佳兆业滨江新城楼盘营运能力分析

1、 PAGE I 摘 要随着社会主义市场经济的进一步发展和经济全球化进程的加快，企业间的竞争日益加剧。企业要在激烈的国际、国内市场竞争中生存和发展，必须有效利用各项经济资源，认真做好企业营运能力分析工作，不断提高营运能力。这对加强企业经营管理提高企业的竞争能力，促进企业的长远发展具有重要意义。本文以企业营运能力指标为理论依据，通过总资产周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、存货周转率和应收账款周转率等指标，揭示企业资金周转的情况，企业资源配置的情况，促进企业改善资源配置，并以佳兆业滨江新城楼盘地产企业的营运能力实际情况的分析与调研，对该企业的财务营运过程中的效果作出评价，全面、正确地评价该企业

2、的营运能力，通过本文的研究更加有利于佳兆业滨江新城楼盘的发展。关键词:房地产企业；营运能力；对策AbstractWith the further development of the socialist market economy and the acceleration of the process of economic globalization, the competition among enterprises is becoming more and more serious. In order to survive and develop in the fierce inter

3、national and domestic market competition, enterprises must make full use of various economic resources, do a good job in the analysis of the operational capacity of enterprises, and continuously improve their operational capacity. It is of great significance to strengthen the management of enterpris

4、es to improve the competitiveness of enterprises and promote the long-term development of enterprises. Based on the index of enterprise operation ability as the theoretical basis, the total asset turnover ratio, turnover rate of current assets, fixed assets turnover ratio, inventory turnover rate an

5、d accounts receivable turnover rate and other indicators, reveals the corporate cash flow, enterprise resource allocation, promote the enterprises to improve the allocation of resources, and to analyze and research the Vanke Real estate the Limited by Share Ltds operating capacity of the actual situ

6、ation, to evaluate the financial operation process of the enterprise in effect, comprehensive and correct evaluation of the enterprise operation ability, through the study of this paper is more conducive to the development of Ningbo listed real estate enterprises.Key words : Real estate enterprise,O

7、peration ability,countermeasures目 录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc16039 一、引言 PAGEREF _Toc16039 1 HYPERLINK l _Toc9845 二、营运能力分析相关理论 PAGEREF _Toc9845 2 HYPERLINK l _Toc18647 （一）营运能力的含义 PAGEREF _Toc18647 2 HYPERLINK l _Toc27840 （二）营运能力分析的指标 PAGEREF _Toc27840 2 HYPERLINK l _Toc22155 （三）营运能力分析的意义 PAGEREF

8、_Toc22155 3 HYPERLINK l _Toc29829 三、佳兆业滨江新城楼盘营运能力分析 PAGEREF _Toc29829 4 HYPERLINK l _Toc13487 （一）总资产周转率的分析 PAGEREF _Toc13487 4 HYPERLINK l _Toc24921 (二)流动资产周转率的分析 PAGEREF _Toc24921 6 HYPERLINK l _Toc8597 1流动资产周转率的分析 PAGEREF _Toc8597 6 HYPERLINK l _Toc9512 2存货周转率的分析 PAGEREF _Toc9512 7 HYPERLINK l _To

9、c18639 3应收账款周转率的分析 PAGEREF _Toc18639 8 HYPERLINK l _Toc8486 （三）固定资产周转率的分析 PAGEREF _Toc8486 10 HYPERLINK l _Toc8939 四、佳兆业滨江新城楼盘营运能力可能存在的问题 PAGEREF _Toc8939 11 HYPERLINK l _Toc16180 （一）总资产实际管理存在差异 PAGEREF _Toc16180 11 HYPERLINK l _Toc32701 （二）流动资金管理的短缺 PAGEREF _Toc32701 11 HYPERLINK l _Toc20321 （三）企业营

