城市商圈的类型与选址

1、城市商圈的类型弓选加商圈是商业企业的经营活动空间和顾客的消费行为空间直接或间接重叠出的一个动态空间范围。不同的商圈，其功能定位、辐射范围等有所不同商店选址是影响企业经济效益的重要因素，也是企业制定经营目标和经营战略的重要依据。对各个类型商圈的区位、功能等特征、影响因素和层次体系作深人的分析，有利于商业管理部门的规划和商业企业的选址和功能定位。一、商圈的类型根据商圈的功能定位、规模体量、服务对象、辐射范围等因素的不同，大致可以将城市的零售商圈分为都市型商圈、区域型商圈、社区型商圈和特色商圈四个类型。1、都市型商圈。一般是指商业高度集聚、经营服务功能完善，辐射范围超广域型的商业中心，是最高等级的城

2、市商业“中心地”。都市型商圈辐射能力强，商业业态、业种丰富多样，在城市经济和社会中具有重要地位，是城市最为繁华的、最具活力的商业街区，服务范围和影响面一般涵盖整个城市和周边地区，甚至国内外更大的范围，一般都市型商圈的购买力有50%（以上来自该区域以外的地区。都市型商圈的一般特征类型内容区位特征位于城市中心区、主要父通枢纽，商务区或旅游区，大多是历史悠久的商业集聚区。功能特征业态、业种齐全，结构配置合理，市场细分度深，消费选择余地大。一般有大型百货店、都市型购物中心、专业店、专卖店和餐饮娱乐等，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、服务、商务和金融的有机集聚。需求类型特征综合型。规模特征商

3、业网点密集，市场最具活力、最为繁华，大城市都市型商圈的营业面积为力平方米左右。客流特征客流量大，日客流最一般在万人次及以上辐射范围超广域型，区域外、市外、海外客流占以上。2、区域型商圈。一般是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，辐射范围较广的地区商业中心，一般分布在各区通达性较好的地段，主要满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。随着商圈的不断发展和整个城市功能的调整，某些区位条件好，交通便利的区域型商圈将发展提升为都市型商圈；反之，有些区域型商圈也可能因交通、商务、旅游、居民以及经营的变化在竞争中衰退为社区型商圈。区域型商圈的一般特征类型内容区位特征位于交通枢纽、商务集康区、

4、居民集康区。功能特征功能比较齐全，区域辐射优势比较明显。一般有主题型或中型百货店、购物中心、大型超市、专业店、专头店和餐饮娱乐等，功能基本兀备，能基本满足区城内居民或商务购物、餐饮、休闲、娱乐豁要。需求类型特征综合型。规模特征网点比较密集，业态多样，结构合理商业营业面积为万平方米左右。客流特征服务人口为力人左右。辐射范围广域型，区域外客流占左右。3、社区型商圈。一般是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需的商业和生活服务业的商业集聚区，是比区域型商圈低一个等级的商业中心地，是最基本的商圈。通常认为，城市商圈规划发展距都市型商圈、区域型商圈1-公2里以外的居住区应有一个相应规模的社区型商圈

5、，同其他商圈实现联动、错位发展。社区型商圈的一般特征类型内容区位特征位于社区，居住相对集中。功能特征满足本社区居民“开门七件事”，以社区型购物中心或大中型超市为主，有标准化菜场、医药店、便利店、餐饮、文化活动中心、社区服务中心、邮局、银行、美容美发、沐浴、修配、物资回收等各种服务设施。需求类型特征日常生活必偏。规模特征营业面积为万平方米左右。客流特征服务人口一般在5万人左右。辐射范围属地型，一般本社区以外的购买力不到。4、特色商圈。一般在城市中心区，具有浓厚文化氛围、城市风情特色，能够增强人气，吸引市外、海外游客和本市消费者的商业休闲功能集聚区。特色商圈一般休闲业态集中、文化内涵丰富、品牌效应

6、突出，有时与会务、旅游、商务等相配套，作为一个城市的橱窗和名片，特色商圈对城市经济有着巨大的影响。特色商圈的一般特征类型内容区位特征位于城市主要交通枢纽、商务区、旅游区或历史悠久的商业街区。功能特征业态较少，但同类业种集聚、扎堆，消费选择余地大。一般有特色专业店、专卖店和餐饮娱乐等。需求类型特征休闲型、补充型。规模特征商业网点密集，营业面积为万平方米左右。客流特征客流量较大，日客流量一般在万人次左右。辐射范围超广域型，区域外、市外、海外客流占以上。二、商圈类型的影响因素大多数城市的商圈设。一般都采取几个都市型商圈、几个或十几个区域型商圈加几十个社区型商圈的三级体系（城市不同，配置差异较大）。同

7、时，不同的城市往往结合自身的文化、特色拥有几个特色商圈，如上海的新天地、衡山路、雁荡路等。值得注意的是，在现代城市商圈规划中，发展商圈并非意味着一味的追求大型、高档和千篇一律的现代化，商圈建设更应该注重历史建筑的保护和开发，因地制宜、因市而宜，创出自己的特色，商业相应配套形成购物、旅游、观、娱乐、休闲等，有效地引导城市发展。城市商圈体系基本可采取上述“三级体系/特色”的设置。当然，像上海、北京、广州等特大型城市还可以将社区型商圈进一步细分为邻里中心商业、居住中心商业等。为避免商业布局规划出现定位不清、盲目建设、功能结构失调等问题，城市商圈的发展和建设应结合城市人口规模、区域环境和服务范围进行准

