中国物业管理企业的发展趋势

1、物业管理理师职业业资格考考试参考考论文集集石家庄市市金博瑞瑞职业培培训学校校20022年10月30日目 录 TOC o 1-3中国物业业管理企企业面临临问题的的经济学学及现实实分析 PAGEREF _Toc23582814 h 33试论物业业管理前前期介入入的作用用及其立立法意义义 PAGEREF _Toc23582815 h 7生态住宅宅小区的的建设与与管理探探讨 PAGEREF _Toc23582816 h 9试论物业业管理市市场结构构调整的的策略和和途径 PAGEREF _Toc23582817 h 112试论以营营销为主主导的经经营型物物业管理理模式 PAGEREF _Toc23582

2、818 h 116物业管理理企业的的企业文文化特性性及其建建设 PAGEREF _Toc23582819 h 199物业管理理企业靠靠什么赢赢得市场场 PAGEREF _Toc23582820 h 22试论物业业品牌价价值战略略的定位位 PAGEREF _Toc23582821 h 26经营物业管管理企业业发展的的必由之之路 PAGEREF _Toc23582822 h 288从开发商商视角看看物业管管理企业业的发展展趋势 PAGEREF _Toc23582823 h 332试论经济济转型时时期物业业管理的的发展趋趋势与方方向 PAGEREF _Toc23582824 h 35521世纪纪中国

3、物物业管理理发展思思路初探探 PAGEREF _Toc23582825 h 37中国物业业管理发发展中若若干问题题的思考考 PAGEREF _Toc23582826 h 41浅淡新世世纪中国国物业管管理的服服务趋势势 PAGEREF _Toc23582827 h 44关于物业业管理立立法重点点和难点点的思考考 PAGEREF _Toc23582828 h 47论我国物物业管理理可持续续发展战战略 PAGEREF _Toc23582829 h 522浅析从管管理物业业到经营营物业 PAGEREF _Toc23582830 h 558物业管理理的品牌牌 PAGEREF _Toc23582831 h

4、 62物业管理理强制权权利随意意谈 PAGEREF _Toc23582832 h 633 HYPERLINK 中国物业业管理企企业面临临问题的的经济学学及现实实分析中国国的物业业管理经经过200年的发发展,取得了了长足的的一步但但仍存在在诸多问问题。归归内起来来大致分分为三个个方面：一是目目前物业业管理的的社会化化程度不不高,二是现现有物业业管理面面临的现现实问题题,三是当当地政府府行为的的偏差。一、我国物物业管理理的社会会化程度度不高物业业管理行行业是生生产力发发展和社社会进步步到达一一定水平平后所兴兴起的一一种朝阳阳产业。伴随着着我国房房地产业业的发展展,住房制制度改革革和住房房商品化化的

5、深入入,物业管管理应该该覆盖绝绝大部分分的物业业。但实实际上,目前我我国物业业管理的的覆盖面面太小,社会化化程度低低,远远不不能适应应社会现现代化和和文明程程度的需需要。1、物业业管理行行业发展展的经济济学分析析物业业管理作作为一种种朝阳产产业,提供的的是一种种特殊服服务。这这种服务务不但可可以使业业主和用用户在商商品房的的消费中中,享受到到更多的的便利和和效用;同时也也可以实实现房产产的保值值和增值值。作为为推动市市场商品品化改革革进程的的重要措措施,物业管管理可以以解决长长期以来来房地产产市场不不活跃、房屋管管理滞后后的瓶颈颈问题。因此,物业管管理滞后后对我国国国民经经济发展展将产生生消极

6、影影响。这这个问题题我们可可以用图图1中的图图A、图B两幅图图来进行行综合分分析（图图略）:作为为提供一一种特殊殊服务的的行业,物业管管理不但但可以使使消费者者获取效效用,更可以以因其对对房产的的保值、增值的的贡献以以及其作作为一种种准公共共用品而而带来的的外部经经济效益益使得社社会的总总效益(总福利利水平)上升。图A的Z-YY弧线表表示社会会的总生生产可能能性边界界,其中OAA轴上的的Z 点代代表抽象象的不含含物业管管理服务务的社会会总产品品生产量量;OBB轴上的的Y 点则则代表物物业管理理服务的的总生产产量。WW1-WW2-WW3这组组曲线代代表社会会福利曲曲线。这这里的社社会福利利曲线具

7、具有无差差异曲线线的各项项特征，W1-W2-W3按按其距原原点的距距离不断断提高而而依次代代表更高高的社会会福利水水平,即W1WiW3;而在各各条曲线线之上,社会总总产品(抛除物物业管理理服务)与物业业管理服服务的各各项组合合具有相相同的社社会福利利水平。从图AA中,我们可可以看出出,只有在在A点,即社会会福利曲曲线W22与社会会的生产产可能性性边界ZZ-Y相相切时,社会福福利水平平才可能能在现有有条件下下达到最最大。反反之,处于生生产可能能性边界界之内的的B点,只能达达到一个个低于的的W2的社社会福利利水平WW1。而物物业管理理的产出出水平是是由市场场上的供供求关系系来决定定的,这里我我们用

8、图图1中的图图B来显示示这一供供求状况况。图中中Dl表示示目前我我国的物物业管理理市场需需求,相应的的S1则表表示目前前我国物物业管理理市场的的供给曲曲线,DD1、SI的交交点C所决定定的是物物业管理理的实际际生产水水平q11。q2实质质上是市市场需求求与市场场供给所所决定的的有效需需求水平平,通过联联系图AA,我们们可以明明显看出出,有效需需求水平平ql只能能使社会会福利水水平达到到吭,离社会会福利水水平达到到最大的的物业管管理水平平q尚有距距离。这这只有通通过采取取措施促促使需求求曲线和和供给曲曲线同时时右移来来使有效效需求水水平逼近近社会福福利最大大的水平平q,即D2和S2相交交的D点所

