毕业论文-浅析娄底市房地产市场现状

1、毕业论文 - 浅析娄底市房地产市场现状目录摘要 ,1 关键词,1导入语,1一、房地产开发现状,2 二、面对存在的突出问题与对策,2 （一）住房供大于求，有效需求不足，市场销售疲软,3要正确引导市场，促进房地产业持续健康发展,3 （二）房地产开发（三）要增强市场信心，促进消费和投资,4 1投资持续增长，但增幅大幅回落,4 2 房地产贷款增长放缓，其中房地产开发贷款和个人住房贷款双双下降,4 3 房地产用地供应量减少，土地出让出现流拍现象,5 4商品房开发规模继续扩大，市场供应充裕,5 三、结束语,6 四、感谢语,6参考文献 ,7浅析娄底市房地产市场现状摘 要:2010 年已过半，回顾上半年的娄底

2、楼市，一连串的调控政策似乎给市场泼了冷水，相对于三线城市的娄底中心城区房地产开发投资略有下滑，而作为娄底四线城市的其它县市却呈现强劲增长。关键词 : 房地产市场房地产企业房地产开发投资随着经济的飞速发展，城市化进程加快、大量农村户口涌入城市，住房等生活 基础设施也相应配套。一、房地产开发现状娄底市是湖南中部的一个地级城市，有420 万人口。当前全市共有房地产开发企业 170 家，总注册资本17.8 亿元。据调查统计，娄底市商品房已积压 1.5 万套，资金缺口达6.86 亿元。在娄底中心城区，个别“空手套白狼”的开发企业已经崩盘，有1/3 的房地产企业已经退出了市场，还有1/3 的开发企业和消费

3、者一样在等待观望，只有1/3 的企业举步维艰地操作着37 个在建项目。楼市下行，一方面使“土地财政”遭遇挑战，影响到地方政府通过土地获得的出让金和各种税费收益。另一方面，大部分房地产企业因为资金和市场问题，无奈寻求民间融资和违规预售。在娄底170 家房地产企业中，暂定级和四级房地产企业占82%，企业规模小，缺乏品牌意识、融资难、管理体制落后。他们拿了没有规模的小地块，就像打游击战一样遍地开花地开发，从而引发一系列恶性循环，导致政府未来埋单成本很高。具体表现在以下几个方面: 商品房开发和销售行为不规范、管理不严格。一些违法违规行为的滋生，扰乱了正常的市场秩序，损害了消费者的合法权益，房地产投诉事

4、件出现快速增长态势。部门配合不力，房地产市、销售、物业管理等各个环节组成的统一体，但场是由计划、土地、规划、建设当前娄底市涉及房地产管理的部门在工作中普遍存在“铁路警察各管一段”的现象，规划局不知道哪块地开工了，房产局不知道哪栋楼竣工了，税务局不知道哪些楼盘交易了，信息不畅导致监管不及时、税费收缴难到位。开发建设中存在商业门店过多的问题。一方面造成资源的闲置，另一方面又挤占了本就不多的公共用地，造成与居民生活质量息息相关的公共厕所、垃圾站、停车位、公用绿地等公用设施严重不足。土地交易存在漏洞。当前的“招、拍、挂”中还存在着改制企业土地权属不清、场外交易、串标、围标、党政机关圈地等现象。本应成片

5、开发的土地由部分自然人联合买下后，再划成豆腐块建房子，造成土地不能集约使用、影响城市景观、大量税费流失的后果。变更规划较为普遍。如取得土地后不按规划设计条件开发，甚至改变土地性质或用途，随意增大容积率等。民间非法集资较为严重，资金链易断裂。据调查，目前娄底中心城区在建项目总投资30.9 亿元，其中民间非法集资达5 亿元以上，资金缺口还达6 亿多元。 二、面对存在的突出问题与对策房地产开发投资潜力凸显，东南沿海的资金流、人才流加速向湖北地区转移，房地产行业竞争加剧，优胜劣汰加速。（ 一） 住房供大于求，有效需求不足，市场销售疲软上半年，商品住宅销售面积同比减少14.2%;商品住宅竣工面积与销售面

