中国农业大学土地资源管理-土地经济学课件

1、第一章 绪论土地经济学的产生与形成土地经济学的产生和形成，主要源于土地问题的日趋严重。一切土地问题基本上是由于人类利用不当造成的。分两种情况：一种是不知道如何是和如何去合理利用土地；另一种是出于某种目的，或经济利益、或政治业绩而采取不合理的土地利用方式。前一种情况可以通过技术、工程去解决；而后一种情况则必须依赖于合理的土地分配和良好的土地制度。土地经济学成为一门独立的学科，是在20世纪20年代。但在此之前，一些西方古典经济学家，就对若干土地经济问题进行了研究。 17世纪末，西方古典经济学家威廉配第第一次提出级差地租的概念，并对级差地租、土地价格等作了初步的阐述。尔后，杜尔阁、亚当斯密、大卫李嘉

2、图等相继对若干土地经济问题进行了探讨。土地经济学的学科来源与性质马克思、恩格斯创立了科学的人口理论和土地肥力理论及地租地价理论，这些成为马克思主义土地经济理论的核心部分。列宁的土地国有化理论等，进一步完善和丰富了马克思主义的土地经济理论。直到1924年，美国经济学家伊利和莫尔豪斯合著的土地经济学原理出版，标志着土地经济学开始成为一门独立的学科。土地经济学来源于经济学。土地经济学是生产要素经济学；土地经济学应用经济学；是具有概论性、综合性的土地学科；具有社会科学和管理科学的双重属性。 经济学的研究对象经济学是研究如何利用有限资源来最有效地实现社会经济目标的一门社会科学。经济学是研究选择的一门科学

3、,经济学解释个人和社会为什么需要做出选择,经济学分析如何通过做出选择来解决稀缺性问题。最基本的经济学问题：生产什么和生产多少(what)利用结构如何生产（by which way）时间、地点、投入为谁生产（who）权益分配、市场流转土地经济学的研究对象几个有代表性的观点：伊利和莫尔豪斯：“土地经济学是研究由于土地利用所引起的人与人之间关系的一门社会科学，即研究如何能够通过调整由于土地利用而发生的人与人之间的关系，来实现改善生活条件这个目标的科学。”雷利巴洛维：“土地经济学的研究范围，简单言之，就是人与地的经济关系。” 周诚：“土地经济学的研究对象是土地领域中的生产力组织与生产关系调节。”张德粹

4、：“土地经济学是研究人们利用土地时所应遵循的经济原理，亦研究利用土地而发生的人与人之间的经济关系，并探求改善这些关系的原则和方法，它是理论兼实用的科学，一方面说明利用土地的许多原理，另一方面又提供利用土地的实际方法，以使人与地间及人与人间的经济关系得以改善。”土地经济学的对象可归结为两个方面，即土地利用中人与土地的关系和土地利用中形成人与人的关系问题。教 学 内 容 设 置第一部分：土地资源利用的经济学原理（第2-10章） 人地关系原理及土地的供给与需求；土地报酬规律与土地集约、规模经营；地租、地价理论；区位论与土地利用空间布局等第二部分：土地产权制度（第11-14章） 土地所有制、土地使用制

5、、土地管理体制第三部分：土地资产流转（第15-17章） 土地市场、土地税收、土地金融资源财产资产土地经济学的研究领域包括三个方面，即土地资源利用、土地财产制度、土地资产流转。土地资源利用部分是把土地看作是一种自然资源，运用经济学原理来分析土地资源的合理利用。土地财产制度部分所研究的是土地利用中发生的人与人之间的经济关系问题，即产权、收益分配等制度安排。土地资产流转部分所研究的也是土地利用中发生的人与人之间的经济关系问题，但它所涉及的仅是土地资产流转和土地收益分配中产生的人与人之间的经济关系问题。 教 学 目 标 通过这门课程的学习，能够运用土地经济学的基本理论和方法，研究和阐明一定地域空间内的

6、人地关系及由此而引起的人与人的关系，找出客观规律，并遵循这些规律，制定科学的、正确的土地政策，来指导土地合理利用与分配的具体实践。参 考 书 目土地经济学原理，Richard T.Ely and Edward （美），腾维藻译，商务印书馆，1982年土地资源经济学不动产经济学，Raleigh Barlowe（美），谷树忠等译，北京农业大学出版社，1989年土地经济学，野口悠纪雄（日），汪斌译 ， 商务印书馆，1997年土地经济学原理，周诚，商务印书馆，2003年土地经济学，刘潇然，中国土地学会，2003年我国对土地经济问题系统和专门的研究始于20世纪30年代。这一时期，主要介绍国外土地经济学理

7、论，处于启蒙和初创阶段。新中国成立后的土地经济学可分为三个阶段：1949年10月-1977年，土地经济学术研究基本停滞。土地经济学在我国的发展情况1978-1986年，是土地经济学术研究的复苏阶段。1980年11月“中国土地学会”在北京成立。1981年著名老经济学家于光远倡导成立中国国土经济研究会，组织出版了有关专著。1987年至今，是土地经济学学术研究的繁荣阶段。1986年国家土地管理局成立后，对土地使用制度进行改革，实行土地有偿使用和集中统一管理。随后 “中国土地学会土地经济分会”成立，高等院校土地管理教学与研究机构纷纷建立。 从着眼于零散性、专题性、即时性的土地经济问题的探讨，转向阐述并

