济南房地产市场调查与分析报告

1、济南房地地产市场场调查分分析报告告（下）目 录第一章 济南南市宏观观背景分分析一、社会会经济发发展二、人口口情况三、城市市规划与与发展1、城市市结构2、城市市发展动动力3、城市市发展规规划4、城市市发展对对高新区区影响分分析四、消费费特征1、人均均收入水水平2、人均均可支配配收入及及消费支支出3、城乡乡储蓄存存款4、居民民消费特特征五、高新新区经济济发展状状况第二章 济南南市房地地产市场场概况一、济南南房地产产市场现现状（一）综综合分析析（二）需需求分析析（三）济济南楼市市专业水水平总体体评价二、济南南房地产产市场发发展前景景预测第三章 济南南房地产产各类物物业市场场分析一、济南南住宅市市场分

2、析析1、新增增供应量量分析2、20005年年住宅市市场价格格走势分分析3、20005年年住宅市市场特征征4、20006年年住宅市市场展望望5、典型型住宅项项目调查查6、小结结二、济南南写字楼楼市场分分析（一）220055年写字字楼市场场状况（二）220066年写字字楼市场场发展展展望三、济南南商业市市场分析析（一）220055年济南南商业地地产发展展状况（二）220066年济南南商业地地产趋势势（三）济济南典型型商业设设施（四）商商业物业业租售价价格情况况调查（五）小小结四、济南南酒店市市场分析析1、济南南星级酒酒店基本本情况2、供应应特点研研究3、产品品特点研研究五、济南南土地市市场分析析1

3、、20005年年土地市市场供应应状况2、市场场成交状状况3、济南南城区国国有土地地基准地地价第四章 济南南市高新新区市场场研究一、济南南高新区区发展规规划二、高新新区房地地产市场场（一）高高新区住住宅市场场（二）高高新区写写字楼市市场（三）小小结5典型型住宅项项目调查查1）新东东方花园园项目位置：济南东部历下区高新开发区地 址：高新区新宇北路1号，国际会展中心东北开发商：山东天业房地产开发有限公司（齐鲁品牌地产30强）物业类型型：普通通住宅建筑类型型：小高高层总规模：占地1115亩亩，总建建筑面积积16万万平米容积率：2008主力户型型：1006-2280平平米均价：339500元/平平米总价

4、范围围：422-1115万/套销售情况况：已售售60-70%装修标准准：毛坯坯工程进度度：准现现房，正正在进行行小区园园林景观观建设外立面情情况：砖砖红色面面砖帖面面，上部部灰色面面砖，配配以白色色横向线线条分割割。外飘飘窗，落落地式观观景阳台台。广告诉求求：会展展地产领舞东东方项目卖点点：区域优势势，位置置优势，城市未未来发展展规划项目自身身配套优优势、大大盘优势势企业品牌牌，项目目品牌备 注注：小区区规划住住户10000多多户，112栋小小高层平平均楼间间距400米。顶顶层设有有复式，面积最小小1677平米，价格在在40000元以以上。企划顾问问：智盟盟时代（05331-886322863

5、38）咨询专线线：88835006666、88835007777、888350099992世通通莱茵小小镇项目位置置：济南南东部历下区区高新开开发区地址：济济南高新新技术开开发区中中心广场场北侧（康虹路路以北），国际际会展中中心以北北交通状况况：紧邻邻工业南南路及经经十东路路，周边边路网发发达开发商：山东世世通房地地产开发发有限公公司物业类型型：别墅墅建筑类型型：双拼拼、叠拼拼、联排排、公寓寓、高层层总规模：占地4400多多亩，建建筑面积积25万万平米绿化率：40%容积率：别墅00.7，小区不不低于11.1主力户型型：1770-2240平平米，最最大面积积5000平米均价：别别墅均价价6500

6、0元平平米；叠拼：556000元/平平米；联联排：663000-69900元元/平米米；双拼拼：1000000元/平平米；公公寓：338000元/平平米；高高层：尚尚未销售售，未定定价总价范围围：别墅墅95-5000万/套套销售情况况：1个个月前开开盘，别别墅共1180套套，目前前已售550套，积累期期半年，认购期期1个月月装修标准准：毛坯坯工程进度度：现房房，园林林景观呈呈现外立面情情况：一一层毛石石，二三三层彩色色涂料广告诉求求：恋上上城市别别墅，恋恋上莱茵茵小镇项目卖点点：区域优势势，位置置优势，城市未未来发展展规划完善的社社区配套套服务体体系城市别墅墅，高品品质生活活园林景观观规划规划

7、设计计：澳洲洲集团、中国城城市规划划设计研研究院建筑设计计：香港港中元设设计国际际有限公公司备注：项项目一期期为悉尼尼花乡，04年年开盘，均价555000元/平平米，现现已售完完。二期期莱茵小小镇066年5月月开盘，共1880套别别墅，均均价65500元元/平米米。同时时包括青青年公寓寓（商住住50年年产权，与国际际会展中中心相对对，400-500平米，均价338000元/平平米），高层（期房，12层层，未定定价，未未销售）。设计了种风格格样板间间，包括括：德式式、英式式、美式式、现代代简约、现代中中式等。小镇热线线：88868006666、888680077773上海海花园项目位置置：济南南

8、东北部部历城区区地址：历历城区东东晨大街街、祝舜舜路口交通状况况：公交交K911路、330路、80路路、1113路、1188路开发商：济南豪豪嘉置业业有限公公司物业类型型：普通通住宅建筑类型型：多层层、小高高层总规模：占地116万平平米绿化率：30%主力户型型：755-1995平米米均价：444000元/平平米总价范围围：500-1000万/套销售情况况：销售售85%以上。装修标准准：毛坯坯工程进度度：全现现房，部部分已入入住。外立面情情况：咖咖啡色、灰色、浅灰色色面砖，外飘窗窗，坡屋屋顶物业费：122元/平平米月广告诉求求：全时时尚动感感社区项目卖点点：企业品牌牌实力全现房发发售区位优势势，

