综合体智能化工程总包服务框架协议

1、佳兆业/ IBM Confidential综合体智能化工程总包服务框架协议 草案10月第1页2佳兆业/ IBM ConfidentialAgenda综合体弱电泛IT类工程总包服务框架协议目标责任范围范围总体价格组成计价标准IBM 融资平台与金融工具第2页3佳兆业/ IBM Confidential1. 综合体智能化泛IT类工程总包服务框架协议目标降低管理成本，提升工程效率IBM 负担弱电泛 IT 类工程总包，提供一站式服务 (咨询 - 规划 - 设计 - 实施 - 维护)，对佳兆业综合体整体弱电泛 IT 类工程负责长久战略合作搭档关系IBM 为综合体整体弱电泛 IT 类工程提供 35 年免担保

2、金融工具作为融资平台框架协议定义服务内容，约束责任义务框架范围/计量计价标准/付款方式/工程变更流程/验收标准/维护服务标准第3页4佳兆业/ IBM Confidential2. 责任范围综合体工程总承包商工程实施系统设备供给专业设计咨询顾问概念规划初步设计细部设计提供产品和产品安装测试施工建造，试车运转，测试认证，教育训练，移交第4页5佳兆业/ IBM Confidential规划 设计 施工 调试 验收 交付咨询服务设计服务项目建造服务安装调试服务客户完工交接和后续相关服务IBM 负担弱电泛 IT 类工程总包，提供一站式服务 第5页6佳兆业/ IBM Confidential各子系统施工单

3、位、设备供给商监理单位IBM项目团体建筑设计单位建筑总承包单位其它专业承包单位甲方代表项目管理企业 （代甲方）其它职能管理单位 IBM作为智能化系统总承包单位，对项目进行统一管理和协调。协调对象包含各子系统施工方和设备供给商；甲方代表、监理单位等管理部门；建筑总包单位、楼宇机电或装饰等专业总包单位。协调内容包含专业施工界面、安排与其它相关专业施工工序、项目综合管理办法方面协调。IBM全程负责智能化各系统工程实施、设备采购、安装和系统调试、检验直至项目验收并交付使用。 自96年在中国开展数据中心和智能化集成建造服务业务以来，IBM已在国内承接了几十个大型工程，积累了丰富工程实施和项目管理经验。几

4、十位取得国际PMP认证和国家一级建造师认证项目经理组成了优异工程实施管理团体。IBM 负担弱电泛 IT 类工程总包，统一项目管理与协调第6页7佳兆业/ IBM Confidential3. 范围“总包服务框架协议”涵盖IBM参加佳兆业旗下综合体弱电泛IT 类系统项目标总包服务计 23项子系统，内容详如附表：一体化统一有线/无线基础网络系统设计，采购，施工与调试计 4 项子系统通信自动化系统设计，采购，施工与调试计 4 项子系统楼宇自动化系统设计，采购，施工与调试计 5 项子系统办公自动化系统设计，采购，施工与调试计 6 项子系统综合信息管理系统设计，采购，施工与调试计 4 项子系统第7页8佳兆

5、业/ IBM Confidential序号 系统名称 分项资金/工程总造价 Pullman Marriott 办公楼 商场 一体化统一有线/无线基础网络系统1机房4.5-6%2综合布线系统7-8%3网络系统10-15%4无线网络系统1-5%全覆盖通信自动化系统5程控交换机系统6-8%6卫星、有线电视系统及VOD系统2-4%7无线对讲系统2-4%8无线信号覆盖系统1-2%楼宇自动化系统9楼宇自控系统10-15%10安全防范系统10.1（1）电视监控系统7-9%10.2（2）防盗报警系统1-2%10.3（3）巡更管理系统0.3-1%11智能卡系统（包含酒店门锁、电子猫眼、车库管理）5-7%无酒店门