6、积之比为 1.54:1 ，其中一季度为 1.12:1 ，二季度为 1.27:1 ，比率呈逐季扩大趋势。批准商品住宅预售面积与销售面积之比为 3:1 。分析上述数据，可以看出当前市场上住房供大于求，有效需求明显不足，销售不畅。分析其原因，一是住房供应能力大大增强。近几年房地产开发企业数量较快增长，目前全市在册企业158 家，中心城区就占了 107 家，房地产开发遍地开花，向市场提供了大量的商品房。二是开发的产品与市场有效需求没有有机对接，住房结构性矛盾依然突出。开发商热衷于开发高层建筑和大户型住房，上半年新建商品住房中户型面积在90m2以下的住房所占比例仅为4%户型面积120m2以下的住房所占比

7、例也不足20%而当前市场需求主流为多层建筑、住房户型面积在120m2右。这样，一方面是市场大户型的住房过 剩，另一方面是中低收入消费群体的住房有效需求得不到满足。三是住房投机性需求得到了抑制，住房投资性需求明显减少，本地常住居民的住房自住性需求基本得到了满足。面对低迷的市场，消费者持币观望气氛浓厚，住房需求锐减。四是城区私人建房和前几年审批的私房联建项目得到释放，一方面向市场提供了大量房源，另一方面也抢占了市场份额，分流了部分市场需求。上半年已取得施工许可证的私房建筑面积9.57万m2占已取得施工许可证的房地产开发总建筑面积的23.7%。大部分开发企业资金严重不足, 民间融资活跃且风险显现。我

8、市房地产开发企业总体上呈现数量多、规模小、实力弱的特征，平均自有资金率不足30%，大多数企业在交清土地款和办理项目报建手续的有关费用后，资金所剩无几，后续资金主要靠银行贷款和预售款。在当前银行贷款难和市场销售疲软的情况下，民间高利贷成了房地产开发的融资渠道。民间借贷一般都是年利率在25%以上，有的年利率高达100%以上。当高利贷占到项目开发建设资金的一定量之后，一旦市场出现波动，资金不能及时回笼，就有出现崩盘的危机，后果非常严重，娄底居家乐房地产开发公司就是典型的例子。房地产方面的问题开始大量显露，信访、投诉明显增多。目前，房地产市场正处于动荡调整期，并且前两年开发的楼盘逐渐竣工交付使用，有关

9、问题开始大量暴露，信访、投诉量增多。一是建筑节能达不到要求。建筑节能在设计深度上就普遍不够，对施工缺乏指导作用;施工采取的节能材料大都质量差，且缺乏专业的施工队伍和技术人员，大多是材料供应商指导施工 ; 外墙保温层安全措施不够。建筑节能总体上达不到规范的要求，业主意见大。二是违规预售现象仍然较为普遍。房地产开发企业在项目未开工或刚开工时，不具备预售条件的情况下，采取发放VIP 卡、签订意向书等形式向消费者收取预订性质的资金。事后由于多种原因不能及时与消费者签订销售合同，引起消费者的投诉。三是超越资质开发的现象较多。按照湖南省房地产开发企业资质管理实施细则规定，暂定级或四级房地产开发企业的业务范

10、围为5万m2以下的项目以及高度8层、跨度21m以下的房屋。由于刚成立的企业只能是暂定级，其购买的土地规模较大时，开发项目的规模就超过了规定。目前，许多暂定级和四级企业开发5万m2以上甚至10万m2以上的高层建筑项目。四是改变规划设计的现象依然存在。有些开发企业变更了规划设计，提高容积率，公共配套设施没有严格按规划设计落实，与当初向业主承诺的内容不一致，业主意见很大。五是产权式商铺因开发企业招商不成功或者招商后经营管理不善，对业主承诺的年回报率和房租 难以得到保障，引发了许多矛盾纠纷，引起不安定因素。比如金海置业、天成银座等项目。（ 二 ） 要正确引导市场，促进房地产业持续健康发展要制定出符合我

11、市实际的房地产发展规划，真正起到正确引导市场的作用。建议政府在全市范围内开展住房普查，准确掌握全市住房状况，加强房地产基础数据研究，为制订房地产发展规划提供准确依据。充分利用各种信息平台，及时公布市场信息，逐步建立房地产市场预警预报体系。处理好投资和消费的关系，促进投资和消费协调发展。政府要根据住房发展规划和市场情况来确定房地产开发用地供应量; 要引导开发商根据市场需求确定开发产品的结构和数量，避免投资和消费的盲目性，促进理性投资、理性消费。（ 三） 要增强市场信心，促进消费和投资加大对房地产业正面宣传的力度。要引导媒体多宣传房地产业对我市社会经济发展所做的重大贡献; 宣传房地产行业当前所处的