10、运能力分析数据来源存在不足 PAGEREF _Toc20321 12 HYPERLINK l _Toc30824 五、提高佳兆业滨江新城楼盘营运能力的措施 PAGEREF _Toc30824 13 HYPERLINK l _Toc4717 （一）提高总资产周转率 PAGEREF _Toc4717 13 HYPERLINK l _Toc11844 （二）提高流动资产周转率 PAGEREF _Toc11844 14 HYPERLINK l _Toc24956 1加强营运资金管理 PAGEREF _Toc24956 14 HYPERLINK l _Toc9804 2加强存货的管理 PAGEREF _

11、Toc9804 14 HYPERLINK l _Toc9313 （三）加强应收账款管理 PAGEREF _Toc9313 14 HYPERLINK l _Toc19654 （四）加强固定资产的管理和利用 PAGEREF _Toc19654 15 HYPERLINK l _Toc4894 六、结 论 PAGEREF _Toc4894 16 一、引言 房地产公司营运能力主要指房地产公司营运资产的效率与效益。房地产公司营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。房地产公司营运资产的效益通常是指房地产公司的产出额与资产占用额之间的比率。房地产公司营运能力主要分析的目的是:营运能力分析的目的，房地产公司

12、营运能力分析就是要通过对反映房地产公司资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价房地产公司的营运能力，为房地产公司提高经济效益指明方向。第一，营运能力分析可评价房地产公司资产营运的效率。第二，营运能力分析可发现房地产公司在资产营运中存在的问题。第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。营运能力，主要指的是一个企业对于自由资源的利用充分程度，并能够运用这些资源不断创造财富、实现自身价值的能力，不但评价了企业资源的的有效利用程度，也同时对于营运能力进行了合理的分析。它在环境的约束作用下是企业经济资源的价值目标.同时也是生产力的微观表现，并且需要相互之间的作用来推动企业正常运行的

13、能量。广义来讲，企业的营运能力在当前只能定性评价，是公司中各种资源要素在营运过程中所产生的作用;狭义的来讲，营运能力是一个企业资产的营运效率，一般是通过公司的经营资产的周转速度相关的指标计算比较分析评价得出的。一个企业往往通过营运能力分析的过程，来取得营业收入并以此赚取相应利润，进而维系自身的生存，逐步推动企业的发展与进步。对于房地产公司来说，企业的运营能力是指房地产企业的资产运营效益与效率。资产的周转率或者周转的速度是公司资产营运的效率。房产公司产出与资产占用间的比常被称作资产营运的效率。房地产公司营运能力分析评价的目的，是运用房地产的营运效率或相关指标进行分析计算以此评价房地产公司的营运能

14、力，了解、判定并进一步确定公司的营运能力状况对于企业经营活动以及财务活动的影响，并针对相关的分析结果提出资产使用的对策，将企业的资产结构进一步优化，达到最优水平，更好的提高房地产类企业的经济效益。二、营运能力分析相关理论（一）营运能力的含义企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。企业营运资产的效益通常是指营运资产的利用效果，即通过资产的投入与其产出相比较来体现。营运能力决定着企业的偿债能力和获利能力，而且是整个财务分析物核心。建立和推行科学、合理、有效的企业营运能力评价指标，有助于正确引导企业经营行为，帮助企业寻找经营差距及产生的根本原因，促

15、进企业加强各项资产的管理和提高经济效益，并为国家宏观经济政策的制度及投资者、相关利益人的决策提供依据。（二）营运能力分析的指标企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。企业营运能力分析通常可以用总资产周转率、流动资产周转率、固定资产周转率等指标对营运能力进行逐层分析，其中流动资产周转率指标还包括应收账款周转率和存货周转率。第一，总资产周转率。总资产周转率是指企业在一定时期主营业务收入或销售收入净额同平均总资产的比率。它不仅是对企业所有资产管理质量和利用效率进行综合评价的重要指标，而且也是对企业资产经营效率进行考察

