马鞍山新都市广场项目商业计划书

1、马鞍山新都市广场项目商业计划书概况一、项目目概况1、地理理位置马鞍山市市位于长长江下游游南岸、安徽省省东部，东临石石臼湖与与江苏溧溧水县和和高淳县县交界；西长江江与和县县相望；南与芜芜湖市郊郊、芜湖湖县、宣宣城县接接壤。至至芜湖市市区300公里；北与江江苏省南南京市江江宁区毗毗连，至至南京市市区455公里，具有临临江近海海，紧靠靠经济发发达的长长江三角角洲的优优越地理理位置。全市总总面积116866平方公公里，南南北最大大纵距554.44公里，东西最最大横距距46公里里。马鞍山交交通便利利，拥有有长江万万吨级的的马鞍山山港，可可与国内内外港口口四季通通航；至至南京禄禄口口机机场200多公里里；

2、有宁宁马高速速与沪宁宁高速、京福高高速、宁宁杭高速速.宁合高高速相连连；有宁宁铜铁路路与皖赣赣线、沪沪宁线相相连。距距南京440分钟钟车程，距上海海3小时车车程，距距合肥22小时车车程,距杭州州3小时车车程2、项目目位置本项目地地块是马马鞍山控控制性规规划A片用地地，位于于葛羊路路、圆桥桥路、红红旗路和和江东大大道围成成的区域域内。BB地块为为葛羊路路南、花花果山东东北，原原星火福福利厂位位置。南为新城城区，距距市中心心3公里；东1公里为为宁马高高速公路路出入口口，北为为国道和和马钢新新厂区；西面为为老城区区（金家家庄区），有铁铁路慈湖湖货运站站。3、土地地用途A地块区区域面积积：11154.

3、9177亩（合合76999444.844平方米米）B地块区区域面积积：822.4772亩（合5449811.599平方米米）拟建大型型专业综综合性市市场，商商业步行行街、服服务配套套设施、住宅、写字楼楼、宾馆馆等。土土地出让让年限：住宅770年，商业440年。4、规划划指标容积率：A地块：1.11；B地块：1.00。限高高：800M。总总建筑面面积：约约90万平平方米。5、项目目投资规规模：约约20亿元元人民币币6、项目目开发周周期：五五年（220044年20008年）二、背景景资料（一）宏宏观形势势改革开开放后的的中国GGDP持持续多年年保持88%左右右的增长长率，为为世人所所瞩目。受中国国

4、庞大的的国内市市场所吸吸引，同同时中国国大陆具具有土地地和劳动动力价格格优势，国际资资本向我我国，尤尤其向沿沿海地区区加速流流动。当当沿海地地区的国国际资本本与民营营资本达达到一定定密度之之后，受受供求关关系所影影响，这这些地区区的土地地、劳动动力的价价格优势势将逐渐渐丧失，从而促促使大量量资本开开始向内内陆地区区寻找新新的投资资场所。进入新新世纪以以来，以以上海为为核心的的长江三三角洲迅迅速崛起起，环太太湖地区区的苏、锡、常常和杭、嘉、湖湖等城市市按照区区域分工工与协作作和错位位发展的的原则相相继为自自己的城城市重新新定位，以保持持与上海海这一龙龙头相对对接，避避免重复复建设与与过度竞竞争，

5、拓拓宽了协协作空间间，强化化了各个个城市的的特殊功功能，增增强了城城市发展展的源动动力。220044年10月马马鞍山市市正式加加入长三三角经济济合作圈圈。 20010年年的上海海世博会会将会极极大地推推进长三三角地区区的迅猛猛发展。近年来来，以南南京为核核心南京京都市圈圈框架正正在加速速构建，马鞍山山市的地地缘优势势愈加凸凸现。如如何以积积极的姿姿态，在在更高的的起点上上规划城城市建设设，尽快快与大都都市城市市圈相对对接，已已经受到到地方政政府的高高度关注注。二市市的合作作也进入入实质性性阶段，真正在在资源互互补上实实现区域域分工协协作，南南京市的的轻轨延延伸至马马鞍山市市已通过过立项，南京中