9、决决定的水水平。2、目前前影响我我国物业业管理有有效需求求不足的的主要原原因制度环环境由于于历史原原因,目前制制约我国国物业管管理制度度环境未未臻完善善主要有有两个因因素:一是住住房商品品化比率率低,二是传传统的福福利性分房房制度尚尚处于改改革之中中。我国国长期以以来实行行的福利利分房体体制积重重难返,低租金金、福利利房、国国家管的的计划经经济体制制是现代代物业管管理市场场化的最最大障碍碍。虽然然近年来来住房制制度改革革已取得得很大成成效,但离现现代社会会住房商商品化的的要求仍仍然有相相当大的的差距。因此,住房制制度、房房管制度度的改革革与物业业管理实实际上是是相辅相相成、互互相促进进的。只只

10、有同时时进行房房产改革革和推广广物业管管理才会会使二者者都能顺顺利进行行。例如如,在我国国经济发发展水平平较高的的上海,随着公公有住房房出售,自有住住房的比比例已由由33%上升到到57%,但是是未售出出的公房房仍占相相当大的的比例,这种局局面极大大地制约约着物业业管理的的发展。经济发发展水平平和居民民收入水水平较低低经济济发展水水平较低低,表现在在物业管管理自身身的现代代化程度度较低_附属设设备标准准低、数数量少、房屋使使用维护护技术含含量低,这使得得对于专专业化的的物业管管理的需需求动机机较弱。居民收收入水平平较低则则是制约约这类地地区住宅宅物业管管理发展展的现实实障碍。事实上上,内陆经经济

11、相对对落后地地区的普普遍现象象是居民民消费支支出中食食品支出出比重大大恩格格尔系数数较高。住房开开支所占占比重较较小(福利房房制度后后遗症),这种种情况下下再搞物物业管理理收回取取管理费费,往往被被居民视视为不堪堪负担的的额外支支出。推广广物业管管理这种种现代化化的高效效管理体体制,是将传传统的无无人管、自己管管或国家家管转变变为专业业化、企企业化的的市场经经济体制制下的商商业行为为。因此此,即使是是相对落落后的地地区在这这个问题题上也不不能消极极地等、靠。要要打破那那种视物物业管理理为发达达地区高高尚物业业才需要要的奢侈品品的认识识误区。实际上上,且我们们的理论论分析巳巳证明物物业管理理所提

12、供供的物业业管理服服务产品品实为业业主和用用户的必需品品。而且且这种必必需品作作为一种种准公共共物品,它还给给全体业业主、用用户乃至至全社会会带来效效益,提高全全社会的的福利水水平。任任何一个个行业,包括物物业管理理,都有着着很明显显的规模模经济性性质,即随着着市场容容量的扩扩大,在管物物业规模模的增加加,单位管管理费用用有降低低趋势,这是由由于分工工专业化化加深、效率提提高所致致。如图图2所示:由于物物业管理理体制的的推广,单位管管理费用用即物业业管理服服务的价价格水平平降低,在业主主和用户户收入水水平不变变的情况况下,预算线线将由原原来的AAB转为为现在的的AC,这种新新的均衡衡点E11,

13、位于于更高的的效用无无差异曲曲线U11上,福利水水平得到到了改善善。(图2中纵轴轴是抽象象的抛除除物业管管理服务务的其它它商品消消费组合合向量)所以以,面对低低收入水水平、低低经济发发展水平平的地区区,推广物物业管理理不仅具具有实践践上的现现实性,也有理理论上的的必要性性。物业管管理有效效供给较较低物业业管理覆覆盖面低低,市场容容量小,制度环环境、经经济发展展水平和和居民收收入水平平低只是是造成这这种状况况的需求求方面的的原因,但实际际上有效效供给能能力不足足也是一一个重要要方面。供给能能力不足足有三个个方面的的原因:物业管管理企业业素质参参差不齐齐、供给给结构偏偏差、现现有价格格水平较较低。

14、物业管理理企业在在我国主主要是通通过四种种途径组组建起来来的,即由开开发公司司组建的的物业管管理公司司或附设设的物业业管理部部,独立组组建的物物业管理理公司,房管所所转换的的物业管管理公司司,各大系系统单位位组建的的物业管管理公司司。其中中最后一一种途径径只占少少数,最多的的是通过过一、三三两种途途径组建建起来的的,而由开开发商和和房管所所组建的的物业管管理公司司不是把把物业管管理作为为房地产产的附属属品，就就是延续续计划经经济体制制的传统统观念,距离专专业化、现代化化的标准准都相去去甚远。这种状状况制约约着我国国物业管管理行业业有效供供给能力力的形成成和提高高。总之之,扩大我我国物业业管理的

15、的覆盖面面是个综综合的系系统工程程,供、求求两个方方面双管管齐下才才能取得得效果。二、我国物物业管理理企业市市场运作作问题分分析物业业管理作作为一种种新型的的适应市市场经济济竞争要要求的朝朝阳产业业,代表着着低成本本、高效率率。在目目前已开开展的物物业管理理的具体体操作和和运行中中,则有很很多实际际问题阻阻碍着这这个行业业的健康康、稳定定发展,这里归归纳出五五个主要要问题:1.物业业管理运运作中各各方行为为不规范范。物业业管理作作为一种种民事商商务行为为,不论其其内容如如何变化化,参与其其中的各各方应该该有一个个较为明明确的行行为规范范。而现现实中的的情况往往往不是是这样,主要表表现在三三个方

16、面面:1)角角色错位位。角色色错位有有两种情情况,一种是是由于同同一机构构多种身身份重叠叠而形成成的。例例如很多多开发企企业,自己是是业主同同时又是是物业管管理公司司的母公公司,以母公公司的名名义来干干预飞命命令管理理公司,而不是是以业主主身份同同管理公公司形成成规范的的委托一一代理关关系。另另一种则则是由于于我国物物业管理理实践的的超前性性和不配配套而造造成的。常见的的情形是是物业管管理公司司对物业业的管理理超前于于业主委委员会组组织,于是在在一些物物业管理理起步较较早的地地方出现现由物业业管理公公司业召召集组织织业主委委员会并并指挥业业主委员员会的行行为,严重干干扰了业业主作为为委托人人与