9、周边边高尚人人居氛围围，紧邻邻洪楼商商圈东部新城城发展规规划，增增值潜力力大卓越的产产品规划划与景观观规划完善的生生活配套套行销企划划：豪阳阳豪新备 注注：小区区规划居居住户数数为20000户户，配有有地下车车库，售售价6万万元/个个。规划有1140000平米米的中心心广场，楼间距距最小227米，最大550-770米。4鲁能能领秀城城项目位置置：济南南南部市中区区地址：济济南市市市中区兴兴济河路路，南二二环与英英雄山路路交叉口口交通状况况：距市市中心66公里，到达市市中心只只需十分分钟车程程，BRRT快速速公交系系统即将将开通，总总站紧邻邻社区。五横七七纵道路路构建南南部城区区新路网网，多条条

10、公交专专线，到到达济南南城区各各处。投资商：山东鲁鲁能集团团开发商：山东鲁鲁能亘富富开发有有限公司司物业类型型：普通通住宅、别墅、公寓、花园洋洋房建筑类型型：独栋栋、叠拼拼、双拼拼、联排排、多层层、小高高层、高高层总规模：占地550000亩，建建筑面积积3244万平方方米绿化率：40%容积率：0997均价：442000元/平平米销售情况况：055年111月开盘盘，18851户户，均价价38000元/平米。13栋栋楼中团团购6栋栋。其余余已售约约20%装修标准准：毛坯坯，北向向邻路楼楼座带精精装工程进度度：一期期已出33-4层层物业公司司：北京京鲁能物物业管理理公司广告诉求求：3000万平平米国

11、际际人居生生态城项目卖点点：规模优势势，长江江以北最最大的国国际人居居生态城城自然环境境优势，邻山面面水，听听风饮绿绿交通便捷捷，未来来BRTT快速公公交系统统配套优势势企业品牌牌优势济南第一一家引入入社区医医院建筑设计计：中国国建筑设设计研究究院规划设计计：美国国PERRKINNS设计计事务所所景观设计计：北京京中国风风景园林林规划设设计研究究中心营销顾问问：伟业业顾问备注：446万平平米配套套设施，打造济济南最大大的社区区SHOOPPIING MALLL，泛泛会所规规划，是是济南第第一家拥拥有二座座星级酒酒店的社社区。可可容纳88万人居居住，预预计将用用6-88年时间间进行开开发。5伟东东

12、新都项目位置置：济南南南部市中区区地 址址：济南南市舜耕耕路山东东财政学学院南2200米米开发商：济南伟伟东置业业有限公公司物业类型型：普通通住宅建筑类型型：高层层、小高高层总规模：共占地地20万万，建建筑面积积1033万容积率：522主力户型型：788-1550平米米均价：446000元/平平米总价范围围：366-1000万/套销售情况况：044年开盘盘销售，已售近近90%装修标准准：毛坯坯工程进度度：准现现房，正正出外立立面外立面情情况：现现代建筑筑风格，一二层层石材帖帖面，红红、浅黄黄、灰三三色涂料料，白色色塑钢窗窗广告诉求求：城市市魅力，生态印印象项目卖点点：规模优势势，百万万平米，大

13、盘形形象区位优势势，自然然环境优优势600米米黄金商商业街豪华SPPA养身身会所，双语幼幼儿园，九年制制明星中中学20044年度博博鳌论坛坛引领中中国住宅宅十大风风尚名盘盘/齐鲁鲁名盘550强开发商品品牌优势势，20005年年中国房房地产百百强企业业，齐鲁鲁地产550强名名企，房房地产开开发中国国大盘排排名前1100强强营销策划划：银海海世邦备注：项项目总占占地200万平米米，分成成四个地地块分别别由四个个开发商商开发销销售。包包括伟东东新都、城市精精英领域域、舜耕耕路上等等。城市市精英领领域，共共1500套房，开盘一一个月销销售255套，均均价46600元元/平米米，最高高价49900元元/

14、平米米。舜耕耕路上，共17700套套，于220044年底开开盘，目目前还剩剩余约1110套套。一楼楼二户，主力户户型为1112平平米、1125平平米，价价格在444500-49900元元/平米米之间。TEL：05331-88650021777、88650013777、882599787796蝶泉泉山庄项目位置置：济南南南部市中区区地址：济济南市市市中区英英雄山路路与二环环南路交交汇处往往西3000米发展商：外海集集团开发商：山东省省新天地地房地产产开发有有限公司司物业类型型：普通通住宅、别墅、花园洋洋房建筑类型型：多层层、小高高层、联联排、叠叠拼、独独栋总规模：占地约约3000亩，建建筑面积积

15、约200万平米米容积率：约10主力户型型：一期期芳草园园、水云云间1330-1140均价：别别墅：770000元/；小高高层：444000元/总价范围围：400-700万/套套销售情况况：B区区11栋栋花园洋洋房2998套，今年66月111日开盘盘，目前前已销售售认购1110套套。装修标准准：毛坯坯工程进度度：出地地面交房日期期：077年下半半年外立面情情况：新新古典主主义建筑筑风格广告诉求求：中国国原型山山居生活活项目卖点点：贵族生活活，富人人区，彰彰显身份份与地位位优越的自自然景观观环境，山水相相融济南稀有有的纯山山地低密密度园林林社区近郊山居居生活模模式配套幼儿儿园、彩彩蝶轩会会所、商商