16、评估的重要指标。总资产周转率的快慢取决于两个因素：一个是流动资产周转率，因为流动资产的周转速度往往比其他类型的资产的周转速度较高，加快流动资产的周转，将加快总资产周转速度，反之将减缓总资产周转速度；另一个是流动资产占总资产的比例，因为流动资产的周转速度要比其他类型的资产的周转速度快，因此，企业流动资产所占比例越大，总资产周转速度越快，反之总资产周转速度越慢。第二，流动资产周转率。流动资产周转率指企业一定时期内销售收入同流动资产平均余额的比率，可以用来评价企业的资产利用率。它揭示了对企业资产质量产生影响的主要因素，分析了资产的利用效率，反映了企业流动资产的周转速度。流动资产的周转速度，可以用流动

17、资产的周转天数表示，也可以用流动资产的周转次数来表示。流动资产周转天数越少，则一定时期内周转次数越多，说明周转速度就越快，流动资产的运营能力则越好。流动资产周转天数越多，则一定时期内周转次数越少，说明周转速度就越慢，流动资产的运营能力则越差。第三，存货周转率。存货周转率是指企业一定时期内一定数量的存货所占资金循环周转的次数或循环一次所需要的天数。反映了企业存货资金与它周转所完成的销货成本之间的比率，是衡量企业销售能力强弱和存货是否过量的重要指标，也是分析企业流动资产效率的依据。反映存货的利用效率，既可以用存货周转率指标，也可以用存货周转天数指标，通常来说，存货的周转天数越少，周转率越高，说明存

18、货的流动性越强，就能越快变现，反之，存货的周转天数越长，周转率越低，说明企业管理不当，营运情况不佳。所以，存货周转速度加快，可以减少资金占用，使资金的利用率提高，还可以增强企业的偿债能力。第四，应收账款周转率。应收账款周转率是指企业主营业务收入除以平均应收账款的比值,用以反映应收账款的收款速度，一般用周转次数来表示。反映应收账款的周转变现能力，既可以用应收账款周转率指标，也可以用应收账款周转次数指标。通常来说，应收账款的周转天数越短，则周转率越高，表明企业应收账款的变现速度和收账效率越好，发生坏账的损失越小。反之，应收账款的周转期越长，则周转率越低，实际收回账款的天数多于规定的应收账款天数，则

19、说明债务人的资信度较低，企业催收应收账款能力不足，使这部分资产成了呆账，对资产流动性产生了不利影响，也降低了企业的营运能力。第五，固定资产周转率。固定资产周转率是企业一定时期营业收入与平均固定资产产值的比值，可以用来衡量固定资产的利用效率。一般情况下，固定资产周转率越高，说明利用率越高，管理水平越好。如果固定资产周转率与同行业平均水平相比偏低，则说明企业对固定资产的利用率较低，可能会影响企业的获利能力，它反应了企业资产的利用程度。如果企业固定资产周转率高，则不仅表明了固定资产结构比较合理，而且其使用效率比较高。（三）营运能力分析的意义第一，有利于企业管理改善目前的经营管理状况。通过分析企业的资

20、产结构，可以及时地发现与企业经营模式、经营管理不相适应的结构比例，并适当的对其调整，形成科学的资产结构。企业必须注重对资产结构的研究和改进，增强资产的流动性，来获取外界对企业的认可。第二，可以帮助企业投资者进行投资决策。企业营运能力分析对判断企业财务的安全性、资本的保全程度和资产的收益能力有着非常重要的作用，可用来进行科学合理的投资决策。企业的安全性与其资产结构的关系十分紧密，一个企业资产中流动性较强的资产所占的比率较大，则其资产的变现能力就较强，也就不容易遇到现金拮据的情况，企业的财务就比较安全。第三，可以帮助债权人进行信贷决策。通过对资产结构和资产管理效果的分析，可以明确地判断其债权的物资

21、安全程度，从而进行科学合理的信贷决策。通过研究企业短期资产的数额，债权人就可以较容易地判断企业短期债权的物资保证情况，以及企业长期债权的物资保证情况。三、佳兆业滨江新城楼盘营运能力分析为了更准确全面的对佳兆业滨江新城楼盘的营运能力进行分析，现分别从总资产周转率等五个指标来对佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年的营运能力进行分析。（一）总资产周转率的分析下面是佳兆业滨江新城楼盘有关总资产的一些数据，我们可以根据这些数据来对它进行分析：表3-1 佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年总资产周转率及相关数据年份2013年2014年2015年2016年主营业务收（元）43228163602.1365