17、物业业管理企企业作为为代理人人之间正正常的权权利行使使和责任任划分。2)物业业管理不不到位:这主要要是指有有部分物物业管理理公司不不以物业管管理为主业业,而忙于于搞多种经经营牟利。有些公公司虽然然也在搞搞物业管管理,但只限限于收取取租金和和一般性性的养护护维修,而对于于保养建建筑物公公共部分分、维修修更新设设备、营营造周围围环境、治安保保卫等则则不过问问,做不到到综合性性、全方方位的服服务。3)不正正当竞争争。不正正当竞争争当前有有蔓延的的趋势。不正当当竞争有有两种形形式,一种是是在竞争争过程中中以不正正常的低低价位(收费)来争取取客户;一种是是对于自自己开发发的物业业,名义上上搞招标标选聘物

18、物业管理理公司,实际上上则内定定自己组组建的公公司或内内定一家家有特殊殊关系的的企业。无论是是盲目削削价还是是内定,对于刚刚刚起步步的物业业管理市市场都有有巨大的的危害。2.逆专专业化问问题。这这表现在在两个方方面,一是开开发商自自己组建建物业管管理公司司而不是是选聘专专业物业业管理公公司来管管理所开开发的物物业;二是在在物业管管理公司司的内部部,不是将将电梯、设备维维修养护护、保安安、绿化化等专业业服务分分包给专专业服务务企业去去做,而是自自己拥有有各种专专业服务务队伍。逆专业业化的行行为是不不利于形形成发达达的物业业管理的的。前者者违反了了专业化化的客观观规律,阻碍了了正常的的市场竞竞争,

19、导致大大量低素素质、小小规模的的物业管管理公司司存在,形成低低水平的的重复建建设,浪费社社会资源源。后者者则应随随着市场场的完善善、竞争争的加剧剧、市场场规模的的扩大、专业化化优势的的显现和和加强而而逐步得得到改变变。事实实上,现在一一些规模模较大、经营较较好、素素质较高高的物业业管理公公司中的的专业服服务队伍伍就正在在分离,开始承承揽本公公司所管管物业以以外的业业务,说明专专业化企企业协作作的进步步趋势。3.经费费问题。物业管管理要讲讲求经济济效益和和资金的的良性运运转,这些前前提就在在于物业业管理经经费的来来源应该该落实、有保证证,但是目目前绝大大多数物物业管理理企业都都在抱怨怨物业管管理

20、的经经费有困困难。这这种困难难体现在在以下几几个方面面:由开发发商支付付的管理理基金(建设部部有关文文件规定定为所开开发物业业总造价价的2%)以及及由开发发商和业业主一起起提供的的维修基基金尚不不能完全全落实。特别是是管理基基金目前前尚.有令可可依,而维修修基金则则多依靠靠物业管管理企业业与业主主之间的的谈判而而定,业主多多不愿负负担,取得这这部分经经费难度度很大。收取管管理费的的标准、期限、方式尚尚不规范范。特别别是一些些地区管管理费标标准偏低低,正常管管理支出出没有着着落,多数物物业管理理公司之之所以能能够维持持运作是是由于利利用了多多种.经营(咨询、中介、建材、商业)等收入入来弥.补管管

21、理费的的不足。接管物物业时的的验收费费、质量量保证金金以及城城市维护护费补贴贴等经费费项目不不能落实实。4.物业业管理公公司与社社会有关关方面的的关系尚尚未理顺顺。物业业管理是是多方面面的综合合服务,其经营营管理过过程中会会与社会会有关部部门形成成密切的的关系。这些关关系主要要有三个个层次:物业管管理企业业与街道道、居委委会、派派出所的的关系;物业管管理企业业与交通通、环境境、卫生生、市政政、园林林、教育育、水电电煤等配配套部门门的关系系;物业管管理企业业与商业业、文化化娱乐等等单位的的关系。这里里面既有有第一类类的行政政属地管管理的关关系,亦有第第二、三三类行政政与经济济、科教教混合的的关系

22、。工作范范围不明明确,关系不不协调,这已经经成为物物业管理理,尤其是是住宅小小区物业业管理中中最令人人头痛的的问题。5.房地地产开发发遗留下下后遗症症。近些些年来,我国的的房地产产业发展展迅速,但有相相当一部部分开发发商重建建设、轻轻管理,追求短短期经济济效益,设计规规划缺乏乏长远考考虑,建筑施施工质量量低下,造成了了大量遗遗留问题题,例如未未预留足足够车位位(停车空空间不足足是现在在最难解解决的遗遗留问题题);大厦厦内部附附属设备备,特别是是电梯质质量差,经常出出现故障障;有些物物业公用用设施配配套跟不不上等。三、当地政政府行为为的偏差差在我我国物业业管理的的发展过过程中,各级政政府起到到了

23、有力力的推动动作用,政府行行为从总总体上评评价是好好的、积积极的。但也不不能否认认,政府行行为中也也存在一一些偏差差,这些偏偏差正在在阻碍物物管行业业的顺利利发展。归结起起来它主主要在于于两个方方面:1.对于于物业管管理的认认识还不不够这是是指未将将物业管管理作为为现代经经济部门门体系中中重要的的一环来来看待,而是或或多或少少的将其其视为一一种权宜之之计。所谓谓的权宜之之计,主要是是指在传传统房屋屋管理体体制的弊弊端暴露露无遗,已经成成为国家家财政包包袱的情情况下,当地政政府仅仅仅将物业业管理作作为一个个替代方方法来减减轻负担担。从实实际效果果看,物业管管理确实实起到了了这种作作用。但但从政府