6、中北（上上市公司司）的公公交车已已驶入马马鞍山。由马鞍鞍山、芜芜湖、铜铜陵三市市构成的的皖江开开发、开开放带建建设亦已已启动，三市相相互协作作，相互互联动态态势业已已形成。马鞍山山长江大大桥已立立项,220055年开工工,20008年年竣工,因此本本项目的的批发市市场可辐辐射至巢巢湖地区区.（二）区区域经济济马鞍山山市的经经济以矿矿产开发发、钢铁铁工业、特种汽汽车制造造、造纸纸工业为为基础，拥有三三家上市市公司，经济基基础较好好，但产产业结构构不理想想。近年年来，马马鞍山市市的招商商引资卓卓有成效效，圣戈戈班、中中橡等一一批中外外合资项项目发展展迅速，马鞍山山市的经经济进入入快速增增长期。当前

7、的的国内外外经济形形势给马马鞍山市市经济发发展提供供了前所所未有的的机遇。 20003年年的市政政府工作作报告对对未来五五年的发发展提出出了“国内生生产总值值每年递递增122%，五五年内实实际利用用外资55亿美元元，内资资100亿元元”的奋斗斗目标。号召全全市上下下在开发发、开放放两条线线上下功功夫、做做文章。马鞍山市市20003年提提出三年年实现双双百“城区面面积1000平方方公里，城市人人口1000万”。20003年，以企业业改革为为中心的的改革攻攻坚取得得历史性性突破，行政管管理体制制改革继继续深化化，也是是全国行行政综合合执法试试点城市市。对外开开放向全全方位、多层次次、宽领领域快速速

8、拓展。目前马马鞍山市市正在全全市范围围内形成成全员发发动，全全民招商商的氛围围，加速速建设与与完善一一区五园园体系，力争在在招商引引资方面面有大的的突破。同时还还看到，招商引引资除了了需要解解放思想想，变革革观念与与制度创创新之外外，还需需要创造造一个有有便捷的的交通、通讯条条件，完完善的、富有人人性化的的生活和和工作环环境，廉廉洁和高高效率的的行政作作风。 20003年年人均GGDP118588美元，城镇人人均可支支配收入入87449元，人均消消费性支支出66610元元，各项项指标均均列安徽徽省首位位。马鞍山山市是全全国“卫生城城市”、“园林城城市”、“旅游城城市”，联合合国“最佳人人居奖”

9、，现在在新目标标是建设设一个“生态马马鞍山”。市政府府提出今今年着力力打造的的道德为为支撑、产权为为基础、法律为为保障的的“信用马马鞍山”。第二篇项项目定位位一、市场场需求分分析当前，无无论是国国际环境境与国内内形势，无论是是马鞍山山市本身身的城市市化进程程与开发发、开放放战略的的实施，都将给给市场带带来巨大大的商机机。其理理由为：1、外国国资本的的涌入与与民营资资本的迅迅速扩张张必将大大大加快快中国工工业化与与国际化化进程。各省市市国家级级和地方方级的经经济开发发区建设设如火如如荼，方方兴未艾艾。2、今后后一段时时间内国国家将继继续实施施积极的的财政政政策与稳稳健的货货币政策策，从而而以加大

10、大基础设设施投入入、政府府购买、扩大出出口和提提升消费费水平等等途径来来有效地地拉动内内需，保保持GDDP的高高速增长长。3、大都都市圈的的规划、城市圈圈的扩张张、旧城城的改造造和建设设，提升升城市经经营管理理水平，改善城城市生态态环境。4、市政政府提出出要通过过三步走走，翻三三番，确确保“两个率率先”目标的的圆满实实现。第第一步到到20006年，GDPP比20000年翻翻一番，人均超超25000美元元；第二二步到220122年，GDDP达到到50000美元元，人均均可支配配收入达达180000元元。从总总体小康康到全面面实现小小康，广广大的人人民群众众必将首首先受惠惠，增加加收入，提高货货币

11、的可可支付能能力。上述四个个方面最最终归结结到一个个城市的的生产性性消费和和生活性性消费将将出现较较明显的的增长。而从产产品消费费的种类类上讲，主要集集中在建建材、家家电、家家具、休休闲娱乐乐类消费费、汽车车和居住住上。因因此，以以这类产产品为销销售对象象的市场场必然会会遇到十十分看好好的商业业机会。本项目所所在的马马鞍山市市新区控控制性规规划A片用地地，处于于江东大大道以西西、圆桥桥路、葛葛羊路以以北和红红旗路围围成的区区域内，西与老老城区相相毗邻，北与慈慈湖工业业园及马马钢新厂厂区相接接壤，东东为3万人的的居住小小区和宁宁马高速速出口，是马鞍鞍山的东东大门；南为花花果山公公园。规规划中的的

