物业管理部手册正文

1、济南百盛中心店物业管理部 PAGE 56目录TOC o 1-2 h u HYPERLINK l _Toc17065 第一章 物业业管理部部组织结结构图及及岗位职职责 PAGEREF _Toc17065 2 1、 HYPERLINK l _Toc4761 物物业管理理部组织织架构图图 PAGEREF _Toc4761 3 2、 HYPERLINK l _Toc23418 物物业管理理部职责责 PAGEREF _Toc23418 4 3、 HYPERLINK l _Toc12533 设设备主任任岗位职职责 PAGEREF _Toc12533 5 4、 HYPERLINK l _Toc20891 工

2、工程技工工岗位职职责 PAGEREF _Toc20891 7 5、 HYPERLINK l _Toc14356 电电工岗位位职责 PAGEREF _Toc14356 88 6、 HYPERLINK l _Toc26713 空空调暖通通岗位职职责 PAGEREF _Toc26713 9 7、 HYPERLINK l _Toc13737 电电梯工岗岗位职责责 PAGEREF _Toc13737 10 HYPERLINK l _Toc22479 第二章 设备备系统管管理制度度及运行行规程 PAGEREF _Toc22479 111 1、 HYPERLINK l _Toc9679 强强电系统统管理制制

3、度 PAGEREF _Toc9679 122 2、 HYPERLINK l _Toc26218 配配电室交交接班制制度 PAGEREF _Toc26218 144 3、 HYPERLINK l _Toc3317 供供配电设设备运行行规程 PAGEREF _Toc3317 116 4、 HYPERLINK l _Toc26547 空空调系统统管理制制度 PAGEREF _Toc26547 199 5、 HYPERLINK l _Toc5644 空空调交接接班制度度 PAGEREF _Toc5644 21 6、 HYPERLINK l _Toc4660 空空调设备备运行巡巡视规程程 PAGEREF

4、 _Toc4660 22 7、 HYPERLINK l _Toc32592 空空调系统统操作规规程 PAGEREF _Toc32592 255 8、 HYPERLINK l _Toc28082 电电梯系统统管理制制度 PAGEREF _Toc28082 277 9、 HYPERLINK l _Toc12828 电电梯系统统安全操操作规程程 PAGEREF _Toc12828 29 10、 HYPERLINK l _Toc25622 电梯系系统保养养规程 PAGEREF _Toc25622 331 11、 HYPERLINK l _Toc1713 电扶梯梯维修保保养规程程 PAGEREF _To

5、c1713 33 12、 HYPERLINK l _Toc4791 电扶梯梯安全管管理规定定 PAGEREF _Toc4791 35 13、 HYPERLINK l _Toc31443 电扶梯梯定期保保养规程程 PAGEREF _Toc31443 37 14、 HYPERLINK l _Toc9959 电扶梯梯保洁规规程 PAGEREF _Toc9959 399 15、 HYPERLINK l _Toc6821 给排水水系统管管理制度度 PAGEREF _Toc6821 40 16、 HYPERLINK l _Toc10221 给排水水设备、设施操操作规程程 PAGEREF _Toc10221

6、 42 17、 HYPERLINK l _Toc5433 大、中中修设备备管理制制度 PAGEREF _Toc5433 433 18、 HYPERLINK l _Toc25049 节约能能源管理理制度 PAGEREF _Toc25049 444 19、 HYPERLINK l _Toc672 工具管管理制度度 PAGEREF _Toc672 46 20、 HYPERLINK l _Toc32714 工程技技工交接接班制度度 PAGEREF _Toc32714 48 HYPERLINK l _Toc20354 第三章 物业业管理部部设备工工作流程程 PAGEREF _Toc20354 49 1、

7、 HYPERLINK l _Toc6563 物物业管理理部工单单操作程程序 PAGEREF _Toc6563 500 2、 HYPERLINK l _Toc8848 物物业管理理部供电电负控流流程 PAGEREF _Toc8848 511 HYPERLINK l _Toc22603 第四章 物业业管理部部工作标标准 PAGEREF _Toc22603 522 1、 HYPERLINK l _Toc29249 物物业管理理部维修修工作标标准 PAGEREF _Toc29249 533第一章物业管理理部组织织结构图图及岗位位职责物业管理理部组织织架构图图 物业管管理部经经理（11）人文员（11）人

8、设备主任任（1）人工程主任任（1）人工 程 技 工工（5）人设 计（1）人人物业管理理部职责责1、负责责制定本本部门的的岗位职职责及各各项业务务的服务务质量标标准；2、负责责维修记记录单的的监督检检查，并并做好标标识管理理工作；3、负责责本商场场房屋设设施（设设备）、供电系系统、空空调系统统、给排排水系统统、消防防系统、电梯系系统、弱弱电系统统等正常常运行管管理，维维护保养养以及外外包维修修运行项项目的监监督、检检查、考考评等工工作；4、负责责本商场场新建项项目、新新更换品品牌专柜柜的装修修施工，设备设设施、配配套设施施等项目目工程的的接管验验收工作作及工程程资料、技术资资料的移移交、核核实、

9、整整理等资资料档案案管理工工作；5、负责责制定本本商场所所属公共共设施设设备、房房屋设施施设备、机电设设施设备备、基础础配套设设施设备备的各项项管理制制度和技技术规程程；6、负责责编制设设备设施施管理台台账、设设备卡、设备标标识及日日常维护护保养工工作计划划；7、负责责编制商商场设备备设施大大、中修修、工程程改造、设备更更新方案案及月度度、季度度、年度度维修保保养计划划，费用用预算和和资金使使用计划划，经公公司领导导审批后后组织实实施；8、负责责做好与与本部门门业务相相关的合合同评审审工作，商户装装修方案案的审批批并监督督装修施施工方案案的实施施、检查查、考核核，确保保施工质质量；9、负责责制