24、府的角度度看,只注意意这种减减轻负担担的作用用是片面面的、偏偏颇的。香港的的建筑筑物管理理条例、台湾湾的公公寓大厦厦管理条条例,在当地地均具有有法律档档次的效效力。我我国现阶阶段物业业管理尚尚缺乏完完善的法法律,主要还还是靠政政府文件件的政策策管理,造成了了无法可可依、政政出多门门的不规规范现象象,增加了了物业管管理认识识上的偏偏差。2.政府府管理体体制不顺顺物业业管理的的管理对对象虽然然是房地地产产品品,但它服服务的对对象是人人。这一一行业与与众多的的政府部部门、公公用部门门以及其其它部门门形成了了复杂的的关系,这些关关系中最最重要的的是与政政府部门门之间的的关系,譬如公公安部门门、市政政部

25、门、街道办办事处等等等。但但从现有有的管理理体制上上看,物业管管理在国国家和地地方上的的归口领领导管理理不完全全一致,特别是是常常有有些问题题超出了了房地产产管理部部门的职职权范围围。因此此,一方面面应该在在立法上上加强,使得这这类问题题的协调调、处理理有据可可依;另一方方面则应应在管理理体制上上理顺各各个部门门之间的的关系,才能使使物业管管理行业业顺利健健康发展展。试论物业业管理前前期介入入的作用用及其立立法意义义现代代高层建建筑具有有设计复复杂,技术含含量高,建设周周期长和和安装、施工难难度大的的特点。为了保保证物业业正常使使用和发发挥功能能,对物业业实施有有效管理理需要物物业管理理企业的

26、的前期介介入。目目前一些些富有远远见的开开发商已已开始尝尝试对物物业项目目实施前前期介入入管理,但大多多数的前前期介入入都是在在入住前前半年左左右进入入的,主要就就建筑安安装的后后期工作作提出一一些建议议,为接管管验收做做前期准准备,在深度度和广度度上都存存在一定定的缺陷陷,仍然难难以解决决、开发发商给物物业管理理带来的的很多问问题。而而真正意意义上的的前期介介入是从从项目前前期设计计开始到到物业接接管验收收为止的的质量监监督过程程。一、从项目目设计开开始提前前介入,参与物物业建设设项目的的优化设设计,对物业业实施超超前管理理,为完善善物业建建设提出出建设性性意见,避免物物业建成成后的使使用和

27、管管理问题题。物业业的设计计人员不不是专业业的物业业管理者者,在项目目规划设设计阶段段,规划设设计人员员往往只只从设计计技术角角度考虑虑问题,其在制制定设计计方案时时,不可能能全面考考虑后期期的物业业管理经经营中可可能出现现的问题题,或者很很少从业业主长期期使用和和后续物物业管理理正常运运行的角角度考虑虑问题,造成物物业建成成后管理理上的漏漏洞和功功能布局局上的缺缺陷。同时时由于设设计阶段段与物业业的建成成存在较较长间隔隔,建筑、设施的的技术进进步和业业主需要要的不断断提高都都有可能能使设计计方案落落伍。而而物业管管理企业业作为物物业的管管理经营营维护者者,对物业业可能出出现的问问题有比比较清

28、楚楚的了解解,其前期期介入可可以从业业主和管管理者的的角度参参与规划划设计方方案的讨讨论,完善设设计细节节,提出一一些合理理的建议议,使物业业的功能能设计更更有利于于日后的的使用和和管理,可以有有效的避避免因设设计的缺缺陷或不不足而给给业主使使用和物物业管理理带来的的麻烦。在深深圳就有有此类成成功案例例:19999年年下半年年投入使使用的某某大厦,其绝大大部分设设计工作作是19996年年内完成成的,若全部部按照设设计图纸纸建设,则会与与后期使使用和经经营管理理要求就就产生距距离。作作为前期期介入该该大厦的的物业管管理公司司,积极组组织物业业管理专专业人员员对大厦厦各类设设备如电电梯、电电气、空

29、空调、洁洁具、电电脑布线线、停车车场管理理系统进进行了深深入细致致的调研研,参与设设备、材材料的选选型及供供应商的的考察选选用,并亲临临有关生生产厂家家进行实实地考察察。在此此基础上上,从完善善大厦设设计细节节、更好好搞好大大厦经营营的角度度提出了了一系列列建议,并对项项目进行行补充和和完善。这些项项目经同同开发商商和业主主方沟通通后,最终做做出了更更加合理理的方案案并付诸诸实施,取得了了很好的的效果。二、积极参参与工程程监理工工作,从物业业管理的的角度对对工程施施工、设设备安装装的质量量进行全全面监控控,及早发发现和解解决问题题,避免物物业建成成后给使使用和管管理服务务带来的的缺憾。物业业项

30、目一一旦建成成,物业管管理企业业就要天天天和此此物业打打交道,并且要要面对所所管物业业可能发发生的各各种问题题,在关系系到切身身利益的的条件下下,它可能能比工程程监理的的要求更更严格,工作更更细致、更周密密。在建建设施工工阶段,施工环环节多,施工单单位参差差不齐,设备安安装、管管线布置置错综复复杂,对工程程质量的的控制要要求高。但这一一阶段是是整个项项目的关关键时期期,开发商商的主要要精力更更多放在在工程进进度、资资金筹措措和促销销推广上上,尽管从从开发商商的本意意来说,总是希希望能保保证工程程质量,使所建建物业达达到优良良乃至优优质工程程目标,但是由由于人力力、技术术、精力力等方面面的原因因