12、南京至至芜湖轻轻轨沿江江东大道道而过；西面的的铁路货货运站及及国道、长江码码头是建建立大市市场现代代物流的的得天独独厚的条条件。我我们在经经过多次次的实地地考察之之后，对对这一区区域的特特点进行行详尽的的分析，认为：从马鞍鞍山市政政府业已已确定的的开发、开放总总体战略略考虑，这一区区域处于于老城区区与新城城区的交交界处及及城市东东大门，比较适适宜于建建设一个个集大市市场、餐餐饮、宾宾馆、休休闲娱乐乐、商务务办公、住宅等等物业的的新的商商业城。二、产品品竞争分分析（因因住宅类类物业供供不应求求，仅对对商业地地产进行行分析）1、本地地同类市市场如华华东国际际装饰城城、花山山路建材材市场、解放路路商

13、业街街等规模模较小、品种单单一，无无法满足足消费者者需求，造成消消费外流流；2、南京京江宁区区在建中中的同曦曦建材市市场会对对本案有有一定冲冲击，但但距离、成本和和租金是是本案的的优势，大而全全、有文文化、有有品位、有创新新是本案案的核心心竞争力力；3、芜湖湖建材市市场开发发经营很很不成功功，对本本案影响响不大。三、项目目定位立足马鞍鞍山，辐辐射芜湖湖、巢湖湖、江宁宁的建材材、家俱俱、服装装、家电电、农副副产品等等集散地地，同时时成为马马鞍山、南京的的餐饮、休闲、购物和和娱乐中中心，成成为马鞍鞍山市新新的商业业中心。四、SWWOT分分析要点点：1、STTRENNGTHH（优势势点）：1）本案案

14、处于马马鞍山新新城区规规划方案案的重要要地块，距离市市中心仅仅五分钟钟车程，人流，车流引引入比较较方便；2）本地地块就位位与宁马马高速出出入口，由红旗旗路、葛葛羊路连连通市中中心，江江东大道道贯通南南北，足足可涵盖盖南京、芜湖、马鞍山山三大市市场，交交通便捷捷，地理理位置优优越，地地段优势势明显；3）规模模大，占占地面积积83000000平方米米，建筑筑面积约约90000000平方米米；4）配套套完整，整个区区域包括括：四星星级酒店店、多功功能商务务楼、家家居用品品批发市市场、建建材批发发中心、餐饮休休闲、购购物广场场、住宅宅、别墅墅等；5）位于于地块北北侧，江江东大道道和红旗旗北路口口有一个

15、个公交总总站，乃乃将来的的客流集集散中心心，人流流汇聚，物品集集散；6）地块块东即将将兴建33万人的的居住区区，花果果山东己己建重点点中学和和将建22万人居居住区。2、WEEAKNNESSS（问题题点）1）地理理位置虽虽然优越越，但北北侧的红红旗路尚尚未建成成；2）整个个项目周周期长，投资规规模大，必须合合理筹划划，建立立多渠道道资金来来源；3）目前前项目周周边环境境较差，周边都都是农田田、小路路、废弃弃厂房等等；4）马鞍鞍山业态态单一。3、OPPPORRTUNNIESS（机会会点）：1)马鞍鞍山市的的整体经经济目前前正处于于高速发发展的起起步阶段段，且基基础雄厚厚、经济济环境优优越；2）全国

16、国整体的的房地产产市场正正处于新新一轮的的景气周周期，近近期介入入市场的的时机很很好；3）国内内宏观经经济形势势向好，投资者者信心增增强，商商贸活动动频繁必必然对大大型批发发类型市市场物业业的需求求量增加加；4）目前前马鞍山山、芜湖湖、南京京江宁区区相关的的大规模模的建材材、家俱俱、服饰饰、家电电等大型型市场并并没有真真正形成成，但又又都在近近两年逐逐步得到到发展；5）市府府重视并并大力支支持本项项目（己己列入今今年市政政府实事事工程），将有有力的推推动本项项目的顺顺利展开开；6）国家家大店店选址法法和商业网网点规范范在年年内出台台，将保保障本项项目的顺顺利实施施和升值值空间。4、THHREA

