屋设施施零星小小修记录录表 房房屋设施施维修养养护记录录表 房房屋设施施维修养养护计划划表 房房屋中(大)修修工程计计划表 房房屋本体体维修基基金使用用情况汇汇报表 房房屋本体体维修基基金台帐帐（七）公公共用水水管理规规定 1、公共用用水以满满足需求求和节约约用

40、水为为原则。 2、公共用用水包括括办公用用水、卫卫生清洁洁用水、绿化用用水和其其他工程程维修用用水。 3、公共用用水设备备的维修修由工程程部门按按日常维维修和计计划养护护进行。公共用用水的监监管由工工程部、安管部部及物业业部巡查查人员负负责。 4、各公共共用水的的部门负负责人须须对本部部门强调调节水意意识，制制定用水水节水方方案，掌掌握节水水方法。对浪费费水源之之直接责责任人和和部门负负责人处处以十倍倍水费的的处罚。 5、凡非公公共用水水使用人人偷用公公共用水水的，处处以五十十倍水费费的罚款款。 6、公共用用水点全全部装设设水表，由工程程部每月月底抄表表统计一一次，汇汇报步行行街管委委会办公公

41、室领导导。（八）公公共用电电管理规规定 1、公共用用电以方方便业主主、有利利形象、满足需需要和节节约用电电相结合合。 2、公共用用电由工工程部门门综合各各方面意意见，根根据不同同季节制制定适当当的开关关时间报报公司领领导批准准后执行行。 3、公共用用电的开开关需明明确责任任人一名名或两名名，责任任人由有有电工操操作证或或经过类类似培训训的人员员担任。 4、公共用用电应装装设准确确的计量量仪表，每月抄抄表统计计一次向向领导汇汇报。 5、临时性性的公共共用电（如节假假日等）须经部部门主任任同意并并向公司司领导汇汇报，同同时由值班班人员作作好记录录。 6、公共用用电设备备、设施施应按维维保计划划进行

42、维维修保养养，确保保安全。物业服务务手册一、工作作职责与与岗位描描述（一）管管委会岗岗位描述述 11、主任任：主持持全面工工作，分分管财务务、计划划生育工工作。 22、副主主任：对对主任负负责，协协助主任任做好对对客服务务及物业业事务，负责二二装工作作的受理理、初审审、验收收的审查查，负责责对外工工作（如如清洁、绿化、消杀等等）的监监管、检检查与考考核，日日常巡检检的检查查等工作作。 33、办事事员：对对管线副副主任负负责，负负责接待待客户，受理街街内业主主、经营营户的咨咨询、投投诉、报报修、回回访等对对客服务务事务、并及时时协调跟跟踪、反反馈工作作情况；负责办办公室行行政内务务协调工工作。

43、（二） 办公室室工作职职责 1、协协助管委委会领导导制定并并实施管管理工作作的年度度/季度度/月度度工作目目标、工工作计划划。 2、认认真贯彻彻关于物物业管理理的各项项法规、政策、标准，组织落落实上级级主管部部门下达达的有关关任务。 3、负负责物业业管理区区域的客客户房屋屋租赁中中介和商商务服务务工作。 4、负负责组织织对相关关分包方方（清洁洁、绿化化、消杀杀等）进进行审核核、管理理、评定定。 55、负责责对街内内管理、保洁绿绿化、消消杀等工工作进行行系统管管理和检检查、监监督、考考核、评评定。 66、组织织协调管管委会的的创优达达标活动动。 77、定期期开展问问卷调查查或抽样样访问活活动，了

44、了解情况况、听取取意见，与客户户保持良良好关系系，不断断提高管管理服务务水平。 88、组织织协调与与相关政政府主管管部门（如居委委会、派派出所等等）的关关系。 99、负责责受理和和处理客客户的投投诉，并并落实回回访制度度。 100、负责责受理业业户的报报修、求求助，并并及时跟跟踪处理理，适时时反馈。 111、定期期组织和和开展社社区文化化活动。 122、协助助行政人人事部做做好本部部门的人人员招聘聘、考核核、录用用及人员员调整工工作。 133、完成成领导交交办的其其他工作作。 （三）物物业管理理员岗位位职责 1、协助、配合客客户服务务部主任任的工作作，负责责小区物物业的巡巡查监督督、组织织、协