10、定各各项能源源消耗管管理规程程，开源源节流，控制能能源消耗耗成本；10、负负责紧急急情况下下的抢险险和突发发事件的的处理工工作。设备主任任岗位职职责部 门：物业管管理部直接上级级：物业业管理部部经理直接下级级：工程程技工工作地点点：物业业办公室室工作职责责：1、协助助部门经经理拟定定商场房房屋设备备设施、供电系系统、空空调系统统、给排排水系统统、消防防系统、电梯系系统、弱弱电系统统等正常常运行管管理、维维护保养养以及外外包项目目的监督督、检查查、考评评等工作作；2、协助助部门经经理完成成商场房房屋设备备设施、公共设设备设施施、配套套设备设设施等项项目工程程的接管管验收工工作及工工程设备备资料、

11、技术资资料的移移交、核核实、整整理等资资料档案案管理工工作；3、协助助部门经经理制定定本商城城所属公公共设施施设备、机电设设施设备备、基础础配套设设施设备备的各项项管理制制度和技技术规程程；4、负责责编制设设备设施施管理台台账、设设备卡、设备标标识及日日常维护护保养工工作计划划；5、负责责编制商商场设备备设施大大、中修修，设备备更新方方案及月月度、季季度、年年度维修修保养工工作计划划、费用用预算和和资金使使用计划划，经公公司领导导审批后后组织实实施；6、协助助部门经经理制定定能源消消耗管理理规程，开源节节流，控控制能源源消耗成成本； 7、负负责本部部门员工工的操作作、维修修、保养养等技术术培训

12、工工作，根根据商场场实际情情况，制制定安全全用电规规定，对对全体员员工进行行安全用用电教育育； 88、负责责供应商商用水、用电的的核准，并将当当月实际际发生量量报财务务部； 99、熟悉悉整个卖卖场的运运行情况况，定时时检查，发现隐隐患及时时排除，并做好好记录，负 责责检查员员工填写写的有关关报表和和记录情情况； 110、 负责对对维修费费用及消消耗材料料严格控控制，做做好记录录，降低低材料费费用，杜杜绝劣质质零配件件的使用用； 111、协协助部门门经理做做好本部部门的常常规性工工作。工程技工工岗位职职责部 门：物业管管理部直接上级级：设备备主任工作地点点：物业业办公室室工作职责责：1、全面面了

13、解商商场所属属设备设设施各项项性能及及控制范范围，熟熟练掌握握各相关关设备是是操作、维修、运行规规程；2、严格格执行公公司制定定的各项项规章制制度及各各项规程程；3、服从从专业主主管的领领导，听听从安排排、指挥挥；4、严格格按照设设备主任任所制定定的维修修保养计计划，进进行维保保，并认认真做好好相应的的保养记记录；5、完成成部门巡巡视、巡巡检工作作及做好好详细记记录；6、认真真完成日日常维修修工单及及设备保保养工单单的各项项内容；7、负责责保管好好、使用用好维修修工具；8、协助助设备主主任处理理突发性性事故和和设备故故障，重重大问题题及时向向上级汇汇报；9、负责责所辖值值班场所所及维修修现场的

14、的清洁卫卫生；10、认认真填写写交接班班记录本本。电工岗位位职责直接上级级：设备备主任一、岗位位职责: 11、负责责全商场场电气设设备的安安全运行行，保养养维修，更换和和安装工工作； 22、负责责商场配配电室的的管理工工作，认认真执行行电气设设备养护护、维修修分工责责任制的的规定，使分工工范围内内的电气气线路、设备、设施始始终处于于良好状状况，保保证不带带故障运运行同时时做好维维修保养养记录； 33、负责责商场机机电设备备的定期期检查和和维护以以及商场场内灯具具的维修修，保证证供电线线路正常常运行； 44、负责责全场电电气控制制、动力力拖动、照明信信号、广广播及通通讯设施施的安全全运行，正常使

15、使用，保保养维修修、更换换和安装装工作； 55、保证证商场举举行各种种大型活活动的用用电需求求，协调调处理好好和相关关部门的的关系。 6、要要求认真真学习专专业知识识，熟悉悉并精通通本职工工作范围围内的业业务和技技能。能能够在较较短的时时间内处处理各种种电路故故障； 77、确保保全商场场范围内内各方面面的用电电需求，消除各各种用电电隐患，杜绝任任何触电电事故，抓好本本场用电电安全和和节约用用电，严严格遵守守电工操操作规程程，禁止止违章操操作。空调暖通通岗位职职责部 门：物业管管理部直接上级级：设备备主任工作地点点：空调调暖通值值班室工作职责责：1、空调调工必须须持证上上岗，按按商场规规定实行行

16、值班制制度；2、负责责空调、暖通机机房设备备设施的的操作、监控、记录和和紧急故故障的处处理；3、观察察各系统统设备的的变化，按时填填写各运行记记录表；4、定期期做好设设备的维维护保养养工作、制定维维护保养养计划、填写维维保表；5、巡检检设备情情况、各各风机房房并填写写空调暖暖通日常常巡检表表；6、严格格按照设设备运行行操作规规程进行行操作；7、发现现设备故故障及时时排除，重大问问题及时时向有关关领导汇汇报；8、负责责所辖区区域卫生生的清洁洁；9、认真真填写交交接班记记录表。电梯工岗岗位职责责部 门：物业管管理部直接上级级：设备备主任工作职责责：电梯工必必须持证证上岗，按商场场规定进进行值班班制

17、度；严格按照照规章制制度按时时上下班班，不得得擅自离离岗；密切监视视和掌握握电梯的的运行状状态，及及时做好好需变动动的电梯梯运行方方式的调调度管理理工作，以适应应客流量量的需求求；当值人员员遇到运运行中的的电梯出出现紧急急情况，首先保保持镇定定，立即即报告有有关领导导，以“应急处处理方法法”进行处处理；检查电梯梯电动机机的声音音是否正正常，温温度是否否过高，润滑油油是否足足够；检查电梯梯门的装装置是否否运行正正常，电电梯乘坐坐舒适感感是否良良好；监督、管管理好维维保单位位对电梯梯的维护护保养工工作；做好电梯梯和电梯梯机房的的清洁工工作，做做到无污污迹、无无灰尘、无垃圾圾。第二章设备系统统管理制