17、ATS（威胁点点）：1）如果果项目的的开发周周期较长长，前期期运作不不顺，后后期可能能要面临临市场下下滑的风风险；2）周边边城市，如芜湖湖、江宁宁都在积积极发展展规模化化商业市市场，后后期会对对本项目目的经营营带来竞竞争压力力；第三篇总总体规划划一、规划划思路借鉴国际际流行的的第五代代商业地地产模式式SHHOPPPINGG MAALL模模式，同同时保留留了商业业步行街街等传统统业态特特点，力力求在购购物、环环境、休休闲、娱娱乐、旅旅游、文文化等方方面与商商业地产产达到完完美结合合。本着“以以人为本本，因地地制宜”的原则则，将现现代的建建筑风格格与传统统的徽派派建筑元元素揉合合在一起起，以强强化

18、该区区域的传传统文化化气氛和和旅游功功能。未未名湖畔畔绿地、廊桥及及商业街街景观采采用中西西结合的的方式，突出视视觉效果果。宾馆馆酒店及及休闲娱娱乐项目目的设计计则采用用现代建建筑设计计理念，力求突突出整个个区域的的中心功功能和建建筑层次次。整个个广场以以美化、绿化和和亮化为为目标。做到四四个最，即市场场面积最最大，中中外餐饮饮最全，传统文文化气氛氛最强、生态环环境最佳佳。将本本项目打打造成为为马鞍山山市最为为繁华的的商业中中心和不不夜城。二、总体体规划本项目规规划的整整体结构构为“两条绿绿轴、一一个中心心区和五五个功能能片区”，其中中中心区区围绕两两条绿化化水景主主轴交叉叉处形成成新区公公共

19、活动动与休闲闲空间；两条绿绿轴将地地块自然然分割为为五个片片区，五五个片区区则以一一种向外外的商业业功能渐渐次过渡渡为内向向的商业业与居住住功能，使整个个区域形形成分布布合理、功能清清晰、过过渡自然然、人天天合一的的生态环环境。1、两条条轴向绿绿化带：以基地地内现有有的东西西向水系系和沿规规划的东东西向干干道为依依托形成成横向绿绿轴，其其向东与与城市滨滨河绿带带相连，向西则则与西部部地块径径连；南南北向沿沿规划干干道规划划了一条条纵向绿绿轴，从从而整个个新区形形成十字字型伸展展的绿化化网络。通过轴轴线与道道路的引引导作用用，使地地块内部部的土地地增值。2、中心心区：以以水系与与绿化景景观为背背

20、景规划划大型主主题广场场，四周周布高层层高档写写字楼、产权式式公寓，底下二二层为大大型商业业广场，聚集人人气，使使整个地地块升值值。3、五个个功能区区片：A区为宾宾馆、写写字楼与与餐饮娱娱乐区：该区靠靠近江东东大道与与葛羊路路交叉口口，是马马鞍山市市的东大大门。规规划在交交叉口处处设高层层次的宾宾馆和写写字楼，二楼外外形上相相互呼应应，构成成姐妹楼楼态势，将建成成城市的的标志性性建筑。宾馆以以西设一一处休闲闲娱乐设设施，与与宾馆、写字楼楼配套，同时吸吸引南京京的客人人在商城城消费。B区为家家俱家电电、建材材批发区区：位于于地块的的东北部部，建设设大型家家俱批发发市场，规划为为三层大大卖场，靠近

21、江江东大道道，交通通便捷，并可塑塑造新区区良好的的形象。C区为仓仓储区：位于地地块北部部，红旗旗东路延延伸段之之南。仓仓储区靠靠近建材材、家俱俱、家电电批发市市场，可可为批发发市场提提供便捷捷的配套套服务，靠近铁铁路、国国道和公公交总站站，便于于人流和和货物的的流转。D区：休休闲步行行街、小小百货区区：考虑虑到地块块南部、葛羊路路以南为为城市主主要的居居住区，因此规规划了一一片为之之服务的的商贸区区，以零零售、餐餐饮为主主的商业业配套对对批发市市场区也也构成必必要的补补充。E区为住住宅区：分位于于圆桥路路两侧的的商住区区和花果果山边的的高档别别墅区，为整个个区域增增加人气气，为市市招商引引资创