16、业中心心企业品牌牌优势规划设计计：浙江江大学安安地规划划建筑设设计公司司环境设计计：香港港海文嘉嘉德国际际设计机机构全案策划划：外海海集团济济南房产产营销中中心、杭杭州青鸟鸟广告备注：产产品规划划和园林林景观设设计优秀秀，推广广方面摆摆脱了对对项目产产品自身身功能及及特点的的诉求宣宣讲，上上升到生生活、身身份、地地位等精精神层面面，倡导导优雅自自由的更更高层次次的生活活方式。树立起起济南稀稀有近郊郊低密度度山居生生活形象象。与南南部其他他大盘营营销推广广形成有有郊明显显区隔。7山景景园小区区项目位置置：济南南南部市中区区交通状况况：紧邻邻二环南南路物业类型型：普通通住宅建筑类型型：多层层、小高

17、高层总规模：占地1115亩亩均价：440000元/平平米销售情况况：销售售约700%装修标准准：毛坯坯8京鲁鲁山庄项目位置置：济南南西南部部市中区区地址：济济南市二二环南路路66666号交通状况况：紧邻邻二环南南路开发商：济南天天勤置业业有限公公司物业类型型：普通通住宅建筑类型型：多层层、高层层绿化率：35%主力户型型：800-1220二二居、三三居均价：337000-38800元元/总价范围围：300-600万/套套销售情况况：尚未未开盘装修标准准：毛坯坯外立面情情况：底底部为仿仿蘑菇石石瓷砖帖帖面，上上部为外外墙瓷砖砖，局部部为涂料料。配彩彩色铝合合金中空空玻璃推推拉窗。广告诉求求：精致致

18、之作，宜居样样板项目卖点点：自然景观观环境优优势节能住宅宅，国家家A级住住宅北京建工工品牌优优势小区内大大型下沉沉式广场场、家政政服务中中心、休休闲广场场承建商：北京建建工集团团有限责责任公司司项目规划划：北京京市建筑筑工程设设计公司司、济南南市规划划设计院院项目设计计：北京京市建筑筑工程设设计公司司、山东东省城镇镇建筑设设计院全程策划划：山东东立信房房产咨询询有限公公司备注：项项目共44栋高层层，8栋栋多层，将于近近期开盘盘。贵宾专线线：05531-8233816666、82338177779阳光光1000三期项目位置置：济南南西部槐荫区区地址：济济南市阳阳光新路路19号号交通状况况：122

19、0路开发商：济南阳阳光壹佰佰房地产产开发有有限公司司物业类型型：普通通住宅建筑类型型；多层层、小高高层、塔塔楼总规模：占地115000亩，建建筑面积积1788万平米米绿化率：46%容积率：1778主力户型型：800-1550平米米均价：三三期44400元元/总价范围围：300-1000万/套销售情况况：一、二期基基本售完完，开始始销售三三期装修标准准：毛坯坯，厨卫卫精装工程进度度：现房房外立面情情况：彩彩色涂料料物业公司司：济南南万怡物物业管理理有限公公司物业费：122元/平平米月项目卖点点：规模优势势开发商品品牌优势势资源整合合优势优秀的物物业服务务完善的配配套100000平米米娱乐中中心，

20、554000平米主主题会所所，1000000平米社社区商业业配套80000平米中中央园林林，133.7万万平米景景观总面面积完全人车车分流，二座地地下四层层车库规划设计计：丹麦麦SHLL建筑设设计事务务所销售电话话：87716999999备注：户户型最小小为599平米一一居，最最大为2200多多平米复复式。一一期2220亩，共27700户户；二期期27000户，均价441000元/平平米。地下车位位：122万/个个10如如意苑项目位置置：济南南西部市中区区地址：济济南市建建设路88 5号号交通状况况：紧邻邻建设路路开发商：山东豪豪商房地地产开发发有限公公司物业类型型：普通通住宅建筑类型型：小高

21、高层总规模：建筑面面积488万平米米主力户型型：1220-2200平平米均价：446000元/平平米销售情况况：044年开盘盘装修标准准：毛坯坯工程进度度：准现现房项目卖点点：企业品牌牌优势，开发商商实力11泉泉景天沅沅项目位置置：济南南西南部部市中区区地址：济济南市泉泉景卧龙龙花园北北门向北北50米米交通状况况：6、41、K944、K555路公公交开发商：济南市市房地产产开发总总公司物业类型型：普通通住宅建筑类型型：多层层、小高高层总规模：占地33812200平平米，建建筑面积积80万万平米绿化率：40%容积率：211主力户型型：多层层1255平米；高层设设有部分分小户型型均价：多多层：33

22、9800-45550元元/平米米；小高高层：442000元/平平米（未未开）销售情况况：066年3月月19日日开一期期，133栋多层层共1444套，目前还还剩100多套装修标准准：毛坯坯工程进度度：出地地面物业费：预计11元/平平米月广告诉求求：泉景景卧龙花花园升级级版项目卖点点：中水处理理系统，改造兴兴济河岸岸边景观观完善的区区域生活活配套一期多层层统一安安装太阳阳能热水水器无机房电电梯六层层建筑，超大楼楼间距三米层高高、四米米五客厅厅超大开开间，三三间卧室室朝阳引入省级级重点中中学，二二所高档档幼儿园园营销策划划：方舟舟伟业备注：一一期133栋多层层，每栋栋顶层设设有复式式。TEL：861

23、1101156、8600300066、871102881612天天泰太阳树树项目位置置：济南南南部市中区区地址：济济南市旅旅游南路路西侧，环山路路东交通状况况：344、1110、KK1000路终点点站南1100米米投资商：天泰集集团股份份有限公公司、上上海中城城联盟投投资管理理有限公公司开发商：山东天天泓置业业有限公公司物业类型型：普通通住宅建筑类型型：高层层、小高高层总规模：占地1170亩亩，建筑筑面积220万平平米主力户型型：1110-2250平平米均价：1100000万元元/平米米总价范围围：1110-3300万万/套销售情况况：066年下半半年开盘盘装修标准准：全精精装、全全家电工程进

