项目拓展与报批报建管理0720

1、山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件项目拓展与报批报建管理PAGE 第 PAGE 21 页 共 NUMPAGES 51 页山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件项目拓展与报批报建管理第 PAGE 22 页 共 NUMPAGES 51 页山东万泰置业有限公司 二零一一年六月八日项目开发发管理体体系文件件目 录TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc230418968 二、项目目拓展与与报批报报建管理理 PAGEREF _Toc230418968 h 3 HYPERLINK l _Toc230418969 项目可行行性研究究管理制制度 PAGEREF _Toc2304

2、18969 h 5 HYPERLINK l _Toc230418970 流程名称称：项目目可行性性研究管管理流程程 PAGEREF _Toc230418970 h 12 HYPERLINK l _Toc230418971 项目可可行性研研究报告告评审审意见书书 PAGEREF _Toc230418971 h 13 HYPERLINK l _Toc230418972 土地投标标管理办办法 PAGEREF _Toc230418972 h 144 HYPERLINK l _Toc230418973 流程名称称：土地地获取流流程 PAGEREF _Toc230418973 h 188 HYPERLIN

3、K l _Toc230418974 项目投资资及土地地储备计计划表 PAGEREF _Toc230418974 h 220 HYPERLINK l _Toc230418975 项目信息息收集及及跟踪表表 PAGEREF _Toc230418975 h 22 HYPERLINK l _Toc230418976 项目定位位与策划划管理制制度 PAGEREF _Toc230418976 h 244 HYPERLINK l _Toc230418977 市场调研研工作指指引 PAGEREF _Toc230418977 h 277 HYPERLINK l _Toc230418978 定位策划划评审工工作指

4、引引 PAGEREF _Toc230418978 h 31 HYPERLINK l _Toc230418979 流程名称称：项目目定位与与产品策策划管理理流程 PAGEREF _Toc230418979 h 332 HYPERLINK l _Toc230418980 项目证照照手续办办理管理理办法 PAGEREF _Toc230418980 h 334 HYPERLINK l _Toc230418981 流程名称称：建建设用地地规划许许可证办理流流程 PAGEREF _Toc230418981 h 377 HYPERLINK l _Toc230418982 流程名称称：建建设项目目用地批批准书

5、办理流流程 PAGEREF _Toc230418982 h 399 HYPERLINK l _Toc230418983 流程名称称：建建设工程程规划许许可证办理流流程 PAGEREF _Toc230418983 h 411 HYPERLINK l _Toc230418984 流程名称称：建建设工程程施工许许可证办理流流程 PAGEREF _Toc230418984 h 455 HYPERLINK l _Toc230418985 流程名称称：商商品房销销售（预预售）许许可证办理流流程 PAGEREF _Toc230418985 h 477 HYPERLINK l _Toc230418986 流程

6、名称称：住住宅交付付使用许许可证办理流流程 PAGEREF _Toc230418986 h 499 HYPERLINK l _Toc230418987 流程名称称：大产产证办理理流程 PAGEREF _Toc230418987 h 551二、项目目拓展与与报批报报建管理理1、项目目拓展是是获取项项目土地地、实现现公司发发展战略略的必要要举措，项目拓拓展与报报批报建建管理是是公司管管理体系系的重要要组成部部分。加加强项目目拓展与与报批报报建管理理，有利利于控制制经营风风险，有有利于提提高项目目前期开开发工作作效率，有利于于公司战战略目标标的实现现。2、本部部分管理理文件体体现了以以下指导导思想：

7、（1）项项目拓展展工作必必须遵循循公司的的发展展战略规规划，特别是是市场战战略和土土地获取取战略；必须遵遵循公司司年度经经营计划划和投资资方案。（2）公公司采取取“积极稳稳健”的市场场拓展策策略，加加强对经经营风险险的预警警与控制制。（3）在在项目报报批报建建方面，公司遵遵照“效率优优先、资资源共享享”的管理理思想：所谓“效率优优先”，是指指在办理理项目报报批报建建手续时时，以有有利于提提高工作作效率、便于责责任追溯溯为原则则。所谓谓“资源共共享”，是指指在确保保“效率优优先”的前提提下，以以有利于于公共关关系资源源的共享享为原则则。3、鉴于于获取项项目用地地的方式式（有投投标、竞竞拍、股股权

8、受让让等方式式）不同同及项目目在不同同城市的的具体报报批报建建政策、手续有有一定差差异，鉴鉴于项目目前期工工作变动动性较大大，不可可控因素素较多，遵照“逾繁就就减、突突出重点点”的原则则，本部部分内容容包括以以下制度度文件：项目可可行性研研究管理理、土地地投标管管理、项项目证照照手续办理理管理等等。4、规划划部与项目目部是项项目拓展展与报批批报建管管理的主主控部门门，规划部负责项项目拓展展工作，负责或或协助、指导项目目部（一一类项目目报批报报建由规规划部负负责；二二类项目目负责土土地确认认函以后后的报批批报建）办理项项目报批批报建手手续，确确保按计计划完成成各项工工作。其其他部门门应积极极配合

9、其其工作。项目可行行性研究究管理制制度第一条 为了了规范项项目可行行性研究究的程序序，使项项目的可可行性研研究更加加全面规规范、更更加切合合实际，为项目目的投资资决策提提供依据据，特制制定本管管理制度度。第二条 本制制度适用用于公司司所有投投资项目目的可行行性研究究。第三条可可行性研研究是指指对拟购购入的土土地进行行房地产产项目技技术经济济上的论论证分析析，并在在此基础础上对项项目的经经济效果果进行预预测，为为投资决决策提供供依据。第四条 职责责分配项目可行行性研究究报告框框架及公公司各职职能部门门在编制制可行性性研究报报告中的的职责分分工如下下表所示示。项目可可行性研研究报告告各模模块对应应