22、造造条件。可参见总总体规划划图.第四篇运运作计划划一、经营营理念本案博采采新都市市主义和和SHOOPPIING MALLL等之之特长，根据马马鞍山当当地的实实际情况况，挖掘掘当地厚厚的历史史文化内内涵，进进行创新新，把新新都市广广场塑造造成一个个主题广广场，让让大人、小孩、男人、女人、中国人人、外国国人都能能在其中中找到自自己的乐乐所。以诚信为为本，把把本案做做成旺租租、旺铺铺、旺场场、旺销销，达到到与经营营者、投投资者（业主）、合作作伙伴共共赢。二、运营营模式为实施项项目，在在马鞍山山市组建建安徽省省新都建建设股份份有限公公司，注注册资金金65000万元元。考虑虑到本项项目规模模较大，物业种

23、种类多，开发经经营及招招商专业业性较强强，同时时为便于于与国内内某一领领域的著著名企业业进行强强强联手手，特为为专业批批发市场场、写字字楼、酒酒店、住住宅、商商业物业业等在总总公司设设立专业业的项目目公司及及市场管管理和物物业管理理公司。根据各类类物业的的特点和和市场情情况，确确立各项项目公司司的经营营原则：1、住宅宅、别墅墅根据市市场的需需求，目目标为全全部实现现销售；2、写字字楼租售售结合；3、酒店店委托管管理或整整体转让让；4、大型型批发市市场和其其它商业业物业以以出租为为主结合合出售（以租带带售）；物流及及辅房以以出租为为主，总总体要求求有稳定定的现金金流，实实现滚动动式开发发，达到到

24、利润最最大化。商业地产产以定单单式为主主针对对开业后后的消费费者、经经营者、投资者者的深层层次的需需求及潜潜在需求求，给本本项目定定位、规规划及量量身定制制。三、实施施计划1、招商商与营销销（详见见第六篇篇）2、加强强市场管管理市场的兴兴衰主要要依赖于于日常的的运作与与管理，我们将将从完善善管理制制度，加加强监督督机制和和强化服服务意识识、提升升服务水水平入手手，切实实加强市市场管理理，确保保市场规规范、有有序和健健康地发发展。1）健全全管理组组织与规规章制度度。我们将在在建立物物业管理理公司的的基础上上，建立立市场管管理委员员会，配配备得力力干部承承担市场场管理职职能。与与之同时时，还将将制

25、订与与健全管管理制度度，尤其其是对从从业人员员的职业业道德规规范，明明码标价价、商品品质量、售后服服务和消消防安全全等方面面作出明明确规定定。2）建立立区域性性的政府府监督中中心。我们计划划邀请工工商、税税务、技技监、安安全和消消协等政政府部门门派员到到市场合合署办公公，组建建区域性性的监督督中心。一方面面加强对对从业人人员的知知识培训训与指导导，另一一方面对对违规行行为进行行监督处处理。3）建立立行业自自律组织织，实施施内部监监督。建立行业业自律组组织，是是培养从从业人员员自我管管理的一一条有益益经验。市场管管理人员员将主动动参与行行业组织织活动，积极引引导从业业人员合合法经商商、诚信信经商

26、，主动疏疏导矛盾盾，提高高从业人人员素质质。4）统一一招商、统一宣宣传，严严格分区区功能。5）强化化员工服服务意识识。我们将加加强对管管理人员员的培训训入手，强化员员工的服服务意识识，提升升政策水水平与服服务水平平，主动动地为进进驻市场场的业主主、商户户排除后后顾之忧忧。3、挖掘掘文化与与旅游价价值。充分考虑虑建筑的的地方特特色，除除在住宿宿、餐饮饮、娱乐乐等外，还设计计了主题题广场、古戏楼楼、茶楼楼舞台、华表与与石雕等等文化元元素，并并在经营营品种上上已安排排了旅游游小商品品、土特特产品、风味餐餐饮等。拟安排排一些地地方戏联联唱、说说书、高高跷舞蹈蹈、杂耍耍、古代代名人模模仿、腰腰鼓与舞舞龙

