企业投资决策分析

1、（一）理论背景解释投资决策投资在经济学中主要是指企业部门为增加生产能力，在资本财货上的投资，是实质的投资行为，分为自发性和诱发性两种。自发性投资是不受经济模型内的其它因素所影响的，国民所得或消费需求的变化不会影响这些投资的增减。诱发性投资主要是受其它经济因素（如消费及收入等）的影响。投资的目的主要是为了赚钱或取得回报。根据投资边际效率分析,利率和投资之间有相反方向的关系：利率高时，投资少；利率低时，投资增加。因此投资边际效率曲线亦可称为投资的需求曲线。利率是投资的成本价格，利率高时，投资者愿意付出的投资额便下降；利率低时，投资者便希望多作投资。这就表示利率和边际报酬率决定投资的重要因素。一般来

2、说，随着投资额的增加，投资的边际报酬率是会渐渐下降的，从收入的下降和成本的上升来看：投资增加会使产品（服务）供应大增，会导致生产因素价格上涨。由这些因素可知，投资增加时，边际报酬率一般会因收入下降、成本上升而减低。这构成一条负斜率的投资边际效率曲线，也即是一条负斜率的投资需求曲线。投资也会会受到其其它因素素的影响响，例如如科技的的迅猛发发展，市市场情况的变化，人人们对未来的预期，资本财货的成成本的变变化，国民所得得水平的的多少，企业目前的的盈利情情况，政府府的政策策等。（二）研研究对象澳门房地产拥有四十十多万人人口的澳澳门，投资服务约占占有澳门总总市场比率的的百分之之几，占占有的比比率虽是很小

3、小，但是是，这个个比率已已经为澳门市民奠奠定了不不少的生生活条件。澳澳门本地市市民常会会最多接接触；最最为实用性性的应该该是本地地的房地地产市场场，因为它是为生活大大众带来来紧贴联联系的需需求和供供求作用用。据报导：澳门整体经济济的快速速增长，年年当地房地地产业得到到了迅猛猛的发展，楼宇成交交总数达达个个单位，比年年增加；年楼宇成交交额达亿澳门元，比比前一年年增长；年澳澳门的楼价大幅幅上升，年以以后新建建的楼宇价格格上升左左右，年之前前所建的的楼宇价格格的升幅幅也达左右。澳门业界乐观地地预计，20005年澳澳门的房市市可再升升30%到50%。人们纷纷纷投资房房地产，而影响响澳门投投资的因因素有

4、银银行业界的理理财利率的的服务，政府政政策的支支持，供供求关系系的变化化，市场场情况的的变化和和国民所所得水平平的多少少。（三）分分析对象加以以理论解解释 澳门门房地产投资的影响因素1银行利利率的变变动对投投资的影响澳门银行行公会决决定从220011年12月13起起将银行行储蓄利率调调降0.1125，最优优惠贷款利利率调到5.1125，是440多年年来的最低点点。由于于澳门的存贷款利利率均下下调，市民民不愿将将资金存存入银行，于于是诱发发了不少少市民将将手中的的资金投资地产作保值值或增值值的心理理。同时时特区政府在在19996年推推行4厘利息息补贴计计划，即即无房户购屋自自住，银银行贷款利息息

5、可降低低4厘。再再加上美美国等地银行利利率持续续下调，带动澳门银行利利率向下下调整，加加强了4厘利息息补助计划对居民购房的吸吸引。这这些措施施都是促促销空置单位的的好方法法。由于银行行利率持持续降低和和近年房房地产市市场转趋趋活跃，澳门特区政府经过过仔细研究和和评审，决定自自20002年7月起取取消对居居民自置置居屋贷贷款的4厘利息息补贴。同同时，澳门银银行公会220055年3月22号号宣布跟跟随香港银行加息息，今日日起调升升港元及及澳门元标准储蓄存款款利率由由0.001%至至0.225%。这是次微微调近0.225%，对存贷贷影响不大，不过因已进入加加息周期期，影响响会逐步步显现。亦亦由于居居

6、民早已已不再依依赖食息，今次加加息，资资金不会立立即转移移流入银银行。反反而是贷贷款最优优惠利率率由5%调升至至5.225%，令现时时偏高的的楼价更添压压力，加加上步入入加息周周期，供供楼者未未来压力力会越来越大。而且现现在更不不是买楼楼时机，楼价又高高，未来来还会继继续加息息，失明明都不想想加重负负担。银行的加加息和贷贷款利率率的提高高，都有有利于遏遏制楼宇炒卖的热潮。这便体现现利率低低时，投资者便希希望多作作投资；当利率高高时，利率率便是投投资成本，投资者愿意意付出的的投资额额便下降降的原理理。2政府政政策对投资的影响回归后，澳门的经济逐步步迈进较较快速发展的周周期。特特区行政长官何何厚铧