45、调调工作。 2、负责公公用设备备、设施施（包括括标识）的检查查，对发发现的问问题和安安全隐患患，及时时通知相相关部门门处理并并记录在在案。 3、检查负负责区域域的清洁洁、绿化化、消杀杀情况，发现问问题及时时处理。 4、接受客客户投诉诉，协助助解决客客户投诉诉问题。 5、督促客客户遵守守小区的的各项规规章制度度。 6、负责对对外承包包工作（清洁、绿化、消杀等等）的监监督、检检查工作作。 7、当客户户（包括括外来办办事人员员）出现现违规行行为时，及时劝劝阻并向向其解释释小区的的有关规规定。 8、熟悉小小区内各各业户/公司的的经营和和分布情情况，熟熟悉小区区的管线线、下水水、排水水道的布布置情况况。

46、懂得得水、电电费及管管理费的的计算方方法。 9、懂得电电梯困人人、消防防报警、治安案案件的应应急处理理方法。 100、定时时检查巡巡查小区区内公用用设施、设备，发现问问题及时时处理。 111、密切切与客户户的联系系，积极极为客户户解决困困难。处处理好客客户的有有效投诉诉。 122、坚持持每天巡巡视小区区，建立立小区内内各栋楼楼的空置置物业档档案，并并定时定定期检查查。 133、协助助公司财财务部催催交管理理费等费费用。 144、对小小区内的的环境、卫生、绿化实实行全面面监控管管理。对对乱摆卖卖、乱停停放、乱乱拉线、乱贴广广告等违违规行为为进行劝劝说、制制止。 155、完成成领导交交给的其其他临

47、时时性任务务。 166、配合合居委会会、派出出所等主主管部门门做好国国家方针针政策的的宣传。 （四）绿绿化巡视视工作职职责(由由物业管管理员担担任) 11、维护护、保养养管理范范围内的的一切花花草树木木要生长长健旺、无病虫虫害、无无枯黄叶叶，保持持其形态态美观。 22、每周周2次以以上巡查查小区所所有绿化化布置及及设施是是否正常常，及时时纠正排排除或上上报管理理处经理理。 33、检查查日常花花木管养养、清洁洁工作，督促做做好绿化化设备维维修保养养工作，每天按按要求对对花草淋淋水一次次到两次次。 44、检查查室内、室外庭庭园景点点布置及及换花工工作，使使庭园常常新常艳艳。 55、检查查各种机机械

48、设备备，保证证其经常常处于正正常的工工作状态态。 66、检查查草地的的修剪管管养工作作，确保保平整、常绿、无黄土土裸露。 77、检查查需要修修剪的灌灌木每年年大剪一一次，每每季度小小剪一次次的落实实情况。 88、检查查树木枯枯死、发发黄、病病虫害，及时打打药、喷喷杀，保保管好绿绿化用具具及消杀杀虫害用用的农药药等落实实情况。 99、检查查室内盆盆景每月月清查一一遍，发发现问题题及时纠纠正处理理，每星星期淋水水2-33次等落落实情况况。 （五）绿化管管养工作作职责 11、维护护、保养养管理范范围内的的一切花花草树木木要生长长健旺、无病虫虫害、无无枯黄叶叶，保持持其形态态美观。 22、每天天上岗应

49、应首先巡巡查街内内所有绿绿化布置置及设施施是否正正常，及及时纠正正排除或或上报客客户服务务部主任任。 33、做好好日常花花木管养养、清洁洁，做好好绿化设设备维修修保养工工作，每每星期按按要求对对花草树树木淋水水一次到到两次。 44、做好好室内、室外庭庭园景点点布置及及换花工工作，使使庭园常常新常艳艳。 55、检查查各种机机械设备备，保证证其经常常处于正正常的工工作状态态。 66、做好好草地的的修剪管管养工作作，确保保平整、常绿、无黄土土裸露。 77、需要要修剪的的灌木每每年大剪剪一次，每季度度小剪一一次。 88、发现现有树木木枯死、发黄、病虫害害，及时时打药、喷杀，保管好好绿化用用具及消消杀虫