10、关系序号论证项目目主导部门门配合部门门1项目总论论1.1项目背景景规划部1.2项目概况况（包括括项目名名称、项项目建设设单位概概括、项项目地块块位置及及周遍状状况、项项目规划划控制要要点、项项目发展展概括）1.3编制依据据1.4可行性研研究结论论及建议议2市场研究究分析2.1宏观环境境分析规划部营销部2.2全国房地地产行业业发展分分析2.3本市房地地产发展展分析2.4区域市场场分析2.5项目初步步定位研研究及建建议方案案3项目开发发方案3.1项目地块块特性与与价值分分析（包包括地块块特性分分析、土土地价值值分析、土地升升值潜力力初步评评估、土土地法律律性质评评估）规划部综合部（法律角角度）3.

11、2概念性规规划设计计分析规划部3.3产品设计计建议规划部3.4项目开发发计划工程部财务部、营销部、规划部、项目部部3.5营销方案案营销部3.6建造成本本估算成本部规划部工程部3.7项目全成成本估算算成本部工程部、规划部部营销部、财务部部4资金方案案4.1合作方式式及条件件规划部财务部4.2资金平衡衡及融资资方案财务部5财务评价价5.1财务评价价基础数数据与参参数选取取财务部5.2财务评价价（方案案1）5.3财务评价价（方案案2）5.4财务评价价结论6不确定性性分析6.1盈亏平衡衡分析财务部6.2敏感性分分析6.3风险分析析7综合评价价7.1社会评价价（定性性）规划部营销部7.2环境评价价（影响

12、响及对策策）7.3公司资源源匹配分分析7.4人力资源源匹配分分析综合部8研究结论论建议8.1结论规划部8.2建议第五条项项目可行行性研究究报告编编制前，规划部组织相关关各部门门对项目目进行现场场踏勘。第六条可可研报告告编制中中的要点点提示（一）规规划部须进一一步完善善项目背背景调研研，包括括：项目目获得方方式的流流程、土土地方资资信情况况、项目目所在区区域的环环境、市市政和配配套条件件、区域域规划和和未来发发展趋势势等；须须高度重重视对土土地方、原项目目方实力力及资信信的考察察，以及及与其的的谈判和和公关工工作。（二）规规划部须落实实项目相相关手续续，重点点是土地地、拆迁迁及规划划手续问问题，

13、项项目部予予以配合合（项目目部未成成立时，工程部部配合）。拆迁迁及规划划手续问问题的解解决方案案是否可可行对项项目操作作难度影影响较大大，在项项目投资资决策前前，应全全面了解解项目拆拆迁计划划和规划划手续解解决方案案的可行行性及其其成本、落实进进度等。（三）规规划部对对现场踏踏勘地块块的地形形、地貌貌及周边边环境进进行项目目规划的的分析，并根据据设计草草案及产产品设计计建议，形成设计草草案指标标说明。（四）成成本部根根据设计计草案、设计计草案指指标说明明，进进行项目目建造成成本和付付现测算算（保证证项目开开发的最最低现金金支付量量），并并形成项目可可行性研研究报告告成本本指标测测算。（五）成成

14、本部、财务务部进行行项目全全成本估估算，并并完成项目可可行性研研究报告告经济济指标测测算。（六）规规划部在相关关人员尤尤其是综综合部法法律人员员、财务务部配合下下，负责责项目取取得的风风险分析析：1、政策策风险：政府经经常在征征地、拆拆迁、土土地使用用、销售售等方面面出台新新的政策策法规，将影响响项目开开发进度度、开发发成本及及销售进进度等。对于这这些无法法预估的的风险，应该经经常与政政府部门门沟通，迅速掌掌握政策策走向，并及时时调整项项目经济济测算模模式和项项目操作作方式。2、经济济风险：包括通通货膨胀胀的风险险、房屋贬贬值的风风险、利率的的风险、成本费费用的风风险、融资风风险。3、市场场风

15、险：供求的的变化、购房者者心理的的变化等等都将影影响项目目的销售售价格、销售进进度等，在项目目测算时时应予以以考虑。4、合作作方风险险：由于于合作方方的实力力，合作作各方营营运方式式的差别别以及合合作各方方对项目目运作方方式的意意见不一一致等将将影响项项目的具具体操作作。所以以，在项项目决策策前，对对合作方方的实力力、资信信情况必必须有比比较充分分的调查查和掌握握。（七）综综合部进进行人力力资源匹匹配分析析，并完完成项目目团队组组成人员员策划，形成项目可可行性研研究报告告团队队组织方方案。（八）项项目前期期调研时时，如果果需要进进行尽职职调查，则由综综合部法法律人员员、财务部部负责进进行。第七

16、条项目可行行性研究究报告的编写写、审批程程序（一）项项目投资资决策意意向确定定后，规划划部负责编编制项目可可行性研研究工作作计划，并下下发各相相关部门门。各部部门按照照第四条条中有关关规定，负责按按计划完完成相应应模块的的研究和和报告。（二）规规划部应应尽早组组织进行行或委托托外部咨咨询机构构深化完完成项目可可行性研研究报告告市场场研究分分析。（三）规规划部组织编编制完成成项目目可行性性研究报报告提提交公司司分管领领导审核核后组织织讨论，报总经理理审核，并在集集团公司司评审会会议召开开一周前前向集团团公司报报送项目可可行性研研究报告告。（四）集集团公司司对项目目可行性性研究报报告进行审审议，形