7、在年度施施政报告中发出明确确的“信号”，特区政府除除了将旧旧区重建建列入主主要工作作之外，还将研研究制订订新城区规规划，以以填海造造地扩大公共共生活空空间。他说，填海海造地将将是特区政府明明年的施施政重点点之一，政府希希望通过过新城规划，为澳门预留适适当的土地地资源储备。特特区政府明明年会提交建建议进行较大幅度度的填海海工程，不单为为澳门未来几年，也要为为未来到年提提供合理理的土地地供应。在特区政政府推动动旧区重重建的政政策下，泡沫经经济时遗遗留下的的“烂尾楼”如今都都成为开开发商争购的的“抢手手货”。澳门特区统计计暨普查查局数字字显示20044年前3季成交的不不动产买买卖及按按揭贷款契金额1

8、50223宗2323亿澳门元与同期上上升40991445今年第三三季度，澳门整体住住宅单位每平平方米的的平均成成交价为为澳门门元，较去去年同期期上升，较今年第第二季上上升。19855年5月，中中葡双方方发表联合公报，房地地产价格亦亦因而逐逐步上升升。19877年中国和葡萄萄牙政府府共同签签署了中中葡联合声明。大大量外 资涌入入澳门，同时，澳门政府宣宣布多项项大型基基建工程程开建；加之澳澳门的楼价与邻埠埠香港相相比，明明显偏低；另外，当时澳门的工商商旅游业业皆平稳发展，市民收收入增加加。因而而，带动动了澳门房地产市道的的兴盛。进入900年代，澳门的存贷款利利率均下下调，诱发了不不少市民民产生置

9、业业保值心心理。澳澳门市民的的入市助助长了楼市的上上升。中国内地地调整经济政政策，信信贷宽松，投资环环境活跃起来，一些些省、市市以至乡乡镇资本本纷纷到澳澳门投资建筑置置业。当地的投投资移民政政策亦支支持房地地产市场。数据显示，去去年申请请当地投投资移民申请请个案多多达4,0000个，当中约有2,0000个个已获批批出。由由于规定投资移民人人士必须须投放资金在产业业市场，故增增加当地物业需求。而去年年澳门住宅交交投量较较对上一一年劲升54%，并多多达166,0000宗.以上资料料反映出出在近年年来，澳门的物业需求及及房价有有持续上升的的趋势，其其关键因素素是澳门门的投资移民政政策渐见见成效。根据

10、澳澳门的移民民政策订订明投资金额下限为1100万万元资金必须投放物物业或其它它不动产产，相比比香港的的6500万，澳澳门的移民民政策门门坎比香香港低得得多。因因此吸引引大批国国内物业买家申请，以以求取得得居住权权后，方方便进出出内地营商及取取得外国国护照，令申请请居留的的数字大增增。据美美联移民顾问问的数字显显示，在在20003年澳澳门当局已已批出22,0000宗投投资移民的的申请。3供求关关系的变化化对投资的影响澳门房地地产市场场，自19993年开始到19999年，一直维维持向下下调整仍未未看到止止跌回升升的现象。究究其原因因，供过过于求，严严重失衡衡，或者者可以说说已达至至饱和点和过剩现象

11、。在在供求关关系和竞争争机制下下，澳门门楼宇价价格由119922年高峰峰期到现现在楼价已下下调500，从每平方方英尺110000澳元下下降至4400多多澳元。由于政政府相继继推出了了投资居留法法和4厘利息息补贴计计划，而发发展商在在推销时时提供多多款多种种优惠服服务，才能能促进房地产业业有新的发发展。20000年后由由于澳门门赌业及及旅游业业充满商商机，加加上政府府规定投资移民人人士必须须投放资金在产业业市场的政策策全力支支持、利利息低企企，故投投资澳门物业具有一一定优势势，也增增加当地物业需求。总的来说主要要是经济济快速增增长，购购房者踊踊跃。所以以近年澳澳门房地产市市场蓬勃勃发展，令令当地

12、房产亦成为投资者的焦点点，新新楼住宅的的升值潜潜力亦较优厚。此时由于当地物业需求上上升，但但新增供供应不多，物业市场将出现供不应求情况。随着利好好澳门楼楼市的因因素持续续，将牵牵动澳门楼价继续步步步高升。这使澳门楼市大大热，主导楼楼市走向向的住宅宅物业更是抢手。这便体现现了供过于求时，商商品的价价格会降低；求过于供时，商品品价格就就会相应提高的的原理。4市场情情况的变化化对投资的影响据澳门统统计局数数据显示，20003年年，澳门门共有1885566楼宇单位买卖成交交，其中中住宅物物业为1103998个。今年首首三季澳澳门楼宇宇买卖数数目达2005577个，已已超去年年全年的的交投量量。所促成交