18、制度及运运行规程程强电系统统管理制制度目的：规规范物业业管理部部内部管管理，确确保部门门工作能能够高效效有序。职责：物业部经经理负责责对强电电系统进进行检查查监督；设备主任任负责组组织实施施；工程技工工负责强强电系统统的各项项具体工工作；内容：（一）、楼层配配电间（二）、供配电电设备运运行管理理（三）、临时时用电管管理楼层配电电间：楼层配电电间房门门及房内内的电柜柜、电箱箱平时应应锁闭，房间内内各种开开关应标标志清晰晰；楼层管理理人员应应在商场场规定的的时间内内进入开开关卖场场照明及及专柜用用电，并并在操作作完成后后及时将将门上锁锁，无关关人员不不得入内内；工程技工工根据巡巡视表进进行巡查查，

19、发现现异常立立即维修修；物业管理理部根据据计划定定期保养养配电井井内设施施，重点点做好设设备清洁洁和紧固固接线端端子。供配电设设备运行行管理：每天定期期巡查供供配电系系统设备备，包括括（低压压配电柜柜、变压压器等），并将将设备运运行参数数记录在在供配配电系统统运行记记录表上； 2、发发现供配配电负荷荷有显著著变化及及其他设设备异常常，应马马上查找找原因，并通知知设备主任任安排处处理； 3、未未经设备备主任同同意，不不得私自自更改设设备线路路和运行行设置，特殊情情况下需需经设备备主任批批准并做做记录； 4、与与系统有有关的钥钥匙集中中放置在在钥匙箱箱内，交交接班清清点数量量，发现现丢失立立即追究

20、究，外借借钥匙应应做好记记录并按按时追收收； 5、严严格执行行机房管管理规定定和交接接班制度度； 6、保保持配电电室清洁洁卫生。临时用电电管理规规定：各用电单单位应事事先向物物业管理理部以书书面形式式申请用用电，并并注明用用电单位位、用电电地点、负荷量量、电压压等级、相数及及时间；临时用电电申请需需经物业业管理部部经理审审批；临时用电电申请经经物业管管理部审审批后，临时用用电单位位方可在在物业管管理部指指定的配配电箱负负荷开关关或电源源预留点点上敷设设好用电电线路，经物业业管理部部检查，符合用用电安全全要求后后方可送送电，如如需收费费，需双双方共同同确认电电表读数数，并交交物业管管理部备备案；

21、各用电单单位终止止临时用用电，应应事先通通知物业业管理部部，在由由技术人人员断电电拆线并并确认电电表读数数； 5、各各用电单单位应认认真执行行本规定定并积极极配合物物业管理理部人员员的用电电安全检检查。配电室交交接班制制度交接班制制度是维维护商场场安全用用电的基基本保障障，值班班全体人人员必须须严格按按照本制制度认真真执行，物业管管理部将将按本制制度考核核值班人人员执行行情况。接班人员员 1、接接班人员员提前110分钟钟做好班班前各项项准备工工作，劳劳保着装装到岗进进行交接接工作； 2、严严禁接班班前饮酒酒，如交交班人发发现接班班人饮酒酒或神志志不清，有权拒拒绝其交交接工作作，物业业管理部部将

22、对其其严厉惩惩处； 3、接接班人员员应及时时检查主主要设备备运行情情况，如如：变压压器高低低压开关关、各种种仪表是是否运行行正常等等； 4、检检查绝缘缘工具、表计是是否齐全全，应完完好无损损； 5、按按要求详详细认真真询问上上一班运运行情况况及负荷荷情况； 6、检检查室内内外卫生生是否合合格； 7、经经全面检检查后严严格按运运行记录录要求的的内容逐逐项将检检查结果果清楚的的填写在在交接班班记录上上，签上上接班人人姓名及及接班时时间； 8、凡凡接班后后发生的的问题均均由接班班人负责责； 二二、交班班人员 1、交交班前做做好班前前各项交交班准备备工作，交班未未结束不不能换下下工作服服； 2、要要认

23、真详详细介绍绍本班系系统运行行状况及及运行中中发现的的问题或或设备的的缺损情况； 33、当班班发生的的问题要要及时处处理，未未处理完完要讲清清楚并填填写在记记录上，按要求求可以处处理而未未处理的的不能下下岗； 44、交班班时发生生的一切切故障由由双方共共同处理理，处理理完后交交班人方方可离开开工作岗岗位； 55、在交交班中遇遇到的紧紧急情况况处理不不了，应应及时向向设备主主任汇报报。在休休息日和和正常班班时间以以外，应应及时向向有关部部门汇报报，事后后应向物物业管理理部汇报报。在处处理故障障过程中中，未经经领导同同意不能能下岗； 66、接班班人员未未到，交交班人员员不能擅擅离岗位位，如离离岗后

24、发发生的一一切问题题由交班班人负责责； 77、交班班前应搞搞好卫生生，卫生生不合格格不得下下岗； 88、各班班交接记记录应妥妥善保存存，不得得毁坏丢丢失，保保持整洁洁； 99、对本本班记录录的执行行情况，物业管管理部设设备处进进行检查查，如发发现不按按制度执执行者，将视情情节后果果，严肃肃处理。供配电设设备运行行规程目的：确保配电电设备处处于良好好工作状状态，保保证供、用电正正常。适用范围围：我方接管管区域配配电的管管理。职责：1、配电电室运行行人员负负责设备备的操作作、监控控、记录录和紧急急故障的的处理；2、工程程技工负负责外围围电气设设备的维维护检修修及工单单维修；3、设备备主任负负责配电