17、形成统一一意见后后，经集集团公司司总经理理批准组组织后续续实施工工作。（五）集集团公司司评审会会议由规规划部负负责会议议记录。会后，根据会会议记录录在三日日内整理理出经过过修改后后的项项目可行行性研究究报告。评审审后问题题较多时时，应进进行补充充研究，并向集集团公司司报送进行行再次审审议、审审批。第八条 可行行性研究究的委托托以下情形形可进行行可行性性研究的的委托：（一）公公司没有有或缺少少可行性性研究人人员，或或者任务务繁多，有可能能影响可可行性研研究工作作的按时时完成和和研究质质量；（二）属属于外地地项目，自我研研究需要要较长时时间，又又需要尽尽快决策策；（三）项项目属于于公司未未曾开发发

18、过的，自我难难以在短短时间内内达到要要求的深深度和精精度。委托可行行性研究究时，所所选择的的可行性性研究单单位应满满足公司司规定的的供方评评选准则则，并执执行公司司合同管管理的有有关规定定。第九条 可行行性研究究的效果果评价在项目终终止后，公司组组织进行行项目后后评价，包括计计算项目目的成本本偏差率率、周期期偏差率率、利润润偏差率率等。除除不可抗抗力因素素导致的的偏差外外，正常常偏差不不应高于于5。高高于55的，公司在在当年度度绩效考考核时作作为考核核的指标标进行相相应考核核。第十条 项目目不可行行性研究究在房地产产市场竞竞争日趋趋激烈的的客观环环境下和和土地“招拍挂挂”政策下下，尽管管计划立

19、立项工作作已经弱弱化，但但项目可可行性研研究工作作不应被被弱化，还应进进一步加加强，以以体现对对公司高高度负责责的精神神。今后后，公司司再进行行项目可可行性研研究时，除了进进行项目目的“可行性性”研究外外，还将将进行项项目的“不可行行性”研究。“不可行行性”研究由由规划部部负责或或公司委委托专业业机构，以促进进项目可可行性研研究的科科学、客客观性，提高公公司决策策水平。第十一条条公司在在启动下下一个新新开发项项目时，严格按按照本制制度施行行。第十二条条本制度由公公司综合合部负责责解释。第十三条条相关流流程、记记录表单单及范本本（一）相相关流程程LC-001：项项目可行行性研究究管理流流程（二）

20、记记录表单单WT-TTZ-001：项目可可行性研研究报告告评审意意见书WT-TTZ-002：（说明：双击图图标即可可进入文文件浏览览，该文文件放置置在“其他记记录表单单”包里。）（三）范范本（说明：双击图图标即可可进入文文件浏览览，该文文件放置置在“范本”包里。）流程名称称：项目目可行性性研究管管理流程程流程编号号：LCC-011项目可可行性研研究报告告评审意意见书编号：WWT-TZ-001评 审 人职 务接收报告告时间提交本意意见书时时间评审意见见评审人（签字）： 年 月 日备注：1、本表表可另附附页。2、评审审人应本本者对公公司高度度负责的的态度提提出明确确、具体体的评审审意见，并对评评审

21、意见见负责。土地投标标管理办办法第一条 土地地是房地地产开发发企业的的基本生生产资料料。为了了规范“找地”行为，提高项项目可行行性的“辨识能能力”，降低低土地投投标风险险，保障障土地储储备，促促进公司司的可持持续发展展，制定定本办法法。第二条 公司司规划部是本办办法的责责任部门门，负责责土地合合作洽谈谈、土地地投标等等土地储储备工作作，负责责办理土土地使用用证相关关手续，保证公公司土地地储备目目标的完完成。第三条“找地”原则（一）与与公司的的土地储储备计划划和发展展战略相相符合；（二）与与公司的的产品模模式相符符合；（三）与与公司的的开发能能力相符符合；（四）与与公司的的年度经经营计划划相符合

22、合。第四条 土地地供应信信息的搜搜集规划部通通过以下下途径获获取土地地供应信信息：（一）从从土地储储备管理理部门获获取信息息：规划划部应与土土地储备备管理部部门保持持密切的的联系，及时搜搜集最新新土地信信息，全全面掌握握城市土土地年度度供应计计划（包包括不同同用途的的土地供供应计划划），随随时关注注“土地招招标公告告”，及时时向总经经理报送送土地市市场信息息。（二）通通过与土土地使用用单位接接触、洽洽谈获取取项目土土地转让让信息。（三）通通过公共共关系单单位或个个人获取取土地供供应信息息。（四）在在当地已已经成立立项目部部的，由由项目部部提供土土地供应应信息。第五条 规划部应密切切关注土土地市

23、场场的“招拍挂挂”信息及及其它房房地产开开发企业业的土地地转让价价格，及及时掌握握土地的的实际成成交价格格。第六条 如果果土地满满足公司司的“拿地”原则，规划部、分管副副总报公司总总经理征征询意见见。必要要时，与与总经理理、分管管领导、公司相相关职能能部门进进行现场场踏勘。总总经理初初步同意意后，规规划部应组织相关关部门进进行土地地的资源源调查和和市场调调查。调调查内容容包括：（一）城城市总体体规划；（二）土土地利用用总体规规划；（三）宗宗地规划划要点；（四）区区域土地地规划调调整的可可能性；（五）项项目成本本测算（规划部部、成本本部、财财务部、营销部负负责提供供各专业业成本测测算数据据）；（

