物业公司工程部工作手册-2

1、工程部工工作手册册 编编制： 日期： 审审核： 日期期： 批批准： 日期期：声明：工工程部工工作手册册未经许许可，不不得翻印印。 责任任部门：品质部部目 录录工程程部组织织架构工程程部经理理职责工程程部主管管职责工程程部领班班职责维修修工职责责弱电电工职责责给排排水工职职责土建建工（泥泥工）职职责配电电工职责责设备备保养与与维修制制度工程程管理交交接班制制度机电电设备的的中修、大修管管理制度度设备备巡视检检查制度度配电电室工作作制度电梯梯安全管管理制度度电梯梯机房管管理制度度工程程设施、设备维维修维护护保养修修缮工作作程序入户户维修操操作程序序用户户报修工工作流程程强电电突发事事件应急急方案电

2、梯梯系统突突发事件件应急方方案机械械管道系系统突发发事件应应急处理理方案维修修服务规规程作业业指导书书供配配电设备备维修保保养规程程作业指指导书给排排水设备备维修保保养规程程作业指指导书机电电及其它它设施维维修保养养规程作作业指导导书水箱箱管理规规程作业业指导书书中控控室设备备维修保保养规程程作业指指导书消防防栓的保保养规程程作业指指导书外管管网维修修保养操操作规程程作业指指导书工程程部工作作考核评评分细则则工程程工作范范围及细细则工程部组组织架构构图 工程部部主管维修工综合维修工水工电梯工弱电工工程部经经理岗位位职责在总经理理的领导导下，负负责公司司所辖房房屋建筑筑、公共共设施、机电设设备的

3、技技术管理理工作，制定本本部门的的各项制制度及应应急措施施。对管理处处工程维维修部工工作的检检查指导导，对发发生重大大事故组组织调查查分析及及处理工工作。负责制定定年度维维修保养养计划及及三电节节能计划划。负责参与与楼宇工工程验收收交接工工作，组组织新接接物业的的机电设设备调试试运行。负责管理理处提交交的分包包合同的的制定、审核、采购、监督，工程维维修物品品申购的的审核。负责本部部门招聘聘的新员员工面试试工作及及本部门门员工培培训考核核计划制制定。负责根据据实际情情况，组组织调配配各管理理处工程程人员、工程设设施设备备和维修修工具。完成领导导交待的的其它工工作。工程部主主管职责责1、负责责组织

4、对对机电设设备、公公共设施施、日常常运行、保养和和维修工工作安排排与工程程质量跟跟踪。2、负责责所有机机电设备备的大、中修计计划报批批，并组组织本部部门员工工参与实实施。3、 负负责对工工程维修修人员的的维修保保养工作作提供工工作指导导及检查查、监督督。4、负责本本部门物物品采购购计划的的汇总。5、负责责三电节节能工作作，确保保电气设设备安全全经济运运行。6、负责责外委维维修的联联系工作作。7、负责责指导建建立设备备台帐、设备卡卡，并收收集、建建立、整整理设备备技术资资料、档档案，做做到设备备档案齐齐全。8、参与与工程接接管与验验收，监监控二次次装修质质量。9、督查查工程维维修部工工作人员员做

5、好设设备运行行、维修修保养记记录。10、组组织人员员对遗留留工程及及改造工工程、房房屋翻新新的施工工与质量量验收。11、负负责对工工程维修修部工作作人员的的培训，提高员员工专业业技能、职业道道德、服服务意识识。12、负负责对工工程维修修部员工工的检查查、考评评。13、负负责对本本部门范范围内投投诉的处处理及不不合格服服务的纠纠正。14、负负责组织织对申购购物品的的检查。15、负负责指导导对分包包方的监监管。16、负负责贯彻彻落实公公司制定定的各项项规章制制度的实实施。17、负负责对工工程维修修部各岗岗位人员员工作的的日检、周检及及月检的的组织。18、完完成管理理处主任任交待的的其它工工作。工程

6、部领领班职责责1、带领领全班员员工，按按质按量量及时完完成各项项维修保保养工作作。2、组织织员工技技术练兵兵，带领领全班员员工掌握握本岗位位设备技技术性能能，确保保设备正正常运行行。3、以身身作则，技术精精益求精精，遵章章守纪，严把质质量关。4、制定定物品采采购计划划，报主主管汇总总。5、配合合主管收收集、整整理、建建立设备备台帐、设备卡卡、技术术资料，督促员员工做好好设备运运行记录录、维修修保养记记录，并并收集上上交归档档管理。6、参加加并带领领工程维维修人员员参与设设备大、中修，及时处处理突发发事件。7、配合合主管做做好员工工的思想想工作。8、督促促员工按按时抄水水、电表表，及时时通知用用

7、户交纳纳水、电电费，杜杜绝偷电电、漏电电行为。9、牢固固树立安安全第一一思想，遵守安安全制度度，坚决决制止违违章操作作。10、安安排班内内每天工工作，同同主管一一起按规规定检查查、落实实。11、完完成主管管交办的的其它工工作任务务。维修工职职责1、负责责小区供供配电、水泵系系统、电电梯等供供配电设设备的操操作、维维修、保保养。2、熟练练掌握机机电设备备的操作作规程，安全可可靠、按按质按量量准时完完成维修修任务。3、负责责供配电电设备运运行的操操作、监监控、记记录。4、供配配电设备备发生异异常，及及时报告告并在主主管及班班长协助助下排除除故障。5、负责责配合消消防中心心对自动动报警系系统、监监控

8、系统统进行维维护保养养。6、每月月按时抄抄表，及及时督促促用电单单位、业业主按时时缴纳电电费。7、牢固固树立“安全第第一”的原则则，认真真做好本本职工作作。8、经常常检查有有无偷、漏电及及违章线线路架设设，发现现问题及及时处理理或向领领导报告告。9、负责责责任区区域内的的清洁卫卫生工作作。10、负负责保管管好个人人工具、公用工工具、检检测仪表表和电器器材料。11、负负责本岗岗位用电电设备的的监护管管理。弱电工职职责1、负责责电梯、水泵变变频柜、消防系系统、监监控系统统、对讲讲系统等等弱电设设备的管管理、维维修、保保养。2、熟练练掌握弱弱电设备备的技术术性能及及工作原原理，及及时、准准确地完完成