22、421614348.0092797650762.81102557063731.11资产总额（元）296208440030.05378801615075.37479205323490.54508408755415.65总资产周转（次）0.280.310.320.30根据表3-1可以得出图3-1佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年总资产周转率趋势分析图：图3-1 佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年总资产周转率趋势分析由表3-1和图3-1分析可知，佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年的总资产周转率依次为0.28、0.31、0.32、0.30，佳兆业滨江新城楼盘2013年到2015年的总资产周

23、转率变化趋势不太大，但还是逐年上升，其总资产周转速度有了进一步的提升，说明了企业的生产效率有所提高，销售能力也逐渐增强，企业利润增加，企业的盈利能力也有所提高，但是该比率依然较低，没有达到预期水平。2016年的总资产周转率比2015年要有所下降，根据2016年佳兆业滨江新城楼盘财务报表可知，是由于2016年的平均总资产上升速度要快于主营业务收入增加的速度引起的，主营业务收入由135,418,791,080.35上升为146,388,004,498.44，增加了8%，平均总资产由429,003,469,282.96上升为493,807,039,453.10，增加了15%。随着总资产周转率的下降，

24、总资产周转速度也在下降，这说明企业的生产效率降低，销售能力在逐渐减弱，利润减少，严重影响到了企业的盈利能力。(二)流动资产周转率的分析1流动资产周转率的分析下面是佳兆业滨江新城楼盘有关流动资产的一些数据，我们可以根据这些数据来对它进行分析：表3-2 佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年流动资产周转率及相关数据年份2013年2014年2015年2016年主营业务收入（元）71782749800.68103116245136.42135418791080.35146388004498.44流动资产（元）282646654855.19362773737335.37442046585199.6146

25、4805697453.18流动资产周转率（次）0.290.320.340.32根据表3-2可以得出图3-2佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年流动资产周转率趋势分析图：图3-2 佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年流动资产周转率趋势分析由表3-2和图3-2分析可知，佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年的流动资产周转率依次为0.29、0.32、0.34、0.32，2013年到2015年的流动资产周转率变化趋势不太大，但还是逐年上升，其流动资产周转速度保持加快的趋势，保证了企业的经营效率和盈利能力。2016年流动资产周转率下降，流动资产利用率较低。根据2016年佳兆业滨江新城楼盘财务报表可知

26、，是由于2016年的平均流动资产上升速度要快于主营业务收入增加的速度引起的，主营业务收入由135,418,791,080.35上升为146,388,004,498.44，增加了8%，平均流动资产由402,410,161,267.49上升为453,426,141,326.40，增加了12%。2存货周转率的分析下面是佳兆业滨江新城楼盘有关存货的一些数据，我们可以根据这些数据来对它进行分析：表3-3 佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年存货周转率及相关数据年份2013年2014年2015年2016年主营业务成本（元）43228163602.1365421614348.0092797650762.8

27、1102557063731.11存货（元）208335493569.16255164112985.07331133223278.99317726378468.22存货周转率0.250.280.320.32根据表3-3可以得出图3-3佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年存货周转率趋势分析图：图3-3 佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年存货周转率趋势分析由表3-3和图3-3分析可知，佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年的存货周转率依次为0.25、0.28、0.32、0.32，佳兆业滨江新城楼盘2013年到2015年的存货周转率变化趋势不太大，但还是逐年上升，提高了企业资产的变现能力,为其短

28、期偿债能力提供了保障。2016年存货周转率保持稳定，说明2016年企业销售状况还有上升的空间。3应收账款周转率的分析下面是佳兆业滨江新城楼盘有关应收账款的一些数据，我们可以根据这些数据来对它进行分析：表3-4 佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年应收账款周转率及相关数据年份2013年2014年2015年2016年主营业务收入（元）71782749800.68103116245136.42135418791080.35146388004498.44应收账款（元）1514813781.101886548523.493078969781.371894071801.08应收账款周转率46.1860.