24、六）区区域市场场商品房房价格情情况（营营销部负责具具体工作作）；（七）社社区环境境因素；（八）周周边配套套情况；（九）其其它。通过调查查和经验验判断认认为初步步可行后后，规划划部负责进进行初步步土地价价值分析析和初步步估算项项目的开开发成本本，并组组织编制制项目目建议书书报送送总经理理，由总总经理初初步确定定是否参参加投标标意向（或或进一步步洽谈）。第七条根根据集团团公司的的决策，决定参参加土地地投标后后，财务务部提请请集团的的计财中中心提前前安排投投标所需需的保证证金和土土地出让让金；规规划部要进一一步与土土地储备备管理部部门密切切联系，提前了了解土地地拍卖的的详细信信息，调调查其他他投标单

25、单位的情情况，并并在规定定时间内内制订出出具体的的投标方方案，包包括投标标策略。投标前前，根据据其他投投标单位位的情况况和公司司“拿地”的决心心，公司司要明确确投标最最高报价价。必要要时，可可与其他他单位协协商联合合投标。投标前，规划部应通过过各种渠渠道或途途径了解解其他投投标单位位可能的的投标报报价，同同时根据据项目目可行性性研究报报告中中的测算算数据确确定本公公司的投投标最高高报价。如果属属于土地地使用权权转让，总经理理应明确确受让的的条件并并全程指指导谈判判过程。第八条 公司司总经理理、分管管领导应应尽量亲亲自参加加土地投投标或合合作洽谈谈。第九条 土地地竞拍中中标后，公司总总经理或或总

26、经理理授权竞竞拍代表表在拍拍卖成交交确认书书上签签字、盖盖章。第十条 土地地竞拍中中标后，手续的的办理按按照项项目证照照手续管管理办法法执行行。第十一条条通过资资本合作作方式获获取土地地的，公公司应组织综合合部法律律人员、财务部部实施尽职职调查，详细调调查合作作单位的的资产负负债和资资信情况况。公司司规划部部组织进行行洽谈合合作事宜宜，在合合作协议议中要明明确约定定项目组织织的董事事会、经经理层、财务管管理人员员的组成成以及债债权、债债务处理理方式等等。合作作协议应应进行签签证或公公证。第十二条条 联联建和代代建项目目根据联建建和代建建项目的的实际情情况，公公司规划划部负责责与合作作单位进进行

27、具体体的洽谈谈，必要要时分管管领导或或总经理理进行主主谈。第十三条条 根根据公司司的年度度经营计计划，当当土地储储备工作作属于公公司的年年度工作作重点之之一时，公司可可以成立立以集团团公司总总经理为为组长的的“公司土土地储备备工作小小组”。“公司土土地储备备工作小小组”成员包包括万泰泰置业公公司总经经理、分分管领导导、规划划部部长长及相关部部门负责责人。第十四条条 工工作规范范及违规规责任（一）规规划部每每季度向向分管副副总报送送一次土地市市场信息息报告，内容容包含但但不限于于项目目信息收收集及跟跟踪表、项项目投资资及土地地储备计计划表。土地市市场信息息报告内容要要全面，实效性性要强；市场调调

28、查数据据要准确确、完整整，可行行性和不不可行性性分析要要客观。（二）无无论投标标与否，规划部部每年至至少参加加一次土土地拍卖卖活动。（三）在在对外谈谈判过程程中，谈谈判人员员应积极极维护公公司的品品牌形象象和利益益，严禁禁泄露公公司秘密密，严禁禁行贿或或收贿，否则公公司将给给予严重重警告处处分或辞辞退处理理，并有有权追究究其法律律责任。第十五条条 本本办法自自颁布之之日起施施行，由由公司综综合部负负责解释释。第十六条条相关流流程与记记录表单单相关流程程LC-02：土地获获取流程程（二）记记录表单单WT-TZ-003：项目目投资及及土地储储备计划划表WT-TTZ-004：项目目信息收收集及跟跟踪

29、表流程名称称：土地地获取流流程流程编号号：LCC-022项目投资资及土地地储备计计划表编号：WWT-TZ-003 年份份相关内容容20111年20122年20133年1、当年年新储备备总规模模（规划划建筑面面积）2、新增增土地储储备目标标 A、目标区区域一： 1）储储备目标标（项目目数量规划建建筑面积积） 2）重重点区域域 3）规规模范围围（建筑筑面积不不低于不高于于） 4）产产品类型型5）楼面地地价水平平上限6）项目取取得初步步预计第一季度度：万平平米第二季度度：万平平米第三季度度：万平平米第四季度度：万平平米 B、目标区区域二： 1）储储备目标标（项目目数量规划建建筑面积积） 2）重重点区

30、域域 3）规规模范围围（建筑筑面积不不低于不高于于） 4）产产品类型型5）楼面地地价水平平上限6）项目取取得初步步预计第一季度度：万平平米第二季度度：万平平米第三季度度：万平平米第四季度度：万平平米 CC、目标标区域三三3、关注注发展方方向各目标区区域优先先级、重重点区域域突破目目标4、预计计地价支支付最大大需求5、下年年度可开开复工面面积预计计项目信息息收集及及跟踪表表 填报日日期：编编号：WWT-TZ-004一、新项项目基本本情况概概要项目名称称位置区域位置置所在区四至范围围东南西北地段与市中心心、主要要建筑物物、商圈圈等的距距离。土地所有有权归属属土地使用用权归属属合作方土地规划划用途占

31、地面积积建筑面积其中：住住宅容积率公建土地现状状包括使用用现状，地形地地貌，待待动拆迁迁情况。获取方式式及条件件获取方式式土地价格格付款条件件交地标准准其他要求求市场周边参照照市场、具体楼楼盘，可可能的售售价估计计。备注填报单位位： 填报报日期：二、项目目进展状状况及工工作计划划详细内容容项目进展展状况接触程度说明与土土地方接接触程度度，初步步接触、深入了了解、有有合作意意向、准准备上会会还是准准备签约约。谈判情况谈判进展展情况，谈判条条件等发发生重大大变化。法律手续法律手续续办理程程度，如如：已取取得的政政府、法法律文件件依据等等。焦点难点项目进展展的主要要难点和和焦点。项目发展展环境变变化

