城市投资机会与分析-以合肥、嘉兴为例

1、城市投资机会与分析以合肥、嘉兴为例目录一、客户关注点分析二、如何实现客户需求三、城市进入机会评价模型分析案例一：嘉兴案例二：合肥案例三：苏州城市进入城市：进不进？时机：什么时候进？区位：进哪个区域？产品：开发什么产品？项目：能不能介入?客户：在哪里?产品：开发什么产品？操作：如何开发？客户：定位那些客户？价格：什么价格出售？操作：如何进行开发？研究整体脉络项目介入一、客户关注点分析五大关注点宏观经济是否有支撑？区位地理是否有优势？市场需求是否有满足？价格增长是否有空间？产品投放是否有机会？解决城市是否进入问题解决进哪个区位的问题解决进入时机问题解决进入时机问题解决产品开发问题关注点一：宏观经济

2、是否有支撑？宏观经济考量指标GDP水平居民可支配收入城市规划总量：是否较大增幅：是否够快结构：是否合理排名：是否靠前总量：是否较大增幅：是否够快排名：是否靠前负荷：是否合理城市规划：是否有强势“概念”产业规划：是否能导入人口用地规划：是否有较大发展关注点二：区位地理是否有优势？区位环境考量指标空间环境配套设施规划利好地理位置：相邻辐射关系历史人文：有无悠久的历史文化自然景观：有无优越的自然景观交通环境：内、外交通是否便捷教育环境：有无知名的教育支撑医疗环境：有无知名的医疗设施生活环境：有无完善的生活设施功能定位：有无强势“概念”引入基建规划：有无大型基建规划生活配套规划：有无大型商业规划市场需

3、求考量指标供应成交综合总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例供求关系：是否合理区位排名：是否靠前人均面积：是否有空间关注点三：市场需求是否有满足？价格增长考量指标均价其他房产价格：有无持续增长增长幅度：有无达到一定比例区位排名：与周边其他城市相比价格区间：客户普遍接受的价格购买压力：房价与家庭收入比关注点四：价格增长是否有空间？地产成本价格：有无增长空间产品投放考量指标各类型产品的市场供应比重各类型产品的市场成交比重关注点五：产品投放是否有机会？各类型产品的供求关系各类型产品的价格水平二、如何实现客户需求？客户需求实现途径宏观经济环境城市地理环

4、境市场需求环境城市历年统计年鉴城市规划网国土资源网城市政府网站城市规划网城市地图网城市历年统计年鉴城市房地产网房地交易中心统计报告城市国土资源网实地调查客户需求实现途径价格空间环境产品开发环境实地调查房地交易中心统计报告房地产交易网当地房企市场研究报告实地调查城市房地产网房地交易中心统计报告当地房企市场研究报告接上页三、城市进入机会评价模型分析说明： 模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型、住宅需求分析模型、写字楼需求分析模型和商业需求分析模型类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分衡量标准基本面GDP衡量城市发展水平人口规模衡量房地产的需求量是否充足人均可支配收入衡量居民消费力高低重

5、大基础设施衡量未来城市房地产的辐射半径发展面城市发展方向衡量城市发展方向是否适合发展城市规划定位衡量城市规划是否有利于房地产发展政策面政策金融环境衡量是否对当地房地产有推动作用行业面供应量衡量城市房地产市场容量成交量衡量城市房地产市场容量价格衡量市场上升空间产品衡量产品的开发机会合计城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）城市房地产投资机会总体评价模型（模型二）城市综合竞争力AB1城市经济实力C1GDP C2人均GDP C3利税总额C4社会消费品零售总额C5规模以上工业企业利润总额C6人均可支配收入B2城市资金实力C7全社会固定资产投资总额C8人均年末储蓄额C9人均地方财政收入C10人均地方财

6、政支出B3城市科技实力C11科研综合技术服务业人员数C12每万人拥有高校在校学生数C13人均教育事业费支出C14高等学校数C15高等学校教师数B4城市产业结构与效益C16第三产业增加值占GDP比重C17第三产业从业人员数C18工业经济效益综合指数C19工业利润总额城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）城市综合竞争力AB5城市开放程度C20进口总额C21出口总额C22进出口总额占GDP比例C23吸收外资金额C24国际旅游收入B6城市基础设施C25基础设施投资额C26人均生活用水量C27人均铺装道路面积C28每万人拥有公交车C29每十万人拥有医生数C30每十万人拥有医院床位数C31人均生活用电量