31、忽视对对工程质质量的全全面监控控。尽管管建设项项目都有有监理公公司监理理,但监理理公司与与开发商商往往只只注重结结构安全全等大的的质量问问题,对物业业使用过过程中经经常会碰碰到的渗渗漏、裂裂缝以及及一些细细微的质质量问题题却经常常忽视,而这些些却是物物业管理理企业在在日后的的维修养养护中必必须面对对的,通过物物业管理理企业的的前期介介入,为以后后的维修修养护工工作省去去很多麻麻烦。现在在的物业业建设,特别是是高层物物业建设设,其结构构、管线线等十分分复杂,安装、施工工工程中,粗心大大意或随随心所欲欲都可能能给设施施、设备备的使用用带来极极大的困困难,甚至导导致极大大的浪费费,特别是是在目前前房

32、地产产施工安安装单位位尚不很很了解和和重视物物业管理理工作的的情况下下,某些作作业者很很可能为为方便自自己工作作,而不是是从有利利于业主主使用角角度去安安装施工工,从而给给人住后后的物业业管理带带来诸多多难以解解决的问问题。物物业管理理企业派派出专业业人员入入住楼盘盘,从业主主的角度度监督施施工单位位的各项项工作,从物业业管理的的角度提提出整改改建议,确保了了施工中中较少甚甚至不出出现不利利于物业业管理的的弊端,为业主主争得了了良好的的.硬件条条件。此外外,前期介介入使物物管公司司能够对对物业的的每一单单元逐一一检查验验收,建立工工程设备备档案,为业主主日后装装修、使使用、维维修提供供了极大大

33、的方便便。如物物业管理理公司介介入深圳圳某大厦厦的管理理后,严格按按照优质质工程标标准.进行动动态监控控,在开发发商聘有有监理公公司的情情况下,还是发发现并指指出了屋屋面渗漏漏材料回回使用、玻璃幕幕墙安装装、施工工单位使使用海砂砂、假冒冒水泵、地下停停车场风风管不合合理等大大量工程程质量问问题,这些问问题涉及及到材料料选用设设备选型型、配套套设施、管线布布置等多多方面。回若物物业管理理企业采采取提前前介入,就可以以很好监监督和解解决此类类问题。三、提前熟熟悉所安安装的设设备设施施,严格按按规范做做好接管管验收工工作,确保物物业理单单位从物物业开始始投入使使用即能能为业主主提供良良好的物物业管理

34、理服务。有的的开发、设计单单位在物物业配套套机电设设备的选选购、施施工中往往往留下下华而不不实或考考虑不周周之处,造成可可维护性性不足,特别是是在接管管验收阶阶段,开发商商往往只只注重物物业.整体的的交付使使用,而很少少考虑到到物业公公司接管管后细微微全面的的需要,给物业业建成后后的使用用维护带带来诸多多不便,也对物物业管理理单位顺顺利、及及时地为为业主提提供良好好的管理理服务带带来影响响。有物物业管理理公司提提前介入入后,发展商商可以得得到物业业管理公公司的紧紧密配合合,使其专专心开发发建设。物业管管理公司司可以根根据物业业管理的的技术规规范要求求,对接管管的物业业从使用用功能上上严格把把关

35、,就日常常管理维维护工作作中可能能出现的的问题直直接与建建筑安装装单位交交涉,监督并并促使改改进发现现的问题题,避免了了扯皮推推萎事情情的发生生。特别别是能够够及时指指出安装装调试过过程中,对给排排水、电电照、通通讯、暖暖通、气气体动力力、供电电、防震震防雷、电梯、消防等等各个设设备系统统中所存存在的问问题,促使开开发商引引起高度度重视并并要求承承建单位位限期解解决,确保各各项设备备设施在在投入使使用前就就能正常常运行。其机电电设备管管理人员员可以提提前熟悉悉相应设设备的操操作、管管理和维维护,同时严严格按照照国家建建设部颁颁布的房屋接接管验收收标准做好接接管验收收工作。同时时,由于有有了提前

36、前介入,物业管管理单位位对物业业的总体体规划布布局、结结构和管管线布置置、设备备设施基基本做到到心中有有数,对物业业可能出出现的隐隐患了如如指掌;所发现现的问题题在施工工安装方方尚未退退场之前前即已解解决,既节省省了费用用,也大大大缩短物物业开发发、经营营和使用用之间的的过渡期期。如果果在发展展商的授授权下,在竣工工验收合合同中,发展商商全权委委托物业业管理公公司在保保修期内内代表发发展商与与建筑、安装单单位就房房屋建筑筑安装质质量进行行监督、协调,确保物物业建设设质量,物业管管理单位位就能够够确保接接管验收收工作顺顺利,接管后后即能技技入使用用,及时为为业主提提供可靠靠的服务务。此外外,物业

37、管管理前期期介入可可以更好好锻炼队队伍,避免因因仓促上上阵而导导致的不不应有失失误,给业主主留下不不好的印印象。四、前期介介入的立立法意义义实践践证明,让物业业管理单单位提前前介入物物业开发发建设,对完善善物业功功能、确确保物业业建设质质量和顺顺利维护护保养等等方面,有无可可替代的的重要作作用。但但是,由于目目前设计计飞建设设、施工工、安装装、监理理等环节节的单位位对物业业管理的的认识重重视不够够,致使物物业管理理行为滞滞后,给后期期物业管管理带来来诸多不不便。如如果从法法律的高高度,规定所所有物业业开发建建设项目目必须有有符合一一定资质质条件的的专业物物业管理理单位介介入,那么,这将对对我国

38、今今后的整整体物业业建设质质量和物物业管理理质量乃乃至人民民生活质质量产生生极大的的促进作作用,其意义义将是深深远的。1、法定定前期介介入能够够进一步步促进物物业建设设质量的的提高。如果果让具有有一定资资质条件件的物业业管理单单位提前前介入物物业建设设项目,那么作作为专业业的物业业管理单单位将从从规划、设计阶阶段开始始,从物业业管理的的角度,对开发发项目的的规划、设计、建筑、安装、维护和和保养等等工作按按物业管管理的要要求进行行主动控控制,更加确确保物业业建设质质量。2、法定定前期介介入可以以为保证证物业建建成后长长期管理理服务的的质量奠奠定良好好的基础础。当前,很多物物业(特别是是老旧物物业