8、运用土地经济学的基本原理、系统分析和解决问题的规范化学术研究轨道。从主要研究短期性的应急对策，转向研究长期性的结构政策。 土地经济学的发展趋势我国土地经济学研究的若干热点问题土地参与宏观经济调控节约集约利用土地农村土地产权制度的改革与创新 地价与房价的关系城市化、工业化进程农地保护的经济机制物业税的开征等第二章供求理论与土地的供给和需求主要内容经济学的供求理论土地的供给土地的需求我国现阶段人地关系状况调控我国耕地供求关系的相关制度、政策、措施的分析。经济学的供求理论供给是指一定时间内，厂商在一定的价格下，对某种产品愿意并能够提供的数量。 一种产品的供给量取决于一系列因素，主要有产品价格、有关产

9、品价格、预期价格、生产成本、自然条件。供给量与价格成正向变动，这就是供给法则。需求是指一定时间内，消费者在一定的价格下，对某种产品愿意并且能够购买的数量。 一种产品的需求量也取决于一系列因素，主要有产品价格、有关产品价格、预期价格、家庭收入、个人偏好、时间变化。需求量与价格成反向变动，这就是需求法则。“一只看不见的手” 在完全竞争市场中，通过价格可以自动调节供给与需求，使市场达到均衡。土地不是一般的商品，也不是一般的资源，不同于一般的交易物，而被视为“特殊商品”。 土地的供给土地的自然供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未来可利用的土地（后备土地资源）

10、。数量固定且无弹性。制约因素有：气候、地形、地貌条件；资源条件；交通运输条件等。土地的自然供给和经济供给土地的经济供给是指在土地自然供给的范围内，在一定的时间和地区因用途利益与价格变化而形成的土地供给数量。是可变的，有弹性的。其制约因素有：土地的自然供给量；人们利用土地的知识和技术水平；交通运输条件；土地利用的集约化程度；社会需求等。土地的需求土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求。影响土地需求的因素主要有：人口、经济发展水平、土地质量等。土地的供求关系及其调控土地数量的供不应求是绝对的，因此，从长期看，土地价格的上升是必然趋势。土地供求关系的协调不能完全依靠价格机制来实现。我国在完善与

11、市场经济体制相适应的宏观调控体系过程中，根据我国特有的土地制度、特殊的国情和特定的发展阶段，提出了运用土地政策参与宏观调控。2006年8月下发的国务院关于加强土地调控有关问题的通知提出要更加注重经济和技术手段，调控的重点放在调整利益关系等经济手段上。 我国现阶段人地关系的基本状况2006年全国土地利用结构图我国土地资源的基本特点，可以概括为 “一多三少”一是土地资源总量多，人均少；二是土地资源总体质量不高；三是可利用的后备土地资源不足。土地人口承载力（population supporting capacity of land）是评判一个区域人地关系的重要指标，是指一国或一地区的土地资源在可预

12、见的时期内所能持续稳定供养的人口数量。 P=YL，式中，P为区域土地人口承载量，Y为土地生产潜力，L为人均生活水平承载比SR=PP，P为预测人口。若SR1，表示该地区人口承载量合理；SR=1，表示土地满载；SR1，表示土地超载。我国耕地资源供求关系及其调控我国耕地资源禀赋状况：总量大，人均占有量小。 整体质量差，退化严重。 后备耕地资源有限，开发利用难度越来越大。 区域分布不均衡，水土资源匹配错位。 利用方式粗放。 耕地的需求情况人口的增加城市化发展生态环境保护与建设农业内部结构调整耕地资源供求关系及其调控耕地的供求关系不能完全靠市场机制来进行调节，必须从宏观上进行有意识的调控。1996年，原

13、国家土地管理局提出了保持耕地总量动态平衡的思路。1998年，“确保本行政区域内耕地总量不减少”、“占用耕地与开发复垦耕地相平衡”作为法律条款写进了修订后的土地管理法。耕地总量动态平衡是通过编制土地利用总体规划和耕地占补平衡制度来实现的。一方面严格控制建设用地指标，另一方面积极进行土地开发整理，补充耕地。 存在的主要问题没有考虑区域差异性。（应在哪一级区域来平衡？）重数量上的平衡，忽视质量上的平衡。不重视生态环境影响评价。缺乏经济可行性分析。调整的方向依据区域比较优势原则，实施有区域差异性的耕地总量动态平衡政策。把对现有耕地的整理作为实现占补平衡的重点。加强土地开发整理的生态环境影响评价制度。第

14、 三 章土地报酬规律与土地的集约、规模利用土地报酬规律是优化土地利用投入产出关系与经营方式的基本依据。 主要内容土地报酬规律的内涵土地报酬变化阶段分析城市土地的集约利用规模经济原理我国农地规模经营的现状及发展土地报酬规律的内涵早期西方经济学家对土地报酬递减规律的提出the Law of Diminishing Land Returns 近代西方经济学家对土地报酬递减规律的扩展 the Law of Diminishing Returns 马克思等对“土地报酬递减规律”的继承和批判土地报酬变化的规律可归纳为： 在技术水平不变的情况下，产量是随着单位土地面积上劳动和资本的追加投入，先是递增，但当投

