神木县益辰仓储物流贸易市场商业计划书

1、目录第一章 前言1第二章 项目概述22.1项目提出的背景22.2项目基本信息32.3项目发展和长期规划5第三章 市场分析83.1中国物流业市场83.2区域物流市场发展与展望93.3目标市场分析11第四章 项目定位和整体规划134.1项目定位134.2项目经营发展模式144.3项目整体规划154.3.1功能分区164.3.2道路交通规划194.3.3绿化景观规划204.3.4用地规划20第五章 市场营销225.1市场需求分析225.2营销理念235.3营销渠道策略235.3.1招商策略235.3.2市场推广策略255.4招商推广计划255.4.1筹备期255.4.2介绍期255.4.3强力推广期

2、265.4.4稳定推广期26第六章 管理体制276.1管理体系276.2人力资源配置与薪酬体系27第七章 财务分析297.1预测依据297.1.1收入及利润依据297.1.2成本估算依据297.2投资收益预测30第八章 资金需求38第九章 风险分析409.1风险概述409.2主要风险影响分析419.3风险对策与控制42第十章 结论44第一章 前言2009年初，国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的发展规划，将物流业列入其中，将仓储、配送等各个物流环节的营业税税率与运输业统一，调低为3%；扩大营业税差额增收范围、对各地物流园区布局进行合理规划。神木县益辰仓储物流贸易市场有限公司紧跟国家对于未

3、来产业振兴政策的发展方向，结合陕西省榆林市神木县第二新村产业规划的实际情况，拟在当地构建一座大型综合仓储物流贸易中转中心，以有效带动地区经济，并促进其他产业的繁荣。榆林市神木县地处陕西北部，位晋陕蒙三省交界，南卫关中，北屏河套，扼晋阳之险，持灵夏之冲，其独特的地理地貌、悠久的历史、丰富的土地矿产资源以及完备的城市配套设施使得当地的建设牵一发动全身，成为陕西省和西部地区物流业发展的必经之地。经过前期的初步勘测和分析等工作，项目切实结合了国家政策、陕西省建设发展规划及神木县当地经济的发展形势，抓住了现代物流业发展的机遇。项目能够有效弥补当地仓储物流业的空缺，通过开辟仓储周转中心和提供全面优质的服务

4、，缓解交通运输压力，增加经济推动力，为工业园区的建设和陕西省物流业的发展注入新的活力。同时，从经济效益方面看，项目具有较高的投资回报率，项目税前收益率可达28.90%，回收期在4.31年左右，高于行业基准，属于投资小，收效快的建设项目。本计划书以国家和地方政策为指导，结合项目的前期工作，分七大部分，从投资背景、目标市场、建设规划、营销方式、组织结构设置、风险控制，以及财务预测等方面综合分析规划，细致阐述项目的各项基本方案，以呈现项目的总体蓝图。第二章 项目概述2.1项目提出的背景2008年中央经济工作会议提出拓宽民间投资领域和渠道，增强拉动经济增长的社会合力。会议强调，科学发展观第一要义是发展

5、，越是在经济发展面临较大困难的时候，我们越是要坚定不移地贯彻发展是硬道理的战略思想，牢牢扭住经济建设这个中心，始终做到聚精会神搞建设、一心一意谋发展。随着世界经济危机的进一步深化，国家及地方投资项目逐步开始萎缩，部分企业倒闭破产，给社会带来极大的就业压力。2009年2月25日国务院审议通过了仓储物流产业调整振兴规划，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的符合性服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。但是我国物流业总体水平落后，严重制约国民经济效益的提高。必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产

6、业的发展规划。2009年1月14日，钢铁和汽车产业振兴规划获国务院常务会议通过；2月4日，纺织工业和装备制造业调整振兴规划也获原则通过；2月11日，国务院审议并原则通过了船舶工业调整振兴规划；2月18日，国务院常务会议审议并通过了电子信息产业振兴规划；2月19日，轻工业和石化产业振兴规划获得通过；最后，有色金属和物流业振兴规划也获通过。至此，十大产业调整和振兴规划全部出齐，其实施时间将从2009年至2011年。随后陕西省政府下发了关于进一步促进榆林跨越发展的若干意见文件，积极响应号召，发展神木经济，神木县政府制定了神木县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，编制了第二新村产业发展规划，建立了

7、神木县第二新村产业园区。神木县位于神府煤田，为中国目前查明的最大煤田，是世界七大煤田之一。该煤田主要分布于陕西省榆林地区，含煤面积24561km2，含煤地层为侏罗系中统延安组，单层最大厚度12.5m，总储量2267亿吨，其中探明储量1556亿吨。神府煤田储量丰富，煤层稳定，易于开采，煤质优良，属于特低灰、特低硫、特低磷、中高发热量、可选性好的不粘煤和长焰煤，是良好的动力燃料和工业气化用煤。近年来，作为环保洁净煤被国家有关部门和北方城市广泛推荐使用。煤的化学活性和热稳定性好，是动力、气化、液化、化工、建材、民用的理想用煤。石英砂探明工业储量436万吨，二氧化硅含量在97%以上。此外，铁矿石、石灰

8、石、石油、膨润土等储量也很可观。神木县领导与规划部门，也已经充分注意到了发展神木物流业的迫切性。在推进五个转型的发展路径中提出了推动第三产业发力，着力建设以工业（煤炭）为主流的物流体系，形成与产业结构相匹配的能化产业物流+建材+装备制造综合物流模式，成为晋陕蒙地区物流集散中心的构想。由此可见，本项目符合国家对于未来产业振兴政策的发展方向，抓住了当地经济起飞的机遇，填补了当地物流中转的空缺，项目建成后将会有效带动地区经济，并促进其他产业的繁荣，项目建设前景广阔。2.2项目基本信息项目名称：神木县益辰仓储物流贸易市场建设项目。承办单位：神木县益辰仓储物流贸易市场有限公司。项目地点：神木县益辰仓储物