25、电设备的的综合管管理及上上述工作作的检查查、监督督和外围围电气设设备的计计划维保保，并根根据设备备运行情情况和工工单反映映出的问问题及时时调整工工作；4、设备备部主任任负责上上述工作作综合管管理，并并协调与与其他专专业部门门、单位位的关系系及上述述工作检检查及停停电检修修前发布布通知。四、配电电室运行行工作程程序：1、值班班员负责责配电设设备运行行的监控控、记录录及操作作，观察察各分路路用电负负荷的变变化，按按时填写写配电电室值班班记录表表；2、根据据分路用用电负荷荷变化，及时检检查电容容器的投投入和退退出运行行，保证证有功功功率因数数维持在在正常水水平，保保证用电电安全；3、严格格按照上上级

26、指令令执行停停、送电电操作，紧急故故障停、送电的的操作执执行紧急急停电处处理规程程；4、每天天做好交交接班工工作，接接班人员员应提前前10分分钟到岗岗与上一一班人真真的现场场交接，交接内内容事项项： A.每天填填写运行行记录于于交接接班记录录本； B.询问设设备运行行中有无无故障，出现故故障的处处理经过过及目前前需注意意的问题题； C.公用工工具、钥钥匙需当当面点清清，接班班后发现现工具损损坏、丢丢失、钥钥匙不齐齐等问题题，由接接班人员员负责； D.及时转转到供电电局停电电通知或或上级指指令，不不得延误误耽搁； E.故障排排除过程程中，交交班人员员不得下下岗，接接班人员员有协助助解决的的义务；

27、 F.配电室室卫生每每天清洁洁一次，相关设设备保持持干净、整齐。电工工作作程序：1、按电气设设备计划划检修表表的要要求进行行维修保保养；2、执行行上级指指令安排排的电气气设备增增改安装装工作；3、按期期完成日日常电气气设施的的维护工工作和维维修工单单的维修修内容。六、配电电室的管管理工作作程序：1、非工工作人员员不得进进入配电电室，特特殊情况况需经主主管以上上人员或或物业管管理部经经理批准准后，由由值班员员陪同方方可入内内，并有有人员入入室登记记；2、配电电室设备备由值班班员负责责操作，其他人人员不得得擅自操操作；3、操作作应一人人操作，一人监监护，完完成后在在运行记记录本上上详细记记录操作作

28、过程；4、配电电室应保保持良好好的通风风及室温温控制，每班检检查空调调设备的的运转情情况，发发现异味味、温度度过高、漏水、噪音增增大等异异常现象象，及时时通知工工程值班班室派人人员解决；5、应急急照明灯灯应保持持随时能能使用；6、保持持消防设设施完好好，禁止止吸烟。七、停电电管理工工作程序序：需要停电电才能进进行设备备检修时时，事前前由设备备主任填填写停电电报告，经物业业管理部部经理审审核批准准后，配配电值班班员负责责组织其其他专业业配合执执行指令令工作。配电值值班员及及时通知知各相关关单位。检修完完毕后，检修人人员及时时通知总总值已恢恢复供电电。空调系统统管理制制度目的：规规范物业业管理部部

29、内部管管理，确确保部门门工作能能够高效效有序。职责：1、物业业管理部部经理负负责对空空调系统统进行检检查监督督；2、设备备主任负负责组织织实施；3、外委委维保单单位负责责空调系系统的各各项具体体工作。三、内容容：1、严格格遵守商商场的各各项规章章制度（统一着着装、佩佩戴工牌牌、上下下班时间间等）；2、严禁禁无关人人员进入入空调机机房，如如遇特殊殊情况需需进入时时，必须须有值班班人员陪陪同，并并登记，进入机机房应随随手关门门，防止止小动物物窜到电电气控制制箱内，造成线线路短路路等重大大事故，各配电电箱柜门门应上锁锁；3、空调调机房必必须配置置足量的的消防器器材，供供水管路路要有特特殊的漆漆色，标

30、标明管路路的走向向，供水水阀门要要求标示示常开或或常闭的的标识牌牌，设备备上要求求标明设设备台账账的编号号、名称称、使用用年限；4、值班班人员要要求具备备给排水水、电气气等空调调暖通方方面的专专业知识识，并经经培训后后持证上上岗（证证件需交交商场备备案），加强对对各类设设备的日日常维修修和定期期保养，严格执执行制冷冷（暖）机组的的开关操操作程序序；5、加强强巡回检检查和相相关技术术指标检检查，并并做好记记录，照照明机组组水泵等等设备设设施是否否完好，运转是是否正常常，有无无异常声声音，在在巡视时时，抄写写水泵运运转电压压、电流流计供水水压力，检查各各传动机机械润滑滑油系统统是否需需补充润润滑油

31、，各类阀阀表工作作状态是否否正常，巡视人人抄完读读数后，应在表表格的相相关栏内内签字；6、定时时对通风风系统（风管、新风管管、风柜柜、风机机盘管、滤网）、冷冻冻水系统统（膨胀水水箱、蒸蒸发器、管道等等）进行行清洗并并记录；7、及时时掌握供供热供冷冷技术数数据，并并做好记记录，如如遇紧急急情况及及时与先先关单位位联系，做出妥妥善处理理，并向向有关领领导汇报报；8、空调调机房内内要保持持清洁卫卫生，做做到设备备无积灰灰、无油油垢，室室内无垃垃圾、无无杂物；9、当班班人员不不准做任任何与本本系统无无关的事事；10、遵遵守交接接班制度度，认真真填写交交接班记记录表。空调交接接班制度度一、接班班人员应应

32、按时到到岗。若若接班人人员因故故未能准准时接班班，交班班人员不不得离开开工作岗岗位，应应向主管管领导汇汇报，有有人接班班后，方方可离开开。 二、交交班人员员应如实实地向接接班人员员说明以以下内容容： 1、设备运运行情况况； 2、各系统统的运行行参数； 3、冷、热热源的供供应和电电力供应应情况； 4、当班运运行中所所生的异异常情况况的原因因及处理理结果； 5、空调系系统中有有关设备备供水、供冷管管路及各各种调节节器、执执行器、各仪器器仪表的的运行情情况； 6、运行中中遗留的的问题，需下一一班次处处理的事事项； 7、上级的的有关指指示，生生产调度度情况等等。 三、值班期期间不得得擅自离离开工作作岗