15、入超过一定限度时，增加的产量将要递减，最终还会使产量绝对减少。如果出现科学技术或社会制度上的重大变革，使土地利用在生产资源组合上进一步趋于合理，则又会转向递增；而一旦技术水平与管理水平稳定下来，将会再度趋于递减。 需要说明的是：在一定时期内技术水平不变这一前提是成立的。产量与报酬的变动并不完全相同。报酬不仅要取决于产量，还取决于成本、价格等因素。 土地报酬变化阶段分析生产函数原理：生产要素的数量与组合与产量之间存在着一定的依存关系。这种关系用生产函数来反映。 Y=f( X1,X2,X3,Xn)，Y为产量，f为函数关系，Xn为投入的各种生产要素数量。Y=（Xn） 平均产量和边际产量平均产量=Y/

16、X，它表示平均每单位生产要素所生产出来的产量。边际产量=Y/X，X表示变动生产要素的增加量；Y表示在相应情况下总产量的增加量，二者之比表示每增加一单位某种生产要素所增加的总产量 。土地的集约利用（经营）土地集约利用是我国土地国情的客观要求。土地利用（经营）集约度：每单位面积土地上所投劳动和资本的数量多少。 我国实行土地集约利用具有很大潜力。城镇人均用地133平方米，高于国家上限13平方米；农村人均居民点用地185平方米，高于国家上限35平方米。 我国目前城市建筑容积率只有，而合理容积率在之间。 城市土地集约利用评价指标土地投入强度 最近5年单位土地固定资产投资平均额 、城市人均道路广场面积 土

17、地使用强度 城市人均建设用地 、城市综合容积率 土地经济效益 单位土地二、三产业增加值 、单位土地工业产值 、单位土地社会消费品零售总额 土地集约利用的途径 ：土地整理定义：对土地利用现状进行调整改造，综合整治，提高土地利用率和产出率，改善生产、生活条件和生态环境的过程。分为农地整理和市地整理。农地整理是通过对田、水、路、林、村等进行综合整治，调整土地关系、改善土地利用结构和生产、生活条件，增加可利用土地面积，提高土地利用率和生产率 。市地整理的模式：“退二进三”、“旧城改造”、收购储备制度规模经济原理与土地适度规模经营如果所有投入均增加1倍时产量增加超过1倍，那么说生产过程存在规模经济。 规

18、模经济是指由于生产经营规模的选择或改变而引起经济收益的增减变化。土地利用（经营）规模，是指经济活动中相对独立的经营实体（如企业、城市等）所占用土地面积的大小，是反映土地生产要素集中程度的一个指标。农业土地利用规模与农业经营规模城市土地规模利用问题，主要表现在合理确定城市规模和城市房地产开发项目的用地规模上 。我国农地经营规模现状目前我国农户的经营规模仅为公顷。日本为公顷，韩国为公顷，而美国为公顷，西欧各国为18-69公顷。农地规模经营的实践与模式 浙江的“土地信托” 农村集体土地股份合作制 农地经营规模扩大的阻力人多地少的资源禀赋 现行农村土地制度的局限“绝对平均”使得土地细碎化严重农地合理流

19、转的机制尚未建立薄弱的农村社会保障体系 扩大农地经营规模的对策要根据经济发展需要，适时制定有利于农地规模经营的农地政策。 要在尊重农户意愿的基础上逐步推进规模经营。要围绕农业经营主体的培育。 农地适度经营规模的确定要考虑地区性、动态性、适应性。第 四 章区位论与土地资源的空间配置资源配置的内涵包括期间配置、区间配置和产业间配置。期间配置是指资源在当代人与后代人之间的配置，以保证人类对资源的持续利用；区间配置是指资源的空间分布，选择最佳的区位提高资源开发利用的整体综合效益；产业间配置是指资源在各产业部门之间的分布，旨在优化产业结构，保证各产业的发展。 区位论区位论又称立地论，是地理学和经济学，特

20、别是人文地理学和区域经济学的理论基础。主要研究人类社会各种经济活动的空间配置，寻求经济事物在空间分布上的最优化。区位有两个含义，其一是指位置、场所，其二是指定位、布局。 区位就是自然的位置加上人为的选择。区位论的发展进程区位论产生于19世纪20至30年代，其标志是1826年德国农业经济学家屠能发表的著作孤立国同农业和国民经济的关系（简称孤立国）。1909年德国经济学家韦伯发表工业区位论（Theory of the Location of Industries）。至20世纪30年代，德国地理学家WChristaller提出了中心地理论，即城市区位论。其后几年，德国经济学家ALosch从市场区位的