50、害害用的农农药。 （六六）保洁洁人员工工作职责责 11、负责责街内所所有公共共部位的的杂物清清理、清清洁及保保养、包包括楼道道梯级、车棚、马路、草地、天面、雨棚、平台、公共场场地、楼楼道、扶扶手、电电表箱、信报箱箱、楼道道开关、灯具等等，保持持街内的的清洁美美观。 2、将街区区的垃圾圾清运到到指定的的垃圾场场，做到到垃圾日日产日清清，无积积存垃圾圾。 3、街内的的垃圾桶桶和垃圾圾房每天天清洗，做到垃垃圾桶、垃圾房房无异味味。 4、负责清清洁班员员工宿舍舍的清洁洁，以及及保管好好各自所所使用的的工具。 5、对街内内发生的的违章现现象进行行劝阻和和制止。 6、定期杀杀虫、灭灭鼠、除除四害、做到街街

51、内无四四害。二、公共共管理 （一一）房屋屋公用部部位维修修管理规规定 11、房屋屋公共部部位包括括大厅、走道、楼梯道道、梯面面、电梯梯间及房房屋的毗毗领部分分。 22、环卫卫部每天天对房屋屋公共部部位进行行清洁，保证无无灰尘、杂物。 33、物业业部责任任区管理理员定时时对公用用部位墙墙壁、地地砖等进进行巡查查，地砖砖坏了及及时填写写维修单单转工程程部处理理，墙壁壁较脏的的，由物物业部主主任组织织统计，报管理理处经理理，由管管理处经经理统一一安排粉粉刷。 44、对公公用给、排管道道，平时时巡查发发现问题题及时处处理，避避免重大大损失。 55、对公公用梁、柱、承承重墙定定期检查查，按照照管理处处制

52、定的的维修计计划执行行。 66、公用用部位的的维修以以栋别统统计，建建立专项项台帐，由房屋屋的本体体维修基基金支付付。 77、房屋屋周围道道路及公公用设施施、设备备维修由由工程部部计划执执行。 （二二）楼宇宇及修缮缮管理规规定为保持楼楼宇的完完好美观观，使业业户享有有宁静舒舒适的生生活环境境，特订订立本规规定。 1、房房屋自交交付使用用时起（以竣工工验收日日为准），根据据有关规规定，保保修期内内凡因施施工原因因引起的的质量问问题（不不包括人人为损坏坏），由由开发商商负责，步行街街物业管管理委员员会可代代为用户户进行联联系。 2、由由于属自自然灾害害、自然然损耗或或用户使使用不当当所致的的质量问

53、问题需要要维修，不在保保修范围围内，步步行街物物业管理理委员会会将尽力力为用户户提供有有偿服务务。 3、保保修期之之后的日日常房屋屋维修，根据湖湖北省的的有关规规定。用用户室内内部分费费用由用用户负责责，公用用部分费费用由步步行街物物业管理理委员会会和全体体业主负负责。 4、房房屋公共共部位凡凡属人为为损坏的的，由损损坏者负负责修复复，并承承担有关关费用。 5、用用户对其其购、租租的楼宇宇拥有使使用权，物业管管理公司司受开发发商委托托，对楼楼宇的所所有主要要结构、公共场场所及设设施，行行使管理理权。 6、任任何用户户均不得得私自改改变物业业的用途途， 物物业外观观应完好好、整洁洁、不得得妨碍市

54、市容和观观瞻，不不允许封封闭空中中花园和和外阳台台用户不不得自行行封闭，允许封封闭的内内阳台应应统一有有序。 7、用用户如对对室内进进行装修修，应严严格遵守守装修管管理的一一切规定定。 8、街街内任何何地方均均不得涂涂画或张张贴广告告，违者者应负担担清洗、粉刷费费用。如如属小孩孩所为，应由家家长负责责。 9、楼楼宇内公公共地方方，不得得摆放家家具、货货物或其其他物品品。 10、严禁往往楼下倾倾倒污水水、抛弃弃垃圾、杂物、以免伤伤及他人人或影响响卫生，教育小小孩在共共公场所所不得随随地大小小便。否否则，按按规定处处罚。 11、切莫把把垃圾等等杂物投投入厕所所或下水水道。如如因使用用不当而而导致堵

55、堵塞或损损坏，用用户应负负全部修修理费用用。 12、严禁饲饲养犬类类、家畜畜、家禽禽和在户户门外烧烧香拜神神，悬挂挂迷信物物品。违违者按规规定处罚罚。 13、楼宇内内严禁收收藏或拥拥有任何何危险品品（如枪枪支、弹弹药、汽汽油及有有害液体体或气体体等），以保护护全体用用户的安安全。 14、为使本本街内经经常保持持整洁卫卫生，严严禁所有有人员随随地吐痰痰、乱丢丢纸屑、烟头、果皮以以及瓜壳壳，违者者按规定定罚款。 15、用户须须按期缴缴交各项项管理费费和水、电、气气的使用用费用。 （三三）安全全使用水水、电、气管理理规定 为保保证用户户的人身身安全、生活舒舒适，根根据省、市有关关规定，并结合合步行街