33、位。 四、值班人人员在交交班时若若有需要要及时处处理或正正在处理理的运行行故障时时，必须须在故障障处理结结束后方方可交班班。 五、接班人人员在接接班时除除应向交交班人员员了解系系统运行行的各种种参数外外，应将将交班中中的疑点点问题弄弄清楚，方可接接班。 六、如果接接班人员员没有进进行认真真地检查查和询问问了解情情况而盲盲目地接接班后，发现上上一班次次出现的的所有问问题（包包括事故故）均应应由接班班者负全全部责任任。空调设备备运行巡巡视规程程目的：确保空调调设备设设施保持持良好性性能，保保证商场场空调温温、湿度度适宜。使用范围围：空调设备备、设施施的运行行管理。职责： 1、需需要做运运行记录录的

34、设备备由运行行值班人人员结合合抄表进进行巡回回检查，其他设设备一个个班次巡巡回检查查一次(对连续续运行的的设备，在运行行中检查查不了的的内容则则要定期期停机检检查)，对新设设备和修修理过的的设备要要酌情增增加检查查次数。 22、作为为经常性性的检查查内容主主要是检检查设备备是否有有不正常常的振动动、噪声声、过热热、结露露、泄漏漏，过滤滤材料是是否需要要清洗或或更换，各种阀阀门的位位置是否否正确，动作是是否灵活活，保温温层是否否有损坏坏，风机机皮带松松紧是否否合适等等。 33、运行行值班人人员的检检查主要要通过看看、听、摸、嗅嗅的形式式来进行行，一般般不做拆拆卸检查查；维修修人员则则主要借借助仪

35、器器、仪表表或进行行必要的的拆卸来来做定期期检查。 44、巡回回检查中中发现的的问题要要立即处处理，处处理不了了的要及及时向上上级主管管汇报，并做好好有关记记录。 55、对以以下设备备及内容容必须重重点巡检检：冷水机机组压缩机机运转平平稳，无无异常响响声；电气、自控系系统动作作正常；各水管管接头和和阀门不不漏水；各阀门门开度位位置合适适；各管道道无异常常振动；基础减减振装置置及进出出水口软软接头的的减振效效果良好好。水泵电机温温升正常常无异味味；轴封(盘根)不漏水水； 无异常常噪声和和振动；备配管管接头和和阀门不不漏水；各阀门门开度位位置合适适；轴承不不缺油，温度不不超过880；基础减减振装置

36、置及进出出水口软软接头的的减振效效果良好好。柜式风风机盘管管(风柜柜)无异常常噪声和和振动； 滴水盘盘不积水水，冷凝凝水排放放通畅；过滤网网积尘少少；各风阀阀的开度度在设定定位置无无偏移；风机皮皮带松紧紧合适，无明显显磨损；进出水水管接头头和阀门门不漏水水；风管软软接头完完好不漏漏风；风机轴轴承不缺缺油、温温度不超超过400；电动阀阀开度和和温度设设定值正正常。冷却塔塔 进风百百叶和风风机保护护罩上无无杂物阻阻碍空气气流通；各配管管接头和和阀门不不漏水， 集水盘盘的水位位适中，无少水水或溢水水现象；浮球阀阀动作灵灵活，出出水正常常； 风机运运转平稳稳，无异异常噪声声和振动动； 布水器器(配水水

37、槽)孔孔眼无堵堵塞现象象；水流通通过填料料层疏密密均匀，无偏流流现象，无杂物物堵塞。 膨胀水水箱 水箱的的水位适适中，无无少水或或溢水现现象； 各配管管接头和和阀门不不漏水；浮球阀阀动作灵灵活，出出水正常常。 66、在巡巡回检查查时，要要注意观观察各种种仪表读读数是否否处于正正常范围围内，如如果不正正常，要要及时查查明是仪仪表原因因还是非非仪表原原因，并并进行针针对性的的处理。空调系统统操作规规程一、开车车前的准准备工作作： 1、 工作前前应做好好安全措措施，了了解设备备的性能能、操作作规程； 2、 提前112小时时接通主主机电源源，检查查冷水机机组是否否正常，检查油油槽油温温（油温温低于22

38、2不能开开机）； 3、 检查冷冷水机组组润滑油油油槽中中的油位位，油位位必须保保持在油油槽的上上下视油油镜之间间； 4、检检查系统统中各有有关阀门门是否按按工作要要求开启启或关闭闭； 5、检检查系统统中各水水泵、冷冷却塔水水位和阀阀门是否否正常。 二、开车： 1、首首先开启启冷凝系系统水泵泵和冷冻冻系统水水泵； 2、待待系统水水泵运转转正常后后，冷水水机组控控制箱显显示屏上上显示机机组准备备就绪，再按冷冷水机组组控制屏屏上的开开停机跷跷板开关关，向开开机位置置按下再再放开，开关自自动弹回回到运行行位置，机组进进入运行行程序； 3、做做好起动动和运行行参数记记录。 三、运行中中检查项项目： 1、

39、系系统进入入正常运运转后，每隔 2小时时进行运运行检查查一次并并做好记记录；2、查看看冷水机机组的蒸蒸发器、冷凝器器的压力力，集油油槽压力力，供油油压力和和冷水机机组集油油槽中的的油位、油温，冷却泵泵、冷冻冻泵出水水温度参参数是否否正常； 3、压压缩机电电动机的的电流电电压、轴轴承温度度是否正正常； 4、冷冷却塔塔塔身是否否振动及及布水器器的布洒洒情况，如不正正常及时时调整供供回水的的阀门； 5、水水泵轴承承温度、压力是是否正常常及漏水水情况。 四、停车： 1、关关闭冷水水机组； 2、关关闭系统统水泵及及相应的的进出水水阀门； 3、关关闭末端端设备； 4、作作好当天天设备运运行的完完整记录录。