9、维修修任务。3、负责责督促、协助专专业维修修单位做做好维修修保养。4、负责责申请购购买维修修所需的的材料及及元件报报主管后后上报公公司。5、每周周对弱电电系统进进行一次次细致的的检查、调整，根据运运行状况况做维护护保养，并作好好记录。6、认真真做好工工程维修修部主管管或班长长安排的的其它工工作任务务。1给排水水工职责责1、负责责小区内内给排水水设备的的运行、监控、维护、保养工工作。2、负责责水池(箱)的的管理对对水池(箱)的的清洗、消毒及及水样抽抽取和送送检工作作。确保保向业主主（住户户）供应应卫生合合格的用用水。3、熟练练掌握管管辖区内内管网情情况和设设备技术术性能，确保设设备运行行正常。4

10、、确保保给排水水设备(设施)处于良良好技术术状态，保证生生活、消消防用水水的需要要。5、负责责业主（住户）水表的的抄查及及派单，及时督督促用户户按时缴缴纳水费费。6、负责责编制给给排水设设备的技技术档案案，负责责申报给给排水备备用品、备用件件计划。7、开展展节约用用水宣传传。8、负责责责任区区域内的的清洁卫卫生工作作。9、每月月至少一一次疏通通地下排排污管网网。10、认认真完成成管理处处安排的的其他有有关工作作。土建工（泥工）岗位职职责1、负责责房屋本本体公用用配套设设施及住住宅区内内室外公公用配套套设施的的维修及及保养。2、服从从工程维维修部主主管及班班长的工工作安排排，协助助其他维维修工做

11、做好各项项维修工工作。3、负责责管理处处内水泥泥路、道道牙、走走道、污污水井、雨水井井、瓷砖砖、瓷片片等公共共设施的的维修及及养护工工作。4、负责责房屋天天面隔热热保温层层及墙体体的裂缝缝、起灰灰、起壳壳、剥落落的维修修保养工工作。5、负责责钢门窗窗、铁栏栏杆、铁铁门、电电梯房、防盗网网、停车车场防护护栏及小小区内污污水井盖盖、雨水水井盖等等市政网网盖的除除锈及刷刷油漆工工作。6、负责责土建方方面的维维修工作作，做到到急修不不过夜，小修、小补应应及时修修完。7、配合合水工确确保管辖辖区内地地上、地地下排污污管（沟沟）、雨雨水管（沟）道道的畅通通。8、认真真完成工工程维修修部交给给的其它它任务。

12、9、遵守守公司的的各项规规章制度度。配电工岗岗位职责责一、掌握握供电系系统线路路布置情情况、设设备技术术性能及及实际操操作规程程。二、坚守守岗位，定时巡巡视配电电房、水水泵房设设备，掌掌握设备备运行情情况，注注意负荷荷变动，发现异异常情况况分析原原因及时时处理，认真做做好运行行记录及及巡查记记录。三、发生生人身触触电事故故和火灾灾事故时时，值班班人员应应立即断断开有关关设备的的电源，以进行行抢救。四、认真真抄录各各种仪表表数据，监视负负荷变化化。五、做好好防小动动物、防防水、防防火工作作，确保保安全运运行，认认真经常常巡视设设备并做做好记录录。六、发生生事故或或停电时时头脑保保持冷静静，按规规

13、程操作作，及时时排除故故障，执执行工作作票制度度、操作作票制度度，正确确停、送送电。七、按时时上、下下班，不不脱岗。紧急事事故未排排除严格格执行交交接班制制度，做做到上不不清，下下不接，上、下下班两班班协同排排除，并并详细记记录故障障情况，且及时时汇报。八、经常常保持配配电房、变压器器房、值值班室内内外的清清洁卫生生、工作作。九、持证证上岗，遵守员员工守则则和各项项规章制制度，服服从领导导及部门门分配安安排。十、严格格遵守安安全操作作规程，除经主主管批准准并制订订可靠的的安全措措施外，一般情情况下不不允许带带电作业业，停电电作业线线路柜的的主开关关要及时时挂上“线路检检修，严严禁合闸闸”牌。

14、十一、管理好好安全用用具和设设备，认认真做好好环境卫卫生工作作。 十二、配电工工应不断断加强业业务学习习，提高高专业技技术水平平设备保养养与维修修制度1.0目目的 维护好好设备设设施，保保证设备备最大限限度的使使用及保保证维修修人员安安全及设设备性能能完好。2.0 适用范范围 对管管理区域域的设备备、设施施维修保保养3.0职职责预防为主主。坚持持日常保保养与计计划维修修并重的的原则，使设备备、设施施经常处处于良好好状态。4.0管管理制度度4.1 工程部部各专业业技术人人员要求求对设备备做到：“三好”“四会”和“五定”。“三好”是指用用好，修修好和管管理好重重要机电电设备。“四会”是工程程维修人

15、人员对机机电设备备要会使使用，会会保养，会检查查，会排排除故障障。“五定”是指工工程技术术人员对对设备的的清洁、润滑， 维修修要做到到定量、定人、定点、定时和和定质。4.2 工程程部实行行专业人人员维修修与使用用操作人人修理相相结合。以专业业修理为为主，同同时由工工程部协协调其它它技术人人员相互互配合的的原则，共同协协作完成成修理任任务。4.3 由工工程部各各专业技技术主任任制定科科学的保保养规程程，设备备维修后后要认真真填写设设备维修修登记卡卡，合理理制定维维修计划划。4.4 修旧旧利废，合理更更新，降降低设备备维修费费用，发发挥设备备最大潜潜力，提提高经济济效益。工程交接接班制度度1.0