29、6354.5458.87根据表3-4可以得出图3-4佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年应收账款周转率趋势分析图：图3-4 佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年应收账款周转率趋势分析由表3-4和图3-4分析可知，佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年的应收账款周转率依次为46.18、60.63、54.54、58.87，2014年的应收账款周转率比201年增加了14.45，增加幅度比较大，说明平均收账期限缩减，应收账款的收回速度提高，应收账款上滞留的资金数量也在减少，资金使用率得到了提升。2015年的应收账款周转率比2014年下降了6.09，下降幅度较大，根据2016年佳兆业滨江新城楼盘财务

30、报表得知，由于2014年的平均应收账款增加速度要远远超过主营业务收入增加的速度，而使得主营业务收入由135,418,791,080.35上升为146,388,004,498.44，增加了8%，平均应收账款由1,700,681,152.30上升为2,482,759,152.43，增加了46%。随着应收账款周转率的下降，应收账款周转速度也在下降，这说明企业应收账款的回收不太理想，平均收账期限增加，应收账款的收回速度也在逐步减慢，导致收账费用增加，加重了企业的坏账。但在2016年有所回升，说明佳兆业滨江新城楼盘对账款的回收策略有所改动，还是没有达到2014年的水平。所以企业应当加强对应收货款的管理，

31、提高回收速度，减少收账费用，降低企业的坏账。（三）固定资产周转率的分析下面是佳兆业滨江新城楼盘有关固定资产的一些数据，我们可以根据这些数据来对它进行分析： 表3-5 佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年固定资产周转率及相关数据年份2013年2014年2015年2016年主营业务收入（元）71782749800.68103116245136.42135418791080.35146388004498.44固定资产（元）1595862733.951612257202.222129767863.362308351663.13固定资产周转率（次）50.9964.2872.3865.97根据表3-5可

32、以得出图3-5佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年固定资产周转率趋势分析图：图3-5 佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年固定资产周转率趋势分析由表3-5和图3-5分析可知，佳兆业滨江新城楼盘2013-2016年的固定资产周转率依次为50.99、64.28、72.38、65.97，2013年到2015年的固定资产周转率呈显著上升趋势，主要是由于固定资产的占用率逐渐呈下降趋势，资产周转率在逐年的提高，这说明了佳兆业滨江新城楼盘的固定资产得到了充分的利用且促进了企业的发展。2016年的固定资产周转率比2015年要有所下降，根据2016年佳兆业滨江新城楼盘财务报表可知，是由于2016年的平均固定

33、资产增加速度要快于主营业务成本增加的速度引起的，主营业务成本由92,797,650,762.81上升为102,557,063,731.11，增加了5%，平均固定资产由1,871,012,532.79上升为2,219,059,763.25，增加了19%。随着固定资产周转率的下降，固定资产周转速度也逐渐下降，说明了固定资产的利用率进一步降低。四、佳兆业滨江新城楼盘营运能力可能存在的问题（一）总资产实际管理存在差异总资产周转率的计算中，现行计算公式那销售收入与企业平均资产总额直接相比。但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成没有必然联系的，如企业的投资数额。这些账户的存在会歪曲企业总资产周转率

34、而使其比实际要低，也即实际周转率要比计算所显示的要好。作为上市企业，牵扯到较多群体的利益，企业所公布的总资产周转率失真也会对应的导致外界对于企业营运状况的判断不准，从而容易引起股票市场的波动等。因此，对于总资产的实际管理还需要进一步的研究和分析，进行更精确的管理。（二）流动资金管理的短缺企业的流动资金管理混乱，缺乏行之有效的管理措施和策略，也是当前企业存在重要问题之一，其表现如下：第一，现金管理混乱。流动性强、获利能力低是现金资产的特点，现金过多或不足均不利于企业的发展。部分企业，财务管理机构不健全、财务人员短缺，没有制定合理可行的最佳现金持有量，现金管理有很大的随意性，经常出现没有足够的现金