24、度度：期房房交房日期期：20007年年年底广告诉求求：不要要空调暖暖气的科科技住宅宅项目卖点点高舒适适度、低低能耗住住宅精装全家家电开发商开开发实力力、资金金实力优越的生生态自然然环境垂询专线线：82292666777、8229566677713阳阳光舜城城项目位置置：济南南南部市中区区地 址址：济南南市千佛佛山风景景区南侧侧交通状况况：K1100、K344、1110路开发商：山东三三联城市市建设有有限责任任公司物业类型型：普通通住宅建筑类型型：高层层、小高高层总规模：占地8871万万平米，建筑面面积2880万平平米绿化率：662%主力户型型：488-2000平米米不等均价：441000元/平

25、平米总价范围围：200-900万/套套工程进度度：准现现房交房日期期：20007年年8月装修标准准：毛坯坯广告诉求求：山居居院落文脉社社区项目卖点点：自然生态态环境优优势30000平米朗朗阔内庭庭高绿化率率，天然然氧吧地下水水水质良好好规划设计计：中国国城市规规划设计计研究院院、英国国阿特金金斯公司司贵宾热线线：05531-8255977733、77666、777999备注：项项目目前前在售三三期锦绣绣苑，价价格在339600-47700元元/平米米，层差差50元元14锦锦绣泉城城项目位置置：济南南东部历城区区地 址址：济南南市历城城华龙路路和七里里河路交交界处东东北交通状况况：111、300

26、、377、K991、880、1110、1222路公交交开发商：山东中中齐房地地产开发发有限公公司物业类型型：普通通住宅、公寓建筑类型型：高层层、小高高层总规模：占地1160亩亩，建筑筑面积226万平平米绿化率：4 55%容积率：244主力户型型：900-1440平米米均价：445000元/平平米总价范围围：400-800万/套套装修标准准：毛坯坯工程进度度：期房房交房日期期：20007年年9月外立面情情况：后后现代风风格，浅浅灰和白白色通体体面砖，竖向线线条设计计，2770度景景观飘窗窗，中空空断桥塑塑钢窗。广告诉求求：依守守泉边的的生活项目卖点点：区位优势势，地处处东部新新城，西西邻洪楼楼商

27、圈城市生活活配套设设施齐全全交通便利利快捷底层架空空设计，增加小小区通透透性与景景观层次次感人车分流流地板采暖暖双阳台设设计菜单式物物管模式式园林规划划：EDDAW美美国易道道整合推广广：潜意意识广告告TEL：8833261111、883326222215天天鹅堡项目位置置：济南南东北部部历城区地 址址：济南南二环东东路以东东，花园园路北侧侧交通状况况：111、300、899、1110、KK55、K911、K993开发商：山东省省乐成置置业有限限公司物业类型型：普通通住宅建筑类型型：高层层、小高高层总规模：占地33万平米米，建筑筑面积66.599万平米米绿化率：45%容积率：222主力户型型：

28、900-2220平米米均价：442000-500 000销售情况况：基本本销售完完毕装修标准准：毛坯坯工程进度度：现房房外立面情情况：三三段式外外墙面砖砖，屋顶顶彩色油油毡瓦保保温坡屋屋面。彩彩色铝合合金窗，中空玻玻璃物业公司司：深圳圳市万厦厦居业有有限公司司广告诉求求：来自自巴伐利利亚建筑筑艺术的的华彩乐乐章项目卖点点：德式天鹅鹅堡建筑筑元素，哥特式式尖角穹穹顶完善的生生活配套套高品质的的物业管管理服务务企业品牌牌与雄厚厚的企业业实力建筑规划划：中外外建工程程设计与与顾问公公司建筑设计计：济南南市规划划设计研研究院园林设计计：济南南市园林林规划设设计研究究院承建商：山东三三箭集团团物业管理理

29、：深圳圳万厦居居业营销策划划：济南南信立怡怡高物业业顾问有有限公司司备注：富富翔天地地二期天天鹅堡由由6栋88-144层带电电梯板式式小高层层围合而而成。总总体规划划呈围合合状，最最大楼间间距511米。6小结结住宅市场场价格稳稳定，房房价平稳稳上涨，总体供供应量较较大，空空置率明明显上升升，新增增供应量量主要为为原有已已入市项项目的后后续放量量。新盘放量量集中在在东部和和西部区区域，南南部区域域因超级级大盘鲁鲁能领秀秀城的入入市在供供应量上上最高。市场对高高层、小小高层产产品类型型接受和和认可，小高层层、多层层产品为为市场主主流。各区域房房价档次次差别较较大，南南部最高高、东部部次之、北部最最

30、低，南南部与北北部区域域平均房房价价差差在15500-20000元/平米之之间，区区域性差差别明显显。自住性需需求是市市场主力力需求，投资性性需求不不多，住住宅市场场稳定健健康。二、济南南写字楼楼市场分分析（一）220055年写字字楼市场场状况1区域域划分按照写字字楼周边边商务氛氛围的聚聚集度、交通的的可通达达性、金金融和服服务类行行业的发发展水平平等指标标可把济济南的写写字楼市市场划分分为中心心区域、山大路路区域和和东部区区域三大大板块。具体划分分方法如如下：中心区域域板块：包含两两部分，一部分分为政府府规划中中的CBBD区域域，一部部分为CCRD（中央商商业区）区域，其中CCBD（中央商商

31、务区）区域是是以市政政府为核核心以纬纬二路为为轴心线线，两翼翼延伸，东到顺顺河高架架路，西西至纬十十二路，南到经经十路，北临胶胶济铁路路的区域域。其中中CRDD区域以以泉城广广场为中中心，东东起历山山路，西西至顺河河高架路路，南北北向分别别为经十十路和胶胶济铁路路。山大路科科技板块块区域：以山大大路为轴轴心，西西起历山山路，东东到二环环东路，南到经经十路，北至胶胶济铁路路。（其其中包含含了大部部分二环环东路沿沿线的项项目，因因为这些些样本虽虽靠近东东部区域域，但其其租金和和售价水水平更接接近于山山大路区区域的租租金和售售价）东部区域域：主要要指二环环东路以以东、胶胶济铁路路以南及及经十东东路以