7、C32人均邮电业务总量C33每百万人拥有影剧院数C34每百人拥有公共图书馆藏数B7城市政府管理水平C35城市化水平C36市区土地面积C37市区人口密度C38就业率C39人均住房使用面积C40工业废水排放达标率C41人均蔬菜产量C42人均肉产量C43建成区绿化覆盖率C44环境噪声达标面积接上表土地价值评价模型 （模型三）指标项因素指标评价因素权重指标权重优/100良/80中/60差/0区位环境地理位置历史人文自然景观交通条件公共交通轨道交通道路建设生活配套医疗环境教育环境大型超市其他商业环境商业密集性商业繁华度商业规模经济环境产业经济GDP在全市的排名人均可支配收入房地产市场土地供应量土地价格走

8、势房屋价格走势企业同行竞争行业平均利润未来发展规划区域功能定位基础设施发展规划生活配套设施发展规划改造工程规划指标低方案中方案高方案说明影响因素发展趋势经济发展人均GDP居民收入消费结构内需对经济增长城市人口城市化水平户籍人口 机械增长 境外和外省士人的增加城市规划城市相关规划旧城改造轨道交通的建设住宅市场需求分析模型 （模型四）住宅市场需求分析模型 （模型四）指标低方案中方案高方案说明未来五年住宅需求总量总人口(万人)城市化水平城市人口（万人）本市居民改善居住需求（万M2）动拆迁居民需求（万M2）农民进镇需求（万M2）外籍人士需求（万M2）城市人口机械化增长需求（万M2）投资需求（万M2）外

9、省市人口需求（万M2）住宅需求量（万M2）接上表住宅市场需求分析模型 （模型四）接上表指标低方案中方案高方案说明未来住宅需求空间分布中心城区城市人口(万人）供应需求次中心城区城市人口(万人）供应需求城市边缘区城市人口(万人）供应需求指标低方案中方案高方案说明影响因素发展趋势经济发展三次产业产值期末三次产业产值比重吸引外资外来企业入驻城市人口劳动力数量期末第三产业从业人员占总就业人员比重就业机会城市规划交通的规划产业分布区域规划科技园区等的规划商务中心的规划写字楼市场需求分析模型 （模型五）写字楼市场需求分析模型 （模型五）指标低方案中方案高方案说明未来五年写字楼需求总量总人口(万人)城市就业人

10、口（万人）城市产业就业比重第三产业从业人员数（万人）原有从业人员改善办公条件新增规模（万M2）新增第三产业从业人员需求量（万M2）写字楼需求规模（万M2）指标低方案中方案高方案说明未来写字楼需求空间分布中心城区供应需求次中心城区供应需求接上表指标低方案中方案高方案说明影响因素发展趋势经济发展居民实际收入恩格尔系数内需对经济增长城市人口户籍人口城市化水平外地人和境外人士旅游人次不断增加城市规划旅游景点拓展期末商业网点布局旅游业发展指标低方案中方案高方案说明未来五年商业用房需求总量总人口(万人)购买力从业人员人均占有商业面积（M2）城市人均商业面积（M2）原人口改善需求新增规模（万M2）新增人口需

11、求规模（万M2）商用物业需求规模万M2）指标低方案中方案高方案说明未来商业用房需求空间分布中心城区供应需求次中心城区供应需求商业用房需求分析模型 （模型六）案例一：嘉兴案例二：合肥案例三：苏州案例说明：嘉兴市、合肥市是针对城市是否进入的问题进行研究；而苏州市是针对项目是否开发的问题进行研究.四、案例演示案例一：嘉兴市城市研究说明：万科有意将嘉兴作为下一个拓展城市，故委托我们研究目前嘉兴市房地产市场状况，判断开发商现阶段是否进入嘉兴市房地产市场？案例一：嘉兴市上海市杭州市案例一：嘉兴市宏观经济环境评价解决进与不进、什么时候进的问题类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分基本面GDP1156亿元8

12、%80.64人口数量300万8%80.64可支配收入1618915%91.35重大基础设施四通八达，融贯上海等周边其他城市10%90.9发展面城市发展方向北抑南移、东进西拓5%70.35城市规划定位长三角经济强市、杭州湾滨海新市、江南水乡文化大市5%80.4政策面政策金融环境地方政策主要针对经济适用房8%80.64行业面供应量442万8%80.64成交量298万15%81.2价格3181元/平方米8%80.64竞争企业以本地和区域开发上为主5%80.4项目品质紧跟上海及杭州房地产市场5%80.4合计/100%/8.2市场需求环境评价解决进入哪个区域问题案例一：嘉兴市区域 / 权重15%10%1

13、5%10%10%25%15%综合评分区位配套客户购买力产品档次价格未来土地供应未来发展潜力南湖新区4333445得分0.60.30.450.30.410.753.8秀洲新区4333344得分0.60.30.450.30.310.63.55市中心5434512得分0.750.40.450.40.50.250.33.05北方工业园3432322得分0.450.40.450.20.30.50.32.6产品开发环境评价解决开发什么产品问题案例一：嘉兴市发现一：配套成熟度开始对项目去化有较大影响 发现二：社区商业概念已引进嘉兴 市场反应有待检验 发现三：自然水系资源丰富，本地客户对有水景鉴别能级高 发现