21、角度分析研究了城市问题，后人将其理论概括为市场区位论。 屠能的孤立国与农业区位论中心内容：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是到农产品消费地（市场）的距离。 基本经济分析 P=V-（E+T）利润=农产品的市场价格-（生产成本+运输费用）第一圈：种植园艺作物，饲养奶牛，生产蔬菜、水果、牛奶等易腐烂的农产品；屠能圈第二圈：发展林业，生产木材；第三、四、五圈主要生产谷物，但实行不同的耕作制度；第六圈：为放牧区，主要经营畜牧业 。韦伯的工业区位论Theory of the Location of Indust

22、ries 工业区位应该选在生产成本最小的地点，而影响生产成本的主要因素是运输成本、劳动成本和集聚。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。运输成本对工业区位选择的影响工厂企业应选择在原材料和成品二者的总运费为最小的地方。原料指数（物质指数）=稀有性原料总重量/制成品总重量原料指数1的，工厂应设在稀有性原材料产区；原料指数=1的，工厂可选择在原材料产地与产品消费区间任何一点。劳动力成本对工业区位选择的影响劳动力成本可导致以运输成本确定的工业区位产生变形。（第一次）劳动力成本是指每单位产品中所包含的工人工资额。当劳动

23、力成本在特定区位对工厂配置有利时，可能使工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力的地区选址建厂。 集聚因素对工业区位选择的影响集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素，如生产或技术集聚、社会集聚等。这种集中有利于企业之间开展专业化协作，提高生产效率，也有利于降低运输成本，同时还可减少对基础设施的投资。 集聚因素形成的集聚经济效益也可导致以运费和劳动力成本确定的工业区位变形。（第二次）WChristaller和ALosch的城市区位论（Central Place Theory） 优越的市场空间结构将对产业配置产生极大的吸引力。指出要有效地组织生产与流通，必须形成以城市为中心，由相应的

24、多级市场区域的网络体系。六边形的城市空间分布模型 全球区位论全球区位论提出的背景是经济全球化、跨国公司的崛起和信息技术革命。 全球化的实质是生产要素在全球范围内自由流动，各国各地区经济发展的相互依存性和制约性增大。跨国公司是经济全球化的产物，反过来也成为经济全球化的重要推动力。 科技进步对传统区位论的挑战 自然因子的作用已经退居次要地位。 交通运输依然是重要的区位因子，但是现代通讯网络的发展，可以部分取代有形的交通运输。 劳动力的地理分布对区位的决定作用将大大降低。 市场的位置和规模都有可能无限扩大，靠近市场的必要性在降低。传统区位论考虑的区位因子是具体的实物形态，对于软资源（非实物资源）研究

25、不足。 区位论发展阶段比较阶段古典区位论近代区位论现代区位论起始时期涉及对象追求目标理论特色代表人物19世纪20年代第一、第二产业成本最低微观的静态平衡屠能、韦伯20世纪30年代第二、第三产业和城市市场最优宏观的静态平衡克里斯泰勒、廖什二战前后城市和区域优势最显宏观的动态平衡俄林、哈格斯特朗我国开发区土地资源利用现状及存在的问题开发区是指一个国家或地区为吸引外部生产要素，促进自身经济发展而划出一定范围并在其中实施特殊政策管理手段的特殊区域。包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区(园区)。开发区表面上是企业的集聚

26、，实际上是一种土地资源的配置方式。 全国共有各类开发区5658个，规划占地总面积达到万km2，超过现有城镇建设用地总量。 经过清理整顿，到2006年，开发区数量压到1568个，规划面积压到9949平方公里，压缩的比例分别达到了77.2%和74.2%。 现状开发区设立过多过滥竞相压低地价土地闲置浪费严重带来大量失地农民存在的问题第 五 章土 地 制 度 概 论 在技术未发生变化的情况下，通过制度创新能提高生产率，并能实现经济增长。“制度成为除要素禀赋、技术以外的另一大柱石。” 制度概述把制度作为一个重要的经济变量引入经济学研究之中，这是制度经济学的重要理论功绩。制度经济学诞生于19世纪末，其公认

27、创始人为凡勃伦、康芒斯和米契尔。其中凡勃伦的有闲阶级论被认为是制度经济学的开山之作。制度经济学分为新旧两个学派,其分野点是方法论，前者遵循个体主义的方法论,后者遵循整体主义的方法论。 新制度经济学产生于20世纪60年代，80年代开始广泛流行，90年代该学派的一些代表人物如科斯和诺思获得了诺贝尔经济学奖。“新思想的启迪者和提出者”、“向经济学家们指明怎样才能更有效地解决原有的问题” 关于制度的解释威廉森认为，人的理性是有限的，而且人是机会主义者。这就需要监督和激励，对在各类交易中出现的各种行为进行引导和约束来降低交易费用。科斯指出制度是指一系列关于产权安排、调整的规则。诺思指出制度是一系列被制定

28、出来的规则、守法程序和行为的道德伦理规范，它旨在约束个体在追求福利或效用最大化过程中的行为。 从人的相互合作的角度来看，认为人与人的关系更多地表现为一种契约关系。契约与规则有所不同：规则是协调利益冲突的，是一种约束；而契约则更强调的是合作，双方达成协议才会签约。 概括起来说，制度有习惯、规则和契约三个方面的含义。 除了论证制度的重要性之外，新制度经济学还分析了制度变迁过程。诺思区分了制度变迁的渐进性方式和革命性方式，强调渐进式变迁是制度变迁的主要方式。土地制度的概念土地制度是指在一定的社会制度下，一个国家关于人们利用土地而产生的人地关系及其人与人关系的法定的结合形式，即由国家制定的人们共同遵守