32、北北合围之之区域。这一区区域以南南北向胶胶济铁路路为分界界线，由由东部中中央生活活区（EECLDD）与高高新技术术开发区区两块组组成。胶胶济铁路路以东部部分主要要为高新新技术开开发区。2济南南市写字字楼供应应分析 样本选选择标准准： 为能准准确的反反映各个个区域的的写字楼楼租金状状况，根根据地段段、租金金、可比比性、竞竞争性、特殊性性、规模模等因素素，在各各区域中中档次较较高，具具备一定定代表性性的中高高档写字字楼作为为分析样样本，样样本情况况如下： 出租项项目： 销售项项目：1）总体体供应量量 通过对对中心区区域样本本写字楼楼项目供供应量为为37.82万万平米,仅占总总体样本本供应量量的29

33、9.8%。在济济南的三三大写字字楼板块块中供应应量居第第二。主主要因为为本区域域商务氛氛围浓厚厚、市政政配套齐齐全，吸吸引了大大量的大大中型企企业的入入驻，需需求促进进了供应应的增长长；但中中心区域域土地稀稀缺，地地价昂贵贵，导致致该区域域写字楼楼供应量量相对于于东部区区域而言言供应量量较小。山大路区区域板块块中写字字楼的样样本供应应量为333万平平米，占占到样本本总供应应量的226%，近年随随着山大大路商圈圈的不断断扩大和和成熟，许多开开发商看看好此区区域的升升值潜力力，纷纷纷建设写写字楼物物业，如如20005年新新增写字字楼项目目特区数数码港、海蔚广广场等。在三个区区域中，东部区区域的写写

34、字楼供供应面积积最大的的，占样样本总供供应量的的44.2%。东部区区域土地地存量相相对较大大，且随随着政府府部门招招商引资资工作力力度的加加大，东东部区域域土地开开发量呈呈现逐年年递增的的趋势，高新区区的区划划范围在在逐渐扩扩大。尽尽管其档档次及配配套与其其他两个个区域存存在较大大差距，但随着着高新区区入住企企业的增增多，周周边配套套的不断断完善，高新区区内的写写字楼办办公环境境会得到到进一步步的改善善。2）各区区域销售售及出租租项目供供应量分分析 济南市市写字楼楼的经营营方式有有三种，一种是是只售不不租，二二是只租租不售，三是可可租可售售。其中中出租项项目的总总量为883万平平米，销销售项目

35、目供应的的总量为为78万万平米。从上图图可以看看出，各各个区域域的写字字楼的主主要经营营方式存存在较为为明显的的不同： 中心区区域700%的写写字楼采采用只租租不售的的经营方方式。中中心区域域出租项项目的供供应量为为33.87万万平米，占出租租项目供供应总量量的400.8%；出售售项目的的供应量量为200.999万平米米，占出出售项目目供应总总量的226.88%。 山大路路板块有有80%以上的的写字楼楼采用只只售不租租的经营营方式。该区域域出租项项目的供供应量为为11.9万平平米，占占出租项项目供应应总量的的14.3%；出售项项目的供供应量为为28.4万平平米，占占出售项项目供应应总量的的36

36、.2%。东部区域域的写字字楼多采采用只租租不售经经营方式式，该区区域出租租项目的的供应量量为377.2万万平米，占出租租项目供供应总量量的444.8%；出售售项目的的供应量量为299万平米米，占出出售项目目供应总总量的337%。3新增增供应量量及区域域分布 20005年济济南市写写字楼市市场新增增供应量量较少，集中在在中心区区域和山山大路区区域，这这两个区区域成为为20005年济济南市写写字楼市市场的开开发热点点区域。因土地新新增写字字楼项目目部分出出现在区区域内的的非核心心地段，如汇鑫鑫国际商商务中心心虽属于于中心区区域，但但距离中中心区域域的核心心位置泉泉城广场场较远；海蔚广广场距离离山大

37、路路区域的的核心位位置山大大路也有有段距离离，这样样会拉低低所在的的中心区区域和山山大路的的整体售售价水平平。4租金金及售价价变化情情况1）租金金变化情情况： 租金状状况分析析 （1）从济南南市整体体及各区区域之间间租金的的横向比比较看 写字楼楼的出租租的租金金一般是是根据市市场需求求来确定定的。写写字楼的的租金水水平与其其地段、硬件设设施状况况等因素素有关，它反映映了写字字楼地段段价值的的大小和和经营水水平的高高低。济南南市写字字楼的租租金水平平由西向向东呈现现下降趋趋势，其其中中心心区域的的租金水水平最高高，区域域平均租租金在33.7元元/平米米/天左左右；本本区域周周边配套套齐全、商务氛

38、氛围及商商业氛围围浓厚，是商务务交流及及办公的的黄金地地段，而而且由于于区域内内可开发发用地紧紧缺也使使得寸土土寸金，土地的的稀缺性性促成了了该区域域高租金金水平。 其次为为山大路路区域，区域平平均租金金为2.9元/平米/天；该该区域的的商务氛氛围及各各种配套套、交通通状况都都不及CCRD区区域，但但该区域域的写字字楼物业业依托山山大路商商圈和周周边中高高档社区区群的不不断成熟熟，升值值潜力在在不断提提高。 租金水水平最低低的是东东部区域域，其区区域平均均租金为为1.449元/平米/天。这这一区域域写字楼楼的出租租存在两两个特点点：一是是作为高高新园区区众多企企业的办办公配套套而存在在；二是是