16、目的： 为了确确保设备备的安全全运行及及在运行行过程中中出现的的问题被被及时发发现，使使下一班班工作人人员能进进行正常常的工作作做好准准备。2.0 适用用范围 设备机机房3.0 管理理规定3.1 值班班人员应应按巡查查表认真真填写巡巡查内容容，发现现问题及及时解决决，当班班出现的的问题无无特殊原原因不留留给下一一班，并并做好记记录。3.2 值班班人员必必须在交交接班前前做好机机房的环环境卫生生工作。3.3 接班班人员必必须提前前15分分钟进岗岗接班，对上班班情况应应了解清清楚，并并办理好好交接班班手续方方可下班班。3.4 接班班人员若若因故迟迟到，值值班人员员应坚守守岗位，待接班班人员到到达后

17、，办理完完交接班班手续后后方可下下班。3.5 除值值班人员员外，无无关人员员未经允允许不得得进入机机房。4.0 相相关记录录和表格格交接班班表工程设备备交接班班表序号设备运行行情况交班人签签 字交 班时 间接班人签签 字接班 时间间备 注备注：交交接班时时应严格格填报交交接班表表，并详详细填写写设备在在当班运运行的状状况，如如设备在在运行中中出现问问题，须须将处理理结果清清楚的填填写在备备注中，以备下下一班人人员及时时了解设设备的运运行情况况。填写写时需用用正楷字字体。机电设备备的大、中修管管理制度度1.0 目的的 保证证设备恢恢复和达达到应有有的运行行标准和和技术要要求。2.0 适用用范围

18、所有有正在运运行的设设备。3.0 管理理制度3.1中中修规定定 中修工工程是指指设备进进行正常常的和定定期的全全面检修修，对设设备部分分解体和和更换少少量磨损损零部件件，以保保证设备备能恢复复和达到到应有的的标准和和技术要要求，使使设备能能正常运运转到下下次修理理，零配配件更换换一般应应控制在在10-30%。3.2大大修制度度 大修工工程是指指对设备备进行定定期的全全面检修修，对设设备全部部解体，更换主主要部件件或修理理不合格格的零部部件，使使设备基基本恢复复原有的的性能。更换率率一般不不超过330%。附机电电设备大大、中修修计划表表。4.0 相关记记录和表表格 零部件件更换及及大、中中修记录

19、录零部件更更换及设设备大、中修计计划设备名称称产地单位、台台、吨数量造价合计完成日期期负责人备注：设备巡视视检查制制度1.0 目的 为为了确保保设备安安全正常常运行，保证用用户、业业主生活活的正常常进行。2.0 适用范范围 设备机机房3.0 管理规规定3.1设设备责任任人每周周要对所所管辖的的设备进进行一次次巡视检检查，检检查结果果记入“各设备备房检查查记录表表”中。3.2 巡视检检查转动动设备是是否灵活活，有没没有拖卡卡现象，设备是是否有异异声、异异味。3.3 巡视检检查设备备油位及及各种仪仪表指针针指示是是否完好好。3.4 巡视检检查设备备是否有有跑、冒冒、滴、漏现象象。3.5 巡视检检查

20、环境境卫生及及照明等等情况。3.6 巡视检检查消防防设施是是否完备备。3.7每每次检查查结果要要认真记记录，检检查中发发现的问问题能自自己解决决的，尽尽量自己己解决，不能解解决的，尽快上上报。 3.88 巡视视检查过过程中要要认真仔仔细，切切勿走马马观花，走过场场。 3.99 工程程部主管管负责此此项工作作的检查查监督工工作。 4.00 相关关记录和和表格设备维维修记录录表设备巡查查记录表表巡查项目目时间位 置置负责人巡查记录录备 注注填表人： 填填表时间间：配电室工工作制度度1.0 目的的 为了确确保工作作人员的的人身安安全，设设备运行行安全2.0 适用用范围 各管辖辖的配电电室3.0 管理

21、理制度 3.11值班工工要树立立高度的的责任心心，努力力学习技技术，熟熟练掌握握供电方方式，状状态、路路线定向向及所管管辖设备备的原理理、技术术性能和和操作规规程。 3.22 定时时巡查电电气设备备，密切切监视设设备运行行情况，并准确确抄录各各项报表表，确保保电力系系统正常常运行。 3.33严格保保持各开开关和模模拟盘相相一致，不经领领导批准准，值班班人员不不得随意意更改设设备和接接线的运运行方式式及各种种开关的的整定值值。 3.44 在气气候突变变的环境境下，要要加强对对设备的的特别巡巡视，当当发生事事故时，要保持持冷静，按照操操作规程程及时排排除故障障，并按按要求做做好记录录。 3.55

22、值班班人员违违反制度度或失职职造成影影响运行行及损坏坏设备，要追究究当事人人的责任任。 3.66 任何何人非因因工作不不得进入入配电室室，更不不得逗留留。4.0 相关记记录和表表格 小区低低压配电电房巡查查记录表表 小区区变压器器房巡查查记录表表变压器房房巡查记记录表时间室内温度变压器温温度室内照明室内通风室内清洁变压器房房名称 编号号时分ABC 年 月 日运行记事事：交班人： 接班人人： 交班班时间：运行记事事：交班人： 接班人人： 交班班时间：运行记事事：交班人： 接班人人： 交班班时间注：表示示正常X表表示需维维修、整整改- 表示没没有此内内容O 表示已已调整、清扫低压配电电房巡查查记录

23、表表光/力柜柜室内温度电压（VV）电流（AA）功率因数数COS有功电度度表读数数（KWW.h）通风情况照明情况设备清洁电房名称称： 编编号：ABBCCAABC 年年 月月 日日星期操作记录录：异常情况况（事故故）记录录：巡检人： 时间间：备注：OO已调整整、清扫扫；X不正常常需维修修、整改改；-表示无无此内容容；正确、正常；年度工程程设备维维修保养养费 制制表日期期： 年 月月 日序号系统名称称设备（项项目）名名称预算费用用（元/年年）计算依据据设备（台台/套）月费用（元）工作内容容小 计编制： 管理中中心经理理： 审核： 年度工程程设备维维修保养养费用计计划表 制表表日期： 年 月 日日序号