9、流贸易市场建设项目位于陕西省榆林市神木县第二新村神锦大街南侧。项目总投资:9687.86万元。项目的主要服务对象为陕西省榆林市神木县第二新村经济开发区内的生产企业，以及经当地交通网络进行运输作业的中间商、运营商等物流行业从业商。项目主要业务拟设置有：公司的经营组织规划为：公司内部运营组织架构实行中心管理制。公司是决策中心，各部门是管理中心。公司组织机构共设1个高层决策系统，四大管理系统，若干个主要职能部门。组织决策系统实行总经理负责制，各个管理系统实行副总经理制。组织的决策管理层分为三层:总经理层、副总经理层和主管层。各层分别掌握不同层次的决策权限和管理工作。总经理层为战略决策层和总体规划层，

10、副总经理层为战术决策层和计划制定监督层，主管层为事务决策层和计划执行协调层。新组织机构开始向机构扁平集约化，管理柔性化、等级弱化的趋势发展。各系统内部的协调与合作由中心副总经理负责，各个系统之间的协调与合作由总经理负责。部门设计的原则为:各个管理系统内部门的设立必须确保是组织经济日标或组织资源价值优化日标的直接实施机构，不单设参谋性机构或指导性机构。公司的主要经营模式为：1、仓储交易：为钢材、工程机械和汽车租赁交易提供露天仓库，收入来源主要为租金及自营收入；2、仓库物流：水泥、陶瓷、地板、装饰装修材料及日用百货等货物提供储存仓库，收入来源主要为租金；3、金属镁交易平台：打造金属镁交易服务的专业

11、平台，包括交易服务和网络服务平台，收入来源主要为服务费；4、临街商铺：建设大型工程机械配件供应中心，收入来源主要为周边企业和个人提供工程机械配件和维修服务的营业收入；5、办公区租赁：收入来源主要为租金。2.3项目发展和长期规划战略目标：公司经营发展目标是构筑全国知名的仓储物流中心，成为晋陕蒙地区物流中心集散地的产业基础格局。构建主业良性成长的发展平台，同时择机发展相关服务产业，形成以物流为中心、集各项服务于一体的综合性商业平台。公司以仓储物流为核心，在陕西神木县建立一个大型物流产业基地，不断扩展中心业务，在2年内，逐步完成各项基本建设；5年内，初具规模，逐步开发相关配套产业；10年内，成为陕北

12、最大的仓储物流中心，并最终发展成为全国知名的连锁物流集散集群企业。公司的远景规划：公司以品牌化为旗帜，以多领域、全方位为公司发展方向。根据这一思路，公司确定了远景规划的发展战略：1、致力于仓储物流行业的发展，开创现代仓储物流产业新模式。2、以品牌为旗帜，不断进行品牌核心价值的提升。3、以人力资源为根本，营造人才发展环境，实现人才国际化战略。4、以服务为带动，依托专业、全面、优质的服务理念，以网络推广与品牌战略为有力补充，实现多元化发展。5、以创新为动力，加强多边合作关系，以创新的服务形式来引导市场的发展，从而提升核心竞争力。具体规划：公司未来10年的发展思路如下：2009-2011年：1、20

13、09年是公司创立之年，公司将完成项目的选址论证、项目可行性论证，并经政府相关机构审批，取得榆林市神木县第二新村140亩土地使用权，完善建设规划，并逐步开展初期建设。2、公司将在两年内完成项目基地的基础建设，开展相关配套服务业务。3、初步确立公司的品牌战略研究及规划，逐步建立公司的战略品牌。2012-2014年：1、建设成为完善的物流产业基地，打造专业的网络商业服务平台。2、实现公司资本扩张，建立完善的法人治理结构。3、扩展相关产业及服务产品，建成集物流、服务、租赁、购物、休闲等各项业务为一体的综合大型物流周转中心。2015-2019年：1、公司进行规模扩张，建立集团化经营管理模式。2、建立长期

14、合作伙伴制度，发展全国性业务推广，依托品牌效应，成为陕西省最大的仓储物流中心，并以此为基础向全国拓展，发展物流品牌连锁经营模式，并最终成为全国知名的连锁物流集散集群。第三章 市场分析3.1中国物流业市场物流业是由服务分销业、运输业、装卸业、仓储业、邮政业、流通加工业、物流信息业、货运代理业、包装业等组成的复合型产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，已经成为服务业中的骨干产业和国民经济新的增长点。进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥

15、着重要作用。2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的18.3%，物流费用成本呈下降

16、趋势，促进了经济运行质量的提高。但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。2008年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，物流业作为重要

17、的服务产业也受到了严重冲击。物流市场需求急剧萎缩，运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，一大批中小物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一服务的传统物流企业受到严重冲击。整体来看，国际金融危机不但造成物流产业自身发展的剧烈波动，而且对其他产业的物流服务供给也产生了不利影响。大型交易市场的建立和发展是搞活流通，繁荣市场，扩大城乡消费，确保市场繁荣，不断提升物流服务现代化水平，促进物流业跨越式发展的重要战略选择。面对国际金融危机的影响，物流行业已成为当前拉动内需，扩大消费，搞活流通，繁荣市场，振兴经济的重要产业。在国家物流业调整和振兴规划的指导下，各地区正在抓紧物流园区建设，发展大型物流交易市场