32、竞争对手竞争对手手加入或或退出，对手提提出条件件发生变变化等，以及主主要竞争争对手在在整个城城市重大大土地购购买或其其他投资资。竞争楼盘对项目发发展有影影响的楼楼盘推出出与封盘盘等。政府政策主要政府府政策颁颁布或变变动及对对项目发发展的影影响，政政府倡导导重点开开发区域域和领域域的提出出或形成成。城市规划城市规划划发生重重大变动动或（即即将）实实施，重重大城市市规划调调整。市政配套整个城市市重大市市政建设设（如交交通捷运运系统规规划和建建立，主主要道路路的开工工或通车车），以以及项目目周边市市政配套套的改变变。其他因素如：房地地产热点点发展区区域的形形成和改改变等。下一步计计划说明该项项目下一

33、一步工作作计划（继续跟跟进还是是暂缓、终止）、工作作重点、采取的的策略、突破点点、是否否需要项项目发展展工作小小组介入入、什么么时间召召开听证证会等。山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件项目拓展与报批报建管理PAGE 第 PAGE 50 页 共 NUMPAGES 51 页项目定位位与策划划管理制制度第一条 目的的为综合考考虑和平平衡影响响产品的的各专业业意见，完成项项目整体体定位分分析（包包括市场场定位、客户定定位、产产品定位位等）和和产品策策划结论论，指导导下阶段段的概念念设计、营销推推广整体体思路等等工作，特制定定本管理理制度。第二条 本制制度适用用于公司司各房地地产开发发项目的的项目

34、定定位及产产品策划划工作。第三条 概念念（一）项项目定位位：是根根据项目目本身所所具有的的属性和和特点，确定项项目针对对的目标标消费群群体、市市场迎合合点以及及产品风风格等，并考虑虑产品的的市场差差异性和和引导性性。（二）产产品策划划：是在在明确项项目定位位的基础础上，按按照市场场需求对对多种产产品方案案进行测测算比较较，并提提出产品品的最优优配置建建议，一一般需要要包括场场地分析析、楼型型配比、规划排排布、单单体布局局（非必必需）等等。第四条 职责责公司营销销部是项项目产品品定位与与策划的的主要责责任及组组织部门门，负责责编制项目定定位与产产品策划划报告。规划部参参与项目目定位与与策划工工作

35、，在在职责范范围内为为公司项项目定位位与策划划工作提提供支持持，包括括概念性性设计方方案。（三）成成本部、财务部、工程部部等部门门参与项项目定位位与策划划工作，在职责责范围内内为公司司项目定定位与策策划工作作提供支支持。第五条 项目目定位与与产品策策划工作作启动（一）项项目取得得之后即即启动项项目定位位及策划划工作，营销部部应根据据可研报报告的主主要结论论，并结结合产品品标准化化研究成成果，拟拟定相关关工作计计划，明明确此阶阶段公司司各职能能部门分分工，必必要时可可委托外外部机构构进行。（二）计计划拟订订后，由由分管领领导审批批。（三）各各部门按按审批后后的工作作计划落落实相关关工作。第六条

36、项目目定位与与产品策策划报告告内容内容要点点包括：（一）宏宏观市场场分析（经济环环境、政政策环境境、市场场预测等等）；（二）区区域市场场分析（区域环环境、人人文配套套、周边边竞品、项目SSWOTT分析）；（三）客客户群体体分析（客户群群类别细细分、购购房动机机分析、价格承承受能力力）；（四）项项目定位位（市场场定位描描述、目目标客户户群体描描述、）；（五）产产品策划划（整体体规划建建议、外外观设计计建议、户型设设计建议议、配套套设施建建议、装装修档次次建议、配套服服务建议议、物业业管理建建议；必必选内容容包括楼楼型配比比规划方方案、规规划强排排方案、单体布布局）； （六）项项目开发发方案及及项

37、目开开发节奏奏；（七）营营销卖点点提炼。第七条营营销部组组织编制制项目目定位与与产品策策划报告告，相相关部门门参与评评审，并并上报审审批。第八条 项目定定位与策策划报告告审批：（一）营营销部在在公司总总经理办办公会上上汇报主主要内容容，总经经理办公公会提出出报告修修改意见见，由营销部部进行修修订完善善。（二）项目定定位与产产品策划划报告最终经经总经理理办公会会审议通通过、公公司总经经理/集集团领导导审批。具体执执行详见见定位位策划评评审工作作指引。第九条 审批后后的项项目定位位与产品品策划报报告由由营销部部下发至规划部部、工程程部、综综合部、成本部部。第十条 鉴于于项目定定位与产产品策划划工作

38、的的特殊性性，项目目定位和和策划人人员在日日常工作作中应加加强房地地产市场场特别是是其它房房地产项项目的调调研，以以不断提提高项目目定位和和策划能能力。第十一条条 本本制度由公司综合合部负责责解释。第十二条条 本本制度自颁颁布之日日起施行行。第十三条条指引、相关流流程、记记录表单单与范本本指引市场调研研工作指指引 定位策划划评审工工作指引引相关流程程LC-003：项目目定位与与产品策策划管理理流程（三）范范本（说明：双击图图标即可可进入文文件浏览览，该文文件放置置在“范本”包里。）市场调研研工作指指引1. 目目的明确公司司项目产产品目标标市场/组合、产品组组合定位位；1.1 传达项项目信息息，