24、系统名称称设备（项项目）名名称预算费用用（元/年年）计算依据据设备（台台/套）月费用（元）工作内容容小 计编制： 管理分分部经理理： 审核：年度工程程设备维维修保养养费用计计划表 制表表日期： 年 月 日日序号系统名称称设备（项项目）名名称预算费用用（元/年年）计算依据据设备（台台/套）月费用（元）工作内容容小 计编制： 管理分分部经理理： 审核： - PAGE 64 -入户维修修操作程程序1.0 目的为客户提提供优良良的服务务水准，建立服服务效果果的反馈馈，确保保服务满满足规定定要求。2.0 适用范范围 管理辖辖区维修修工作3.0工工作程序序 3.1维维修前的的准备工工作3.1.1维修修人员

25、在在接受任任务时，应详细细了解工工作内容容，做好好维修准准备工作作。3.1.2按公公司规定定统一着着装，工工作服整整洁干净净。检查查胸牌是是否带好好。3.1.3检查查是否带带了抹布布和鞋套套。3.1.4检查查维修工工具和常常用备件件是否带带齐全。3.1.5维修修人员在在10分分钟内完完成准备备工作，紧急事事故在接接到电话话后155分钟内内到达。若遇非非紧急情情况，与与业主约约定时间间，准时时到达。3.2 入户3.2.1维修修服务人人员到达达业主门门外，正正对门镜镜后退一一步，按按响门铃铃，若没没人反应应，过55秒钟再再按一次次，若没没有门铃铃，则用用右手中中指弯曲曲敲三次次，每次次一组，两组间

26、间隔5秒秒，力度度适中，切勿用用脚或异异物敲门门。3.2.2业主主听到铃铃声后询询问时，应回答答：“您好，我是颐颐德物业业公司的的，约好好来给您您维修XXXX的的”。3.2.3业主主开门后后，维修修工应出出示有关关维修单单据，并并将维修修项目和和内容向向业主说说明。3.2.4经业业主同意意后，换换成鞋套套再随业业主进入入室内。3.3维维修服务务3.3.1进入入工作现现场，若若发现室室内的家家具或其其它器具具妨碍维维修工作作，特别别是维修修过程中中有可能能给装修修外观性性能等带带来一定定程度的的影响，维修工工应向业业主说明明，并争争得业主主同意，方可进进行挪动动维修。3.3.2维修修工根据据现场

27、情情况，对对于当时时可以进进行维修修的项目目，应向向业主说说明大概概所需的的工时，物料及及收费标标准等。征得业业主同意意后，再再进入下下一步骤骤。若业业主不认认可，则则婉言谢谢绝此次次维修任任务。3.3.3准备备工作完完成后，将工具具、材料料拿出，放在工工具包上上，尽量量不弄脏脏地面、墙面等等。3.3.4 维维修过程程中，维维修人员员若发现现工具和和材料没没有带齐齐，应向向业主解解释清楚楚，再回回去取。3.3.5 维维修过程程中，维维修工应应尽量快快速、有有效地进进行，若若需业主主配合，应礼貌貌地与业业主协商商。3.3.6 维维修结束束后，维维修工应应收拾工工具，将将现场整整理干净净，并用用抹

28、布檫檫干净。3.3.7 请请业主检检查修维维修质量量，并示示范使用用功能，业主验验收合格格后，请请其在维维修单据据上签字字，同时时请其现现场缴费费。3.3.8 维修人人员维修修完毕后后，应礼礼貌的向向业主道道再见后后离开。3.3.9 维修结结束回来来，应及及时将收收取的费费用交至至收费处处。3.3.10 若业主主索要发发票，由由收费处处开出，并由维维修工送送回业主主手中。4.0其其他注意意事项：4.1 在现现场不能能当时解解决的维维修项目目，维修修工应向向业主解解释清楚楚，说明明原因，并约好好下次维维修时间间。4.2 维修修工在住住户家中中维修时时，举止止要文明明得体，不能东东瞅西看看。4.3

29、 在维维修过程程中，维维修人员员不得与与业主聊聊天或谈谈论与工工作无关关的事，严禁与与业主谈谈论公司司内部事事务。4.4 维修工工在与公公司联络络时严禁禁使用业业主家中中的电话话。4.5 维修工工在维修修过程中中，不得得有吃、拿、卡卡、要等等有损公公司形象象的行为为。5.0用用户报修修工作流流程 用用户报修修（电话话或口头头）值班人员员填写“报修单单” 维修人人员实施施用户验收签字后一式三份用户及财务管理部各留一份强电系统统突发事事件应急急方案 1.00目的： 本方方案旨在在确保强强电系统统发生突突发事件件或紧急急异常情情况时迅迅速、果果断进行行处理，防止事事故扩大大，将损损失降到到最低程程度

30、。 2.00 适用用范围： 辖区区内强电电系统 3.00职责 3.1 工工程部主主管负责责现场抢抢险指挥挥、督导导。 3.2 工工程人员员负责抢抢险。 3.3 秩秩序维护护员负责责安全防防范。 3.4 其其他员工工听从上上级领导导的指挥挥，积极极参与救救护或抢抢险。 4.0 工工作程序序4.1程程序 4.1.11当火灾灾发生时时。 4.1.22分支电电路设备备发生火火灾时，必须先先切断电电源，后后用干粉粉灭火器器灭火； 4.1.33母线段段发生火火灾时，母线段段停电，然后进进行灭火火工作； 4.1.44电气设设备附近近发生火火灾，应应设法进进行隔离离，让不不受影响响的设备备继续运运行，若若确定