14、四：创新型产品的市场关注度较高发现五：户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主发现六：嘉兴人对房子的舒适性要求较高，已经进入二次置业阶段发现七：当地房地产价格差异不大案例一：嘉兴市综合结论根据我们对嘉兴市住宅市场的调查，我们发现目前嘉兴市低密度住宅产品不多。如果万科进入嘉兴低密度住宅市场，我们建议万科客户打造一个“以我为中心，注重整体效应”的景观社区。因此要把握好几方面因素： 区位选择：各区差异性不大，我们建议优先考虑南湖区，其次秀州新区；物业选择：建议以联排别墅为主，中央景观区配有少量独栋；产品塑造：引进一些城市成熟的低密度产品，前期不建议产品超前；景观功能：紧抓“水景”，嘉兴多水，居民乐水

15、；配套功能：做好小区内部功能配套，提升小区整体档次；物业管理：引进知名的物管公司，提升小区的物业管理水平，拉开档次。案例二：合肥市城市研究说明：万科有意将合肥作为下一个拓展城市，故委托我们研究目前合肥市房地产市场状况，判断开发商现阶段是否进入合肥市房地产市场？案例二：合肥市南京市案例二：合肥市宏观经济环境评价类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分基本面GDP854亿元9%50.45人口数量455.7万9%80.72人均可支配收入968415%50.75重大基础设施华东第二通道枢纽站10%60.6发展面城市发展方向环城滨湖临江8%70.56城市规划定位一主城、四中心、一滨湖新区8%70.56政

16、策面政策金融环境与其他城市基本一致，地方政策主要针对经济适用房和廉租房8%60.48行业面供应量411万9%70.63成交量366万15%71.05价格3189元/平方米9%70.63合计/100%/6.43市场需求环境评价案例二：合肥市区域 / 权重15%10%10%10%15%10%15%15%综合评分区位配套产品档次价格供求比成交占全市比重未来土地供应未来发展潜力包河区0.60.20.30.20.450.30.30.62.95政务区0.60.20.30.20.30.20.50.62.9高新区0.450.20.40.20.450.20.50.452.85庐阳区0.450.30.20.20.

17、450.450.50.32.85蜀山区0.450.30.30.20.30.30.50.452.8新站区0.30.20.20.30.450.450.50.32.7瑶海区0.450.20.20.30.450.450.250.32.6经济区0.30.10.20.30.30.30.750.32.55风险评价宏观环境风险案例二：合肥市解决进与不进的问题影响因素指标阐述评价地区生产总值853.57亿GDP位于长三角城市的中下游，以“工业立市”发展方向的效果还没得到体现，工业经济的总量和投入还不足。人均可支配收入9684居民的可支配收入尚未足10000元，位于长三角城市的最末位，居民的生活水平较低。房地产投

18、资额190.29亿房地产投资额占固定资产投资的38.4%，比上海还高。房地产竣工率30.76%房地产竣工率逐渐降低，房地产开发周期被拉长，以往几年出让的土地还继续供应，加大了未来的消化压力，容易形成恶性循环。房地产成交量365.7万作为省会城市， 365.7万商品住宅成交量明显偏低，城市房地产发展还处于一个相对初级阶段，以当地居民自住为主，外来购买力不强。商品住宅空置45.24万已购商品住宅的空置率达到12%以上，浙江一带的投资客进来导致了当地商品住宅的空置率的提高，并且也制造了一些“供不应求”假象。商品住宅均价3189价格受外界因素刺激作用较小，价格一直没有较大增幅。由于供应量较大导致了开发

19、商之间的价格战。另外，近两年的中低价房政策的实施对房价也是一个冲击。房价收入比例11.36居民的购房压力偏高。未来土地供应15060亩5077亩已经列入06年供地计划，未来的供应还将继续放量，在没有外来购买力的情况下，合肥楼市去化速度将再次放慢。风险评价市场供应风险案例二：合肥市解决进入哪个区域问题板块市场特征描述2005年销售面积(万)2005年度成交价格板块可售面积（万方）2006供应（亩）所需销售时间（年）蜀山区发展早配套成熟学校资源众多573370161.754153.4高新区外部环境优越，别墅类产品为主，档次较高33308081.621352.8政务区品牌开发企业楼盘档次较高2834