35、支付货款和各种费用或现金过剩现象。这种对现金的粗放型管理模式是不能适应市场竞争趋势的。第二，短期借款管理存在内优外患。银行短期借款的资金成本往往高于短期融资债券和商业信用，而占多数比例的中小企业的财务部门没有对短期借款的使用情况和数额进行核查和管理。资金取得困难加上资金缺乏妥当的管理，构成了短期借款的内优外患，很容易造成中小企业资金周转困难，甚至财务危机。第三，存货过多。大多数企业凭经验进行管理，缺少科学合理的存货管理方法，没有可行存货计划和有效的定期监督检查，而且又无相应的责任部门，致使存货资金占用过多，造成资金停滞，资金成本高、周转迟缓。第四，应收账款数量普遍增高，且相互拖欠情况比较严重，

36、平均拖欠时间增长，应收账款中有很大一部分发生坏账的可能性较大。在计划经济市场经济转轨过程中，由于许多企业对市场认识不足，盲目进行生产，导致产品结构不合理，竞争力差，原材料、产成品、半产品等存货不断积压，占用了企业大量资金。（三）企业营运能力分析数据来源存在不足我国企业财务分析指标的数据是从会计凭证、会计账簿等会计资料以及会计报表中得来的，而财务报表所反映的数据在一定程度上具有一定局限性，企业营运能力分析作为财务分析的一部分必然会带来数据来源的局限性。作为房地产开发企业，资金的流动效率对于企业的盈利非常重要。而房地产企业分析企业营运能力的重要依据就是企业相关的财务报表，但是目前企业的财务分析指标

37、以及企业的分析数据缺失，就造成企业对于自身的营运状况判断失真。最终使得企业的管理上比较松懈，导致企业内部的工作效率下降而错失企业整改的机遇以及市场机遇。盈利业务单一，受市场环境影响较大 从上文的分析来看，佳兆业滨江新城楼盘在15年到16年之间，流动资产周转率、总资产周转率、应收款项周转率等都有所下降。这说明随着我国政府的房地产开发政策的约束，以及市场发展因素的影响，房地产企业普遍受到了不同程度的影响。从2008年开始以来，我国政府就不断出台各类的房地产调控政策，房地产企业的开发也是辗转不同的省市。因而，一旦政府部门做出房地产行业调控的政策或者房地产市场发生危及，就导致房地产企业的发展受到阻碍。

38、而这些现象的主要原因在于，房地产市场有较高的盈利而导致房地产企业的单一业务经营，使得房地产企业受到社会环境的影响较大，从而在某一段时间内的运营出现问题。应收款项周转率较低，存在管理缺失 应收账款项从一定程度上说明了企业过去一段时间内的营运能力，应收账款项的周转率说明企业的盈利回收以及投资开发速度较快，房地产企业在一段时间内的运营状况。而在2015年佳兆业滨江新城楼盘的应收款项周转率下降之后，便没有回归到14年的水平。说明上市企业的这段时间内的运营状况不佳，容易引发坏账等问题，同时企业在应收款项管理上存在缺失。而周转率的降低，也就导致企业的收账费用有所增加，导致企业的经营成本增加减少了企业的盈利

39、。五、提高佳兆业滨江新城楼盘营运能力的措施（一）提高总资产周转率第一，协调内部管理。佳兆业滨江新城楼盘在采购原材料时，要提前对市场进行预测，研究市场行情和动态，决不能抛开市场盲目地大量采购，否则会增加不必要的成本损耗，在市场价值上折损，从而在市场竞争中处于不利位置。当预测原材料的市场价格将上升时，可以酌情增加采购量，也可以通过签订合同来稳定市场价格。佳兆业滨江新城楼盘要根据房地产销售额的多少来调整生产额和存货的多少，通过大力销售来促进生产的增加。要采取各种措施去寻找销售途径，促进销售额的增加。第二，定期盘活资产，增加资产收益。对资产进行调研，做出科学有效的分类，把资产划分为有效资产、闲置资产、