31、灾灾害不可可避免，对设备备有直接接危害时时，则应应将设备备电源切切断，停停止运行行； 4.11.5若若10KKV高压压配电室室发生不不能控制制的火灾灾，立即即拔打“1199”报警，同时争争取切断断进线电电源，现现场确实实不能进进行断电电的，即即刻通知知供电部部门，并并迅速撤撤离现场场，做好好扑灭火火灾的相相关工作作； 4.11.6区区域发生生火灾时时，工程程人员应应立即切切断该区区域的动动力照明明电源，并配合合灭火工工作；4.2电电缆孔（槽）大大量渗水水时 4.2.11 通知知上级领领导部门门及各用用电单位位，做好好停电的的准备工工作； 4.22.2当当值人员员立刻协协助做好好断水、堵水、引水

32、、排水抢抢险工作作。 4.22.3如如水患无无法控制制时，立立即联系系“所在地地供电局局”请求停停电，拉拉开所有有运行中中的变压压器开关关及主控控开关，拉开电电源隔离离开关。待水患患处理后后，烘干干设备并并进行检检测后再再联系“供电局局”恢复送送电。4.3“供电局局”供电中中断时 44.3.1 应急柴柴油发电电机自动动启动（如不能能自动则则手动开开启）并并网送电电； 44.3.2 发电机机值班人人员，监监视发电电机的负负荷情况况，避免免超负荷荷运行； 44.3.3 联系“供电局局”了解停停电原因因和复电电时间，并协助助他们处处理事故故； 44.3.4 变压器器运行中中高压侧侧或低压压侧开关关跳

33、闸时时 44.3.5 变压器器运行中中如果是是保护跳跳闸，需需查明原原因后，方可送送电。如如果是误误跳，查查系统无无明显故故障后，可强送送一次； 44.3.6当拉拉合跳闸闸的开关关时，如如果高压压侧或低低压侧开开关合不不上，首首先应检检查开关关的控制制回路是是否有故故障，然然后再检检查开关关的机构构部分，在排除除故障后后，应马马上恢复复送电； 4.33.7如如开关机机构故障障维修有有困难或或开关问问题短时时间内不不能解决决，可将将同类型型的备用用开关拉拉出，替替代故障障的开关关工作（只限于于抽屉式式或小车车式开关关柜）。电梯系统统突发应应急方案案1.0目目的 本方方案旨在在发生突突发事件件或异

34、常常情况，能迅速速正确处处理电梯梯系统。2.0 适用范范围： 辖辖区内垂垂直电梯梯3.0 职责： 电电梯工程程技术人人员负责责操作。4.0 操作规规程：4.1应应急方案案：4.1.1火灾灾：所有有垂直电电梯降至至基站。 火灾灾过后，组织有有关人员员（电梯梯公司专专业人员员及工程程部）对对电梯进进行检查查，在确确认其安安全性后后，才可可重新投投入使用用。4.2地地震：4.2.1在确确认电梯梯内没有有任何乘乘客后，切断电电源，停停止所有有电梯的的运行。4.2.2四级级以上地地震发生生过后，电梯必必须经电电梯公司司和劳动动安全部部门检查查合格后后方可使使用。四四级以下下的地震震可由电电梯公司司专业人

35、人员以低低速运行行全面检检查，确确认没有有任何异异常情况况，即可可投入使使用。4.3停停电/电电梯困人人：4.3.1利用用轿厢内内紧急对对讲装置置或其他他方式通通知轿厢厢内的乘乘客保持持镇静，并加以以安慰，使其安安心等待待救援， 以免免擅自逃逃生发生生危险。4.3.2 按按电梯梯困人救救援程序序的方方法，把把轿厢内内的乘客客救出，送至安安全地方方。4.3.3 若若确认停停电时间间将很长长或电梯梯有故障障，在轿轿厢里的的乘客离离开后，将电梯梯厢门锁锁好，挂挂出“电梯检检修”的标识识牌，进进行维修修。4.4.4 如如确认停停电，应应立即启启用后备备电源，以确保保电梯最最短时间间内运行行。5.0电电

36、梯进水水5.1在在电梯进进水时将将受水淹淹威胁的的垂直电电梯轿厢厢停于跑跑水的楼楼层以上上并关闭闭电梯及及总电源源。5.2 电梯湿湿水后，立即通通知电梯梯公司并并配合其其进行专专业处理理，在确确认恢复复正常后后才可将将电梯投投入使用用。相关支持持文件见电梯梯困人救救援程序序机械管道道系统突突发事件件应急处处理方案案1.0目目的：本本方案旨旨在确保保机械管管道系统统发生突突发事件件时，能能迅速正正确进行行处理。2.0 适用范范围： 机械管管道系统统突发事事件3.0 职责3.1 工程部部主管负负责抢险险现场指指挥及督督导。3.2 当值人人员应严严守岗位位。3.3 保安员员负责安安全防范范，工程程技

37、工负负责工程程技术抢抢修。3.4 其他员员工应服服从上级级领导的的指挥，积极参参与救护护或抢险险。4.0管管道系统统泄漏4.1接接到报警警通知后后，须以以最快的的速度到到达事故故现场，确定管管道漏水水的准确确位置和和管道种种类。（消防栓栓、消防防喷淋、温泉热热水、冷冷给水、污水、雨水等等管道系系统）4.2迅迅速对管管道发生生泄漏的的原因作作出正确确判断，立即制制定处理理方案，并将泄泄漏情况况及时报报告公司司管理处处。5.0一一般处理理方法：5.1 堵堵漏和控控制水情情。漏点点小，堵堵漏可用用竹签、木签、自行车车内胎、高压胶胶布、铅铅条等进进行封堵堵；漏点点大，压压力小时时，可用用手、足足、衣服