39、装修情情况一般般，租金金较低。东部区区域入住住写字楼楼的企业业大部分分是高新新区通过过招商引引资引入入的，由由于这部部分企业业通过创创造税收收为高新新区带来来利益，所以在在这些企企业租赁赁办公楼楼时高新新区政府府会给以以较大的的优惠。 （2）从济南南市整体体及各区区域自身身租金的的纵向比比较看20055年济南南市东部部区域和和济南市市整体租租金水平平未发生生明显变变化，只只有中心心区域写写字楼的的租金在在基本保保持持平平的基础础上略有有下降，由3.79元元/平米米/天降降为3.72元元/平米米/天；山大路路区域的的租金则则略有上上升，由由2.99元/平平米/天天涨到为为3元/平米/天。2）售价

40、价变化情情况： （1）从济南南市整体体及各区区域之间间售价的的横向比比较看 以上图图表显示示，济南南市写字字楼的售售价从西西向东呈呈现下降降趋势。中心区区域写字字楼售价价最高，该区域域平均加加权售价价达80000元元/平方方米以上上；山大大路区域域平权加加权售价价在63300元元/平米米左右；东部区区域写字字楼平均均加权售售价在336000元/平平米左右右。济南南市写字字楼整体体售价在在57000元/平米左左右，该该价格最最接近于于山大路路区域写写字楼的的平均售售价。 （2）从济南南市整体体及各区区域自身身售价的的纵向比比较看 从上图图可以看看出，济济南市写写字楼整整体售价价呈现上上升趋势势，

41、各区区域平均均售价则则出现小小幅上涨涨或下跌跌。 济南市市写字楼楼整体售售价及东东部区域域平均售售价均呈呈现上升升趋势。东部区区域由第第一季度度的34420元元/平米米上涨至至第四季季度的339444元/平平米；济济南市整整体售价价由第一一季度的的56666元/平米上上涨至第第四季度度的58868元元/平米米，价格格上涨率率达3.5%。中心区域域内的汇汇鑫国际际商务中中心，山山大路区区域内的的海蔚广广场距离离该区域域的核心心位置较较远，这这些新增增项目售售价相对对较低，从而拉拉低了所所在的中中心区域域和山大大路的整整体售价价水平，这也体体现了写写字楼聚聚集区域域逐渐边边缘化的的过程。5小结结济

42、南的写写字楼和和其他城城市相比比，价格格不高，尤其和和济南的的住宅相相比。济南纯写写字楼市市场的价价格上升升幅度没没有住宅宅和商铺铺上涨幅幅度大。济南一一般地段段的高层住住宅的价价格要高高于写字字楼的价价格，这这与市场场的区位位的供需关系系有关，写字楼楼的供需需矛盾没没有住宅宅突出。20055年济南南市各季季度写字字楼整体体租金、售价水水平保持持平稳增增长，仅仅个别区区域或区区域内个个别楼盘盘租金出出现微幅幅上涨或或下滑，这与写写字楼项项目及所所在区域域所处的的外部环环境（供供求关系系、竞争争环境等等）或内内在条件件变化（自身设设施、配配套等）有关。甲级写字字楼一枝枝独秀，保持了了相当稳稳健的

43、上上涨态势势。与甲级写写字楼的的租金一一样节节节高攀的的是，甲甲级写字字楼的品品质有了了很大提提高，人人性化生生态化的的趋势，在20005年年初露端端倪。新新风系统统、空调调灭菌系系统、防防紫外线线辐射的的玻璃幕幕墙一系列列新技术术在甲级级写字楼楼的应用用可圈可可点，生生态化是是本年度度最引人人注目的的看点。济南写字字楼市场场有过热热倾向，投资写写字楼需需慎重在20004年已经经基本进进入建设设高峰期期，从整整体市场场状况来来看，济济南甲级级写字楼楼较多，乙、丙丙级写字字楼少，商住楼楼销售不不错。随随着房地地产市场场的规范范化，各各公司对对办公环环境的提提升，时时间的推推移，商商住楼将将慢慢淡

44、淡化。东部发展展势头强强于西部部“南科北北商”的的格局已已经确定定，随着着市政府府的东牵牵，济南南的商务务向东迁迁移，对对写字楼楼特别是是中高档档的专业业写字楼楼的需求求将明显显高于西西部。（二）220066年写字字楼市场场发展展展望1市场场供应量量将有所所增大 20005年，济南市市将在统统筹区域域发展上上重点突突破，提提升中心心区，做做强近郊郊区，突突破远郊郊区，加加快解决决区域经经济发展展不平衡衡的矛盾盾。突出出发展楼楼宇经济济，以高高档商务务楼为载载体，打打造一批批品牌商商住楼宇宇，引进进一批专专业性、集聚性性、拉动动性强，产出高高的管理理型和智智能化高高科技企企业及现现代服务务企业，

45、形成新新的经济济效益高高地。伴随着城城区改造造和城市市规模的的不断拓拓展，写写字楼将将在未来来几年内内掀起一一个新的的开发热热潮。从从区域分分布上来来看，在在中心城城区将有有较多写写字楼上上市，但但大量的的写字楼楼项目还还将主要要集中在在山大路路区域板板块和东东部区域域板块。2价格格保持平平稳增长长20055年济南南市各季季度写字字楼整体体租金、售价水水平保持持平稳增增长，仅仅个别区区域或区区域内个个别楼盘盘租金出出现微幅幅上涨或或下滑。而写字字楼市场场的租金金及售价价水平的的增长关关键依赖赖于济南南经济总总量的进进一步放放大，开开放水平平和辐射射能力的的进一步步提高和和第三产产业的进进一步发

46、发展。预预测20006年年济南市市写字楼楼整体价价格水平平会稳中中有升，增长幅幅度在55%左右右。3对写写字楼的的需求向向分散化化、个性性化方向向发展1）写字字楼入驻驻企业对对办公形形态的需需求从聚聚集化向向分散化化转变。这与各区区域写字字楼形态态由高容容积率向向低密度度方向发发展相印印证。因因为随着着济南经经济的发发展和科科技在人人们社会会生活发发挥着越越来越重重要的作作用，IIT企业业入业人人员会不不断增多多，而IIT科研研企业对对聚集办办公要求求不高。2）办公公地点主主观需求求从标准准化向个个性化的的转变。中心区域域的写字字楼只能能给其入入驻客户户提供标标准式集集中办公公，而山山大路区区