12、困境; 宣传政府支持和促进房地产业发展的决心和措施，进一步增强消费者和投资者的信心。要千方百计促进住房消费和投资。根据当前市场状况，重点应该是促进消费。建议落实好行政事业单位职工住房补贴政策。对于符合补贴条件的职工，在购买住房时，将住房补贴一次性发放到位，提高职工购房支付能力。充分发挥住房公积金促进住房消费的作用。要通过降低公积金住房贷款首付比例、延长贷款时间、放宽贷款范围，提高贷款最高限额等方式来促进住房消费。在促进投资方面，首先是要实施相应的优惠扶持政策，尽量减少对开发企业的资金占用。清理房地产收费项目，行政事业性收费尽快实行刚性收费，服务性收费尽早放开推向市场。房地产开发项目资本金监控可

13、以采取分期到位。对信誉较好的房地产开发企业，经批准商品房预售可以适当提前。其次，要加强与金融部门联系，为企业争取贷款创造条件。同时，要加强对民间融资的研究和管理，出台有关政策，引导民间资金依法有序进入房地产市场，为促进房地产发展作贡献。要提高行政效能，缩短项目审批时间，使项目能够较快入市。各职能部门要进一步简化办事程序，提高办事效率，加大为开发企业服务的力度。市建设局对项目报建程序进行了精简，在大厅实行一站式服务、一次性办结，大大缩短了企业办理项目报建手续的时间，为企业提供优质服务，加速了项目入市时间。加强市场监管，维护好市场秩序。越是市场动荡调整的时候，越是容易出现问题。要继续加强市场监管，

14、搞好房地产市场秩序专项整治。目前，许多房地产开发因自有资金严重不足，银行信贷又很困难，不同程度上采取通过民间融资来筹集资金，存在较大的风险。建议政府组织相关金融机构对非法融资进行查处，防止开发企业在开发过程中因市场被动，无力背负高额利率，无法顺利完成项目建设，形成“烂尾楼”。依法打击违规开发、违规预售等扰乱房地产市场秩序的行为，对直接危害广大人民群众切身利益、社会反映强烈的问题，予以严肃查处，同时要完善制度，加强对超越资质开发的监管。1、房地产开发投资持续增长，但增幅大幅回落上半年我市完成房地产开发投资100379万元，完成今年目标任务的 50.2%,与去年同期比较增长9.9%，增幅下降44.

15、4 个百分点。完成投资在全省14个市州中排名第10。从全市范围来看，区域投资发展不平衡。中心城区完成投资47285万元，同比下降28.4%;冷水江市完成投资11808万元，同比增长98.2%;涟源市完成投资 7757万元，同比下降3.7 %; 双峰县完成投资6018万元，同比增长19.2%;新化县完成投资27511 万元，同比增长343.6%。从投资结构来看，商品住宅投资快速增长，商业用房投资大幅回落。商品住宅完成投资65264 万元，同比增长61.9%，增幅高于去年124.4 个百分点 ; 商业用房完成投资12943万元，同比下降62.5%，增幅回落87.5 个百分点 ; 办公用房完成投资4

16、92 万元，同比增长143.6%;其它完成投资21680 万元，同比增长33%。2、房地产贷款增长放缓，其中房地产开发贷款和个人住房贷款双双下降截止 6 月底，全市房地产贷款余额227803万元，比年初增长10.1%; 比去年同期增长46%;增加额比去年同期减少6742 万元。房地产开发贷款余额36906万元，比年初增长15.7%; 比去年同期增长 15.4%;增加额比去年同期减少2669万元。个人住房贷款余额146999 万元，比年初增长9.4%; 比去年同期增长47.9%;增加额比去年同期减少7777 万元。上半年全市共计发放房地产各项贷款58329 万元，同比增长 18.7%。其中发放房