8、确的等级界定，并设定严格的等级评价指标体系，做到在形态、功能、内涵上实现联动，在层次、行业、业态结构上实现错位。合理界定和规划城市的商圈等级划分，形成层次分明、功能互补的城市商圈体系，应当对以下影响因素进行充分的实地调查和分析：一是城市的人口规模、结构和特点；总规模（常住人口、商务人口结构）、年龄分布、收人水平、职业分布、消费习惯、客流量及分布等。二是城市的商业地理环境、文化背景、商业氛围等。三是城市的旅游、会展、大型活动变化等。四是城市经济发展、产业结构变化、交通发展等。五是城市总体发展规划和发展定位等。三、商圈的层次体系根据商圈的影响范围和商圈顾客的居住范围、消费份额等可以将商圈划分为核心

9、商圈、次级商圈、边缘商圈和异地商圈四个层级。各层级商圈之间的差异主要表现在距离（车程）、占商圈总销售额的份额、目标消费者的比例等方面。商圈的层级划分对指导商业企业选址、商圈竞争分析等具有重要意义。1、核心商圈。一般是指最接近商业集聚区或中心地，拥有高密度顾客群且顾客光顾很方便的圆形或椭圆型区域。该商圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均消费额也最高，顾客的集中度也较高。一般而言，整个商圈50%70的%顾客来自于核心商圈。2、次级商圈。位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达的商业中心地的区域。该商圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散，大约占15%、边缘商圈。位于次级

10、商圈的外围，属于较远的辐射区域。该商圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。4、异地商圈。位于与该商圈不连接的其他区域顾客必须通过各种交通工具才能到达该商圈。异地顾客占该商圈顾客总数的比例，取决于该商圈的吸引力和辐射力。在商圈规划过程中应当注意：第一，城市零售商圈的选址必须要保持核心商圈的独立性和地域独占性；第二，不同商圈的边缘商圈和次要商圈可以相互重叠，但是必须以展开错位、有序竞争为前提；第三，商圈规划必须要考虑商圈范围内零售、餐饮服务企业选址可行性以及客流趋势，予以正确的功能定位。四、商圈层级与店址选择1、商店的商圈层级。按照层级划分的标准，商店的商圈与商业街区一样，也是由核心商圈、次

11、级商圈、边缘商圈和异地商圈组成。一般来说，商店的核心商圈是指接近商店并拥有高密度消费者群的区域，通常商店50%70的%顾客来自基本商圈。次级商圈的顾客占15%25，%其余的为边缘商圈和异地商圈的顾客。就销售额来说，核心商圈一般占40%60的%销售额，次级商圈下般产生20多%的销售额，边缘商圈和异地商圈占20左右。对于中小规模的商店来说，以销售便利商品、生活必需品为主，商圈的辐射半径约50米0-15米0，0顾客以步行或骑自行车为主。大型商店辐射半径可达500米及0以上，大部分以销售选购品为主，顾客以地铁、汽车为主要交通工具。2、依据层级选择合适的店址。商店的服务对象一般分为居住人口、工作人口、流

12、动人口三个部分，商店良好的经营需要正确判断这三类人的来源和数量。大型超市附近的居民是超市核心商圈内的基本消费者。商店附近的工作人口越多，说明潜在消费者数量越多，午休或下班之余到商店购物已经成为越来越多的上班族的消费方式，他们甚至把消费当成工作压力释放的一个途径。那些在商业繁华地区和交通要道、公共场所活动的流动人口，也越来越受到商家的重视。3、确定核心商圈的考虑要素前瞻性。选址关系到今后长期经营发展的前途。因此要考虑未来环境的变化，特别是要对所在地发展的前景作出评估，因为店址一旦确定就难以改变。对于经营者来说，所选的地址应具有一定的商业发展潜力，这样才能在该地区具有竞争优势，所以不仅要研究现状，

13、还要正确地预测未来。便利性。优良店址的一个必备条件就是交通发达、进出畅通。交通的便利性主要体现在两个方面：一是该地是否具有较密集、发达的公共交通路线，公交路线的停靠点能否覆盖较大的区域。在私家车没有普及的情况下，这点尤为重要，它直接关系到消费者购物的便利程度。二是商品的配送是否方便，这关系到商品的配送时间和费用。适用性。商店的建设要与周围的建筑环境相融合。不同的环境要求不同的建筑风格，这会影响商店的建设装演成本及其他问题。商家还要了解该地区的市政、公共设施、住宅建设等有关城市发展的近期、远期规划。集聚性。一家具备优良店址的商店必然拥有一批稳定的目标顾客，这就要求在其商圈范围内拥有足够多的居民户、人口和消费能力，通过调查了解其商圈范围内的核心商圈、次级商圈和边缘商圈内各自居民或特定目标顾客的数量和收人程度、消费特点与偏好。交叉性。由于有的大型商业设施定位的商圈很大，如大型购物中心，而在周边往往会有相当数量的中小型零售店，这些零售店会与大型购物中心的商圈交叉重叠，由此引发竞争。因此，在商圈分析中，还应计算所有竟争对手的销售情况、业种和品类组合及单位面积销售额等趋势，计算出未来的