47、域、东东部区域域的写字字楼在设设计、内内部空间间设计时时对其客客户群的的个性化化需求考考虑得越越来越多多，如定定位于IIT企业业的写字字楼，如如特区数数码港，在外立立面颜色色、空间间设计方方面很强强调入驻驻企业的的个性张张扬。4写字字楼的物物业管理理及售后后服务将将得到改改善和加加强目前济南南市写字字楼停车车不便、物业管管理不到到位、无无租售服服务等问问题较为为严重，开发商商对写字字楼物业业往往是是一卖了了之，缺缺乏对写写字楼的的后续管管理工作作，而这这不利于于写字楼楼的品牌牌整合和和投资者者的长期期收益。开发商商不断加加入到写写字楼的的售后管管理服务务中，这这是一件件多方向向益的事事情：一一

48、对写字字楼租用用或购买买自用者者而言，物业管管理服务务的加强强将有利利于树立立项目形形象，经经过市场场的检验验积累良良好的品品牌效应应，满足足其办公公和形象象要求；对写字字楼投资资者而言言，能够够依此提提升租金金价位以以寻求长长期获利利；对开开发商而而言，加加强售后后管理服服务会加加快写字字楼的销销售速度度，也将将为其在在激烈的的竞争中中增加一一个重要要的取胜胜筹码。三、济南南商业市市场分析析（一）220055年济南南商业地地产发展展概况20055年济南南零售商商业物业业继续保保持着“供需两两旺”的的态势，商业地地产再一一度成为为济南房房地产市市场开发发的热点点，究其其原因：首先，作为投投资产

49、品品，商业业物业相相比于住住宅和写写字楼具具有更高高的利润润空间；其次，济南对对老城区区大规模模的折迁迁、改造造和城区区规模的的不断拓拓展为商商业地产产开发创创造了良良好的契契机；再再次，220055年国家家限制对对住宅项项目的投投资和投投机行为为，市场场上的游游资需要要出口，其他投投资渠道道发展不不健全或或现状低低迷，也也给商业业物业的的投资带带来一定定的机会会；最后后，一些些商业楼楼盘，如如鲁能泰泰山广场场、新世世界商城城等，以以新颖的的商业业业态或经经营管理理方式，促进了了商业的的繁荣。1济南南主要商商业区济南市商商圈格局局表现出出以全市市级商业业中心泉泉城路经四路路商业区区为龙头头，经

50、二二路商业业区、花花园路商商业区、北园路路商业带带、洛口口商业圈圈等多个个商业区区割据的的态势。1）泉城城路商业业区泉城路东东起青龙龙桥，西西至泺源源桥，北北通太平平寺巷、高都司司巷，鞭鞭指巷、省府前前街、县县东巷、县西巷巷；南接接旧军门门巷、榜榜棚街、卫巷、舜井街街、历山山西街，全长115600米，毗毗邻大明明湖、趵趵突泉、泉城广广场、黑黑虎泉等等诸多景景点，相相连芙蓉蓉街、曲曲水亭古古城区。泉城路路历来是是济南繁繁华的中中心商业业区，商商家云集集，名店店众多，是泉城城东西向向发展的的主轴，有“十字金金街”之地位位，是一一条具有有购物、交通、休闲、旅游、文化五五大功能能的准步步行商业业街。泉

51、城路商商业区位位于城市市中心地地带，集集中了各各类商业业形态，客户群群范围广广泛，以以白领为为主。作作为济南南市最古古老的商商业街，泉城路路不仅吸吸引了庞庞大的济济南消费费群体，同时还还作为一一个大型型的旅游游文化商商业中心心接纳了了大量的的旅游消消费者。无可讳言言的是，由于区区域规划划设计、步行街街商业建建筑单体体与交通通组织存存在的缺缺陷，加加以政府府管理方方面存在在的部分分问题，泉城路路现有商商业业态态分布比比较零散散，无法法形成一一个较为为集中的的商业区区域，整整体形象象与品牌牌效益未未能达到到最佳，竞争力力相对较较弱，已已严重制制约了泉泉城路商商业区商商业业态态、人气气及发展展空间。

52、甚至与太太原、呼呼和浩特特等内陆陆省会城城市相比比，作为为市级商商业中心心的济南南泉城路路区域其其人流、车流量量都明显显较少。2）经二二路商业业区（华华联商业业区）以华联、嘉华为为主体构构筑的经经二路商商业街已已成为省省城西部部的一条条商业金金街，是是槐荫区区的商业业中心。周围近近千平方方米的区区域，已已有数十十家服装装、鞋类类专卖店店，还有有肯德基基、麦当当劳、永永和豆浆浆等多家家中、西西式快餐餐店，另另外，该该区域的的小商品品批发市市场在全全省乃至至国内都都发生业业务往来来。以百货、购物中中心、小小商品批批发市场场为商业业核心，包括专专业市场场、专卖卖店(以以服装、鞋业为为主)、风味小小吃

53、、特特色烧烤烤等，基基本上涵涵盖各种种业态形形式，人人气较旺旺。3）经四四路商业业区济南传统统商业区区，以人人民商场场、大观观园、地地下人防防商城为为代表，人民商商场、大大观园均均为大型型百货，洋快餐餐（肯德德基、麦麦当劳、米力乃乃、开心心汤姆）、风味味小吃、大观影影院、中中国影院院、保龄龄球、游游艺厅点点缀其中中，人流流量较大大。以中中低档消消费为主主，服装装、鞋业业、日用用品为主主要消费费品。4）花园园路商业业区花园路中中段道路路改造工工程的完完成带动动了该区区域商业业的发展展，在这这里拥有有济南市市区最大大的酒吧吧一条街街、洪楼楼教堂、山东大大学东校校区，历历史文化化的沉淀淀及现代代时尚