29、的土地利用法制规范和政策。 根据内容不同，土地制度可分为土地产权制度、土地管理制度、土地经营制度、土地开发制度、土地保护制度、土地流转制度等等。其中最重要的土地产权制度，有时候被等同为狭义的土地制度。产权可以细分为所有权、使用权、收益权、处分权等多项权利，产权是上述多项权利的统一。土地产权是指以土地所有权为基础、以土地使用权为核心的一切关于土地财产的权利的总和，是由各种权利组成的土地权利束。土地产权制度是指构建土地产权结构和产权关系的制度安排。在我国，土地产权制度的主要内容是土地所有制和土地使用制。土地产权体系构成图永佃权 永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放牧的需要长期或永久使

30、用土地，并获得相应收益的权利。永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。中国从唐朝开始出现的田面权类似于永佃权。 地上权 地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上权是一种用益物权。地上权人的权利一般包括：对其建筑物及竹木有占有、使用、收益和部分处分权能，可以设定地役权，还可以让与他人或作为抵押权的标的物。地上权人的义务是：享受土地的便利须尽善良管理人的责任；向土地所有人支付租金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税等。 地役权 地役权是在土地所有权上设定的一种他项权利。主要包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等。 目前中国尚未单独设置地役

31、权，在民法通则中包括在相邻关系中。 土地发展权 土地发展权就是变更土地使用性质之权，如农地变更为城市建设用地，或使土地原有的使用强度升高。 当今世界各国对土地发展权持有两种不同的认识和处理方式，一种观点认为，土地发展权同地上权、抵押权等一样，首先自动归属于原土地所有权人。另一种观点认为，土地发展权一开始就属于国家，如果土地所有者要改变土地用途或提高土地使用强度，必须先向政府购买土地发展权。 当今世界上的土地所有制形式全民与国家所有国家与中央政府所有国家与各级政府所有各级政府分别所有国王与国家所有合作组织集体所有公共事业部门或团体所有部落、氏族、村社、宗族等所有股份公司所有个人所有我国现行土地所

32、有制的基本情况实行土地的社会主义公有制。土地的社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。全民所有制，具体采取的是国家所有制的形式，由国家代表全体人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益、处分等权利。劳动群众集体所有制，具体采取的是集体经济组织所有制的形式，由各个集体经济组织代表该集体经济组织内的全体人民占有属于该集体的土地，行使占有、使用、收益、处分等权利。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。现行农村集体土地使用制 是在土地所有权归集体的条件下，把土地使用权平均承包给农户，以户为单位独立经营，自负盈亏，除向集体上交提

33、留和向国家交纳农业税以外，其余全部收入归农户个人，即家庭联产承包责任制。我国现行土地使用制的基本格局现行城市国有土地使用制 在土地国家所有的前提下，将土地使用权同所有权分离，具体采取出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营等方式将土地使用权有偿有限期地让渡给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；土地使用权期满，土地连同地上建筑物由政府无偿收回；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按届时的市场情况补交地价。 第 六 章我国农村土地产权制度 建国以来农村土地产权制度的变迁土地改革时期（） 土地农户所有、农户经营农业合作化

34、时期（） 土地农户所有、集体经营 人民公社时期（） 土地集体所有、集体经营家庭联产承包责任制时期（1979年-至今） 土地集体所有、农户经营家庭联产承包责任制的绩效分析 这种制度变迁在实践中大大激发了农民的积极性，极大地促进了农业生产的发展，被公认为中国近代农地制度变革成功的范例。从经济的角度解释其成功的原因：家庭承包责任制还原了农业家庭经营最优的经营特性，适应农业产业特征的本质规定，有效地克服了农业的外部性，增加了努力供给程度，劳动的监督成本为零。 现行农村土地制度存在的缺陷 集体土地所有权主体不明晰。（缺位） 承包经营权缺乏有效的法律保障。 阿瑟（英）：“给某人以安全保障的占有一块岩石地，

35、他将使该地变成花园；如给他以短期租借的花园，他将使之变为沙漠。” 土地的平均化和超小规模经营严重影响经济效益和农民收入的提高。 对现行农村土地制度改革的必要性新制度经济学认为，土地制度变迁因客观条件变化而起，以外部利润内部化而终。在现行土地均分、地块零碎、分散的制度安排下无法取得可观的规模收益；目前“家家农工副，户户小而全”的局面难以获取社会分工所带来的益处；在现行土地承包期不定、承包地变动频繁的土地制度安排下，农民难以形成稳定的心理预期；在现行缺乏土地流转机制或土地流转受到过多的不合理限制的制度安排下，土地资源难以得到最佳配置。现行制度安排存在的外部利润农地制度改革的国际借鉴 模式：大土地所

