目标成本编制实施细则

1、目标成本编制实施细则编号： 版号：A/0页码：第 PAGE 8 页 共 NUMPAGES 8 页目标成本编制实施细则编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人目的指导各项目目标成本的制定，提升项目目标成本的编制水平，规范公司成本数据的归集和积累。术语和定义计算基数（相对面积）：为了快速测算成本科目而规定的测算指标，如建筑面积、可售面积、户数等。系数：为了快速测算成本科目，能与计算基数数值相乘快速得出数量的一种数量关系。如“门窗工程”科目计算基数为建筑面积，计算基数数值为建筑面积数量，系数为“窗地比”，则门窗工程数量=计算基数数值*窗地比系数。成本对象：为归集和分配

2、开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。成本分摊：对项目各成本对象均受益的土地费用、前期工程费、基础及公共配套设施费、期间费用等共用成本按照受益原则将成本分摊到各成本对象。具体分摊标准见成本分摊原则及标准。工作程序各版本目标成本的编制深度土地版目标成本测算到二三级控制科目。方案版、施工图版目标成本测算到四级控制科目，可根据项目实际情况，细化到测算科目。目标成本测算表构成：填表指引：说明编制目标成本测算时的注意事项。项目规划指标表：说明项目规划指标及项目业态划分，规划指标数据由公司设计管理部/项目公司设计部提供。项目建造标准表：说明项目结构及粗装修、包括门窗工程、公共部位装修、室

3、内装修在内的建筑装饰装修工程、主体安装工程、给排水、燃气、变配电工程、消防工程、景观与环境工程、室外道路、标识系统、环卫设施等相关建造标准，相关内容需由公司设计管理部/项目公司设计部提供，涉及设计施工一体化的，需项目公司工程部配合完成内容填写。各业态主体建安成本表：说明各建筑业态独立承担的主体建安工程成本，由公司成本管理部/项目公司成本部编制。公摊及期间费用表：测算项目公摊及期间费用时，土地成本、开发间接费中部分、资本化利息、销售费用、管理费用、财务费用数据由公司财务会计部/项目公司财务部提供。成本汇总表：根据分摊原则自动分摊并汇总各产品业态成本和项目总成本。编制项目目标成本表时应注意的事项项

4、目目标成本表为统一模板，业务人员应熟悉表格原理，并根据项目实际情况对相关内容如计算基数、公式及数据链接等，进行合理调整。编制项目目标成本表前应注意认真阅读填表指引。编制项目目标成本表中的每一个细分表格时注意表格的备注，按表格要求填写。编制项目目标成本表时，应详细了解项目情况，并仔细阅读相关图纸。目标成本编制确定产品的成本对象合理确定项目的成本对象，以便正确计算各成本对象的成本。会所、学校、幼儿园、物业用房及其他公建配套若有产权并能带来经营收入则确定为成本对象。确定规划指标测算前，公司设计管理部/项目公司设计部填写项目规划指标表。规划指标表中的数据，包括建筑业态、配套面积、地下车位等需按填表时已

5、有的数据完整填写。建筑业态的建筑面积、可售面积数值必须填写，否则无法汇总计算。可售面积应由公司营销管理部/项目公司营销部提供。前期若可售面积无法确定时，应合理的进行暂估。填写建造标准规划指标表完成后，由公司设计管理部/项目公司设计部提供、填写各建筑业态的“项目建造标准”。填写建造标准表时要注意的事项：按照表格最后一列备注的要求填写建造标准，尽量填写清楚、准确；如果无法给出具体标准的，应注明参照项目的名称和内容；如仍无法给出参照项目的，须注明大致价格范围或造价指标。各成本对象主体建安工程费确定完规划指标和各业态的建造标准后公司成本管理部/项目公司成本部便可进行项目各业态主体建安工程费的测算。在样

6、表中以“高层主体建安”为例进行测算，测算按照以下步骤进行：从规划指标表中链接业态规划指标，测算前检查规划指标链接是否正确。计算基数尽可能选用推荐的计算基数，确定好计算基数后，如建筑面积，需按照规划指标填写正确数值。成本人员经过对计算基数的思考后自定义并填入计算基数和数量。根据经验历史数据和类似项目总结出系数，填入系数，利用表格编辑公式自动计算生成数量。计算方法：数量=计算基数数值*系数。基于数量，应说明该数量对应的计量单位；在单价栏填入经测算的单价，系统自动计算生成合价、可售单方造价、建筑单方造价。单价为根据以往历史数据和类似项目总结出造价指标。具体计算方法：数量*单价=合价。在数量及单价说明

7、项要注明科目测算时的计算方式、计算依据、细项单价（如材料价格），如结构及粗装修中的钢筋含量、砼含量、砌体含量及其测算时所采用的材料价格、窗地比指标等。 公摊及期间费用进行各产品业态主体建安工程目标成本测算后，在公摊及期间费用测算表中进行公摊及期间费用成本测算。土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费按照实际发生填写。土地开发成本土地开发成本按照实际发生填写。前期工程费可行性研究费、报批报建费由公司财务会计部/项目公司财务部根据项目所在地实际情况填写；勘察设计费、三通一平、大市政配套费由公司成本管理部/项目公司成本部进行测算，勘察设计费、三通一平、大市政配套费项测算时，应在“数量及单价说明”中将

8、场地情况、拟定做法等测算依据填写完整，一方面利于测算更加准确，另一方面也便于后期测算时的对比参考。基础及公共配套设施建设费基础设施费包括室外红线内给水工程、室外红线内排水工程、室外红线内供电工程、室外红线内采暖工程、室外燃气系统、智能化工程、园林景观工程、信息系统、夜景照明系统、标识标牌信报箱系统等，由公司成本管理部/项目公司成本部测算，具体测算参照建安工程费测算方法。公共配套设施费包括地下人防车库、会所、幼儿园、学校、公厕、物业用房等。测算公共配套设施费时，若会所、学校、幼儿园等体量较大或装修标准较高时，应参照主体建安工程科目设置测算科目，对建筑、安装、装修等费用进行更为精细的测算，以提高测

9、算准确度和控制精细度。开发间接费开发间接费中造价咨询费、项目营销设施建造费由公司成本管理部/项目公司成本部测算。开发间接费中其他费用由公司财务会计部/项目公司财务部提供。资本化利息资本化利息由公司财务会计部/项目公司财务部提供。临时设施费临时设施建造费由公司成本管理部/项目公司成本部测算。暂估暂估费用包括：人工、主材等的价格调整、地下地质等不可预测情况导致的费用增加、设计方案的颠覆等、其他不可预见情况导致的费用增加。由公司成本管理部/项目公司成本部根据公司批准的不可预见费率，编制暂估费。期间费用期间费用由公司财务会计部/项目公司财务部提供。成本汇总填写完所有各业态主体建安工程费及公摊费用后，开始填写成本汇总表。准确链接成本汇总表中各业态的建筑面积、可售面积指标。公摊及期间费用表中各科目成本数据自动链入成本汇总表中“项目合计”列项中，并按照备注中确定的分摊原则进行分摊。若改动分摊原则