54、潮潮流的涌涌入，为为该区域域增添了了独有的的文化休休闲特色色。经一一路延长长线道路路改造工工程的实实施，联联动济南南东、西西两大传传统商业业区；大大润发超超市、国国美电器器及其它它品牌店店的进驻驻，迅速速带动了了该区域域商业的的快速发发展。在该区域域正在招招商的海海蔚广场场吸引了了众多投投资者的的眼光。5）北园园大街商商业带北园大街街商业带带是家居居、建材材类专业业市场的的聚集地地，餐饮饮、娱乐乐业均较较发达，新国道道超市，银座购购物广场场北园店店、国美美电器北北园店、新一佳佳超市的的聚集，使得这这一区域域商业业业态更为为多样。随着北北园立交交的建成成通车，该区域域交通环环境进一一步改善善，商

55、业业前景广广阔。 6）洛口之江商商城商业业圈洛口商业业圈紧挨挨济南长长途汽车车站，是是全国最最大的服服装批发发市场，已发展展相当成成熟，也也是济南南最大的的专业市市场。北北边正在在招商的的号称江江北最大大的针织织轻纺批批发市场场之江商商城也已已经形成成针织轻轻纺旗舰舰的市场场氛围，已有2200余余个品牌牌入驻，规模日日渐成型型。表:商业区地理位置置及交通通商业区地地位商业核心心商用物业业租赁价价格出租率消费群来来源泉城路商业区济南市中中心区，交通、商贸中中心零售业绝绝对领头头羊，市市级商业业中心购物中心心、大型型超市、品牌店店大型商场场一般以以联营方方式扣点点20-30%作为租租金；一一般商场

56、场租金约约2500元/月月；售价价1-55万80%左左右全市市民民、外地地游客、客户群群范围广广泛经二路商业区区域中心心，交通通便利二级商业业区，西西部区域域商业中中心购物中心心、大型型超市、大型小小商品批批发市场场大型商场场一般以以联营方方式扣点点约200%作为为租金；一般商商场租金金约1550元/月 90%以以上西部槐荫荫区、天天桥区居居民经四路商业区交通便利利传统中央央商业区区大型百货货大型商场场一般以以联营方方式扣点点约200%作为为租金；一般商商场租金金约1880元/月95%左左右全市消费费者花园路商业区区域中心心，交通通便利二级商业业区，东东部商业业中心超市，咖咖啡店、酒吧集集中区

57、域域一般商场场租金约约2000元/月月90%左左右历城、历历下区居居民北园大街街商业带带主要的交交通枢纽纽二级商业业区，专专业市场场聚集地地家居、建建材类专专业市场场一般商场场租金1100元元左右/月85%左左右鲁中（家家居建材材），周周边居民民（超市市）洛口商圈圈交通便利利北部商业业中心，准业市市场服装批发发业、针针织轻纺纺业之江商城城一期出出售30000/98%左左右全国各地地服装销销售商2济南南商业分分布特点点1）商圈圈分布与与城市发发展趋势势相一致致 随着济济南经济济的蓬勃勃发展、城市人人口的增增加、城城市改造造进程的的加快，整个城城市的功功能结构构、人口口分布等等都在发发生变化化，特

58、别别是济南南“东拓拓、西进进、北跨跨、南展展、中疏疏”的整整体规划划出台后后，东部部、西部部成为新新的投资资热点区区域。因因此作为为济南泉泉城路、传统商商圈在得得到提升升的同时时，一些些原有的的商圈也也在崛起起，如洪洪楼商圈圈、西市市场商圈圈等，随随着近年年来区域域发展，辐射力力度逐渐渐加强。目前济济南市的的主要商商圈有泉泉城路商商圈、老老东门、大观园园、洪楼楼、西市市场、英英雄山、段店、体育中中心商圈圈、山大大路商圈圈、文化化路商圈圈、泺口口商圈等等商圈等等十余个个商圈。2）综合合商圈、专业性性商圈区区域分布布特征明明显。综合商圈圈多分布布在城市市板块的的中心地地带，而而专业性性商圈多多分布

59、在在城乡结结合部，该种分分布特点点是由于于二者的的商品组组合特点点、客户户群的消消费特点点等决定定的。综综合类商商圈大多多是不同同行业的的商业、服务的的聚集，通过多多功能性性聚集放放大以维维持和推推动商圈圈发展，因此综综合类商商圈一般般分布在在居住社社区集中中的区域域中心。而专业业性商圈圈一般与与其周边边居民的的聚居程程度关联联不大，而与地地段的交交通特性性关系密密切，专专业性商商圈通过过同种类类型的商商业集中中经营产产生集聚聚放大效效应，商商品种类类虽少，但商品品组合线线极深，会吸引引特定消消费者来来此类商商业区购购物，如如泺口批批发市场场、段店店汽车配配件市场场等专业业市场。3）住宅宅底商

60、成成为济南南商业物物业的一一种重要要开发形形式 住宅底底商主要要为满足足小区内内居民及及附近居居民的方方便性购购买，同同时住宅宅底商的的投资者者或经营营者拥有有小区内内或附近近居民这这一相对对稳定的的消费群群体，只只要所经经营的内内容能符符合本小小区及附附近居民民的消费费习惯，商业经经营状况况一般较较为稳定定，就可可以使住住宅底商商的投资资者和经经营者获获得相对对稳定的的收益，这使得得住宅底底商相对对于纯商商业项目目的投资资经营风风险要小小的多，购买这这样的店店铺，投投资少，风险不不大，资资金回笼笼也较快快，于是是大量的的投资者者和开发发商都将将目光投投向了住住宅底商商。20005年年济南市市