36、有+小土地使用制度大土地所有+大土地使用制度（英国、美国）大土地所有+小土地使用制度大土地所有+小土地使用制度（日本）大土地所有+小土地使用制度小土地所有+小土地使用制度（法国、台湾）小土地所有+小土地使用制度集体所有+集体使用制度（前苏联）引致一国工业化初期新的土地所有制形式的主导因素是政治因素。 而引致一国工业化初期新的土地使用制度形成的主导因素是资源因素。 已有的创新模式山东省平度市的“两田制”贵州省湄潭县的“增人不增地，减人不减地” 广东省南海市的“土地股份合作制” 农村土地产权改革思路我国农村土地制度改革势在必行！何去何从？众说纷纭实行单一的土地国有制 实行土地私有制 完善现行的集体

37、土地所有制 实行土地国家、集体、个人三元所有制实行土地复合所有制讨论一： 关于我国农村土地制度的创新你认为哪种改革模式最好？为什么？这种改革模式具体的操作方案要求：每位同学都要上台发言，时间为3分钟左右，并上交发言稿。第 七 章我国城市土地产权制度 我国现行城市土地产权制度的格局 土地使用权出让 国有土地租赁 土地使用权作价入股（出资） 土地使用权授权经营 土地使用权划拨 土地使用权转让 土地使用权出租 土地使用权抵押 一级市场二级市场我国土地有偿使用制度的确立过程从征收土地使用费（税）开展土地使用权有偿出让和转让试点制定地方性土地使用权出让、转让法规修改宪法和土地管理法制定全国性土地使用权出

38、让转让法规与全面放开土地市场现行城市土地产权制度存在的问题问题之一：所有者主体不明确：中央与地方之间、政府部门之间的土地产权界线模糊。 问题之二：存在“双轨制”：即行政划拨方式与有偿使用方式并存。 划拨方式限于：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。问题之三：新增土地大多实行了有偿使用，但方式多为协议，招标与拍卖所占的比重不大，市场竞争程度低。寻租的概念（Rentseeking） 公共选择理论代表丹尼斯C缪勒认为，政府通过设置垄断政策，对经济活动的管制渗透到各个方面，这些管制产生了形式各异的“潜在收益”，

39、经济学中把这种“潜在收益”称为“租”。这种形式各异的“租”引发了人们对租金的竞争，就是“寻租”。 有关学者对我国土地不同出让方式价格的实证分析证明:我国土地拍卖出让价格、招标出让价格、协议出让价格的比值为1：。这种协议价格与市场价值之间的巨大差额,就形成了经济学上的所谓租金。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 除此以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易

40、场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。挂牌依照以下程序进行： 在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；符合条件的竞买人填写报价单报价；出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；出让人继续接受新的报价； 出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。招标拍卖挂牌出让土地面积占出让土地总面积的比例逐年提高，由1999年的不足上升到2006年的32.

41、4%。然而，推行土地出让的招拍挂，又会把开发商推入“囚徒困境” （PrisonersDilemma） ，这又会催生开发商“串谋”的动机。 问题之四：在有偿使用方式中，土地租赁制和土地使用权作价出资或者入股方式应用不够。关于适用范围问题对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地划拨、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 关于租赁年限问题 对

42、短期使用或用于修建临时构筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。 关于租金的确定问题关于国有土地租赁权性质问题 问题之五：存量土地因划拨使用而被排除在市场之外。原划拨土地使用权的入市合法途径事先补交土地出让金事后以转让、出租所或收益抵交土地出让金隐形交易促进措施补交土地使用权出让金，可按标定地价的一定比例计算，最低不得低于标定地价的40%。实行土地年租制和作价出资（入股）。城市土地产权制度的优化明确由城市政府行使国有土地所有权代

43、表的职能 。 “智猪博弈”(PigsPayoffs) 完善招拍挂机制设计加强相关法制建设 土地资产经济篇主要内容是市场配置土地的内涵、特点及运行模式，其中涉及地租地价理论、我国土地市场体系及政府管理，土地金融、土地税收等问题 土地财产土地资产土地资源在市场中，价格是经营主体配置资源的首要因素。土地资源能否得到优化配置，发挥其最大效用，关键在于价格能否发挥其在土地市场机制中的核心作用。 地租地价理论是土地经济学最基础的理论和核心部分。 第 八 章地租与地价理论地租与地价的概念及其相互关系地租是使用土地的代价，即土地使用者向土地所有者交纳的使用土地的代价。地租是土地使用权的价格。对于土地所有者来说

44、，地租是出售一定时期的土地使用权所收取的价格；对于土地使用者来说，地租是购买一定时期的土地使用权所付出的价格。“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。” 地价是土地所有权的价格，即土地资产保有者所拥有的资产金额，是出售土地所有权可取得的金额，也是购买土地所有权应付出的金额。地租与地价的实质都是土地所有权在经济上的实现。 在数量上地租与地价的数学模型是：P=R/r。其中P是地价，R是地租，r是利率。地租的起源与演进地租起源于土地所有者与使用者相分离的奴隶社会在封建社会中得到普遍化、多样化在资本主义社会中得以规范化、现代化在社会主义社会中仍然