38、服或方便便拿到能能堵漏的的物品去去封堵，并尽快快找到控控制的阀阀门，将将之关闭闭后再作作处理。5.2 关闭阀阀门的顺顺序是：支管阀阀门 立管阀阀门 主管管阀门 分区区阀 总阀阀门停泵泵或泄水水减压，原则是是以先近近后远的的顺序逐逐个关闭闭阀门，直至漏漏点没水水为止。 5.3 迅速速将漏下下的水用用毛巾、衣服、布、沙沙袋等物物品围拢拢起来，引流向向附近的的地漏口口或用容容器收集集后倒掉掉，此时时应注意意水情的的扩散和和控制。对重要要的设备备（设施施）和机机房，如如强、弱弱电间、电梯井井道、地地插座、仓库等等部位，应用沙沙袋围挡挡在门口口，并用用塑料布布作必要要的遮盖盖。5.4 通通知各相相关专业

39、业人员到到场，查查看各自自设备系系统受影影响情况况，必要要时需切切断受威威胁区域域的设备备供电，暂停设设备运行行，待检检测正常常后再投投入使用用。5.5 修修复后，重新开开启阀门门注水，仔细检检查修理理部位，经244小时不不滴、不不渗为合合格。5.6 总总结分析析漏水原原因，制制定整改改方案，增加巡巡查力度度，对漏漏点附近近的区域域或相同同构造的的设施作作一次全全面的检检查，以以求及时时发现隐隐患，尽尽早处理理。6.0 市政管管网停水水6.1 工程部部报告物物业管理理处恢复复供水后后，先不不急于送送水，要要观察一一下来水水的质量量，如特特别混浊浊，应把把水放掉掉，直至至清澈为为止。7.0 水池

40、水水质污染染7.1 值班班人员发发现水池池水质受受污染后后，应立立即关闭闭供水阀阀门和进进水阀门门，并报报告工程程主管，经确认认后报管管理处经经理，并并由管理理处经理理作出相相应处理理措施。7.2 组织织人员尽尽快查找找污染原原因，杜杜绝继续续污染。把受污污染的贮贮水全部部排放掉掉，并对对受污染染的设备备进行清清洗和消消毒。7.3 重新注注水后，在水池池和水箱箱中抽取取水质样样品送检检合格后后，恢复复正常供供水。8.0水水泵出现现故障8.1 当水水泵起动动不起来来，运行过过程中水水泵或电电机有杂杂音，盘盘根漏水水严重，恒定扬扬程压力力表读数数大于或或小于调调定值，自动控控制失灵灵时，都都可视为

41、为水泵故故障。8.2 水泵泵出现故故障应立立即停止止运行，将备用用水泵启启动供水水。9.0消消防紧急急情况的的处理方方法 9.1 当消防防泵或消消防喷淋淋泵自动动启动后后，应马马上与中中控室联联系，确确定火警警是否准准确，如如是误报报将水泵泵立刻关关闭，如如确定真真实火警警，值班班人员一一个留守守消防泵泵房观察察水泵运运行情况况，并根根据水力力警铃的的动作，确定火火警区域域，水量量不足立立即向消消防中控控室或消消防总指指挥汇报报。如消消防车需需接驳水水源加压压送水，值班人人员应将将消防车车输水管管引至消消防接合合器，然然后返回回水泵房房将接合合器下的的泄水阀阀关闭，注意观观察压力力表读数数及火

42、情情区的用用水变化化，直至至火警解解除。维修服务务工作指指导书1.0 目的的 规范管管辖区内内的维修修管理工工作，保保障住户户利益，确保维维修工作作的及时时、准确确、到位位。2.0 适用用范围 适用用于规范范工程部部的维修修、安装装服务。工程部部负责满满足业主主的维修修、安装装服务的的要求。3.0 办法法和过程程控制3.1 维修/安装需需求信息息的接收收和确认认.3.2 应向使使用人/住户书书面提供供本管理理处维修修/安装服服务的指指南，维维修/服务指指南应明明确： a）服务热热线电话话号码； b）维修/安装的的服务项项目； c）收费标标准。3.3 管理处处物业助助理负责责接收管管辖区各各类使

43、用用人/住住户的维维修/安装需需求（包包括电话话提出或或来访提提出的需需求），物业部部人员在在接到使使用人/住户需需求时，应与使使用人/ 住户户确认以以下信息息： a）使用人人/住户户姓名； b）使用人人/住户户地址及及联系电电话； c）维修和和安装项项目； dd）电话话或来访访时间； ee）使用用人/住住户要求求上门服服务的时时间。 33.4 管管理处物物业助理理对所确确认的信信息应登登记在有有关记录录表格中中，并签签字确认认，对在在与使用用人/住住户确认认过程中中管理处处不能满满足的要要求（时时间要求求，维修修/安装要要求），物业助助理应和和使用人人/住户户协商，达成一一致意见见。 3.5

44、 物业助助理应根根据与使使用人/住户确确认的信信息，填填写使使用人/住户维维修单在委托托单中明明确以下下内容，并通知知维修人人员取单单维修。 aa）使用用人/住住户姓名名； bb）使用用人/住住户地址址及联系系电话； cc）维修修和安装装项目； d）下下单时间间； ee）使用用人/住住户要求求上门服服务时间间； ff）收费费标准。3.6 维修修/安装服服务定价价。3.7 一般般性维修修/安装服服务按公公开定价价标准进进行收费费，特殊殊维修/安装服服务，由由工程部部进行报报价后，获得使使用人/业主确确认，确确定服务务收费标标准。3.8 材材料准备备。3.9 业主主自备材材料：应在预约约服务时时间

45、之前前备齐维维修/安装所所用物料料。3.100 提提供材料料：按服务工工程量办办理材料料领用手手续，确确保预约约维修时时间之前前准备到到位。3.111 领领料程序序及材料料申购。3.122 维修人人员接获获使用用人/住住户维修修单到到仓库办办理材料料领用，特殊材材料应即即时办理理材料料申购单单，并并注明需需要使用用日期，不能在在预约维维修时间间前采购购回来的的材料，仓管员员必须将将信息反反馈到接接获使使用人/住户维维修单的物业业助理，及时通通知使用用人/业业主更改改维修时时间。3.133 现现场维修修和安装装实施。3.144 工工程组接接到维修修/安装通通知后，应进行行人员安安排，并并取使使用