39、为项项目的宣宣传推广广建立市市场基础础； 2. 市市场调研研的主要要内容2.1 竞争性性调研内内容2.1.1 各各楼盘概概况（区区位、环环境、规规模、开开发商背背景等）2.1.2 开开发该楼楼盘动机机2.1.3 购购买者特特征及结结构2.1.4 目目标市场场定位、产品定定位、形形象定位位2.1.5 项项目规划划设计特特点（面面积大小小、功能能配置、建筑细细部、各各类户型型的平面面布局等等）2.1.6 宣宣传推广广策略与与方法2.2 街（片片）区价价值调研研内容2.2.1 对对片区规规划的认认知与态态度2.2.2 对对项目区区位、环环境、交交通及生生活配套套设施的的认知与与评价 2.2.3 对对

40、项目景景观资源源的价值值判断2.2.4 对对片区项项目产品品组合的的认知以以及建筑筑外观、户型设设计、园园林绿化化及会所所配套的的需求2.2.5 对对片区项项目的价价格预期期2.2.6 企企业品牌牌对项目目的影响响程度2.2.7 片片区项目目适合需需要程度度及认购购可能性性、推荐荐可能性性2.2.8 个个人购买买片区项项目的心心理成本本构成2.3 消费者者调研内内容2.3.1 对对项目产产品的使使用态度度2.3.2 购购买可能能性2.3.3 片片区项目目的价格格预测2.3.4 企企业品牌牌对项目目的影响响程度2.3.5 产产品需求求基本意意向（面面积、户户型、功功能）2.3.6 影影响消费费者

41、行为为的因素素个人人和社会会特征（文化程程度、职职业、职职务、收收入、性性别、年年龄、婚婚姻状况况、家庭庭结构、居住形形式）2.3.7 影影响消费费者行为为的因素素媒体体特征（主要媒媒体接触触习惯、接触频频率、主主要媒体体类型与与名称、最喜欢欢的节目目类型）2.3.8 影影响消费费者行为为的因素素生活活方式（态度、价值观观、消费费观、兴兴趣、爱爱好、时时间支配配方式、观点、个性和和自我观观念）3. 专专案市场场调研的的主要方方法3.1 竞争楼楼盘调研研售楼现场场观察+楼盘资资料+深深度访谈谈+计划划购买者者个别访访谈3.2 街（片片）区价价值调研研文献调查查+实地地调查+网络+报刊杂杂志+相相

42、关文本本资料+居民访访谈3.3 消费者者调研适合非概概率抽样样的各种种面谈访访问方式式（包括括随机调调查、重重点调查查、特定定客户调调查）4. 专专案市场场调研报报告模板板：第一部分分 项目目竞争环环境分析析一、项目目竞争性性区域分分析1、竞争争性的区区域构成成2、各竞竞争区域域的功能能定位3、各竞竞争区域域的发展展潜力4、各竞竞争区域域的居住住成熟状状况5、各竞竞争区域域的文化化特征二、竞争争性的市市场状况况分析1、竞争争市场的的总体供供给特征征（规模模、供给给结构、价格水水平、产产品特征征）2、竞争争市场的的总体需需求特征征（主流流需求产产品、可可承担价价格特征征、客户户构成特特征）3、典

43、型型个案分分析（如如畅销楼楼盘、滞滞销楼盘盘、各类类物业的的典型个个案）各各类物业业可从不不同的标标准划分分第二部分分 项目目街（片片）区价价值研判判一、街（片）区区房地产产开发优优势资源源分析二、街（片）区区房地产产开发劣劣势分析析三、街（片）区区规划前前景分析析（或区区域的城城市功能能定位分分析）四、片区区房地产产市场总总体特征征分析（供给特特征、需需求特征征）第三部分分 消消费者研研究一、消费费者置业业倾向分分析1、购买买项目所所在片区区楼盘的的可能性性（片区区偏好）2、对片片区楼盘盘的基本本价格预预期3、对片片区楼盘盘的心理理印象（楼盘形形象的认认知度）4、产品品的主要要需求特特征（物

44、物业类型型、户型型、面积积、功能能、配套套要求）二、消费费者行为为因素个人人和社会会特征（文化程程度、职职业、职职务、收收入、性性别、年年龄、婚婚姻状况况、家庭庭结构、居住形形式）三、消费费者行为为因素媒体体特征（主要媒媒体接触触习惯、接触频频率、主主要媒体体类型与与名称、最喜欢欢的节目目类型）四、消费费者行为为因素生活活方式（态度、价值观观、消费费观、兴兴趣、爱爱好、时时间支配配方式、观点、个性和和自我观观念）定位策划划评审工工作指引引1. 目目的适应公司司业务规规模发展展，规范范对项目目定位的的论证，控制经经营风险险，提升升公司竞竞争力。2. 适适用范围围适用于公公司投资资的新项项目。3.

45、 项目定定位与产产品策划划报告评审会会3.1 会议召召集人：营销分管管领导。3.2 参加成成员：集集团公司司相关领领导、公公司总经经理办公公会参会会人员、项目部部经理以以及营销销部认为为有必要要参加的的内外部部专家。具体参参加人选选由分管管副总在会会议前确确认。3.3 评审会会相关工工作内容容：营销部负负责在会会议召开开前3个工作作日将项目定定位与产产品策划划报告书面版版本报送送与会人人员。会议召开开时，营营销部摘摘要介绍绍项目目定位与与产品策策划报告告内容容。评审会进进行讨论论审议，形成是是否通过过该项目目定位的的最终意意见。3.4 综合部应于会会议结束束后3个个工作日日内完成成会议纪纪要并