6、锁12背景音响和紧急广播系统3-4%13集成管理系统（IBMS）3-4%办公自动化系统14酒店管理系统15智能灯光控制系统1.5-3%16酒店客房控制系统8-10%17会议室音视频系统10-15%18同声传译系统2-4%19多媒体公布系统1.5-2%综合信息管理系统20物业管理系统1.5-2%21能源管理系统2-3%22POS消费系统1-2%23资源管理系统 2-5%Total100%普通不配置可选配置系统普通必须配置系统 第8页Page 92022/9/7智能化系统架构图物理平台 Physical Platform (桥架管路 / 机房 / 综合布线 / UPS 与发电机 / 接地与防雷 /

7、 消防)数据网络 Data Network System (有线/无线局域网 Wired / Wireless LAN)公共广播紧急广播FM广播电话交换无线对讲无线增益智能会议系统同声传译系统会议扩声系统展播厅显示与公告查询系统卫星接收有线电视VOD系统防盗报警电子巡更视频监控停车场管理一卡通系统（酒店门锁）楼宇自控 BA客房自控系统酒店管理系统(客房/消费管理系统)能耗在线监测和分析系统 系统集成管理 System Integrate Management第9页10佳兆业/ IBM Confidential商业地产和其它地产智能化系统区分第10页11佳兆业/ IBM Confidential

8、基础建设新一代综合体大楼信息网络一体化统一有线/无线网络系统融合融合信息,通信和智能楼宇技术创建智能整合环境,简化大楼及楼宇管理实现差异化增值服务,智能安全舒适当代化综合体大楼体验服务IBM 将酒店与综合体(酒店+商场)持有性物业单体模组进行共享与投资合并, 以降低连续持有成本第11页12佳兆业/ IBM Confidential场地管理场地成本场地利用率场地目标管理场地分布综合体物业管理系统 #1 场地管理第12页13佳兆业/ IBM Confidential综合体物业管理系统 #2 运维管理运维管理运维成本工单分析报警信息设备维报单位考评第13页14佳兆业/ IBM Confidentia

9、l综合体物业管理系统 #3 能耗管理能源管理能源成本能源节约能源目标管理能源消耗量第14页15Asset Optimization = EAM + Real Time LocationIBM资产最正确化是经过结合资产及存货管理传感和位置技术、作业研究技能、商务程序管理和商务智能信息去优化资产位置和调整市场需求量至关主要综合处理方法。Adding real-time location and condition data to Maximo enables enhanced asset management capabilitiesParts: Collect serialized parts

10、and installation variable data to minimize recallsReal-time asset location: Do you have the right equipment in the right place at the right time?Mobile asset management Do you know where your mobile healthcare equipment is?Returnable containers: Do my suppliers have enough containers to meet my prod

11、uction needs?综合体物业管理系统 #4 资产管理第15页16IBM 综合体物业管理系统智能化能源管理设施管理能耗管理及优化碳排放管理温室气体排放跟踪资产&工作管理资产组合管理设施运行状态监控设备及系统监控报表及仪表盘数据聚合及仓库空间管理空间使用管理空间使用计划空间使用优化事件管理分析优化关键能力处理方案更低能源成本更高运维效率更高住户安全确保&满意度更高使用效率提升投资收益方案安全建筑群管理投资计划选址租赁合约管理租金管理建筑群项目管理第16页17佳兆业/ IBM Confidential持有性物业单体模组进行共享与投资合并清单序号 系统名称 Pullman Marriott 办

12、公楼 商场 一体化统一有线/无线基础网络系统1机房共用一个机房，可分区管理2综合布线系统共用一个MDF，可分区设置IDF3网络系统普通独立组网共用一个关键，但可区分内外网4无线网络系统普通独立组网全覆盖通信自动化系统5程控交换机系统普通独立建设共用一个系统6卫星、有线电视系统及VOD系统普通独立建设7无线对讲系统共用一套系统8无线信号覆盖系统共用一套系统楼宇自动化系统9楼宇自控系统共用一套系统，但可设分控管理10安全防范系统共用一套系统，但可设分控管理10.1（1）电视监控系统普通独立建设 共用一套系统，但可设分控管理10.2（2）防盗报警系统共用一套系统，但可设分控管理10.3（3）巡更管理