18、。3.2区域物流市场发展与展望十五期间，随着经济、社会和技术的快速发展，陕西省物流业发展步伐加快，由起步阶段开始迈向理性、务实、快速发展的新阶段。物流规模不断扩大，货运总量快速增长，第三方物流开始起步，物流企业数量增多，物流设施建设步伐加快，产业增加值稳步上升。到2005年底，物流业产值超过300亿元，全省物流业增加值年均增长11.7%。物流业对经济发展的促进作用不断增强。尽管陕西省物流业发展取得了一定的成绩，但与发达国家和先进省市相比，还存在一些问题和差距。一是物流基础设施薄弱。主要表现为总量不足，不同交通方式之间、交通与仓储设施之间的配套性、兼容性较差。保税物流设施建设滞后。二是物流企业总

19、体规模不大，服务范围窄。现有的物流企业普遍基础设施和装备落后，管理方式粗放，缺乏担当龙头的大型现代物流企业。服务范围集中在运输和仓储领域，功能比较单一。三是物流专业人才严重匮乏。缺乏具有现代物流理念和专业知识的策划、管理人才以及熟练掌握物流信息技术的专门人才。四是观念滞后，现行的一些体制、政策、技术、标准等还严重制约着现代物流业的发展。加快发展现代物流业是新时期经济社会发展的必然趋势。根据陕西省十一五现代物流业发展专项规划，到2010年，陕西省要基本建成以西安为枢纽，宝鸡、榆林、汉中、安康、渭南、商洛为节点的现代物流体系，把陕西建成我国承东启西、沟通南北的重要物流集散地；大力发展第三方物流，积

20、极培育和发展具有较强竞争力的大型物流企业，努力提高物流业的社会化、专业化和国际化水平。全省物流业增加值年均递增18%左右，达到900亿元，占全省生产总值的15%左右。物流费用占全省生产总值的比率在目前的23%左右的基础上下降3-4个百分点。神木县物流业的发展在陕西省处于较低水平，相对滞后于全县整体经济的发展，尚处于自发阶段，急需整体规划，统一部署，重点培育，使其与全县整体经济的发展相协调，并成为神木县新的经济增长点。目前，神木县政府已经充分认识到发展神木物流业的必要性和迫切性。神木县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要要求做大做强现代物流业，建立现代物流配送体系。具体包括：1、加快培育和引进

21、物流企业，建立和完善物流配送、连锁经营等现代物流配送体系。2、发展以县城为中心的消费和物流配送市场，满足中、高收入者的消费需求；发展以重点城镇为中心的流通、货物集散市场，发展城乡贸易。3、对传统商业应用现代经营方式、服务理念进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，增强流通企业活力，广泛开辟市场。随着金融危机传导效应的显现和扩散，神木县域经济发展中产业结构不优、企业自主创新能力弱和抗风险能力低等深层次问题逐渐暴露，已成为掣肘科学发展的短板。危机既凸显了发展中的不足，也带来了调整结构、提升层次的大好机遇。此种情况下，神木县政府正在积极推进产业层次、产业结构、民营经济、社会结构和民生建

22、设五个方面的转型。在产业结构转型发展路径中，提出了推动第三产业发力，着力建设以工业（煤炭）为主的物流体系，形成与产业结构相匹配的能化产业物流+建材+装备制造综合物流模式，成为晋陕蒙地区物流集散中心的构想。3.3目标市场分析2008年，神木县经济继续保持了又好又快的发展势头。全年实现地区生产总值290.58亿元，增长47%；完成财政总收入72.27亿元，增长52.1%，完成地方财政收入16.7亿元，增长55%；完成固定资产投资134亿元，增长45%；城镇居民人均可支配收入达16075元、农民人均纯收入达6028元，分别增长27%和18%。县域经济综合实力居全国第59位，西部第5位，陕西省第一位，

23、成为陕西省第一个综合竞争力进入全国百强的县。国民经济建设的蓬勃发展，给当地钢材、水泥等建材市场提供了广阔的市场空间。神木县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要确定了十一五期间，神木县围绕强县富民目标，以转变经济增长方式为主线，大力推进工业化、城镇化和新农村建设进程，实现城镇与农村统筹发展、经济与社会协调发展、北部矿区与南部山区兼顾发展、人与自然和谐发展、中省市企业与地方经济共同发展，全面推动经济建设、政治建设、文化建设、社会建设，努力打造实力神木、活力神木、魅力神木、和谐神木。为了实现规划目标，神木县经济社会建设项目蓬勃发展。仅2008年一年，神木县共安排基本建设项目157个，年度投资145

24、亿元，其中县财政投资18.5亿元。如：大交通体系的构建，包括榆神高速公路、神府高速公路、包西铁路、准神铁路和红柠铁路建设等；工业区建设，包括神木新村、第二新村和赵家梁、石窑店等工业区建设。神木县位于煤炭资源富集区的中心地带，县境内储煤面积达4500平方公里，已探明储量500亿吨。近年来，能源化工项目强势崛起，截至2008年底，神木已经成为全国第一产煤大县（亿吨级）、全国最大的兰炭生产基地（千万吨）、全国最大的聚氯乙烯基地（百万吨），西部最大的煤电基地（600万千瓦）、西部最大的浮法玻璃基地（600万重量箱）、西部最大的电石基地（百万吨），煤制烯烃、煤制油和多晶硅、三氯氢硅、1.4-丁二醇、煤焦