17、地产开发贷款10800万元，同比减少24.6%;发放个人住房贷款 30912 万元，同比减少3.8%;发放个人商用房贷款和其他房地产贷款共16617万元，同比增长524.5%。3、房地产用地供应量减少，土地出让出现流拍现象1,6 月全市挂牌成交的房地产开发用地19 宗，总面积26.05 公顷，成交总额2.1494 亿元。据国土部门统计，与去年同期比较，今年上半年房地产用地供应量明显减少。中心城区挂牌成交的房地产开发用地14 宗，总面积19.9 公顷，成交总额 1.82 亿元 ; 双峰县挂牌成交的房地产开发用地1 宗，总面积2.69 公顷，成交总额 0.128 亿元 ; 新化县挂牌成交的房地产开

18、发用地2 宗，总面积1.71 公顷，成交总额 0.1398 亿元 ; 涟源市挂牌成交的房地产开发用地2 宗，总面积1.75 公顷，成交总额 0.0616 亿元。中心城区位于棉纺厂东侧的 1.4 公顷土地出现了两次流拍，土地流拍再次成为市场疲软的信号。4、商品房开发规模继续扩大，市场供应充裕上半年全市商品房施工面积293.4万m2同比增长42.9%,其中商品住宅施工面积235.9万mZ同比增长65.2%。商品房新开工面积104.1万m2同比增长8.6%,其中二季度新开工面积57.7万m2比一季度增长24.4%。商品住新开工面积77.1万m2同比增长8.6%,其中二季度新开工面积44.4万m2比一

19、季度增长35.8%。商品房竣工面积47.3万mZ同比增长77.8%,其中二季度竣工面积33.3万m2,比一季度增长137.9%。商品住宅竣工面积37万mZ同比增长60.9%,其中二季度竣工面积24.9万mZ比一季度增长105.8%。商品房销售面积增长明显放缓，销售价格上涨趋于平稳。上半年商品房销售面积30.6万mZ同比增长1.5%。其中商品住宅销售面积24.1万mZ同比减少14.2%。上半年批准商品房预售面积96.5万mZ批准预售面积与销售面积之比为3:1 。全市商品住宅平均销售价格1408元/m2,环比去年底增长2.2%。中心城区商品住宅平均销售价格1865元/m2,环比去年底增长8.2%。

20、房地产税收稳步增长。上半年全市征收房地产税收9715.5 万元，比去年同期增长25.9%。其中建安营业税 3804万元，比去年同期增长29.3%;销售不动产税3152万元，比去年同期增长 8.6%;企业所得税886.2 万元，比去年同期增长274.2%;契税 1873.3 万元，比去年同期增长14.3%。房地产开发成为当代利润的象征。参考文献 :毛亿汗 . 娄底市房地产市场运行情况报告 2009.07.18 ， 132-152陶婷 . 略谈房地产营销策略外国经济与管理， 2001(8) ， 56-74刘艳 . 浅谈房地产营销策略中国科技信息， 2005(6) ， 77-88杜宇 . 试论房地产

21、营销策略中国科技信息， 2006(4) ， 12-43 附录 : 外文 翻译In Wang Zuoliang?s translation practices, he translated many poems, especially the poems written by Robert Burns. His translation of Burn?s“A Red, Red Rose ” brought him fame as a versetranslator. At the same time, he published about ten papers on thetranslation

22、 of poems. Some argue that poems cannot be translated. Froststresses that poetry might get lost in translation. According to Wang, verse translation is possible and necessary, for“ The poet -translatorbrings over some exciting work from another culture and in doing so is also writing his own best wo

23、rk, thereby adding something to his culture.In this transmission and exchange, aricher, more colorful world emerges. ” (Wang, 1991:112).Then how can we translate poems? According to Wang?s understanding, the translation ofpoems is related to three aspects: A poem?s meaning, poetic art and language.(

24、1)A poem?s meaning“ Socio -cultural differences are formidable enough, but the matteris made much more complex when one realizes that meaning does not consist in the meaning of words only, but also in syntactical structures, speech rhythms, levels of style. ” (Wang, 1991:93).(2)Poetic artAccording t

25、o Wang,Bly?s point about the ,marvelous translation?being made possible inthe United States only after Whitman, Pound and Williams CarlosWilliams composed poetry in speech rhythms shows what may be gained when there is a genuine revolution in poetic art.” (Wang, 1991:93).(3)Language“ Sometimes langu

26、age stays static and sometimes language stays active . When language is active, it is beneficial to translation”“This would require this kind of intimate understanding, onthe part of the translator, of its genius, its idiosyncrasies, itspast and present, what it can do and what it choose not to do.” (Wang,1991:94).Wang expresses the difficulties of verse