40、电梯系统统管理制制度一、目的的：规范范物业管管理部内内部管理理，确保保部门工工作能够够高效有有序。二、职责责：1、物业业管理部部经理负负责对电电梯系统统进行检检查监督督；2、设备备主任负负责组织织实施；3、外委委维保单单位负责责电梯系系统的各各项具体体工作。三、内容容：1、电梯梯维保人人员必须须经特种种行业部部门培训训，且取取得特种种设备维维修操作作证的专专业人员员进行作作业；2、电梯梯钥匙应应有专职职人员负负责保管管，不得得转借遗遗失，值值班人员员应熟悉悉电梯的的一般工工作原理理，掌握握电梯出出现关人人故障时时，及时时将顾客客救出的的电梯操操作规程程及技巧巧；3、轿厢厢内保持持清洁，货梯不不

41、得超过过额定载载重量运运行，且且一定要要有司机机操作，客梯超超载后，请最后后一位乘乘梯者主主动退出出；4、做好好电梯设设备管理理台账，如实记记录电梯梯使用情情况；5、按规规定由维维保单位位地电梯梯的曳引引设备、控制系系统、厅厅轿门连连锁、安安全开关关等进行行检查，确保电电梯的正正常运行行；6、机房房设备应应保持清清洁，定定期打扫扫，保持持设备表表面无油油垢灰尘尘，层站站门扶梯梯每日清清洁，保保持光亮亮洁净；7、电梯梯各处应应做到标标示齐全全、明显显，应急急报警系系统完好好无损；8、机房房内电梯梯编号应应与运行行中电梯梯编号一一致； 9、维维护电梯梯时，应应在首层层入口放放置“维修保保养进行行中

42、”的指示示牌； 10、电梯运运行中严严禁开启启外门，如检修修或救人人需开启启时，需需由电梯梯维修人人员或受受过专业业培训的的人员使使用专用用钥匙开开启，门门开启时时要站稳稳身体，不得前前倾； 11、电梯运运行应做做好每日日的工作作日志记记录、故故障记录录、交接接班记录录等； 122、严格格执行商商场规定定，在规规定时间间内开启启、关闭闭扶梯、客梯、货梯。电梯系统统安全操操作规程程电梯行驶驶前的检检查与准准备工作作：1、开启启层门进进入轿厢厢之前，要注意意轿厢是是否停在在该层；2、开启启桥内照照明；3、每日日开始工工作前，将电梯梯上下行行驶数次次，无异异常现象象后方可可使用；4、层门门关闭后后，

43、从层层门外不不能用手手拨启，当层门门轿门未未完全关关闭时，电梯不不能正常常启动；5、平层层准确度度应无显显著变化化（在规规定范围围内）；6、经常常清洁轿轿厢内、轿门地地槽及乘乘客可见见部分。二、电梯梯行驶中中应注意意事项：1、轿厢厢内的载载重量应应不超过过额定载载重量；2、乘客客电梯不不许经常常作为载载货电梯梯使用；3、不允允许装运运易燃、易爆的的危险物物品，如如遇特殊殊情况，需设备备管理处处同意、批准并并严加安安全保护护措施后后装运；4、不允允许利用用轿顶安安全窗，轿厢安安全门的的开启，来装运运长物件件；5、电梯梯在行驶驶中，应应劝阻乘乘客勿靠靠在轿厢厢门上；6、轿厢厢顶上部部，除电电梯固有

44、有设备上上，不得得放置他他物。三、当电电梯使用用发生如如下故障障时，应应立即通通知维修修人员，停用检检修1、层、轿门完完全关闭闭后，电电梯未能能正常行行驶时； 2、运行速速度显著著变化时时；层、轿门门关闭前前，电梯梯自行行行驶时；行驶方向向与选定定方向相相反时；内选、平平层、快快速、召召唤和指指层信号号失灵失失控时；发觉有异异常噪音音、较大大振动和和冲击时时；当轿厢在在额定载载重量下下，如有有超越端端站位置置而继续续运行时时；安全钳误误动作时时；接触到电电梯的任任何金属属部位有有麻电现现象时；发觉电气气部件因因过热而而发生焦焦热的臭臭味时；四、电梯梯长期停停用，应应将电梯梯机房总总电源关关掉。

45、电梯系统统保养规规程职责： 1、电电梯维修修保养单单位负责责参考本本规程，具体执执行电梯梯定期保保养工作作，并填填写电电梯保养养记录，交物物业管理理部文员员保存； 2、电电梯维修修工负责责跟踪检检查，并并对内容容进行确确认；内容：1、机房房：A.先关关闭电源源，控制制柜扫尘尘，各节节电点清清洁，主主要接触触器、电电阻、电电抗器等等的清洁洁及引线线螺丝收收紧；B.电动动机、曳曳引机、曳引轮轮的检查查及油质质油量的的检查；C.齿轮轮箱、油油量、油油质的检检查；D.限速速器及开开关的检检查、清清扫、活活动部位位注油；E.制动动器的行行程、动动作、灵灵活性，制动闸闸瓦磨耗耗的检查查机活动动部位注注油；

46、F.电动动机冷却却风扇注注油。机身及井井道：A.保养养时从最最高层向向下保养养（用检检修速度度）；B.轿顶顶清扫及及轿顶各各操作开开关有效效确认（安全窗窗开关、急停开开关、安安全钳开开关、检检修开关关、限位位开关等等）；C.内外外门开闭闭动作及及门脚胶胶检查；D.内外外门检查查，清扫扫注油；开关门门轮、传传动装置置、吊门门轮、限限位轮、门连锁锁、门头钢丝丝绳、路路轨检查查清扫；E.内外外门阀锁锁及厅轿轿门连锁锁开关内内部检查查及接点点清洁，厅轿门门连锁开开关接线线检查；F.接合合开关装装置、快快慢门的的各活动动部位清清扫、注注油；G.各种种撞击开开关、刀刀、接点点检查；H.超重重开关清清扫、抹