27、狮等等传统文文化娱乐乐活动，借以渲渲染广场场的文化化气氛，提高文文化品位位，赋以以旅游功功能，繁繁荣与活活跃市场场。4、规范范物业管管理。广场建成成之前，将建立立或委托托物业管管理公司司实施日日常物业业管理，包括物物业维修修、绿化化、保安安和市场场活动安安排等。四、开发发进度表表序号工作内容容20044年20055年20066年20077年20088年123412341234123412341规划扩初初设计及审审批2市场研究究与营销策策划3大型超市市4家具、家家电市场5建材、装装饰市场6商品步行行街7小商品市市场8餐饮、娱娱乐9宾馆10写字楼11公寓12别墅13物流及辅辅房14配套工程程第五篇

28、经经济效益益评价现金流量量预计表表（按全全部出售售计）万万元一、销售售收入20044年20055年20066年20077年20088年20099年小计销售均价价元/万平方米米1、家具具、家电电5000050000500005000017500037500025000 152、建材材、装饰饰300001500009500037500025000 153、商业业步行街街10000060000500005000019000080000050000 84、小商商品市场场50000500002500012500025000 55、大型型超市200005500012500025000 36、餐饮饮、娱乐乐

29、等40000200002000010000018000040000 4.57、公寓寓200000150000100000750005000057500025000 238、别墅墅500005000030000300003250019255035000 5.59、物流流及辅房房20000550007500015000 310、宾宾馆15000015000030000 511、写写字楼300003000010000100004500012500025000 6.512租租金收入入2000030000500005000010000110000市场培育育期合计500006550005600005300

30、00285000797550280775092二、成本本支出20033年20044年20055年20066年20077年20088年20099年小计（万万元）1、土地地100001141181066602307782、前期期费用500500100100100100600200003、规划划设计费费150650800800300300300004、营销销策划费费50800500500500300265005、家具具、家电电4000040000535001350006、建材材、装饰饰2000080000350001350007、商业业步行街街300002000030000800008、小商商品市场

31、场2000030000500009、大型型超市20000300005000010、餐餐饮、娱娱乐30000240005400011、公公寓8000060000600005300025300012、别别墅40000300004000011000013、物物流及辅辅房20000200004000014、宾宾馆45000500003000012500015、写写字楼1500030000265007150016、不不可预见见费用(15%)100005000048000470001200016700017、七七通一平平（区域域）2000011000020000100001000017000018、配配套

32、规费费94035622318772000099810688719、公公司管理理成本1002003003003003003001800020、税税费300400003500032000200004200017200021、招招商销售售奖励（1%）1008008005004002002800022.管管理团队队奖励300005003500023、推推介与广广告（11%）6008008005003002003200024、财财务费用用（按110%）100150002500025000250002500015000131000合计190002400087632225433374895501969987

33、500023277153、财务务预算表表20033年20044年20055年20066年20077年20088年20099年合计投入-19000-240008-763322-543337-489950-196698-75000-23227155销售回笼笼500006550005600005300002850007975502807750自有资金金190006300018000100000融资130000120000250000还款-250000-250000年度赢余余029229788166334050088022472550580335注：收入入为正，支出为为负。4、投资资回报分分析：总利润

34、：28007500-23327115+1131000（财财务费用用）=6611335万元元税后净利利润：661133567%=4009600万元项目利润润率：4409660/22000000=20.5%投资利润润率：4409660/3350000=1117.1%年投资利利润率：1177.1%/4.5=226.11% （实际际资金利利用周期期4.55年）二、财务务说明1、宾馆馆的转让让未考虑虑利润；2、财务务费用中中考虑了了土地分分期付款款，但计计算利息息，也考考虑了融融资成本本；3、所有有出让均均价比目目前市场场价格低低，较保保守；也也未考虑虑上涨空空间；4、实际际上，商商业物业业以招租租为主