39、)的管理理服务质质量不能能令人满满意,其关键键因素不不全是物物业管理理单位的的管理服服务水平平不高,其设计计开发建建设质量量不符合合物业管管理的要要求,也是影影响物业业管理服服务质量量的重要要因素。如果有有良好的的物业管管理前期期介入,就可以以避免或或减少那那些影响响物业管管理质量量的因素素,从而使使业主在在居住使使用的舒舒适度、满意度度等方面面将会有有更大的的飞跃,保证物物业管理理的服务务质量才才有基础础。3、法定定前期介介入有利利于从整整体上提提高我国国的物业业建设和和管理质质量。随着着经济持持续增长长,我国每每年建设设的物业业数量相相当庞大大,然而,从物业业管理的的角度去去考察,真正符符

40、合物业业管理要要求,或者说说没有物物业管理理服务缺缺憾的物物业并不不是全部部。这一一方面与与全国物物业管理理普及发发展的不不平衡有有关,另一方方面与物物业设计计、建设设单位缺缺乏物业业管理意意识也很很有关。从法规规上规定定物业管管理前期期介入,对提高高我国物物业建设设、物业业管理水水平的作作用意义义是不言言而喻的的。在当当前物业业管理发发展不平平衡的情情况下,对加快快推行物物业管理理体制也也有极大大的推动动作用。生态住宅宅小区的的建设与与管理探探讨21世纪纪是生态态城市建建设世纪纪,是人类类努力解解决环境境危机的的世纪。住宅小小区是生生态城市市建设的的重要组组成部分分,它是一一个以人人为中心心

41、的人工工生态系系统,是一个个功能相相对集聚聚和自然然环境因因素高度度稀缺的的统一体体。随着着人们对对住宅环环境污染染日益重重视,生态住住宅小区区也开始始出现,并且将将成为物物业管理理公司发发展的新新领域。一、生态住住宅小区区的概念念生态态住宅小小区是一一个崭新新的概念念。它是是一个技技术与自自然达到到充分融融合,各种资资源的利利用最有有效,环境清清洁、优优美、舒舒适,大大降降低了因因自然灾灾害、生生态环境境破坏或或暂时失失衡等影影响而产产生的各各种风险险,有利于于提高小小区文明明程度的的稳定、协调、持续发发展的人人工复合合系统。它是人人类社会会发展的的产物和和现代文文明的象象征,也是人人类共同

42、同的愿望望。生态态住宅小小区具有有下列特特征:1.高效效益的转转换系统统。在自自然物质质-经济物物质一废废弃物的的转换过过程中,必须是是自然物物质投入入少,产出多多,废弃物物排泄少少。通过过高新技技术的使使用来推推动物质质的有效效转换与与再生、能量的的多层次次分级充充分利用用和无污污染工艺艺的推广广,从而在在满足消消费需求求的同时时,又能使使生态环环境得到到保护。2.高效效率的流流转系统统。以现现代化的的设施为为支撑骨骨架,为物流流、能源源流、信信息流、价值流流和人流流的运动动创造必必要的条条件,从而在在加速各各流的有有序运动动过程中中,减少经经济损耗耗和对生生态环境境的污染染。高效效率的流流

43、转系统统,包括构构筑连接接内外的的交通运运输系统统,建立在在通信数数字化、综合化化和智能能化基础础上的快快速有序序的信息息传输系系统;配套齐齐全、保保障有效效的物资资和能源源(水、电电、煤及及其他燃燃料等)的供给给系统;网络完完善、布布局合理理、服务务良好的的服务系系统;设施先先进的污污水废物物排放处处理系统统。3.高质质量的环环境状况况。对生生产和生生活造成成的大气气污染、水污染染、噪声声污染和和各种废废弃物,都能按按照各自自的特点点予以防防治和及及时处理理、处置置,使各项项环境质质量指标标均能回回达到国国际最高高标准。4.多功功能、立立体化的的绿化系系统。点点线国面面结合、高低错错落,形成

44、绿绿化网络络,在更大大程度上上发挥绿绿化调节节空气、温度、美化景景观和提提供娱乐乐、休闲闲场所的的功效。根据联联合国有有关组织织的规定定,居住区区内人均均绿地面面积288平方米米。5.高素素质的人人文环境境。具有有较高的的人口素素质,良好的的社会风风气,井然有有序的社社会.秩序,丰富多多彩的精精神生活活,良好的的医疗条条.件与祥祥和的社社区环境境。同时时,人们能能保持.高度的的生态环环境意识识,能自觉觉地维护护公共.道德标标准,并以此此来规范范各自的的行为。6.高水水平的管管理功能能。对资资源利用用、画社社会服务务、治安安防灾、环境整整治等实实施高效效率的管管理,保证资资源的合合理利用用,最大

45、限限度地促促进人与与自然、人与生生态环境境关系的的和谐。二、生态住住宅小区区建设生态态住宅小小区建设设是按照照生态学学原理,以空间间的合理理利用为为目标,以建立立科学的的人工化化环境措措施去协协调人与与人、人人与环境境的关系系,协调小小区内部部结构与与外部环环境关系系,使人类类在空间间的利用用方式、程度、结构、功能等等方面与与自然生生态系统统相适应应,为人类类创造一一个安全全、清洁洁、美丽丽、舒适适的居住住环境。它是在在对小区区环境质质量变异异规律深深化认识识的基础础上,有计划划、有系系统、有有组织地地安排小小区人类类活动的的强度、广度和和深度的的行为。建设的的基点是是合理利利用环境境容量(环