13、交易分布布住宅商业及写写字楼工业单位位111998个32099个230个个20044年第四四季度，澳门20000年及及以后建建成的住住宅单元房每每平方米米平均成成交价为为澳澳门元（下下同），较20003年第第四季上上升，也也比20004年年第三季季上升。澳门楼市市大热，主导楼楼市走向向的住宅宅物业更是抢手。由由去年下下半年开开始，住住宅物业业交投量量持续攀升， 20003年年住宅物物业买卖卖第3季第4季28033宗41966宗一年后交交投活跃跃程度增增加近550建成物业业数量的的步伐，远追不上上楼宇买买卖交易易宗数，求过于供，促使澳澳门楼价“高处未算高高”。今年年首3季澳门建成的的单位数目仅4

14、665个(住宅、商业及写字楼、工业单单位，分分别占4033个、52个个及1个)，根本本难以满足逾2000000个的庞大交投投量。在在渴市的的非常时时期，推推动澳门楼价不不断飙升。澳门整体体经济得得到恢复复和发展，来澳定居居的新移移民（主主要是来来自中国内内地）骤增，刺刺激了对对住宅楼宇的需需求；另另外香港港房地产市道畅旺旺，一些些投资者因难以在香香港买到理理想的土土地，而而转向 澳门房地产市场。澳门的楼楼价只有有香港的的20255，大大大吸引引了日本本、韩国国、新加加坡等地地的建筑筑商入市市澳门。对未来的的预测从20004年年年底到220066年，将有大量量新基建建项目落成成，新的的旅游景景点

15、如渔人码头、东亚影影视城和20005年东亚运运场馆也也将投入入使用。业内人士士估计，明明年澳门门的楼市还会在今今年的基基础上再升升三成。 以上资料料反映了了市场情情况对投投资的影影响。5国民所所得水平平的多少少对投资资的影响响因素19988年至20004年年之本地地生产总总值、人人均本地地生产总总值及本本地生产产总值之平减减物价指指数年份本地生产产总值, 以当年价格格计算本地生产产总值,本地生产产总值之之 平减减物价指指数 (20002年=1000)人均本地地生产总总值, 以当年价格格计算人均本地地生产总总值,以不变(20002年) 以不变(20002年) 价格计算算价格计算算千澳门元元 10

16、000 MOPP千澳门元元 10000 MOPP澳门元 MOOP澳门元 MOOP123456 19998 49 3360 4466(-7.3)46 8862 1411(-4.6) 1005.33(-2.8) 1166 8884(-8.4) 1100 9668(-5.7) 19999 47 2287 4333(-4.2)45 7756 8199(-2.4) 1003.33(-1.9) 1100 6337(-5.3) 1077 0556(-3.5)2000048 9972 3966(3.66)48 3386 3999(5.77) 1001.22(-2.1) 1133 7339(2.88) 1122

17、 3778(5.00)2001149 7704 4055(1.55)49 7783 9777(2.99) 999.8(-1.4) 1144 5001(0.77) 1144 6884(2.11)2002254 8818 7455(10.3)54 8818 7455(10.1) 1000.00(0.22) 1255 0558(9.22) 1255 0558(9.00)2003363 5564 3433(16.0)62 5581 6911(14.2) 1001.66(1.66) 1422 8220(14.2) 1400 6112(12.4)2004482 6685 4655(30.1)80 0089

18、 0122(28.0) 1003.22(1.66) 1800 9665(26.7) 1755 2882(24.7)从上表可可以看出出，澳门门每年的的GDPP都在增增长，而人人们也更加加愿意把把钱投资在房地地产上。19988年至20004年年以当年价格格估算之之固定资资本形成成总额年份总值私人部门门政府Secttor priivaddoGoveernooPrivvatee seectoorGoveernmmentt总值建筑设备总值建筑设备199888 8229 88507 2449 55665 7334 44991 5115 00671 5880 22831 4005 2253 1755 033

19、0199998 2775 00707 0443 33154 9777 55772 0665 77381 2331 77551 0557 3368 1744 3887200005 6118 33144 7883 11593 1113 88381 6669 3320 8355 1555 6066 6000 2288 5555200115 1118 99504 2443 88142 1223 22302 1220 5584 8755 1336 6077 5005 2677 6331200225 8000 66864 4990 77381 9551 00352 5339 77031 3009 9948

20、1 0666 3353 2433 5995200338 9881 99356 6771 66823 4669 99553 2001 77282 3110 22532 0117 9928 2922 32252004413 3391 998810 0075 80995 3770 88434 7004 99663 3116 11892 9331 2296 3844 8993从上表可可以看出出，私人人部门与政政府部门门在建筑筑（地产产）方面面每年的的投入也也不断增加。从以上资资料可以以看出国国民所得得的多少少对投资资有一定定的影响响。（四）总总结澳门经济济的蓬勃勃发展，是经由由整体的的内部因因素和外外部因素素影响所所致，让让澳门房房地产市市场在澳澳门己不不再是普普通的销销售点，而是具具有竞争争性的市市场形势势。外部的有有利因素素和内部部的恰当当政策共共同地配配合下，使现在在本地市市场除了了澳门本本身的企企业公司司之外，还有各各种类型型不同的的投资公公司相继继在本地地开业。如澳门门娱乐场场所的陆陆续增加加、各间间大型的的酒店相相继落成成等