13、系统共用一套系统，但可设分控管理11智能卡系统（包含酒店门锁、电子猫眼、车库管理）普通独立建设可共用一套系统12背景音响和紧急广播系统普通独立建设可共用一套系统13集成管理系统（IBMS）可共用一套系统办公自动化系统14酒店管理系统普通独立建设共用一套系统15智能灯光控制系统普通独立建设16酒店客房控制系统普通独立建设17会议室音视频系统普通独立建设18同声传译系统普通独立建设19多媒体公布系统普通独立建设综合信息管理系统20物业管理系统可共用一套系统21能源管理系统可共用一套系统22POS消费系统普通独立建设普通独立建设23资源管理系统 可共用一套系统第17页18佳兆业/ IBM Confi

14、dential4. 总体价格组成创办项目项目管理规划咨询服务深化设计服务各子系统产品供货设备照管产品安装、系统调试、验收产品及系统维护保养及保修服务风险管理费税金第18页19佳兆业/ IBM Confidential5. 计价标准序号酒店名称房间数量总投资(万元）造价(万元）平均房间造价弱电/总投资%备注1Pullman Shanghai skyway2Pullman Lijiang3Renaissance Tianjin TEDA Hotel4Dalian InterContinental Hotel 5宁波丽晶酒店6The St. RegisShanghai7Jiang Yin Shera

15、ton Hotel8La Sa St. Regis Hotel9The Dragon Hotel10平均类比案例第19页20佳兆业/ IBM Confidential序号 系统名称 工程取费 Pullman Marriott 办公楼 商场 一体化统一有线/无线基础网络系统1机房20%2综合布线系统20%3网络系统15%4无线网络系统15%全覆盖通信自动化系统5程控交换机系统15%6卫星、有线电视系统及VOD系统15%7无线对讲系统15%8无线信号覆盖系统15%楼宇自动化系统9楼宇自控系统20%10安全防范系统15%10.1（1）电视监控系统15%10.2（2）防盗报警系统15%10.3（3）巡

16、更管理系统10%11智能卡系统（包含酒店门锁、电子猫眼、车库管理）15%无酒店门锁12背景音响和紧急广播系统15%13集成管理系统（IBMS）20%办公自动化系统14酒店管理系统15%15智能灯光控制系统15%16酒店客房控制系统15%17会议室音视频系统15%18同声传译系统15%19多媒体公布系统15%综合信息管理系统20物业管理系统15%21能源管理系统15%22POS消费系统15%23资源管理系统 可共用一套系统类比市场价百分比取费法5. 计价标准 (cont)第20页21佳兆业/ IBM Confidential5. 计价标准(总结)1、均摊房间数后平均造价计算 考虑地域性 IT建设

17、总造价=每个房间造价8.5-9万元房间数2、 工程总造价与项目总投入计算： 考虑地域性 IT建设总造价=每个综合体总投入6%（系数）（系数） 6%=(酒店6.4%+商务楼及商场7%+办公区4.6%)/33、造价按总包服务模式百分比计价计算： 考虑地域性 IT建设分项造价NT1=每个分项工程造价N1（1+取费百分比） IT建设总造价NT=NT1+NT2+.+NTn第21页226. IBM 融资平台与金融工具防止一次性投入资金巨大压力和风险融资性, 经营性租赁均可, 费率低廉租赁比购置在人力, 物力上可能更节约租赁比购置更灵活提升企业企业高科技形象优化财务报表, 数据更有说服力简化流程, 降低工作