46、人/住户维维修单按约定定的时间间到使用用人/住住户处进进行维修修/安装服服务。3.155 维维修安装装人员到到现场后后，应与与用户确确认以下下信息： aa）胸前前佩带工工卡，以以示其身身份； bb）确认认住户为为使用用人/住住户维修修单中中注明的的住户； cc）确认认使用人人/住户户的维修修/安装项项目。3.166 维维修安装装人员在在进行维维修安装装前，应应进行下下述工作作： aa）检查查确认使使用人/住户提提出的维维修要求求； bb）对安安装服务务，维修修安装人人员应在在安装前前检查确确认使用用人/住住户自备备的设备备或设施施是否有有相应的的合格证证明； cc）申明明收费标标准。3.177

47、 维维修/安装人人员在进进行上述述工作后后，经使使用人/住户同同意进行行维修安安装操作作。3.188 维维修/安装人人员应具具备相应应的操作作资格证证。3.199 维维修/安装结结果的确确认。 3.200 维维修安装装结束后后，维修修安装人人员应进进行下述述工作： aa）对安安装设备备进行试试运行，确保运运行正常常； bb）对维维修项目目检查确确认故障障已排除除； cc）整理理维修/安装现现场； dd）在使用人人/住户户维修单单中注注明维修修安装消消耗材料料、完成成时间、签字； ee）要求求住户在在使用用人/住住户维修修单中中签字确确认服务务结果；3.211 维修/安装结结果反馈馈3.222

48、维修修安装人人员完成成维修安安装服务务后，应应将使使用人/住户维维修单交管理理处物业业助理，物业助助理应在在住户户维修/安装服服务登记记表中中注明完完成时间间。3.233 维维修意见见调查。3.244 维修修意见调调查按照照使用人人/住户户意见调调查和分分析程序序进行。支持性文文件及记记录使用人/住户维维修单维修单编编号: 报修时时间: 年 月 日第一联 管理理分部存存住址业主姓名名联系电话话管理分部部制单人人(维修修跟踪、回访人人)维修队接接单人接单人联联系电话话要求完成成时间月 日 时时交接钥匙匙时间或或预约进进场时间间月 日 时时 要求维维修内容容（管理理分部填填写）： 已维修修内容检检

49、查及部部理结果果（维修修队填写写）：施工单位位自检施工员维修人员员业主意见见及完成成时间服务态度度维修质量量完成日期期业主签名名满意好一般差满意好一般差管理分部部验收人人签名项目公司司签名备注回访情况况： 回访访人签名名： 月 日 注：此表表共三联联，第一一联由管管理分部部保存，第二联联由维修修队保存存，第三三联由仓仓管保存存。使用人/住户维维修单维修单编编号: 报修时时间: 年 月 日住址业主姓名名联系电话话管理分部部制单人人(维修修跟踪、回访人人)维修队接接单人接单人联联系电话话要求完成成时间月 日 时时第二联 施工工队存交接钥匙匙时间或或预约进进场时间间月 日 时时 要求维维修内容容（管

50、理理分部填填写）： 已维修修内容检检查及部部理结果果（维修修队填写写）：施工单位位自检施工员维修人员员业主意见见及完成成时间服务态度度维修质量量完成日期期业主签名名满意好一般差满意好一般差管理分部部验收人人签名项目公司司签名备注回访情况况： 回访访人签名名： 月 日 注：此表表共三联联，第一一联由管管理分部部保存，第二联联由维修修队保存存，第三三联由仓仓管保存存。使用人/住户维维修领料料单维修单编编号: 报修时时间: 年 月 日住址业主姓名名联系电话话管理分部部制单人人(维修修跟踪、回访人人)维修队接接单人接单人联联系电话话要求完成成时间月 日 时时交接钥匙匙时间或或预约进进场时间间月 日 时

51、时第三联 仓管管存 要求维维修内容容（管理理分部填填写）：施工所用用材料（维修队队填写）：序号用料名称称单位数量领料签名名队长签名名施工员签签名仓管员签签名注：此表表共三联联，第一一联由管管理分部部保存，第二联联由维修修队保存存，第三三联由仓仓管保存存。供配电设设备维修修保养指指导书1.0 目的的：及时处理理故障，确保供供配电设设备性能能良好。2.0 适用用范围2.1 强电工工程人员员负责设设备的维维修、保保养工作作。2.2工工程主管管对维修修保养工工作进行行指导，检查、监督及及设备外外委维修修的联络。3.0 办法法和过程程控制3.1 低压配配电柜设设备、高高压配电电柜、变变压器由由工程技技术

52、高、低压值值班人员员（持有有高压操操作及进进网证人人员）负负责维修修保养，电房以以外的各各层配电电间、输输送电母母线和其其他机电电设备由由工程技技工负责责维修保保养；3.2 工程主主管每年年12月月制订下下年度供配电电设备检检查保养养计划表表，并并按运行行情况制制订中修修、大修修计划；3.3 维修保保养过程程中应遵遵守装装设接地地线安全全规程和停电电管理工工作程序序等规章章制度；3.4 维修人人员按供配电电设备检检查保养养表、设备备维修记记录表要求进进行维修修保养，并将零零部件更更换及大大修情况况应同时时记录于于机电电设备台台帐内内；3.5 供配电电设备故故障维修修一般不不超过88小时，若在8

53、8小时内内无法解解决的重重要部位位故障，应将故故障原因因、解决决方案、解决时时间等书书面上报报工程部部，限期期解决；3.6 凡是夜夜间发生生的，不不影响辖辖区正常常运作的的，不会会产生严严重后果果的供配配电故障障，可以以由日班班当值人人员进行行维修；3.7 在变变压器及及其它设设备进行行卫生清清洁等保保养工作作时，必必须完成成停电、验电确确认程序序，在可可能突然然来电的的设备上上挂接地地线及挂挂“有人工工作、严严禁合闸闸”的警示示牌后方方允许进进行工作作。工作作完成后后，需恢恢复供电电时，应应由专人人（领班班或主管管）确认认工作完完善和拆拆离接地地线后，方可送送电。 支支持性文文件及记记录1）