46、由由总经理理签发，报集团总总经理备备案，并并下发至至规划部部、成本部部和工程部部。如会会议对项目定定位与产产品策划划报告提出较较大疑义义或需要要做较大大调整时时，则应应审慎进进行研究究分析，并在110日内内完成调调整。流程名称称：项目目定位与与产品策策划管理理流程流程编号号：LCC-033项目证照照手续办理理管理办办法第一条 为了了明确公公司各类类项目证证照办理理的工作作分工，加强证证照办理理工作的的管理，保障项项目计划划的按期期实施，特制定定本办法法。公司在项项目证照照、手续续办理方方面的工工作分工工： 部门相关手续续一类项目目办证责责任部门门二类项目目办证责责任部门门土地征用用和变更更土地

47、用用途的所所有行政政审批手手续；规划部规划部开发项目目规划相相关手续续的行政政审批；规划部二类项目目项目工程程发包许许可审批批；规划部二类项目目施工许可可证行政政审批；规划部二类项目目开发项目目的核准准备案、消防、人防、环保、墙改、防雷、减灾等等相关行行政审批批手续规划部二类项目目办理节能能、人防防和消防防等相关关专业施施工图报报审手续续规划部二类项目目园林绿化化、市政政配套等等行政审审批手续续一类项目目二类项目目商品房销销售（预预售）许许可证、产权证证营销部营销部第三条 办理理各项手手续的责责任部门门应积极极加强、不断改改善与有有关部门门的公共共关系。责任部部门的负负责人对对各项手续续办理的

48、的及时性性负有领领导责任任。第四条 办理理各项证证照手续续的责任任部门应应遵守政政府的有有关规定定，严格格执行公公司的项项目前期期工作计计划按期期办结各各项手续续。未按按期完成成工作计计划的，执行绩效管管理制度度的有有关规定定。第五条 因以以下原因因导致手手续不能能按期办办结的，责任部部门和责责任人不不承担责责任：（一）法法律意义义上的不不可抗力力；（二）政政府职能能部门的的责任，如政府府违约等等；（三）公公司未能能及时缴缴纳资金金。第六条项项目报批批报建手手续及相相关证照照办理的的工作时时限：根根据项目目实际情情况，执执行项目目开发计计划、阶阶段工作作计划及及公司总总经理工工作会议议安排的的

49、工作时时限。公公司办理理各项手手续的标标准时间间为具备备法定条条件后政政府部门门的承诺诺期限。第七条 外出出办理手手续的人人员应严严格恪守守公司的的商业秘秘密，维维护公司司品牌和和声誉。违反者者，查实实后予以以严肃处处理。本办法由由公司综合合部负责责解释，修改时时亦同。第九条本本办法自自颁布之之日起施施行。第十条 相关流流程及记记录表单单（一）相相关流程程LC-004：建设设用地规规划许可可证办办理流程程LC-05：建设设项目用用地批准准书办办理流程程LC-006：建建设工程程规划许许可证办理流流程LCC-077：建建设工程程施工许许可证办理流流程LC-008：商商品房销销售（预预售）许许可证

50、办理流流程LCC-099：住住宅交付付使用许许可证办理流流程LC-110：大大产证办办理流程程（二）相相关记录录表单WT-TTZ-005：（说明明：双击击图标即即可进入入文件浏浏览，该该文件放放置在“其他记记录表单单“文件包包中。）流程名称称：建建设用地地规划许许可证办理流流程流程编号号：LCC-044建设用用地规划划许可证证办理理流程说说明序号流程说明明时间控制制输入输出1规划部主主办人员员准备资资料，资资料包括括：（11）批准准的建设设项目可可行性研研究报告告或有关关计划批批准文件件（原件件及复印印件各一一份）；（2）规划部部门核发发的建建设项目目选址意意见书的的通知及附图图（复印印件一份

51、份）；（3）建筑工工程设计计方案批批复及及附图（复印件件一份）；（44）市测测绘院提提供的11/5000或11/10000地地形图六六份，地地形图上上应用红红色铅笔笔标明用用地位置置地界；（5）凡属国国有土地地使用权权出让、转让地地块的建建设工程程，需加加送国有土土地使用用权出让让合同文本（副本）及附图图各一份份（原件件）。办理手续续前相关资料料2规划部主主办人员员向政府规规划部门门提出用用地规划划申请，填写建建设用地地申请登登记表40个工工作日建设用地地申请登登记表3政府规划划部门审审查资料料相关资料料4政府规划划部门组组织现场场勘察5政府规划划部门初初步选定定用地的的位置和和界限6政府规划

52、划部门根根据项目目部主办办人员提提交的11：5000（或或1：110000）地形形图，提提出规划划设计条条件地形图规划设计计条件7政府规划划部门审审查项目目部主办办人员提提交的建建设用地地规划设设计总平平面图8政府规划划部门确确定用地地位置和和界限9政府规划划部门核核发建建设用地地规划许许可证建设用地地规划许许可证10规划部主主办人员员领取建设用用地规划划许可证证1个工作作日建设用地地规划许许可证备注：本本流程需需项目目证照手手续办理理管理办办法配配合执行行。流程名称称：建建设项目目用地批批准书办理流流程流程编号号：LCC-055建设项项目用地地批准书书办理理流程说说明序号流程说明明时间控制制

53、输入输出1规划部/项目部部主办人人员准备备办理建建设项目目用地批批准书的的相关资资料，资资料包括括：（11）当地地政府部部门建设设用地批批准书申申请表；（2）供地批批文和出出让合同同；（33）土地地出让金金定金凭凭证（出出让土地地）；（4）征征地包干干协议或或动迁许许可证或或流转协协议；（5）社社保部门门证明（征用土土地）。办理手续续前相关资料料2规划部/项目部部主办人人员填写写建设项项目用地地批准书书申请表表，并向向国土资资源管理理部门提提交相关关资料10个工工作日建设项目目用地批批准书申申请表3国土资源源管理部部门接收收相关资资料，受受理申请请相关资料料4国土资源源管理部部门审核核资料相关