25、油轻质化等高新技术的能源化工项目已经建成或正在加紧建设。目前，榆林市将金属镁产业列为重点发展产业项目，将打造中国镁都作为当地发展金属镁产业的战略目标，神木、府谷也已经将金属镁产业发展提上日程，榆林地区的金属镁产业发展迅速，目前的生产能力和产量均居国内前列，成为我国金属镁的主要生产基地。目前，全世界约有200家金属镁生产企业，其中中国有160多家，榆林地区有40家，约占全国的1/4。其中，府谷17家，神木11家。硅铁、白云石和煤气等是生产金属镁的重要原料，占金属镁生产成本一半以上，其价格对金属镁成本影响非常大。在目前金属镁价格低迷，原材料价格波动剧烈的情况下，低成本优势凸显。神木及周边地区的硅铁

26、、白云石和煤气等资源极其丰富，价格低廉，在发展金属镁产业方面，拥有其他地区不能比拟的低成本优势。神木、府谷、榆林在我国金属镁产业链中的地位逐渐提高，金属镁的流通业务在神木前景可人。目前，神木县境内大型仓储物流企业仍属空白状态，根据大型仓储物流根据神木县煤炭、电力、化工和城镇化等所取得的成就，神木县发展规划，钢铁、工程机械、汽车和建材等产品的大型仓储物流将是神木县经济发展的重点发展产业。近年来，神木县城市规模快速扩张，神木县相继启动了锦界工业园区、神木县城第一新村的建设，神木第二新村也已启动。本项目即位于神木第二新村物流仓储区内。神木第二新村规划中，规划的产业项目包括陶瓷、塑料、橡胶、镁合金和机

27、械加工等，并配套有占地约2500亩的物流仓储区。该物流仓储区将为神木第二新村及周边的企业提供物流服务，根据需求，物流仓储区拟划分为钢铁仓储物流区、贵金属、化工与矿产原料仓储物流区、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽车城、工程机械等。第四章 项目定定位和整整体规划划44.1项项目定位位项项目建设设理念：整体规规划，突突出合理理的分布布布局；突出配配套功能能，展示示服务功功能，发发挥主导导产业的的优势；明确市市场定位位，按照照总量量控制、层次清清晰、特特色突出出、发展展协调的原则则，塑造造益辰仓仓储物流流贸易市市场交通通便捷、配套完完备、安安全可靠靠、高效效的形象象；构建建完备的的信息服服务平台台

28、，建设设现代化化的服务务体系；注重经经济发展展和环境境发展平平衡，加加强绿化化建设。本本项目建建设地点点位于榆榆林市神神木县第第二新村村内。第第二新村村位于神神木县城城西北55公里处处，占地地面积115平方方公里，依托神神锦工业业大街，以产业业为主、人居为为辅，由由民营企企业创业业园和生生态移民民区两大大区构成成。本项目目位于神神锦工业业大街南南侧，三三面临街街，处在在第二新新村的核核心地带带，交通通便利，配套企企业、设设施齐全全，区位位优势明明显。项项目东面面紧邻第第二新村村管理中中心，配配套服务务设施及及其便利利。神锦锦工业大大街北侧侧为陶瓷瓷工业园园区、镁镁合金加加工园区区、橡胶胶加工园

29、园区和塑塑料工业业园区，项目南南侧是机机械装备备制造园园区。本项项目拟建建成神府府地区设设施装备备领先、市场规规范协调调、供货货质量稳稳定及时时、服务务完善的的大型综综合现代代化仓储储、物流流、贸易易市场。目标顾顾客主要要包括：建材、机械、钢材等等生产企企业和贸贸易商。项目建建成后，将成为为神木地地区集钢钢材、工工程机械械、汽车车、建材材（水泥泥、陶瓷瓷、涂料料、装饰饰装修材材料等）生产厂厂家直销销、代销销及超市市、商场场货物仓仓储、物物流、贸贸易为一一体的大大型仓储储物流贸贸易中转转市场。44.2项项目经营营发展模模式益辰仓仓储物流流贸易市市场采用用规模开开发、集集约用地地，注重重可持续续发

30、展的的开发模模式。仓仓储交易易区、仓仓库物流流区和临临街商铺铺的经营营，采用用自营和和租赁双双重模式式。五年年后，在在经营需需要的情情况下，可部分分出售仓仓库物流流区的仓仓库（约约2.115万平平方米）的使用用权或产产权，以以加速投投资回收收，降低低投资者者的投资资风险。益益辰仓储储物流贸贸易市场场由神木木县益辰辰仓储物物流贸易易市场有有限责任任公司负负责管理理。益辰辰仓储物物流贸易易市场有有限责任任公司本本着便便捷高效效、透明明公正的原则则，全权权负责为为入驻商商户解决决配套的的服务问问题，为为企业提提供优势势的服务务，营造造良好的的仓储物物流贸易易环境。其主要要职责：统一负负责项目目的规划

31、划、建设设、政策策制定和和入驻商商户的管管理等工工作。园园区由益益辰仓储储物流贸贸易市场场有限责责任公司司统一管管理，入入驻商户户将根据据不同的的企业规规模享受受园区相相应的服服务:除除可以直直接使用用物流信信息系统统平台的的支持外外，还有有相应的的业务培培训和专专家咨询询支持，促进现现代物流流企业和和现代工工商企业业的成长长。金属镁镁交易中中心则是是依托神神木优势势的金属属镁产业业，利用用地缘优优势，集集中资源源优势，建立起起当地金金属镁生生产企业业和外地地采购商商的交易易桥梁，通过各各种增值值服务，降低金金属镁交交易成本本，为客客户创造造价值。主要服服务方式式包括：1、在在益辰仓仓储物流流