56、街区的实实际情况况，对水水电气的的使用做做如下规规定： 1、用用户在进进驻之前前，必须须向物业业管理公公司及相相关供应应单位提提出申请请，办好好有关手手续后，方可供供应水、电、气气，并自自觉接受受管理部部门的管管理与监监督。 2、用用户在搬搬迁、装装修或使使用过程程中，若若要对自自用物业业的有关关管线作作出必要要的更改改或移动动时，请请先向物物业管理理处或相相关专业业单位提提出申请请，经审审批同意意后方可可进行施施工。否否则，由由此造成成的后果果将由用用户自己己承担。 3、若若用户在在使用过过程中发发现自己己的水、电、气气表读数数确实不不准时，可向物物业管理理公司工工程部或或有关专专业单位位提

57、出修修理、校校验或更更换的申申请；另另外，若若用户认认为原来来的电表表容量不不够而需需要增容容时，必必须向物物业管理理处工程程部提出出申请，经审查查合格并并交增容容费后方方可给予予更换。 4、任任何单位位或个人人不得绕绕越水表表、电表表、煤气气表而使使用水、电、气气，否则则除当场场停止供供应外，均按规规定给予予处罚。 5、不不得私自自接驳、乱拉电电源，不不得随意意扳动配配电箱，转动电电表，一一经发现现，处以以重罚，若造成成事故，应负全全部责任任。 6、用用户在使使用水、电、气气过程中中，应时时刻注意意使用安安全、操操作规范范，装修修电工应应持证上上岗，按按章操作作，不得得使用超超负荷的的电热丝

58、丝、电热热炉等器器件。物物业内应应保障有有良好的的通风设设备。若若遇有问问题，请请马上与与物业管管理处联联系。并并请教育育好自的的小孩，不要随随便去玩玩弄有关关设备或或设施。 7、提提倡节约约、珍惜惜能源，用户在在使用水水、电、气的过过程中还还应注意意日常生生活的保保养与爱爱护。 8、按按时交纳纳用水、用电、用气的的费用，超过规规定期限限加收滞滞纳金。 （四四）消防防管理规规定为了加强强步行街街的消防防管理工工作，保保护公共共财产和和广大用用户的生生命财产产安全，根据中华人人民共和和国消防防法和和监利县县有关消消防规定定，结合合步行街街的实际际情况制制订以下下管理规规定： 一一、管委委会应与与

59、客户建建立防火火安全检检查责任任制，具具体形式式是与之之签订“区域域防火责责任书，具体体内容如如下：根根据中中华人民民共和国国消防法法，为为保障步步行街财财产和人人员的生生命安全全，管委委会（下下称甲方方）特同同步行街街内各业业主或经经营户（下称乙乙方）签签订：“区域防防火安全全责任书书”，具体体条款如如下： 11、认真真贯彻执执行中中华人民民共和国国消防法法和地地方政府府关于消消防工作作的批示示和法规规，协助助并配合合甲方做做好消防防管理工工作。 22、把安安全防火火纳入本本公司的的日常工工作，经经常对员员工进行行防火教教育，增增强员工工防火意意识。 33、进行行经常性性防火安安全检查查，及

60、时时发现并并消除火火险隐患患。 44、发生生火灾，带领员员工积极极扑救，并协助助有关部部门调查查火灾事事故原因因。 55、如乙乙方违反反中华华人民共共和国消消防法及地方方政府关关于消防防工作的的批示和和法规，视情节节轻重依依法给予予乙方经经济处罚罚。如发发生火情情、火灾灾等事故故造成严严重后果果的，交交公安机机关依法法处理。 66、本责责任书一一式两份份，甲乙乙双方各各持一份份，自双双方签字字日期起起生效，至重新新签定为为止。 二二、消防防工作要要贯彻“预防为为主，防防消结合合”的方针针，步行行街物业业管理委委员会办办公室全全体人员员均为义义务消防防员。业业主和经经营户为为自然消消防责任任人。