45、得到保留并发挥其积极作用 根据表现形式，地租分为：地租的形式劳役地租实物地租货币地租级差地租绝对地租垄断地租是由经营较优土地获得的、转归土地所有者占有的一部分超额利润，由个别生产价格低于社会生产价格部分的差额形成。分级差地租I和级差地租II两种形态是由农产品的价值高于社会生产价格的差额形成的超额利润转化而来的。土地所有者凭借土地所有权的垄断取得的。是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 根据产生的原因和条件，地租分为：个别生产价格与社会生产价格之间的差额形成级差地租，社会生产价格和价值之间的差额形成绝对地租，社会生产价格和垄断价格之间的差额形成垄断地租。级差地租I：是指因利用肥沃程度高

46、和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。土地级别投入资本（元）平均利润（元）产量（公斤）个别生产价格社会生产价格级差地租I（元）全部产品（元）每百公斤（元）每百公斤（元）全部产品（元）劣等地1002040012030301200中等地10020500120243015030优等地10020600120203018060级差地租I的形成级差地租II：是指对同一块土地连续增加投资，各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。不同流派的土地价格理论劳动价值论 土地是自然物，而非人类创造，不包含人类劳动，因而就没有价值，当然也就不存在价值的货币表现土地价格。但是由于土地是一种垄断财产， 土地

47、本身的稀缺性及其满足人类需要的特殊的使用价值，所以，土地有价格。地租价格论（收益价格论）土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。土地价格是地租的资本化。绝对地租是土地价格存在的根源；级差地租是决定土地价格高低的主要因素；垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。产权价格论 The delineation of rights is an essential prelude to market transaction.（科斯） 地价的本质是土地产权的市场化。 效用价格论 商品价值不是由劳动决定而是由效用决定的，效用是价值的源泉。决定土地价值的因素并非供给方面的生产费用的大小，而

48、是土地利用者需求方面的主观因素。 土地价值辐射论： 未凝结过人类劳动的土地，包含有从相邻土地上积累的社会劳动所辐射或者说转移过来的价值量，同凝结了人类劳动的相同使用价值的土地相比，也应具有相同的社会价值。 土地价格的内涵实际上包含两个部分：一是土地资源价格，即以“虚幻的价格”形式出现的“真正的地租”；二是土地资产价格，即土地资产的折旧和投资利息。土地价格即二者之和的资本化。 土地价格的形式按土地权利分为：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等按土地价格形成的方式分为：交易价格、评估价格（如交易底价、基准地价、课税价格）按政府管理手段分为：申报地价、公告（示）地价按土地价格表示方法分为

49、：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等土地价格的计量原理及方法市场比较法原理：土地的正常市场价格应是该土地在公开市场上最可能的成交价格。或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。方法：通过大量已经成交的相同或类似土地的成交价格来确定。收益还原法原理：土地现时的价格是由土地未来可获得的收益决定的。方法：将土地未来所创造的纯收益逐年折现并累加。成本逼近法原理：土地的价格是由其各组成部分的价格累加而成的。方法：通过对土地的价格组成部分进行分解，了解各组成部分的正常市价，再累加作为土地的总正常市价。剩余法（假设开发法）原理：未完成土地的价格取决于它开发建设完成后的价格和从未完成到完成过程中所需增加的

50、各项投入以及相应的利税。方法：先确定土地完成后的价格，再扣除完成过程中所需的各项投入和利税，即得到未完成土地的价格。基准地价系数修正法 利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过交易日期、区域因素和个别因素的比较修正，由基准地价调整出待估土地的价格。 路线价法 先确定某条道路的平均价格水平，将此平均水平价格称为路线价，然后再进行深度等价格修正，计算出邻接该道路的每宗土地的价格。 地租理论是我国在社会主义制度下实行土地有偿使用的理论依据 在社会主义制度下，形成级差地租的客观物质条件仍然存在。 在社会主义制度下，仍然存在着形成级差地租的社会经济条件。我国现阶段仍然存在着土地所有权的垄断，仍

51、然存在着土地所有权和使用权的分离，这是绝对地租形成的前提。 我国土地价格的政府管理 一、我国土地价格体系 我国自20世纪80年代后期，逐步开放了土地使用权市场，形成了特有的土地价格体系。目前中国地价体系主要包括以下几种价格形式：基准地价、标定地价、交易地价及其他价格形式。 (一) 基准地价 1. 城镇土地基准地价 城镇土地基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估法定的某一时点的最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。 2.农地基准地价农地基准地价是指在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地(主要

52、是耕地)，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。(二)标定地价标定地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地估价方法相同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。 (二)标定地价标定地价的作用主要表现在以下几个方面：(1)政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据；(2)企业清产核资和股份制改造中确定土地资产的依据；(3)国家核定土地增值税和税制改革的依据；(4)政府制定土地市场管理政策

53、的依据。 (三) 交易地价 交易地价是指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。它与基准地价、标定地价不同，它是已经实现了的土地价格。交易地价的形式很多，在中国主要有：国有土地使用权出让价格、转让价格、租赁价格、地役权价格等。 1.土地使用权出让价格土地使用权出让价格是指国家将一定年期的土地使用权出让给土地使用者，土地使用者向国家支付的一切代价(包括货币和实物)。土地使用权出让价格因出让方式不同，又分为拍卖地价、招标地价、挂牌地价和协议地价四种。 （1）招标、拍卖、挂牌价格招标、拍卖和挂牌地价是指通过市场公开的招标、拍卖和挂牌出让方式而成交的价格，具有市场代表性，较能体现土地的