32、贸易市市场办公公楼辅楼楼设立金金属镁生生产企业业展厅；2、设设立交易易服务中中心，进进行金属属镁市场场的信息息搜集整整理、采采购中介介服务等等业务；3、构构建网络络信息平平台，营营造金属属镁交易易服务的的专业平平台。4.3项目目整体规规划本项目目规划总总用地面面积为1140亩亩，建筑筑面积5517555.44平方米米。在考考虑用地地、周边边环境和和建设现现状等因因素的基基础上，按照集中高高效的的原则，确立了了益辰仓仓储物流流贸易市市场四大大主题片片区：（1）仓仓储交易易区。主主要业务务为钢材材、工程程机械、汽车销销售；（2）仓仓库物流流区。主主要业务务是为建建材贸易易、日用用百货等等货物提提供

33、仓储储中转物物流服务务；（33）临街街商铺。主要业业务为工工程机械械配件供供应与售售后维修修服务等等；（44）办公公区。主主要业务务为仓储储物流办办公服务务和金属属镁交易易中心。神木木县益辰辰仓储物物流贸易易市场平平面图4.3.11功能分分区1、仓仓储交易易区仓储交交易区占占地约556亩，建成66大交易易区，交交易区总总面积22.766万平方方米，交交易区的的道路宽宽8米。6大交交易区细细分为钢钢材、工工程机械械和汽车车交易区区。仓储储交易区区平面图图（11）钢铁铁交易区区主主要服务务客户：神木第第二新村村工业区区机械装装备制造造园区的的企业，周边煤煤矿、电电厂、化化工厂和和建筑市市场等。主主

34、要钢铁铁品种：制造用用钢、建建筑用钢钢两大类类，包括括板材、线材、型材和和管材。（2）工工程机械械交易区区主主要服务务客户：建筑工工程公司司、厂矿矿企业和和运输公公司等。主主要交易易品种：载重车车辆、挖挖掘机械械、装载载设备、筑路机机械、起起吊设备备等，兼兼营售后后维修服服务。（33）汽车车交易区区主主要服务务客户：社会团团体、居居民，厂厂矿企业业和运输输公司等等。主要交交易品种种：各类类轿车，以中高高档为主主，兼营营售后维维修服务务。2、仓仓库物流流区仓库物物流区占占地约448亩，建成66大仓库库，仓库库总面积积2.115万平平方米，仓库主主干道的的道路宽宽12米米。仓库库物流区区服务的的主

35、要对对象是当当地和外外地建材材企业及及贸易商商等，为为他们提提供货物物仓储中中转物流流服务。仓库库物流区区平面图图3、临街商商铺在毗邻邻神木第第二新村村管理中中心的临临街面和和项目南南侧的临临街面，建立一一个大型型工程机机械配件件供应中中心，为为周边企企业和个个人提供供工程机机械配件件和维修修服务。临街商商铺为两两层，临临街商铺铺呈LL行，临街长长度为5597.4米，建筑面面积2.42万万平方米米。4、办办公区办公公区紧邻邻神锦工工业大街街，由一一栋8层层的主建建筑和22栋三层层的辅楼楼组成，周围辅辅以绿化化带、喷喷泉和广广场。办办公区负负责整个个仓储物物流贸易易市场的的管理和和服务职职能，形

36、形成一一站式服服务和和全方方位服务务的服服务中心心。同时时，在辅辅楼设立立金属镁镁生产企企业产品品展厅和和交易服服务中心心，为金金属镁生生产企业业提供展展示产品品和企业业形象的的窗口，同时为为外地金金属镁采采购商提提供一站站式采购购服务。44.3.2道路路交通规规划本项目目紧邻神神锦大街街，项目目2公里里范围内内有众多多公路交交通枢纽纽：榆神神、神府府高速路路出口；包神、榆神、神兴、神佳二二级出入入境公路路与神木木过境线线交汇处处。货物物主要通通过公路路运输。此外，项目距距神木火火车站44公里，并有铁铁路延伸伸第二新新村的规规划，铁铁路交通通也是本本项目的的运输途途径之一一。项目场场地内道道路

37、系统统设置合合理，在在项目北北面，设设有两出出入口与与神锦大大街相连连，出入入口宽88米，项项目内建建设二纵纵七横的的干道。南北向向的2条条道路宽宽8米；办公楼楼与仓储储交易区区之间的的东西向向道路宽宽12米米；仓储储交易区区内道路路宽8米米；仓库库物流区区四周东东西向道道路宽112米。项目内内道路宽宽敞，车车少时，货车可可快速实实现倒车车，车多多时，可可环线行行驶，方方便货车车高效进进出。4.3.33绿化景景观规划划益益辰仓储储物流贸贸易市场场的绿地地建设分分为以下下几种类类型：1、公共绿绿地：包包括草坪坪、花坛坛、喷泉泉广场等等公共设设施绿地地。2、隔隔离绿地地：益辰辰仓储物物流贸易易市场

38、在在项目西西侧规划划有宽约约5-66米，长长约3661.44米的防防护隔离离林带，可以有有效隔离离噪声和和污染。33、林荫荫大道：益辰仓仓储物流流贸易市市场内沿沿主次干干道布置置绿化带带，道路路两侧种种植树木木，形成成绿色林林荫大道道。另外，在市场场的外围围绿地上上用不同同颜色的的自然花花草编织织广告，既达到到绿化的的目的，又可为为市场内内企业提提供宣传传的平台台，同时时也形成成了一道道绿色围围墙。4.3.44用地规规划1、总总体规划划用地益辰辰仓储物物流贸易易市场用用地包括括仓储交交易用地地、公共共设施用用地、道道路交通通用地及及绿化用用地等。仓储交交易用地地主要承承担仓储储流通功功能，规规