47、抹油；I.行车车情况检检查（启启动、行行车、加加减速及及停车之之平稳性性、振动动、噪音音程度、平层等等）；J.各指指示灯检检查及灯灯泡更换换；K.各油油杯油量量检查补补充，张张紧轮加加油；L.井底底各设备备检查、清扫、抹油，各种安安全开关关、急停停开关、地坑照照明等开开关的有有效确认认。电扶梯维维修保养养规程为了更为为好地贯贯彻执行行“经营为为主，安安全第一一”的工作作方针，确保商商场电扶扶梯安全全高效地地运行，最大限限度地提提高电扶扶梯的使使用寿命命，保障障良好的的经营秩秩序，特特制定本本规定。本规定定适用于于公司电电扶梯（自动扶扶梯）的的日常运运行、检检查、维维护、保保养、修修理等常常规管

48、理理工作，不适用用电扶梯梯的大修修、改造造等管理理事宜。物业管理理部是公公司电扶扶梯的实实物管理理部门，代表公公司对电电扶梯的的日常运运行、检检查、维维保等负负有监督督管理责责任，其其主要职职责及其其部门内内部划分分如下：一、设备备管理口口物业管理理部设备备主任主主要负责责电扶梯梯的总体体监管及及其检查查维保工工作，其其具体职职责有： 11、拟定定电扶梯梯管理的的总体工工作方针针和目标标； 22、起草草电扶梯梯运行维维保管理理办法，审定检检查维护护计划； 33、初选选电扶梯梯维保公公司，起起草维护护保养合合同； 4、具具体落实实有关培培训，申申办有关关费用； 5、组组织完成成电扶梯梯的年检检及

49、换证证工作； 6、协协助启动动、实施施电扶梯梯安全事事故应急急预案； 7、协协助处理理电扶梯梯安全事事故的善善后工作作； 8、全全面协调调相关单单位、部部门间的的配合事事宜； 9、直接检检查考评评运行管管理水平平和维保保服务质质量； 110、负负责建立立、管理理电扶梯梯技术档档案等。二、安全全管理口口 物业业管理部部是公司司电扶梯梯的运行行管理部部门，其其具体职职责有： 1、指指派合格格人员适适时启停停运行电电扶梯，并实时时巡视监监护； 2、负责协协助物业业部设备备口、维维保公司司等维保保电扶梯梯； 3、负负责组织织紧急救救援演习习，启动动实施电电扶梯安安全事故故应急预预案； 4、协协助物业业

50、部设备备口检查查考评电电扶梯的的维保服服务质量量； 5、协助处处理电扶扶梯安全全事故的的善后工工作； 6、负责电电扶梯安安全警示示标识的的设计、安装及及维护等等。 三、保保洁管理理口 主要要负责电电扶梯外外观设施施和保洁洁形象的的监督管管理。电扶梯安安全管理理规定一、物业业管理部部扶梯运运管人员员应及时时提醒乘乘客注意意乘坐安安全，指指导、帮帮助乘客客遵守以以下乘坐坐安全规规定，不不做危及及电梯运运行安全全或者危危及他人人乘坐安安全的行行为。卖卖场其他他员工应应随时予予以协助助。1、儿童童、老人人、病人人和残障障人士乘乘坐扶梯梯，需有有专人陪陪同。必必要时应应主动给给予帮助助；2、不乘乘坐明示

51、示禁止使使用或明明显处于于非正常常状态的的扶梯；3、有序序乘坐，与前方方乘客保保持安全全距离，面向前前方，靠靠右侧站站立，并并扶好扶扶手带。到达后后迅速离离开，不不在扶梯梯水平出出入口处处滞留；4、在扶扶梯入口口处，踏踏上扶梯梯水平运运行段时时，应注注意双脚脚离开梯梯级踏板板边缘，站在踏踏板黄色色安全警警示边框框内。勿勿踩在梯梯级踏板板的交界界处，以以免梯级级运行至至倾斜段段时因前前、后梯梯级出现现的高差差而摔倒倒；5、不要要用脚接接触侧挡挡板或将将身体靠靠在侧挡挡板、扶扶手带上上，不要要将头或或身体的的其他部部位超越越扶手带带；6、衣着着宽松的的乘客应应使衣裙裙的边角角、飘带带或松散散的鞋带

52、带与梯级级踏板、侧挡板板保持安安全距离离，以防防被梯级级板边缘缘、梳齿齿板、裙裙侧板或或内盖板板挂曳；7、不要要利用扶扶梯运载载货品或或将随身身携带的的商品等等重物放放在扶手手带上，不要将将硬币、果核、钮扣、牙签、别针、标签等等硬质物物品丢弃弃在梯级级踏板上上；8、带儿儿童的家家长注意意不要让让儿童用用手触摸摸扶梯梯梯级板或或在扶梯梯上奔跑跑、攀爬爬、嬉戏戏等；99、如遇遇紧急情情况，乘乘客可呼呼叫扶梯梯以外的的商场员员工、顾顾客等按按下扶梯梯端部裙裙侧板上上的红色色“停止”按钮，使扶梯梯停止运运行，以以免造成成伤亡。二、在人人流高峰峰时段，物业管管理部扶扶梯运管管人员一一定要在在现场进进行巡

53、视视、监护护和疏导导，一旦旦发生紧紧急情况况，应采采取有效效措施，确保乘乘客安全全。三、扶梯梯运行使使用时，不得对对其进行行开放式式检查、维修或或保养，也不能能利用电电源开关关等安全全装置来来“启”、“停”。四、电扶扶梯关停停时，应应先封闭闭扶梯上上人口，待所载载乘客全全部离开开扶梯后后，即可可关闭扶扶梯。严严禁关闭闭载有乘乘客的扶扶梯，以以防因惯惯性作用用摔伤乘乘客。五、根据据营运需需要适时时启停电电扶梯，以节约约用电，降低能能耗。六、妥善善保管电电扶梯钥钥匙及安安全警示示围栏，不得私私配扶梯梯钥匙。七、紧急急情况时时的操作作：1、扶梯梯出现异异常情况况，物业业管理部部扶梯运运管人员员应保持