18、量, 便于管理提升员工满意度, 提升工作效率少花钱, 多办事表外融资, 实现商业价值和投资回报采取租赁方式定时付款额通常都大大低于一次性采购，这使用户能够节约资金并取得更大购置力增加支出可预见性优化财务报表，取得更加好比率数据, 流动比率, 总资产净收比率, 有形净值债务比率对于使用平均折旧法企业, 有表达收入增加可能，防止资产处理而产生帐面损失财务层面决议层面针对佳兆业弱电泛 IT 类产品代采购，IBM 提供第 1 阶段 RMB5000万融资 35 年免抵押信贷，付款方式可为季付或六个月付，原来投资期间费用转变为周期性平均支出平稳方式，合理节税第22页23佳兆业/ IBM Confident

19、ial案例展示Shanghai利童反斗城(上海)商贸有限企业苏州利童反斗城布线、安防系统0.18 Jiangsu世伟洛克（常熟）流体系统科技有限企业世韦洛克新厂区弱电项目2.22 Anhui安徽省农村信用社联合社安徽省农村信用社联合社灾备机房建设项目0.61 Shanghai可口可乐饮料（上海）有限企业可口可乐紫竹园区布线工程3.78 Jiangsu江阴黄嘉酒店有限企业酒店弱电系统工程15.80 Dalian大连远洋大厦酒店有限企业大连远洋大厦智能化系统总承包项目3.2 Dalian大连远洋大厦酒店有限企业大连远洋大厦智能化系统项目总承包工程6.76 Zhejiang杭州黄龙饭店有限企业酒店智

20、能化系统建设项目19.52 Jiangsu苏宁电器股份有限企业苏宁银河写字楼展示厅供货项目1.2 Shanghai欧莱雅（中国）有限企业欧莱雅（中国）有限企业机房设计施工和综合布线系统、门禁系统工程0.32 Shanghai托克贸易（上海）有限企业托克贸易（上海）有限企业机房设计和IT综合布线工程3.49 Shanghai托克贸易（上海）有限企业托克贸易（上海）有限企业会议系统建造工程0.99 Shanghai上海工程有限企业厂区综合布线工程4.50 Shanghai百胜咨询（上海）有限企业百胜咨询（上海）有限企业IT设备供货1.15 Shanghai上海李宁体育用具有限企业上海李宁体育用具有

21、限企业机房、办公室布线工程0.05 Shanghai奥托立夫（上海）管理有限企业奥托立夫（上海）管理有限企业厂区布线工程1.09 Jiangsu苏州工业园区科技发展有限企业苏州工业园区科技发展有限企业机房设计项目3.66 Guangdong沃尔玛中国投资有限企业沃尔玛店铺弱电系统工程0.78 Shanghai上海康诚仓储有限企业上海康诚仓储有限企业布线项目0.44 Liaoning大连远洋大厦酒店有限企业大连远洋大厦智能化系统项目总承包工程1.16 Sichuan中国石油天然气股份有限企业四川乙烯厂四川乙烯厂区综合大楼弱电智能化系统、机房工程总承包工程 4.61 Zhejiang宁波镇海炼化门

22、禁智能卡系统4.27 Yunnan丽江百年房地产开发有限企业丽江铂尔曼大酒店智能化弱电系统工程5.17 Yunnan丽江百年房地产开发有限企业丽江铂尔曼大酒店智能化弱电系统工程0.96 Zhejiang新和（绍兴）绿色照明有限企业OSRAM绍兴工厂智能化系统项目（一期）2.06 第23页24佳兆业/ IBM Confidential案例展示YearBranchCustomerProject Name in ChineseRMB(百万)Tianjing天津万丽泰达酒店天津万丽泰达酒店弱电工程会议系统承包11.4 Tianjing天津万丽泰达酒店天津万丽泰达酒店弱电工程会议系统承包4.1 Shanghai上海绿洲仕格维花园酒店公寓有限企业上海绿洲仕格维花园酒店公寓智能化工程主承包工程（第四阶段）9.2 Shanghai上海绿洲仕格维花园酒店公寓有限企业上海绿洲仕格维花园酒店公