35、，本计划划书未作作调正，仅考虑虑市场培培育期部部分租金金收入。四、社会会经济效效益本项目由由于属区区域性成成片开发发，且所所涉行业业为商贸贸餐饮、娱乐、宾馆、物流、加工业业等行业业，其开开发进程程恰与马马鞍山市市的未来来发展同同步，可可以预见见将获得得显着的的社会效效益和可可观的经经济效益益。1、显着着增加城城市经济济总量与与财政收收入该项目建建成后，50万平平方米的的商业性性经营面面积及配配套，预预测可实实现年销销售额超超50亿元元，年综综合税收收超2.5亿元元。2、触发发产业链链上下游游产业和和相关服服务业的的发展本项目以以商贸、服务业业为龙头头，其经经济能量量将通过过产业链链传递到到上、

36、下下游产业业和相关关服务业业（如加加工业、餐饮业业、宾馆馆、地产产等）。同时人人气积聚聚、万商商云集也也将吸引引更多的的具有战战略眼光光的投资资商来马马鞍山投投资。3、有效效地改善善就业状状况未来几年年内将有有数以亿亿计的农农村劳动动力转移移到城市市，社会会就业形形势十分分严峻。本项目目全部建建成之后后将向社社会直接接提供就就业岗位位150000个个左右。4、促进进招商引引资投资环境境改善，市场繁繁荣，必必将促进进马鞍山山市的外外向型经经济发展展。5、城市市功能明明显增强强本项目处处于老城城区与新新城区的的交叉区区域，它它对于新新城区的的扩大和和老城区区的改造造具有不不可或缺缺的作用用。同时时

37、，本项项目建成成之后，由于商商业功能能的健全全，将使使马鞍山山市的消消费变输输出为输输入，从从而强化化马鞍山山市的中中心城市市地位。6、有效效经营城城市本项目建建成后，将大大大改善区区域环境境和城市市配套，政府将将在周边边地块的的出让上上获得回回报。第六篇营营销计划划一、营销销策略本项目延延聘上海海著名房房产营销销策划公公司上海华华燕置业业策划有有限公司司担任本本项目的的全程营营销策划划。通过过大量的的市场调调查，充充分了解解消费者者的心理理与需求求，充分分了解本本区域及及周边区区域同类类物业的的状况，根据不不同物业业的特性性，制定定适销的的营销方方式。在批发市市场项目目上，我我们与浙浙江万事

38、事利集团团等建立立战略合合作伙伴伴关系，充分利利用他们们的社会会资源和和开发经经验进行行运作。二、招商商计划项目招商商是本项项目开发发过程的的重要环环节。招招商的切切入时机机、招商商的前期期调研与与策划是是决定招招商成功功与否的的主要因因素之一一。同时时，鉴于于该项目目开发是是有城区区规划、建设功功能特性性，招商商工作不不仅需与与城区发发展相协协调，而而且要与与马鞍山山城市社社会经济济发展相相协调。为此，本项目目拟将现现代营销销组合原原理移植植到项目目招商的的全过程程之中。现将初初步打算算概述如如下：1、市场场调研。为招商商服务的的市场调调研，其其任务主主要是马马鞍山市市市场情情况，如如相关市

39、市场分布布规模、商品品品类、租租金价位位，商品品品牌代代理商与与主要分分销商的的实力、销售额额、目前前的销售售情况和和潜在的的消费能能力，消消费者的的需求等等。在此此基础上上对调研研资料综综合分析析，从而而找准项项目的市市场定位位，特别别是要确确定市场场的卖点点。2、组织织招商班班子。招招商的具具体实施施需要一一班人马马。招商商工作可可以委托托某家富富有招商商运作经经验且熟熟悉该地地区市场场的商务务顾问承承担，也也可以招招聘有招招商实践践经验的的人员具具体实施施。3、培训训招商人人员。对对招商人人员进行行集中培培训，包包括仪表表、接待待、招商商日记、谈判与与沟通技技巧，招招商策略略等，以以利提

40、交交招商成成功率。4、广告告宣传。在确定定项目卖卖点的基基础上，制订由由粗而细细，由稀稀而密的的广告宣宣传计划划。在基基建动工工的同时时，培训训与广告告工作可可穿插进进行。广广告宣传传前期以以介绍开开发商的的实力与与信用、项目的的实施规规模与配配套条件件为主。中期宣宣传市场场营销方方式、价价位、定定金式租租金、付付款方式式、优惠惠措施等等，后期期则重点点宣传招招商实现现率、装装修标准准、市场场管理办办法、试试营业与与开张安安排为主主。广告告宣传可可通过效效果图、模型、软性文文章、传传媒广告告、活页页广告和和户外广广告等多多种形式式。方式式的采用用主要参参考价效效比。特特别需要要以富有有诱惑力力