46、境承承载力),这是是小区生生态建设设的出发发点和最最终归宿宿。小区区生态问问题的产产生可归归结于两两个根源源。其一一是人口口导致对对资源的的过度利利用及环环境超负负荷承载载而产生生的生态态问题;其二是是人类活活动产生生的环境境污染问问题。相相应的,生态建建设也包包含两大大部分内内容:一是资资源利用用,二是环环境整治治。前者者着重研研究在资资源利用用问题后后者着重重研究解解决、治治理环境境污染问问题,从广泛泛意义上上而言还还应包括括社会等等领域。具体来来说,小区生生态建设设的内容容主要有有:1、确定定人口适适宜容量量。一个个小区的的适宜人人口是社社会经济济发展水水平、消消费水平平、自然然资源和和

47、生态环环境的函函数,是满足足一定生生存质量量的前提提下的合合理人口口规模。2、研究究土地利利用适宜宜性程度度。不同同的土地地利用方方式对生生态系统统有着深深刻的影影响。在在土地开开发利用用的过程程中不仅仅要考虑虑经济上上的合理理性,而且要要考虑与与其相关关的社会会效益和和环境效效益,要分析析环境条条件对土土地利用用方式所所产生的的制约。3.防治治污染。通过环环境污染染的有效效治理,形成并并维持小小区高质质量的生生态系统统,为可持持续发展展打下坚坚实的基基础。治治理的中中心环节节是在做做好环境境污染预预测基础础上,选取适适宜的处处理方法法和处理理程序。生态环环境保护护与治理理的工程程性对策策有:

48、构筑结结构合理理、布置置均衡、形式多多样、功功能强大大的绿化化系统。建设好好饮用水水工程、中水工工程和污污水排放放与处理理工程,使水质质逐步向向国际标标准靠拢拢。实行集集中供给给能源,采用先先进的烟烟气处置置工艺,从根本本上减少少大气中中的有害害物质的的含量。改进和和完善垃垃圾的收收集系统统,争取做做到分类类收集、封闭运运输,让一部部分垃圾圾变废为为宝,另一部部分经无无害化处处理后还还原到大大自然中中。采用清清洁无害害工艺、设备飞飞产品,减少污污染的排排放量。4.保护护生物。人类以以外的生生物大量量地、迅迅速地减减少、退退缩以至至消亡,是生态态恶化的的重要原原因,各类生生物尤其其是绿色色植物在

49、在生态环环境中担担负着重重要的还还原功能能,绿化程程度以及及人均绿绿地面积积是体现现城市生生态建设设水平的的重要指指标。5.提高高资源利利用效率率。小区区是资源源高强度度集中消消耗区域域,其资源源综合利利用效率率反映和和决定了了环境质质量水平平。提高高水资源源、能源源、再生生资源、等资源源、综合合利用效效率是改改善环境境质量的的重要措措施。三、住宅小小区的环环境污染染治理理环境污污染是生生态住宅宅小区的的建设与与管理的的重要组组成部分分。虽然然住宅区区环境污污染有很很多来自自住宅区区外,但也有有相当一一部分来来自住宅宅区内部部,物业管管理部门门对部分分污染可可以通过过法律、技术、经济上上的措施

50、施进行控控制。1、住宅宅环境污污染的类类型。房房屋的建建设、室室内装修修、配套套设施的的运行、区域环环境、各各种生活活习惯等等都会对对住宅造造成污染染。污染染类型大大体分为为:住宅大大气污染染:油烟污污染、燃燃料废气气污染、排水系系统臭气气污染、吸烟污污染、建建筑与装装修材料料等。水污染染:饮用水水污染、游泳池池用水污污染、雨雨水与污污水合流流污染。噪音污污染主要要有:施工噪噪声污染染、交通通噪声污污染、机机电设施施噪声污污染、社社会噪声声污染等等。辐射污污染主要要有:电磁污污染、射射频辐射射污染和和放射性性污染。光污染染:眩光污污染、灯灯光污染染、视觉觉污染、反光污污染。固体废废物污染染主要

51、指指建筑、生活垃垃圾乱堆堆,没有及及时清理理。2、住宅宅环境污污染的空空间分布布。由于于住宅环环境污染染源类型型较多、分散,虽从总总体上归归纳出规规律有相相当大的的难度,但还是是可以总总结出一一些特点点。在平平面上可可以用按按临街面面、临公公共场所所、邻设设施、其其他住宅宅四种位位置来考考虑。在在临街面面住宅会会碰到交交通噪声声、社会会噪声、施工噪噪声、各各种光污污染、高高压输电电线电磁磁污染、汽车尾尾气污染染、油烟烟污染等等,是污染染类型最最多、污污染最严严重的地地方之一一。临公公共场所所住宅主主要是社社会噪声声污染。邻设施施住宅主主要是机机电设施施噪声污污染,是污染染类型少少,但污染染可能

52、很很严重的的地方。其他位位置住宅宅污染相相对较轻轻。在垂垂直方向向上,污染源源的分布布大部分分位于地地面附近近,但高压压输电线线、高架架桥、油油烟排放放口、元元线电发发射台位位于较高高位置,使污染染分布较较无规律律。输电电线、高高架桥、发射台台是不常常见的,故可以以认为大大多数情情况下靠靠地面的的住宅遭遭受的污污染较严严重。有有一些污污染在空空间上常常是较均均匀分布布,如电视视放射性性幅射污污染、厨厨房油烟烟污染等等。3、住宅宅环境污污染在时时间上的的分布。住宅环环境污染染在长尺尺度时间间上的分分布可分分为.持久的的、临时时的两种种情况。在短尺尺度时间间上可分分为连续续和间断断两种情情况。持持

53、久的污污染有厨厨房油烟烟污染、机电设设施噪声声污染、交通噪噪声等,在房屋屋使用期期都存在在。临时时性的污污染有房房屋装修修的噪声声、施工工噪声,在整个个使用期期只存在在较短一一段时间间。连续续污染源源有交通通噪声、高压输输电线污污染等,间断污污染源有有厨房的的油烟、备用柴柴油发电电机废气气污染等等。4、住宅宅环境污污染的可可控性。住宅环环境污染染的可控控性指污污染控制制的难易易程度,它直接接影响管管理部门门的治理理控制决决策。对对住宅的的环境污污染一般般分为住住宅内部部污染源源、住宅宅小区污污染源和和住宅小小区外污污染源。住宅内内部污染染控制一一般可通通过设计计、物业业管理、用户进进行严格格控