39、划按低低中、低低密度开开发，建建筑形式式进行简简洁。具具体用地地规划如如下表。益辰辰仓储物物流贸易易市场规规划用地地明细2、建设周周期建设周周期两年年。土建建安排在在每年的的3月115日-11月月15日日间。项目目实施进进度表第五章 市场营营销5.11市场需需求分析析近近年来，神木县县依托资资源优势势，高度度重视城城乡一体体化发展展，重点点建设县县城、大大柳塔、店塔、锦界、大保当当5个重重点城镇镇和四大大工业园园区，发发展产业业集群。第二新新村位于于神木老老城区和和锦界工工业区的的中间位位置，临临近县城城，综合合区位优优势明显显。神木县县第二新新村物流流仓储区区占地225000亩，其其中，益益

40、辰仓储储物流贸贸易市场场1400亩，占占第二新新村物流流仓储区区的5.6%。依托神神木县第第二新村村的产业业集群优优势和区区位优势势，益辰辰仓储物物流贸易易市场所所处市场场需求旺旺盛。根根据陕陕西省神神木县第第二新村村产业发发展规划划，220099-20020年年，第二二新村物物流产业业年平均均销售收收入能达达1200亿元。20009-20220年陕陕西省神神木县第第二新村村物流产产业收入入预测5.2营销销理念益辰辰仓储物物流贸易易市场在在招商和和管理进进程中将将始终如如一遵循循以下宗宗旨：11、突出出配套功功能，展展示服务务水平；2、构构建完美美的信息息网络平平台，提提升信息息互通速速度；3

41、3、设施施共享，方便入入驻商户户经营；4、生生态设计计，营造造舒心的的工作和和交易环环境。在项项目建设设经营理理念指导导下，益益辰仓储储物流贸贸易市场场贯彻五五个营销销理念，运用灵灵活多样样的招商商手段，分四个个阶段针针对三类类客户，为入驻驻商户全全面解决决仓储物物流贸易易的配套套服务。项项目处在在神木第第二新村村仓储物物流区内内，该区区将建成成多个物物流园区区。为了了避免相相邻地区区物流基基地恶性性竞争，为谋求求自身更更大的发发展空间间，益辰辰仓储物物流贸易易市场要要采取适适当的市市场细分分策略，依靠自自身独特特优势，争取物物流运作作资源，比竞争争对手更更有效地地为客户户提供与与物流活活动相

42、关关的基础础设施、信息、咨询等等一系列列服务。55.3营营销渠道道策略益辰辰仓储物物流贸易易市场的的营销包包括两部部分内容容：1、招商，采取多多种招商商方式，吸引商商户入驻驻市场；2、市市场推广广，将益益辰仓储储物流贸贸易市场场作为整整体向市市场推广广，扩大大知名度度，为入入驻商户户开展业业务提供供良好的的市场环环境。5.3.11招商策策略在招商商过程中中首先应应准备完完备的宣宣传资料料,这些些资料包包括宣传传画、电电子宣传传工具、标准服服饰和招招商手册册等，培培训专业业招商人人员，在在此基础础上可以以利用以以下招商商手段，或者在在某一阶阶段只强强调一种种手段，或者将将几种方方法结合合起来使使

43、用，灵灵活多样样地进行行招商活活动。1、利用传传媒招商商针针对目标标客户的的媒体习习惯，设设计打动动心扉的的广告，利用传传统的电电子媒体体和印刷刷媒体进进行大规规模的招招商宣传传。2、举举行或参参加行业业招商会会有有选择地地参加一一些有意意义的行行业会议议，广泛泛联系客客户。针针对意向向客户采采取方案案营销的的方式进进行深度度接触和和谈判。33、借助助中介机机构的联联络渠道道招商充分分利用如如招商代代理机构构等有关关中介，向其传传递招商商信息，利用他他们的信信息和渠渠道进行行更大范范围的招招商活动动。4、安安排招商商小组主主动招商商益益辰仓储储物流贸贸易市场场可主动动派出专专业招商商队伍，进行

44、宣宣传、信信息收集集、确定定意向客客户的要要求和标标准，开开展深度度接洽和和有计划划的谈判判进程。55、借助助电子网网络招商商设设立益辰辰仓储物物流贸易易市场专专用网站站，网站站设立专专门的招招商频道道，网站站内容要要体现互互动交流流、内容容丰富、信任公公正等特特点，借借助网络络搜索引引擎连接接各类招招商网站站和相关关企业。66、利用用各类政政府及协协会渠道道利利用政府府有关机机构和行行业协会会的权威威性，通通过这种种平台宣宣传和展展示益辰辰仓储物物流贸易易市场招招商信息息，搜寻寻目标客客户，提提高招商商推广力力度。5.3.22市场推推广策略略仓仓储物流流贸易市市场的市市场推广广目的是是提高市

45、市场知名名度，吸吸引客源源，增加加市场交交易额，为仓储储物流贸贸易市场场和入驻驻商户增增加效益益。益辰辰仓储物物流贸易易市场可可以采取取宣传手手册、用用户杂志志、出席席推介会会和交易易会、视视觉形象象设计、互联网网和广告告等多种种手段混混合使用用的综合合营销方方式，以以达到预预期效果果。此外外，招商商和市场场推广可可同步进进行，也也能相互互促进，但各有有侧重点点。5.44招商推推广计划划益益辰仓储储物流贸贸易市场场的营销销战略能能否最终终落实，市场推推广能否否成功，招商活活动起着着举足轻轻重的作作用。招招商活动动可以分分为四个个时期，每个时时期都有有不同的的工作重重心和工工作内容容。5.44.