54、资料料审核意见见5国土资源源管理部部门核发发建设项项目用地地批准书书建设项目目用地批批准书6规划部/项目部部主办人人员领取取建设项项目用地地批准书书1个工作作日建设项目目用地批批准书备注：本本流程需需项目目证照手手续办理理管理办办法配配合执行行。流程名称称：建建设工程程规划许许可证办理流流程流程编号号：LCC-066建设工工程规划划许可证证办理理流程说说明序号流程说明明时间控制制输入输出1规划部/二类项项目主办办人员送送审设计计方案设计方案案2消防、环环保、卫卫生、交交通、民民防和绿绿化等管管理部门门对设计计方案审审查意见见设计方案案审核意见见3规划管理理部门核核定设计计方案设计方案案审核意见

55、见4委托设计计单位进进行施工工图设计计施工图设设计方案案5消防、环环保、卫卫生和交交通部门门的对施施工图审审查意见见施工图设设计方案案审查意见见6规划部/二类项项目主办办人员填填报建建设工程程规划许许可证申申请表并附送送相关资资料，资资料包括括：（11）总平平面设计计图三份份（比例例1/5500或或1/110000,应标标明建筑筑基地界界限,新新建建筑筑物的外外轮廊尺尺寸和层层数,新新建建筑筑物与基基地界限限、道路路规划红红线、相相邻建筑筑物、河河道和高高压线的的间距尺尺寸）；（2） 地形形图3份份（向市市测绘院院晒印,比例11/5000或11/10000,地形图图上需按按上述总总平面设设计图

56、要要求划示示新建建建筑物位位置及有有关尺寸寸）；（3）建建设基地地的土地地使用权权属证件件（复印印件）；如属新新征土地地,应提提供市房房地资源源局核发发的建设设用地批批准书（复印件件1份）；（44） 原原有基地地拆房,需提供供应拆房房屋的权权属证明明（复印印件1份份）；（5） 建筑施施工图22套（平平、立、剖面图图和图纸纸目录单单）,分分层面积积表2份份（应按按国家有有关建筑筑面积规规定计算算）；（6）基基础施工工平面图图、基础础详图及及桩位平平面布置置图各22份；（7）建建设项目目计划批批准文件件1份； （88）建筑筑工程概概预算书书1份；（9）消防、环保、卫生等等有关部部门审核核意见单单各

57、1份份。办手续前前相关资料料7政府规划划部门审审核相关关资料25个工工作日相关资料料审核意见见8政府规划划部门核核发建设设工程规规划许可可证建设工程程规划许许可证9规划部/二类项项目主办办人员领领取建设设工程规规划许可可证1个工作作日建设工程程规划许许可证10规划部/二类项项目主办办人员向向政府规规划部门门缴纳执执照费11政府规划划部门收收取执照照费12规划部主主办人员员向测绘绘院申请请订立城城市道路路规划红红线界桩桩13测绘院订订立城市市道路规规划红线线界桩14规划部委委托施工工单位放放样15规划部向向政府规规划部门门申请复复验灰线线16政府规划划部门进进行复验验17规划部按按照建建设工程程

58、规划许许可证及附图图要求,全面组组织建设设基地内内的各项项建设和和环境建建设18施工单位位进行工工程建设设19工程完工工20工程竣工工后,建建设单位位填报建设工工程竣工工规划验验收申请请单向向规划管管理部门门申请规规划验收收建设工程程竣工规规划验收收申请单单21政府规划划部门进进行规划划验收22政府规划划部门判判断是否否验收合合格23验收合格格核发验验收合格格证明验收合格格证明24验收不合合格项目目部组织织工程整整改25施工单位位进行工工程整改改26规划部领领取验收收合格证证明验收合格格证明27规划部主主办人员员向市房房地产管管理部门门申请办办理房地地产权登登记28市房地产产管理部部门办理理房

59、地产产权登记记29规划部准准备档案案并向城城建档案案馆移交交档案30城建档案案馆接收收档案档案备注：本本流程需需项目目证照手手续办理理管理办办法配配合执行行。流程名称称：建建设工程程施工许许可证办理流流程流程编号号：LCC-077建设工工程施工工许可证证办理理流程说说明序号流程说明明时间控制制输入输出1规划部/二类项项目主办办人员向向当地建建设网平平台注册册用户，或到建建设行政政主管部部门窗口口办理申申领。2规划部/二类项项目主办办人员网网上或在在窗口填填写施施工许可可申请表表，并并获得申申领编号号。3受理人根根据申领领人填写写的信息息，提出出修改意意见和所所需要提提供的书书面资料料，并告告知

60、受理理时间和和地点。施工许可可申请表表4规划部/二类项项目主办办人员检检查确认认信息数数据是否否正确。5如果数据据正确，项目部部主办人人员打印印施工工许可申申请表施工许可可申请表表6规划部/二类项项目主办办人员有有施工工许可申申请表上盖公公司法定定代表人人和公司司法人章章，准备备所需要要提供的的书面资资料并提提交建设设行政主主管部门门，资料料包括：（1）施工许许可申请请表；（2）建建设工程程规划许许可证；（3）资金入入帐凭证证(按合合同约定定的工程程备料预预付款划划入施工工承包单单位帐户户)；（4）申申办施工工许可工工程现场场情况说说明表；（5）建设工工程承发发包合同同副本、廉洁协协议；（6）