54、制,如设计计独立的的排烟管管、禁止止在无污污水管的的阳台使使用洗衣衣机、规规定装修修时间和和要求等等。住宅宅小区污污染源污污染控制制可望通通过小区区规划、设计及及物业管管理进行行严格控控制,如有噪噪声污染染设施离离住宅应应有一段段距离及及采取防防护措施施,车辆速速度、鸣鸣笛应严严格控制制等。住住宅小区区外污染染控制一一般可通通过城市市规划、城市环环境综合合医治理理、小区区规划、设计来来控制。如交通通噪声可可设置绿绿化带进进行控制制、把一一些非住住宅用房房布置在在临街位位置上等等。从以以上分析析可以看看出,当住宅宅已建成成时,污染控控制的难难度很大大,当处于于小区规规划设计计阶段时时,污染较较易

55、控制制。在物物业管理理阶段,可控性性较好的的污染有有小区内内车辆噪噪音、水水箱、水水池游泳泳池水质质污染、酒楼油油烟污染染与噪声声污染等等,可控性性较差的的有城市市道路的的交通噪噪声、小小区机电电设施噪噪声等。四、生态住住宅小区区管理物业业管理公公司可运运用生态态学理论论来建设设和管理理住宅小小区,提高资资源利用用效率,改善环环境,增加小小区活力力,提高人人们生活活水平。目前,物业管管理公司司在生态态住宅小小区管理理中,需重视视下面工工作:l、实施施ISOO140000BB叫环境境管理体体系，提提高公司司生态环环境管理理水平,树立生生态化的的人与自自然观、科学价价值观、经济观观、绿色色价值观观

56、,提高全全体员工工的生态态环境意意识。2.节约约使用资资源,不断提提高资源源的转换换率、各各种设施施的节能能率、废废弃物的的无害化化处理率率,减少小小区中的的污染源源,并通过过法律、技术、经济上上的措施施加强对对它们的的控制和和防治,积极推推进设施施的现代代化,积极采采用绿色色和节能能产品。3.必须须依法来来规范建建设和管管理生态态小区过过程中的的各种行行为,建立科科学的生生态建设设与管理理指标体体系。但但要符合合国家、地方有有关生态态环境质质量法规规、标准准。4.宣传传建设生生态小区区的重要要性,提高居居民的生生态环境境意识、主动参参与生态态建设的的积极性性和遵守守各项环环卫准则则的自觉觉性

57、,加强青青少年的的生态环环境教育育,猛烈抨抨击违反反环保法法规的人人与事,形成一一种为生生态建设设作贡献献光荣、破坏生生态环境境可耻的的良好氛氛围。试论物业业管理市市场结构构调整的的策略和和途径一段段时间以以来,关于物物业管理理市场的的命题主主要围绕绕着以下下三个,一是以以扩张规规模为主主要标志志的对外外承接和和去外地地承接物物业管理理项目的的内容;二是以以适应市市场生存存发展能能力为主主要目标标的品牌牌塑造和和企业能能力提升升的内容容;三是以以避免市市场误区区为主要要内容的的,如何进进行市场场拓展,甚至是是否存在在物业管管理市场场的讨论论等等。不可可否认,以上命命题和实实践,为我国国物业管管

58、理市场场培育和和市场化化发展做做出了巨巨大贡献献,为我国国物业管管理能够够伴随着着我国改改革开放放和市场场经济体体制的建建立而不不断成熟熟起到了了重要作作用。但是是,作为一一个新兴兴的专业业类型市市场,我们的的目光只只停留在在一个较较为狭义义的范围围是不够够的。应应该从较较广义的的和宏观观的角度度对物业业管理的的各主客客体及领领域在较较深层次次上的实实践进行行认识和和探讨。使物业业管理市市场培育育和市场场化发展展能够更更广泛、更深刻刻、更完完善。本文文拟就物物业管理理区域化化整合、物业管管理规模模扩张、专业化化细分以以及物业业管理企企业改制制等方面面的问题题,谈谈物物业管理理市场结结构调整整的

59、策略略和途径径。一、分散物物业管理理的区域域性整合合,是调整整物业管管理市场场容量和和供给关关系的重重要内容容物业业管理市市场容量量小,供给关关系不顺顺畅是影影响物业业管理市市场化进进程的一一个重要要问题,说供给给不足并并不是说说我们的的房屋建建筑存量量小,而是由由于城市市规划建建设的零零散性和和一些开开发商大大而全、小而全全的计划划体制、观念等等方面的的原因,造成了了物业管管理企业业数量不不断膨胀胀所带来来的。现实实中,与一些些管理规规模大、管理效效果好的的大型住住宅区、工业区区和大厦厦形成鲜鲜明对照照的是一一些零星星分散的的物业。以及一一些在一一定规划划区域内内分块建建设并实实行多头头管理

60、的的物业项项目。这这类物业业原本就就缺乏在在规划和和规模等等方面的的先天优优势,再加上上多头管管理的高高成本,以及相相互间的的不协调调,从而一一方面影影响了服服务质量量,降低了了服务标标准,甚至带带来一些些社会问问题,另一方方面使物物业管理理企业不不能形成成良性运运作和产产生有效效利润,严重地地影响到到物业管管理市场场发育及及行业的的发展。解决这这一问题题的有效效途径为为:(一)政政府协调调区分分不同情情况和类类型,一方面面对于政政府统一一规划的的、由多多家开发发商分别别开发的的小区、工业区区和特殊殊功能园园区的物物业管理理最好应应由政府府出面直直接协调调或由政政府牵头头,通过业业主的参参与进