54、持镇静，首先封封闭扶梯梯上人口口，协助助乘客快快速撤离离扶梯。然后，关停电电扶梯，通知物物业管理理部或维维保单位位值班人人员切断断电源，停止使使用。如如有乘客客受伤，应立即即报请值值班安管管队长启启动扶梯梯安全事事故应急急预案，抢救伤伤员，保保护事故故现场，等待调调查处理理。2、如接接到卖场场火警通通报或发发现火情情，物业业管理部部扶梯运运管人员员应迅速速封闭上上人口，紧急疏疏散扶梯梯上的乘乘客。然然后，关关闭电扶扶梯，检检查并清清理扶梯梯四周防防火卷帘帘下的杂杂物，遵遵照公司司灭火指指挥部的的指令参参加灭火火抢险行行动。3、如接接到乘客客求救，物业管管理部扶扶梯运管管人员或或卖场其其他员工工

55、应立即即赶赴现场，实实施力所所能及的的救援。如事态态严重无无法控制制，应立立即通知知值班安安保主任任组织电电梯维保保人员、物业管管理部人人员、安安保部人人员等赶赶来救助助。电扶梯定定期保养养规程一、维保保项目：电扶梯的的维保包包括两项项工作：一是扶扶梯的检检查维护护工作，二是扶扶梯故障障的修理理工作。均由电电梯维保保公司派派驻的专专业人员员负责具具体实施施。扶梯的检检查维护护主要包包括对整整机部位位的润滑滑，零部部件的检检查、调调整、更更换、清清洗等。除日常常的运行行检查维维护外，还应根根据电扶扶梯的维维保合同同要求定定期完成成一系列列的主动动预防性性检查维维护工作作。二、维保保流程： （一）

56、检检查维护护流程1、检查查维护计计划的编编审：电电梯维保保公司应应根据本本办法等等法规的的要求，于每年年元月初初编制扶扶梯当年年的周期期性检检查维护护工作计计划，并上报报物业管管理部审审核。2、电梯梯维保公公司按照照审定下下发的扶扶梯检查查维护工工作计划划定期组组织实施施，物业业部负责责协调、监督和和管理，物业公公司等负负责协助助配合。3、除11小时内内能完成成的一般般性检查查维护工工作可在在营业期期间人流流较少时时段（如如12：-144：000）进行行外，其其余均应应在闭店店后进行行。4、若闭闭店后进进行电扶扶梯的检检查维护护工作，电梯维维保公司司需提前前办理进进场施工工申请手手续，经经相关

57、部部门同意意后方可可按要求求进行维维修。特特殊情况况，各方方协商解解决。5、每次次维护结结束后，电梯维维保人员员均需填填写维护护记录，经物业业管理部部值班人人员签认认后，编编入电电扶梯维维保月报报表，每月整整理成册册后报物物业管理理部存档档。 6、物业管管理部应应不定期期检查电电梯的维维保质量量，每月月不少于于2次，并将发发现的问题及及时反馈馈给电梯梯维保公公司，必必要时上上报公司司领导，按有关关规定予予以查处处。 （二）、故障修修理流程程 1、物业管管理部扶扶梯运管管人员发发现扶梯梯出现故故障时或或接到扶扶梯故障障通报后后，应立立即通知知物业管管理部设设备值班班人员，并采取取必要的的应急措措

58、施。 2、物业管管理部设设备值班班人员接接到维修修通知（含电话话通知）后，应应在155分钟内内赶到现现场，迅迅速组织织电梯维维保公司司的当班班人员抢抢修，尽尽快排除除故障，使扶梯梯恢复运运行。 3、一般小小修1小小时内完完成。若若超过11小时，尤其是是夜晚加加班，电电梯维保保公司需需提前办办理进场场施工申申请手续续，经相相关部门门同意后后方可按按要求进进行维修修。特殊殊情况，各方协协商解决决。 4、每次维维修结束束后，电电梯维保保人员均均需填报报维修记记录单，经物业业管理部部当班人人员签认认后，编编入电电扶梯维维保月报报表，每月整整理成册册后报物物业管理理部存档档。电扶梯保保洁规程程一、电扶扶

59、梯的清清洁是指指扶梯外外露部位位（如层层板、梳梳齿板、梯级板板、侧裙裙板、裙裙盖板、玻璃栏栏板、扶扶手带、不锈钢钢外装饰饰面板等等）的表表面卫生生保洁，不包括括扶梯内内部各部部位、部部件的清清洁（属属于维保保内容）。二、扶梯梯保洁工工作由物物业管理理部指定定的专业业保洁公公司按照照保洁洁服务合合同书负责执执行和落落实，物物业管理理部保洁洁管理人人员负责责监督和和管理。但要注注意以下下事项：1、对扶扶梯外面面表进行行清洁或或消毒时时，应尽尽量避开开人流高高峰时段段，并关关闭扶梯梯。2、清洁洁扶手带带等塑料料表面时时只能使使用肥皂皂溶液，且要保保证水或或其它液液体不能能侵入扶扶梯内部部，以防防止塑

60、料料制品变变色或腐腐蚀扶梯梯内部零零部件。3、清洁洁裙盖板板、玻璃璃栏板、扶手带带、不锈锈钢装饰饰板等喷喷镀材料料的外表表面时，宜使用用湿抹布布、玻璃璃擦等进进行清洁洁，然后后再用棉棉布擦干干，切忌忌使用硬硬质毛刷刷或钢丝丝刷。给排水系系统管理理制度目的：规规范物业业管理部部内部管管理，确确保部门门工作能能够高效效有序。二、职责责：1、物业业管理部部经理负负责对给给排水系系统进行行检查监监督；2、设备备主任负负责组织织实施；3、工程程技工负负责给排排水系统统的各项项具体工工作。三、内容容：1、认真真遵守公公司员工工守则，遵守公公司的各各项规章章制度，认真履履行岗位位责任和和义务；2、每班班认真