54、真实价值。 （2）协议价格协议地价是通过政府出让方与土地受让方双方协商的方式确定的土地成交价格。由于这种方式没有充分的市场竞争，其价格不能完全反映土地的市场价值。2.土地使用权转让价格土地使用权转让价格是指土地使用者之间依市场规则转移土地使用权，受让者向转让者支付的代价。转让市场中主体对客体的选择余地较大，交换较为自由，市场竞争更为充分。转让价格是一种正常的市场价格。 3.土地租赁价格土地租赁价格是土地所有者或土地使用者将土地以出租方式交与他人使用而获得的报酬。目前，我国的土地租赁行为较为普遍。有国家以所有者身份直接出租土地行为，也有土地使用者以土地租赁和因房屋租赁而实现的土地租赁等多种形式。

55、租赁价格一般由租赁双方自主确定，是一种较为正常的市场价格。4.地役权价格地役权价格是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过等权利而支付的代价。地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利，如通行权、通过权等。通行权即需役地使用权人在供役地上通行的权利。通过权是需役地使用权人将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下而在供役地上设定的权利，如管道通过权、架线通过权。 (四) 其他价格形式其他价格形式主要有课税价格、抵押价格等形式。课税价格是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。这种价格可以是交易价格，也可以是评估价格和申报价格。我国目前除土地增值税是以实际成交的土地价格增值为标的课税

56、以外， 还没有以地价为标的的课税税种。因此，还没有专用的课税价格。抵押价格是土地作为信用担保而确定的价格。目前我国的抵押价格仅有土地使用权抵押价格和承租土地使用权抵押价格两种。 二、中国地价管理制度 （一）土地估价制度 自20世纪80年代后期，全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。 （二）土地估价机构和估价人员的资格认证制度 开展土地价格评估，必须由专门的机构和专业人员进行。要求开展这一工作的机构和人员必须经过资格认证，估价人员要经过考试才能取得估价资格。目前，中国土地估价机构分A级、准A级和B级三类。 （三）基准地价

57、和标定地价定期公布制度中华人民共和国房地产管理法规定，基准地价和标定地价要定期公布。基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照地价，也是房地产投资者进行投资决策的主要依据。（四）地价监测系统为了更好地了解市场地价状况和制定地价政策，自1999年开始，国土资源部即着手在全国各城市建立地价监测系统。通过该系统将各城市的地价变化情况传输至国土资源部，国土资源部即可及时制定相应的地价管理政策；同时，利用监测数据编制全国地价指数，并定期发布。（五）土地供应计划制度和土地储备制度为了在宏观上调控土地价格，必须严格控制土地供应数量和区位。各级政府根据全国土地利用总体规划和土地利用年度计划，结合当地经济发

58、展的实际和土地资源的禀赋，制定并公布年度土地供应计划，实施调控土地市场的土地储备制度。 （六）土地交易最低限价制度城市房地产管理法及相关法律法规规定，土地交易价格不得低于城市政府规定的标定地价，否则，政府有优先购买的权力。国家自1994年1月开始开征土地增值税。土地增值税实行四级超额累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。土地增值税的实行有效地抑制了土地价格的过快上涨。 三、西方发达国家的地价管理 (一) 美国的地价管理 1. 建立土地估价制度 2. 对地价进行控制 (二) 日本的地价管理 1. 建立地价公示制度 2. 建立不动产估价制度 3. 建立土地交易许可制度和申报劝告制度 4.

59、制定国土利用计划法 日本政府为了加强地价管理，还建立了土地交易事前确认制度和土地交易监视区制度。 (三)德国的地价管理 1、成立土地估价委员会 2、政府具有土地的征购权和优先购买权 3、建立农地转用控制制度 第 九 章土 地 市 场土地作为一种重要的生产要素，其在不同经济部门或行业间配置的合理性对整个国民经济发展有着重要的影响。资源配置主要有两种不同的方式：市场和计划。土地市场的内涵与功能经济学家对市场的诠释之一是：进行商品交易的场所。 对于市场的另一诠释是：商品交易关系的总和。市场是商品经济的范畴，只要有社会分工和商品交换，就必然有市场。土地市场的功能可概括为：优化土地资源配置沟通土地的需求

60、和供给；选择土地资源的使用主体和经营主体；优化土地资源与劳动、资本等要素的组合比例。推动产业结构调整，优化生产力布局健全和完善市场体系，促进市场经济发展 土地市场的特征地域性垄断性层次性双重性衍生性不完全性土地市场的政府管制土地的市场配置不可避免地具有严重的局限性，表现在：局部性。属于公共事业、社会福利事业、生态环境事业以及在经济上缺乏竞争力的农业等方面盲目性（自发性）迟效性（滞后性）“市场失灵”（market failure） 对于土地的配置既要依靠“无形之手”，又要依靠“有形之手”，二者各司其职、各展其长，方可相得益彰。 “在建立社会主义市场经济体制过程中，计划与市场两种手段相结合的范围、