54、装装设接地地线安全全规程 22）设设备台帐帐供配电设设备装设设接地线线安全规规程1.0 目目的保障人身身、设备备安全。2.0 范范围适用于供供配电设设备停电电检修工工作3.0 权权责 强强电系统统维修人人员负责责操作和和记录4.0 作作业内容容4.1 装装设接地地线时应应先停电电,必须须把各方方面的电电源完全全断开,使来电电方向至至少有一一个明显显的断开开点,绝绝对不能能以信号号灯或仪仪表指示示作为停停电依据据。停电电后,应应挂上“禁止合合闸,有有人工作作”的指示示牌。4.2 停停电后应应执行三三相分别别验电工工作程序序：4.3 检检查验电电器的电电压等级级和检测测合格证证明是否否符合;4.4

55、 验验电前,先在带带电设备备上试验验，以证证实验电电器的性性能良好好;4.5 对对停电设设备进出出线两侧侧各相分分别进行行验电;4.6 高高压验电电时应戴戴绝缘手手套,穿穿绝缘鞋鞋,站在在绝缘垫垫上操作作。4.7 验验电合格格后,立立即装设设接地线线,不能能间断。4.8 装装设接地地线时,地线组组必须先先接接地地端,后后接导体体端,先先装中相相,后装装边相,并保证证接地良良好,拆拆除接地地线的顺顺序与此此相反,接地线线与带电电部分应应符合安安全距离离的规定定要求。4.9 装装设接地地线应用用专用接接地线装装置,其其截面不不得小于于25平平方毫米米,接地地线每次次使用前前应检验验是否完完好 ,严

56、禁使使用不符符合规格格的导线线及用缠缠绕法作作为接地地或短路路之用。4.100 设设接地线线必须由由两人进进行,若若为单人人值班,只允许许使用接接地刀闸闸或使用用绝缘棒棒合接地地刀闸。4.111 高高压回路路上的工工作,如如需要拆拆除全部部或一部部分接地地线后始始能进行行时,须须经特别别许可并并由值班班人员执执行：4.122 拆拆除一相相接地线线;4.133 拆拆除接地地线,保保留短路路线;4.144 将将接地线线全部拆拆除或拉拉开接地地刀闸;4.155 工工作完毕毕后,立立即恢复复原来接接地状态态。4.166 每每组接地地线均应应编号,并存放放在固定定地点,存放位位置亦应应编号,接地线线号码

57、与与存放位位置号码码必须一一致。4.177 装装拆接地地线，应应做好记记录，交交接班时时应交代代清楚。机电设备备台帐 设设备的基基本情况况 NO：栋号： 设设备房号号： 所所属系统统：设备名称称设备型号号设备编号号安装位置置产 地出厂日期期使用日期期设备价格格出厂序号号规 格安装日期期使用日期期设备使用用寿命设备折旧旧率折旧年限限设备本体主要参数 附 属件 设设及 备备其 、参 主主数 要要 零 部 件 及备注填表人： 填表表时间： 给排水设设备维修修保养规规程1.0 目的的：及时处理理给排水水设备设设施故障障，确保保设备性性能。2.0 适用用范围2.1给给排水设设备设施施的维修修保养工工作。

58、2.2 给排水水维修人人员负责责给排水水设备设设施的维维修保养养。2.3 工程主主管负责责维修保保养工作作指导、检查监监督及外外委修理理。2.4 给排排水系统统设备的的巡检工工作：3.0 方法和和过程控控制3.1 值班班人员必必须每班班两次到到地下层层水泵房房对给水水泵、消消防喷淋淋泵、稳稳压泵、消防泵泵等进行行检查，了解其其工作状状况，做做好运行行记录。 a)压压力表读读数是否否正常； b)轴轴承温度度是否正正常； c)机机体有无无震动及及异常情情况； d)联轴节节填料松松紧情况况，排除除不正常常的漏水水现象。e)阀门门开关位位置是否否正常；f)润滑滑油是否否足够，油封是是否完好好。3.2工

59、工程技术术值班人人员必须须每4小小时按照照巡回路路线检查查地下层层水池、集水井井以及顶顶层水箱箱一次，了解其其工作状状况，并并按表做做好记录录。a)润滑滑油是否否足够，油封是是否完好好。 b)水水池自动动注水装装置是否否正常c)集水水井、水水箱浮球球液位控控制器动动作可靠靠，水位位在正常常限度内内； d)集集水井潜潜水泵运运行有无无异常情情况； e)阀阀门开关关位置是是否正常常；3.2 日班人人员必须须每天对对水池、水箱的的水质情情况作一一次检 查，发现问问题及时时通知有有关部门门处理；3.3值值班人员员必须经经常注意意管道系系统运行行情况，特别要要注意消消防主要要阀门和和供水主主要阀门门是否

60、处处于常开开或常关关位置，发现管管道漏水水通知班班组及时时处理。4.0给给排水设设备维修修保养工工作：4.1工工程维修修技工按按给排排水设备备维修保保养规程程要求求，给排排水设备备进行维维修、保保养并将将维修保保养情况况记录于于给排排水设备备维修保保养记录录及水泵季季度保养养记录表表，零零部件更更换及大大修同时时记录于于设备备维修记记录表内。4.2 给排排水设备备故障处处理一般般不超过过8小时时，若在在8小时时内无法法解决的的重要部部位故障障，应将将故障原原因、解解决方案案、解决决时间书书面上报报工程部部，限期期解决。4.3 凡是夜夜间发生生的，不不影响用用户营业业、生产产的，不不会产生生严重