41、的广告告词来呼呼唤对象象的潜在在意识。5、招商商侧重点点：A、对重重点地区区主动出出击招商商，如温温州等地地； BB、引进进主力店店和人气气店，以以点带面面； CC、前期期与有社社会资源源的投资资商签订订合作协协议；目前已取取得实质质性的进进展（根根据商业业地产运运营定律律3、6、9、12进行行操作）。6、制作作一份招商手手册或招招商说明明书（邀请函函）。内内容有：平面图图、效果果图、开开发商背背景、开开发理念念、商圈圈图、租租金范围围、管理理制度等等。7、市场场内部分分区平面面图（产产权图与与经营图图）。8、制订订切实可可行且有有较高收收益率的的营销价价格。市市场的营营销或租租赁价格格需要参

42、参考当地地和周边边城市的的市场价价位，营营销方式式既要有有明确的的标准，又要有有相对的的灵活性性，价格格在周边边城市中中具有竞竞争力。尽可能能达到市市场招商商一气呵呵成，形形成气势势。9、招商商计划与与该区域域开发建建设进度度的协调调性，使使招商、造市、城区管管理同步步进行。竞争优势势1、纵观观本案有有如下优优势：2、独特特的地理理位置；3、便捷捷的交通通条件；4、规模模大、配配套齐、有主题题、起点点高，下下可复制制；5、新的的土地政政策及管管理体制制，会使使土地成成本升高高、资源源越来越越稀缺；6、大大店选址址法和和商业业网点规规划会会对新的的项目有有所制约约；7、文化化与创新新是本案案的核

43、心心竞争力力；8、本项项目有一一流的管管理团队队。第八篇管管理团队队安徽省新新都建设设股份有有限公司司（下简简称本公公司）由由五个发发起人：苏州市市农工商商房地产产开发有有限公司司、秦伟伟.赵国毅毅、张群群.秦苏骅骅。按照照现代企企业制度度和经营营理念建建立的股股份有限限公司，主要从从事房地地产的开开发、经经营、中中介和物物业管理理，主要要发起人人之一苏苏州市农农工商房房地产开开发有限限公司成成立于119933年，具具备丰富富的房地地产开发发经验，市场运运作能力力和良好好的社会会信誉（省级AAAA资资信等级级和重合合同、守守信誉单单位）。本公司决决策和管管理层文文化素质质较高，经营理理念超前前

44、，具有有丰富的的市场运运作经验验，并已已组建了了一个在在资本运运作、资资源整合合、招商商引资、市场开开发、市市场营造造、市场场管理等等方面具具有较强强能力的的专业人人才班子子。丰富富的社会会资源和和成功经经验为本本项目的的顺利实实施提供供了可靠靠的保证证。团队主要要成员介介绍如下下：秦强：上上海同济济大学本本科毕业业；复旦旦大学、交通大大学房地地产研究究生毕业业。有从从事建筑筑设计和和房地产产开发二二十余年年的经验验，现任任本公司司董事长长、苏州州市农工工商房地地产开发发有限公公司董事事长。秦伟：浙浙江省优优秀企业业家，浙浙江金华华恒兴（恒盛）化纤有有限公司司董事长长、苏州州国成投投资有限限公

45、司董董事长、苏州恒恒通化纤纤母粒有有限公司司董事长长、本公公司董事事。张群：浙浙江省优优秀女企企业家，金华精精选矿业业有限公公司董事事长，本本公司董董事。刘东宁：研究生生学历，曾担任任多家著著名外企企总经理理，具有有丰富的的管理经经验，资资深策划划师，现现任本公公司总经经理。赵国毅：曾在浙浙江多家家国企和和民企担担任总经经理，现现任本公公司董事事、副总总经理。陆小红：全国注注册市场场总监，公司市市场部经经理。王文松：曾任浙浙江近江江集团总总裁，万万事利集集团房产产部总经经理。现现任批发发市场项项目公司司总经理理，具有有丰富的的市场开开发、市市场招商商和市场场培育的的成功经经验，在在江浙已已成功