46、1筹筹备期筹备备期的工工作重心心为：在在进一步步市场定定位的基基础上，规划招招商预算算，完成成招商宣宣传工具具的制作作，积极极利用新新闻媒体体和多种种有效的的宣传工工具，让让潜在客客户了解解益辰仓仓储物流流贸易市市场的理理念和经经营战略略，为介介绍期的的招商活活动做好好准备。时时间安排排：20009年年8月-20110年33月。5.4.22介绍期期介介绍期的的目的是是在形成成强有力力销售组组织的基基础上，加大宣宣传力度度，引导导潜在客客户对益益辰仓储储物流贸贸易市场场有一个个明确人人士，通通过招商商会和一一对一招招商人员员的推广广活动，使招商商活动进进入理想想的启动动阶段。时时间安排排：200

47、09年年3月-20110年66月。5.4.33强力推推广期强力力推广的的目的是是加大推推销力度度，力争争益辰仓仓储物流流贸易市市场在介介绍期基基础上完完成累计计总量880%的的招商目目标。时间间安排：20009年66月-220100年122月。5.4.44稳定推推广期稳定定推广期期的工作作目标是是完成滞滞留的220%的的招商任任务，在在以往的的招商经经验基础础上，寻寻找新的的客源和和积极改改进招商商方案。时时间安排排：20011年年1月-20111年66月。第六六章 管管理体制制66.1管管理体系系益益辰仓储储物流贸贸易市场场有限责责任公司司负责益益辰仓储储物流贸贸易市场场土地开开发、基基础设

48、施施建设、投资融融资、招招商引资资、行政政管理、协调和和服务等等工作。公司司采用直直线职能能管理体体系，机机构设置置及职能能划分如如下图： 6.2人力力资源配配置与薪薪酬体系系 需要要配备各各类人员员1255人。用工工形式：业务性性较强的的岗位上上全部采采用合同同制用工工方式，其余采采用临时时工用工工形式。本本项目招招聘有丰丰富经验验的管理理人员、仓储、物流、贸易专专业人员员，各类类人员上上岗前进进行专业业知识培培训，并并经考核核合格后后方可上上岗。掌掌握现代代化管理理方式，提高企企业的管管理水平平。劳动动定员表表第七章 财务分分析7.11预测依依据7.11.1收收入及利利润依据据11、基建建

49、贷款利利率：执执行中国国人民银银行颁发发的现行行3-55年期贷贷款年利利率5.76%。2、销销售税金金及附加加的确定定（1）营营业税：根据地地方税务务局的规规定，按按销售收收入的55%计提提营业税税。（2）增值税税：由销销售税抵抵扣进项项税，税税率为117%。（3）城城市维护护建设税税:根据据国家财财政部（19993）财财发第442号文文规定，按营业业税的55%计取取。（4）教育费费附加：根据国国务院国国发明电电（19994）第2号号文规定定，按营营业税的的3%计计算。3、所得税税：根据据服务业业的所得得税标准准，按利利润总额额的255%计取取。4、基基准收益益率：按按8%计计算。7.1.22

50、成本估估算依据据（1）管管理费用用：本项项目管理理费用为为开发企企业在管管理和经经营中所所发生的的费用,按营业业额的44%计算算。（2）营业费费用：本本项目营营业费用用为企业业经营过过程中及及日常所所发生的的各项费费用按销销售收入入的3%计算。（3）财财务费用用：项目目财务费费用为开开发企业业为筹集集建设资资金所发发生的各各项费用用,本项项目主要要为贷款款利息按按年利率率5.776%计计算，第第五年经经营产生生正的现现金流入入时，按按利润总总额的115%补补充贷款款利息。（4）工工资等费费用：各各类人员员工资按按人均工工资15500元元/月估估算,职职工福利利费按工工资总额额的144%估算算，

51、中高高层管理理人员工工资略高高于普通通工作人人员，共共4988.566万元/年。（55）其他他费用：本项目目的场地地维修费费用及其其他费用用按销售售收入的的1.44%计算算。7.22投资收收益预测测方方案一：所有建建筑物全全部用于于租赁未来来五年公公司的整整体业务务财务数数据的预预测总成成本费用用表单位位：万元元项目目收益估估算表单位位：万元元项目目的效益益分析及及财务评评估按照照新增资资金来测测算，即即将项目目投资及及项目收收益与企企业其它它投资及及收益分分开，计计算增量量投资及及增量收收益，并并以此来来评估项项目的投投资收益益及风险险。项目目现金流流量估算算表单位位：万元元经计计算，该该项

52、目年年平均利利润总额额为46672.49万万元，年年平均所所得税111688.122万元，年平均均所得税税后利润润为35504.37万万元。根据据利润和和利润分分配表计计算投总总投资收收益率、资本金金净利润润率：总投投资收益益率年年平均息息税前利利润项目目总投资资 1100%488.233%资本金金净利润润率年年平均净净利润项项目资本本金 1000%67.55%BBEP（生产能能力利用用率）年固定定总成本本年营业业收入-年营业业税金及及附加-年可变变成本 1000%225.009%方案案二：在在经营第第四年出出售仓库库物流交交易区未来来五年公公司的整整体业务务财务数数据的预预测总成成本费用用表