40、租赁的资产和无效资产这四大类。对闲置资产要想办法使其活动起来，开发其潜在价值如进行租赁处理；如果确定没有开发意义，则要考虑将其做变现处理；对于租赁资产，要根据市场价格行情变动来相应地调整租赁合同的内容以及租金价格。第三，使用法律武器，维护企业利益。佳兆业滨江新城楼盘在销售房地产的时候，要严格按照经济合同法的要求来和客户签订合同，房地产购销合同务必要合法有效，这样可以避免不必要的分歧和纠纷。加强经济合同的管理，可以从法律层面上保护企业的合法权益不受侵犯。在债务回收的时候，某些债务人为了达到逃避债务的不良目的，会采取一些不正当手段。当企业的回收债务管理措施都无法起效时，必须诉诸法律，通过法律强制措

41、施来追回债务，保护自身的合法权益。（二）提高流动资产周转率1加强营运资金管理第一，加快市场促销，开拓融资途径。为了能充分及时地供应企业将来可能的各种资金需求，佳兆业滨江新城楼盘必须采取各种措施去寻找销售途径，促进销售量的增加，进而促进企业正常的经营活动的现金流入，同时还要时刻关注市场，抓住每一个融资合作下的机遇，采取各种手段来拓展融资途径。第二，加强现金流管理。现金在流动资产中流动性最强，在企业管理中发挥着不可替代的作用。它可以说是企业的血液一样，现金流的短缺会使一个发展势头迅猛的企业迅速陷入瘫痪危机，因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要提醒佳兆业滨江新城楼盘高度重视企业现金的管理。2加

42、强存货的管理佳兆业滨江新城楼盘的存货数量比较庞大，虽然有利于企业将来的发展，但也可能给企业带来极大的风险，通过分析佳兆业滨江新城楼盘的管理现状，建议进一步完善存货管理结构，控制存货数量。第一，严格保管企业存货。佳兆业滨江新城楼盘的有关人员必须准确记录企业存货的各种相关信息，为确保账簿信息的真实性和准确性，不仅要认真核查，还要建立相应的监督制度。统筹结合物资管理和财务管理，从而更加科学有效的实现了对存货的保管和情况知悉。第二，加强企业存货内部控制。要加强对存货的管理，防止企业内部员工和各部门之间互相串通、弄虚作假，建立一套科学的企业存货内部控制制度无疑是一个非常必要的举措。为检验账实的一致性，可

43、以对存货进行不定期的盘查，力求账目信息的真实与准确。第三，建立存货管理信息系统。一套完善的存货管理信息系统，会使企业管理人员更加方便的了解企业的存货情况，也将更方便的构建存货管理的相应方案。企业建立存货管理系统时，一定要根据自己的实际情况，让所有人都加入到企业存货的管理中，从而更快捷的方便相关人员和部门之间的协作，也将极大的促进企业与客户之间的密切合作，提升企业的工作效率。（三）加强应收账款管理为了促进销售，佳兆业滨江新城楼盘放宽了对购买人的信用审核条件。较宽的信用条件固然能帮助增加商品的市场占有率，增加销售收入，但要告诫佳兆业滨江新城楼盘关注不良的应收账款，特别是在目前房地产经济发展平缓的形

44、势下，将存在更大的风险。为确保企业的盈利能力和偿债能力，必须加强房地产销售贷款的收回，将坏账损失尽量减到最小程度。第一，建立相对独立的信用管理部门，坚持信用评估制度。为了加强应收账款的管理，该企业应根据业务发展的需要建立相对独立的信用管理部门，同时配备专业的信用管理人员，专门负责对应收账款的管理，确保信用管理职能的实现。由于企业实际经营情况是不断变化的，各个客户的信用等级也参差不齐，这就要求企业按照不同的情况来建立相应的信用规定，同时还必须严格按规定执行。对有关客户提交的分期付款购买申请，必须提前分析其信用等级，然后来决定合作的发生与否并评估此次合作的坏账损失率。第二，建立客户管理档案对客户进