20、5099.65/4.4经济区房价低，中低档产品居多42249092.35/2.1庐阳区中心城区供应稀少，北部受控制区，未来发展空间不大593200162.0916904.9包河区合肥滨湖新城重点开发区，开发档次迅速提升413350114.0311393（住宅1200）5.1新站区交通便捷、生态环境较好，价格低，发展潜力39284084.83/2.1瑶海区工业区，环境较差，住宅升级阶段，32297063.0214273.5案例二：合肥市综合结论我们通过对合肥市进行了调查，以该城市的宏观经济、房地产各板块市场发展情况作为衡量万科能否进入合肥市场的标准。就合肥目前各方面发展来看，我们认为，选择目前进

21、入合肥房地产市场具有一定的风险。 案例三：苏州市项目项目研究说明：*企业有意在苏州中心城区开发低密度产品，特委托我们研究苏州市中心城区（金阊、平江、沧浪）的低密度市场情况，并判断能否开发容积率在0.8的低密度产品？案例三：苏州市项目案例三：苏州市项目一、环境有支撑总体来说，苏州市整体宏观经济发展良好，位列长三角城市的前茅。经济的快速发展带动各行业的协调发展。房地产作为第三产业的龙头产业，在苏州经济中扮演着重要的角色。 案例三：苏州市项目二、区位有优势金阊区平江区沧浪区定位优势：“中心城区代表苏州的城市形象，是苏州文化的魂”，“苏州的政治、经济、文化高地”。提高中心城区定位已纳入苏州“十一五”规

22、划之中。配套优势：各种商业、交通等配套设施日趋完善。园林优势：苏州园林天下知名，各种风格的园林如拙政园、留园、狮子林等都有悠久的历史。土地稀缺：土地市场主要依靠旧城改造和城区外延提供开发用地，可供开发的土地相对紧缺，商品房市场供不应求。 案例三：苏州市项目三、市场有需求2005年苏州中心城区上市别墅项目去化情况产品类型独幢别墅联排别墅其他2004100%100%100%200595%85%75%2006/70%/2005年上市销售的别墅项目中，独幢别墅的销售情况最好，推出的60套独幢房源中，仅剩5套房源可售，去化率已达95%；联排别墅的销售次之，去化率已达85%左右；其他类型别墅的去化率在75

23、%左右，整体去化情况良好。 案例三：苏州市项目四、价格有空间随着苏州中心城区的地价稳中有升，加上中央政府对于别墅用地加以限制，同时苏州客户对于园林别墅的追捧，这都导致了苏州中心城区的别墅价格一路走高，相信未来的稀缺性更是价格上扬的基础。 案例三：苏州市项目五、产品有机会整体规划水平不高由于土地稀缺性和低密度产品需求强劲，导致众多开发商在开发过程中忽略了项目的规划质量的提升。 内部细节关注度不高小区内部三级道路即各排别墅之间的间距特别小，仅在2米左右，业主生活私密性得不到保障。小区内部景观处理比较一般。部分楼盘（如江南人家、水景丽舍等）产品内部层高较低，进入之后给人明显的空间压抑感。案例三：苏州

24、市项目综合结论综上所述，无论从宏观经济方面，还是从微观市场方面的分析，苏州市的房地产投资环境总体表现良好。在整体经济方面，苏州市位于长三角城市前茅，居民的生活水平较高，对相关资料请见附件：苏州中心城区低密度物业市场研究报告改善居住环境具有强烈的愿望。房地产市场方面，苏州市中心城区的土地供应较少，市场需求旺盛，房地产价格每年以较大的幅度上涨，市场前景良好；低密度产品方面，苏州市的低密度产品在品质、规划、设计等方面档次不高，缺乏较高品质的低密度物业，中高端低密度产品的客户挖掘空间较大。从以上几个方面我们可以看出，在苏州市中心城区开发低密度物业具有较大的发展前景。 案例四：杭州市项目项目研究说明：*

25、企业有意在杭州滨江区开发房地产项目，特委托我们研究杭州市滨江区房地产状况，并结合土地本身特质，判断其项目的可行性。案例四：杭州市项目东 信 大 道六合路杭州中恒电气股份有限公司规 划 支 路B 商业用地18920平方米A 住宅用地28306平方米南 都 逸 天 广 场杭 州 第 二 中 学摩托罗拉北案例四：杭州市项目土地市场为了消化原有的出让土地，06年政府严格控制现有土地的出让。另外，目前滨江区所储备的土地存量也不大，未来几年内不会出现大规模土地出让现象。 03、04年滨江区土地供应集中放量，05年有所减缓。案例四：杭州市项目住宅市场杭州市住宅月度成交量呈现“M”状走势，2006年住宅月均成交量为1596套。由于杭州最近上海较近，房地产市场受上海的因素也比较明显，成交走势与上海基本吻合。 相比杭州市成交均价，滨江区的价格表现