53、单位位：万元元项目目收益估估算表单位位：万元元项目目的效益益分析及及财务评评估按照照新增资资金来测测算，即即将项目目投资及及项目收收益与企企业其它它投资及及收益分分开，计计算增量量投资及及增量收收益，并并以此来来评估项项目的投投资收益益及风险险。项目目现金流流量估算算表单位位：万元元经计计算，该该项目年年平均利利润总额额为53380.42万万元，年年平均所所得税113455.111万元，年平均均所得税税后利润润为40035.32万万元。根据据利润和和利润分分配表计计算投总总投资收收益率、资本金金净利润润率：总投投资收益益率年年平均息息税前利利润项目目总投资资 1100%555.544%资本金金

54、净利润润率年年平均净净利润项项目资本本金 1000%77.78%BBEP（生产能能力利用用率）年固定定总成本本年营业业收入-年营业业税金及及附加-年可变变成本 1000%225.660%从计计算指标标看，方方案一全全部投资资税前财财务内部部收益率率为388.666%，税税后财务务内部收收益率为为28.90%，税后后财务净净现值为为14,9544万元, 只要要年营业业收入达达到255.099%，企企业就可可以保本本；方案案二全部部投资税税前财务务内部收收益率为为44.45%，税后后财务内内部收益益率为335.776%，均高于于行业的的基准收收益率112%，并高于于目前银银行的长长期贷款款利率55

55、.766%。税税后财务务净现值值为199,3223万元元，只要要年营业业收入达达到255.600%，企企业就可可以保本本。表明明本项目目除能满满足行业业最低要要求外，还有盈盈余。表表明该项项目具有有较强的的盈利能能力，在在财务上上是可以以接受的的。第八章章 资金金需求为适适应迅速速增长的的区域经经济形势势，完善善区域内内建材产产品的物物流贸易易体系，实现公公司业务务和规模模的飞跃跃，将募募集96687.86万万元新建建神木县县益辰仓仓储物流流贸易市市场，为为当地钢钢材、镁镁产品供供销提供供良好的的平台及及工程机机械、汽汽车租赁赁平台。本本项目计计划总投投资96687.86万万元人民民币，其其中

56、，固固定资产产投资885877.066万元，建设期期利息1100.8万元元，流动动资金投投资10000万万元，明明细情况况见下表表：总投投资估算算表单位位：万元元本项项目项目目建设总总投资996877.866万元。其中，自筹551877.866万元，占总投投资的553.555%，其余446.445%的的投资额额，即445000万元采采用债权权融资的的方式取取得。第九九章 风风险分析析99.1风风险概述述本本项目在在建设和和全面投投入运营营后，将将会受到到多种风风险的困困扰。这这些风险险主要来来自于市市场、内内部管理理、财务务以及部部分不可可预见的的因素。以下就就项目的的主要风风险及其其来源做做

57、简要阐阐述。（11）市场场风险市场场风险主主要为行行业市场场发展的的进程风风险、未未来前景景的增长长，以及及行业内内的现有有和潜在在竞争等等所引发发的风险险。本项项目所建建设的仓仓储物流流园区，就所处处地区、经营范范围和政政策导向向等方面面来看，在长期期市场竞竞争中，随着陕陕西省榆榆林市及及周边地地区各产产业的迅迅速发展展，潜在在竞争出出现几率率较大，存在着着一定的的市场竞竞争风险险。但是是本项目目具有独独厚的地地理、交交通便利利等优势势，在一一定程度度上缓解解了本项项目的市市场风险险。（2）管理风风险管理风风险主要要针对企企业在经经营过程程中的内内部风险险控制，因此在在设计时时应从制制度上规

58、规避可能能存在的的内部风风险因素素，在审审计、管管理流程程上完善善，从而而在经营营过程中中更好发发挥企业业自身的的管理优优势，参参与外部部竞争。本本项目的的管理风风险主要要集中在在领导团团队的决决策中。陕西省省榆林市市神木县县第二新新村是一一个集陶陶瓷、加加工、物物流、装装备制造造等各大大工业生生产为一一体的综综合工业业园区，中心物物流园区区的管理理和对大大客户之之间的协协调将严严重影响响本项目目的长期期运作和和收益。因此本本项目的的管理风风险主要要来源于于其操作作中存在在的风险险。（3）财务风风险企业融融资产生生的财务务杠杆作作用犹如如一把双双刃剑，企业财财务风险险主要表表现有无无力偿还还债

59、务风风险和利利率变动动风险。国家贷贷款利率率有波动动，必然然造成企企业的资资金成本本控制难难度增大大，从而而抵减了了预期收收益。本项项目借贷贷和偿还还能力方方面的财财务风险险较小，主要的的风险来来自于对对流动资资产的使使用和控控制方面面。大型型仓储物物流行业业需要固固定的流流动资金金以便进进行正常常的运作作。对大大量流动动资金进进行精确确的运用用和控制制将增加加企业在在财务操操作中的的难度，同时也也会增大大企业的的财务风风险。因因此本项项目的财财务风险险将集中中在流动动性风险险中。（44）其他他不可预预见风险险本本项目所所存在的的不可预预见风险险主要指指社会环环境、金金融环境境、自然然灾害等等

60、因素所所带来的的风险。在经历历了20008年年世界金金融危机机以后，我国出出台了十十大振兴兴产业计计划，大大力扶持持物流业业。同时时项目所所在地的的社会及及人文环环境相对对稳定，长期发发展前景景良好，因此，主要的的不可预预见风险险将来自自于当地地的自然然环境及及自然灾灾害方向向。9.22主要风风险影响响分析通过过对本项项目各种种主要风风险来源源的判明明，可以以得知各各种风险险在不同同方面影影响着本本项目的的建设和和实施。现就各各项目的的影响程程度做综综合比较较，以便便得以全全面的分分析风险险，并得得出相应应的对策策。本项项目主要要风险影影响程度度对比就本本项目各各种主要要风险的的影响力力来看，