45、行资信评价。客户既是企业最大的财富来源，也是最在的风险来源，做好客户资信调查是加强应收账款管理的基本工作。佳兆业滨江新城楼盘必须建立详尽的客户档案，对客户的各种财务状况和信用记录等进行详尽的研究。并且依据研究分析的结果来相应地划分合作方的信用程度，并对其进行档案管理，方便对其进行详细的了解及其管理。对信用程度不同的客户不同对待，根据设定的信用等级评价标准以便于企业提高应收账款投资决策的效果。 第三，制定最佳收账政策。企业对于信用质量的客户要采取不同的收账政策收取应收账款。对于信用程度较强的合作方，比较适合采取不太严格的手段；而相对于那些信用程度较低的合作方，比较适合采取果断的、严厉的收账手段。

46、同时，对于收账技巧也要仔细研究，也就是说对不同的客户要相应的采取不同的方式，账款要收回，同时也要留住客户。（四）加强固定资产的管理和利用第一，提高管理固定资产的观念。佳兆业滨江新城楼盘要努力提高管理固定资产的观念，一方面企业领导要对其引起重视，要从思想上认识到固定资产的重要性；其次要培养节约的企业风气，杜绝盲目购进，让固定资产充分发挥作用，实现利用效率最大化。第二，规范固定资产管理制度。佳兆业滨江新城楼盘要进一步健全固定资产管理制度，购置固定资产时，对其可行性要进行严格的研讨，购置成功后，对该固定资产的使用情况还要继续进行记录。企业固定资产管理人员必须对整个流程进行严格实施以及承担相应的责任。

47、第三，培养固定资产管理团队。一个企业的固定资产管理水准要想得到提升，首先得加强固定资产管理人员的基本素养。因此，佳兆业滨江新城楼盘必须要加强对固定资产管理队伍的建设，定期组织各个部门的固定资产管理员参加有关资产管理相关内容的培训，使其业务技能和管理水平不断提高。（五）拓展业务渠道，提高风险抵御能力就目前来看，我国的房地产市场的发展出于上下浮动阶段，对于未来的房地产市场发展态势还不明朗。房地产企业的大规模开发和投入，一旦遭遇政府调控以及市场环境恶化就会存在很大的财务危及。因此，对于房地产开发企业来讲，过去狭窄的投资开发渠道在未来必定会受限，企业应当拓展经营的业务渠道，迎合当前的消费者消费习惯，于

48、房地产相关的生态项目建设方面增加投入。总之，业务渠道的拓展能够减少单一投资所带来的风险，能够让企业抵御外部环境所带来风险的能力。六、结 论在市场经济迅速发展的严峻形势下，精准科学地对企业营运能力进行分析，无疑是企业在激烈的竞争中立于不败之地的重要原因，因为企业在发展壮大的过程中不可避免的会遭遇到方方面面的问题和困难。对于企业管理者来说，采取科学有效的管理方法，做出正确合理的策略和决定，无疑能快速高效的解决大部分企业内部的问题和困境。本文详尽分析了佳兆业滨江新城楼盘的整体营运状况，我们可以看到佳兆业滨江新城楼盘在总资产、存货、流动资产方面的营运能力要弱一些，证明了企业在营运能力上面存在一定的隐患；宁波上市地产公司的应收账款、固定资产的在利用方面具有良好的效率，使得企业在运行发展方面具有可靠地保障，要想取得良好的销售收入，必须采取一定措施减少库存商品的积压，同时缩短库存商品的周转天数，不仅如此，还要加快对应收账款的回收效率，从而使利润得到快速增长，库存商品的积压问题得到缓解之后，流动资产的比率也相对减少，最终流动资产和总资产的流动速度也进一步的提高，公司的营运能力得到保障。通过这种途径，改良了公司的资产结构，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。参考文献1殷永旺. 央企上市公司营运能力对经济增加值的影响研究D.太原理工大2